导读(dú)

　　黄金二十年(nián)之后，当(dāng)下中国地产步入大分化时代而非停滞期。

　　要点

　　过去二十年是中国房地产市场黄金二十年。2019-2021年，连续三年商品住宅销售面积超15亿平(píng)，足够4000万家庭(tíng)入(rù)住。恰逢近年地产持续低景(jǐng)气，有关(guān)中国地产是(shì)否(fǒu)过剩(shèng)的(de)讨论日益热烈。

　　拨(bō)开迷雾(wù)，本文试(shì)图厘清中国城镇存量(liàng)住(zhù)宅(zhái)真(zhēn)实情况(kuàng)，据此判断中国未来地产趋势。

　　有(yǒu)媒体渲染中国地产存量(liàng)极度(dù)过剩(shèng)，事实是否如此(cǐ)？

　　住建部披露全国(guó)有近(jìn)6亿栋房(fáng)屋建(jiàn)筑(zhù)，第七次人口普查调查数(shù)据(jù)显示城镇家庭户(hù)人均(jūn)住宅间数为(wèi)1.06间。市场陷(xiàn)入怀疑，中国房子是否真的(de)过剩？

　　事实上住建部披(pī)露的(de)近6亿栋城乡(xiāng)房屋建(jiàn)筑中，城镇建筑占(zhàn)比不到(dào)一成，其中还包括大量城(chéng)镇非住(zhù)宅(zhái)建筑，如商业办公楼、学(xué)校等，因此6亿栋房屋中城镇(zhèn)住宅占(zhàn)比(bǐ)极低。

　　七(qī)普(pǔ)显示中国城(chéng)镇居(jū)民人均住(zhù)宅间数为1.06间，但居(jū)住舒适不是人(rén)均一间房所能满足，它(tā)与房(fáng)屋质量、居住面积、配套(tào)设施等因素密(mì)切相(xiāng)关(guān)。中国的人均(jūn)住(zhù)宅间数较发达国家还有很大差距。人均住宅间数大于(yú)1同样不(bù)意味着中国住宅市(shì)场已经饱和。

　　我(wǒ)们测算发现(xiàn)中国城镇居民(mín)户均1套房(fáng)，其中每户持有商品(pǐn)住(zhù)宅仅0.64套。

　　目(mù)前(qián)并无(wú)直接公布中(zhōng)国(guó)家(jiā)庭(tíng)户均(jūn)住宅的数(shù)据，我们根据商(shāng)品(pǐn)住宅(zhái)套数、商品住宅占(zhàn)比和城镇(zhèn)家庭户数，计算出城(chéng)镇家庭住宅套(tào)户比。

　　测(cè)算结果显(xiǎn)示，目前城镇家庭(tíng)户均(jūn)拥(yōng)有(yǒu)0.86套房，其中0.54套为(wèi)商品(pǐn)住(zhù)宅。若期房顺利(lì)交付(fù)，直至2024年，中国(guó)每户城镇家庭才拥有1套住(zhù)宅，其中商业(yè)住宅(zhái)仅(jǐn)0.64套。

　　户均一套房似乎意味着户户有房，然而事实(shí)上中国(guó)住宅市场(chǎng)供(gōng)需并不(bù)平衡。

　　国际数(shù)据显示(shì)，成熟(shú)房地产市场的住宅套户比会大(dà)于1，在1.1左右。

　　之(zhī)所以说不平衡(héng)，是因为户均一套房(fáng)无法满足(zú)流(liú)动(dòng)人口的租赁和置业需(xū)求。全(quán)国(guó)总人(rén)口的(de)近(jìn)三成都(dōu)是流(liú)动人口，流(liú)动人(rén)口会选择在(zài)大城市租房挣钱(qián)，在老家(jiā)买房，从而(ér)产生(shēng)了额外的(de)住宅(zhái)需求(qiú)。

　　即(jí)便户(hù)均一(yī)套房，中国未来地(dì)产仍(réng)有四(sì)大新增需求动力。

　　第一，户均人口规模缩(suō)小(xiǎo)，一人户、两人户占比不断增加，导(dǎo)致家(jiā)庭(tíng)户数增多。小家庭(tíng)化趋(qū)势将延(yán)续，带来新户购房需求增(zēng)长。

　　第(dì)二，经济板块(kuài)的(de)分化日益明显，区域经(jīng)济资源分配的(de)再集中(zhōng)吸(xī)引着人口流入，人口净迁入城市(shì)的新增住(zhù)宅需(xū)求有(yǒu)望(wàng)持(chí)续旺盛。

　　第三，30％左右的家庭住在2000年(nián)以前建(jiàn)成的住宅中(zhōng)，涉(shè)及超9000万家(jiā)庭(tíng)、81亿平方(fāng)米的(de)住宅建筑面积(jī)。促成“老破小”住宅的(de)改造势在必行。

　　第四，中国的人均住宅间数(shù)与人均住宅建(jiàn)筑(zhù)面积均较发达(dá)国(guó)家(jiā)有(yǒu)着不小(xiǎo)差距，“住上更(gèng)大(dà)房子”的(de)改(gǎi)善性需求正在(zài)不(bù)断增加。

　　黄金二十(shí)年之后，当下中(zhōng)国地(dì)产步(bù)入大分化时代而(ér)非停滞(zhì)期。

　　如果(guǒ)说过去二十年是中(zhōng)国地产黄金发展期，地(dì)产矛(máo)盾更(gèng)多体现(xiàn)为(wèi)住宅(zhái)供给存在不足，这是过去二十年房价快(kuài)速上涨基石。那么(me)当下房(fáng)地(dì)产大(dà)分化时(shí)代已至，大(dà)分化时(shí)代下地(dì)产矛(máo)盾则(zé)更多体(tǐ)现在住宅质量供(gōng)需冲突。

　　地(dì)产大分化(huà)必(bì)将体(tǐ)现在不同能级(jí)城市(shì)之间，不同区域(yù)板块之间，不同品(pǐn)质(zhì)住宅之间。

　　目(mù)录(lù)

　　正文(wén)

　　引言(yán)

　　不久前，官(guān)方披露全国已(yǐ)有(yǒu)近6亿栋(dòng)房(fáng)屋建筑，引发热(rè)议。从2月以来，各(gè)大城市二手房挂牌(pái)量突然(rán)激增，引发一阵二手房的“抛(pāo)售(shòu)潮”。

　　让市场不禁担心，中国的房(fáng)子是否已(yǐ)经过剩？

　　中国(guó)城镇住宅到底是供给(gěi)过剩，还是供需平衡，或是仍然存在不足(zú)？可惜(xī)由于(yú)住宅(zhái)存(cún)量(liàng)数据并未(wèi)公布(bù)，我们(men)无(wú)法直接知晓具体情(qíng)况。

　　拨(bō)开(kāi)迷雾，我们(men)测算出中(zhōng)国(guó)城(chéng)镇家(jiā)庭户均(jūn)拥有住宅套数，回(huí)答当(dāng)前的房子是(shì)否真(zhēn)的(de)过剩了？据(jù)此判断未来房地产市场会(huì)如何发展。

　　一、如何有效观察中国户均拥有(yǒu)住宅数量

　　（一）中(zhōng)国住宅数量过剩的直观判(pàn)断站不住(zhù)脚

　　今(jīn)年(nián)2月，在以全(quán)国自然(rán)灾害综合风险普查工(gōng)作情况为主(zhǔ)题的新闻发布会上，负责人对外(wài)披露(lù)：“住宅城乡(xiāng)建设行业获取了全国近6亿栋城(chéng)乡房屋建筑(zhù)数(shù)据(jù)以(yǐ)及80多万处市政设(shè)施数据。”

　　14亿(yì)人住6亿栋房(fáng)屋建筑，平均每栋建筑住不到3人，住宅市场看似(shì)已经过剩。

　　在这近(jìn)6亿栋(dòng)房屋建筑中，农村房屋占9成以(yǐ)上，以栋(dòng)数计算的城(chéng)镇(zhèn)房(fáng)屋实际仅有4700多万栋，还包(bāo)括(kuò)了大量商(shāng)业楼(lóu)、写字(zì)楼(lóu)、学校、医院等非住宅。总的算下来(lái)，住宅占比并不大(dà)。

　　第七(qī)次人口普查数(shù)据公布了(le)中国城镇家庭户人均住宅间数为1.06间，其中城市家(jiā)庭户居民人均0.99间，乡镇(zhèn)家庭户居民人均1.18间。

　　人均住宅(zhái)间数(shù)大于(yú)1，看(kàn)似(shì)意味着人人都有房间居(jū)住。

　　居住(zhù)水(shuǐ)平不(bù)仅与房间数量有关，更(gèng)与房(fáng)屋(wū)质量、居住面积、配(pèi)套设施(shī)等因素密(mì)切(qiè)相关(guān)。单单从人(rén)均住宅间数不能(néng)完(wán)全反(fǎn)映出(chū)城镇居民的(de)居住水平。

　　中国主要是以家庭(tíng)为单位购买成套住(zhù)宅(zhái)，一套(tào)设施齐(qí)全的住宅(zhái)才是城镇居(jū)民宜居的选择(zé)。

　　（二）中国户(hù)均住宅的(de)测算思(sī)路、数据和方法

　　中国城镇居民住(zhù)宅主(zhǔ)要分两大类，一(yī)类是商(shāng)品住宅，另(lìng)一类是保障房、原公有住宅、自(zì)建房等非商品住宅。

　　目前缺乏统计数据，并(bìng)没有直接公布城镇住宅数量(liàng)。居民住宅相关数据有两处可以直接公布，一是每年商品住宅(zhái)销(xiāo)售套数（统计(jì)局）；二是居民住宅(zhái)来源（人口普查数据）。计算中国居民户均住宅数量，我(wǒ)们主(zhǔ)要用到(dào)上述两(liǎng)组数据。

　　中国住宅改革始于1998年，1998年之(zhī)前商品住宅数量极少，可忽略不(bù)计。估(gū)算城镇(zhèn)居民户均住宅(zhái)套数分三步走：

　　第一(yī)步，将1999年以来(lái)每年商品住宅销售(shòu)套数相加，我(wǒ)们就能(néng)够得到(dào)当前商品住宅(zhái)总存(cún)量。

　　第二(èr)步(bù)，根据(jù)城镇居(jū)民拥有的商(shāng)品住宅和非商品(pǐn)住宅比例(lì)，推(tuī)算得到居民住宅(zhái)总套数。

　　第三步，将城镇居民拥有的商(shāng)品住宅总数除以家庭户数，我们就能够得到城镇户均拥有的住宅数量。

　　具体计算(suàn)公式如(rú)下：

　　城镇家(jiā)庭住宅套(tào)户比=住宅总套数/家庭户数(shù)

　　=（商品住宅(zhái)套数/家庭户数）/（商品住宅(zhái)套(tào)数/住宅(zhái)总套数）

　　=商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅套户比/商品住宅占(zhàn)比

　　二(èr)、城镇家庭(tíng)户均拥有1.02套房

　　中国住宅存量到底有多少，目前缺乏一(yī)个(gè)准(zhǔn)确(què)统计。我(wǒ)们利用既有统计数据，大致测算得到中国(guó)存量房地产(chǎn)套数，并进一(yī)步推算中(zhōng)国城镇家庭户均拥有的住宅数(shù)量。

　　（一）城镇居民户(hù)均(jūn)拥有商品(pǐn)住宅0.64 套

　　截(jié)至2022年，我们计算得到：

　　（一）中国商品住宅累计(jì)销(xiāo)售(shòu)1.97亿套。

　　（二(èr)）城镇家庭户均拥有0.64套商品住宅（包含(hán)现房(fáng)和期房(fáng)）。

　　中国的(de)房地(dì)产销售以期房(fáng)为主，从2019年(nián)开(kāi)始，新房销(xiāo)售中期房占比近(jìn)9成。本文(wén)去除商品住宅累计销售(shòu)套数里的期(qī)房(fáng)销售，得到(dào)商品住宅现房套数。

　　以2022年商品住宅现房套数计算为例：

　　2022年商(shāng)品住(zhù)宅现房(fáng)套数=截止到2022年(nián)商品住宅累计销售套数-过去三年(nián)（2020、2021和2022年）的期房销(xiāo)售额。

　　主流房企竣工周(zhōu)期在2-3年，并考虑到交房(fáng)后(hòu)装修的(de)时间(jiān)，取最(zuì)大值3年。

　　将商品住宅现房套(tào)数(shù)除以家庭户数(shù)，算出(chū)：

　　（三）目前中国城镇家庭户均拥有0.54套商品现房住宅。

　　（二）城镇居民户均拥有住(zhù)宅1.02套

　　接下来我们需要进一步推算中国城镇居民拥有的户(hù)均住宅(zhái)套数。

　　首先，七普(pǔ)数(shù)据显示中(zhōng)国城镇居民的住(zhù)宅结构特征如下：

　　73.8％的城镇家庭拥(yōng)有住宅。其中自建住宅(zhái)占比21％，购(gòu)买商品住宅占比31.9％、二手房占(zhàn)比10.1％、经济适用房占(zhàn)比3.8％、原公有(yǒu)住宅占比6.1％，通(tōng)过继承或赠与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的(de)家庭租(zū)赁(lìn)廉租房与(yǔ)其他住宅。

　　其次(cì)，我们假定租赁其他住宅和(hé)购买二(èr)手房(fáng)都是商品(pǐn)住(zhù)宅，因(yīn)此将租赁其他住宅、购买商品住宅与购(gòu)买二手房加总，得到商品住(zhù)宅占居民所有住(zhù)宅的比例为(wèi)62.8％。

　　2020年商品住宅占比为(wèi)59.2％，粗略假设2021年(nián)-2022年期间商品(pǐn)住宅增幅(fú)为(wèi)过去十年变化幅度的20％，计算2011年(nián)-2020年商品(pǐn)住宅的实际变化比例，从(cóng)而我们(men)估算出(chū)2022年商品住宅所占比例，为62.8％。

　　最后，截至(zhì)2022年末，中(zhōng)国平均每户城镇(zhèn)家庭拥有0.86 套住宅(zhái)。但(dàn)考虑已购期房，中国平均(jūn)每户城(chéng)镇家庭拥有(yǒu)康师傅是哪国的牌子？1.02套住宅。

　　如果(guǒ)交(jiāo)房顺利，已(yǐ)购(gòu)期房(fáng)会在2-3年内陆续(xù)交(jiāo)付(fù)使(shǐ)用，到2024年，中国(guó)平均每户(hù)城镇家庭都会(huì)拥(yōng)有(yǒu)一套住宅。

　　三、城镇户均一套房(fáng)的(de)三点含义

　　既然城镇居民(mín)已(yǐ)经达到(dào)了户均一套房(fáng)的程(chéng)度，“户户有房(fáng)”是否意味着中国城(chéng)镇化(huà)进(jìn)展终结，甚至意味着中国地产存量供给绰绰有余？

　　（一）户均一套房并不意味(wèi)着住宅市场供需平衡

　　需(xū)要有多余住(zhù)宅(zhái)来满足(zú)因人(rén)口流(liú)动、居民(mín)换房等因素产生(shēng)的住宅需(xū)求。因(yīn)此，成熟房地产市场的住宅套户(hù)比会在(zài)1.1左右(yòu)。

　　国际(jì)经验来看(kàn)，美国、英国(guó)和(hé)日本的住宅套户比均高(gāo)于(yú)1.1，其中(zhōng)，英国(guó)的住宅套户比(bǐ)最高，为1.19，日本为1.16，美国为1.11。德国和韩(hán)国分(fēn)别(bié)为1.02和1.05。

　　如果户均刚好一套房，就会造成人口(kǒu)净流入地的住宅市场供不应求，造成(chéng)房价或房租迅(xùn)速上涨。

　　七普指出中国的流动人口3.76亿，省内流动人口和(hé)省(shěng)际流动人口分别为2.51亿人和1.25亿(yì)人(rén)。

　　流(liú)动人口会选择在大城市租房挣(zhēng)钱，在老家县城买房(fáng)。

　　暨南大学(xué)2017年的中国城乡人(rén)口流动调查数据显示(shì)，在上(shàng)海、杭州以(yǐ)及(jí)南京工作的流动人口在(zài)老家拥有住宅比例分别(bié)为28％、21％和18％。大城市的高工资吸(xī)引打(dǎ)工人(rén)，但高房价迫使(shǐ)打工人(rén)回乡置业。

　　流动人口实际上(shàng)会占据(jù)两套房，在高(gāo)房价的大城市租赁一套(tào)房，在房价较低(dī)的县(xiàn)城购(gòu)买(mǎi)一套房。所以说户均一套(tào)房无法满足庞大流动人口的租赁与置业需求(qiú)。

　　（二）至少9000万户家庭住宅品(pǐn)质仍需改善

　　目前，中国的城镇(zhèn)住宅中依然有(yǒu)不少老旧小(xiǎo)区。

　　三成家庭，也就是约9000万户城镇居民(mín)住宅是(shì)2000年以前建成，其中又(yòu)有11.6％住(zhù)宅年龄至(zhì)少在33岁以上。

　　这批存在(zài)着(zhe)建筑结构松散、设(shè)施陈旧(jiù)、安全隐患大等(děng)问题，如电线老化、管道等基础设(shè)施陈旧，给住户的生活(huó)带来了(le)很大(dà)的(de)不便和安全隐患(huàn)，并(bìng)且居住(zhù)体验(yàn)较差。

　　2000年以前建(jiàn)成(chéng)的老旧住宅面(miàn)积(jī)小。占比为31.3％的家庭户数(shù)拥有的住(zhù)宅面积占(zhàn)比仅为27.6％。仍然存(cún)在5％左右的家庭没(méi)有独立(lì)卫浴(yù)和厨房。这类(lèi)上世(shì)纪修建的(de)老(lǎo)旧小(xiǎo)区(qū)很难满足(zú)现代生活需求，在未来大都会(huì)被拆迁重建。

　　近五(wǔ)成的家庭住宅为一居室(shì)和(hé)二居室，户(hù)型偏小(xiǎo)。其中(zhōng)一居室占比为14.9％，二居室占比(bǐ)为33％。对(duì)比镇，城市家庭住宅户型更小(xiǎo)，当然这(zhè)与城(chéng)市土地资源(yuán)紧张有(yǒu)关。

　　（三）人均住(zhù)宅面积扩张(zhāng)是(shì)未来地产的(de)需求驱动力

　　根据七普数据测算，2020年城镇家庭户住宅存(cún)量总(zǒng)面积为294.6亿平。暂不考虑两年间农(nóng)民带房(fáng)进城和老旧小区拆(chāi)迁，加上2021年和2022年(nián)商品住宅竣工面积（7.3亿与(yǔ)6.3亿），得出2022年(nián)住宅存(cún)量(liàng)总(zǒng)面积为308.16亿平，人(rén)均住宅建筑面积为39.45平(píng)方米。

　　超过一半的家庭人均(jūn)住宅建筑面积小于(yú)均值，近4成(chéng)家庭人均住宅建(jiàn)筑面积在30平(píng)米以下。

　　15％的城镇(zhèn)家(jiā)庭人均住宅(zhái)建筑面积不足19平(píng)方米，不及(jí)全国人均水平的一半。若去除(chú)20％的公摊，可使用的住宅面积仅(jǐn)为15.2平方米。上海市将人均住宅建筑面积(jī)低于(yú)15平方米的家(jiā)庭(tíng)界定为住(zhù)宅(zhái)存(cún)在困(kùn)难，若按这个标(biāo)准算的话，中国有11.3％的家庭(tíng)存(cún)在住宅(zhái)困难(nán)问题。

　　若人均可使用住宅面积为(wèi)40平，即(jí)人(rén)均住(zhù)宅建筑面积为50平，只考(kǎo)虑家庭户人数(shù)，需要(yào)住宅总量约390.6亿平，较(jiào)目前至(zhì)少(shǎo)新增82亿(yì)平。

　　对比发(fā)达国家人(rén)均住(zhù)宅面积，美国为67㎡，瑞(ruì)士、日本(běn)、德(dé)国(guó)和(hé)英国都高于40㎡，中(zhōng)国的(de)人均住宅(zhái)建筑面积为39.45㎡，相(xiāng)差不大。但若去除公(gōng)摊面积后，中国的人(rén)均可(kě)使用面积为31.56㎡，这一差距将变得明显(xiǎn)。

　　若考虑约1.4亿(yì)的集体(tǐ)户人(rén)口，所需要的住宅(zhái)总量会更多。

　　四、户均已(yǐ)然1套(tào)房(fáng)，未来(lái)地(dì)产(chǎn)还会有需求么？

　　我(wǒ)们测算得到中(zhōng)国城镇家庭户均1套房，看似(shì)已经户户有房。即便如此(cǐ)，中国人口静态结构和(hé)动态(tài)趋势演绎，决(jué)定了中国(guó)未(wèi)来地产仍有需求释放。户均(jūn)1套住(zhù)宅现实之下，中国未来城镇住宅需求主要来自于四个(gè)方面(miàn)。

　　第一，户均(jūn)人(rén)口缩小(xiǎo)，家(jiā)庭户数增多，新户购房需求扩张。

　　过(guò)去20年我(wǒ)国城镇家庭(tíng)户均人口数(shù)不断下降，六普显示城(chéng)镇户均人口规模为2.85人/户，而(ér)七普(pǔ)显示(shì)城镇户均人口规模为2.62人/户，一人户、二(èr)人户的占(zhàn)比明显上升，人口(kǒu)小家庭化(huà)趋势(shì)将继续(xù)延续，导(dǎo)致户数会因户(hù)均(jūn)人口(kǒu)规模的缩(suō)小(xiǎo)而(ér)增多。

　　第(dì)二，人口(kǒu)迁移导致经济发展带来(lái)的新增住宅需求旺盛。

　　中国经济(jì)板块的分化日益明(míng)显，资(zī)源和生产要素(sù)逐(zhú)步向(xiàng)经济带、都(dōu)市圈中(zhōng)心(xīn)城市流(liú)入，区域(yù)经济资源分配的再(zài)集中吸(xī)引着人口流(liú)入(rù)。人口迁移(yí)势(shì)必涉及到买房租房，给迁(qiān)入(rù)地(dì)住宅市场带来(lái)新的增量。

　　以浙江省为例，2021年常住人口增量为72万，而出生人口为44.9万人，死亡(wáng)人口为38.4万人，自然增加人口(kǒu)仅为6.5万人，其人口增长(zhǎng)主要(yào)受(shòu)益于人口迁移。

　　第(dì)三，老(lǎo)旧小区改善性需求依(yī)然庞大。

　　从2011年到2020年，自建住宅和原(yuán)公(gōng)有住宅的(de)家庭拆迁改(gǎi)建(jiàn)最多。自建房家庭比例从31.5％到21％，下降了10.5个百分点；原公有住宅家庭比(bǐ)例从12.9％到6.1％，降幅(fú)为6.8个百分(fēn)点。二者和（27.1％），再加上其他住宅（5％）与家(jiā)庭住宅(zhái)建(jiàn)造(zào)时(shí)间为2000年以(yǐ)前的比例(lì)（31.3％）大致相吻合。

　　十年间(jiān)新增8473万家庭(tíng)户，自建住宅和原公有住宅减少了1282万户，住宅(zhái)净需求增加9755万户。49％的家(jiā)庭购买商品住(zhù)宅，21％的家(jiā)庭购买二(èr)手房。在新增住宅需求(qiú)中，有7成家庭(tíng)购买了(le)商(shāng)品(pǐn)住宅。租房、购买经济适用房(fáng)和其他(tā)分别占比18％，3％和9％。未来随着(zhe)城中村和旧城(chéng)改造，商品住宅(zhái)的占比势必(bì)会进一步上升。

　　2000年以前建造(zào)的住(zhù)宅建筑面积还有(yǒu)约81亿平，涉及城镇(zhèn)家(jiā)庭约9000万户。破(pò)旧的(de)城中村(cūn)、老公有住宅，建筑(zhù)面积小(xiǎo)、质量低、基础设(shè)施配套差、没(méi)有或少有物业管理，居民追求美好(hǎo)、宜居生活的环(huán)境，背(bèi)后(hòu)的改善性(xìng)需求有待释放。

　　第四，“住上更大房子”的改善性需求还(hái)将有所增加。

　　刚需购房受限于资(zī)金，倾向于中小户型。已有住宅家庭(tíng)希望提高生活品质，以小换大、以旧换新(xīn)。2022年底的中(zhōng)央经(jīng)济工作会议明确指出支持住宅改善(shàn)等消(xiāo)费。

　　OECD国家(jiā)的人均(jūn)住(zhù)宅间(jiān)数为(wèi)1.71间，无(wú)论是否考(kǎo)虑乡(xiāng)村(cūn)住(zhù)宅(zhái)因素(sù)，中(zhōng)国的人(rén)均住(zhù)宅间数较其他国家(jiā)依旧存(cún)在不(bù)小差距(jù)。

　　住宅舒适度与经(jīng)济水平有着密(mì)切(qiè)正向联系。随着经济发展水平的提(tí)高，中(zhōng)国的人均住宅间数与(yǔ)人均住宅建筑面积将(jiāng)随(suí)之增长。

　　如(rú)果说过去二(èr)十年是中国地产黄金发展期，地产矛(máo)盾更(gèng)多体现为住宅(zhái)供(gōng)给(gěi)存在不足，供需出现错配，这是过(guò)去二十年房价快(kuài)速上(shàng)涨(zhǎng)基石。那么未来将是住宅质量的供需冲突。房地产大分化时代已至，这(zhè)种(zhǒng)分化不单(dān)局限于城市(shì)能级(jí)之(zhī)间差异，优质(zhì)小区和老(lǎo)旧(jiù)二手房之间(jiān)的(de)差异也将越发扩大。

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　　风险提示(shì)

　　人口(kǒu)普查(chá)数据调查的是人，并不是针对住宅，因此可能存在统计偏差。商品住宅(zhái)占比实际(jì)值可能偏低，其(qí)增速可能超预期。

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