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康师傅是哪国的牌子?

康师傅是哪国的牌子? 民生宏观:中国户均几套房?

  导读(dú)

  黄金二十年(nián)之后,当(dāng)下中国地产步入大分化时代而非停滞期。

  要点

  过去二十年是中国房地产市场黄金二十年。2019-2021年,连续三年商品住宅销售面积超15亿平(píng),足够4000万家庭(tíng)入(rù)住。恰逢近年地产持续低景(jǐng)气,有关(guān)中国地产是(shì)否(fǒu)过剩(shèng)的(de)讨论日益热烈。

  拨(bō)开迷雾(wù),本文试(shì)图厘清中国城镇存量(liàng)住(zhù)宅(zhái)真(zhēn)实情况(kuàng),据此判断中国未来地产趋势。

  有(yǒu)媒体渲染中国地产存量(liàng)极度(dù)过剩(shèng),事实是否如此(cǐ)?

  住建部披露全国(guó)有近(jìn)6亿栋房(fáng)屋建(jiàn)筑(zhù),第七次人口普查调查数(shù)据(jù)显示城镇家庭户(hù)人均(jūn)住宅间数为(wèi)1.06间。市场陷(xiàn)入怀疑,中国房子是否真的(de)过剩?

  事实上住建部披(pī)露的(de)近6亿栋城乡(xiāng)房屋建(jiàn)筑中,城镇建筑占(zhàn)比不到(dào)一成,其中还包括大量城(chéng)镇非住(zhù)宅(zhái)建筑,如商业办公楼、学(xué)校等,因此6亿栋房屋中城镇(zhèn)住宅占(zhàn)比(bǐ)极低。

  七(qī)普(pǔ)显示中国城(chéng)镇居(jū)民人均住(zhù)宅间数为1.06间,但居(jū)住舒适不是人(rén)均一间房所能满足,它(tā)与房(fáng)屋质量、居住面积、配套(tào)设施等因素密(mì)切相(xiāng)关(guān)。中国的人均(jūn)住(zhù)宅间数较发达国家还有很大差距。人均住宅间数大于(yú)1同样不(bù)意味着中国住宅市(shì)场已经饱和。

  我(wǒ)们测算发现(xiàn)中国城镇居民(mín)户均1套房(fáng),其中每户持有商品(pǐn)住(zhù)宅仅0.64套。

  目(mù)前(qián)并无(wú)直接公布中(zhōng)国(guó)家(jiā)庭(tíng)户均(jūn)住宅的数(shù)据,我们根据商(shāng)品(pǐn)住宅(zhái)套数、商品住宅占(zhàn)比和城镇(zhèn)家庭户数,计算出城(chéng)镇家庭住宅套(tào)户比。

  测(cè)算结果显(xiǎn)示,目前城镇家庭(tíng)户均(jūn)拥(yōng)有(yǒu)0.86套房,其中0.54套为(wèi)商品(pǐn)住(zhù)宅。若期房顺利(lì)交付(fù),直至2024年,中国(guó)每户城镇家庭才拥有1套住(zhù)宅,其中商业(yè)住宅(zhái)仅(jǐn)0.64套。

  户均一套房似乎意味着户户有房,然而事实(shí)上中国(guó)住宅市场(chǎng)供(gōng)需并不(bù)平衡。

  国际数(shù)据显示(shì),成熟(shú)房地产市场的住宅套户比会大(dà)于1,在1.1左右。

  之(zhī)所以说不平衡(héng),是因为户均一套房(fáng)无法满足(zú)流(liú)动(dòng)人口的租赁和置业需(xū)求。全(quán)国(guó)总人(rén)口的(de)近(jìn)三成都(dōu)是流(liú)动人口,流(liú)动人(rén)口会选择在(zài)大城市租房挣钱(qián),在老家(jiā)买房,从而(ér)产生(shēng)了额外的(de)住宅(zhái)需求(qiú)。

  即(jí)便户(hù)均一(yī)套房,中国未来地(dì)产仍(réng)有四(sì)大新增需求动力。

  第一,户均人口规模缩(suō)小(xiǎo),一人户、两人户占比不断增加,导(dǎo)致家(jiā)庭(tíng)户数增多。小家庭(tíng)化趋(qū)势将延(yán)续,带来新户购房需求增(zēng)长。

  第(dì)二,经济板块(kuài)的(de)分化日益明显,区域经(jīng)济资源分配的(de)再集中(zhōng)吸(xī)引着人口流入,人口净迁入城市(shì)的新增住(zhù)宅需(xū)求有(yǒu)望(wàng)持(chí)续旺盛。

  第三,30%左右的家庭住在2000年(nián)以前建(jiàn)成的住宅中(zhōng),涉(shè)及超9000万家(jiā)庭(tíng)、81亿平方(fāng)米的(de)住宅建筑面积(jī)。促成“老破小”住宅的(de)改造势在必行。

  第四,中国的人均住宅间数(shù)与人均住宅建(jiàn)筑(zhù)面积均较发达(dá)国(guó)家(jiā)有(yǒu)着不小(xiǎo)差距,“住上更(gèng)大(dà)房子”的(de)改(gǎi)善性需求正在(zài)不(bù)断增加。

  黄金二十(shí)年之后,当下中(zhōng)国地(dì)产步(bù)入大分化时代而(ér)非停滞(zhì)期。

  如果(guǒ)说过去二十年是中(zhōng)国地产黄金发展期,地(dì)产矛(máo)盾更(gèng)多体现(xiàn)为(wèi)住宅(zhái)供给存在不足,这是过去二十年房价快(kuài)速上涨基石。那么(me)当下房(fáng)地(dì)产大(dà)分化时(shí)代已至,大(dà)分化时(shí)代下地(dì)产矛(máo)盾则(zé)更多体(tǐ)现在住宅质量供(gōng)需冲突。

  地(dì)产大分化(huà)必(bì)将体(tǐ)现在不同能级(jí)城市(shì)之间,不同区域(yù)板块之间,不同品(pǐn)质(zhì)住宅之间。

  目(mù)录(lù)

  中国户均几套房?| 民生·周君(jūn)芝团队

  正文(wén)

  引言(yán)

  不久前,官(guān)方披露全国已(yǐ)有(yǒu)近6亿栋(dòng)房(fáng)屋建筑,引发热(rè)议。从2月以来,各(gè)大城市二手房挂牌(pái)量突然(rán)激增,引发一阵二手房的“抛(pāo)售(shòu)潮”。

  让市场不禁担心,中国的房(fáng)子是否已(yǐ)经过剩?

  中国(guó)城镇住宅到底是供给(gěi)过剩,还是供需平衡,或是仍然存在不足(zú)?可惜(xī)由于(yú)住宅(zhái)存(cún)量(liàng)数据并未(wèi)公布(bù),我们(men)无(wú)法直接知晓具体情(qíng)况。

  拨(bō)开(kāi)迷雾,我们(men)测算出中(zhōng)国(guó)城(chéng)镇家(jiā)庭户均(jūn)拥有住宅套数,回(huí)答当(dāng)前的房子是(shì)否真(zhēn)的(de)过剩了?据(jù)此判断未来房地产市场会(huì)如何发展。

  一、如何有效观察中国户均拥有(yǒu)住宅数量

  (一)中(zhōng)国住宅数量过剩的直观判(pàn)断站不住(zhù)脚

  今(jīn)年(nián)2月,在以全(quán)国自然(rán)灾害综合风险普查工(gōng)作情况为主(zhǔ)题的新闻发布会上,负责人对外(wài)披露(lù):“住宅城乡(xiāng)建设行业获取了全国近6亿栋城(chéng)乡房屋建筑(zhù)数(shù)据(jù)以(yǐ)及80多万处市政设(shè)施数据。”

  14亿(yì)人住6亿栋房(fáng)屋建筑,平均每栋建筑住不到3人,住宅市场看似(shì)已经过剩。

  在这近(jìn)6亿栋(dòng)房屋建筑中,农村房屋占9成以(yǐ)上,以栋(dòng)数计算的城(chéng)镇(zhèn)房(fáng)屋实际仅有4700多万栋,还包(bāo)括(kuò)了大量商(shāng)业楼(lóu)、写字(zì)楼(lóu)、学校、医院等非住宅。总的算下来(lái),住宅占比并不大(dà)。

  第七(qī)次人口普查数(shù)据公布了(le)中国城镇家庭户人均住宅间数为1.06间,其中城市家(jiā)庭户居民人均0.99间,乡镇(zhèn)家庭户居民人均1.18间。

  人均住宅(zhái)间数(shù)大于(yú)1,看(kàn)似(shì)意味着人人都有房间居(jū)住。

  居住(zhù)水(shuǐ)平不(bù)仅与房间数量有关,更(gèng)与房(fáng)屋(wū)质量、居住面积、配(pèi)套设施(shī)等因素密(mì)切(qiè)相关(guān)。单单从人(rén)均住宅间数不能(néng)完(wán)全反(fǎn)映出(chū)城镇居民的(de)居住水平。

  中国主要是以家庭(tíng)为单位购买成套住(zhù)宅(zhái),一套(tào)设施齐(qí)全的住宅(zhái)才是城镇居(jū)民宜居的选择(zé)。

  中国户均几套房(fáng)?| 民生·周君芝团队(duì)

  (二)中国户(hù)均住宅的(de)测算思(sī)路、数据和方法

  中国城镇居民住(zhù)宅主(zhǔ)要分两大类,一(yī)类是商(shāng)品住宅,另(lìng)一类是保障房、原公有住宅、自(zì)建房等非商品住宅。

  目前缺乏统计数据,并(bìng)没有直接公布城镇住宅数量(liàng)。居民住宅相关数据有两处可以直接公布,一是每年商品住宅(zhái)销(xiāo)售套数(统计(jì)局);二是居民住宅(zhái)来源(人口普查数据)。计算中国居民户均住宅数量,我(wǒ)们主(zhǔ)要用到(dào)上述两(liǎng)组数据。

  中国住宅改革始于1998年,1998年之(zhī)前商品住宅数量极少,可忽略不(bù)计。估(gū)算城镇(zhèn)居民户均住宅(zhái)套数分三步走:

  第一(yī)步,将1999年以来(lái)每年商品住宅销售(shòu)套数相加,我(wǒ)们就能(néng)够得到(dào)当前商品住宅(zhái)总存(cún)量。

  第二(èr)步(bù),根据(jù)城镇居(jū)民拥有的商(shāng)品住宅和非商品(pǐn)住宅比例(lì),推(tuī)算得到居民住宅(zhái)总套数。

  第三步,将城镇居民拥有的商(shāng)品住宅总数除以家庭户数,我们就能够得到城镇户均拥有的住宅数量。

  具体计算(suàn)公式如(rú)下:

  城镇家(jiā)庭住宅套(tào)户比=住宅总套数/家庭户数(shù)

  =(商品住宅(zhái)套数/家庭户数)/(商品住宅(zhái)套(tào)数/住宅(zhái)总套数)

  =商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅套户比/商品住宅占(zhàn)比

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  二(èr)、城镇家庭(tíng)户均拥有1.02套房

  中国住宅存量到底有多少,目前缺乏一(yī)个(gè)准(zhǔn)确(què)统计。我(wǒ)们利用既有统计数据,大致测算得到中国(guó)存量房地产(chǎn)套数,并进一(yī)步推算中(zhōng)国城镇家庭户均拥有的住宅数(shù)量。

  一)城镇居民户(hù)均(jūn)拥有商品(pǐn)住宅0.64 套

  截(jié)至2022年,我们计算得到:

  (一)中国商品住宅累计(jì)销(xiāo)售(shòu)1.97亿套。

  (二(èr))城镇家庭户均拥有0.64套商品住宅(包含(hán)现房(fáng)和期房(fáng))。

  中国的(de)房地(dì)产销售以期房(fáng)为主,从2019年(nián)开(kāi)始,新房销(xiāo)售中期房占比近(jìn)9成。本文(wén)去除商品住宅累计销售(shòu)套数里的期(qī)房(fáng)销售,得到(dào)商品住宅现房套数。

  以2022年商品住宅现房套数计算为例:

  2022年商(shāng)品住(zhù)宅现房(fáng)套数=截止到2022年(nián)商品住宅累计销售套数-过去三年(nián)(2020、2021和2022年)的期房销(xiāo)售额。

  主流房企竣工周(zhōu)期在2-3年,并考虑到交房(fáng)后(hòu)装修的(de)时间(jiān),取最(zuì)大值3年。

  将商品住宅现房套(tào)数(shù)除以家庭户数(shù),算出(chū):

  (三)目前中国城镇家庭户均拥有0.54套商品现房住宅。

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  (二)城镇居民户均拥有住(zhù)宅1.02套

  接下来我们需要进一步推算中国城镇居民拥有的户(hù)均住宅(zhái)套数。

  首先,七普(pǔ)数(shù)据显示中(zhōng)国城镇居民的住(zhù)宅结构特征如下:

  73.8%的城镇家庭拥(yōng)有住宅。其中自建住宅(zhái)占比21%,购(gòu)买商品住宅占比31.9%、二手房占(zhàn)比10.1%、经济适用房占(zhàn)比3.8%、原公有(yǒu)住宅占比6.1%,通(tōng)过继承或赠与占比0.9%。另有3.4%和17.7%的(de)家庭租(zū)赁(lìn)廉租房与(yǔ)其他住宅。

  其次(cì),我们假定租赁其他住宅和(hé)购买二(èr)手房(fáng)都是商品(pǐn)住(zhù)宅,因(yīn)此将租赁其他住宅、购买商品住宅与购(gòu)买二手房加总,得到商品住(zhù)宅占居民所有住(zhù)宅的比例为(wèi)62.8%。

  2020年商品住宅占比为(wèi)59.2%,粗略假设2021年(nián)-2022年期间商品(pǐn)住宅增幅(fú)为(wèi)过去十年变化幅度的20%,计算2011年(nián)-2020年商品(pǐn)住宅的实际变化比例,从(cóng)而我们(men)估算出(chū)2022年商品住宅所占比例,为62.8%。

  最后,截至(zhì)2022年末,中(zhōng)国平均每户城镇(zhèn)家庭拥有0.86 套住宅(zhái)。但(dàn)考虑已购期房,中国平均(jūn)每户城(chéng)镇家庭拥有(yǒu)康师傅是哪国的牌子?1.02套住宅。

  如果(guǒ)交(jiāo)房顺利,已(yǐ)购(gòu)期房(fáng)会在2-3年内陆续(xù)交(jiāo)付(fù)使(shǐ)用,到2024年,中国(guó)平均每户(hù)城镇家庭都会(huì)拥(yōng)有(yǒu)一套住宅。

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  三、城镇户均一套房(fáng)的(de)三点含义

  既然城镇居民(mín)已(yǐ)经达到(dào)了户均一套房(fáng)的程(chéng)度,“户户有房(fáng)”是否意味着中国城(chéng)镇化(huà)进(jìn)展终结,甚至意味着中国地产存量供给绰绰有余?

  (一)户均一套房并不意味(wèi)着住宅市场供需平衡

  需(xū)要有多余住(zhù)宅(zhái)来满足(zú)因人(rén)口流(liú)动、居民(mín)换房等因素产生(shēng)的住宅需(xū)求。因(yīn)此,成熟房地产市场的住宅套户(hù)比会在(zài)1.1左右(yòu)。

  国际(jì)经验来看(kàn),美国、英国(guó)和(hé)日本的住宅套户比均高(gāo)于(yú)1.1,其中(zhōng),英国(guó)的住宅套户比(bǐ)最高,为1.19,日本为1.16,美国为1.11。德国和韩(hán)国分(fēn)别(bié)为1.02和1.05。

  如果户均刚好一套房,就会造成人口(kǒu)净流入地的住宅市场供不应求,造成(chéng)房价或房租迅(xùn)速上涨。

  七普指出中国的流动人口3.76亿,省内流动人口和(hé)省(shěng)际流动人口分别为2.51亿人和1.25亿(yì)人(rén)。

  流(liú)动人口会选择在大城市租房挣(zhēng)钱,在老家县城买房(fáng)。

  暨南大学(xué)2017年的中国城乡人(rén)口流动调查数据显示(shì),在上(shàng)海、杭州以(yǐ)及(jí)南京工作的流动人口在(zài)老家拥有住宅比例分别(bié)为28%、21%和18%。大城市的高工资吸(xī)引打(dǎ)工人(rén),但高房价迫使(shǐ)打工人(rén)回乡置业。

  流动人口实际上(shàng)会占据(jù)两套房,在高(gāo)房价的大城市租赁一套(tào)房,在房价较低(dī)的县(xiàn)城购(gòu)买(mǎi)一套房。所以说户均一套(tào)房无法满足庞大流动人口的租赁与置业需求(qiú)。

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  (二)至少9000万户家庭住宅品(pǐn)质仍需改善

  目前,中国的城镇(zhèn)住宅中依然有(yǒu)不少老旧小(xiǎo)区。

  三成家庭,也就是约9000万户城镇居民(mín)住宅是(shì)2000年以前建成,其中又(yòu)有11.6%住(zhù)宅年龄至(zhì)少在33岁以上。

  这批存在(zài)着(zhe)建筑结构松散、设(shè)施陈旧(jiù)、安全隐患大等(děng)问题,如电线老化、管道等基础设(shè)施陈旧,给住户的生活(huó)带来了(le)很大(dà)的(de)不便和安全隐患(huàn),并(bìng)且居住(zhù)体验(yàn)较差。

  2000年以前建(jiàn)成(chéng)的老旧住宅面(miàn)积(jī)小。占比为31.3%的家庭户数(shù)拥有的住(zhù)宅面积占(zhàn)比仅为27.6%。仍然存(cún)在5%左右的家庭没(méi)有独立(lì)卫浴(yù)和厨房。这类(lèi)上世(shì)纪修建的(de)老(lǎo)旧小(xiǎo)区(qū)很难满足(zú)现代生活需求,在未来大都会(huì)被拆迁重建。

  近五(wǔ)成的家庭住宅为一居室(shì)和(hé)二居室,户(hù)型偏小(xiǎo)。其中(zhōng)一居室占比为14.9%,二居室占比(bǐ)为33%。对(duì)比镇,城市家庭住宅户型更小(xiǎo),当然这(zhè)与城(chéng)市土地资源(yuán)紧张有(yǒu)关。

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  (三)人均住(zhù)宅面积扩张(zhāng)是(shì)未来地产的(de)需求驱动力

  根据七普数据测算,2020年城镇家庭户住宅存(cún)量总(zǒng)面积为294.6亿平。暂不考虑两年间农(nóng)民带房(fáng)进城和老旧小区拆(chāi)迁,加上2021年和2022年(nián)商品住宅竣工面积(7.3亿与(yǔ)6.3亿),得出2022年(nián)住宅存(cún)量(liàng)总(zǒng)面积为308.16亿平,人(rén)均住宅建筑面积为39.45平(píng)方米。

  超过一半的家庭人均(jūn)住宅建筑面积小于(yú)均值,近4成(chéng)家庭人均住宅建(jiàn)筑面积在30平(píng)米以下。

  15%的城镇(zhèn)家(jiā)庭人均住宅(zhái)建筑面积不足19平(píng)方米,不及(jí)全国人均水平的一半。若去除(chú)20%的公摊,可使用的住宅面积仅(jǐn)为15.2平方米。上海市将人均住宅建筑面积(jī)低于(yú)15平方米的家(jiā)庭(tíng)界定为住(zhù)宅(zhái)存(cún)在困(kùn)难,若按这个标(biāo)准算的话,中国有11.3%的家庭(tíng)存(cún)在住宅(zhái)困难(nán)问题。

  若人均可使用住宅面积为(wèi)40平,即(jí)人(rén)均住(zhù)宅建筑面积为50平,只考(kǎo)虑家庭户人数(shù),需要(yào)住宅总量约390.6亿平,较(jiào)目前至(zhì)少(shǎo)新增82亿(yì)平。

  对比发(fā)达国家人(rén)均住(zhù)宅面积,美国为67㎡,瑞(ruì)士、日本(běn)、德(dé)国(guó)和(hé)英国都高于40㎡,中(zhōng)国的(de)人均住宅(zhái)建筑面积为39.45㎡,相(xiāng)差不大。但若去除公(gōng)摊面积后,中国的人(rén)均可(kě)使用面积为31.56㎡,这一差距将变得明显(xiǎn)。

  若考虑约1.4亿(yì)的集体(tǐ)户人(rén)口,所需要的住宅(zhái)总量会更多。

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  四、户均已(yǐ)然1套(tào)房(fáng),未来(lái)地(dì)产(chǎn)还会有需求么?

  我(wǒ)们测算得到中(zhōng)国城镇家庭户均1套房,看似(shì)已经户户有房。即便如此(cǐ),中国人口静态结构和(hé)动态(tài)趋势演绎,决(jué)定了中国(guó)未(wèi)来地产仍有需求释放。户均(jūn)1套住(zhù)宅现实之下,中国未来城镇住宅需求主要来自于四个(gè)方面(miàn)。

  第一,户均(jūn)人(rén)口缩小(xiǎo),家(jiā)庭户数增多,新户购房需求扩张。

  过(guò)去20年我(wǒ)国城镇家庭(tíng)户均人口数(shù)不断下降,六普显示城(chéng)镇户均人口规模为2.85人/户,而(ér)七普(pǔ)显示(shì)城镇户均人口规模为2.62人/户,一人户、二(èr)人户的占(zhàn)比明显上升,人口(kǒu)小家庭化(huà)趋势(shì)将继续(xù)延续,导(dǎo)致户数会因户(hù)均(jūn)人口(kǒu)规模的缩(suō)小(xiǎo)而(ér)增多。

  第(dì)二,人口(kǒu)迁移导致经济发展带来(lái)的新增住宅需求旺盛。

  中国经济(jì)板块的分化日益明(míng)显,资(zī)源和生产要素(sù)逐(zhú)步向(xiàng)经济带、都(dōu)市圈中(zhōng)心(xīn)城市流(liú)入,区域(yù)经济资源分配的再(zài)集中吸(xī)引着人口流(liú)入(rù)。人口迁移(yí)势(shì)必涉及到买房租房,给迁(qiān)入(rù)地(dì)住宅市场带来(lái)新的增量。

  以浙江省为例,2021年常住人口增量为72万,而出生人口为44.9万人,死亡(wáng)人口为38.4万人,自然增加人口(kǒu)仅为6.5万人,其人口增长(zhǎng)主要(yào)受(shòu)益于人口迁移。

  第(dì)三,老(lǎo)旧小区改善性需求依(yī)然庞大。

  从2011年到2020年,自建住宅和原(yuán)公(gōng)有住宅的(de)家庭拆迁改(gǎi)建(jiàn)最多。自建房家庭比例从31.5%到21%,下降了10.5个百分点;原公有住宅家庭比(bǐ)例从12.9%到6.1%,降幅(fú)为6.8个百分(fēn)点。二者和(27.1%),再加上其他住宅(5%)与家(jiā)庭住宅(zhái)建(jiàn)造(zào)时(shí)间为2000年以(yǐ)前的比例(lì)(31.3%)大致相吻合。

  十年间(jiān)新增8473万家庭(tíng)户,自建住宅和原公有住宅减少了1282万户,住宅(zhái)净需求增加9755万户。49%的家(jiā)庭购买商品住(zhù)宅,21%的家(jiā)庭购买二(èr)手房。在新增住宅需求(qiú)中,有7成家庭(tíng)购买了(le)商(shāng)品(pǐn)住宅。租房、购买经济适用房(fáng)和其他(tā)分别占比18%,3%和9%。未来随着(zhe)城中村和旧城(chéng)改造,商品住宅(zhái)的占比势必(bì)会进一步上升。

  2000年以前建造(zào)的住(zhù)宅建筑面积还有(yǒu)约81亿平,涉及城镇(zhèn)家(jiā)庭约9000万户。破(pò)旧的(de)城中村(cūn)、老公有住宅,建筑(zhù)面积小(xiǎo)、质量低、基础设(shè)施配套差、没(méi)有或少有物业管理,居民追求美好(hǎo)、宜居生活的环(huán)境,背(bèi)后(hòu)的改善性(xìng)需求有待释放。

  第四,“住上更大房子”的改善性需求还(hái)将有所增加。

  刚需购房受限于资(zī)金,倾向于中小户型。已有住宅家庭(tíng)希望提高生活品质,以小换大、以旧换新(xīn)。2022年底的中(zhōng)央经(jīng)济工作会议明确指出支持住宅改善(shàn)等消(xiāo)费。

  OECD国家(jiā)的人均(jūn)住(zhù)宅间(jiān)数为(wèi)1.71间,无(wú)论是否考(kǎo)虑乡(xiāng)村(cūn)住(zhù)宅(zhái)因素(sù),中(zhōng)国的人(rén)均住(zhù)宅间数较其他国家(jiā)依旧存(cún)在不(bù)小差距(jù)。

  住宅舒适度与经(jīng)济水平有着密(mì)切(qiè)正向联系。随着经济发展水平的提(tí)高,中(zhōng)国的人均住宅间数与(yǔ)人均住宅建筑面积将(jiāng)随(suí)之增长。

  如(rú)果说过去二(èr)十年是中国地产黄金发展期,地产矛(máo)盾更(gèng)多体现为住宅(zhái)供(gōng)给(gěi)存在不足,供需出现错配,这是过(guò)去二十年房价快(kuài)速上(shàng)涨(zhǎng)基石。那么未来将是住宅质量的供需冲突。房地产大分化时代已至,这(zhè)种(zhǒng)分化不单(dān)局限于城市(shì)能级(jí)之(zhī)间差异,优质(zhì)小区和老(lǎo)旧(jiù)二手房之间(jiān)的(de)差异也将越发扩大。

  中国户(hù)均几套房?| 民(mín)生(shēng)·周君芝(zhī)团(tuán)队康师傅是哪国的牌子? src="http://getimg.jrj.com.cn/images/2023/05/weixin/one_20230515161811365.png">

  中国(guó)户均几套(tào)房?| 民生·周君芝团队

  风险提示(shì)

  人口(kǒu)普查(chá)数据调查的是人,并不是针对住宅,因此可能存在统计偏差。商品住宅(zhái)占比实际(jì)值可能偏低,其(qí)增速可能超预期。

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