OPPO宣布关停旗下芯片子(zi)公司(sī)哲库(kù)科技，引发了公募REITs扩募风波(bō)，如今，二级市场的(de)影响仍(réng)未(wèi)停歇(xiē)。

　　Wind数(shù)据显示，5月(yuè)15日，华安张江(jiāng)光(guāng)大园REIT开盘继续延续此前几日(rì)的(de)下跌走势(shì)，午后跌幅一度扩大，尾(wěi)盘有(yǒu)所(suǒ)拉升，全天(tiān)收跌6.22％，最近3个交易日跌幅超过9.69％。

　　此前，华安张江光大园REIT曾发布公告，紧(jǐn)急回(huí)应(yīng)称，哲库科(kē)技是(shì)其(qí)扩募拟新购入(rù)基础设施资产张(zhāng)润大厦的重要承租方之(zhī)一，目前未(wèi)收到哲库科技及OPPO方(fāng)面关于停止执行已签租(zū)赁协议(yì)的通知(zhī)。同时，在公(gōng)告中(zhōng)，华安张江(jiāng)光大(dà)园REIT进一步表示，原始权益人将继续密切关注哲库(kù)科技后续情况，积极做好相关应对。

　　此外，张江(jiāng)REIT拟扩募购入(rù)项目的原(yuán)始权(quán)益人(rén)相关负责(zé)人也表示，近(jìn)期已(yǐ)同步启动(dòng)了应急预案，排摸(mō)储备租户(hù)，积极(jí)应对(duì)哲库提前(qián)退租(zū)的可能事项。由于张润大厦是全国首批REITs申报扩募项目，公(gōng)司领导高度(dù)重视，浦东新区(qū)国资委(wěi)也高度关注。

　　多位业内人士表(biǎo)示，华安张江光大园REIT近期市场波动(dòng)较大，但其实不动产公募(mù)REITs项目短期出租率下跌并(bìng)不会从根本上影响其(qí)内外价(jià)值，投资者应理性看待(dài)。

　　张江光大园REIT

　　二级(jí)市(shì)场价格继续波(bō)动

　　本周，OPPO关停(tíng)旗下芯片子公(gōng)司哲库科技的事(shì)件继续扰动公募REITs市场。

　　Wind数据显示(shì)，5月15日，华安张江光大园REIT以(yǐ)3.726元的(de)价格小幅低开，此后二级市场价(jià)格开始震荡走(zǒu)低，午盘(pán)收跌6.17％。午(wǔ)后，华安张江光大园REIT跌幅一度扩(kuò)大到8.30％，随后价格有(yǒu)所回升，最(zuì)终报收(shōu)3.512元(yuán)，全天跌幅6.22％。

　　受近期不利消息影响，华安张(zhāng)江光大园REIT最近几个交易日二级市场价格表现欠佳，5月11日以来，3个交易日跌幅达到9.69％，今年以(yǐ)来跌(diē)幅7.76％。不(bù)过，自(zì)2021年(nián)6月21日上市以来(lái)，华安张江光大园REIT累计涨幅(fú)超过24％，在全市(shì)场公募REITs中位居前(qián)列。

　　从5月15日公募REITs市场(chǎng)整体表(biǎo)现上看，目前上市的8只产业(yè)园(yuán)区基础设施REITs中，仅博时招商蛇(shé)口产(chǎn)业园REIT微(wēi)幅上涨，其余7只均(jūn)有(yǒu)不同(tóng)程(chéng)度下跌，8只产业园区基(jī)础设施REITs5月15日(rì)平均跌(diē)幅1.38％。今年以(yǐ)来(lái)平均跌(diē)幅5.17％。

　　“此前，张江(jiāng)REIT一季报中已(yǐ)经(jīng)披露(lù)张江光大园项目出租率(lǜ)有所下降，如(rú)今拟扩募的项目又(yòu)遭遇突发事件，因(yīn)此导致二(èr)级市场价(jià)格出现(xiàn)波动。”一位业内(nèi)人士分析称。

　　不过，在(zài)上述人士看来(lái)，尽管出于风(fēng)险规避的原因，最近几个交易(yì)日(rì)场内资金有(yǒu)所流出，但是，不(bù)动产(chǎn)公募REITs项(xiàng)目短期(qī)出租率下(xià)跌并(bìng)不会从根(gēn)本上影响其内外价值。

　　他(tā)也同(tóng)时表示，目(mù)前随着二(èr)级市场(chǎng)价格(gé)下(xià)跌(diē)，风险也(yě)得(dé)到一定释放，但是(shì)价格涨跌会受(shòu)到基本面、情绪面等(děng)多重因素影响，不好(hǎo)判(pàn)断价格(gé)是(shì)不是已经完全(quán)触底77年属什么今年多大，77年属什么今年多大2023。

　　此(cǐ)外，还有一(yī)位业内人士表(biǎo)示，今年(nián)整(zhěng)体(tǐ)REITs市场表现低迷，不少(shǎo)产品年内(nèi)二级市(shì)场跌幅(fú)较大，其实有些(xiē)隐含收益(yì)率高的产品具(jù)备(bèi)一定(dìng)的投(tóu)资价值，很适合稳健类投资者。此(cǐ)外，伴随着经济复苏的步(bù)伐，产(chǎn)业园区、物(wù)流类等REITs产品具备一定的投资(zī)价值。

　　先锋(fēng)瑞驰私(sī)募(mù)基金执(zhí)行(xíng)董事高如(rú)星(xīng)对此表示，若(ruò)张江园区最终能顺利解决招(zhāo)商，平稳过度对经营(yíng)现金流(liú)没有(yǒu)造(zào)成(chéng)大的影响，“事件(jiàn)性利空下(xià)调至得这(zhè)么急(jí)、这么深，加上前期本身园区类资产就(jiù)回调不少了，这(zhè)就(jiù)是黄金坑(kēng)。”不过(guò)，他也强调(diào)，最终(zhōng)还是(shì)落到租金收入受不受影(yǐng)响，影响多大，估计(jì)园区会最终解决。

　　张(zhāng)江REIT紧(jǐn)急回应

　　扩募(mù)路(lù)上再(zài)迎接考验(yàn)

　　5月12日(rì)，OPPO宣(xuān)布关停(tíng)旗下芯片子公司哲库(kù)科技。随后5月(yuè)12日晚，华(huá)安张(zhāng)江光大园REIT发布公告，紧急回应(yīng)称，哲(zhé)库科技(jì)是其扩募拟新购入基(jī)础设(shè)施资产张润大厦的重要承租方之一，目前未收到哲库科技(jì)及OPPO方面关(guān)于停止执(zhí)行已签租赁协(xié)议的通知。同(tóng)时，在(zài)公告中，华安张江光大(dà)园REIT进一(yī)步表示(shì)，原始权益人将(jiāng)继续密切关注(zhù)哲库科技后续情况，积极做好相关(guān)应(yīng)对。

　　此前，张江REIT因其一季(jì)报中(zhōng)披露(lù)的(de)张江光(guāng)大(dà)园(yuán)项目出租率下降事项(xiàng)，一度二级市(shì)场价格出现回落。在(zài)随后召开的业绩(jì)说明会中管理人(rén)就(jiù)相(xiāng)关(guān)事项进行了解(jiě)释说明(míng)，市场(chǎng)信(xìn)心得到(dào)了(le)一定提振(zhèn)，二级(jí)市场价格表(biǎo)现也趋于平稳(wěn)。据了(le)解(jiě)，张(zhāng)江 REIT在5月(yuè)11日召开的线上(shàng)和线下的扩募(mù)说明(míng)会上，运营团队(duì)表(biǎo)示了对张(zhāng)江光大园项目的信(xìn)心(xīn)，预计签署意向书和合(hé)同谈判中(zhōng)的储备租户正(zhèng)常转化后，项目出(chū)租(zū)率将(jiāng)得到回升(shēng)。没想到(dào)仅过了不到三周的(de)时间(jiān)，张江REIT的扩募之路又迎来了新的考验。

　　因张江(jiāng)REIT的上述公告引起(qǐ)了市场各方(fāng)的广泛(fàn)关注，张江REIT拟扩募购(gòu)入项目的原始权益人相关负责人坦言(yán)，事发(fā)突然确实始料未及，在获悉OPPO关停哲(zhé)库科技消息(xī)的第一时间(jiān)即奔(bēn)赴现场进(jìn)行了沟通和(hé)核实(shí)工(gōng)作，并同步启(qǐ)动了应急预案，排(pái)摸储备租户，积极应对哲库提前(qián)退租的(de)可能(néng)事项。由(yóu)于张润大厦是全国首批(pī)REITs申报扩募项(xiàng)目，公司领导高(gāo)度重视，据悉新(xīn)区国资委也(yě)高度(dù)关注。

　　当谈及储备租户情况，相(xiāng)关负(fù)责人介绍(shào)说，目前储备租户还(hái)是比(bǐ)较丰富的(de)，覆盖了芯片(piàn)测试、人工(gōng)智能(néng)、航天产(chǎn77年属什么今年多大，77年属什么今年多大2023)业、信(xìn)息技术(shù)等产(chǎn)业客户，租(zū)赁意向(xiàng)面积超过了2万方。从(cóng)意(yì)向储备转化为实际租户需要(yào)一些(xiē)时(shí)间。

　　“我们正在着手通过签署租赁(lìn)意向书来尽快锁定一些重(zhòng)要租户。虽(suī)然收(shōu)了三个(gè)月(yuè)履(lǚ)约保证(zhèng)金给了我们一(yī)些空间，但本着对首(shǒu)批扩募、对(duì)市场(chǎng)负责的态度，我(wǒ)们肯定要全力与时间赛跑，把(bǎ)这些(xiē)面积(jī)在短期内完成去化。”相关负责人说(shuō)道。

　　张江REIT已持有的同区域的张江光大园项目(mù)一季度末也有将近30％的空置率，原始(shǐ)权益人有那么多(duō)储备租户，之(zhī)前的空置率(lǜ)为何未能得到(dào)解决。

　　对此相关(guān)负(fù)责人(rén)解(jiě)释，张(zhāng)江光大(dà)园一直(zhí)以来都坚持以市(shì)场化运(yùn)营为导向，历史运营表现稳定，租户的调租和(hé)换租都属于正常情况，而这次项目的大租(zū)户退(tuì)租正好发(fā)生在(zài)市场活跃度的(de)短期低点，目前市场情况(kuàng)已有所好转。在(zài)看(kàn)到出租率下滑情(qíng)况没有得到(dào)及时修复后，张江这(zhè)边(biān)也(yě)作(zuò)了一定(dìng)的资(zī)源调配和倾斜，引入了一些储备租户。

　　另外(wài)，张(zhāng)润(rùn)大厦和张江光大园项(xiàng)目在给租户(hù)的分(fēn)隔(gé)空(kōng)间、交付(fù)标(biāo)准、租金(jīn)水平(píng)等(děng)方面也有一些差异化，张润大厦多是两千多平的大(dà)平层，楼的成新度(dù)高一些，单价(jià)也贵一些(xiē)，张江光(guāng)大园单层以一千平(píng)的(de)面(miàn)积为主，还有一些独栋形态的物业。租户自身也(yě)会有诉求，也会根据自身(shēn)需求(qiú)和预算挑选区域内(nèi)的(de)不同物业。

　　“如果扩募完成以后(hòu)，新老资产(chǎn)的管理人都变成(chéng)了一家，后续(xù)我们在资源(yuán)共享(xiǎng)和联合营(yíng)销方面能更加(jiā)充分(fēn)发挥协(xié)同效应，相信(xìn)可(kě)以做得更(gèng)好。”上述负责人补充说道。

　　最后谈及对于张江REIT的(de)定位和展望(wàng)，相关负责人表(biǎo)示，张江集团和(hé)张江高科目前在管资产(chǎn)约五百万方，还有一些其他在开发的(de)储备项(xiàng)目，这些都将成为张(zhāng)江REIT实(shí)现打造张江(jiāng)园区产业空(kōng)间资产上市平台目标的坚实后盾和(hé)储(chǔ)备资(zī)源(yuán)。“我们非常重(zhòng)视张江REIT这个资(zī)本平(píng)台和它未来的发(fā)展。”相(xiāng)关(guān)负责人表示，“这次(cì)扩(kuò)募是我们(men)实(shí)现基金扩容(róng)的第一步，也是至关重要的一步，眼下我们可能面临(lín)了一些突(tū)发情况需要解决，但是这和我们在张(zhāng)江科学城这三(sān)十年建设(shè)发展过程(chéng)中(zhōng)所经历的相比，只能算是一个非常(cháng)小的插曲。我们有(yǒu)信心排除万难，尽一切可能化解当前突(tū)发事件的(de)所有负面(miàn)影(yǐng)响，维持预期和市场的信心(xīn)。”

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