文：任泽平团(tuán)队　　

　　导读(dú)

　　是(shì)该取消预售制了。 1月17日召开(kāi)的全国(guó)住房和城乡建设工作会议提出“有(yǒu)条件的可以进行现房销售”，不足一个月时间，已有山东、安徽、河南、四(sì)川(chuān)、广东等地明确表态，试点现房销售。

　　1、是(shì)该取消商品(pǐn)房预(yù)售制了(le)，用你(nǐ)的钱，建你的房子，还烂(làn)尾(wěi)了(le)，这(zhè)是对购房者的不(bù)公平。以后谁有钱谁建房(fáng)，没(méi)钱(qián)没实力的别建(jiàn)了(le)，不能(néng)把包袱甩(shuǎi)给老百(bǎi)姓(xìng)和社会，这是房地产从大(dà)开发时代步入高质量(liàng)发展(zhǎn)阶段的必(bì)然趋势(shì)，也是(shì)对购(gòu)房老百姓的最大(dà)保护(hù)。98年(nián)房改(gǎi)时，全国缺房子，开发(fā)商缺钱(qián)，预售制是权(quán)宜之计，现(xiàn)在全(quán)国套户比超过1，从大开发进入存量(liàng)时代，对(duì)购房民众(zhòng)不公平的(de)预售(shòu)制已经过时(shí)了，该取消了，改为现房销售。以后一(yī)手交钱，一手交(jiāo)房，天经地义。当然二次房改(gǎi)是(shì)个技术活(huó)，兼顾化解停贷、复工保(bǎo)交楼、重组房企(qǐ)债务、恢复市场(chǎng)信心以(yǐ)及长效机制，长效机(jī)制四大关键(jiàn)是推动城市(shì)群(qún)战略、人(rén)地(dì)挂钩、金融中性稳定和房地产税。如果按(àn)照经济规律(lǜ)办事，中国一定能实现房地产软着(zhe)陆和长期平稳(wěn)健康发展，跨(kuà)过这道(dào)关，解好(hǎo)这道(dào)世界难(nán)题。

　　2、为什么(me)要取消预售制(zhì)、改为现房销售？大家想想，绝大部分商品是(shì)一手交钱一手交货，预售(shòu)制是(shì)对购买者的单方面不(bù)公平制度，购房老百(bǎi)姓几(jǐ)乎承担(dān)了(le)所有(yǒu)商品(pǐn)不能交付的风险。从个人层面看(kàn)，预售制对购房者非常不公平，比如，交(jiāo)房等(děng)待期一般为(wèi)两年，在此期(qī)间，购房(fáng)者不仅承担银行利息，还要承担延迟交房、房屋质量、房产证延(yán)期办理(lǐ)甚至不能(néng)交房的(de)风险。从行(xíng)业层(céng)面看，预售(shòu)制助推部分房(fáng)企过度(dù)举债、高(gāo)杠杆(gān)扩张(zhāng)，若遇到下行周期(qī)，会引发资金链断(duàn)裂、项目搁置等系(xì)列风险。取(qǔ)消预售制，改为现房销(xiāo)售，这样(yàng)有助于落(luò)实中(zhōng)央房住不炒精神、有助于保障购房老百(bǎi)姓(xìng)权益、有助于(yú)房(fáng)企稳健发展，一举多得(dé)，谋划长远(yuǎn)。

　　3、为(wèi)什么建议取消预售制度？预售制(zhì)度怎(zěn)么来的(de)？国外什么(me)情况(kuàng)？简单科普一(yī)下(xià)：商品房(fáng)预售最早(zǎo)源于中国(guó)香港，俗(sú)称卖楼花，卖(mài)期房，是一种(zhǒng)开发(fā)商放杠杆的方式。98年(nián)房改，由于商品房短(duǎn)缺，房(fáng)企缺资金，借(jiè)鉴中国香港，引入了商(shāng)品房(fáng)预售制度。其实，当前世界不少(shǎo)国家存在预售制。但是，重点来(lái)了！发达国(guó)家一般有严格的监管保障(zhàng)措施，开发商在项目获(huò)得政(zhèng)府批准后才可以开始销售，买家在购买期房(fáng)后并非像中国一样在支(zhī)付完(wán)首付款后从银行一次性(xìng)贷款支付剩余全部(bù)房款，而是根(gēn)据开发商工程(chéng)进(jìn)度在完全(quán)交房前进行(xíng)分期(qī)支付。所以，预售制度是需要(yào)严格的资金监管、分期支付以及违约处罚措施作为保障的，如果没有这些保障措施(shī)，一定会(huì)触发风险，对购房民众不公平(píng)，所(suǒ)以不如借(jiè)机取消预售制度，以后改(gǎi)为现房销售。客(kè)观讲(jiǎng)预售制度(dù)有一定(dìng)历史阶(jiē)段性，现在(zài)中国住房进入存量时代(dài)，取消预售制度有(yǒu)助于降(jiàng)负债降杠(gāng)杆(gān)，不再(zài)把烂尾风险甩给(gěi)老百(bǎi)姓(xìng)和社会，当然这需要(yào)配套房企债务(wù)重(zhòng)组、复(fù)工保交(jiāo)楼、恢复市场信心和房地产长效机制(zhì)。这是个技术(shù)活，只要坚持(chí)市场化改革，中国一定能化(huà)解(jiě)这(zhè)个难题，让房地产(chǎn)回归实(shí)体(tǐ)经济(jì)和居住属(shǔ)性，安居乐(lè)业。

　　4、简单(dān)讲，如果(guǒ)取(qǔ)消预售制，改为现房销售，开发商(shāng)将拼(pīn)的不是五(wǔ)花八门、眼(yǎn)花缭乱、不(bù)知道能(néng)不能兑现(xiàn)的营销手段，而是所见即所(suǒ)得的过硬的产(chǎn)品(pǐn)质(zhì)量和诚(chéng)信，这才是对购房民众的最根本(běn)最实质的保(bǎo)障(zhàng)，这样将极(jí)大(dà)的提升开发商(shāng)的(de)建(jiàn)筑质(zhì)量，实(shí)现良币驱(qū)逐劣币。所(suǒ)有商业的本质是(shì)向善，是以客户为中心，房地产也(yě)不(bù)能(néng)例外，老百姓买(mǎi)房子是天大(dà)的事，烂尾毁三代(dài)，好(hǎo)房幸福一(yī)家人。从这(zhè)个角度，取消(xiāo)预(yù)售制、实(shí)施现房销售是(shì)实(shí)现老百姓安(ān)居乐业、社(shè)会(huì)长(zhǎng)治久安(ān)、行业企(qǐ)业健康(kāng)发(fā)展(zhǎn)的重大措施(shī)。在当(dāng)前的情况(kuàng)下，取消(xiāo)预售(shòu)制(zhì)要(yào)结合稳楼市、房地(dì)产软(ruǎn)着(zhe)陆、打通金融支持当期三好生、新(xīn)模式等综合施策(cè)。

　　作者(zhě)十年前在国务(wù)院发展研究中心参与财税改革方案研究(jiū)时(shí)，对预(yù)售制、房地产税、人(rén)地挂(guà)钩、金融(róng)稳定(dìng)、房企(qǐ)杠杆(gān)率等进行过长期系(xì)统的专项研究。（参考后来形(xíng)成的专著《房(fáng)地产周期》）　　

　　目录

　　1 中国内地(dì)商品(pǐn)房预售制(zhì)的前世今(jīn)生

　　1.1 起源(yuán)：分层(céng)销(xiāo)售(shòu)+“按揭”，霍英东创(chuàng)造“卖楼(lóu)花”模式

　　1.2 住房(fáng)需求大、供给量(liàng)少(shǎo)，引进“卖(mài)楼(lóu)花”模(mó)式(shì)，形成“中国内地版(bǎn)预售制”

　　1.3 预售制推动城(chéng)市(shì)化进程，但背(bèi)后潜藏的风险确(què)实存在

　　2 国际经(jīng)验

　　2.1 美(měi)国：交付前预售资金第三方全程监管(guǎn)，交(jiāo)付(fù)时开(kāi)发商凭验收凭证(zhèng)取(qǔ)得房款

　　2.2 德国：可零首付购房(fáng)，提供期房(fáng)烂尾险

　　2.3 英国(guó)：10％定(dìng)金保险保护机制，55％-80％房(fáng)款(kuǎn)交房(fáng)时支付

　　2.4 日本：为(wèi)规范期房(fáng)交易立法，设置期房预付(fù)款保全措施

　　2.5 新(xīn)加坡：买方资金由银行监管，享1年保修期(qī)后付(fù)尾款

　　3 启示(shì)

　　正文(wén)

　　1 中国内地商品房(fáng)预(yù)售制(zhì)的前世今生

　　1.1 起(qǐ)源：分层销售+“按揭”，霍英东(dōng)创(chuàng)造(zào)“卖楼(lóu)花”模式

　　二十(shí)世纪五十年(nián)代在中国香港，楼宇出(chū)租是地产行(xíng)业盛行(xíng)的方式，但有着转让难、出租(zū)资金周转期长等(děng)问题，分层(céng)销(xiāo)售孕育而(ér)生。20世纪50年代(dài)，中国香(xiāng)港还未推行公(gōng)共房屋(wū)制度，许多人(rén)栖身于木屋或者其他(tā)临时住(zhù)宅(zhái)，住房的(de)需求(qiú)是相当高，不过大多(duō)数居(jū)民的储蓄很少(shǎo)。当时楼宇买卖(mài)多(duō)数以一整栋楼为(wèi)单位(wèi)，需要雄厚(hòu)的资(zī)金实力才能购买(mǎi)。虽然(rán)楼宇出租是(shì)中国香港(gǎng)地产行业盛行(xíng)的方(fāng)式，但有着(zhe)转让难(nán)、出租资金周转期(qī)长等问题。针对这一(yī)系(xì)列问题，不少地产商开始探求新的方式，如把楼(lóu)宇契约切开，即“分(fēn)契”，然后将楼宇分层出售。这模(mó)式一经推行，购买楼宇的市民数量(liàng)有所增加，开发商资金周转加快。

　　在(zài)分(fēn)层出售的基(jī)础(chǔ)上，将(jiāng)“按揭”模式引入房地产(chǎn)销售，霍英东创造“卖楼花”模(mó)式。1953年(nián)底(dǐ)霍(huò)英东创(chuàng)办(bàn)立信置业(yè)有限(xiàn)公(gōng)司，凭借商(shāng)业直(zhí)觉和多年经营(yíng)杂货铺、海上驳(bó)运(yùn)业务的经验，对于商(shāng)品流通、资金周转有着(zhe)独到(dào)的见(jiàn)解，在努力寻求(qiú)方法加(jiā)快自身资金(jīn)周转。当时其(qí)在购下九龙的一块地盘后，除了分层出(chū)售(shòu)、还印(yìn)发售楼说明书，上(shàng)有文(wén)字详尽说明楼宇的地(dì)势环境、建筑(zhù)材料、分层价格(gé)、订购(gòu)方法等。此外，“卖楼(lóu)花”是另(lìng)外(wài)一(yī)个亮点，即先(xiān)收(shōu)取买家的订金，采用类(lèi)似租金的分期付(fù)款形(xíng)式，等新楼落成时(shí)，收齐买家的(de)钱(qián)，买家(jiā)就拥(yōng)有了(le)自(zì)己的房产。这种方式减(jiǎn)轻了民众(zhòng)购(gòu)房(fáng)的资金压力，加速了(le)房屋的(de)建造(zào)和销(xiāo)售，也解决了制造商的资金问题，降低(dī)投(tóu)资风(fēng)险(xiǎn)，在当时可谓是(shì)“双赢(yíng)”的举措。“预售楼花+分期付款(kuǎn)”的销售模式成为当时(shí)中(zhōng)国香(xiāng)港(gǎng)房地产市场的(de)一大特色，纵观中国香港房(fáng)地产市场的改革，“卖(mài)楼花(huā)”模式高效率(lǜ)地解决了核心的住(zhù)房供不应求的问(wèn)题，使房市发(fā)展进入新阶段。

　　预售楼(lóu)花模式(shì)推(tuī)动了(le)中(zhōng)国(guó)香港楼市几十年繁荣，但期间也(yě)出现过“烂(làn)尾楼(lóu)”的情况，但监管部门(mén)不断完(wán)善、规(guī)范化，建(jiàn)立健(jiàn)全的监管机制(zhì)，促进市场健康发(fā)展。例如，1960年，位于大角咀的一(yī)个楼盘(pán)因(yīn)建(jiàn)筑费用超(chāo)支停工，出现“烂尾(wěi)”情况。在1961年后，中国(guó)香港管理部门(mén)提升(shēng)了对(duì)于预售(shòu)楼花制度的监管，即(jí)要求(qiú)开发商在预(yù)售前(qián)，确保(bǎo)地价(jià)款(kuǎn)已经(jīng)全部支付，还要证明自(zì)身有资金等(děng)能力把项目完(wán)成，资金(jīn)需放(fàng)入律师所托(tuō)管，支取(qǔ)时需(xū)律所(suǒ)和建筑师的核准。为(wèi)了防止开发商、律所、建筑师等造假，套(tào)取监管(guǎn)账户资金，中国(guó)香港要求律师行在(zài)银行开(kāi)设的信托账(zhàng)户（监管账户）、开发(fā)商(shāng)操作等采取(qǔ)全透明(míng)化机(jī)制，且银行的(de)责任上(shàng)升，如(rú)出现房屋“烂尾”情况(kuàng)，银行将成最(zuì)大风(fēng)险方，后续需(xū)自身推动项目完工。随着监管体系逐步完善，出(chū)现“烂尾”的(de)现象较少(shǎo)。

　　1.2 住(zhù)房需(xū)求大(dà)、供给量少(shǎo)，引进“卖楼(lóu)花”模式，形成(chéng)“中国内地(dì)版预售制”

　　二十世纪(jì)九十(shí)年代，中国内地面临(lín)住房需求大和供给量(liàng)短缺问题(tí)，引入“卖楼花(huā)”制度。建国以(yǐ)来，中国内地优先发展重工业，强调(diào)基础建设，这一(yī)导(dǎo)向使前期发展工业化的进程大于城(chéng)市化(huà)进(jìn)程，唯(wéi)有(yǒu)解决住房基础(chǔ)等城市(shì)化配套问题，才能(néng)进一(yī)步推进城市(shì)化。但当时推行的是“统(tǒng)一管理(lǐ)，统一(yī)分配，以租(zū)养房”的福(fú)利(lì)分房制度，住房市场发展起步较(jiào)晚、增速较慢，福利分房(fáng)制(zhì)度也出现了(le)分配不公(gōng)、效率低、配套差等问题，因(yīn)此福利分房制度不再适用于(yú)当时的国(guó)情。叠加房地产(chǎn)市场面临商(shāng)品房的(de)需求量(liàng)大，而社会缺少大型房地产开发商，商(shāng)品房供应量(liàng)小的困境，此时引入(rù)中(zhōng)国香港的“卖(mài)楼花”模(mó)式无疑是对内地房(fáng)地产(chǎn)市(shì)场的(de)一(yī)针强心(xīn)剂。从1994年(nián)起，中国内地逐(zhú)步引(yǐn)进中(zhōng)国香港预售商品房制度，先后出台(tái)多项文件，大力支持国内房地产市(shì)场改革。例如，1998年，国务院(yuàn)出台(tái)《关于进一(yī)步(bù)深化城镇住(zhù)房制度(dù)改革，加快住(zhù)房建(jiàn)设的通(tōng)知》文件，决定停止住(zhù)房无偿实(shí)物分配(pèi)，逐步实行住房分(fēn)配货币化、住房供给商品(pǐn)化、社会化(huà)的(de)住房新体(tǐ)制(zhì)，从计划经济下的(de)福(fú)利分房(fáng)转向(xiàng)市场经济的(de)商品房。房地(dì)产市场采用预(yù)售制，允许开发商(shāng)卖期房，解决了房企缺少资金和开发时间周期长的两(liǎng)大难题，开发商(shāng)以(yǐ)预售(shòu)款撬动(dòng)下(xià)一个项目的开发，形成滚动开(kāi)发模式(shì)，住房供应速度加(jiā)快(kuài)。自此中(zhōng)国(guó)内地开始(shǐ)房改货币化，中国人民银(yín)行等多方迅速出台相关(guān)的信(xìn)贷(dài)政策，支持购(gòu)房者，极大(dà)作用推动了房(fáng)地产市场的发(fā)展。

　　引入中国香港(gǎng)“卖楼花(huā)”模式后，经调整(zhěng)形成契合中国内(nèi)地的商(shāng)品房(fáng)预(yù)售制度。预(yù)售制的初衷是为(wèi)了缓解房(fáng)企资金压力，加(jiā)快城镇住(zhù)房建设(shè)。具体来说，是指房地产开(kāi)发(fā)企业(yè)将正在建设中的房屋预先出售给购房者，由(yóu)购房者支(zhī)付(fù)定金或(huò)房款的行为。区别于中国(guó)香(xiāng)港，在中国内地实践过程(chéng)中(zhōng)，商品(pǐn)房预售流程为：房地(dì)产开发商办理(lǐ)预售许可(kě)证-签订商品房买卖合同-进行(xíng)备案登记(jì)和(hé)预告登记-交付房屋。在(zài)购(gòu)房过程中(zhōng)，购房者需要一次(cì)性付清首付(fù)款，并采用银(yín)行贷款(kuǎn)的形式(shì)一次性(xìng)付(fù)清剩(shèng)余房(fáng)款，换言之，房屋未建成，开发商(shāng)可能(néng)已拿到了全部购房款，这点与中国香港的按(àn)照(zhào)工程进度付款有所(suǒ)不同。对中国(guó)内地(dì)的开(kāi)发商而言，预售制商品房(fáng)也开(kāi)启了高周转、高杠杆的运作模(mó)式。

　　1.3预售制推动城市化进程，但背后(hòu)潜藏的风险确实存在

　　作为中国内地商品房销(xiāo)售的最主要方(fāng)式，预(yù)售制极(jí)大缩短(duǎn)房(fáng)企现金回笼(lóng)周期(qī)，同时增加市场商品(pǐn)房(fáng)供应(yīng)，推动了城镇(zhèn)化发展进程。预售制在过去20多年对中国内地房地产(chǎn)市场的稳步发展起(qǐ)到(dào)了重要(yào)作(zuò)用，不仅(jǐn)解决了房地产市场快速发展阶段(duàn)的(de)资金需(xū)求，也提高了居民居住水平(píng)，中国内(nèi)地(dì)城镇居(jū)民从筒子楼住到住宅小(xiǎo)区，从(cóng)全(quán)民蜗居到基本(běn)适居，住房事业取得巨大进步，数十年(nián)时间走完(wán)发(fā)达国(guó)家(jiā)几(jǐ)百年(nián)城镇化路程。改革开放(fàng)以(yǐ)来，城镇化进程进入快速发展时(shí)期。1978-2021年，城镇人口(kǒu)由1.7亿人增长至9.1亿人，43年间增长4.4倍(bèi)；1981-2020年，全国城市建成区(qū)面(miàn)积由7438平方公里(lǐ)增(zēng)长(zhǎng)至60721平(píng)方(fāng)公里，增长7.2倍(bèi)。根(gēn)据我们(men)发布(bù)的《中国住(zhù)房存量报告：2021》测算，1978-2020年中国(guó)内地(dì)城(chéng)镇住宅存量从不到14亿(yì)平增至313.2亿平，城镇人(rén)均住房(fáng)建筑面积从8.1平方米增至34.7平方(fāng)米，城镇(zhèn)住房套(tào)数从(cóng)约(yuē)3100万套增至3.63亿套，套(tào)户(hù)比从0.8增至(zhì)1.09。预售(shòu)制在当前已成为中国内(nèi)地商品房销售最主要方式，2005年中(zhōng)国(guó)内地商(shāng)品住宅期房销(xiāo)售面积占总销售面积(jī)的(de)比重(zhòng)为63％，而(ér)2021年期(qī)房累计销(xiāo)售面积达15.6亿平，比(bǐ)重上(shàng)升至87％。

　　预售制也(yě)推动了(le)中国内(nèi)地(dì)房地产行业(yè)的发展。中国内地房地(dì)产历(lì)经二十多年(nián)长周期繁荣，行业各项指标大幅增长。1999-2021年(nián)，房(fáng)屋新开工面积从2.2亿平增至19.9亿(yì)平(píng)，累(lèi)计上涨8.2倍，年复合增速10.6％。房地(dì)产开发投资完(wán)成(chéng)额从0.4万(wàn)亿(yì)元增至(zhì)14.8万亿元，累计(jì)上(shàng)涨35.8倍，年复合增速(sù)17.8％。商品房销售面积(jī)和(hé)销售金额分别从1.5亿平(píng)增至(zhì)17.9亿平(píng)、0.3万亿元增至18.2万亿元，累计上涨11.3、65.3倍(bèi)，年(nián)复(fù)合增速12.1％、21％。伴随房地(dì)产业的快速发展，房地产(chǎn)企业从无到(dào)有、从国企先行(xíng)到民企崛起，队伍逐渐壮大。2018年，房地产企业(yè)数量达9.8万个，比1998年的2.4万(wàn)个增(zēng)长(zhǎng)3.1倍。

　　二十年(nián)来房地产也成(chéng)为拉(lā)动(dòng)中国内地经济高增长的火车头。

　　1）从经济(jì)增长渠道，房地产带动的上下游产业链(liàn)特(tè)别长，高达50多(duō)个(gè)行业。2020年房地产及其产(chǎn)业链占(zhàn)GDP的17.2％（完全贡献），其中房地(dì)产业(yè)增加值占(zhàn)GDP的7.3％（直接贡献），房地(dì)产(chǎn)带动(dòng)产业链占GDP的9.9％（间接贡献），其中房地产对金融、批(pī)发、建材的带动最为(wèi)明显。

　　2）从投资渠道，2020年房地产完全拉动的投资(zī)占全社会固定资产投资(zī)的(de)51.5％，其中，房地(dì)产开发投(tóu)资占固定(dìng)资产投资的27.3％。

　　3）从金融渠道(dào)，从(cóng)房(fáng)地产贷款占银行各项贷款余额的比(bǐ)重看(kàn)，2021年12月为27.07％，如果(guǒ)加上信托等(děng)通道业务，占比超过三分之一。从房地产(chǎn)融资(zī)存(cún)量(liàng)占社融存量比重看，2021年12月占(zhàn)比为18.76％。如果房(fáng)企大面(miàn)积(jī)违(wéi)约，将导致银行不良率大幅上升(shēng)。

　　4）从居民财富效应(yīng)渠(qú)道，根据(jù)我们(men)的《中国住房(fáng)市值(zhí)测算报告》，2020年中国住房市值为62.6万亿美(měi)元，大于美国的33.6万亿美元(yuán)、日本的10.8万(wàn)亿美(měi)元、英(yīng)法德(dé)三国合计的(de)31.5万亿美元。从(cóng)住房市(shì)值(zhí)占股债房市值的比例看，2020年(nián)中(zhōng)国(guó)为66.6％，高于(yú)美国的27％、日(rì)本的37％、英(yīng)国的49％、法(fǎ)国的56％、德(dé)国的64％。中(zhōng)国(guó)住房市值与股债房市值的(de)比例较高(gāo)，主要(yào)是(shì)因为住(zhù)房(fáng)市值高，以及中(zhōng)国资本市场发(fā)育尚不成熟，直接(jiē)融资比(bǐ)例较低，股票、债券市值较低(dī)，居民投资渠道缺乏。

　　不可否认，预(yù)售制背后潜藏的风险确实存在，当前的负面效应愈(yù)发(fā)凸显。

　　从(cóng)个人层面(miàn)看，绝大(dà)部分商品(pǐn)是一手交钱一手交货，预(yù)售制是对(duì)购买(mǎi)者的单方面不公平制度，购(gòu)房老百姓(xìng)几乎承担了(le)所有商品不(bù)能交付的风险。比如，交房等待期(qī)一般(bān)为(wèi)两年，在此期间(jiān)，购房者不仅承(chéng)担银行利息，还要(yào)承担延迟交房、“一(yī)房二(èr)卖(mài)”、房屋质量(liàng)、房产证(zhèng)延期(qī)办理甚至(zhì)不能交房等风险。另(lìng)外，购房者和开发商之间(jiān)的购房合同(tóng)、购房者和银行的按揭贷款合同是两个(gè)独立的合同关(guān)系，如(rú)果开发(fā)商(shāng)发生违(wéi)约，购房者只能根据(jù)购(gòu)房合同向开发商主张权力，但依旧需要(yào)根据按(àn)揭贷款合(hé)同按时向(xiàng)银行进行(xíng)贷(dài)款(kuǎn)偿还，因此购房者(zhě)承担的(de)风险(xiǎn)较(jiào)大。

　　从行业层面看(kàn)，预售制(zhì)助(zhù)推部分(fēn)房企过度举债、高(gāo)杠杆扩(kuò)张，资金若遇到下行(xíng)周期，会引(yǐn)发资(zī)金链断(duàn)裂、项(xiàng)目搁置等系列风险，进行影响(xiǎng)自身信用(yòng)和购房者(zhě)对行业(yè)的(de)信心。

　　从金融层面(miàn)看，银行(xíng)作为按揭贷款的(de)发放(fàng)方，一旦房企(qǐ)因(yīn)为市场波动(dòng)或经营不善，出现资金链断裂等(děng)一(yī)系列问题，导(dǎo)致“烂尾(wěi)”等情况，而房(fáng)企(qǐ)通(tōng)过与(yǔ)购房者签(qiān)订的预售(shòu)合同和(hé)按(àn)揭合同，已经(jīng)从银(yín)行获得房款，如果购房(fáng)者(zhě)丧失还(hái)款(kuǎn)能力或短期不能还款等，则风险完全由银行承担(dān)，银行将(jiāng)面临(lín)较(jiào)大的(de)坏账(zhàng)压力。

　　从(cóng)监管角度看，购(gòu)房者的预售监管资金去哪了？楼(lóu)盘“烂尾”，归根结底(dǐ)两个字那(nà)就是“没钱”，即没钱付工程款。在2004版的《城市商品房预售管理办法》中明确规定了开(kāi)发企业预(yù)售商品房所(suǒ)得款项应当用(yòng)于有关的工(gōng)程(chéng)建设，商品房预(yù)售款(kuǎn)监管的具体办法(fǎ)，由房(fáng)地产管理(lǐ)部门制定。但多年以来全国并没有统一的预售资金监(jiān)管规(guī)定，各地实行“一(yī)城一策”。例(lì)如，太原、昆明、重庆、长(zhǎng)沙等城市重(zhòng)点(diǎn)监管资金(jīn)比例为总预售(shòu)款的15-40％左(zuǒ)右，郑州、福州、合肥等城市(shì)则(zé)按照项目的建安(ān)成本乘以(yǐ)建筑面积或(huò)者项目(mù)工(gōng)程总额报价(jià)计算重点资金(jīn)。而(ér)事实是，不少购房款(kuǎn)未进入(rù)监管账户、或进入监管(guǎn)账户后被挪用(yòng)，导致楼盘没有资金(jīn)继续建设。收(shōu)楼遥遥无(wú)期，月供却被迫继续还款。那么，监管(guǎn)账户(hù)资金如(rú)何被挪(nuó)走的？实际上(shàng)，在过去房地产大开(kāi)发时代的高周转背景下，抽调预售款监管账(zhàng)户(hù)资金(jīn)，是行业“潜(qián)规则”。比如工程总承包(bāo)方，以工程建设名义，获得(dé)监(jiān)管账(zhàng)户(hù)拨(bō)付资金，再由工程方(fāng)将资金转(zhuǎn)给房(fáng)企，而拨付的工程款，远超工程进度所需。通过(guò)这些(xiē)方式(shì)套取的资金(jīn)，在房企各地项目间流动，变相加(jiā)杠杆，这样(yàng)做(zuò)提供了资(zī)金流动性(xìng)，房企(qǐ)抽调(diào)资(zī)金(jīn)统(tǒng)筹(chóu)拿(ná)地、还(hái)款和(hé)楼盘建设，形(xíng)成一种(zhǒng)资金(jīn)循环高周转模式，但一定程度上把(bǎ)风险甩给了(le)购房者。

　　2 国际经验

　　整体来说，国外(wài)商品房预售(shòu)制度呈现以下特点：

　　1）预付款(kuǎn)保护：对于(yú)购房(fáng)者预(yù)付资金，一(yī)般设有定金或(huò)预(yù)付款保护机制，如英国、日本；

　　2）预(yù)付(fù)款(kuǎn)比重：要(yào)求购(gòu)房(fáng)者支(zhī)付的预付款(kuǎn)比例(lì)相(xiāng)对(duì)较低，绝大(dà)部(bù)分房款在房屋交付(fù)后开(kāi)始支付；

　　3）预(yù)付款支(zhī)付方式：预付款一般(bān)以定金方式支付，或按(àn)工程进度分期支付，或二(èr)者结合；

　　4）按揭贷款(kuǎn)方式：一般采用两(liǎng)种方式发放(fàng)按揭贷(dài)款，一是按(àn)工(gōng)程进(jìn)度付款，按揭贷款按照(zhào)工程进度逐渐发(fā)放(fàng)，购房者开始(shǐ)月供；二(èr)是房(fáng)屋(wū)交付后发放(fàng)按(àn)揭贷(dài)款；

　　5）房屋烂(làn)尾保护：为(wèi)预售商品房提供期房烂尾(wěi)保(bǎo)险，在(zài)商(shāng)品房出现重大(dà)延期(qī)或重大缺(quē)陷时，保障(zhàng)购房(fáng)者(zhě)权益；

　　6）房屋交付保护：房屋交付质量的保(bǎo)障有两种方式，一是期房由政府或(huò)第三(sān)方(fāng)验(yàn)收合(hé)格并(bìng)提供验收(shōu)凭证后，开发商凭验收凭证(zhèng)取(qǔ)得(dé)购房者支(zhī)付的房款。二是(shì)开发(fā)商为购房(fáng)者(zhě)提供一定的(de)保修期，通常(cháng)1-5年(nián)，保修期满，购房者(zhě)支(zhī)付尾款。

　　2.1 美(měi)国：交付前预售资金第三方全(quán)程(chéng)监管，交(jiāo)付时开(kāi)发商凭验收凭(píng)证取(qǔ)得房款(kuǎn)

　　美国(guó)期房定金(jīn)一(yī)定期限内无条件返还，最(zuì)低首付比例为3.5％，交(jiāo)房前仅支付(fù)首(shǒu)付，其余房款交付后按揭还款，交付前资(zī)金(jīn)由第三方全程监管，交(jiāo)付时开发(fā)商凭验收女人长期喝补血口服液好不好，女人补气补血口服液十大品牌凭证取得(dé)房款。

　　定金及首付环节，定(dìng)金(jīn)比例一般为(wèi)房(fáng)款的1％-5％，首付比例(lì)最(zuì)低(dī)可低于(yú)3.5％，根据美国官方数(shù)据，2021年美国平均首付比例(lì)为12％。

　　余款支付方(fāng)面，除定(dìng)金或(huò)首(shǒu)付外，购房(fáng)者在房屋交(jiāo)付后通过按揭贷款支(zhī)付剩余房款。

　　资金监管方(fāng)面(miàn)，美(měi)国为防(fáng)止开(kāi)发商挪(nuó)用资(zī)金(jīn)，购房者(zhě)的定金及(jí)首付款由第三方公(gōng)证行或产权保险(xiǎn)公(gōng)司的信托账户监管。如(rú)果(guǒ)开发商倒闭导致(zhì)楼(lóu)盘烂尾(wěi)，购(gòu)房者资(zī)金可通(tōng)过申请仲裁取回(huí)，且不承担任何责任(rèn)与损失。而开发商在(zài)房屋建设(shè)过程中的(de)资金全部来(lái)自银行，银行(xíng)根据工程进(jìn)度(dù)向开发(fā)商提供一(yī)定比例的贷款，由于(yú)开发(fā)商挪用资金直接损(sǔn)害银(yín)行利益，银行有充分动机监(jiān)管开(kāi)发商施(shī)工进(jìn)度。开发(fā)商在房屋交付时需(xū)取(qǔ)得由政府相关(guān)部(bù)门(mén)经审查(chá)后发放的验收凭证，通(tōng)过验收凭证向银(yín)行得到(dào)购(gòu)房者支付的房(fáng)款(kuǎn)。

　　2.2 德国：可(kě)零首付购房，提供期房烂尾险

　　德国期(qī)房可(kě)零首付购房(fáng)，房款按(àn)建造工期进度支(zhī)付(fù)，按揭按(àn)工期放款后还贷，房贷利率采用固定(dìng)利率，开发商或购房者可购买期房烂尾保险。

　　预售门(mén)槛方面，德国开发商在项目获批后即可预售(shòu)房屋。签署购(gòu)房合(hé)同前，购房者需支付(fù)约(yuē)2000欧(ōu)的定金并进行预约公证，签订合同后定金退还。如由于任何原因(yīn)不能购买，定金按照德国法律全(quán)部退还。

　　签署购房合同后，购房者需支付公证费和(hé)土地交易税，分别(bié)为(wèi)房屋(wū)售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含在购房款中，属(shǔ)于购(gòu)房附加费。

　　首付方面(miàn)，德国没有规定最低首付(fù)比例，可(kě)零首付(fù)购房。

　　余(yú)款方面，德(dé)国(guó)也采取按工(gōng)期支付房款的制度，一般(bān)分7笔进行支付，具体支付节点(diǎn)、比(bǐ)例(lì)因项目而(ér)异(yì)。一般(bān)来说(shuō)，支付节点可分为(wèi)公证后、主体完工、内部水暖(nuǎn)电路完工、窗户玻璃完(wán)工、室内清洁及墙面完工、地板(bǎn)完工、全部(bù)完工，支付比例(lì)可(kě)能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者可(kě)在支付房(fáng)款(kuǎn)前申请房(fáng)贷，房(fáng)贷利(lì)率采用固定利率，银行按施工节奏分多(duō)次(cì)女人长期喝补血口服液好不好，女人补气补血口服液十大品牌发放贷款，每笔贷款给予购房者一(yī)定使用期(qī)限，期限结束后，购房者开始还贷。

　　保(bǎo)险方面，德(dé)国保(bǎo)险(xiǎn)公司针(zhēn)对(duì)期房设计了两(liǎng)种保险(xiǎn)，保险的(de)功能是当房屋(wū)出现重(zhòng)大延期或重(zhòng)大缺陷时，保险(xiǎn)公司保(bǎo)证开发商赔偿或修复(fù)，开发商破产，由保险(xiǎn)公(gōng)司负(fù)责相应(yīng)赔(péi)偿。保险由开(kāi)发商或购(gòu)房者购买(mǎi)。

　　2.3 英国：10％定金保险保护(hù)机制，55％-80％房款(kuǎn)交房时支付(fù)

　　英国预售制设有10％定金(jīn)保(bǎo)险(xiǎn)保护机制(zhì)，交房前付(fù)款比(bǐ)例仅20％-45％，资金由买卖(mài)双方律师严格监管。

　　订(dìng)立(lì)合同前(qián)，买卖双方均有(yǒu)一名律(lǜ)师，负(fù)责沟通期房交易中的房产、资(zī)金(jīn)、合同(tóng)等(děng)各个环节，各环(huán)节(jié)内(nèi)容确认(rèn)无误后签订首(shǒu)付交换(huàn)合同。

　　定(dìng)金方(fāng)面，英(yīng)国设(shè)置(zhì)了10％定金(jīn)保险(xiǎn)保护(hù)机制，当开发(fā)商出(chū)现财务、经(jīng)营问题时，购(gòu)房(fáng)者10％的定金(jīn)由(yóu)保险公司赔付，而超(chāo)出10％的部分较难追回。

　　首付方(fāng)面，首(shǒu)付比例通常(cháng)为10％-25％，首付需要在合同签(qiān)订21天内支付。

　　余款(kuǎn)支付环节，英国采取按(àn)工程进度付款的方式，但是(shì)交房前付款比例相对较低，一般(bān)会在合同签订(dìng)6-24个(gè)月分别支付两笔5％-10％的款项(xiàng)，即(jí)交房前付款比例在20％-45％之间，剩余款(kuǎn)项交房后支付。

　　交付(fù)环(huán)节，英国规定房屋必须经过(guò)房(fáng)产公证公司(sī)的检验验收后才(cái)能交付，交付后方(fāng)可按揭还贷(dài)。

　　资金监管环节，英国期(qī)房预售资金监(jiān)管极为严格，资金(jīn)也由律师监管，在(zài)确认工程进度、支付相关款项过程中(zhōng)，由(yóu)买房(fáng)律(lǜ)师将(jiāng)资金转给卖方律(lǜ)师，卖(mài)方律师转(zhuǎn)给开发(fā)商(shāng)，即(jí)资金在进入开发商账户前经过(guò)两道关(guān)口，有利于保障购房者资金安全(quán)。

　　2.4 日本：为规范期(qī)房交(jiāo)易(yì)立法(fǎ)，设置期房预付款保全措施(shī)

　　日本期(qī)房交易立法，定金超(chāo)5％或1000万日元(yuán)时(shí)，开发商必须(xū)完成“预售(shòu)房定金保全措施”，交房前付(fù)款比(bǐ)例不超(chāo)房款的20％，开发商(shāng)违(wéi)约(yuē)需返还定价并赔偿约10％房款，交房后按(àn)揭还款。

　　立(lì)法方(fāng)面，日本二(èr)战(zhàn)结束后由(yóu)于房屋供给严重失衡，叠(dié)加法律空白，社会上“一房二卖”现(xiàn)象普遍，为此，日本政府(fǔ)1952年出台《宅(zhái)地(dì)建筑物交易法》，经多次修订，目前是唯一一部规范期房(fáng)交易的法律。

　　定金保护方面，根据日本《宅(zhái)地(dì)建物取(qǔ)引(yǐn)业法》，对(duì)购房者(zhě)支付定金超过5％或(huò)超(chāo)1000万(wàn)日(rì)元的部分，法(fǎ)律要求开发商必(bì)须完成定金保全(quán)措施才可预售。什么是定金保全措施？即(jí)买卖双方(fāng)签订(dìng)购房合同时(shí)，开发(fā)商向金融机构或指(zhǐ)定保证机构或保(bǎo)险机(jī)构签订定(dìng)金(jīn)保证委托合(hé)同(tóng)，设(shè)置购房(fáng)者定金(jīn)的(de)保证(zhèng)或保(bǎo)险，并(bìng)将相应的保证金证明书交付给购房者。除定金(jīn)外，其(qí)他预(yù)先支付的购房款(kuǎn)也受该措施保护。若(ruò)开发商倒(dào)闭导致期(qī)房烂(làn)尾，购(gòu)房(fáng)者可(kě)凭(píng)保证金证明书向金融机构或保证机构或保(bǎo)险(xiǎn)公(gōng)司(sī)兑付，同时，开发商(shāng)需向购房者(zhě)赔付违(wéi)约金，一般约为(wèi)房价的10％。

　　房款支付环节，交(jiāo)房前只需(xū)支付(fù)最多不超(chāo)20％的(de)定金，签(qiān)订购房(fáng)合同(tóng)后(hòu)，购房者即可(kě)向银行申请贷款，但交房后才(cái)开始按(àn)揭贷款(kuǎn)，除(chú)定金外的剩余(yú)房款在交(jiāo)房后开始支付。

　　2.5 新加坡：买方资金由银行监管，享1年(nián)保(bǎo)修(xiū)期后付尾款

　　新(xīn)加(jiā)坡期房购房者(zhě)违约可返还相当于3.75％房款(kuǎn)的订金，首付比例20％，余款按工程进度支付(fù)，所(suǒ)有资(zī)金进银行专门项目资金账户，交(jiāo)房后满1年保修期后支付15％尾款。

　　订金支(zhī)付(fù)环(huán)节，新加(jiā)坡开(kāi)发(fā)商有(yǒu)统一的选(xuǎn)购权合(hé)同以及订金返还(hái)机制，即(jí)OTP，签订(dìng)OTP后(hòu)需(xū)支付(fù)5％房款作为(wèi)订金，OTP有(yǒu)效期14天(tiān)，执行OTP则进一步(bù)签(qiān)订购买合同，不执行(xíng)OTP则退还3.75％的(de)房(fáng)款。

　　首付比例方(fāng)面，签订(dìng)购房合(hé)同后，购房者需支付15％的首付及印花税，同(tóng)时购房者向银(yín)行申请(qǐng)按揭贷款。

　　余款(kuǎn)支付上，新(xīn)加坡期(qī)房同(tóng)样采取按工程进度付(fù)款的方式(shì)，《发展商条(tiáo)例(lì)》对期房付款(kuǎn)流程做了(le)统一详细规定，要求所有(yǒu)开发商遵守，支(zhī)付节点一般为合同签订后、地基完工、框架完工、管(guǎn)道门窗等完工等，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款(kuǎn)也(yě)依照工程进度(dù)放(fàng)款，月供在(zài)此过程(chéng)中随着(zhe)放出(chū)贷(dài)款的增加而增加，未(wèi)放(fàng)款(kuǎn)部分无需月供。

　　资金监管方面，购房者的订金(jīn)与付款会存入银行(xíng)专门的项目资金账(zhàng)户(hù)，账户资金提取须(xū)与(yǔ)房屋建设有关(guān)。房(fáng)屋交付(fù)后，购房者(zhě)享受1年(nián)的(de)房屋保修期，此后(hòu)购房(fáng)者支付15％的尾款。

　　3 启示

　　一(yī)，短期来看，当前房地(dì)产到了政策出手临(lín)界点，重点是保交楼和房(fáng)企重组(zǔ)。一(yī)方(fāng)面，加(jiā)大(dà)对刚(gāng)需和改善型需(xū)求的支持力度，长短兼顾妥善应对局部(bù)停贷现(xiàn)象，重点(diǎn)是保(bǎo)交楼保复工保(bǎo)民(mín)生，给(gěi)予强有(yǒu)力的金融工(gōng)具支持。另一(yī)方(fāng)面，从现在起，对(duì)还在正常运转的(de)房企包括(kuò)民(mín)营企业，加大(dà)支持力度，由优(yōu)质房(fáng)企牵头并(bìng)购重组整个行业，为每个房企配套AMC和财(cái)团，给予金融工具配套。

　　二，中(zhōng)期来(lái)看，应充分估计(jì)形(xíng)势(shì)复杂(zá)性和人(rén)性复杂性，兼(jiān)顾化解停贷、复(fù)工(gōng)保(bǎo)交楼、重(zhòng)组房企(qǐ)债务(wù)、恢(huī)复市场信心以及(jí)长效机制。长效机制四大(dà)关键(jiàn)是(shì)推(tuī)动(dòng)城(chéng)市群战略、人地挂钩、金融中性稳定和(hé)房地产税。定金环节，建立开发商违(wéi)约(yuē)后定(dìng)金保护机制，如将(jiāng)已支付(fù)定金冻(dòng)结至房屋交(jiāo)付阶(jiē)段，保障购房(fáng)者定(dìng)金(jīn)安(ān)全。签(qiān)订合同环节，鼓(gǔ)励保险公司介入，为房屋重大延期以及(jí)重大缺陷等(děng)情况(kuàng)提供充(chōng)分的保障。余款支付环节(jié)，建立按工程进度付(fù)款机制或交房后按(àn)揭贷(dài)款机制(zhì)，充分保护购(gòu)房者的权益。资金(jīn)监管环节，引入独立于开发商、银(yín)行的(de)第三(sān)方资金监管机(jī)构，或由政府相(xiāng)关部门直接监(jiān)管，以此防止资金挪(nuó)用现象。交付环节，建立商品房保(bǎo)修期制度。保修期内，开发商应对(duì)房屋(wū)质量问题(tí)全权负责、免费维修，购房(fáng)者在(zài)保修期结(jié)束后支付尾款。

　　三(sān)，长期(qī)来看(kàn)，取(qǔ)消商品(pǐn)房预售制是大(dà)势所(suǒ)趋。一(yī)方面，98年房改时，全国缺房子，开发商缺钱，预售制(zhì)是权宜(yí)之(zhī)计，现在全国套户比超(chāo)过1，从(cóng)大开发(fā)进入(rù)存量时代，对购(gòu)房民众不公(gōng)平的预售制(zhì)已经过(guò)时了，该取消了，改为现房销售(shòu)。另一方(fāng)面，取消预售(shòu)制，改为现房销售，开发商(shāng)将拼的不(bù)是五花(huā)八门、眼花缭(liáo)乱、不知(zhī)道(dào)能不(bù)能(néng)兑(duì)现的营销手段，而是(shì)所见即所(suǒ)得的过硬(yìng)的产品质量和诚信(xìn)，这才是对购房(fáng)民众的最(zuì)根(gēn)本(běn)最实质的(de)保障，这样将极大的(de)提升开发商(shāng)的(de)建筑质量(liàng)，实现(xiàn)良(liáng)币驱逐劣币。

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