近两年火爆的创新产品公募(mù)REITs进入(rù)密集分红(hóng)期，近日(rì)7只(zhǐ)REITs陆续(xù)迎来除(chú)息日，公募REITs整体(tǐ)呈(chéng)现出高比例稳定分红，15只公告(gào)2022 年可(kě)供分配金额(é)的REITs产品，平均分红比例接(jiē)近99％。

　　多(duō)位业内人士对此表示，强制(zhì)分红机制(zhì)是公募REITs主(zhǔ)要特征之一，稳定(dìng)分红体(tǐ)现(xiàn)出该类产品长期(qī)投资价值，通(tōng)过观测(cè)经营活动(dòng)现金流、可供分配现金(jīn)等指标，也是观察REITs项(xiàng)目底层资产运营(yíng)情况的“窗口(kǒu)”。他们(men)也提(tí)醒普通投资者注意，与(yǔ)产(chǎn)权(quán)类(lèi)项目相比(bǐ)，特许经营REITs项目在(zài)经(jīng)营权到期后不再产生现(xiàn)金收益，特许经营权分(fēn)红目前已包(bāo)含了利润(rùn)分配和本(běn)金的归(guī)还，在选择投资标的时应(yīng)了解资产(chǎn)类型(xíng)和分红的特征。

　　15只公募REITs产品分红(hóng)

　　平均分红比例(lì)98.89％

　　公募(mù)REITs 进入密集分红期，近日7只REITs产品（4月17 日-4月21日(rì)）陆续迎来除息日，此外尚有6只(zhǐ)REITs实际(jì)分配情况尚(shàng)未(wèi)公布。整体来看，公募(mù)REITs呈(chéng)现(xiàn)出(chū)了(le)高比例的稳定分红(hóng)，15只公告(gào)2022 年可供分配(pèi)金额(é)的公募REITs产品中，2022年(nián)全年分配(pèi)金额占可供分(fēn)配金额比例平均(jūn)为98.89％，且(qiě)绝大(dà)部(bù)分分(fēn)配比例在96％以上(shàng)。

　　中金基(jī)金相关(guān)负责人对此表(biǎo)示，投资(zī)公募REITs的主要收益来(lái)源为持(chí)有(yǒu)期分红(hóng)收(shōu)益，以(yǐ)及基金份额交易(yì)价格的变化。基金份额二级市场价格受到公募(mù)REITs资产运营情(qíng)况及市场因(yīn)素(sù)的综合影响，较(jiào)易(yì)引(yǐn)起波(bō)动。与此相比，基金分(fēn)红(hóng)预期则更有规(guī)律可循(xún)。公募REITs的分(fēn)红主(zhǔ)要来自(zì)基础设施资产的经营现金流(liú)，投资人通(tōng)过(guò)基金(jīn)募(mù)集材料和信息披露(lù)文(wén)件(jiàn)，结合(hé)行业(yè)及市(shì)场情况，可以(yǐ)分析基础设施项(xiàng)目的经(jīng)营业绩，作为进行投资决策(cè)的重要参考。

　　“相对于(yú)基(jī)金份(fèn)额(é)二(èr)级市场价格(gé)变(biàn)化导致的(de)浮盈或浮亏，分红作为基金份额持(chí)有人实际获得的现(xiàn)金收益(yì)，对于长期投资者更具(jù)参(cān)考价(jià)值。”中金基金相关负(fù)责人称。

　　平安基(jī)金REITs 投(tóu)资中心运营(yíng)高级副总(zǒng)监李华(huá)平也表示，根据《公开募集基(jī)础设施证券投(tóu)资基金指引（试行）》及相关法规要求，基础设施基金应当将90％以上合并后基金(jīn)年度(dù)可(kě)分(fēn)配金额以现金形式(shì)分配给投资者，强制分(fēn)红机(jī)制是公募REITs的主要特征之(zhī)一，稳定的分红机制体现(xiàn)出REITs产(chǎn)品长期投(tóu)资价值。

　　中(zhōng)航基金也认(rèn)为，从(cóng)投(tóu)资角度来(lái)看，基础设施公(gōng)募REITs同(tóng)时具(jù)备“股性”和“债性”双重特点。二级市场价格(gé)反(fǎn)映这类产品“股性”的一面，分红体现了这类产品(pǐn)的(de)“债性”特点。公募REITs有强(qiáng)制(zhì)分红(hóng)要求，分红(hóng)类似于债券派(pài)息，但不等同于债(zhài)券的(de)固定利息回(huí)报，而是由可供分(fēn)配现金决定(dìng)。

　　从机构投资者的角度来看，一方面(miàn)是公募REITs丰富了(le)机构(gòu)投资者(zhě)的投资(zī)品类，为资(zī)产配(pèi)置(zhì)多元化提供抓手(shǒu)，具有较强的配置价值。另一方(fāng)面，公募REITs的(de)分红能够(gòu)帮助机构投资者(zhě)稳定收益。机构投资者公募(mù)REITs能够(gòu)通过分红获(huò)取相对(duì)于投资债券相对高的(de)收益性，在有效控制(zhì)风(fēng)险的前提下，增厚(hòu)资产包收益(yì)，起到投资“压(yā)舱(cāng)石”的(de)作用。

　　分红(hóng)除了投(tóu)资收益“落袋为安”外，市场对于未来(lái)分(fēn)红水平的预(yù)期，也是影响REITs基金(jīn)二(èr)级市场价格走势的关键因素之一。

　　从近期公募REITs的(de)二(èr)级市(shì)场表现(xiàn)看，截至4月21日，今年以(yǐ)来中(zhōng)证REITs（收盘）指数收于975.99 点，年内下(xià)跌7.44％，未跑赢主要(yào)股(gǔ)票(piào)和债券宽基指数。

　　“截至(zhì)2023年3月31日，有20只公募REITs发布了2022年年报，部分产(chǎn)品受宏观经济的影响，可(kě)分配(pèi)金额(é)完(wán)成率不(bù)达预期(qī)，一定程度上(shàng)影(yǐng)响了公募(mù)REITs二级(jí)市场的价格。”李华平称，公募REITs二级市场的价格(gé)波动(dòng)受多重因素(sù)的影响(xiǎng)，投(tóu)资收(shōu)益是影(yǐng)响REITs二级市场价格的主要因素之一，而稳(wěn)定的(de)分红(hóng)有利于吸引投资者参(cān)与公募REITs二级市场的投资(zī)。

　　中金基金(jīn)相关负责人也表示，近(jìn)期(qī)经济预期恢复，一(yī)方(fāng)面(miàn)市(shì)场热(rè)点呈现向股票和债券回归的过(guò)程(chéng)；另(lìng)一方面，基础(chǔ)设施项目的经营业(yè)绩(jì)相对经济活(huó)力的(de)改善有一定的(de)滞后性。

　　此外，公募REITs在分红除权日，将对(duì)基(jī)金份额(é)的开盘指导价做调(diào)减处理(lǐ)，调减金(jīn)额根据单位基金份(fèn)额的(de)分红金额进行计算。除权操作是对分红前(qián)后基金(jīn)份额净值变化的修正(zhèng)，使投资人在(zài)基金分(fēn)红(hóng)前后均可以获得公平的投(tóu)资机会(huì)。

　　“分红可增强投资者长期投资的信心，同时(shí)需结(jié)合持有(yǒu)产品的特性，关注二级市(shì)场(chǎng)扰(rǎo)动(dòng)对整体收益的影响程(chéng)度。”中航基(jī)金(jīn)相关人士也称。

　　特许经营权分红包括利(lì)润分配和本金归还

　　普通投(tóu)资者应了(le)解底层(céng)资产情况

　　多(duō)位业内人士还提醒(xǐng)，与现有公募基金分红前(qián)提是本金(jīn)之(zhī)上的增(zēng)值部分不同，特许经营权REITs基金运作期(qī)间的“分红”界定为“分派(pài)”更为准确，分(fēn)派的(de)是本金与增(zēng)值(zhí)两个部分，两个部(bù)分之(zhī)间的比例是变动的，与现有公(gōng)募基金分(fēn)红(hóng)差异纯银手镯品牌排行榜前十名，中国纯银首饰十大品牌很大，大多(duō)数(shù)普(pǔ)通投资者可能把“分派(pài)”金额误认为是持(chí)续分红。一旦(dàn)30年、40年、50年(nián)、60年等合同(tóng)年限到期后基(jī)金价(jià)值面(miàn)临(lín)极大不确定性，这是该类投资者应该(gāi)注意(yì)的情况。

　　李华(huá)平表示，目(mù)前公(gōng)募REITs主要有特许经营(yíng)权(quán)类和(hé)产权类(lèi)两(liǎng)大资产类型，持有(yǒu)产权类产品的收益主要包括每(měi)年的现金分红(hóng)及资产增值的收益，而(ér)持(chí)有特许经营(yíng)类(lèi)产品的收益(yì)主要来自(zì)项目每(měi)年的现金分红。其中，特许经营权类(lèi)资(zī)产的分红(hóng)包括了利(lì)润分配和(hé)本金的归还(hái)，两者的比率也是变(biàn)动的(de)，对(duì)特许经营(yíng)权类资产的公募REITs可以内(nèi)部收益率（IRR）来衡(héng)量(liàng)投资收益。普通投资者在选(xuǎn)择投资(zī)标的时(shí)，应了解公(gōng)募REITs底层资产的类型。

　　中航基金也表(biǎo)示，从(cóng)细分来看(kàn)，各类公募(mù)REITs分红因底层资产属性不同而形(xíng)成(chéng)区别。特许(xǔ)经(jīng)营(yíng)权类的公募(mù)REITs产(chǎn)品因(yīn)其分红相当于包含(hán)“本(běn)金+收益”，分红(hóng)相对(duì)较多，债性偏强。而产权(quán)类的公募(mù)REITs分(fēn)红(hóng)主要为“收益”，更看重底层资(zī)产的价值增值，所以相对(duì)股(gǔ)性偏强。普通投(tóu)资者在(zài)选(xuǎn)择公募(mù)REIT时，需要考虑底层资(zī)产(chǎn)属性，对所选择产(chǎn)品的二级市场价(jià)格和(hé)分(fēn)红有合理预期。

　　中(zhōng)金基金相(xiāng)关(guān)负(fù)责人也认为，与产权类项目相比，特(tè)许经营项目在经(jīng)营权到(dào)期(qī)后不再(zài)能产生现金收益，因此(cǐ)将可供分配金额的分配理解(jiě)为“分派”比“分红”更(gèng)加(jiā)准确。基(jī)于(yú)这个特点，剩余(yú)经营期限较短的(de)特(tè)许经营项目，通常具备更高的分派率水平。对于剩余期限较长的特许经营权(quán)项目，即使(shǐ)分派率相(xiāng)对(duì)较低(dī)，也有(yǒu)足(zú)够(gòu)年限收回本金并取得收益。

　　中金基(jī)金该负责人提(tí)醒(xǐng)投资者注意，特许经营权项(xiàng)目(mù)的分派金(jīn)额包(bāo)含了投资本金，在(zài)不进行扩(kuò)募的(de)情况下(xià)，基金份额单(dān)价随着分派进度(dù)逐年(nián)下降是正(zhèng)常现(xiàn)象(xiàng)，投资特许经营权REITs的收益来自项目(mù)剩余期限(xiàn)产生的现金流。

　　“与特许经营项目相比，产权类项(xiàng)目(mù)的土地(dì)或建(jiàn)筑的剩余使(shǐ)用年限一般较长(zhǎng)，再加上到期(qī)后通过对(duì)建(jiàn)筑(zhù)的更新改造或补缴土地出让(ràng)金等追加投资，有(yǒu)机会进一步延长经(jīng)营期(qī)限(xiàn)。这种(zhǒng)类(lèi)似永续经营(yíng)的假(jiǎ)设反映在基础资产的估值上(shàng)，使产权纯银手镯品牌排行榜前十名，中国纯银首饰十大品牌类REITs具备更显著的资产(chǎn)投资属性。”该(gāi)负(fù)责人(rén)称。

　　观测内(nèi)部收(shōu)益(yì)率等指(zhǐ)标

　　评估(gū)项目(mù)底(dǐ)层资产(chǎn)运营(yíng)情况(kuàng)

　　在(zài)基金分红的时点，多位业(yè)内人士(shì)还(hái)表(biǎo)示，在产(chǎn)品(pǐn)分(fēn)红期，投资(zī)者可以观测经营活动现金流、可(kě)供(gōng)分配(pèi)现金(jīn)、内部收益率等指(zhǐ)标，来观察和评估项(xiàng)目底层资产(chǎn)的(de)运营情况。

　　中航基(jī)金(jīn)表示，年(nián)报指标中，跟现金(jīn)相关的指标有两个：一是年报中披(pī)露的(de)经营活动(dòng)现(xiàn)金流，二是(shì)可供(gōng)分配现(xiàn)金，二者(zhě)存在本质性区别。经营活动产生的(de)现金净流量是指企业经营(yíng)、筹资、投资产生的现金流，基于企业本身经营活动(dòng)产(chǎn)生；可供分(fēn)配的现金(jīn)实(shí)质上是从EBITDA出发(fā)，对(duì)非现金(jīn)影响利润纯银手镯品牌排行榜前十名，中国纯银首饰十大品牌表(biǎo)的项目进行(xíng)调整，加期初现金，最终得到的账面现金(jīn)。

　　李华平也表(biǎo)示，公募REITs作为资产配置(zhì)新(xīn)选(xuǎn)择，投资价值(zhí)体(tǐ)现在相对股债市场独立的资(zī)产配置功能，比较适(shì)合(hé)长期(qī)持有。建议投资者(zhě)对经营权类的(de)资产可(kě)以更多关(guān)注(zhù)内部收益率(lǜ)的高低，对产权类(lèi)的资(zī)产(chǎn)更多关注分派率高低(dī)。因(yīn)为公募REITs可分配(pèi)收(shōu)益主要来自底层(céng)资产的经营净(jìng)现金流，所以底层资(zī)产(chǎn)运营(yíng)情(qíng)况直(zhí)接影响投资回报，投资者可综(zōng)合考(kǎo)虑原始权益(yì)人综合实力、运营(yíng)管理机构(gòu)实(shí)力、公募基金(jīn)管理(lǐ)人实力等多重因素(sù)来选择投资(zī)标的。

　　中信证券研报也显示，公募REITs进入(rù)密集分红期，由于分(fēn)红(hóng)交(jiāo)易(yì)带来的短期博弈机会仍在，叠加此前(qián)市场接(jiē)连回调，建(jiàn)议投资者关注有基(jī)本面支撑、填权效(xiào)应相对(duì)明显、同时分红规模较为可观的个券(quàn)。

　　“公(gōng)募REITs的招募说明书均会载明REITs在发(fā)行首年及次年的可供分配金额(é)预测。投资者可以将REITs的实际分红金(jīn)额与(yǔ)募集材料中披露预测(cè)进(jìn)行比较分(fēn)析，结合(hé)经济及市场的实际环境，对基础设(shè)施项(xiàng)目的运营业(yè)绩(jì)及REITs的管理能力进行判断。”中金基金上述负责人也称。

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