导读

　　黄(huáng)金(jīn)二十年之后，当(dāng)下中(zhōng)国地产步入大分化时代而非(fēi)停滞期。

　　要点(diǎn)

　　过去二十年是中(zhōng)国(guó)房地产市场黄金(jīn)二十年。2019-2021年，连(lián)续三年商品住宅销售面积超15亿平，足够4000万家庭(tíng)入住。恰逢(féng)近年(nián)地(dì)产持续低景气，有关中国地产是否过剩(shèng)的讨论日益热烈。

　　拨(bō)开迷雾，本文试图(tú)厘清中国城(chéng)镇存量住宅真实情(qíng)况(kuàng)，据此判断中国未来地产(chǎn)趋势。

　　有媒体渲染中国地产存(cún)量极度过剩，事实是否(fǒu)如此？

　　住建部披露全(quán)国有近(jìn)6亿栋房屋建筑，第七次人口普查(chá)调查(chá)数据显示城镇(zhèn)家庭户人均住宅间数为1.06间。市场陷入怀疑，中国房子是(shì)否真的过剩？

　　事实上住建(jiàn)部(bù)披(pī)露的近6亿栋城(chéng)乡房屋(wū)建筑中，城镇建筑占比(bǐ)不到一成，其中还(hái)包括大量城镇非(fēi)住(zhù)宅建筑，如商业办公楼、学校等(děng)，因此(cǐ)6亿栋房屋中城镇住(zhù)宅占比(bǐ)极低(dī)。

　　七普显示中国城镇(zhèn)居民人均住宅间数为1.06间，但(dàn)居住舒适不是(shì)人均(jūn)一间(jiān)房所能(néng)满足，它与房屋质量(liàng)、居(jū)住面积(jī)、配套设施等因(yīn)素密切相关。中国的人均住宅(zhái)间数较发达(dá)国家还(hái)有很大差距(jù)。人均住宅间(jiān)数大于1同样不意味着中(zhōng)国住(zhù)宅市(shì)场已经饱和(hé)。

　　我(wǒ)们测算发现中国城镇居民户(hù)均(jūn)1套房，其(qí)中每户持有(yǒu)商品(pǐn)住宅仅0.64套。

　　目前并无直接公(gōng)布(bù)中国(guó)15英寸等于多少厘米 15英寸等于多少寸家庭户均住宅的数(shù)据，我们根据商品(pǐn)住宅(zhái)套(tào)数(shù)、商品住宅占比(bǐ)和城(chéng)镇(zhèn)家庭户(hù)数，计(jì)算出(chū)城(chéng)镇家(jiā)庭(tíng)住宅套户(hù)比。

　　测算结果显示(shì)，目前城镇家庭(tíng)户均拥有0.86套房，其中(zhōng)0.54套为商品住宅。若(ruò)期房(fáng)顺利交付，直至2024年(nián)，中(zhōng)国每(měi)户城镇家庭才拥有1套住宅(zhái)，其中商(shāng)业住宅(zhái)仅0.64套。

　　户均一套房似乎意味着户(hù)户有房，然而事实上(shàng)中(zhōng)国住(zhù)宅市场供(gōng)需(xū)并(bìng)不平衡。

　　国际数(shù)据显示，成熟房地(dì)产市场的(de)住(zhù)宅套户比会大于1，在1.1左右。

　　之所以说不平衡，是因为户(hù)均一(yī)套(tào)房无法满足(zú)流动人口的租赁和置业(yè)需求。全国总人(rén)口的近(jìn)三成都(dōu)是流(liú)动人口，流动(dòng)人口(kǒu)会选(xuǎn)择在大(dà)城(chéng)市租(zū)房挣钱，在老家买(mǎi)房，从而产(chǎn)生了额(é)外的住宅需(xū)求(qiú)。

　　即便户均一(yī)套房，中国未来地产仍有(yǒu)四大新增需求动力。

　　第一，户(hù)均人(rén)口规(guī)模缩小，一人户、两人户(hù)占比不断增(zēng)加，导(dǎo)致家庭户数(shù)增多(duō)。小家庭(tíng)化趋势将(jiāng)延续，带来新(xīn)户购(gòu)房需求增长。

　　第二，经济板块的分化日益明(míng)显，区域经济资源分(fēn)配的再集中吸引着(zhe)人口流入，人口净迁(qiān)入城市的新增(zēng)住宅需(xū)求有望持续旺盛。

　　第(dì)三(sān)，30％左右的家庭住(zhù)在2000年以前建成的住(zhù)宅中，涉及(jí)超9000万家(jiā)庭(tíng)、81亿(yì)平(píng)方米的住宅建筑(zhù)面(miàn)积。促成“老破(pò)小”住宅的改造势在必行。

　　第四(sì)，中国的人均住宅间数与(yǔ)人(rén)均住宅(zhái)建筑(zhù)面积(jī)均较发达国家(jiā)有着(zhe)不小(xiǎo)差距，“住上更大房子(zi)”的改善性需求正在不断增加。

　　黄金二十年之后，当下中(zhōng)国地产步(bù)入大分化时代(dài)而非(fēi)停滞期。

　　如果说过(guò)去二十(shí)年(nián)是(shì)中国(guó)地产黄金发展(zhǎn)期，地产(chǎn)矛盾(dùn)更多体(tǐ)现为住(zhù)宅供给存在不足，这是过(guò)去(qù)二十(shí)年房价快(kuài)速上涨基(jī)石(shí)。那么(me)当下房地产大分(fēn)化时代(dài)已至，大分(fēn)化时(shí)代下地产矛(máo)盾(dùn)则更多(duō)体现在(zài)住宅质量供需冲(chōng)突。

　　地产(chǎn)大分(fēn)化(huà)必(bì)将(jiāng)体现在不(bù)同能级城市之间，不同区域板块之间，不同(tóng)品质(zhì)住宅之间。

　　目录

　　正文

　　引言

　　不久前，官方(fāng)披露全国已有(yǒu)近6亿栋房屋建筑，引发热议。从(cóng)2月以来，各大城市二手房挂牌量(liàng)突然激增(zēng)，引发一(yī)阵二(èr)手房的“抛售潮(cháo)”。

　　让市场(chǎng)不禁担心，中(zhōng)国的房(fáng)子是否已经过剩？

　　中国城镇住宅到底(dǐ)是供给过剩(shèng)，还是供需(xū)平衡，或是仍然存在不足(zú)？可惜(xī)由于住宅存(cún)量数据并(bìng)未公布，我们无(wú)法直接知晓具体情况。

　　拨开(kāi)迷雾，我们测(cè)算出中国(guó)城镇家庭户均拥(yōng)有住宅套(tào)数，回答(dá)当前(qián)的房子是否真的(de)过(guò)剩了？据此判断(duàn)未来房地(dì)产市场会如何发展。

　　一(yī)、如何有(yǒu)效观(guān)察(chá)中国户(hù)均拥有住宅(zhái)数量

　　（一）中国住宅数量过(guò)剩的(de)直观判断站(zhàn)不住脚

　　今年(nián)2月，在以全国自然灾害综(zōng)合风险普查工(gōng)作情况为(wèi)主题的新闻发布会(huì)上，负责(zé)人(rén)对外(wài)披露：“住宅城乡建设行(xíng)业获取了(le)全国(guó)近6亿栋(dòng)城乡房(fáng)屋(wū)建筑数(shù)据以及(jí)80多(duō)万(wàn)处市政设(shè)施数(shù)据。”

　　14亿人住6亿(yì)栋房屋建筑，平均每栋建筑住不到3人(rén)，住宅市场(chǎng)看似已(yǐ)经过剩。

　　在这(zhè)近6亿栋房(fáng)屋(wū)建筑中，农村房(fáng)屋占9成以上，以栋(dòng)数(shù)计算的城镇房屋实际仅有4700多(duō)万栋，还包括了大量商业楼、写字楼、学校、医院等非住宅(zhái)。总的算下来，住(zhù)宅占比并不大。

　　第七次(cì)人口普查数据公(gōng)布了中国城镇家(jiā)庭户(hù)人均住(zhù)宅间数(shù)为1.06间，其中城市家庭户居民人均(jūn)0.99间，乡(xiāng)镇家庭户居民人均1.18间。

　　人均(jūn)住宅间数大于(yú)1，看似意味着人人都有房(fáng)间居住。

　　居住水平不仅与房间(jiān)数量有关，更与房屋质(zhì)量、居住面积(jī)、配(pèi)套设施等因素密切相关。单单(dān)从人均住宅间数不能完全反(fǎn)映(yìng)出城镇居民的居住水平。

　　中国主要是以家(jiā)庭为(wèi)单位购买成套住宅，一套设施齐全的(de)住(zhù)宅才是城镇(zhèn)居民宜居(jū)的选(xuǎn)择。

　　（二）中国户均住宅的测(cè)算思路、数据和方法(fǎ)

　　中国城镇居民住宅主要分两大类，一类是商品住宅(zhái)，另一类是保障房、原公有(yǒu)住宅、自建房等非商品(pǐn)住宅。

　　目前缺乏统计数(shù)据，并没有(yǒu)直(zhí)接公布城镇住宅数量(liàng)。居民(mín)住宅相关(guān)数据有两处可以直接公布(bù)，一是每(měi)年商品住宅销(xiāo)售套数(shù)（统计局）；二是(shì)居民住宅来源（人口普查数据）。计算(suàn)中(zhōng)国居(jū)民户均住宅数(shù)量，我们主要(yào)用到上述两组数据。

　　中国住宅改革始(shǐ)于1998年，1998年之(zhī)前(qián)商品(pǐn)住宅数量(liàng)极(jí)少，可忽略(lüè)不计。估算城(chéng)镇居民户均住(zhù)宅套(tào)数(shù)分三步走：

　　第一(yī)步，将1999年以来每(měi)年(nián)商(shāng)品住宅(zhái)销售套数相加(jiā)，我们就能(néng)够得到(dào)当前商品住宅总存量。

　　第二步，根据城镇(zhèn)居(jū)民拥有的(de)商(shāng)品住宅和非商品住(zhù)宅比例，推算得(dé)到居民住宅总套数。

　　第(dì)三步，将城镇居民拥(yōng)有的商(shāng)品住宅(zhái)总(zǒng)数除以(yǐ)家庭户数，我(wǒ)们(men)就能够得到城(chéng)镇户均(jūn)拥有(yǒu)的住宅数量。

　　具体计(jì)算公式如下：

　　城镇家庭住宅套户(hù)比=住宅总(zǒng)套数(shù)/家庭户数

　　=（商品住宅套数/家庭户数(shù)）/（商品住宅套(tào)数/住宅总套数）

　　=商品(pǐn)住宅套户(hù)比/商品住宅占(zhàn)比

　　二、城镇家(jiā)庭户均拥(yōng)有(yǒu)1.02套(tào)房

　　中国住宅存(cún)量到底有多少，目前缺乏一个(gè)准(zhǔn)确统计。我们利用既有(yǒu)统计(jì)数据，大致测(cè)算(suàn)得到中国存量房地产套数，并(bìng)进(jìn)一步推(tuī)算中(zhōng)国(guó)城镇家(jiā)庭户均拥(yōng)有(yǒu)的住宅数量。

　　（一(yī)）城镇(zhèn)居民户均拥有(yǒu)商(shāng)品住(zhù)宅0.64 套(tào)

　　截至2022年，我们计(jì)算得到：

　　（一）中国(guó)商品(pǐn)住宅(zhái)累计销售1.97亿(yì)套(tào)。

　　（二）城镇家庭户均拥有0.64套商品住(zhù)宅（包含现房和期房）。

　　中国的房地产(chǎn)销售以(yǐ)期房为(wèi)主(zhǔ)，从2019年开始，新房销售(shòu)中期房占比近9成(chéng)。本文去除商品住宅累计销售(shòu)套数里的(de)期房(fáng)销售，得(dé)到商品(pǐn)住宅现房套数。

　　以(yǐ)2022年商品(pǐn)住宅现房套数计算(suàn)为例(lì)：

　　2022年商品住(zhù)宅现房套数(shù)=截止到2022年(nián)商品住宅(zhái)累(lèi)计销售套数(shù)-过去三年(nián)（2020、2021和2022年）的(de)期房销售额。

　　主流房(fáng)企竣工周期在(zài)2-3年，并考虑到交房后装修(xiū)的时间，取最大值3年。

　　将商品住(zhù)宅现房套数除以(yǐ)家庭(tíng)户(hù)数，算出：

　　（三）目前(qián)中国(guó)城镇家庭(tíng)户均拥有(yǒu)0.54套商品现房(fáng)住(zhù)宅。

　　（二）城镇居民户均拥有住宅1.02套(tào)

　　接下来我们需要进一步推算中(zhōng)国城镇居(jū)民(mín)拥有的户均住(zhù)宅套(tào)数。

　　首先，七普(pǔ)数(shù)据(jù)显示中(zhōng)国城镇(zhèn)居民(mín)的住宅结构特征如(rú)下：

　　73.8％的城镇家庭拥(yōng)有(yǒu)住(zhù)宅。其中自(zì)建住宅占比21％，购买商品住宅占比31.9％、二手房占(zhàn)比10.1％、经济适用(yòng)房占比3.8％、原(yuán)公有住(zhù)宅占比6.1％，通过继承(chéng)或赠(zèng)与占比0.9％。另(lìng)有(yǒu)3.4％和17.7％的家庭(tíng)租赁廉(lián)租房与其他(tā)住宅。

　　其次，我们假定租赁(lìn)其他住宅(zhái)和购买二(èr)手(shǒu)房都是商品住宅，因(yīn)此(cǐ)将租赁其他住宅、购买商品住宅与购(gòu)买(mǎi)二(èr)手房加总，得到商品住宅占居民所有住宅的比例为62.8％。

　　2020年(nián)商品住宅占比为59.2％，粗略(lüè)假设2021年-2022年期(qī)间商(shāng)品住宅增幅为(wèi)过去十年变化幅度的20％，计算2011年-2020年商品住(zhù)宅的(de)实际(jì)变化比例，从而(ér)我(wǒ)们估算出(chū)2022年商品住宅所占比(bǐ)例，为62.8％。

　　最后，截至2022年末，中国(guó)平(píng)均每(měi)户城镇家(jiā)庭拥有0.86 套(tào)住宅(zhái)。但考虑已(yǐ)购期房，中国(guó)平均每户城镇家庭拥(yōng)有1.02套住宅。

　　如果交房顺利，已购期房会(huì)在2-3年内陆续交付使(shǐ)用，到(dào)2024年(nián)，中(zhōng)国平均(jūn)每户城镇(zhèn)家庭都会拥有(yǒu)一(yī)套住宅(zhái)。

　　三、城(chéng)镇户均一(yī)套(tào)房的三点含义

　　既然城镇居民已(yǐ)经达到(dào)了户(hù)均一(yī)套房(fáng)的程度，“户户(hù)有房”是否意味着中国城镇化进展终结，甚至意味着中国地产存量(liàng)供给绰绰有余？

　　（一(yī)）户均一套(tào)房并不意(yì)味着(zhe)住宅(zhái)市场供需平(píng)衡

　　需要(yào)有多余住(zhù)宅来满足因(yīn)人口流动(dòng)、居民换房等因素产生的(de)住宅需求。因此(cǐ)，成(chéng)熟(shú)房地(dì)产(chǎn)市场的(de)住(zhù)宅套(tào)户比会(huì)在1.1左(zuǒ)右。

　　国际经验来看，美国、英国和日本的住宅套户比均高(gāo)于(yú)1.1，其中，英国的(de)住宅套户比(bǐ)最高，为1.19，日本(běn)为1.16，美国为1.11。德国(guó)和韩国分(fēn)别为1.02和(hé)1.05。

　　如果户均刚好一套房，就会造成人口净流入(rù)地(dì)的住宅市场供不应求，造成(chéng)房价或(huò)房租迅速上涨。

　　七普指出中国的流(liú)动人口3.76亿，省内流动(dòng)人口和省际流动人口(kǒu)分别(bié)为2.51亿人(rén)和1.25亿人。

　　流动人口会选(xuǎn)择在大城市租(zū)房挣钱，在老家县城买房。

　　暨南大学2017年的中(zhōng)国(guó)城(chéng)乡人(rén)口(kǒu)流动调查数(shù)据显示，在上海、杭州以及南京工(gōng)作的流(liú)动(dòng)人口(kǒu)在老家(jiā)拥有住宅比例分别(bié)为28％、21％和18％。大城市的高工资吸引打工(gōng)人，但高房价迫使打工(gōng)人(rén)回乡置业(yè)。

　　流动(dòng)人口实际上会占(zhàn)据(jù)两(liǎng)套(tào)房(fáng)，在高房价(jià)的大(dà)城市租(zū)赁一套房(fáng)，在房价较低的县城购(gòu)买一套房(fáng)。所(suǒ)以说户均一(yī)套房无法满足庞大流动人口的(de)租(zū)赁与置业(yè)需求。

　　（二）至少(shǎo)9000万户家庭(tíng)住宅品质仍需改善(shàn)

　　目(mù)前，中国的城镇住(zhù)宅中依然有不(bù)少(shǎo)老旧(jiù)小区(qū)。

　　三成家(jiā)庭，也就(jiù)是约9000万(wàn)户城镇(zhèn)居民住宅是2000年以前建成，其中又有(yǒu)11.6％住宅年(nián)龄至少(shǎo)在33岁以上。

　　这(zhè)批(pī)存(cún)在着建筑结构松散、设施(shī)陈旧、安全(quán)隐患大等问(wèn)题，如电(diàn)线老化、管道(dào)等基础设施(shī)陈(chén)旧，给住户的生活带来了很大的(de)不便(biàn)和(hé)安全隐患，并(bìng)且居住体验(yàn)较差。

　　2000年以前(qián)建成(chéng)的老旧住宅面积(jī)小。占比为31.3％的家庭户数拥(yōng)有(yǒu)的住(zhù)宅(zhái)面积(jī)占比(bǐ)仅为27.6％。仍(réng)然存(cún)在(zài)5％左右的家庭没有独立(lì)卫浴和厨(chú)房。这(zhè)类上世纪(jì)修建的老旧小(xiǎo)区很(hěn)难满足现代生活需求，在未(wèi)来大都(dōu)会被拆迁(qiān)重建。

　　近(jìn)五成的家庭住宅(zhái)为(wèi)一(yī)居室和二居室，户型偏小。其中一居室占比为14.9％，二居室占(zhàn)比为33％。对比镇，城市家庭(tíng)住宅户(hù)型更小，当然(rán)这与城市土地资源紧张(zhāng)有(yǒu)关(guān)。

　　（三）人均住宅面积(jī)扩张是未来地产(chǎn)的需求驱动(dòng)力

　　根据七普(pǔ)数据(jù)测算(suàn)，2020年城镇家庭户住宅存(cún)量总面积为(wèi)294.6亿平。暂不考虑(lǜ)两年间农民带房进城和老旧小(xiǎo)区拆迁，加上(shàng)2021年和2022年商品住(zhù)宅(zhái)竣(jùn)工(gōng)面积(jī)（7.3亿(yì)与6.3亿），得出2022年住宅存(cún)量总面积为308.16亿平，人均住宅建筑面(miàn)积为39.45平方米(mǐ)。

　　超过一(yī)半的(de)家庭人(rén)均住宅(zhái)建(jiàn)筑面积小(xiǎo)于均值，近4成家庭人均住(zhù)宅建筑面积(jī)在30平米以下(xià)。

　　15％的城镇家庭(tíng)人(rén)均住宅建筑面(miàn)积不足19平(píng)方米，不及全国人(rén)均水平(píng)的一半。若去除20％的公摊(tān)，可使用的住宅面积仅为(wèi)15.2平方米。上(shàng)海(hǎi)市将人均住宅(zhái)建筑面(miàn)积(jī)低于15平(píng)方米的家庭界定为(wèi)住宅(zhái)存在困难，若按这个(gè)标准算(suàn)的(de)话，中国有(yǒu)11.3％的(de)家庭(tíng)存在(zài)住宅困难问题。

　　若人均可(kě)使用住(zhù)宅面积(jī)为40平，即(jí)人均住宅建筑面积为50平，只考(kǎo)虑家(jiā)庭户人数，需要住(zhù)宅总量约(yuē)390.6亿平，较目前(qián)至少新增82亿平。

　　对(duì)比(bǐ)发达国家人均住宅面积，美国为67㎡，瑞士(shì)、日本、德国(guó)和英国(guó)都高于(yú)40㎡，中国的人均住宅建筑面积(jī)为39.45㎡，相(xiāng)差不大。但若去(qù)除公摊面(miàn)积后，中国的人均可使用(yòng)面积为31.56㎡，这一(yī)差距将变(biàn)得明显。

　　若考虑约1.4亿的集体户(hù)人口，所(suǒ)需要的(de)住宅总量会更多(duō)。

　　四、户均已然1套房，未(wèi)来地15英寸等于多少厘米 15英寸等于多少寸产(chǎn)还会有(yǒu)需求么？

　　我们测(cè)算得到(dào)中国城(chéng)镇家庭户均1套(tào)房(fáng)，看(kàn)似已(yǐ)经户户有房。即(jí)便如(rú)此，中国人(rén)口静(jìng)态结构和动态趋势演(yǎn)绎，决定(dìng)了(le)中国未来地产(chǎn)仍有需求释放。户均1套住宅(zhái)现实之下，中国未(wèi)来城镇住宅需求主要来自于四个方面。

　　第(dì)一，户均人口缩小，家庭户数增多，新户购房需求扩张(zhāng)。

　　过(guò)去20年我国城镇家庭户均(jūn)人口数不(bù)断下降，六普(pǔ)显示城(chéng)镇户均人口规模(mó)为2.85人/户(hù)，而七普显示城(chéng)镇户均人口(kǒu)规(guī)模为2.62人/户，一人(rén)户、二人户的(de)占比明显上(shàng)升，人口小家庭化趋势将(jiāng)继(jì)续延续(xù)，导致户数会因户均人(rén)口(kǒu)规模(mó)的缩小而增多。

　　第二(èr)，人口迁移导致经济发展带来的(de)新(xīn)增(zēng)住(zhù)宅需(xū)求旺盛。

　　中(zhōng)国(guó)经(jīng)济(jì)板(bǎn)块的分(fēn)化日益明显(xiǎn)，资(zī)源和(hé)生产要素逐步向经济带、都市(shì)圈中心城市流入，区域经济资源分配的(de)再(zài)集中吸引着人口流入(rù)。人口迁(qiān)移势必(bì)涉及到(dào)买房(fáng)租房，给迁入地住宅市(shì)场带来新的(de)增量。

　　以浙江省为例，2021年常住人口增(zēng)量为72万，而出生人口为44.9万人(rén)，死亡(wáng)人口为38.4万人，自然(rán)增加人口仅为6.5万人，其人口增长主要受益于人(rén)口迁(qiān)移。

　　第三，老(lǎo)旧小区改善性需(xū)求(qiú)依(yī)然庞(páng)大。

　　从2011年到2020年，自建住(zhù)宅和原公有(yǒu)住(zhù)宅的家庭拆迁改建最多。自(zì)建房家(jiā)庭(tíng)比例从31.5％到21％，下降了(le)10.5个百分(fēn)点；原公(gōng)有住宅(zhái)家庭比例从12.9％到6.1％，降(jiàng)幅为6.8个百(bǎi)分(fēn)点(diǎn)。二(èr)者和（27.1％），再(zài)加上其他住宅（5％）与(yǔ)家(jiā)庭住宅建造时间为2000年以前的比例（31.3％）大致相吻合。

　　十(shí)年间新(xīn)增8473万(wàn)家庭户(hù)，自建住宅和原公有(yǒu)住(zhù)宅减少了1282万户(hù)，住(zhù)宅净需求增(zēng)加9755万户。49％的(de)家庭购买商品(pǐn)住(zhù)宅，21％的家庭购(gòu)买二手房。在新增住宅需求中，有7成家庭购(gòu)买了商品住宅。租房、购(gòu)买经济适用房(fáng)和其他分别占比18％，3％和9％。未(wèi)来随着城中村和旧城(chéng)改造，商品住宅的占比(bǐ)势必会进(jìn)一(yī)步(bù)上升。

　　2000年(nián)以前建造的住(zhù)宅建筑(zhù)面积(jī)还有约81亿平，涉及城镇家庭约9000万户。破旧的城中(zhōng)村(cūn)、老公有住宅，建筑(zhù)面积小、质量(liàng)低、基础设(shè)施配套差(chà)、没(méi)有或少有物业管理，居民追求美好、宜居生活的环境，背后(hòu)的(de)改善(shàn)性需求有待(dài)释放。

　　第四，“住上更大房子”的改(gǎi)善性(xìng)需求还将(jiāng)有所增加(jiā)。

　　刚需购(gòu)房受限于资金，倾向于中小户型。已有住宅家庭希(xī)望提高生活品(pǐn)质(zhì)，以小换大、以(yǐ)旧换新(xīn)。2022年底的中央经济工(gōng)作会议明确指出(chū)支持住宅改善等消费。

　　OECD国家的人均(jūn)住宅(zhái)间数为1.71间，无论是(shì)否考虑乡村(cūn)住宅因素，中国的人(rén)均住宅间数较其(qí)他国家依旧存在不小(xiǎo)差(chà)距。

　　住(zhù)宅舒适度与经济水平有着密切(qiè)正向联系(xì)。随着经济发(fā)展水平的(de)提(tí)高(gāo)，中国的人均住宅间数与人均住(zhù)宅(zhái)建筑面积将随之增长。

　　如(rú)果说过去二十年是中国地产黄金发展期，地产矛盾更多体现为住宅(zhái)供给存在不(bù)足，供需(xū)出现(xiàn)错配，这是过去二十年房价快(kuài)速上(shàng)涨基石。那么未来将是住宅质量(liàng)的供需冲突(tū)。房地产大分化(huà)时代已至，这(zhè)种(zhǒng)分(fēn)化不(bù)单(dān)局(jú)限于城市能级(jí)之间(jiān)差异，优(yōu)质小区和老旧二手房之间(jiān)的差(chà)异也将越发扩大(dà)。

　　风险(xiǎn)提(tí)示(shì)

　　人口普查数据调(diào)查的是人，并(bìng)不是针对住宅(zhái)，因(yīn)此可能存(cún)在统计(jì)偏差。商品住宅(zhái)占(zhàn)比实际值可能偏低，其增速(sù)可能超预期。

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