近两年火爆(bào)的创新产(chǎn)品公募REITs进入(rù)密集分(fēn)红(hóng)期(qī)，近日(rì)7只REITs陆(lù)续(xù)迎(yíng)来除(chú)息日，公募REITs整体(tǐ)呈现出高比(bǐ)例稳定分红，15只公告2022 年可供分配(pèi)金额的REITs产品，平(píng)均分红(hóng)比例接近99％。

　　多位业内(nèi)人士对此表示，强制分(fēn)红机(jī)制是公募REITs主要特征之一，稳(wěn)定分红体(tǐ)现出该类产品长期投资价值，通(tōng)过观测(cè)经营活动(dòng)现金流、可(kě)供(gōng)分配现金(jīn)等指标(biāo)，也是(shì)观察REITs项目底(dǐ)层(céng)资产运营情况的“窗口”。他们也(yě)提(tí)醒普通(tōng)投资者注意，与产权类项目(mù)相(xiāng)比，特许经(jīng)营REITs项目在经营权到(dào)期后(hòu)不(bù)再(zài)产生现金收益，特许经营权分红目前(qián)已包(bāo)含了利润分配和本金的(de)归还(hái)，在选择投资标的时应了解资产(chǎn)类(lèi)型和分红的特征(zhēng)。

　　15只公募REITs产品分红

　　平(píng)均分红(hóng)比(bǐ)例98.89％

　　公募(mù)REITs 进入密(mì)集分(fēn)红期，近日7只REITs产品（4月17 日-4月21日）陆续(xù)迎(yíng)来除息日，此(cǐ)外尚(shàng)有6只(zhǐ)REITs实(shí)际分配(pèi)情(qíng)况尚未公(gōng)布。整体(tǐ)来看，公募REITs呈现出了高比例的(de)稳定分红，15只公告(gào)2022 年可供分配金(jīn)额的公募REITs产品中，2022年全年分配金额占可(kě)供分配金(jīn)额比例平均为98.89％，且绝(jué)大部(bù)分分配比例在96％以(yǐ)上。

　　中(zhōng)金基金相(xiāng)关(guān)负责人对此表示，投资公募REITs的主要(yào)收益来源为持有期分红(hóng)收益，以(yǐ)及基金份额(é)交易价格的变化。基金份额(é)二级市场价格受(shòu)到公募REITs资产运营情况及市场因素(sù)的综(zōng)合影(yǐng)响，较易引(yǐn)起波动。与此(cǐ)相比(bǐ)，基金分红(hóng)预期则(zé)更有规律(lǜ)可循(xún)。公募REITs的分红主要来自基础设施资产的(de)经营现金(jīn)流，投资人(rén)关一下月亮是什么意思通过基金募集(jí)材料和信息披露文(wén)件(jiàn)，结合(hé)行业及市场情况，可以分析基础设施项目的经(jīng)营(yíng)业绩，作为进行投资决策的(de)重要参(cān)考(kǎo)。

　　“相对于(yú)基金份额(é)二级市场价格变化导致的浮(fú)盈或浮亏(kuī)，分红(hóng)作为基金份额持(chí)有人实际(jì)获得的现金收益，对于长期投资者更(gèng)具参(cān)考(kǎo)价值。”中金(jīn)基金相关负(fù)责人称。

　　平安基金REITs 投资中(zhōng)心运营高级副总监(jiān)李华平也表(biǎo)示(shì)，根据(jù)《公开募(mù)集基础(chǔ)设施证券投资基(jī)金指引（试行）》及(jí)相关法规要(yào)求，基础设施基金应当将90％以上合并后基金年度(dù)可分配(pèi)金额以(yǐ)现金形式(shì)分配给投资者，强(qiáng)制分红机制是(shì)公募(mù)REITs的主要特征之一，稳定(dìng)的分红机制体现出REITs产品长期投(tóu)资价值。

　　中航基金也(yě)认(rèn)为，从投资角度来看，基础设施公募REITs同(tóng)时具备“股性”和“债性”双重(zhòng)特点。二(èr)级(jí)市(shì)场(chǎng)价格反(fǎn)映这类(lèi)产品“股性”的一面，分红(hóng)体现了这类产品的“债性”特点。公募(mù)REITs有(yǒu)强制分红(hóng)要求，分红(hóng)类似于债(zhài)券派(pài)息(xī)，但不(bù)等同(tóng)于债(zhài)券的固定利息回报，而是由可供分配现金决定。

　　从机构投(tóu)资(zī)者的(de)角度(dù)来看，一方面是公募(mù)REITs丰(fēng)富了(le)机构投资者(zhě)的投资品类，为资(zī)产(chǎn)配置(zhì)多(duō)元化提供(gōng)抓手，具(jù)有较强的(de)配(pèi)置(zhì)价值(zhí)。另一(yī)方(fāng)面，公(gōng)募REITs的分(fēn)红能够(gòu)帮(bāng)助机构(gòu)投(tóu)资者稳定收(shōu)益。机构(gòu)投资者公募REITs能够通(tōng)过分红获取相(xiāng)对于投资债(zhài)券相对高的收(shōu)益(yì)性，在有(yǒu)效控制风(fēng)险的前提下，增厚(hòu)资产包收益，起到投资“压舱(cāng)石”的作用。

　　分红除了投资收(shōu)益“落袋为安(ān)”外，市场对于未来分(fēn)红水平的预期，也是影响REITs基(jī)金二级市场(chǎng)价格走势的关键因(yīn)素之(zhī)一(yī)。

　　从(cóng)近期公募REITs的二级(jí)市场(chǎng)表现看，截至4月21日，今年以来中证REITs（收盘）指数收于975.99 点，年内下跌7.44％，未(wèi)跑赢主(zhǔ)要股票(piào)和(hé)债券宽(kuān)基指数。

　　“截至2023年3月(yuè)31日，有20只公募REITs发布了2022年年报，部分产品受宏观经(jīng)济的影响，可分配金(jīn)额完成率不达预期，一(yī)定程度上(shàng)影响(xiǎng)了公募REITs二级市(shì)场的价格。”李(lǐ)华平称，公募(mù)REITs二级(jí)市(shì)场的价格波动受多(duō)重因素的影响，投(tóu)资收(shōu)益是影(yǐng)响(xiǎng)REITs二级市场价格的(de)主要因素之一(yī)，而稳定的分红有利(lì)于(yú)吸引投(tóu)资(zī)者参与(yǔ)公(gōng)募REITs二(èr)级(jí)市场的投资。

　　中金基金相关负责(zé)人也表示，近期经(jīng)济预(yù)期恢(huī)复，一方(fāng)面市场热点(diǎn)呈现向股票和债券回归的过程；另一方面，基础设施项(xiàng)目的经(jīng)营(yíng)业绩相(xiāng)对经济活力的改(gǎi)善有一定的滞后(hòu)性。

　　此外，公(gōng)募REITs在分(fēn)红除权日，将(jiāng)对基金份(fèn)额的开盘(pán)指导价做调减处理，调减(jiǎn)金额根据单位(wèi)基金(jīn)份额的(de)分红金额进行(xíng)计算。除(chú)权操作是对(duì)分(fēn)红(hóng)前后基金份额净(jìng)值变化(huà)的修正，使(shǐ)投(tóu)资(zī)人在基金分红前后均可以获(huò)得公平的投(tóu)资机(jī)会。

　　“分红可增强投资者长期投资的信心，同时需(xū)结合持有产(chǎn)品(pǐn)的特性，关注(zhù)二级市(shì)场(chǎng)扰动(dòng)对整体收益的影(yǐng)响程度。”中航基金(jīn)相关(guān)人士也称。

　　特许经营权分(fēn)红包括利润分配(pèi)和本金(jīn)归还

　　普通(tōng)投资者(zhě)应(yīng)了(le)解(jiě)底层(céng)资产情况

　　多位业内人士(shì)还提醒(xǐng)，与(yǔ)现(xiàn)有(yǒu)公(gōng)募基金分红(hóng)前提(tí)是本金之(zhī)上的增值部分不同，特(tè)许经营权(quán)REITs基(jī)金运作期(qī)间(jiān)的“分红”界定为“分派”更(gèng)为准确，分派(pài)的是(shì)本(běn)金与增值两个部分(fēn)，两个部分之间的比例(lì)是变动的，与现有公募基金分红差(chà)异很大(dà)，大多(duō)数(shù)普(pǔ)通投资(zī)者可(kě)能(néng)把“分派(pài)”金额误认为(wèi)是持续分红。一旦30年(nián)、40年、50年、60年等合同年(nián)限到期(qī)后基(jī)金价值面临极(jí)大不确定(dìng)性，这是该类投资(zī)者应该注意的情况。

　　李华平表示(shì)，目前公募REITs主(zhǔ)要有特许经营权类和产权类两大资产类型，持(chí)有产(chǎn)权类产(chǎn)品的收益主要包括每年的现金分红及资产增值的收益，而持有特许经营类产品(pǐn)的收益主要来自项目每(měi)年(nián)的(de)现金(jīn)分红。其(qí)中，特许(xǔ)经营权(quán)类资产的分(fēn)红包括了利润分配(pèi)和本金的归还(hái)，两者的比率也(yě)是变动的(de)，对特许经营权类资产(chǎn)的公募REITs可以内部收(shōu)益率(lǜ)（IRR）来衡(héng)量投资收益。普通(tōng)投资(zī)者在(zài)选择投资标的时，应了解公募REITs底(dǐ)层资产的类型。

　　中航基金(jīn)也表示，从细分来看，各类公(gōng)募REITs分红因底层资产(chǎn)属(shǔ)性不同而形成区别(bié)。特(tè)许经营权类(lèi)的公募REITs产(chǎn)品因其分红相当于包含(hán)“本金+收益(yì)”，分红相对较多，债性偏(piān)强。而(ér)产权类的公募REITs分(fēn)红(hóng)主要为(wèi)“收益”，更看重底层(céng)资产的价值(zhí)增值，所以相对股性(xìng)偏强。普(pǔ)通投资者在选(xuǎn)择公募REIT时，需要考虑(lǜ)底层资产属(shǔ)性(xìng)，对所选择(zé)产品的二级(jí)市场价格(gé)和分红有合(hé)理预期。

　　中金基金相关(guān)负(fù)责人也认为，与(yǔ)产权类(lèi)项(xiàng)目(mù)相比(bǐ)，特许经营项目在经营(yíng)权到期(qī)后不再能产(chǎn)生(shēng)现金收(shōu)益，因此将(jiāng)可(kě)供分配金额的(de)分配理解为“分派”比“分红”更加准确。基于这个特(tè)点，剩余经营期(qī)限(xiàn)较短的(de)特(tè)许经营项(xiàng)目(mù)，通常具(jù)备更高的(de)分派率水平。对于剩余期限较长的特许(xǔ)经营权(quán)项目(mù)，即使分派率相对较(jiào)低，也有(yǒu)足够(gòu)年限收回(huí)本金(jīn)并取得收益。

　　中金基金该负责人(rén)提(tí)醒投(tóu)资者(zhě)注意，特许经营权项目的分派(pài)金额(é)包含了(le)投资本金，在不(bù)进行扩募的(de)情况下，基金份额单价随着分派进度逐年下降是正常(cháng)现(xiàn关一下月亮是什么意思)象(xiàng)，投资特(tè)许经营权REITs的收益来自项目(mù)剩(shèng)余期限产生的现金(jīn)流。

　　“与特(tè)许经营项目相比(bǐ)，产权类项目的土地或建筑的剩余使用(yòng)年(nián)限(xiàn)一般较长，再(zài)加(jiā)上到期(qī)后通过对(duì)建筑的更新(xīn)改造或(huò)补缴(jiǎo)土(tǔ)地出(chū)让金等追加投资，有机(jī)会进一步延长经(jīng)营(yíng)期限。这种(zhǒng)类似永续(xù)经营(yíng)的假设反映在基础资产的估值(zhí)上，使产权类REITs具备(bèi)更显著的(de)资产投(tóu)资属性。”该负(fù)责(zé)人称。

　　观测内(nèi)部收益率等指标

　　评估(gū)项目底层(céng)资(zī)产运营(yíng)情况

　　在基金分(fēn)红(hóng)的时点，多(duō)位业内人士(shì)还(hái)表(biǎo)示，在产品分红期(qī)，投(tóu)资者可(kě)以观测经营活(huó)动(dòng)现金(jīn)流、可供分配现金、内部收益率等指标，来观(guān)察(chá)和评估项目(mù)底(dǐ)层资产的运营情况。

　　中航基金表示，年报指(zhǐ)标中，跟现(xiàn)金相(xiāng)关的指(zhǐ)标有两个：一是年(nián)报中披露(lù)的经营活(huó)动现金流，二是(shì)可供分配(pèi)现金，二者存在本质性区(qū)别(bié)。经(jīng)营活动产生(shēng)的现金净流量是指(zhǐ)企业经营(yíng)、筹(chóu)资、投资产生(shēng)的现金流，基于企业本身经营活(huó)动产生；可供分配(pèi)的现金实质(zhì)上是从EBITDA出发(fā)，对非(fēi)现金影响利(lì)润(rùn)表的项(xiàng)目进(jìn)行调整，加期初现金，最终得到的账面现金。

　　李华平也(yě)表示，公募REITs作(zuò)为(wèi)资产配(pèi)置(zhì)新选择，投资价值(zhí)体现在相(xiāng)对股债(zhài)市场(chǎng)独立的资(zī)产配置功能(néng)，比较(jiào)适(shì)合长期持有。建议投资者对经营权类(lèi)的资(zī)产可(kě)以更多关注内(nèi)部(bù)收益(yì)率的高(gāo)低，对产权类的资产更多关注分派率高低。因为公募REITs可(kě)分(fēn)配收益主要来自(zì)底层资产的(de)经(jīng)营净现(xiàn)金流，所(suǒ)以(yǐ)底层资产运营情(qíng)况(kuàng)直接影响投资回报(bào)，投资者可(kě)综合考(kǎo)虑(lǜ)原始权益(yì)人综合实(shí)力、运营管理机构实力、公募基金管理人(rén)实力等多重因(yīn)素来(lái)选择投资标的。

　　中信证券(quàn)研报也显示，公募(mù)REITs进入密集(jí)分红期，由于分红交易带来的短(duǎn)期博(bó)弈机会仍在(zài)，叠加此前市场接连回调，建议投资者关注有基本(běn)面(miàn)支撑、填权效(xiào)应相对明显、同时(shí)分红规模较为(wèi)可观的个券。

　　“公募REIT关一下月亮是什么意思s的招(zhāo)募(mù)说明书均会载明(míng)REITs在发(fā)行首(shǒu)年及次年的可供分配金额(é)预(yù)测(cè)。投资者可以将REITs的实际分红金额与募集材料中披露(lù)预测进行比较分析，结合经(jīng)济及市场的(de)实际环境，对(duì)基础设(shè)施项目的运营业绩及REITs的管理(lǐ)能力进(jìn)行判(pàn)断(duàn)。”中金基金上述负责人也(yě)称。

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