万柳(liǔ)书院，暴雷了。

　　今(jīn)年年初“万柳少爷(yé)”的意外走(zǒu)红，让这个位于北京海淀的豪宅被全国知晓，其背后(hòu)曾宣称要(yào)做地(dì)产界“劳斯莱斯”的神秘开发商(shāng)——中赫(hè)集(jí)团，也被拉(lā)向台前。

　　而(ér)如今，万柳书(shū)院(yuàn)再次受(shòu)到舆(yú)论关注，起因中(zhōng)赫集(jí)团成了共同债务人被中(zhōng)国信达追债，中(zhōng)国信(xìn)达为了收回钱款不(bù)得不(bù)将中赫抵押(yā)的75套万柳书院豪宅拍卖。可问题是(shì)，这些房子(zi)早已售出，业主并非中赫集团，那些真正斥巨资购入房产的(de)有钱(qián)人，房子现在莫名奇(qí)妙地被拍卖，算是被割了！

　　截至发稿，暂未看到这些业主的维权信(xìn)息，难怪(guài)有网友调侃：“富人被割韭(jiǔ)菜的时候，他们的姿势都(dōu)那么优雅(yǎ)。”

　　不过事件背后，可能没你想(xiǎng)象的那么简单。

　　1

　　富(fù)人被精准(zhǔn)收割(gē)？

　　最惨的可(kě)能还是债主

　　“北京豪宅的尽头是万柳书院”，但谁(shuí)都没想到，这个(gè)位于海淀(diàn)核(hé)心区位，名校环绕的顶级豪宅，竟(jìng)然暴雷了！

　　近日，有网友发现，中(zhōng)国(guó)信达(dá)在京(jīng)东拍(pāi)卖上，上架了“北京赫华恒瑞房地(dì)产开发有(yǒu)限公司不良债权转让项目”，债权总额高达近47亿，该项目的抵押物中，包括75套万(wàn)柳(liǔ)书院住宅。

　　据京东拍卖显示，上述(shù)不良债权转让(ràng)项目的处置(zhì)主体是中国信达资产(chǎn)管理股份有限公司(sī)北(běi)京市分(fēn)公司（下称(chēng)中国信(xìn)达(dá)北分），处置的(de)是对北京赫(hè)华恒瑞房地产开(kāi)发(fā)有(yǒu)限(xiàn)公司（下(xià)称(chēng)赫华恒(héng)瑞）的不(bù)良债权(quán)。截至2023年1月31日，债权金额约为(wèi)46.95亿元人民币，其中债权(quán)本金37.50亿元。中赫集(jí)团(tuán)有限公(gōng)司是共同(tóng)债务人。目前，该项目已有1万次围观，35名(míng)意(yì)向人。

　　从表(biǎo)面(miàn)上看，这(zhè)就是一起中(zhōng)国信达北分讨债的故事，但实(shí)际(jì)上，75套(tào)豪宅的(de)背后(hòu)暗藏秘密。

　　据此(cǐ)前媒体报道(dào)，万柳(liǔ)书(shū)院总共301户，而(ér)且早已售罄。如果该报(bào)道属实(shí)，说明(míng)这些房(fáng)子实际上(shàng)都是(shì)卖(mài)出去了(le)的，是有(yǒu)人住(zhù)的。

　　那为什么中(zhōng)国(guó)信达的拍卖页面上又注明(míng)这75套(tào)房(fáng)子是“未出售(shòu)”的状态呢(ne)？只能说明这些(xiē)房子根本(běn)没有(yǒu)网签(qiān)，也没有房产证！

　　第(dì)一财经的报(bào)道证实了上述(shù)内容。有(yǒu)豪宅中介透露，中赫集团(tuán)早就把这75套(tào)房(fáng)子抵押出去，现在还没资金解(jiě)抵押，所以不能网签、没(méi)办房本。

　　作为海淀的顶(dǐng)级豪宅(zhái)，最强学区房(fáng)，万(wàn)柳(liǔ)书院的(de)业主基本都是北(běi)京(jīng)的高端人(rén)士，柳传(chuán)志、丁磊(lěi)等知名商业大佬也是万柳书院(yuàn)的业主。另(lìng)据地产自(zì)媒体“地(dì)产八卦女”爆料，万柳书院的业主中(zhōng)，还有不少中赫集团(tuán)的(de)高管(guǎn)、合(hé)作伙伴(bàn)、亲戚朋(péng)友等。

　　由此，不少网友感叹，“富人也被精准收割(gē)了！”

　　不过，如果(guǒ)这些(xiē)业(yè)主确实已经支付价款(kuǎn)并实际占有，那么，中国信达转让这笔不良债权回本的愿望，或将泡(pào)汤。这次拍卖损(sǔn)失最大的，没准还是债主中国信(xìn)达(dá)。

　　根(gēn)据相关法律规定，民(mín)事(shì)执(zhí)行(xíng)中，业主已(yǐ)经支付(fù)价(jià)款并实(shí)际占有，但未办(bàn)理(lǐ)过户(hù)手续(xù)的，如(rú)果业主(zhǔ)没有过错，人民法院不(bù)得查封、扣(kòu)押(yā)、冻结(jié)，已经查(chá)封的可(kě)以向(xiàng)法院提出(chū)执(zhí)行异(yì)议申请，请求法院解除查封，同时(shí)可以(yǐ)联合起(qǐ)诉开发(fā)商，要求(qiú)退还购房款(kuǎn)或办理房(fáng)产证，并承担违约责任(rèn)。

　　此外(wài)，今(jīn)年(nián)4月，人民法院(yuàn)报公布《最高(gāo)人民法院关于商品房(fáng)消费者(zhě)权利保护问题(tí)的批(pī)复》，以司法(fǎ)解(jiě)释的方式明确(què)了购房人的(de)优先权：

　　商(shāng)品(pǐn)房消费者以居(jū)住为目的(de)购(gòu)买房屋并已支付全(quán)部价款，主张其(qí)房屋交付(fù)请求(qiú)权(quán)优先于建设工程价款优(yōu)先受偿权(quán)、抵押权以及其他债(zhài)权的，人民(mín)法院应当予以支持。只支(zhī)付了部分(fēn)价款的商品房消费(fèi)者(zhě)，在一(yī)审法(fǎ)庭辩论(lùn)终(zhōng)结前已实际支(zhī)付剩余价(jià)款的，可以适(shì)用前款规定。

　　也就是说，如果这75套房子(zi)均为“已售未(wèi)网签(qiān)”，那么(me)这笔不良债(zhài)权，实际上是个烫手山(shān)芋。可能不仅(jǐn)不能卖出去回本，抵(dǐ)押的这75套房子，还会被业主(zhǔ)讨回(huí)去。

　　中国信达，将会赔了(le)夫人又折(zhé)兵？

　　2

　　地产界(jiè)的(de)“劳斯莱斯(sī)”

　　成了“老赖”

　　这次债权公司(sī)中国信达(dá)申(shēn)请不(bù)良债(zhài)权(quán)转让，可以追溯到(dào)金(jīn)谷(gǔ)信托踩(cǎi)雷赫华恒瑞。

　　天眼查显示，目前中国信达已经成为赫(hè)华恒(héng)瑞唯一(yī)股东。但此前，赫华(huá)恒瑞为(wèi)中赫(hè)集团旗下子公司。2019年4月22日，中赫集团、中赫(hè)置地等选择(zé)退出了赫华恒瑞(ruì)的股(gǔ)东行(xíng)列，中国金(jīn)谷(gǔ)国际信托有(yǒu)限责任(rèn)公司成为了唯(wéi)一股东，后者(zhě)由中国信(xìn)达资产管理股份(fè三角形垂线的定义和性质，垂线的定义和性质七年级n)有限公司持(chí)股(gǔ)93.75％。

　　作为(wèi)房地产(chǎn)开(kāi)发商，相(xiāng)较(jiào)其他房企，中(zhōng)赫集(jí)团(tuán)既没有很(hěn)大(dà)规(guī)模，也(yě)没有很高的国民知名度(dù)，但却(què)在北京豪(háo)宅圈留(liú)下一个个传说。

　　如钓鱼台七号(hào)院，作为中赫集(jí)团进入(rù)北京的(de)第一个(gè)豪宅项目，2011年，中赫置地推(tuī)出(chū)钓鱼岛七号(hào)院3号楼，高达30万/平米的天价，成(chéng)为(wèi)当时京城最贵(guì)的楼盘，引发了(le)市场强烈(liè)震惊。

　　随后开(kāi)发的(de)万柳书院，更是被誉为“北京海淀顶(dǐng)端豪宅”。2012年(nián)，中赫置地以26.3亿元，溢价率40.9％，从(cóng)融创、保利、万科等大(dà)型知名房企手中，抢下了北京万柳地块(kuài)，成为北京当年的“双料(liào)地王(wáng)”。很快，万柳书院就(jiù)以(yǐ)神(shén)秘高端的姿态杀入(rù)市场，无(wú)论是(shì)一块块(kuài)从(cóng)荷兰运回(huí)来的灰砖垒起来的五(wǔ)米(mǐ)高(gāo)墙，还是每棵成本超6万的(de)成(chéng)年(nián)银杏(xìng)树，还是每平米20万元的价格(gé)，都令业内外震(zhèn)撼不已(yǐ)。

　　“万(wàn)柳的墙(qiáng)、西(xī)宸的缸、霄(xiāo)八的顶儿、融创的湖、紫辰院(yuàn)的树、北(běi)平府的(de)院儿。”从(cóng)这句顺口溜中，就(jiù)可看出其在北京豪宅(zhái)圈的地位(wèi)。2014年(nián)末上市的(de)它，对手是当时有名的融创观澜嘉苑、佳(jiā)兆业广场、恒大华府等(děng)，现如今，它远远(yuǎn)超过这(zhè)些对手。

　　去年，万柳书(shū)院一套300平米的(de)法拍房(fáng)，最终成(chéng)交价(jià)1.09亿、单价达(dá)到惊人的36万元/平米，说(shuō)明万柳书院虽然已(yǐ)经推出了8年(nián)之久(jiǔ)，但其依旧在北(běi)京(jīng)豪宅圈备受追捧。

　　中(zhōng)赫集团开发的豪宅，也吸引了不少知名人士，如知名演员宋丹(dān)丹，就住在(zài)钓鱼(yú)台七号院。而(ér)柳传(chuán)志、丁磊等知(zhī)名(míng)商业大(dà)佬则居(jū)住在(zài)万柳(liǔ)书院。

　　几大豪宅的(de)成功奠定了中赫集团的(de)“高端路线”，也因此，它被(bèi)外界贴上了(le)，“卖北京城(chéng)最贵的(de)房，拿北京(jīng)城最贵(guì)的地”，“做地产中(zhōng)的‘劳斯莱斯’”的标(biāo)签。

　　但隐藏在豪宅开(kāi)发(fā)商光环的背(bèi)后，这个地产界“劳斯(sī)莱斯”却多次成为被执行人，被执行标的(de)高达11亿。

　　今年年初，因为(wèi)履行能力(lì)而拒不(bù)履行(xíng)生效法律文(wén)书确定义务，中(zhōng)赫集团正式成了“老赖”。

　　3

　　中赫被北京国安坑了？

　　中赫集团如今(jīn)沦(lún)落到这个地步，其实(shí)是有迹可循(xún)的。

　　事实上，早在(zài)今年年初“万(wàn)柳书院少爷”走红之时(shí)，深蓝(lán)财经就曾深挖出(chū)背后(hòu)的中赫集团，发现其深(shēn)陷财务危机(jī)。

　　从知(zhī)名豪宅的开发商到沦(lún)为“老赖”，中赫集团实控(kòng)人(rén)周金辉的人生轨迹跟着急转直下。而追根溯源(yuán)，这个转折点，就(jiù)在于收购(gòu)北京(jīng)国安。

　　近十年(nián)来，房企纷纷(fēn)开(kāi)始了多元化转型(xíng)，但转型之(zhī)路(lù)并不好走。早(zǎo)在2008年开始(shǐ)，中(zhōng)赫集团就(jiù)尝试过多元化业务，先(xiān)后(hòu)进军能(néng)源市场(chǎng)、团购网站，但最(zuì)终都惨淡(dàn)收场。最(zuì)终，周金辉将转型(xíng)的目光，放到了体育领域。

　　2016年(nián)，在蚂蚁金服与IDG资本退出后，中(zhōng)赫集(jí)团以35.5亿元参(cān)股国安(ān)足球俱乐部64％股权，成为国安的新(xīn)东(dōng)家。接(jiē)着(zhe)在(zài)2021年6月，中赫集团从(cóng)中信集团(tuán)手中拿下北(běi)京国安俱(jù)乐部36％股权(quán)，至此拿下北京国安(ān)俱(jù)乐部全部(bù)股权。如果北京国安的估(gū)值一直(zhí)没变(biàn)，那么中赫集团拿下北京国安，总计花费了约55.5亿。

　　看(kàn)到这里，有人也许会感叹：卖豪宅真是赚钱啊！NO，NO，NO!如(rú)果真(zhēn)的(de)是这样，中(zhōng)赫为什(shén)么(me)又要(yào)质押(yā)股权呢？

　　2017年以来，中赫集团及(jí)其实控(kòng)人周(zhōu)金(jīn)辉(huī)夫(fū)妇将其手中(zhōng)的中赫集(jí)团股份质押陆续质押(yā)，据企查查(chá)显(xiǎn)示，目前中(zhōng)赫集团共有11条(tiáo)股权出质记录。质权(quán)人包括海(hǎi)金(jīn)商业(yè)保理、北京建工、山东国际信(xìn)托、中融信托、中信建(jiàn)设(shè)等。

　　这与入主(zhǔ)北京国(guó)安的时间完全吻合。

　　然(rán)而，入主北京国(guó)安后，不仅国(guó)安的经营状况没(méi)有得到改善，中赫集(jí)团也被拉入泥淖。

　　据北京(jīng)产权交(jiāo)易所(suǒ)官网信息(xī)显示，2020年，北京国安足球俱乐(lè)部实(shí)现(xiàn)营业收入1.03亿元，净利(lì)润-12.09亿(yì)元。截至2020年末，该俱乐部资产总计5.38亿元，总负债18.51亿元。三角形垂线的定义和性质，垂线的定义和性质七年级

　　为了缓解资金压力，中赫集团和周金辉夫妇还在持(chí)续质押手中的中赫集(jí)团(tuán)股份，但国安和中赫的经(jīng)营状况却持(chí)续没有好转。

　　不仅中(zhōng)赫集团被5次列被执行(xíng)人，执行标的高达11亿，北京国安(ān)也3次与中赫集团、中赫置地、及中赫集团股东(dōng)周(zhōu)金辉、李彩霞等(děng)共同成为(wèi)被(bèi)执行(xíng)人，执行标的约10.45亿(yì)。

　　今年1月，因为履行能力而拒不履(lǚ)行生效法律文书确定义务，上述被执行人成为“老(lǎo)赖”。只有北京国(guó)安，目前幸免于难。不(bù)过在实控(kòng)人都成为老(lǎo)赖的情(qíng)况下，被(bèi)执行10个多(duō)亿的(de)北京国安(ān)，又如何能(néng)独善其身？

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