万柳书院，暴雷了。

　　今(jīn)年年初“万柳少爷”的意外走红(hóng)，让(ràng)这(zhè)个位于北京(jīng)海(hǎi)淀(diàn)的(de)豪宅被全国知晓，其背后曾宣称要(yào)做(zuò)地产界“劳斯(sī)莱斯(sī)”的神秘开发(fā)商——中赫集团，也被拉向台前。

　　而如今，万(wàn)柳书院再次受(shòu)到舆论(lùn)关(guān)注(zhù)，起因(yīn)中赫(hè)集(jí)团成了共同债务人被中国信达追债，中国信达为了收回钱款不得(dé)不将(jiāng)中赫抵押的(de)75套万柳书院豪宅(zhái)拍(pāi)卖。可问题是(shì)，这些房子早已(yǐ)售出，业主并非(fēi)中(zhōng)赫集(jí)团，那些真正斥(chì)巨资(zī)购入房产(chǎn)的有(yǒu)钱人(rén)，房(fáng)子现在莫名奇妙地被拍卖，算是被(bèi)割(gē)了！

　　截至发稿(gǎo)，暂未看到这(zhè)些业(yè)主的维权信息，难怪有网(wǎng)友调(diào)侃：“富人被割韭菜的(de)时候，他们的姿势都那么(me)优雅。”

　　不过事件背后(hòu)，可能没你想象的那(nà)么简(jiǎn)单。

　　1

　　富(fù)人被精(jīng)准收割？

　　最惨的可能还是债主

　　“北京豪宅的尽(jǐn)头是万柳书院”，但谁(shuí)都没想到，这个位(wèi)于海(hǎi)淀核心区位，名校环绕的(de)顶级豪宅，竟然暴雷了！

　　近日(rì)，有(yǒu)网友发现，中国信达在京东拍卖上，上架了“北京赫华恒瑞房地产(chǎn)开(kāi)发有限(xiàn)公司不良债权转让项目”，债权总额高达(dá)近47亿，该(gāi)项(xiàng)目的抵押(yā)物(wù)中，包括(kuò)75套(tào)万柳书院住宅。

　　据京东拍(pāi)卖(mài)显示，上述不良债权(quán)转让项(xiàng)目的处置主体是中国(guó)信(xìn)达资产管理股份(fèn)有限公司北京市分公司（下称中国信达北分），处(chù)置的是对北京(jīng)赫华恒瑞房(fáng)地产开(kāi)发有限公司（下(xià)称赫华(huá)恒瑞）的不良(liáng)债权。截至2023年1月31日，债(zhài)权(quán)金额约为46.95亿(yì)元人民币，其中债权本金37.50亿元(yuán)。中赫(hè)集团有限公司是共同债务人。目前，该(gāi)项目已有1万次(cì)围(wéi)观，35名意向人。

　　从表面上(shàng)看(kàn)，这就是一(yī)起(qǐ)中国信达北分讨债的故事，但实际上，75套豪宅(zhái)的(de)背(bèi)后(hòu)暗藏秘密。

　　据此前媒体报道(dào)，万(wàn)柳书院总(zǒng)共301户，而且早已售罄。如果该(gāi)报道属实，说明这些房子实际上都(dōu)是(shì)卖出(chū)去了的，是(shì)有人住的。

　　那为什(shén)么中国信达的拍卖页面上又注明这75套房子是“未出售(shòu)”的状(zhuàng)态(tài)呢(ne)？只(zhǐ)能说明(míng)这些房子根本(běn)没有(yǒu)网(wǎng)签，也(yě)没有房产证！

　　第一财经的(de)报(bào)道证实了上述内容。有(yǒu)豪宅中介(jiè)透露，中(zhōng)赫集团早就把这75套房子抵押出(chū)去，现在还没资金解(jiě)抵押，所(suǒ)以不能(néng)网签、没办房本。

　　作为海淀(diàn)的(de)顶级豪宅，最强(qiáng)学(xué)区房，万柳书院的业主基(jī)本都是北京(jīng)的高端人士(shì)，柳传志、丁磊等知名商业大佬也是(shì)万(wàn)柳书院的业(yè)主。另(lìng)据地产自媒体“地产(chǎn)八卦女”爆料，万柳书(shū)院的(de)业主中，还有不少中赫集团(tuán)的高管、合作伙伴、亲戚朋友等。

　　由此，不少网友感叹，“富人(rén)也被(bèi)精准收割了(le)！”

　　不过，如果(guǒ)这些业(yè)主确实已经支付价款并实际占有，那么，中(zhōng)国信达(dá)转(zhuǎn)让这笔不良债(zhài)权(quán)回本的愿望，或将泡(pào)汤(tāng)。这次拍卖损失最大的(de)，没准还(hái)是债主中国信(xìn)达。

　　根据相(xiāng)关法律(lǜ)规定(dìng)，民事执行(xíng)中(zhōng)，业主已经支付价(jià)款并实际占有，但未办理(lǐ)过户手续的，如(rú)果业(yè)主没(méi)有过错，人民法院不得查(chá)封、扣押、冻(dòng)结，已(yǐ)经查封的可以向法院提出(chū)执行异议(yì)申请，请求法(fǎ)院(yuàn)解除查(chá)封，同时(shí)可以联合起诉开发商(shāng)，要求(qiú)退还购房款(kuǎn)或办(bàn)理房(fáng)产证，并承担违(wéi)约责任。

　　此外，今(jīn)年4月，人民(mín)法(fǎ)院(yuàn)报公布《最高(gāo)人(rén)民法(fǎ)院关(guān)于商品房消(xiāo)费者权(quán)利保护问题的批复(fù)》，以司法解(jiě)释的(de)方式明确(què)了购(gòu)房人的优先权：

　　商品房消费者以(yǐ)居(jū)住为目的(de)购买(mǎi)房(fáng)屋并已(yǐ)支付全部(bù)价(jià)款(kuǎn)，主张(zhāng)其(qí)房(fáng)屋(wū)交付请(qǐng)求权(quán)优先(xiān)于建设工程价款(kuǎn)优先受(shòu)偿权(quán)、抵(dǐ)押权(quán)以及(jí)其他(tā)债(zhài)权的，人(rén)民法院(yuàn)应当予以支(zhī)持。只支付(fù)了部分价款的商(shāng)品房消费者，在一(yī)审法庭辩论终结前已实(shí)际支付剩余价款的(de)，可(kě)以适用前(qián)款(kuǎn)规定。

　　也就是说，如果这75套(tào)房子(zi)均为“已售未网签”，那么这笔不良债权，实(shí)际上是(shì)个(gè)烫(tàng)手山芋(yù)。可能不(bù)仅不能卖出(chū)去回(huí)本，抵押的这75套(tào)房子，还会被业(yè)主(zhǔ)讨回去。

　　中国信达，将会赔了夫人又折(zhé)兵？

　　2

　　地产(chǎn)界的“劳斯莱斯”

　　成了“老赖”

　　这次(cì)债(zhài)权公司(sī)中国信(xìn)达申请不良债权转让，可以追溯到金谷信托(tuō)踩(cǎi)雷赫(hè)华恒瑞(ruì)。

　　天眼查显示(shì)，目前中国(guó)信达已(yǐ)经成(chéng)为赫华恒瑞唯(wéi)一股东。但此前，赫(hè)华恒瑞为中赫(hè)集团旗下子(zi)公(gōng)司(sī)。2019年(nián)4月22日(rì)，中(zhōng)赫集(jí)团(tuán)、中(zhōng)赫置地等选择(zé)退出了赫华恒瑞的股(gǔ)东(dōng)行列，中国金谷国际(jì)信托有限责任公司成为了(le)唯一(yī)股(gǔ)东(dōng)，后(hòu)者由中国信达资产管(guǎn)理(lǐ)股份有限公(gōng)司持股93.75％。

　　作为房(fáng)地产开发商，相较(jiào)其他房企，中(zhōng)赫集团既没有很大规模，也没(méi)有很高(gāo)的(de)国民知名度，但却在(zài)北京豪宅圈留下一个个传说。

　　如钓鱼台(tái)七号院，作为中(zhōng)赫集团进入北京的第一个豪宅项目，2011年，中(zhōng)赫置地推出(chū)钓(diào)鱼岛七号(hào)院3号楼，高达(dá)30万/平米的天价，成为(wèi)当时京城最贵(guì)的楼盘，引发了市场强烈震惊。

　　随后开发的万(wàn)柳书(shū)院(yuàn)，更(gèng)是被誉为(wèi)“北(běi)京海淀顶端豪宅”。2012年，中赫置地以26.3亿元，溢价(jià)率40.9％，从融(róng)创、保利、万科等大型知名房企手中，抢下了北京万柳地(dì)块(kuài)，成为北(běi)京当年的“双料(liào)地(dì)王”。很快，万柳书(shū)院就(jiù)以神秘高端的姿(zī)态杀入市(shì)场，无论是(shì)一块块(kuài)从荷兰运(yùn)回来的灰(huī)砖垒起来的五米高墙，还是(shì)每棵成本超6万(wàn)的成年银(yín)杏(xìng)树，还是每(měi)平(píng)米20万元的价格，都令(lìng)业内外震撼(hàn)不(bù)已。

　　“万柳的墙、西宸的缸(gāng)、霄八的(de)顶(dǐng)儿、融创的湖(hú)、紫辰院(yuàn)的树、北平府的院(yuàn)儿。”从这句顺口溜(liū)中，就可看出其(qí)在(zài)北京豪宅圈(quān)的(de)地(dì)位。2014年末上(shàng)市(shì)的它，对(duì)手是(shì)当时(shí)有名(míng)的(de)融创(chuàng)观(guān)澜嘉苑、佳兆业广场、恒大华府等(děng)，现如今，它远远超过这些对手。

　　去年(nián)，万柳书院一套300平米的法拍房，最终(zhōng)成交价(jià)1.09亿、单(dān)价达到惊(jīng)人的36万元/平(píng)米，说明万柳书院虽(suī)然已经(jīng)推(tuī)出了8年(nián)之久，但其依旧在(zài)北京巴基斯坦中国人去安全吗，中国人去巴基斯坦安全么豪(háo)宅圈备受追捧。

　　中赫(hè)集团开发的(de)豪宅，也吸引(yǐn)了不(bù)少知名人士，如知(zhī)名演员宋丹丹(dān)，就(jiù)住在钓鱼台七号院。而柳传(chuán)志、丁磊(lěi)等(děng)知(zhī)名商业(yè)大佬则居住在万柳书院(yuàn)。

　　几大豪宅的成(chéng)功(gōng)奠定了(le)中赫集(jí)团的“高端路线”，也因此，它(tā)被外界贴上了(le)，“卖北京城(chéng)最(zuì)贵的房，拿北京城最贵的地”，“做(zuò)地产(chǎn)中的‘劳斯莱斯’”的(de)标(biāo)签。

　　但隐藏在豪(háo)宅(zhái)开发(fā)商光(guāng)环的背后，这个地产界“劳斯莱斯”却多(duō)次成(chéng)为被执(zhí)行(xíng)人(rén)，被执行(xíng)标的高达11亿。

　　今年(nián)年初，因(yīn)为履行能力而拒不履行(xíng)生(shēng)效(xiào)法律文(wén)书确定义务，中赫集(jí)团正式成(chéng)了“老赖”。

　　3

　　中赫被(bèi)北京国(guó)安(ān)坑了？

　　中(zhōng)赫集团如今(jīn)沦落到这个地步，其实是有迹可循的。

　　事实(shí)上(shàng)，早在今年年初“万柳书院少爷”走红(hóng)之时，深蓝财经就曾深(shēn)挖(wā)出(chū)背后的中赫集团，发现其(qí)深陷财务危(wēi)机。

　　从(cóng)知(zhī)名(míng)豪宅的开发商到(dào)沦为“老赖”，中赫集团实控人周金辉的人生轨(guǐ)迹跟着急转直(zhí)下。而追(zhuī)根溯源，这个转折点，就在于(yú)收购北(běi)京国安。

　　近(jìn)十年(nián)来，房企纷纷开(kāi)始了多元(yuán)化(huà)转型，但转型之路并不好走。早(zǎo)在2008年开始(shǐ)，中(zhōng)赫集(jí)团就尝试过多元化业务(wù)，先后(hòu)进军(jūn)能源市场、团购(gòu)网站，但最终都惨(cǎn)淡收(shōu)场(chǎng)。最(zuì)终，周金辉将转型(xíng)的目光，放到了(le)体(tǐ)育领域。

　　2016年，在(zài)蚂蚁金服与(yǔ)IDG资本退出后，中赫集团以35.5亿(yì)元(yuán)参股国安足球俱(jù)乐部(bù)64％股权，成为国安的新东家。接着(zhe)在2021年6月，中赫集团从中信集团手中拿下北京国安俱乐部36％股权，至此拿(ná)下北京国安俱乐部全部(bù)股权。如(rú)果(guǒ)北京(jīng)国安(ān)的估值一直没变，那么(me)中赫(hè)集团拿下北(běi)京国安，总计花费了(le)约55.5亿(yì)。

　　看到这里，有人也许会感叹：卖豪宅真是赚(zhuàn)钱啊！NO，NO，NO!如(rú)果(guǒ)真(zhēn)的是(shì)这样，中赫为什么又要(yào)质押股权呢(ne)？

　　2017年以来，中(zhōng)赫集团及(jí)其(qí)实控人周(zhōu)金辉夫妇将(jiāng)其(qí)手中的中赫集团股份质押陆(lù)续质押，据(jù)企查查显(xiǎn)示(shì)，目前中赫集团(tuán)共有11条股(gǔ)权出质记录。质(zhì)权人包(bāo)括海(hǎi)金商业保(bǎo)理、北京(jīng)建工(gōng)、山东国际(jì)信托(tuō)、中融(róng)信托、中信(xìn)建(jiàn)设等。

　　这与入(rù)主北京国安的时(shí)间完全吻合。

　　然(rán)而(ér)，入主北京国安后，不仅国安的经营状况没(méi)有(yǒu)得到改善，中赫集(jí)团也被拉入(rù)泥淖(nào)。

　　据北京产(chǎn)权交易(yì)所官网信息显(xiǎn)示，2020年，北京国安(ān)足(zú)球俱乐(lè)部实现营业收入(rù)1.03亿元(yuán)，净(jìng)利润-12.09亿元(yuán)。截至2020年末，该俱乐部资产总计(jì)5.38亿元，总负(fù)债18.51亿元。

　　为了(le)缓解资金压力，中赫(hè)集团(tuán)和周金(jīn)辉夫(fū)妇(fù)还在持续质(zhì)押手(shǒu)中的中赫集团股份，但国(guó)安和中(zhōng)赫的(de)经营状况却(què)持续(xù)没(méi)有好转。

　　不(bù)仅中(zhōng)赫集团被5次列(liè)被执(zhí)行(xíng)人，执行(xíng)标的高达11亿(yì)，北京国安也3次巴基斯坦中国人去安全吗，中国人去巴基斯坦安全么(cì)与(yǔ)中赫集团、中(zhōng)赫(hè)置地、及(jí)中(zhōng)赫(hè)集(jí)团股东(dōng)周金辉、李彩霞(xiá)等共同成为(wèi)被执(zhí)行人，执行标的(de)约10.45亿。

　　今年(nián)1月，因为(wèi)履行能(néng)力而(ér)拒不履行生效(xiào)法(fǎ)律文书确定义务，上(shàng)述(shù)被执行(xíng)人(rén)成为“老赖”。只有北京国安，目前幸(xìng)免(miǎn)于(yú)难。不过在实(shí)控(kòng)人都成为老赖的情况下，被(bèi)执行10个(gè)多(duō)亿的北(běi)京国(guó)安(ān)，又(yòu)如何能独善其身？

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