导读

　　黄金二十年(nián)之后(hòu)，当下中国地产步入大分化时代而(ér)非(fēi)停滞期。

　　要(yào)点

　　过去二十年是中(zhōng)国房(fáng)地产(chǎn)市场黄金二十(shí)年。2019-2021年，连续三年商品住宅销售面积超15亿(yì)平(píng)，足够(gòu)4000万家庭入住。恰逢近(jìn)年地产持续低景气，有关中国地产是否(fǒu)过(guò)剩的讨论(lùn)日益热(rè)烈(liè)。

　　拨开(kāi)迷雾，本文试图厘(lí)清(qīng)中(zhōng)国城(chéng)镇存量住宅真实情况，据(jù)此判断中国未来(lái)地产趋势。

　　有媒体渲染中国地产存量极度过(guò)剩，事实(shí)是否如此？

　　住(zhù)建部披露(lù)全国有(yǒu)近6亿栋房屋建筑，第七次人口(kǒu)普查调查数据显示城镇家庭户人均住宅间数为1.06间。市场陷(xiàn)入怀疑，中(zhōng)国房子是否真的过剩？

　　事实上住建部披(pī)露(lù)的近6亿栋城乡房屋建筑中，城镇建筑(zhù)占比不到(dào)一(yī)成，其中还包括大量城镇非住宅建(jiàn)筑(zhù)，如商(shāng)业办(bàn)公楼、学校等，因(yīn)此(cǐ)6亿栋房屋(wū)中(zhōng)城镇住(zhù)宅(zhái)占比极低(dī)。

　　七普显示中国城镇居(jū)民人均(jūn)住宅(zhái)间数(shù)为1.06间，但居住舒适不(bù)是人均(jūn)一间(jiān)房所能满(mǎn)足(zú)，它(tā)与房屋质量、居住(zhù)面积、配套(tào)设施等因素密切(qiè)相关。中国(guó)的人均住(zhù)宅间(jiān)数较发达国家还有(yǒu)很大差距。人均住宅间数大于1同样不意味着中(zhōng)国住宅市场(chǎng)已经饱(bǎo)和。

　　我们测算发现中国城镇居(jū)民户均1套房，其(qí)中每(měi)户持(chí)有(yǒu)商品住宅仅0.64套。

　　目前并无直接公布(bù)中国家庭(tíng)户均住宅的数据，我们根据商品住宅套(tào)数、商品住宅占比和城镇家庭户数(shù)，计算出城镇家(jiā)庭住宅(zhái)套户比(bǐ)。

　　测算结果显示(shì)，目前城镇家(jiā)庭户均拥有0.86套房，其(qí)中0.54套(tào)为商品住宅。若期房顺利交付，直至(zhì)2024年，中国每户(hù)城(chéng)镇家庭才拥有(yǒu)1套住宅，其中(zhōng)商业住宅仅(jǐn)0.64套(tào)。

　　户均(jūn)一套房似乎意味(wèi)着户户有房(fáng)，然而事实上中国住宅市场(chǎng)供需并不平衡。

　　国际数据显示，成熟房地微端是什么意思 手机端玩的叫微端吗(dì)产市场的住(zhù)宅套户比(bǐ)会大于1，在(zài)1.1左右。

　　之(zhī)所以说不平衡，是因为户均一套(tào)房无法满足(zú)流动(dòng)人口的租赁和(hé)置业需求。全国总人口的(de)近三成都(dōu)是流动(dòng)人(rén)口，流(liú)动(dòng)人口会选择在大(dà)城(chéng)市(shì)租(zū)房挣(zhēng)钱，在(zài)老家买房(fáng)，从而产生了(le)额外的住宅(zhái)需求。

　　即便户均一(yī)套房(fáng)，中国未来地产仍有(yǒu)四大新增需求动力。

　　第一(yī)，户均人口(kǒu)规模(mó)缩(suō)小，一人(rén)户、两人户占比不断增(zēng)加，导致家庭户数增多(duō)。小家庭化趋势将(jiāng)延(yán)续，带(dài)来新户购房(fáng)需求增长(zhǎng)。

　　第二，经济板块的分化日益明显，区域(yù)经济资源分配的再(zài)集中吸引(yǐn)着人(rén)口流入(rù)，人口净迁(qiān)入城市的新增住宅需求有望持(chí)续旺盛(shèng)。

　　第三，30％左右的家庭住(zhù)在2000年以前建成(chéng)的住(zhù)宅中，涉及超9000万家庭、81亿平方米的(de)住宅建筑面积。促成“老(lǎo)破小”住宅的改造势在(zài)必行(xíng)。

　　第(dì)四(sì)，中国的人均住宅间数(shù)与人均住宅建(jiàn)筑面积均较发达国家有着不小差距(jù)，“住上更大房子”的(de)改善(shàn)性需求正(zhèng)在不断增(zēng)加。

　　黄(huáng)金二十年(nián)之(zhī)后，当(dāng)下(xià)中国地产步入大分化时代而非停(tíng)滞期。

　　如果说过(guò)去二十年是中(zhōng)国地产黄金(jīn)发展期，地产矛盾(dùn)更多体现为住宅(zhái)供(gōng)给存在不足，这(zhè)是(shì)过去二十年房价(jià)快(kuài)速上涨基(jī)石。那(nà)么当下房地产大(dà)分化时代(dài)已至，大分化时代下地产矛盾则更多体现(xiàn)在住宅质量供需冲(chōng)突。

　　地产大分化必(bì)将体现在不同(tóng)能级城市之(zhī)间，不同区域(yù)板块(kuài)之间，不同品(pǐn)质住宅之(zhī)间。

　　目录

　　正文

　　引言(yán)

　　不久前，官方(fāng)披露全国(guó)已有(yǒu)近6亿栋房屋建筑，引发热(rè)议。从2月以来，各(gè)大(dà)城市二手房挂牌量突然激(jī)增，引(yǐn)发(fā)一(yī)阵二手房的(de)“抛(pāo)售潮”。

　　让市场不禁担心，中国的房子是否已经过剩(shèng)？

　　中国城镇住宅到底是供(gōng)给过剩，还是(shì)供需平衡，或是仍(réng)然存(cún)在不足(zú)？可惜由(yóu)于(yú)住(zhù)宅存量数据并未公布，我们无(wú)法直接知(zhī)晓具体情况(kuàng)。

　　拨开迷(mí)雾(wù)，我们测算出中国城(chéng)镇家(jiā)庭(tíng)户均(jūn)拥(yōng)有住宅套数，回答当前(qián)的房子(zi)是否(fǒu)真的(de)过剩了？据此判断未来房地产市场会如何发(fā)展。

　　一、如何(hé)有效观察中国户均拥有(yǒu)住宅(zhái)数量(liàng)

　　（一）中国住(zhù)宅数(shù)量过剩的直观判断(duàn)站(zhàn)不住脚

　　今年2月，在以(yǐ)全国自然灾害综合风险(xiǎn)普查工作情(qíng)况为主题的新闻(wén)发布(bù)会上，负(fù)责人对外披露：“住(zhù)宅城乡建(jiàn)设(shè)行业获取了全(quán)国近6亿栋城乡房屋建筑数据以(yǐ)及80多万(wàn)处市(shì)政设施数据。”

　　14亿人住(zhù)6亿栋房屋建筑，平(píng)均每(měi)栋建筑住(zhù)不(bù)到3人，住宅(zhái)市场看似已(yǐ)经过剩。

　　在这近6亿栋(dòng)房屋(wū)建筑中，农村房屋占9成以上，以栋数计算(suàn)的城(chéng)镇房(fáng)屋实际仅有4700多万栋，还包括(kuò)了大量商业楼、写字(zì)楼、学校、医院(yuàn)等非住宅。总的算下来，住宅占比(bǐ)并不大。

　　第七(qī)次人口普查数据公布(bù)了中国城镇(zhèn)家(jiā)庭户人(rén)均(jūn)住(zhù)宅间数为1.06间，其(qí)中城市家庭(tíng)户居民人均0.99间，乡(xiāng)镇家(jiā)庭户居民人均1.18间(jiān)。

　　人均住宅间数大于1，看似意味着人(rén)人都有房间居(jū)住。

　　居(jū)住水平不仅与房间数量(liàng)有关(guān)，更(gèng)与房屋质量、居(jū)住面(miàn)积、配套(tào)设施等因素(sù)密切(qiè)相关。单单从人(rén)均住宅间数不能完全反映出城镇(zhèn)居(jū)民的居住水平(píng)。

　　中国主(zhǔ)要(yào)是(shì)以家(jiā)庭为(wèi)单位购买成套住宅，一套设(shè)施(shī)齐(qí)全的住宅才是城镇居(jū)民宜居的选择(zé)。

　　（二）中(zhōng)国户均住宅(zhái)的测算思路(lù)、数据(jù)和方(fāng)法

　　中国城镇居(jū)民住(zhù)宅主要分两大类，一类是商品住宅(zhái)，另一类(lèi)是保障房、原公有(yǒu)住(zhù)宅(zhái)、自建房(fáng)等(děng)非商品住(zhù)宅。

　　目前缺乏统计数据，并没(méi)有直接(jiē)公布城镇住宅数量。居民住宅(zhái)相(xiāng)关数(shù)据有两处可以直接公布，一是(shì)每年商品住宅销售套数（统计局）；二是居(jū)民住宅来(lái)源（人口(kǒu)普查数(shù)据(jù)）。计算中(zhōng)国(guó)居民户(hù)均(jūn)住宅数量，我们主(zhǔ)要(yào)用到上述两组数据。

　　中国住宅改革始于1998年，1998年之前商品(pǐn)住宅数量极少，可忽略(lüè)不计。估算城镇(zhèn)居民户均(jūn)住宅(zhái)套数分三步走(zǒu)：

　　第一步，将1999年以来每(měi)年商品住宅销售(shòu)套数相(xiāng)加，我(wǒ)们就能(néng)够得到当前商品住宅总存(cún)量(liàng)。

　　第二步，根据城镇居(jū)民拥有的商品(pǐn)住宅和非商品(pǐn)住宅比例，推算得(dé)到居民住宅(zhái)总套数。

　　第三步，将城镇(zhèn)居民拥有(yǒu)的商品住宅总数除以(yǐ)家(jiā)庭户数，我们就(jiù)能够得到(dào)城(chéng)镇户(hù)均拥有的住宅(zhái)数量。

　　具体计算公式如下：

　　城镇家(jiā)庭住宅套户比=住(zhù)宅总套(tào)数/家庭(tíng)户数

　　=（商品(pǐn)住宅套数/家(jiā)庭户数）/（商品住(zhù)宅套数(shù)/住宅总套数）

　　=商品住宅套户(hù)比/商(shāng)品住宅占比

　　二、城镇家庭户均拥有1.02套(tào)房(fáng)

　　中国住宅(zhái)存量到底有多少，目前缺乏一个准确统计(jì)。我们利用既有统计数据，大致测算(suàn)得到中(zhōng)国(guó)存量房地产(chǎn)套数，并进一步推算中国城镇家庭户均拥有(yǒu)的住(zhù)宅数量。

　　（一）城镇居民户均拥(yōng)有商品(pǐn)住宅(zhái)0.64 套(tào)

　　截(jié)至2022年(nián)，我们计算得到：

　　（一）中(zhōng)国(guó)商(shāng)品住宅累计(jì)销售1.97亿套(tào)。

　　（二(èr)）城镇家(jiā)庭户均(jūn)拥有0.64套(tào)商品(pǐn)住宅（包(bāo)含现房和期房）。

　　中国的(de)房地产销售以期房(fáng)为(wèi)主，从2019年开(kāi)始，新房(fáng)销售中(zhōng)期房占比近9成。本文去除商(shāng)品住宅累计销售套数(shù)里的期(qī)房销售(shòu)，得(dé)到商品住宅(zhái)现房套数。

　　以2022年(nián)商(shāng)品住宅现(xiàn)房套数(shù)计算为例：

　　2022年商品住宅现房套数=截止到(dào)2022年商品住宅(zhái)累计销售套数(shù)-过(guò)去三(sān)年(nián)（2020、2021和(hé)2022年）的期房(fáng)销(xiāo)售额。

　　主流(liú)房企竣(jùn)工(gōng)周期在2-3年，并考虑到交房后装修的时间，取最大(dà)值3年。

　　将商品住宅(zhái)现房套数(shù)除(chú)以家庭户(hù)数(shù)，算出：

　　（三）目前中国城镇家庭户均(jūn)拥有0.54套(tào)商品现房(fáng)住(zhù)宅。

　　（二(èr)）城镇居(jū)民(mín)户均拥(yōng)有住宅(zhái)1.02套

　　接(jiē)下来(lái)我们需要(yào)进一步推(tuī)算中国(guó)城镇(zhèn)居民拥有的户均住宅套数。

　　首先(xiān)，七普数据显示中国(guó)城镇居民的(de)住宅结构特征如下(xià)：

　　73.8％的城镇家庭拥有住宅。其中自建(jiàn)住宅(zhái)占比21％，购买商品住宅占(zhàn)比31.9％、二手房占(zhàn)比10.1％、经济适用房(fáng)占(zhàn)比3.8％、原公有住宅占(zhàn)比6.1％，通过继承或赠(zèng)与占比0.9％。另有(yǒu)3.4％和17.7％的家庭租(zū)赁(lìn)廉租房与其(qí)他住宅。

　　其次，我们假(jiǎ)定租赁其他住(zhù)宅和(hé)购买二手房都(dōu)是商品住(zhù)宅，因此将租赁其他住宅、购买商(shāng)品住宅与购买二微端是什么意思 手机端玩的叫微端吗(èr)手房加总，得到(dào)商品(pǐn)住宅占居民所(suǒ)有住宅的(de)比例为(wèi)62.8％。

　　2020年商(shāng)品住宅占(zhàn)比为59.2％，粗略假设2021年(nián)-2022年期间商(shāng)品住(zhù)宅增幅(fú)为过去十年(nián)变化幅度的20％，计算2011年-2020年(nián)商品住宅的实际变化比例，从而我们估(gū)算出2022年(nián)商品(pǐn)住宅所占比例，为(wèi)62.8％。

　　最后，截至2022年末，中(zhōng)国平均(jūn)每户城(chéng)镇家庭拥有0.86 套住宅。但考虑已购期(qī)房，中国平(píng)均每户(hù)城镇家庭拥有1.02套住宅。

　　如果(guǒ)交房顺利(lì)，已购期(qī)房(fáng)会在2-3年内陆续交付使(shǐ)用，到2024年，中国(guó)平(píng)均每(měi)户城镇家庭都会(huì)拥有一套住宅。

　　三(sān)、城镇户(hù)均一套(tào)房(fáng)的三点(diǎn)含(hán)义

　　既然城镇居民已经达(dá)到了户均一套房的程度，“户户有(yǒu)房”是否(fǒu)意味着中(zhōng)国城镇化进展终结，甚至意(yì)味着中国地产存量供给绰绰有余？

　　（一(yī)）户均一套房并不意味着住宅市场供需平衡

　　需要有多余(yú)住宅来满足因人口流动、居民换房(fáng)等因素产生的住(zhù)宅需求(qiú)。因此，成(chéng)熟房(fáng)地(dì)产市场的住宅(zhái)套户比(bǐ)会在(zài)1.1左(zuǒ)右(yòu)。

　　国际经验(yàn)来看，美(měi)国、英国和日本的住宅套户(hù)比(bǐ)均高于1.1，其中，英国的住宅(zhái)套户比最高，为(wèi)1.19，日本(běn)为1.16，美国为(wèi)1.11。德国和(hé)韩国分别为(wèi)1.02和1.05。

　　如(rú)果(guǒ)户(hù)均刚好一(yī)套房，就会造成人口(kǒu)净流入地的住宅市(shì)场供(gōng)不应求，造(zào)成房价或房租迅(xùn)速上涨(zhǎng)。

　　七普指出中(zhōng)国的流动人口(kǒu)3.76亿，省(shěng)内流动人(rén)口和省际流动(dòng)人口分别为2.51亿人和1.25亿人。

　　流动人口会选(xuǎn)择(zé)在大城市租房(fáng)挣钱，在(zài)老(lǎo)家(jiā)县城买房。

　　暨南大学2017年的中国城乡人口流动调查数(shù)据(jù)显示，在(zài)上海、杭州以及南京工作的流动人口(kǒu)在老家拥有(yǒu)住宅比例分(fēn)别为28％、21％和18％。大城市的高工资(zī)吸引打(dǎ)工人，但高房(fáng)价迫使打工人回乡置业。

　　流(liú)动人口实际上会占据(jù)两套房，在高房(fáng)价的大城市租赁一(yī)套房，在房价较低的县城购买一套房。所以说(shuō)户均一(yī)套房无法满(mǎn)足庞大流动(dòng)人口的(de)租赁与置业需求(qiú)。

　　（二）至少9000万户家庭住宅品质仍(réng)需改善

　　目前，中国的城镇住宅(zhái)中依然有不少老旧小区(qū)。

　　三成家庭，也(yě)就是约9000万户(hù)城(chéng)镇居民住宅(zhái)是2000年以前建成，其(qí)中又有11.6％住宅年龄至少在33岁(suì)以(yǐ)上(shàng)。

　　这批(pī)存在着建筑结构松散、设施陈(chén)旧、安全(quán)隐患(huàn)大等问题，如(rú)电(diàn)线老化、管道等(děng)基础设施陈旧，给(gěi)住户的生(shēng)活(huó)带来了(le)很大的不便和安全隐患(huàn)，并且居住体验较差。

　　2000年以前建成(chéng)的老旧住(zhù)宅(zhái)面积小。占(zhàn)比为31.3％的家庭户数拥有的住宅(zhái)面积占比仅为27.6％。仍然(rán)存在5％左右(yòu)的家庭没有独立(lì)卫浴和厨房。这类上世纪修(xiū)建的老旧小(xiǎo)区(qū)很难(nán)满(mǎn)足现代生活(huó)需求，在未来大(dà)都会被拆迁重建。

　　近(jìn)五成的家庭住(zhù)宅为一居室和二居(jū)室，户型偏(piān)小。其中一居室占比为14.9％，二居室占比为33％。对比镇，城市家庭住宅(zhái)户型更(gèng)小，当然(rán)这与城市土地(dì)资源紧张有关。

　　（三）人均住(zhù)宅面(miàn)积扩张是未来地(dì)产的(de)需求驱动力

　　根据七普数(shù)据测(cè)算，2020年城镇家庭户住宅(zhái)存量总面积为294.6亿平。暂(zàn)不考虑(lǜ)两年间农民带房(fáng)进城和老旧(jiù)小区拆迁，加上2021年(nián)和2022年商品住宅竣工面积（7.3亿与6.3亿），得出2022年住宅存(cún)量总(zǒng)面积为308.16亿平，人均住宅建筑面积为39.45平方米。

　　超过(guò)一(yī)半(bàn)的家(jiā)庭人均住宅建筑面积小(xiǎo)于(yú)均值(zhí)，近4成家庭人均(jūn)住宅建(jiàn)筑面积在(zài)30平米以下。

　　15％的城(chéng)镇家庭人均(jūn)住宅(zhái)建筑面积不足19平方米，不及全国人(rén)均水平的一半(bàn)。若去除20％的公摊，可使(shǐ)用的住宅面(miàn)积仅为15.2平方米。上海市(shì)将(jiāng)人均住宅建筑面(miàn)积(jī)低(dī)于15平(píng)方米的家庭界(jiè)定为住宅存在(zài)困难，若(ruò)按(àn)这(zhè)个标准算的话，中国有11.3％的家庭存在住宅困难问题。

　　若人均可使用住宅面积为40平，即(jí)人(rén)均住宅建(jiàn)筑面积为50平，只考虑家(jiā)庭户人数，需要住宅总(zǒng)量约390.6亿平(píng)，较目前至少新增82亿平(píng)。

　　对比发达国家人(rén)均住宅面积，美国为67㎡，瑞士(shì)、日本、德国(guó)和英国(guó)都(dōu)高于40㎡，中(zhōng)国的人(rén)均住宅(zhái)建(jiàn)筑面(miàn)积为39.45㎡，相差不(bù)大。但若去除公(gōng)摊面积后，中(zhōng)国的人均可使用面积为31.56㎡，这一差距将(jiāng)变得明显(xiǎn)。

　　若考虑约1.4亿的集体户人口，所(suǒ)需(xū)要的住宅总量会更多。

　　四、户均已然1套房，未来地产还会有(yǒu)需求么？

　　我们(men)测算得到中国城镇家庭户均(jūn)1套(tào)房，看(kàn)似已经户户有(yǒu)房。即便如此，中国人(rén)口静态(tài)结构(gòu)和动态趋势演绎(yì)，决定了中国未来地产(chǎn)仍(réng)有(yǒu)需(xū)求释放。户(hù)均1套住宅现实之(zhī)下，中国(guó)未来(lái)城镇住宅(zhái)需求主要来自于四个(gè)方面。

　　第一，户均人口(kǒu)缩小，家(jiā)庭户(hù)数(shù)增(zēng)多，新户购房需求扩张。

　　过去(qù)20年我国城镇(zhèn)家庭户均人(rén)口数不断下(xià)降，六普(pǔ)显示城镇户(hù)均人口规模(mó)为2.85人/户(hù)，而(ér)七普显示城(chéng)镇户均人口(kǒu)规模为2.62人/户(hù)，一(yī)人(rén)户、二人户的占比明显上升，人(rén)口小家庭化趋(qū)势将继续延(yán)续，导致户(hù)数会因户均人口(kǒu)规模的缩(suō)小而增(zēng)多(duō)。

　　第(dì)二，人口迁(qiān)移导致(zhì)经济(jì)发展带(dài)来的新增住宅需求旺盛。

　　中国(guó)经济板块的分化日益明显，资源和生产要(yào)素(sù)逐步向(xiàng)经济带、都市圈中心城市流入，区域经济(jì)资源分配(pèi)的再集(jí)中吸引着人口流(liú)入。人口迁移势(shì)必涉及到买房租房，给(gěi)迁入地住宅市场带来新的(de)增量。

　　以浙江(jiāng)省为例(lì)，2021年常住人口增量为72万，而出生人口(kǒu)为44.9万(wàn)人(rén)，死亡(wáng)人口(kǒu)为38.4万人，自然增加人口仅为6.5万人，其人口增长主要受益于人口迁(qiān)移。

　　第三，老旧(jiù)小(xiǎo)区改善性需(xū)求(qiú)依然庞大。

　　从(cóng)2011年到2020年，自建(jiàn)住宅和原公(gōng)微端是什么意思 手机端玩的叫微端吗有住(zhù)宅的家庭拆迁改建最(zuì)多(duō)。自建房家庭比(bǐ)例从31.5％到21％，下降了(le)10.5个百分点(diǎn)；原公(gōng)有住(zhù)宅(zhái)家庭比(bǐ)例从12.9％到6.1％，降幅(fú)为(wèi)6.8个百分点。二(èr)者(zhě)和（27.1％），再加上其(qí)他住宅(zhái)（5％）与家庭住宅(zhái)建造时间为(wèi)2000年以前的比例（31.3％）大致相吻合。

　　十年(nián)间新增8473万(wàn)家庭(tíng)户，自建住宅(zhái)和原公有住宅减(jiǎn)少了1282万户，住宅(zhái)净需求增加9755万户。49％的家(jiā)庭购买商品住宅(zhái)，21％的(de)家庭(tíng)购买二(èr)手房。在新增住(zhù)宅需求中，有7成(chéng)家庭购买了(le)商(shāng)品住(zhù)宅。租房、购买经济适用房(fáng)和(hé)其他分别占比18％，3％和(hé)9％。未来随着(zhe)城中村和旧城(chéng)改造，商(shāng)品住宅的占比势必会进(jìn)一步上升。

　　2000年以前建(jiàn)造的(de)住宅建筑面积还有约(yuē)81亿平(píng)，涉及城镇家(jiā)庭约(yuē)9000万(wàn)户。破旧的城中村、老公有住(zhù)宅，建筑面积小、质量低(dī)、基础设(shè)施配套差、没有或少(shǎo)有物业管理(lǐ)，居民追(zhuī)求美好、宜居生活的环境，背后的(de)改善性需求有待释放。

　　第四，“住上更大房子”的(de)改善(shàn)性(xìng)需求还(hái)将有所增加。

　　刚需购(gòu)房受限于(yú)资(zī)金，倾向于中小户型。已有住宅家庭(tíng)希望(wàng)提(tí)高(gāo)生活品(pǐn)质，以(yǐ)小换(huàn)大、以旧(jiù)换(huàn)新(xīn)。2022年(nián)底的中央经济工作会(huì)议明确指(zhǐ)出支持住(zhù)宅改善等消费(fèi)。

　　OECD国(guó)家(jiā)的人均(jūn)住宅(zhái)间(jiān)数为1.71间，无论是否考虑(lǜ)乡村住宅因素，中(zhōng)国的人均住宅间(jiān)数较其他国家依旧存在不小差距。

　　住(zhù)宅舒适度与经济水平有着(zhe)密切(qiè)正向联系。随着经济发展水平的提高，中国的(de)人均(jūn)住宅间数与人均住宅建筑(zhù)面积将(jiāng)随之(zhī)增长。

　　如果说(shuō)过去二十(shí)年(nián)是中国地(dì)产黄金发(fā)展期，地(dì)产矛盾(dùn)更(gèng)多(duō)体现为住宅供(gōng)给存在不足，供需(xū)出现错配(pèi)，这是过去二十年(nián)房价快速上涨基石。那(nà)么未来将是住(zhù)宅(zhái)质(zhì)量的供需冲突。房(fáng)地(dì)产大分化时代已至(zhì)，这种分化不单局限于(yú)城市能级之(zhī)间差异，优质(zhì)小(xiǎo)区(qū)和(hé)老旧二手房之(zhī)间(jiān)的(de)差异也将越发扩大(dà)。

　　风险(xiǎn)提示

　　人口普查数(shù)据调查的是人，并不是针对住(zhù)宅(zhái)，因此可能存在统计偏差(chà)。商品住宅占比实际值可能偏(piān)低，其增速可能(néng)超预期。

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