文：任(rèn)泽平团(tuán)队　　

　　导(dǎo)读(dú)

　　是该取消(xiāo)预(yù)售制(zhì)了。 1月17日召开的全国住房和城(chéng)乡建(jiàn)设(shè)工作(zuò)会议提出“有条件的可以进行现房销(xiāo)售”，不(bù)足一个(gè)月时间，已有山东、安徽、河南(nán)、四川(chuān)、广东等地明确表态，试点现房销售。

　　1、是该取消(xiāo)商(shāng)品房预售制了，用你的钱，建你(nǐ)的(de)房子(zi)，还烂尾了，这是对购(gòu)房者的不公平。以(yǐ)后谁有钱(qián)谁建(jiàn)房(fáng)，没钱没实(shí)力的别建(jiàn)了，不能(néng)把(bǎ)包袱甩给老(lǎo)百姓和社(shè)会(huì)，这是房地产(chǎn)从(cóng)大开(kāi)发时代步(bù)入高(gāo)质(zhì)量发(fā)展阶(jiē)段的必(bì)然趋势，也是对购(gòu)房老百姓(xìng)的最大保护(hù)。98年房改(gǎi)时，全(quán)国缺房(fáng)子，开(kāi)发(fā)商缺钱，预售(shòu)制(zhì)是权(quán)宜之计，现在全国套户(hù)比超过(guò)1，从大开发进入存量时代(dài)，对购房民众不公平(píng)的预售制已(yǐ)经过时了，该取消了，改为现房销售。以后一手交钱，一手(shǒu)交房，天(tiān)经地(dì)义(yì)。当(dāng)然(rán)二次(cì)房改(gǎi)是(shì)个技术活，兼(jiān)顾化解停贷、复(fù)工保交楼、重(zhòng)组(zǔ)房(fáng)企(qǐ)债务、恢复市场信心以及长效机(jī)制(zhì)，长效机制四(sì)大关键是推动城(chéng)市群战略(lüè)、人地挂钩、金(jīn)融中性稳定和房地(dì)产税。如果(guǒ)按照经济规律办事(shì)，中(zhōng)国一(yī)定(dìng)能实现房地产软着陆(lù)和长(zhǎng)期平(píng)稳健康发展(zhǎn)，跨过这道(dào)关，解好这(zhè)道世界难题。

　　2、为什么要取(qǔ)消(xiāo)预售(shòu)制、改为现房(fáng)销(xiāo)售？大(dà)家想想，绝大(dà)部(bù)分商品是一手(shǒu)交钱一手交货，预售制是对购买者的单方面不公平制度，购(gòu)房老百姓几乎承(chéng)担(dān)了所有商品不能(néng)交付的风险(xiǎn)。从个人层(céng)面看，预售制(zhì)对(duì)购房者非常不公平，比(bǐ)如，交房(fáng)等待期一(yī)般(bān)为两年，在(zài)此期(qī)间，购房(fáng)者不仅承担银行(xíng)利(lì)息，还要承担(dān)延迟(chí)交房(fáng)、房屋(wū)质量(liàng)、房产证延(yán)期办(bàn)理甚至不能(néng)交房的风险。从行(xíng)业层(céng)面看，预售(shòu)制助推部分(fēn)房企过度举债、高杠杆扩张，若遇(yù)到下行周期，会引发资金链断裂(liè)、项目搁置(zhì)等系列风险。取消预售制，改为(wèi)现房(fáng)销售，这样有助于落实中央房住不(bù)炒精神、有(yǒu)助于保障购房老百姓权益(yì)、有(yǒu)助于房企稳健发展，一举多(duō)得(dé)，谋(móu)划长远(yuǎn)。

　　3、为什么建议取(qǔ)消预售(shòu)制(zhì)度？预(yù)售制度怎么(me)来的？国外什么情况？简单科普(pǔ)一下：商品房预售(shòu)最(zuì)早源(yuán)于中国(guó)香港(gǎng)，俗称卖楼(lóu)花(huā)，卖(mài)期房，是一种开发商放杠杆(gān)的方式(shì)。98年房改，由于商(shāng)品(pǐn)房短缺，房企(qǐ)缺资金，借鉴中国香港，引入了(le)商品(pǐn)房预(yù)售制度。其实，当前世界不少国家存在预售制。但是，重(zhòng)点来了！发达国家一般有严格的监管保障措施，开发商(shāng)在项目(mù)获得政府批准(zhǔn)后才(cái)可以开始销售，买家(jiā)在购买期房后并非像中国一样在支付完首(shǒu)付款(kuǎn)后从(cóng)银行一(yī)次性贷款支付剩余全(quán)部(bù)房款，而是根据开发商工程进(jìn)度在(zài)完(wán)全交房前(qián)进行分期支付。所(suǒ)以，预售(shòu)制(zhì)度是(shì)需要严格(gé)的资金(jīn)监管、分期支付(fù)以及违约处罚措施作(zuò)为(wèi)保障的(de)，如果没有这些保障(zhàng)措施(shī)，一定会触发风险(xiǎn)，对购房民众(zhòng)不(bù)公平，所(suǒ)以不如借机取消预售制度，以后(hòu)改为现房销售。客观讲(jiǎng)预售制度(dù)有一定历(lì)史阶段性，现(xiàn)在中国住(zhù)房进入(rù)存量时代，取消(xiāo)预售制度有助于(yú)降负债降杠杆，不再把烂尾风险甩(shuǎi)给(gěi)老百姓和社会，当然这需要配套房企债务重组、复(fù)工保交楼、恢复市场信(xìn)心和房(fáng)地产长效机制。这是个技术活，只(zhǐ)要(yào)坚持市场(chǎng)化改(gǎi)革，中国一定能(néng)化解这个难题，让房地(dì)产回归实体经(jīng)济(jì)和居住属性(xìng)，安(ān)居(jū)乐业(yè)。

　　4、简(jiǎn)单讲，如果取(qǔ)消预售制，改为现房销售，开发商将拼的不是五花(huā)八(bā)门、眼花缭乱、不(bù)知道能不(bù)能(néng)兑现的营销手段，而是所见即所得的过硬的产(chǎn)品(pǐn)质量和诚(chéng)信，这才是对购房民众(zhòng)的最根本最实(shí)质的保(bǎo)障，这样将(jiāng)极大的提(tí)升(shēng)开发商的建筑(zhù)质量，实现良币(bì)驱(qū)逐(zhú)劣币(bì)。所有商业的(de)本(běn)质(zhì)是向善(shàn)，是(shì)以客户为中心(xīn)，房地产(chǎn)也(yě)不能例外，老百姓(xìng)买房子是天大的事，烂尾毁(huǐ)三代，好房幸福一(yī)家人。从这个角度，取消预(yù)售(shòu)制、实施现(xiàn)房销售(shòu)是(shì)实现老百姓(xìng)安(ān)居(jū)乐业(yè)、社(shè)会长治久(jiǔ)安、行业企(qǐ)业健康(kāng)发展的重大措施。在当前的情况下，取消预售制要结(jié)合稳楼市、房地产软着陆(lù)、打通金融(róng)支持(chí)当期三好生、新(xīn)模式等综合施策。

　　作者(zhě)十(shí)年(nián)前在国务院(yuàn)发展研(yán)究(jiū)中心参(cān)与财税改革方案(àn)研究时，对预售制、房地产税(shuì)、人地挂(guà)钩、金融(róng)稳定(dìng)、房企杠(gāng)杆率(lǜ)等进行(xíng)过长(zhǎng)期系(xì)统的专项(xiàng)研究。（参(cān)考(kǎo)后来(lái)形(xíng)成的专著《房地(dì)产周期》）　　

　　目(mù)录

　　1 中(zhōng)国内(nèi)地商品房预售制的(de)前(qián)世(shì)今生

　　1.1 起源：分(fēn)层销售(shòu)+“按揭”，霍(huò)英东创造(zào)“卖楼(lóu)花(huā)”模式(shì)

　　1.2 住房需求大、供给(gěi)量少，引(yǐn)进“卖楼(lóu)花”模式，形成“中国内地版预售(shòu)制”

　　1.3 预售制(zhì)推动城(chéng)市(shì)化进程，但(dàn)背后潜藏的风险确实(shí)存(cún)在

　　2 国际经验

　　2.1 美国(guó)：交付前预售资(zī)金第三方全程(chéng)监管(guǎn)，交(jiāo)付(fù)时开(kāi)发商凭验收(shōu)凭证取得(dé)房款

　　2.2 德国：可(kě)零首付购(gòu)房，提供期房(fáng)烂尾险(xiǎn)

　　2.3 英(yīng)国：10％定金保险保护机制，55％-80％房款交房时支(zhī)付

　　2.4 日本：为规(guī)范期房交易立法，设置(zhì)期房预付款保全措施

　　2.5 新加(jiā)坡：买方资金由银行(xíng)监管，享(xiǎng)1年保(bǎo)修期后(hòu)付(fù)尾款(kuǎn)

　　3 启示

　　正文(wén)

　　1 中国内(nèi)地商品房预售制的(de)前世今生

　　1.1 起源(yuán)：分层(céng)销(xiāo)售+“按(àn)揭”，霍英东创造“卖楼花”模式

　　二十(shí)世纪五(wǔ)十年代在(zài)中国(guó)香(xiāng)港，楼(lóu)宇出租是地产行(xíng)业(yè)盛行(xíng)的方式(shì)，但(dàn)有着转让难、出租资金(jīn)周转(zhuǎn)期长等问(wèn)题(tí)，分层销售孕育而生。20世(shì)纪50年代，中国香港还未推行公共房(fáng)屋制度，许多(duō)人栖身于木(mù)屋(wū)或者其(qí)他(tā)临时(shí)住宅，住(zhù)房(fáng)的(de)需求是相当(dāng)高，不过大多(duō)数居(jū)民的储蓄很(hěn)少。当时楼宇买卖多(duō)数(shù)以一整栋楼为(wèi)单(dān)位，需要雄厚的资金实力才(cái)能购买。虽然楼(lóu)宇出租是中国(guó)香港地产行业盛(shèng)行的方式，但有着转让难、出租资金(jīn)周转期长等问题。针对这一(yī)系列问题，不少地产(chǎn)商开始(shǐ)探(tàn)求新的方(fāng)式，如把楼宇契约切开，即(jí)“分契”，然(rán)后(hòu)将楼宇分层出售。这模式一经(jīng)推行，购买楼(lóu)宇的市民数量有所增加，开(kāi)发商资金周转加快。

　　在(zài)分层出售的(de)基础上，将“按(àn)揭”模式引入房地产销(xiāo)售，霍英东(dōng)创造“卖(mài)楼花”模式。1953年底霍(huò)英东创办立信(xìn)置业有(yǒu)限公司，凭借商业直(zhí)觉和多年经营杂货铺、海上驳运业务的经验(yàn)，对于商品流通、资金周转(zhuǎn)有着独(dú)到(dào)的见解(jiě)，在(zài)努力寻求(qiú)方法加快自身资金周转。当(dāng)时其(qí)在购(gòu)下(xià)九龙的一块地盘(pán)后(hòu)，除了分层(céng)出售、还(hái)印发售楼说明书(shū)，上有文(wén)字详尽说明楼宇(yǔ)的(de)地势环境、建筑材料、分(fēn)层价格、订购方(fāng)法等。此(cǐ)外(wài)，“卖楼(lóu)花”是另外一个亮点，即先收取买家的(de)订金，采(cǎi)用类(lèi)似租金(jīn)的分(fēn)期付(fù)款形式，等新楼(lóu)落成(chéng)时(shí)，收齐买家(jiā)的(de)钱，买家就(jiù)拥有了自己的房产。这种(zhǒng)方式减轻了民众购(gòu)房的(de)资金压力，加速了房屋的建造和销售，也解决了制(zhì)造(zào)商的资金问题，降低投资风(fēng)险，在当时可谓(wèi)是“双赢”的举(jǔ)措。“预售楼花+分期(qī)付(fù)款”的销(xiāo)售模(mó)式(shì)成(chéng)为当时中国香港房地产市场的一大(dà)特色(sè)，纵观中(zhōng)国(guó)香港房地产市场(chǎng)的(de)改革，“卖(mài)楼花”模(mó)式高效率地解决(jué)了(le)核心的住房供不应求(qiú)的问题，使房市发展(zhǎn)进入(rù)新阶段。

　　预售楼花模式推动(dòng)了中国香港(gǎng)楼市几十年繁荣，但期间(jiān)也出现过“烂尾(wěi)楼”的情况(kuàng)，但(dàn)监管(guǎn)部门不(bù)断(duàn)完善、规范化，建(jiàn)立(lì)健全的监管机制，促进市场健康发(fā)展(zhǎn)。例如，1960年，位于大角咀的一(yī)个楼盘因建筑(zhù)费用超支(zhī)停工，出现(x比玉皇大帝还大的是谁，比玉皇大帝还厉害的是谁iàn)“烂尾”情况。在1961年后(hòu)，中国香港管理部门(mén)提升了对于(yú)预售楼花制度(dù)的(de)监管，即要求开(kāi)发商(shāng)在预售前，确保(bǎo)地价(jià)款已经(jīng)全部支付，还(hái)要证明自身有资(zī)金等能力把(bǎ)项目完成，资(zī)金需放入(rù)律(lǜ)师所托管，支取时(shí)需律所和(hé)建筑师(shī)的核准(zhǔn)。为了防止开发商(shāng)、律所、建筑师等造假(jiǎ)，套取监管账户资金，中国香港要求律师行在银(yín)行开设的信托账户（监管账户(hù)）、开发(fā)商操作等采取全透(tòu)明化机制，且银行(xíng)的(de)责任上升，如出现房屋(wū)“烂尾”情况，银行将成最(zuì)大风(fēng)险方，后续需(xū)自身推动项目完工。随着监管体系逐步完善，出现“烂尾”的现象较(jiào)少。

　　1.2 住(zhù)房需求大、供给量(liàng)少，引进“卖楼花”模式，形(xíng)成(chéng)“中国(guó)内(nèi)地(dì)版预售制”

　　二十世纪九十年代(dài)，中国(guó)内地面(miàn)临住房需求大(dà)和供给量短缺(quē)问题，引入(rù)“卖楼花”制度(dù)。建国以(yǐ)来，中国内地优先(xiān)发展重工(gōng)业，强调基础建设，这一导(dǎo)向(xiàng)使前期发展工业化的进程大于城市化进程，唯有解决住房基础等城市化配套问题，才(cái)能进一步(bù)推进城市化。但当时(shí)推(tuī)行的是“统一管理，统一分配(pèi)，以(yǐ)租养房”的福利(lì)分房制(zhì)度，住房市场发展起(qǐ)步(bù)较晚(wǎn)、增(zēng)速较慢，福利分房制度也出现了分(fēn)配不(bù)公、效率低、配套(tào)差等问题，因(yīn)此福利分(fēn)房制度不再(zài)适用于当时的(de)国情。叠加房地(dì)产市场面临商品房(fáng)的需求量大(dà)，而社会缺少(shǎo)大(dà)型房地产开发(fā)商(shāng)，商(shāng)品房供(gōng)应量(liàng)小的困境，此时引入中国香港的(de)“卖楼花(huā)”模(mó)式(shì)无疑(yí)是(shì)对内地房地产(chǎn)市场的一针强心剂。从1994年起，中国内地逐(zhú)步引进中(zhōng)国(guó)香港预售(shòu)商品(pǐn)房制度，先后出台(tái)多项文件，大力支持国内房地(dì)产市场改革(gé)。例如，1998年(nián)，国务院出台(tái)《关于进一步深化城镇住房制(zhì)度改革，加快(kuài)住房建设(shè)的通知》文(wén)件(jiàn)，决定停止(zhǐ)住房无偿实(shí)物分配，逐(zhú)步实行(xíng)住(zhù)房(fáng)分配(pèi)货(huò)币(bì)化、住房供(gōng)给商品(pǐn)化(huà)、社会化的(de)住房新(xīn)体制，从计(jì)划经济下的(de)福利(lì)分(fēn)房转向市场经济(jì)的商品(pǐn)房。房地产市场采(cǎi)用预售制，允许开发(fā)商(shāng)卖期房，解决了房企缺少资金(jīn)和开发时间周期长的两大难题，开发商以预(yù)售款撬动下一个项目的开发(fā)，形成滚动开(kāi)发模式，住房供应速度(dù)加快(kuài)。自此中国内(nèi)地开始(shǐ)房(fáng)改货币化，中国(guó)人民银行等多(duō)方迅(xùn)速出(chū)台相关的信贷政策，支持购房者，极大作用推(tuī)动了房(fáng)地产(chǎn)市场(chǎng)的(de)发展。

　　引(yǐn)入中国香(xiāng)港“卖楼(lóu)花”模(mó)式(shì)后，经调整(zhěng)形(xíng)成契合中国(guó)内地的商品房(fáng)预售制度。预售制的初衷是为了缓解房企(qǐ)资金压力，加快(kuài)城镇住房建设(shè)。具体来说，是(shì)指房地产开发企业将(jiāng)正在建设中的(de)房屋预先出售给购房(fáng)者(zhě)，由购房者(zhě)支付定金或房款的行为(wèi)。区别于中国香港，在中国内地实(shí)践过(guò)程中，商品房预(yù)售流程(chéng)为：房地产开发商办理预售许(xǔ)可证-签订商品房(fáng)买卖(mài)合同-进行备案登记和预(yù)告登记-交付(fù)房屋。在购房(fáng)过程中，购房者需要一次性(xìng)付(fù)清首付款(kuǎn)，并采用银行贷(dài)款的形式一次(cì)性付清剩余房款，换言(yán)之，房(fáng)屋未建成(chéng)，开发商可能已拿(ná)到(dào)了(le)全部购房(fáng)款，这点与中国香港的(de)按照工程(chéng)进(jìn)度付款有所不同。对中国内地的开发商而言(yán)，预售制商品房也(yě)开启了高周转、高杠杆的运作模式(shì)。

　　1.3预售制(zhì)推(tuī)动城市(shì)化进程，但背后潜藏的(de)风险确实存在(zài)

　　作(zuò)为中国(guó)内地商品房(fáng)销售(shòu)的最主要方式，预售制极大(dà)缩短房(fáng)企现金回笼周(zhōu)期，同(tóng)时增(zēng)加(jiā)市场商品(pǐn)房供(gōng)应，推动了城镇化发展进程。预(yù)售制在(zài)过(guò)去20多年对中国内地房地产市场的稳步(bù)发(fā)展起到了重要作用，不仅解决了房(fáng)地(dì)产市场快速发展阶段的(de)资(zī)金需求，也提高了居民居住(zhù)水平，中(zhōng)国内地城镇居(jū)民从筒子楼(lóu)住到住宅小区，从(cóng)全(quán)民(mín)蜗居到基(jī)本适居(jū)，住(zhù)房(fáng)事业取得(dé)巨大进步，数十年(nián)时间走完发达(dá)国家几百年城镇(zhèn)化(huà)路程(chéng)。改革开放以(yǐ)来，城镇化(huà)进程进入快速发展时(shí)期。1978-2021年，城镇人口由(yóu)1.7亿人(rén)增长至9.1亿人，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全(quán)国城市建成区(qū)面积(jī)由(yóu)7438平方(fāng)公里(lǐ)增长至(zhì)60721平方公里，增长7.2倍。根据(jù)我(wǒ)们(men)发(fā)布(bù)的(de)《中国住房存(cún)量报告：2021》测算，1978-2020年中(zhōng)国内地城镇(zhèn)住(zhù)宅存量(liàng)从不到14亿(yì)平增至313.2亿平(píng)，城镇人均住房(fáng)建(jiàn)筑面积(jī)从8.1平(píng)方米增至34.7平方米，城镇住(zhù)房套数从约3100万(wàn)套增至3.63亿套，套户比(bǐ)从0.8增至1.09。预售制在当前(qián)已成为(wèi)中(zhōng)国内地商品房销售最主要方式，2005年中(zhōng)国内(nèi)地(dì)商品住宅期房(fáng)销售面(miàn)积占(zhàn)总销售(shòu)面积的比重为63％，而2021年期房(fáng)累计(jì)销售面积达15.6亿(yì)平，比(bǐ)重上升至87％。

　　预(yù)售制也推(tuī)动(dòng)了中(zhōng)国(guó)内地(dì)房地产行业的发展。中国内地房地(dì)产历经二十多(duō)年长周(zhōu)期繁荣，行业各项指标(biāo)大幅增长(zhǎng)。1999-2021年，房屋(wū)新开(kāi)工面积(jī)从2.2亿(yì)平增至19.9亿平，累(lèi)计(jì)上涨8.2倍，年复合增速10.6％。房地产开发投资(zī)完成额从0.4万亿元增至14.8万亿元，累计上涨35.8倍，年复(fù)合(hé)增速17.8％。商品房销(xiāo)售面积和销售金额分别从1.5亿平增至17.9亿平(píng)、0.3万亿(yì)元增至(zhì)18.2万亿元，累计上涨11.3、65.3倍，年(nián)复合(hé)增(zēng)速12.1％、21％。伴随(suí)房地产业(yè)的快速发展，房(fáng)地产企业从无到(dào)有、从国企先行到民企崛起(qǐ)，队伍(wǔ)逐渐壮大。2018年，房地产企业(yè)数量达9.8万个(gè)，比1998年的2.4万个(gè)增长3.1倍。

　　二十年来房地(dì)产比玉皇大帝还大的是谁，比玉皇大帝还厉害的是谁(chǎn)也成为拉动中(zhōng)国内地经济高增长的火车头。

　　1）从经济增(zēng)长渠道，房地产带动的上下游产(chǎn)业链特(tè)别长，高达50多个行业。2020年(nián)房地(dì)产及其产业(yè)链占GDP的(de)17.2％（完全贡献(xiàn)），其中房地产(chǎn)业增加(jiā)值(zhí)占GDP的7.3％（直接贡(gòng)献），房地(dì)产带动产(chǎn)业链占GDP的9.9％（间(jiān)接贡献），其(qí)中房地产对金融、批发、建材的带动(dòng)最为明显。

　　2）从投资渠道(dào)，2020年房地(dì)产完全拉动的(de)投资占全社会固定资产投资(zī)的51.5％，其中(zhōng)，房地产开(kāi)发投资(zī)占固定资产投(tóu)资(zī)的27.3％。

　　3）从金融渠道，从房地产贷(dài)款占(zhàn)银行各项贷(dài)款余额的比重看(kàn)，2021年(nián)12月为27.07％，如果加上(shàng)信托等通道业(yè)务，占比(bǐ)超过三分之一。从(cóng)房地产融资存(cún)量占社融存量比(bǐ)重(zhòng)看，2021年12月(yuè)占(zhàn)比为18.76％。如(rú)果房企大面(miàn)积违约，将导致银行(xíng)不良率(lǜ)大(dà)幅上升。

　　4）从(cóng)居(jū)民财富(fù)效应渠道，根据我们的《中国住房(fáng)市值测算报告》，2020年中(zhōng)国(guó)住房市值为62.6万(wàn)亿美元(yuán)，大(dà)于美国的33.6万亿美元、日本的10.8万亿美元、英法德(dé)三(sān)国合(hé)计的31.5万亿美元。从(cóng)住房市值(zhí)占股债房市值(zhí)的(de)比例(lì)看，2020年(nián)中国为66.6％，高于(yú)美国的27％、日本的37％、英国的49％、法国(guó)的56％、德国的64％。中国住(zhù)房(fáng)市值(zhí)与股债房市值的(de)比例较(jiào)高，主(zhǔ)要是(shì)因为住(zhù)房市值(zhí)高，以及中(zhōng)国资(zī)本市场发育尚不成熟，直接融资(zī)比例较低，股票(piào)、债券市值较低，居民投资渠道(dào)缺乏。

　　不可否(fǒu)认，预(yù)售制背后潜藏的(de)风险确(què)实存(cún)在，当前(qián)的负面效(xiào)应愈发凸显。

　　从个人层面看，绝大部分商品是一手交钱一手交(jiāo)货，预售制是对购买者的(de)单方面不公平制度，购房老百(bǎi)姓几乎承(chéng)担了所(suǒ)有商(shāng)品不(bù)能(néng)交付(fù)的(de)风险。比如，交房等待期一般(bān)为两(liǎng)年，在此期间，购房者不仅承担银行利息，还要承担延迟交房、“一房二卖(mài)”、房屋质量、房产证延(yán)期办理甚至不能交房(fáng)等风险。另外，购房者(zhě)和开发商之间的购房(fáng)合同、购(gòu)房者(zhě)和(hé)银行(xíng)的(de)按揭(jiē)贷款合同是(shì)两个独立的合(hé)同关系，如果(guǒ)开发(fā)商发生(shēng)违约，购房者只(zhǐ)能根据购房合(hé)同向开发(fā)商主张权力，但依旧需(xū)要根据按(àn)揭贷(dài)款合同按时向银行进行贷款偿还，因(yīn)此购房者承担的(de)风险(xiǎn)较大。

　　从行业层面看，预售(shòu)制助推(tuī)部分房企过度举债(zhài)、高杠杆(gān)扩张，资(zī)金若遇到下行周期，会引发资金链断裂、项目(mù)搁置等系列风险，进行(xíng)影响自身信用和购房(fáng)者对行业的信心。

　　从金融层面看，银行作为(wèi)按(àn)揭贷款(kuǎn)的(de)发放方，一旦房企(qǐ)因为市(shì)场波动或经营(yíng)不善，出现资金链(liàn)断(duàn)裂(liè)等一系列问题，导致“烂尾”等(děng)情况，而房企通过与购房者签订(dìng)的预售(shòu)合(hé)同(tóng)和按揭合同(tóng)，已(yǐ)经从银(yín)行获(huò)得房(fáng)款，如果购房者丧失还款能(néng)力或(huò)短期不能还款等(děng)，则风险完全由银行(xíng)承担，银行将(jiāng)面临(lín)较(jiào)大的坏账压力。

　　从监管角度看，购房者的预售监管资金(jīn)去哪了？楼盘“烂尾(wěi)”，归根结底两(liǎng)个(gè)字那就是(shì)“没钱”，即没钱(qián)付工程款。在2004版的《城市(shì)商品房预售管(guǎn)理办法》中明确(què)规(guī)定(dìng)了(le)开发企业预售商品房(fáng)所得款项应(yīng)当用于有关的工程(chéng)建设，商品房预(yù)售款监管的具(jù)体办法，由房(fáng)地产管理部门制定。但(dàn)多年以(yǐ)来全国并没有(yǒu)统一(yī)的预售资金监管规(guī)定，各地实行“一城一策”。例如(rú)，太原、昆明、重(zhòng)庆、长沙等城市(shì)重点(diǎn)监管(guǎn)资金比例为总(zǒng)预(yù)售款的15-40％左右，郑州、福州、合肥(féi)等城市则按照(zhào)项目的建安成本(běn)乘(chéng)以建筑面(miàn)积或者(zhě)项目工程总额报(bào)价计算重点资金。而事实是，不少购房款未进入(rù)监(jiān)管(guǎn)账户、或进(jìn)入监(jiān)管(guǎn)账户后被挪用，导致楼盘没有资金继续建(jiàn)设(shè)。收(shōu)楼遥遥无期，月供(gōng)却被迫继(jì)续还款。那么，监管(guǎn)账户资(zī)金如(rú)何被挪(nuó)走(zǒu)的？实际(jì)上，在过(guò)去房地产大开发时代的(de)高周转背景下，抽调(diào)预售款监(jiān)管账户资金，是行业(yè)“潜(qián)规则”。比如工程总承包方，以工程建设名义，获(huò)得监(jiān)管账户拨付资金，再由工程方(fāng)将(jiāng)资(zī)金转给房企，而拨付的(de)工(gōng)程款，远超工程进(jìn)度(dù)所需。通过这些方式套取的资(zī)金(jīn)，在房企各地项(xiàng)目间(jiān)流动(dòng)，变相(xiāng)加(jiā)杠杆(gān)，这(zhè)样(yàng)做提供了资金流(liú)动(dòng)性，房企抽调资金统筹拿(ná)地、还款(kuǎn)和(hé)楼盘建设，形(xíng)成(chéng)一种资金(jīn)循环高周(zhōu)转模式，但一定程(chéng)度上(shàng)把风险甩(shuǎi)给了(le)购房者。

　　2 国际经验

　　整(zhěng)体来说，国外商品房预售制(zhì)度(dù)呈现以(yǐ)下(xià)特(tè)点：

　　1）预付款保护：对(duì)于购房者预付资金，一般(bān)设(shè)有定金或预付(fù)款(kuǎn)保护(hù)机(jī)制(zhì)，如英国(guó)、日本；

　　2）预付款比重(zhòng)：要求购房者支付的预(yù)付款比(bǐ)例相对(duì)较(jiào)低(dī)，绝大(dà)部分房(fáng)款(kuǎn)在房屋(wū)交付后开始支(zhī)付(fù)；

　　3）预付款(kuǎn)支付(fù)方式：预付款(kuǎn)一般以定金方式(shì)支付(fù)，或按工程进度分期支付，或二者结(jié)合；

　　4）按揭贷款方式：一般采(cǎi)用两种方式发放按揭贷款(kuǎn)，一是按工程(chéng)进度付款，按(àn)揭贷款按照工程进(jìn)度逐渐发放，购房者开(kāi)始月(yuè)供；二是房(fáng)屋(wū)交付后发放按揭贷款；

　　5）房屋烂(làn)尾保护：为预售(shòu)商品房提供期房(fáng)烂尾保险，在商(shāng)品房出现(xiàn)重大延期或重大缺陷时，保障购(gòu)房(fáng)者权益；

　　6）房屋交付保护(hù)：房屋交付质量的(de)保障有两(liǎng)种方式，一是期房由政府或第三方(fāng)验收合(hé)格并提供验收凭(píng)证后，开发商凭验收凭证取得(dé)购(gòu)房者支付的房款。二是开发(fā)商为购(gòu)房者提供一定(dìng)的保修期，通常1-5年，保修(xiū)期满(mǎn)，购房者支付尾(wěi)款(kuǎn)。

　　2.1 美国：交(jiāo)付前预售(shòu)资(zī)金第三方全程(chéng)监管，交付时开发商(shāng)凭验收凭证取得房款

　　美国期房定(dìng)金一定期限内无(wú)条件(jiàn)返(fǎn)还，最(zuì)低首付比例(lì)为3.5％，交房前仅(jǐn)支付首付，其余(yú)房款交付后(hòu)按(àn)揭还款，交付前资金由第三方全程监管，交付时开(kāi)发商凭验收凭证取得(dé)房款。

　　定(dìng)金及首付环节，定(dìng)金(jīn)比(bǐ)例(lì)一般为房款的(de)1％-5％，首付比例最低(dī)可(kě)低于3.5％，根据美国官(guān)方数(shù)据，2021年美(měi)国平均首付比(bǐ)例为12％。

　　余款支付方(fāng)面，除定金或首付外，购房者(zhě)在房屋交付后通过按揭贷款(kuǎn)支(zhī)付剩余房款(kuǎn)。

　　资金(jīn)监管方面，美(měi)国(guó)为(wèi)防止开发商挪用资金，购房者的定(dìng)金及首付款(kuǎn)由第三(sān)方公(gōng)证行或产权保险(xiǎn)公司的信托(tuō)账(zhàng)户(hù)监管。如(rú)果开发(fā)商倒闭(bì)导致楼(lóu)盘烂尾，购(gòu)房(fáng)者资金可通过申请仲裁取回，且不承担任何责(zé)任(rèn)与损失(shī)。而开(kāi)发(fā)商在房屋(wū)建设(shè)过(guò)程中的资金全部来自银行，银行根据(jù)工程(chéng)进度(dù)向开(kāi)发(fā)商提供(gōng)一定比例的贷款(kuǎn)，由于开(kāi)发商(shāng)挪用资(zī)金(jīn)直接损(sǔn)害(hài)银行利益，银行有充分动机监管开发商施工进(jìn)度。开发商在房屋交付时(shí)需取得由(yóu)政(zhèng)府相关部门(mén)经审查(chá)后发放的验收(shōu)凭证，通过验收凭证(zhèng)向银行得到购房者支付的房款。

　　2.2 德国：可零首付购房(fáng)，提供期(qī)房烂尾险

　　德国(guó)期房(fáng)可零首付购房，房款按建造(zào)工期(qī)进度支付(fù)，按(àn)揭按工期(qī)放款后还贷，房贷利率采用固定(dìng)利(lì)率，开(kāi)发商或购房者可购买期房烂尾保险。

　　预售门槛方面，德(dé)国开发商在项目获批后即可预售房屋。签署购(gòu)房合同(tóng)前，购房者需支付约2000欧的定金并(bìng)进行(xíng)预约公证，签(qiān)订合(hé)同后定金退(tuì)还。如由于任何原因不能购买，定(dìng)金按照(zhào)德(dé)国法律全部退还。

　　签署(shǔ)购房合同(tóng)后，购房者需支付公证(zhèng)费(fèi)和土地交易税，分别(bié)为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用(yòng)不(bù)包含在购房(fáng)款中，属于购房(fáng)附加(jiā)费。

　　首付(fù)方面(miàn)，德国没有规定最低(dī)首付比例(lì)，可零首付购房(fáng)。

　　余款方面，德国也采取按工期支付(fù)房款的制度，一般分(fēn)7笔进行支付，具体支付节点(diǎn)、比(bǐ)例(lì)因项(xiàng)目(mù)而异。一(yī)般来说(shuō)，支(zhī)付(fù)节(jié)点可(kě)分为公证(zhèng)后(hòu)、主(zhǔ)体(tǐ)完工、内(nèi)部水暖电路完工、窗户玻璃完(wán)工(gōng)、室内清洁及墙面完(wán)工、地板完(wán)工、全部完(wán)工，支付比例可能(néng)是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按(àn)揭(jiē)方面，购(gòu)房者可在支付房款(kuǎn)前申请房贷，房贷利(lì)率采用固定利(lì)率，银行按施工(gōng)节奏分多(duō)次(cì)发放贷款(kuǎn)，每笔贷款(kuǎn)给予购房(fáng)者(zhě)一定使用期限，期限(xiàn)结束后(hòu)，购房(fáng)者开始还贷(dài)。

　　保险方(fāng)面，德国保险公司(sī)针对期(qī)房设计(jì)了两种(zhǒng)保险，保(bǎo)险的功(gōng)能(néng)是当房屋出现重(zhòng)大延(yán)期或重大缺(quē)陷时(shí)，保险公司保证开发商(shāng)赔偿或修复(fù)，开(kāi)发商破(pò)产，由保险公(gōng)司负责(zé)相应赔偿。保(bǎo)险(xiǎn)由开(kāi)发商或购房者(zhě)购买。

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制，55％-80％房(fáng)款交房时支付

　　英国预售制设有10％定金保险保(bǎo)护机制，交房前付款比例仅20％-45％，资金由买卖(mài)双(shuāng)方律师严格监管。

　　订立(lì)合同前，买卖双方均有一名律师，负责沟(gōu)通(tōng)期房(fáng)交易中的(de)房产、资金、合同等(děng)各个环节(jié)，各(gè)环节内容确认无误(wù)后签订首付交换合同。

　　定金方面，英国(guó)设置了10％定(dìng)金保险保护机制，当(dāng)开(kāi)发商(shāng)出现财(cái)务、经营问题(tí)时，购房者10％的定金由(yóu)保险公司赔(péi)付，而(ér)超出10％的部(bù)分(fēn)较难(nán)追回。

　　首付方面(miàn)，首付比例通常为10％-25％，首付需要在合同签订21天内支付。

　　余款支(zhī)付(fù)环(huán)节，英国采(cǎi)取(qǔ)按(àn)工程进度付款的(de)方式，但是交房前付款比例相对较低，一般(bān)会在合(hé)同签订6-24个(gè)月分别支付两(liǎng)笔5％-10％的(de)款(kuǎn)项，即交房前付款(kuǎn)比(bǐ)例在20％-45％之间，剩余款项交(jiāo)房后支付。

　　交付环节，英(yīng)国规定(dìng)房屋必须经(jīng)过(guò)房产公证公司的检验验收后才(cái)能(néng)交(jiāo)付，交付后方可(kě)按揭还贷。

　　资金监管(guǎn)环(huán)节，英(yīng)国期房预售资金监管极为(wèi)严格(gé)，资金也由律(lǜ)师监管，在确(qu比玉皇大帝还大的是谁，比玉皇大帝还厉害的是谁è)认工(gōng)程进(jìn)度(dù)、支付相关款项过程中(zhōng)，由买房律师将资金(jīn)转给卖方律(lǜ)师，卖方律师转给开发商，即资金(jīn)在进入开发商账户前经(jīng)过两道关口，有利于保障(zhàng)购(gòu)房者资(zī)金安(ān)全(quán)。

　　2.4 日本：为规范期(qī)房(fáng)交(jiāo)易立(lì)法，设置(zhì)期(qī)房预付款保全措施

　　日本(běn)期房交易立(lì)法，定金超(chāo)5％或1000万日元(yuán)时(shí)，开(kāi)发(fā)商必须(xū)完成“预售(shòu)房定金保全措(cuò)施”，交(jiāo)房前付款比例不超房款的20％，开发商(shāng)违约需返(fǎn)还定价并赔偿约10％房款，交房后按(àn)揭还(hái)款。

　　立法方面，日本二战结(jié)束后由(yóu)于房屋(wū)供给严重失衡，叠加(jiā)法律空白，社会(huì)上“一(yī)房二卖(mài)”现象普遍，为此，日本政(zhèng)府(fǔ)1952年(nián)出台《宅地建(jiàn)筑物交易法(fǎ)》，经多次修订，目(mù)前是(shì)唯一一部(bù)规范期房(fáng)交易的法律。

　　定金保护(hù)方(fāng)面，根(gēn)据日本《宅地建(jiàn)物(wù)取引业法(fǎ)》，对购(gòu)房者支(zhī)付定(dìng)金超过(guò)5％或超1000万日元的部分，法律要求(qiú)开发商(shāng)必须完成定(dìng)金保全措施才可(kě)预(yù)售。什么是定金保(bǎo)全(quán)措(cuò)施？即买卖双方签订购房合同(tóng)时，开发商向金融(róng)机(jī)构或指定保证机构或保险机构(gòu)签订定(dìng)金保证委(wěi)托合(hé)同(tóng)，设置购房者定金的保证或保险，并将相(xiāng)应(yīng)的保证金证(zhèng)明书交付给购房(fáng)者。除(chú)定(dìng)金外，其(qí)他预先支付(fù)的购房款也受该措施保护(hù)。若开发商倒(dào)闭导(dǎo)致(zhì)期房烂尾，购(gòu)房者可(kě)凭保证金证明书向金融机(jī)构或保证机构或保险公司兑付，同时，开发商需向购房(fáng)者赔付违约金，一(yī)般(bān)约为房价的10％。

　　房款支付环节，交房(fáng)前只需支付最(zuì)多(duō)不超20％的定金，签订购房合同(tóng)后(hòu)，购房者(zhě)即(jí)可向银行申请贷款(kuǎn)，但交(jiāo)房后才(cái)开(kāi)始按揭贷款，除定金外的(de)剩余房(fáng)款在交房(fáng)后(hòu)开(kāi)始支付。

　　2.5 新加坡：买(mǎi)方资金由银行监管，享1年保(bǎo)修期(qī)后付尾款

　　新加坡期(qī)房购房(fáng)者违约可返还相(xiāng)当于3.75％房款的订(dìng)金，首付(fù)比例20％，余款按工(gōng)程进度支付，所有资金进银(yín)行专门项(xiàng)目资金账户，交房后满1年保修期后支付15％尾款。

　　订金(jīn)支付(fù)环节，新加坡开发商有(yǒu)统一的选购(gòu)权(quán)合同以及订金返(fǎn)还机制，即OTP，签(qiān)订OTP后(hòu)需支付5％房款作为订金，OTP有效期14天，执行OTP则(zé)进一步(bù)签(qiān)订购买合同，不执行OTP则退还3.75％的房款。

　　首付比例(lì)方面，签订购(gòu)房合同后，购房者需支付(fù)15％的首付及印花(huā)税，同时购房(fáng)者向(xiàng)银行申请按揭贷款。

　　余(yú)款支付上，新加坡期(qī)房同样采取按工(gōng)程进度付款的方式，《发展商条例》对期房(fáng)付款(kuǎn)流程做了(le)统一详(xiáng)细规定，要求所有开(kāi)发商遵(zūn)守，支付(fù)节点一般为合同(tóng)签订后、地基完(wán)工、框架完(wán)工、管道(dào)门窗等完工等(děng)，支(zhī)付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也依照工程(chéng)进度放款，月供(gōng)在此过程(chéng)中(zhōng)随着放出贷款的(de)增加而增加，未放款部分(fēn)无需月供。

　　资金监管方面，购房者(zhě)的订金与(yǔ)付款会存入(rù)银行专门的项(xiàng)目资金账(zhàng)户，账户(hù)资金提(tí)取须与房屋建设(shè)有关。房屋交付后，购房者享受1年(nián)的房屋保修期，此(cǐ)后购房者支(zhī)付15％的(de)尾款。

　　3 启示

　　一，短期来看，当前(qián)房(fáng)地产到了政(zhèng)策出(chū)手(shǒu)临(lín)界点，重点(diǎn)是保交楼和房企重组。一方面(miàn)，加大(dà)对刚需和改善型需求(qiú)的支持力度，长短兼(jiān)顾妥善(shàn)应对局部停贷现象，重点(diǎn)是保交楼保复工保民生(shēng)，给(gěi)予强有力(lì)的金(jīn)融工具支持。另一方面(miàn)，从现在起，对还在正常运转(zhuǎn)的房(fáng)企包括民(mín)营企(qǐ)业，加大支持力度，由优质房企牵头(tóu)并购重(zhòng)组(zǔ)整个行业，为(wèi)每(měi)个房企配(pèi)套AMC和财团，给予金融工具配套。

　　二，中期来看(kàn)，应(yīng)充分(fēn)估计形势复杂性和人性复杂性，兼顾化(huà)解停(tíng)贷、复工(gōng)保交楼、重(zhòng)组房企(qǐ)债务(wù)、恢复市场信心以及长效(xiào)机制。长(zhǎng)效机制四大关键是推(tuī)动城市群战(zhàn)略、人(rén)地挂钩、金融中(zhōng)性稳定(dìng)和(hé)房地产税。定(dìng)金环节(jié)，建(jiàn)立开发商(shāng)违约后定(dìng)金保护机制，如将已支付定(dìng)金冻结(jié)至房(fáng)屋交(jiāo)付阶段，保障购(gòu)房者定金安全。签订合同环(huán)节，鼓(gǔ)励保险公司介(jiè)入(rù)，为房屋(wū)重大延期以(yǐ)及重大缺陷等情况提供(gōng)充分(fēn)的(de)保(bǎo)障。余款支付环节，建立按工(gōng)程进度付款机制或交房后按揭贷款机制，充(chōng)分保(bǎo)护购房者的权益(yì)。资金监管(guǎn)环节，引入独(dú)立于开(kāi)发(fā)商、银行的第三(sān)方资金监管机构，或由政府(fǔ)相关部门直(zhí)接监管，以(yǐ)此防止资金挪用现(xiàn)象。交付环节，建立(lì)商(shāng)品房(fáng)保修(xiū)期制度(dù)。保(bǎo)修(xiū)期内，开发商应(yīng)对房(fáng)屋(wū)质(zhì)量问题全权负(fù)责、免费维修，购房者在保修期(qī)结(jié)束后支(zhī)付尾款。

　　三，长(zhǎng)期(qī)来看，取消商品(pǐn)房预售(shòu)制(zhì)是大(dà)势所趋(qū)。一方(fāng)面，98年房改时，全国缺(quē)房子，开(kāi)发商缺钱，预售制是权宜之计，现在全(quán)国套户(hù)比超过1，从大开发进(jìn)入存(cún)量时代，对购房(fáng)民众不公平的预售制已(yǐ)经过时了，该取消了，改(gǎi)为(wèi)现房销售(shòu)。另(lìng)一方面，取消预售(shòu)制，改为现房(fáng)销(xiāo)售，开发商将拼的不是(shì)五花八门、眼花缭乱、不知道能不能兑现的(de)营销手段，而是所见即所得的过(guò)硬的产(chǎn)品质(zhì)量和诚信(xìn)，这才是对(duì)购房民众的最(zuì)根本最实质(zhì)的保(bǎo)障(zhàng)，这样(yàng)将极大的提升开(kāi)发商的(de)建筑质量，实现(xiàn)良币驱(qū)逐劣币。

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