近两年(nián)火爆的创(chuàng)新产品公募(mù)REITs进入密集(jí)分(fēn)红期，近日7只REITs陆续迎(yíng)来除息日，公募REITs整体呈现出高(gāo)比例稳定分(fēn)红，15只公告2022 年可供分配(pèi)金额的REITs产品，平均分(fēn)红比(bǐ)例接近99％。

　　多位业内人士对此(cǐ)表示(shì)，强制分红机制是(shì)公(gōng)募REITs主(zhǔ)要特征之一，稳定分红(hóng)体现出该类(lèi)产(chǎn)品长期投资价值(zhí)，通过观测经营活动现金流、可供分(fēn)配(pèi)现金等指标，也是(shì)观察REITs项目底层资产运营情况的(de)“窗(chuāng)口”。他们(men)也提醒普通(tōng)投资者注意，与产(chǎn)权类(lèi)项目相比，特许经营(yíng)REITs项目在经(jīng)营权到期后不再产生现金收益(yì)，特许经(jīng)营(yíng)权分(fēn)红目(mù)前已(yǐ)包含了利(lì)润分(fēn)配和本金(jīn)的(de)归(guī)还，在选择投资标的时(shí)应了解资产(chǎn)类(lèi)型(xíng)和分红的特征。

　　15只公募REITs产品分红

　　平均分红比例98.89％

　　公(gōng)募(mù)REITs 进入密集分(fēn)红期，近日(rì)7只REITs产(chǎn)品（4月17 日-4月(yuè)21日）陆续迎来除息日，此外尚有6只REITs实(shí)际(jì)分配情况(kuàng)尚未公布(bù)。整体来看，公募(mù)REITs呈现出了高比例的稳定分红，15只公告2022 年可供分配(pèi)金(jīn)额(é)的(de)公募REITs产品(pǐn)中，2022年全年分配(pèi)金额占可(kě)供(gōng)分配金额比(bǐ)例平均为98.89％，且绝大部分分配比例(lì)在(zài)96％以上。

　　中金基(jī)金相关负责人对此表示(shì)，投资公募REITs的主(zhǔ)要(yào)收益来源为持有期分红收益，以及基金份额交易价格(gé)的变化。基(jī)金(jīn)份额二(èr)级市场(chǎng)价格受到(dào)公募REITs资产运营情况及市场因素的综合(hé)影(yǐng)响，较易引起波动。与(yǔ)此相比，基(jī)金分红预(yù)期则更有规律可循。公募REITs的分红主要(yào)来自基础设施资产(chǎn)的经营(yíng)现(xiàn)金(jīn)流，投资人通过基(jī)金募集材料和信息披(pī)露文(wén)件，结合行业及市(shì)场情(qíng)况，可以分析基础(chǔ)设施项(xiàng)目的经营业绩，作为进(jìn)行(xíng)投资决策的重要参考(kǎo)。

　　“相对于(yú)基金份额(é)二级(jí)市场价格(gé)变化导致的浮盈(yíng)或浮亏，分(fēn)红作(zuò)为(wèi)基金份额持有人实际获得的现金收益，对于长(zhǎng)期投资者(zhě)更具参考价(jià)值(zhí)。”中金(jīn)基金相(xiāng)关负责人称。

　　平安(ān)基(jī)金REITs 投(tóu)资中心运营高级副总(zǒng)监李华(huá)平也表示，根据《公开募集基础设施(shī)证券投资基金指引（试行）》及相(xiāng)关法规要求，基础设施基金应当将90％以上合并后基金年度(dù)可分配金(jīn)额以现金形式(shì)分配给投资者，强制分红机制是公募REITs的主要特征之一(yī)，稳(wěn)定的分红机制体现(xiàn)出REITs产品长期投(tóu)资价值。

　　中航基金也认(rèn)为，从(cóng)投资角度来看，基础(chǔ)设施公募REITs同时具备“股性(xìng)”和“债性”双重特点。二级(jí)市场价格(gé)反映(yìng)这类(lèi)产(chǎn)品“股(gǔ)性”的一面，分(fēn)红体现了这类产品的“债性(xìng)”特点(diǎn)。公募REITs有强制分红要求，分红类似于(yú)债(zhài)券派息，但不等同于债券的固定利息回报，而是由可供(gōng)分配现金决定。

　　从机(jī)构投资者(zhě)的角度来看，一方(fāng)面(miàn)是公募REITs丰(fēng)富(fù)了(le)机构投资者的投资品类，为资产(chǎn)配置多(duō)元化提供抓手，具(jù)有较强(qiáng)的配置价(jià)值。另一方面，公募REITs的分红能够帮(bāng)助机构投资(zī)者稳定收(shōu)益。机构投资者公募REITs能够通过分红获取相对于投资债券相对高的收益(yì)性，在有效(xiào)控(kòng)制风险(xiǎn)的前提下，增厚资(zī)产(chǎn)包(bāo)收益，起到(dào)投资“压舱石”的(de)作用。

　　分红(hóng)除了(le)投(tóu)资收益“落袋为安”外，市场对于未来(lái)分红水平的预期，也是影响REITs基金二级(jí)市场价格走(zǒu)势的关键因素(sù)之一。

　　从近期公募(mù)REITs的二级(jí)市场表现看(kàn)，截至(zhì)4月(yuè)21日，今年以来中(zhōng)证REITs（收(shōu)盘）指数收于975.99 点，年内下跌7.44％，未跑赢主(zhǔ)要股(gǔ)票和债券宽基指数。

　　“截至(zhì)2023年3月31日(rì)，有20只公募REITs发布(bù)了2022年年报，部分产品(pǐn)受宏观经济72小时是几天，72小时是几天几夜的(de)影响(xiǎng)，可分(fēn)配(pèi)金额(é)完成率不(bù)达预期，一定程(chéng)度上影响了公募REITs二级市场(chǎng)的价(jià)格。”李华平(píng)称，公募REITs二级(jí)市(shì)场的价格波(bō)动受(shòu)多重因素的(de)影(yǐng)响(xiǎng)，投资收益是(shì)影响REITs二级市(shì)场价格的主(zhǔ)要因素之一(yī)，而稳定的分红(hóng)有利(lì)于吸引投资者参与(yǔ)公募(mù)REITs二级市场的投资。

　　中(zhōng)金基金相(xiāng)关负责人也(yě)表示，近期(qī)经济预期(qī)恢复，一方面市场热点呈现向股票和债(zhài)券回归(guī)的过程；另(lìng)一方面，基础设施项目的(de)经营(yíng)业绩相对经济活力的改善(shàn)有一定(dìng)的滞后性。

　　此外(wài)，公募REITs在分红除权日，将对基金份(fèn)额的(de)开盘指导(dǎo)价做调减处理，调减金额根(gēn)据单(dān)位基金份(fèn)额的(de)分(fēn)红金额进行计算。除权(quán)操作(zuò)是(shì)对分红(hóng)前后基金(jīn)份额净值变化(huà)的修正，使(shǐ)投资人(rén)在(zài)基金分红前(qián)后均可以获(huò)得公平的投资机会。

　　“分红可增(zēng)强投资者长期投资的信心(xīn)，同时需结合持有产品的特(tè)性(xìng)，关注二级(jí)市场扰动对整(zhěng)体收益(yì)的(de)影(yǐng)响程度。”中航(háng)基金相关人士也称。

　　特许经营(yíng)权(quán)分红包括利(lì)润分配和本金归还

　　普通投(tóu)资者(zhě)应了解底层资产情况

　　多位业(yè)内人(rén)士还提醒(xǐng)，与现(xiàn)有公募基金分红前提(tí)是(shì)本金之上的(de)增(zēng)值部分不同，特许(xǔ)经(jīng)营权REITs基金(jīn)运作期间的(de)“分红”界定为“分派”更为准确，分派的是本金与增(zēng)值两个(gè)部分，两(liǎng)个部分(fēn)之间(jiān)的(de)比例(lì)是(shì)变动的，与现有(yǒu)公(gōng)募基金分红差(chà)异很大(dà)，大多数普通投(tóu)资者可能把“分派”金额(é)误认为是(shì)持续(xù)分红。一旦30年、40年、50年、60年等合同年限到期后基金价值面临极大不确(què)定性，这是(shì)该类投资(zī)者(zhě)应该注意的情况(kuàng)。

　　李华平(píng)表示(shì)，目前(qián)公募REITs主要有特许(xǔ)经(jīng)营权类和产权(quán)类两大资产类型(xíng)，持有(yǒu)产权类产品的收益(yì)主要包括每年的现(xiàn)金分红及资产增值的(de)收益，而持(chí)有特许经营类(lèi)产品的收益主要来自项目每年的现金分红(hóng)。其中，特许(xǔ)经营权类资(zī)产(chǎn)的分红包括(kuò)了利润分配和本金的(de)归还(hái)，两(liǎng)者的(de)比率也是变动的(de)，对特(tè)许经营权(quán)类资产的公(gōng)募REITs可以(yǐ)内部收益率（IRR）来衡量投资(zī)收益。普通投资者在选择(zé)投资标的时，应(yīng)了(le)解(jiě)公募REITs底层资产的(de)类型。

　　中航基金也表示，从细分(fēn)来看(kàn)，各类(lèi)公募REITs分红(hóng)因底层资产属性不同而形成区(qū)别。特许经营权类的公募REITs产品(pǐn)因其(qí)分(fēn)红(hóng)相当于包含“本金+收(shōu)益”，分红相对(duì)较(jiào)多，债性(xìng)偏强。而产权(quán)类的(de)公募REITs分(fēn)红主要(yào)为“收益”，更看重(zhòng)底层(céng)资(zī)产的价值增值(zhí)，所以相对(duì)股性(xìng)偏强(qiáng)。普通投(tóu)资者在(zài)选择公募REIT时，需要考虑(lǜ)底(dǐ)层(céng)资产属性，对所选择产(chǎn)品(pǐn)的二级市场价格和分红(hóng)有合(hé)理(lǐ)预期(qī)。

　　中金基金相关负责人(rén)也认(rèn)为(wèi)，与产权类(lèi)项目相比，特许经营项目(mù)在经(jīng)营权到期(qī)后不再能产生(shēng)现金收益，因此将可(kě)供分配金额的分配理解为“分派”比“分红”更加准(zhǔn)确。基(jī)于这个特点(diǎn)，剩余经营期限较(jiào)短(duǎn)的特许经(jīng)营项(xiàng)目，通常具备更高的分派(pài)率水平。对于剩(shèng)余期限较长的特许经(jīng)营权项目，即(jí)使分派率相对较低，也有足够年限(xiàn)收(shōu)回(huí)本金并取得收益。

　　中金基金(jīn)该负责人提醒(xǐng)投资(zī)者注意，特许经营权项(xiàng)目的分派金额包(bāo)含了投资本金，在不进行扩募的情况下，基金份额单价随(suí)着分派进(jìn)度逐年下降(jiàng)是正常现象，投(tóu)资特(tè)许(xǔ)经营权REITs的(de)收益来自项目剩余期限产(chǎn)生(shēng)的现金流(liú)。

　72小时是几天，72小时是几天几夜　“与特许经营项目(mù)相比，产权类项目的土地或建筑(zhù)的剩余使用年限一(yī)般较长，再加上(shàng)到期后通过对建(jiàn)筑的更新改造或(huò)补缴(jiǎo)土地(dì)出让金等追加投资，有机会进一(yī)步延长(zhǎng)经(jīng)营期限(xiàn)。这种类似永续经营的假设反(fǎn)映(yìng)在(zài)基础(chǔ)资产的(de)估值上，使产权(quán)类REITs具备更显著的资产投资属(shǔ)性。”该(gāi)负(fù)责(zé)人称。

　　观测内(nèi)部收益(yì)率等(děng)指(zhǐ)标

　　评(píng)估(gū)项目(mù)底层资产运营(yíng)情况(kuàng)

　　在基金分红的时(shí)点(diǎn)，多位业内人士还表示(shì)，在(zài)产(chǎn)品分红期，投(tóu)资(zī)者(zhě)可(kě)以观测(cè)经营活(huó)动现金流(liú)、可供分配现金、内部(bù)收益率等指(zhǐ)标，来观察(chá)和评(píng)估项目底层资(zī)产的运营情况。

　　中航基金表示，年报指标中，跟现金相关(guān)的指标有(yǒu)两(liǎng)个：一是年报中披(pī)露(lù)的经营活动现金流，二是可供(gōng)分配现金，二者存(cún)在本(běn)质性区(qū)别。经营活动产(chǎn)生的(de)现(xiàn)金净流量是(shì)指(zhǐ)企业经(jīng)营(yíng)、筹资、投(tóu)资产生的现金流，基(jī)于企业本身经(jīng)营活动产生；可供分(fēn)配(pèi)的现(xiàn)金实质上(shàng)是从(cóng)EBITDA出发，对非现(xiàn)金影响利润表的项目进(jìn)行调整，加期初现金(jīn)，最终得(dé)到的账面现金(jīn)。

　　李华平也表示，公募REITs作为资产配置新选择，投(tóu)资价值体现(xiàn)在(zài)相(xiāng)对股债市场独立的资产配置功能，比较适合长(zhǎng)期(qī)持有(yǒu)。建议(yì)投资者对经营(yíng)权类(lèi)的(de)资产(chǎn)可以更多关注内部收益率(lǜ)的高(gāo)低，对产(chǎn)权类的资产(chǎn)更多(duō)关注分派(pài)率高低(dī)。因为公募(mù)REITs可(kě)分配收(shōu)益主要来自(zì)底层资产(chǎn)的经营净现金流，所以底(dǐ)层资(zī)产运营(yíng)情(qíng)况直接影响投资回报，投资者(zhě)可综(zōng)合(hé)考虑(lǜ)原始(shǐ)权益(yì)人(rén)综合实(shí)力(lì)、运营管理机(jī)构实力、公募(mù)基金管(guǎn)理人实力(lì)等多重因(yīn)素(sù)来选(xuǎn)择投资标的。

　　中(zhōng)信证券研报也显示，公募REITs进入密集(jí)分红期，由于(yú)分红交易带来的短期(qī)博弈机会仍在，叠加此前市场接连(lián)回调，建议投(tóu)资(zī)者关(guān)注有基本面支(zhī)撑(chēng)、填权效应相对明(míng)显、同(tóng)时分红规(guī)模较为可(kě)观(guān)的个券。

　　“公募REITs的(de)招募(mù)说明(míng)书(shū)均(jūn)会载明REITs在(zài)发行(xíng)首年及(jí)次年的可供分配金额预测(cè)。投(tóu)资者可以将REITs的实际分红金(jīn)额(é)与(yǔ)募(mù)集材(cái)料(liào)中披露(lù)预(yù)测进行比较分析，结合经济及市场的实(shí)际(jì)环境(jìng)，对基(jī)础设施项目的运营(yíng)业绩及REITs的管理能力(lì)进行判断。”中金基金上述(shù)负责人也称。

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