近两年火爆的创新产品公募REITs进入(rù)密集分(fēn)红期，近日7只REITs陆续迎来除息日，公募REITs整体呈现出高比例稳定分(fēn)红，15只(zhǐ)公告2022 年可供分(fēn)配金额的REITs产品，平均分红比例接(jiē)近99％。

　　多位业内人士对此表示，强(qiáng)制分(fēn)红机(jī)制(zhì)是公募(mù)REITs主要特征之一(yī)，稳定(dìng)分(fēn)红体(tǐ)现出该类产品长期投资(zī)价值，通过观测经营活(huó)动现金流、可供分配现金等指标，也是观(guān)察REITs项(xiàng)目(mù)底层(céng)资产运营情况的“窗口”。他们也提醒普通投资者注意，与产权(quán)类项目(mù)相比，特许经营(yíng)REITs项目在经营权到期后不再产生(shēng)现(xiàn)金收益(yì)，特许经营(yíng)权(quán)分红(hóng)目前已包含了利润分配和(hé)本金的归还，在选择投(tóu)资标的(de)时应了解资(zī)产类型和分(fēn)红的(de)特征。

　　15只(zhǐ)公募REITs产品分红(hóng)

　　平均分红比例98.89％

　　公募REITs 进入密集分(fēn)红期，近日7只REITs产(chǎn)品(pǐn)（4月17 日(rì)-4月21日）陆续(xù)迎来除(chú)息日，此外尚有6只REITs实际分配(pèi)情况尚(shàng)未公布。整(zhěng)体来看，公募REITs呈现出了(le)高(gāo)比例的(de)稳定分红(hóng)，15只公告2022 年可(kě)供(gōng)分配金(jīn)额(é)的公募REITs产品中，2022年全(quán)年(nián)分配金额占可供分配金(jīn)额比(bǐ)例(lì)平均为98.89％，且绝大(dà)部分分配比例在96％以上(shàng)。

　　中(zhōng)金(jīn)基金(jīn)相关负(fù)责人对(duì)此(cǐ)表示(shì)，投(tóu)资公募(mù)REITs的主要收益来源为(wèi)持有期分红收益，以及基金份额交易价格的(de)变化。基金份(fèn)额(é)二级市场价格受到公(gōng)募REITs资产(chǎn)运营情(qíng)况及市场(chǎng)因素的(de)综(zōng)合影(yǐng)响，较(jiào)易引起波(bō)动。与(yǔ)此相比，基(jī)金(jīn)分红预期则更(gèng)有规律可循。公募REITs的分红主要来自基(jī)础(chǔ)设施(shī)资产的经营现金(jīn)流(liú)，投资人通过基金募集材(cái)料和(hé)信(xìn)息(xī)披(pī)露文件，结(jié)合行业及市场情况，可以分析基础设(shè)施项目(mù)的经(jīng)营业绩，作为进行投资决策的(de)重要参考。

　　“相对于基金份额二(èr)级市(shì)场价格变化(huà)导致的浮盈或浮亏(kuī)，分红作为基金份额(é)持有人实际获得的现金(jīn)收益，对(duì)于长期投资(zī)者更具(jù)参考价值。”中金基金(jīn)相(xiāng)关负责人称(chēng)。

　　平(píng)安基金REITs 投资中心运营高级(jí)副总监(jiān)李华平也表示，根据《公(gōng)开募集基础(chǔ)设施证券投(tóu)资基金指引(yǐn)（试行）》及(jí)相(xiāng)关法规要求，基础设施基金应当(dāng)将90％以(yǐ)上合并后基金年(nián)度可分配金额(é)以(yǐ)现金形式分配给投资者(zhě)，强制分红机制是(shì)公(gōng)募REITs的(de)主要特征之一，稳(wěn)定的分红机制体现出REITs产品长期投资价值(zhí)。

　　中航基金也认为，从投资角度来看，基础设施公募REITs同时具(jù)备“股(gǔ)性”和“债性”双重(zhòng)特点(diǎn)。韵母带ao的字有哪些，带韵母ao的字有哪些字二级市(shì)场价格反映这类产品“股性”的(de)一面，分(fēn)红体现了这(zhè)类产(chǎn)品的“债性”特点。公(gōng)募REITs有强制(zhì)分红(hóng)要(yào)求，分红类(lèi)似(shì)于(yú)债券派(pài)息(xī)，但不等(děng)同于债券(quàn)的固定利息回报，而是由(yóu)可供分配现金决定。

　　从机构投资者的角度来(lái)看，一方面是公(gōng)募(mù)REITs丰富了机构(gòu)投资者的投资品类，为(wèi)资产配置(zhì)多元化(huà)提供抓手，具有较(jiào)强的配(pèi)置价值(zhí)。另(lìng)一方面，公募REITs的(de)分红能够帮助机(jī)构投资(zī)者稳定收益。机构(gòu)投资者公(gōng)募REITs能够通过分红获取相对于投资(zī)债券相对(duì)高(gāo)的收益性，在(zài)有效控制风险(xiǎn)的前(qián)提(tí)下，增厚资产包收(shōu)益，起到投资(zī)“压舱(cāng)石”的作用。

　　分红除了投资收(shō韵母带ao的字有哪些，带韵母ao的字有哪些字u)益“落袋为安”外，市场对于未来(lái)分红(hóng)水平的(de)预(yù)期，也是影响REITs基金二级市场价格走势的关键因素之一。

　　从近期公募REITs的(de)二级市(shì)场(chǎng)表(biǎo)现看，截至4月(yuè)21日，今年以(yǐ)来(lái)中证(zhèng)REITs（收(shōu)盘(pán)）指数收于975.99 点，年内下跌7.44％，未跑赢主要股票(piào)和债券宽(kuān)基指数。

　　“截(jié)至2023年3月31日，有(yǒu)20只公募REITs发布了2022年年报(bào)，部分(fēn)产(chǎn)品受宏观经济的影响，可分配(pèi)金额完成率不达(dá)预期，一定程度上影响了公募REITs二级市场的价格。”李华平称，公募REITs二级市场的价格(gé)波(bō)动受多重因素的影响，投(tóu)资(zī)收益是影响REITs二级市场价格的主要因素之一，而稳定(dìng)的分(fēn)红有利于吸引(yǐn)投(tóu)资者参与公(gōng)募REITs二级市场的投资。

　　中金基金相关负责人(rén)也(yě)表示，近期经(jīng)济(jì)预期恢复，一方面市场热点呈现向股(gǔ)票和债券回归的过(guò)程(chéng)；另一方面(miàn)，基础设施项目的经营业(yè)绩相(xiāng)对经济活力的(de)改善有一定的(de)滞后性。

　　此外，公(gōng)募(mù)REITs在分(fēn)红除权日，将对基金份额的开盘指导(dǎo)价做调减处理，调减金额(é)根据(jù)单(dān)位基(jī)金(jīn)份额的分红金额进行计算。除权(quán)操作是对分红前后基金份额净值变化(huà)的修(xiū)正，使投资人(rén)在基金(jīn)分红前后均可以(yǐ)获(huò)得公(gōng)平(píng)的投资(zī)机会。

　　“分红(hóng)可增强投资者长期投资的信心，同时需结合持(chí)有(yǒu)产品的(de)特性，关注二级市场扰动对(duì)整体收益(yì)的影(yǐng)响程(chéng)度。”中航基金相(xiāng)关人士也(yě)称。

　　特许经营权(quán)分红包(bāo)括利润(rùn)分配和(hé)本金(jīn)归还(hái)

　　普(pǔ)通投(tóu)资者应了解底层资(zī)产情况(kuàng)

　　多位(wèi)业内人士还提(tí)醒，与现有公募基金分红前提是本金(jīn)之上的增值部分不同，特许经营权(quán)REITs基金运作期(qī)间(jiān)的“分红”界定为“分(fēn)派”更为(wèi)准确，分派的是本金(jīn)与增(zēng)值两个部(bù)分，两个部(bù)分(fēn)之(zhī)间的比例是变动的(de)，与现有公募(mù)基金分(fēn)红差异很大，大多(duō)数普通(tōng)投资(zī)者(zhě)可能把“分派”金额误认为是(shì)持续分(fēn)红。一旦30年、40年、50年、60年等合同年限到期(qī)后基(jī)金价值面临(lín)极大(dà)不(bù)确(què)定(dìng)性，这是该类投资者(zhě)应(yīng)该注意的情(qíng)况。

　　李华平(píng)表示，目(mù)前公募(mù)REITs主(zhǔ)要有(yǒu)特(tè)许经营权类和产(chǎn)权类(lèi)两大资产类(lèi)型，持有(yǒu)产(chǎn)权类产(chǎn)品的收益主要包括每年的现金分红及资产增(zēng)值(zhí)的收益，而持有(yǒu)特许经营类产品的收益主(zhǔ)要来自项目每年的现金分(fēn)红(hóng)。其(qí)中，特许经营权类资产的分(fēn)红包括了利润分配和本(běn)金(jīn)的归还(hái)，两者的(de)比率(lǜ)也(yě)是(shì)变动的，对特许经营(yíng)权类资(zī)产的(de)公募REITs可(kě)以(yǐ)内部收(shōu)益率(lǜ)（IRR）来(lái)衡量投资(zī)收益(yì)。普通投资者在选(xuǎn)择投资(zī)标(biāo)的时，应(yīng)了解公募REITs底层资(zī)产的类型。

　　中(zhōng)航基金也表(biǎo)示，从细分来(lái)看，各类(lèi)公募REITs分(fēn)红因底层(céng)资产属性不同(tóng)而形成(chéng)区别。特许(xǔ)经(jīng)营(yíng)权(quán)类(lèi)的(de)公(gōng)募REITs产品因其分红相当于包含(hán)“本金+收益”，分(fēn)红相对(duì)较多，债性偏强(qiáng)。而(ér)产权类(lèi)的公募REITs分红(hóng)主(zhǔ)要为“收益”，更看重底层资产的价值增值，所以相对股性偏(piān)强。普通投资者在选择公募(mù)REIT时，需要考虑底层资产属性，对(duì)所选择产品的二级市场价格(gé)和(hé)分红有合理预期。

　　中金基金相关负责人也认为，与产权类项目相比，特许经营(yíng)项目在经营权(quán)到期后不再能(néng)产生现金收益，因(yīn)此将可供分配金额(é)的分配理解为“分派(pài)”比“分(fēn)红(hóng)”更(gèng)加(jiā)准确。基(jī)于这个特点，剩(shèng)余经(jīng)营期(qī)限(xiàn)较短的特许经营项目，通(tōng)常具备更高的分派率(lǜ)水平。对于(yú)剩余期限较长(zhǎng)的特许(xǔ)经(jīng)营权项目，即使分派率(lǜ)相对较低(dī)，也有足够年限收回(huí)本金并取得(dé)收益。

　　中金基金该负责人提醒(xǐng)投(tóu)资者注意，特许经营权项目的分派金额(é)包含了投资本金(jīn)，在不进行扩募的情(qíng)况下，基(jī)金份(fèn)额单价随着分派(pài)进度逐年下降是(shì)正常现象，投资特许经营权REITs的收益来自(zì)项目剩余期限(xiàn)产生的现金流(liú)。

　　“与特许经营项目相比，产权类项目的土地或建筑(zhù)的剩余使用年限一(yī)般较长，再加上到期(qī)后通过对建筑的更新(xīn)改造或补(bǔ)缴(jiǎo)土(tǔ)地出(chū)让金等追加投资，有机(jī)会进一(yī)步延(yán)长经(jīng)营期限。这种类(lèi)似永续经营的假设(shè)反映(yìng)在基础资产的估值上，使(shǐ)产(chǎn)权类(lèi)REITs具备(bèi)更(gèng)显(xiǎn)著的资(zī)产投(tóu)资属性。”该负责人称。

　　观(guān)测内部收益率等指标(biāo)

　　评估项(xiàng)目底层资(zī)产(chǎn)运营(yíng)情况

　　在(zài)基金分红的时点，多(duō)位业内人士还表示，在(zài)产品分(fēn)红期，投(tóu)资者可以观测经(jīng)营活动现(xiàn)金流、可供分配现金、内部(bù)收益率等(děng)指标，来观(guān)察和评估项目底层资(zī)产(chǎn)的运营情况。

　　中(zhōng)航基金表示，年报指标中，跟现金(jīn)相(xiāng)关(guān)的指标有两(liǎng)个：一是(shì)年报中(zhōng)披露的经营活动现金流，二是可供分配(pèi)现金(jīn)，二者(zhě)存在本质(zhì)性区别。经营活动产生的现金净流(liú)量是指(zhǐ)企业经营、筹资、投(tóu)资产生的现金流，基于企业本(běn)身经(jīng)营活动产生(shēng)；可供分配的现金(jīn)实质上是(shì)从EBITDA出发，对非现(xiàn)金影响利润表的项目进行(xíng)调整，加期初现(xiàn)金，最终(zhōng)得(dé)到的账面现(xiàn)金(jīn)。

　　李(lǐ)华平也表(biǎo)示，公募(mù)REITs作为资产配置(zhì)新选择，投资价值(zhí)体现(xiàn)在相对股债市场独立的资产配置(zhì)功能，比较适合长期持有。建议投资者对(duì)经营权类的资产(chǎn)可以更多(duō)关注内部(bù)收(shōu)益率的高(gāo)低，对产权类的资产更多关(guān)注(zhù)分派率(lǜ)高低(dī)。因为(wèi)公募REITs可分配收益主要(yào)来自底层资产的(de)经营净现(xiàn)金流，所以底(dǐ)层资产(chǎn)运(yùn)营情(qíng)况直接影响投(tóu)资回报，投资者可综(zōng)合(hé)考虑(lǜ)原始(shǐ)权益人综合实力、运营(yíng)管(guǎn)理机构实力、公(gōng)募基(jī)金(jīn)管理(lǐ)人实力等多(duō)重因素来选择投资标的(de)。

　　中信证(zhèng)券研报也显示，公募REITs进入(rù)密集分(fēn)红期，由于(yú)分红交(jiāo)易带(dài)来的短期博弈机会仍在，叠加此前市场(chǎng)接连(lián)回调(diào)，建(jiàn)议投资者关注(zhù)有(yǒu)基本(běn)面支(zhī)撑(chēng)、填权效应相(xiāng)对明显、同时分(fēn)红规模较为(wèi)可观的(de)个(gè)券。

　　“公募REITs的招募说明(míng)书均会载明REITs在发行首年及次年的可供分配金额(é)预测。投资者(zhě)可(kě)以(yǐ)将(jiāng)REITs的实际分红金额与(yǔ)募(mù)集材料中披露预测(cè)进行比较分析，结(jié)合经济及市场(chǎng)的实际环境，对基础设施项目的运(yùn)营业绩及REITs的管理能力进行判断。”中金基金上述负责人也(yě)称(chēng)。

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