饱受争议的二手房交易中介费问题(tí)，正逐渐得到(dào)监管部门的重视(shì)。

　　5月(yuè)8日，住(zhù)建部、市场监管总局联合发布了关于(yú)规范(fàn)房地产经纪服务的(de)意见(jiàn)。意见提及(jí)，近(jìn)年来，部分(fēn)房(fáng)地(dì)产经纪机构存在利(lì)用(yòng)房源客(kè)源优(yōu)势收取过(guò)高费用(yòng)、未明码标价、捆绑收费、滥(làn)用客户(hù)个人信息等问(wèn)题，加重交易(yì)当事人(rén)负担、侵(qīn)害其合法权益(yì)。

　　基于上述背景，两部门从加强从业主体管理、明确经纪服务内容(róng)、合理确定经纪服务收(shōu)费(fèi)、严格(gé)实行明码标价等十方(fāng)面(miàn)，提出了意(yì)见。

　　中原地产首席(xí)分析师张大伟称，随着城市(shì)发展，一二线城市(shì)二手(shǒu)房交易占比逐渐增加。以北京、上海为例，二手房占(zhàn)市场成交比例超过80％，大(dà)量二手房成交依(yī)赖中介居间成(chéng)交，房地产调控重心逐渐从开发商过渡到中(zhōng)介公司。

　　广(guǎng)东省城规(guī)院住(zhù)房政(zhèng)策研(yán)究(jiū)中心(xīn)首席研(yán)究员李宇嘉表示(shì)，买房对(duì)居民来说(shuō)属于金额不低(dī)的大宗(zōng)交易，由于二手(shǒu)房交易成本(běn)较高、交易周(zhōu)期较(jiào)长，具有非常强(qiáng)的(de)专业性，居民(mín)往往通(tōng)过中介来完成。但(dàn)很多中介利用信息不(bù)对(duì)称等问题，将非必(bì)要的收费夹带其中，如(rú)收取过(guò)桥融资、按揭费、担保(bǎo)费等(děng)，对居民造(zào)成(chéng)额外的负担，而且这些服务事项(xiàng)并未(wèi)明码标价(jià)。

　　对于二(èr)手房市场交(jiāo)易过程(chéng)中存在的“乱象”，李宇(yǔ)嘉(jiā)指出，对包括经纪服(fú)务在内的相(xiāng)关市场交易(yì)行为及其主体进(jìn)行规范和(hé)秩序(xù)整顿，是房地产市场管理和(hé)调(diào)控的主题。“当下(xià)，推(tuī)进这项工作的意义更大，也(yě)更急迫。”

　　中(zhōng)介收费问(wèn)题成(chéng)监管重点

　　二(èr)手房市场中，历来对房地(dì)产经纪服务行业关(guān)注最多的一个话(huà)题，便是(shì)房(fáng)地(dì)产经纪服(fú)务费的(de)问题。

　　张大伟认为，未来相关(guān)部门主要监(jiān)管的重点，将是对房地产经纪服务收(shōu)费及中介(jiè)交易进(jìn)行规范。

　　在热点城市，二手房屋(wū)交(jiāo)易过程(chéng)中(zhōng)，部分价值(zhí)不菲(fēi)的(de)房(fáng)屋，往往要缴纳一笔(bǐ)金额不低的中(zhōng)介费。以北京某(mǒu)房地产经纪服务机构2.7％的(de)服务费率计算，一套1000万(wàn)元的房(fáng)屋，中介费(fèi)约为27万(wàn)。

　　在合理确定经纪服务收费上，两部门在此次(cì)意见(jiàn)中(zhōng)提及，房地产经纪机构要(yào)合理降低住房买卖和(hé)租(zū)赁经(jīng)纪服务费用。鼓励按照(zhào)成交价格越高、服务费率越低的(de)原则实行分档定价。引导由(yóu)交易(yì)双方共同承担经纪服(fú)务(wù)费(fèi)用。

　　据张大伟介绍，目前房地产经(jīng)纪服(fú)务收费标准的最早依(yī)据是1995年(nián)国家计委建设部下(xià)发的《关于房地产(chǎn)中介服务收(shōu)费的通知》（971号文），其中(zhōng)第(dì)六(liù)条(tiáo)规定：房屋买(mǎi)卖代理收费，按成(chéng)交价(jià)格总额(é)的0.5-2.5％计(jì)收。

　　以北(běi)京为例(lì)，目(mù)前北京(jīng)市执行的(de)2014年(nián)更新后的收费标准(zhǔn)，即根据(jù)这样(yàng)的规定：“少数特别(bié)复杂(zá)的住宅(zhái)买卖经纪(jì)服务，经交易各方协商(shāng)同(tóng)意，可在规定的收费标准基础上适(shì)当上浮，上浮幅度最(zuì)高不得超过(guò)10％。”这意(yì)味着，当前北京二手房中介费上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表示，本着“简政放权”的精神，北京2015年(nián)取消了房地(dì)产中介服务(wù)等57个(gè)政府(fǔ)定(dìng)价，房地产经纪服(fú)务收费(fèi)多少由(yóu)各中介机构自行(xíng)决定。

　　“房产中(zhōng)介机构在实际收取费用过(guò)程中，相关监管部门当前(qián)并未明确具(jù)体(tǐ)的中介费(fèi)率，中介(jiè)机构仅需在服务(wù)过(guò)程中(zhōng)对收费标准进(jìn)行明码标价即可。而房地产(chǎn)经纪服务机构在(zài)具体收(shōu)取过程中，会(huì)结合房(fáng)屋价值及工资标准(zhǔn)，综合(hé)计算出合适的中介(jiè)费率。”张大伟补充道。

　　对(duì)于明码标价问(wèn)题，两部门(mén)在此(cǐ)次意见(jiàn)中提及，房地产经纪机构应当在经营门店(diàn)、网站、客户端等场所(suǒ)或渠道，公示服务项(xiàng)目(mù)、服务内(nèi)一般暧昧期多久确立关系，男人暧昧久了会不会动真心容和收费标(biāo)准(zhǔn)，不得混合标价和捆绑收费。房地产经纪机构(gòu)提供(gōng)的基本服(fú)务(wù)和延伸(shēn)服务，应(yīng)当(dāng)分别明确服(fú)务项目和收费标准。房(fáng)地(dì)一般暧昧期多久确立关系，男人暧昧久了会不会动真心产经(jīng)纪机构收费前应当向交易当事人出(chū)具收费清(qīng)单(dān)，列明收费标准、收费金(jīn)额(é)，由当事人签(qiān)字确认。

　　另外，对收(shōu)费明显高于(yú)市场平(píng)均水平的房地产经纪(jì)机构，住房和城乡建设部门将(jiāng)会同市场监管等部门采(cǎi)取约(yuē)谈等综合措(cuò)施进(jìn)行重点监(jiān)管。市场监管部门会同有关部门依法查处(chù)不按规(guī)定(dìng)明(míng)码标价、操纵经纪服务收(shōu)费等违反(fǎn)价格和反垄(lǒng)断(duàn)法律法规的(de)行为。对房地产经纪机构(gòu)相(xiāng)关违法违规信息，市场监管部门要(yào)依法依(yī)规纳入国家企业(yè)信(xìn)用(yòng)信息公示系统(tǒng)。

　　房屋中介费(fèi)要降了？

　　鼓励(lì)按照成交价格越高、服务费(fèi)率(lǜ)越(yuè)低的原(yuán)则实(shí)行分档(dàng)定(dìng)价，是否意味(wèi)着，未(wèi)来豪宅的中(zhōng)介费有(yǒu)望大幅(fú)降低？

　　中原地产(chǎn)华(huá)南区总(zǒng)裁兼深圳中原(yuán)总经理郑叔伦称，住建部发文鼓(gǔ)励按照成交价格越(yuè)高(gāo)、服务(wù)费率越(yuè)低的原则(zé)实行分档定价，合理降低(dī)住房买(mǎi)卖(mài)和租赁(lìn)经纪服务费用(yòng)，主要(yào)还是规范行业，打击收费过(guò)高的经纪机构，但对市场影响有限，“以深(shēn)圳为例(lì)，深圳(zhèn)市场豪(háo)宅和(hé)普宅(zhái)本来(lái)收费就不同(tóng)，各家收费(fèi)普遍在合理范围内，加(jiā)上经纪服务(wù)费用对市(shì)场的影响不大。”

　　张大伟(wěi)指出(chū)，由于(yú)当前两部(bù)门提(tí)出的(de)意见仅为鼓(gǔ)励性质，即只是(shì)纲领性文件而非(fēi)规定，未来如何具体认定(dìng)其(qí)中的细则，还(hái)需(xū)要看各城市落地(dì)执行情况。

　　不过，张大伟表(biǎo)示，“从(cóng)目(mù)前(qián)市场看，经纪服务领域的调整改(gǎi)善、规范化，有利于行业健康发(fā)展(zhǎn)。同时，由于二手房很多房源在产权方面有(yǒu)瑕疵，如产权抵押、不同税费等都可能对交(jiāo)易产(chǎn)生影响，这对房地产经纪服务行(xíng)业的专业性提(tí)出更高的要求(qiú)。”

　　58安(ān)居客(kè)研究院研究总监(jiān)陆骑麟指出，在二手(shǒu)房(fáng)买卖过程中(zhōng)，原本应该由(yóu)上(shàng)下(xià)家各支付一半的中介费，但在一(yī)些热点城市(shì)的二手(shǒu)房交易过程中，往往会有这样的情形，因部分购房者(zhě)处于弱势地(dì)位(wèi)，从而会出(chū)现中介费及税费(fèi)均由购房(fáng)者来承担。即使一些房(fáng)东愿意承担中介费，这(zhè)部分(fēn)费用也可能通过转嫁的(de)方(fāng)式(shì)，在房价中有(yǒu)所体现。

　　“上家把中(zhōng)介费转(zhuǎn)嫁(jià)给下家，市场(chǎng)这种(zhǒng)所谓‘约定俗成’的情况(kuàng)，一些(xiē)房产中(zhōng)介公司将其视为向购房(fáng)者(zhě)单边收费的(de)行(xíng)为。部(bù)分中介公司可(kě)能会利(lì)用(yòng)其支配地位(wèi)，在原先经纪服务收(shōu)费的基础(chǔ)上(shàng)，再次向房东收(shōu)取(qǔ)费用，而这部分费用，房(fáng)东往往(wǎng)会将其(qí)转再次转嫁(jià)给购房者，这实际上相当(dāng)于变相推高(gāo)了(le)房价。两部门(mén)提(tí)出严禁操(cāo)纵经纪服务收费，不(bù)仅有利于(yú)提(tí)高(gāo)交(jiāo)易中操作的透明度，也(yě)有利于房价的稳定。”陆骑麟(lín)称。

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