近两年火爆的(de)创新(xīn)产品公募(mù)REITs进入(rù)密(mì)集分红期，近日7只REITs陆(lù)续迎来除息日，公(gōng)募REITs整体呈现出高比例(lì)稳定分红(hóng)，15只公告2022 年可供(gōng)分配金额的REITs产(chǎn)品，平均分红比(bǐ)例接近99％。

　　多位业内人士对此表示，强制分红机(jī)制(zhì)是公募REITs主要特(tè)征之一，稳(wěn)定分红(hóng)体现出该类产品长(zhǎng)期投资价(jià)值(zhí)，通过观测(cè)经营活(huó)动现金(jīn)流、可供分配(pèi)现(xiàn)金等指(zhǐ)标，也是观察REITs项目底层资产运营(yíng)情况的“窗口”。他们也提醒(xǐng)普(pǔ)通投资者注意，与产权类(lèi)项目相比，特许经(jīng)营REITs项目在经(jīng)营权到期后不再产(chǎn)生现(xiàn)金(jīn)收(shōu)益，特许经营权分(fēn)红目前(qián)已包含了(le)利润分配和本金的(de)归(guī)还，在选择投资标的时应了解(jiě)资产类(lèi)型和分红的特征。

　　15只公募REITs产品(pǐn)分红

　　平均分红比(bǐ)例98.89％

　　公募REITs 进入密集分红期(qī)，近日(rì)7只REITs产品（4月(yuè)17 日(rì)-4月21日(rì)）陆续迎(yíng)来除息日(rì)，此(cǐ)外尚(shàng)有6只REITs实际分配(pèi)情况尚未公布。整体来看，公募REITs呈现出了高比例(lì)的稳定分红，15只公告2022 年可供分配(pèi)金额的公募REITs产品(pǐn)中，2022年全年分配金额占可供分配金额(é)比例(lì)平(píng)均为98.89％，且绝大部分分配比例(lì)在(zài)96％以上(shàng)。

　　中金基(jī)金相(xiāng)关负责人对此表示，投资公募REITs的主要收益来源(yuán)为持有期分红收益，以及基(jī)金份(fèn)额交易(yì)价格的变化。基金份额二级市场价格受到公募(mù)REITs资产运(yùn)营情况(kuàng)及市场因(yīn)素的(de)综(zōng)合影响，较(jiào)易引起波(bō)动。与(yǔ)此(cǐ)相比(bǐ)，基(jī)金分红预期则(zé)更(gèng)有规律可循。公募REITs的分红主要(yào)来自基础设(shè)施(shī)资(zī)产的经营(yíng)现金(jīn)流，投资人(rén)通过基金募集材料和信息披露文件，结合行(xíng)业(yè)及市场(chǎng)情(qíng)况，可以分析(xī)基础设施项目(mù)的经营业绩，作为进行投资决策(cè)的重要参考。

　　“相对于基金份额二级市(shì)场价格变化导致(zhì)的浮盈或浮亏，分红作为(wèi)基(jī)金份(fèn)额持有(yǒu)人实际获得的现金收益，对于长期投资(zī)者更(gèng)具参考价值。”中金基金相(xiāng)关负责人称。

　　平安基金REITs 投资中(zhōng)心运营高级副总监李(lǐ)华(huá)平也表(biǎo)示，根据《公(gōng)开募集基础(chǔ)设施证券(quàn)投资基金指引（试行）》及相关法规要求(qiú)，基础设施基金应当(dāng)将90％以(yǐ)上合并后基金年度可分配金额以(yǐ)现(xiàn)金形(xíng)式分配给投(tóu)资(zī)者，强制分红(hóng)机制是(shì)公(gōng)募(mù)REITs的主要特(tè)征(zhēng)之一，稳(wěn)定的分红(hóng)机制体现出REITs产品长(zhǎng)期投资(zī)价(jià)值。

　　中航基金(jīn)也认(rèn)为，从投资角度来看，基础(chǔ)设施公募REITs同时具(jù)备“股性”和“债性”双(shuāng)重特点。二(èr)级市场价格反映这类(lèi)产品“股(gǔ)性”的一面，分红体现了这类产品(pǐn)的“债性”特点。公募(mù)REITs有(yǒu)强制分红要(yào)求，分红类似于(yú)债券派息，但不(bù)等同于债券(quàn)的固定利息回报，而是(shì)由可供分配现金决定(dìng)。

　　从机构投资者(zhě)的(de)角(jiǎo)度(dù)来(lái)看，一方面是公募REITs丰富了机构(gòu)投资者的投资品类，为资产配置多元化提供抓手，具有较强(qiáng)的(de)配置价值。另(lìng)一方(fāng)面，公募REITs的分红能(néng)够帮助机构投资者稳定收益。机构投资者(zhě)公募(mù)REITs能够通过分(fēn)红(hóng)获取相对于投(tóu)资(zī)债券相(xiāng)对高的收益性，在(zài)有效控制风险的前提下，增厚(hòu)资(zī)产(chǎn)包收(shōu)益，起到(dào)投资(zī)“压舱石”的作用。

　　分(fēn)红除了投资收益“落(luò)袋为安(ān)”外，市场对于未来分红(hóng)水平的预(yù)期，也是影响REITs基金二(èr)级(jí)市场价格走势的关键(jiàn)因素之一(yī)。

　　从(cóng)近期公募REITs的(de)二级市场表现看，截至4月21日，今年以来(lái)中证REITs（收盘）指数收(shōu)于975.99 点(diǎn)，年内下(xià)跌7.44％，未跑赢主要股票和债(zhài)券宽基指数。

　　“截(jié)至2023年3月(yuè)31日，有20只公(gōng)募REITs发布了2022年年报(bào)，部分产(chǎn)品受(shòu)宏(hóng)观经(jīng)济的影响，可分配金额(é)完成率不达预(yù)期，一定程度上影响了公募(mù)REITs二级市(shì)场的价格。”李华平称，公募REITs二级(jí)市场的价(jià)格波动受(shòu)多(duō)重因(yīn)素的影响，投(tóu)资收益是(shì)影响REITs二级市场价格的主(zhǔ)要因素之一，而稳定的分红有利于吸(xī)引(yǐn)投资者参与公募REITs二级市场的投资。

　　中金基金相关(guān)负责人也表(biǎo)示，近期经济预期(qī)恢复，一(yī)方面市场热点(diǎn)呈现向股票和债券回归的过程；另一方面，基础(chǔ)设施(shī)项目的(de)经营业绩相对(duì)经(jīng)济活力的(de)改善有(yǒu)一定的滞后性。

　　此外，公募(mù)REITs在分红除权日(rì)，将对基金(jīn)份(fèn)额的开盘指导价做调减处理，调减金额根(gēn)据单(dān)位基金(jīn)份额的分红金额(é)进行(xíng)计(jì)算。除权操作是对分红前后(hò中国人在德国受歧视吗，德国人很排斥中国人吗u)基金(jīn)份(fèn)额净(jìng)值变化的修正，使投资人在(zài)基金(jīn)分红前后(hòu)均可(kě)以获得公平的投资机会。

　　特许经营权(quán)分红包括利润分中国人在德国受歧视吗，德国人很排斥中国人吗配和(hé)本金归还

　　普通投资者应了解底层资产(chǎn)情况

　　多位业内人士还(hái)提醒，与现有公(gōng)募基金分红前提是(shì)本(běn)金(jīn)之上的增值部分不同，特(tè)许经营权REITs基金运作期间的“分红(hóng)”界定为“分派”更为准确，分派(pài)的是(shì)本(běn)金与增(zēng)值两个部分，两(liǎng)个部分之间(jiān)的(de)比例是(shì)变动的，与现有公募基金分红差异很大，大(dà)多数普(pǔ)通投资者可能(néng)把“分派”金额误认为是持续分红(hóng)。一(yī)旦30年、40年、50年、60年等合同年限到(dào)期(qī)后基金价(jià)值面临极大(dà)不确定(dìng)性，这是该类投资者应该注意的情况。

　　李华平表示，目前公募REITs主要(yào)有特许经(jīng)营权类和(hé)产权类(lèi)两大资产类型，持有产权(quán)类产品的收(shōu)益主要包括每年的现金分红及资(zī)产增(zēng)值的收益，而持有特许(xǔ)经(jīng)营类产品(pǐn)的收(shōu)益主(zhǔ)要来自项目每年的现(xiàn)金(jīn)分红。其中(zhōng)，特许(xǔ)经营权类资产的分(fēn)红包括了利润(rùn)分配和本金的归还(hái)，两者的比率也是变动的，对特(tè)许经(jīng)营(yíng)权类资(zī)产的(de)公募REITs可(kě)以内部收益(yì)率（IRR）来衡量投资收益。普通投资(zī)者(zhě)在选择投资标的时(shí)，应(yīng)了解公募(mù)REITs底层资(zī)产的类型。

　　中航基金(jīn)也表示，从细分来看，各类公(gōng)募(mù)REITs分红因底层资产属性不同而形成区(qū)别。特许经(jīng)营(yíng)权类的公募REITs产品因其分红相当于包含(hán)“本金(jīn)+收(shōu)益”，分红相对较多，债(zhài)性偏强。而产权(quán)类(lèi)的公募REITs分(fēn)红主要为“收益”，更看重底(dǐ)层资产的价值增值(zhí)，所以(yǐ)相对股性(xìng)偏强。普通投(tóu)资者(zhě)在选择公募REIT时(shí)，需要考虑底层资产属性，对所(suǒ)选择产品的二(èr)级市(shì)场价(jià)格和分红有(yǒu)合(hé)理预(yù)期(qī)。

　　中金基金相关负责人也认为(wèi)，与产权类(lèi)项目(mù)相比，特许经营项目在经(jīng)营(yíng)权(quán)到期后不再(zài)能产生现金收益，因(yīn)此将可供分配金额的分(fēn)配(pèi)理解(jiě)为“分(fēn)派”比(bǐ)“分红”更加准确。基于这个(gè)特点，剩余(yú)经营期限较短的特许经营项目，通常具备更高的分(fēn)派率水(shuǐ)平(píng)。对(duì)于剩余期(qī)限较长的特许经营(yíng)权项目，即使分派率相对较低，也(yě)有足够(gòu)年(nián)限(xiàn)收(shōu)回本金并取得收益。

　　中(zhōng)金(jīn)基金该负责人提(tí)醒投资者注(zhù)意，特许经营权项目的(de)分派金额包含了投(tóu)资本金，在不(bù)进行扩募(mù)的情况下，基金份额(é)单价随(suí)着(zhe)分派进度(dù)逐年(nián)下降是正常(cháng)现(xiàn)象，投资特许经营(yíng)权REITs的收(shōu)益(yì)来自(zì)项目剩余(yú)期(qī)限产生的现金流。

　　“与特许经营项目相比(bǐ)，产权(quán)类项(xiàng)目的土地(dì)或建筑的剩(shèng)余使用年限(xiàn)一般较长(zhǎng)，再加(jiā)上到期(qī)后通过对建筑的更新改造或补缴土地出(chū)让金等追加投资(zī)，有(yǒu)机会进一步延(yán)长经营(yíng)期限(xiàn)。这种(zhǒng)类似永续经营的假设反映在基础资(zī)产的估值上，使产(chǎn)权类REITs具(jù)备更显(xiǎn)著的资产投资属性。”该负责人称。

　　观测(cè)内(nèi)部收益率等指标

　　评估(gū)项(xiàng)目底层资(zī)产(chǎn)运营情况

　　在基金分(fēn)红的时(shí)点，多位业内(nèi)人(rén)士还表示，在产(chǎn)品(pǐn)分红(hóng)期，投资者可以观测经营(yíng)活动现金流(liú)、可供分配现金、内(nèi)部收益率等指标，来观察和评估项目底层资产的运营情况。

　　中航基金表示，年(nián)报指标(biāo)中，跟现(xiàn)金相关的指标有两个：一是年报(bào)中(zhōng)披露(lù)的经营(yíng)活动(dòng)现金流，二是可供分配现金，二者存(cún)在本质性区别(bié)。经营活动产生(shēng)的现金(jīn)净流量是指企业经(jīng)营、筹(chóu)资、投资产生的(de)现(xiàn)金流，基(jī)于企(qǐ)业本(běn)身经营活动(dòng)产生；可供分配的现(xiàn)金实质上是从EBITDA出发，对(duì)非(fēi)现金影响(xiǎng)利润表的项目进(jìn)行调整，加期(qī)初现(xiàn)金，最终(zhōng)得到的账面现金(jīn)。

　　李华平也表示，公募(mù)REITs作为资产(chǎn)配置新选择，投资价值(zhí)体现(xiàn)在相对股债市场独立的资产配置功(gōng)能(néng)，比较适合长(zhǎng)期(qī)持(chí)有。建议投资者对(duì)经营权(quán)类的资产可(kě)以更多(duō)关注内部(bù)收益率的高低(dī)，对产权类的资产更(gèng)多关注(zhù)分派率高低。因为公募REITs可分配收(shōu)益主(zhǔ)要来自底(dǐ)层资产的(de)经(jīng)营(yíng)净(jìng)现(xiàn)金流，所以(yǐ)底(dǐ)层资产运(yùn)营情况直接影响(xiǎng)投资(zī)回报，投资者可综合考(kǎo)虑(lǜ)原始权益人综合实(shí)力、运营管理机构(gòu)实力(lì)、公募(mù)基金管理人(rén)实力等多重因素来选择投资标的。

　　中信(xìn)证券研报也显示，公(gōng)募REITs进入密集(jí)分(fēn)红(hóng)期，由于分红交易带来的短期(qī)博弈机(jī)会仍在，叠加此前市场接连回调，建议(yì)投(tóu)资者关注(zhù)有基本(běn)面支撑、填权效应相对明显、同时分红(hóng)规(guī)模较为可观(guān)的个券。

　　“公(gōng)募REITs的招募(mù)说明书均会载(zài)明REITs在发(fā)行首年及次年(nián)的可供分(fēn)配金(jīn)额预测。投资者可以将REITs的实际(jì)分红金额与募(mù)集材料中披露预测进行比较分析，结合经济及(jí)市(shì)场的实际环境，对基础(chǔ)设施项目的运营业绩及REITs的管(guǎn)理能力进行判(pàn)断。”中金(jīn)基金上述负责人也称。

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