昨天，深(shēn)圳(zhèn)取消二手房指导价的消息在房(fáng)产圈(quān)刷屏了(le)。

　　这条消息为(wèi)什么这么重(zhòng)要？首(shǒu)先(xiān)二手房指导价被称为“核弹级(jí)”政策，其次深圳几乎是最(zuì)后一个还(hái)在“认(rèn)真”实施这条政(zhèng)策的(de)城市，最后深圳(zhèn)是(shì)房(fáng)价(jià)前三的核心城市。所以(yǐ)，深圳的一举一动都(dōu)具有风向标意义。

　　有分析人士(shì)指出，深圳二手(shǒu)房指(zhǐ)导价如果取消(xiāo)，首先(xiān)有利于深圳二手房回暖，然后二手(shǒu)房回暖有(yǒu)利于(yú)深圳(zhèn)楼市(shì)总体回暖，最后深圳(zhèn)楼市(shì)回暖有利(lì)于(yú)全国楼市回(huí)暖....

　　看吧，这(zhè)妥(tuǒ)妥的“蝴(hú)蝶效应”。

三件套是哪三件　　1

　　“核(hé)弹调控”退出？

　　昨天(tiān)，深(shēn)圳疯传“二手房(fáng)指导价”正(zhèng)式结束。传言称(chēng)：二手房贷款不按官方参考价（指导价），银行核定房(fáng)价以网签(qiān)备(bèi)案价和(hé)评估价孰低为准。

　　自此，参(cān)考价(jià)真(zhēn)正变成了“参考价(jià)”。

　　目前没有(yǒu)看到官方文件。据(jù)证券时报(bào)21日消息，目前深圳多家大行表示(shì)“尚未接到正式通知，目前仍按参(cān)考价办理按揭”。所以还需要持续的关注。

　　易居研究院研究(jiū)总(zǒng)监严(yán)跃进认为，本(běn)次(cì)政策大概率(lǜ)为真，更多体(tǐ)现(xiàn)为银(yín)行贷款(kuǎn)等(děng)领域按照新(xīn)的规则进行(xíng)，但不会出台正式文件。

　　有时候(hòu)，有些事情，是不用发(fā)文件(jiàn)的。毕(bì)竟可以“窗口指导”。

　　2021年2月8日，深圳楼市二手(shǒu)房指导价(jià)横(héng)空出世。当时，深圳一(yī)口气公布了全(quán)市3595个小区(qū)的参(cān)考价(jià)，很(hěn)多南山(shān)、福田、宝(bǎo)安(ān)中心区(qū)的高(gāo)价盘，直接按照当时的市场价打了5折、6折来(lái)“指导”，银行只能按照指导价来计算首付(fù)、发放贷款(kuǎn)。

　　当时大家还不(bù)觉得厉(lì)害(hài)，但经(jīng)历了这(zhè)两年的痛苦，才深知为啥(shá)叫做——“核弹级(jí)”。

　　举个(gè)例子，市场(chǎng)价(jià)1000万(wàn)的房(fáng)子(zi)，如果不“指导”，可以首付3成即(jí)300万；如(rú)果指导价打七折即700万(wàn)，那么首付3成210万，加上需(xū)要(yào)全款支付的部分，实际首付去到(dào)了510万，相当于首付5成了（多给210万首(shǒu)付）。这直(zhí)接让大批量买家，失(shī)去了(le)购房能力(lì)，相当于(yú)强(qiáng)势(shì)“降杠杆”。

　　自深圳(zhèn)推行二手房参考价以后，东莞、宁波、成都、三亚、西安、合(hé)肥、广州等10多个城市陆续跟(gēn)进。事(shì)实也确(què)实证明(míng)了，这条政(zhèng)策的(de)“核弹(dàn)”级别。

　　到了2021年10月(yuè)，根据安居客的统计，实施二(èr)手房指导价的10个(gè)城市，有8个挂牌价(jià)降(jiàng)了(le)。

　　2022年(nián)受到(dào)疫情的影(yǐng)响，二手房更是惨不(bù)忍睹。以2022年12月(yuè)数据为(wèi)例，全国(guó)70个大中城市房价只有6个同(tóng)比上涨，其他的泥(ní)沙俱下。

　　2

　　深圳，有人付出了沉重代(dài)价

　　据深圳乐有家研究中心数据(jù)显示：成(chéng)交量上(shàng)，二手房指导(dǎo)价出(chū)台当年，深圳二手住宅成交量(liàng)同比(bǐ)下滑57％。2022年继(jì)续腰斩，成(chéng)交量同比(bǐ)下滑47％，全年(nián)成交(jiāo)量仅2.2万套，创近二十年(nián)最(zuì)低记录，相较2020市场高峰(fēng)缩水(shuǐ)近八成(chéng)。

　　价格(gé)方(fāng)面(miàn)，与二手房指导价发布当(dāng)月相比，如今二手房挂(guà)牌价低于(yú)及接近(jìn)参考价的房源占(zhàn)比大幅增加。2023年一(yī)季度(dù)，深圳各(gè)区(qū)二手房(fáng)成交(jiāo)TOP10小区中，过(guò)半成交(jiāo)价低于(yú)参考价。

　　只有真实经历其(qí)中的人，才(cái)能深切(qiè)的感知其威力。

　　深(shēn)圳(zhèn)房东，斩仓的新闻不绝于耳。

　　据(jù)说一(yī)位码(mǎ)农三(sān)年(nián)前高(gāo)杠杆买了2套华(huá)润城，月供12万，最终亏损1000万破(pò)产(chǎn)。据(jù)媒体推测，如(rú)果案例属实，买家的实(shí)际购房(fáng)成本高达20万/平，目前价格(gé)跌至14万(wàn)/平，叠加这(zhè)三年的房(fáng)贷(dài)和(hé)持有成本，差(chà)不多亏(kuī)损超千(qiān)万。

　　深圳(zhèn)一大批人(rén)这两年感受到了太多“心酸”。二手房成交量创(chuàng)下多年新(xīn)低，学区房(fáng)神话(huà)不再(zài)，房产中介的日子难过(guò)，投资客挥(huī)泪斩仓....

　　在稳楼(lóu)市的基调下，2022年以(yǐ)来，实施了二手(shǒu)房指(zhǐ)导(dǎo)价(jià)的城市陆陆续续低调退出，目前只有深圳(zhèn)还是(shì)最后的“堡(bǎo)垒”。

　　3

　　“风(fēng)向标”意义明(míng)显

　　最(zuì)近一线城(chéng)市也不端着了。

　　近日(rì)，北京在房山区试点多子女家(jiā)庭和职住平衡家(jiā)庭购房支持政策。上海也考(kǎo)虑予以(yǐ)多孩(hái)家庭在新房计分制度政策上的支持。

　　从最新公布的3月份70个大中城(chéng)市商品住(zhù)宅销售价格变动情况(kuàng)来(l三件套是哪三件ái)看，广州、深(shēn)圳的新(xīn)房(fáng)、二(èr)手房价(jià)格仍然是同比(bǐ)去(qù)年依然是(shì)下(xià)降(jiàng)的。

　　北京、上海已经同比(bǐ)增(zēng)长了，其他二线城市如杭(háng)州、成都、南京、合肥等城市价格都是(shì)同比上涨的。

　　广州、深圳能(néng)不急吗？

　　事实上，上(shàng)面可能更急。3月份，两部门联合发(fā)文，全面推动二(èr)手房“带押过户”全国(guó)实施，这是一(yī)条被(bèi)广泛好评的新政。对于激活二(èr)手(shǒu)房交易(yì)，具有定海神针(zhēn)般(bān)的作用。

　　住建部部(bù)长倪虹近(jìn)日更是指出(chū)：建筑(zhù)业、房地产企业要发挥国民经济(jì)“顶梁柱”“压舱石”作用。回归到常识，从字面理(lǐ)解一下这(zhè)两(liǎng)个词，意思就是——顶梁柱如果不(bù)行了，上(shàng)面不就(jiù)塌了嘛？压舱石(shí)如(rú)果压(yā)不(bù)住，小船(chuán)不就(jiù)翻了？

　　也许，今(jīn)年扶持楼市的政策，还有一大波(bō)正在(zài)路上(shàng)...

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