近两年(nián)火爆的创新产品公(gōng)募REITs进入密集分红期，近日7只REITs陆续迎来除息(xī)日，公募REITs整(zhěng)体呈现出高比例稳定分(fēn)红，15只(zhǐ)公告2022 年可供分(fēn)配金额的REITs产品，平均分红比例接近99％。

　　多(duō)位业内人士对此表(biǎo)示，强制分(fēn)红机制是公(gōng)募REITs主要(yào)特(tè)征(zhēng)之一，稳定分红(hóng)体现出(chū)该类产品(pǐn)长期投资价值，通过观测经营活动现金流、可供分配现金等指标，也是观(guān)察REITs项目底层资产运营情况的(de)“窗口”。他们也(yě)提醒普通(tōng)投资者注(zhù)意(yì)，与产权类项目相比(bǐ)，特许(xǔ)经营REITs项目(mù)在(zài)经营权到(dào)期后(hòu)不再产(chǎn)生现金收益，特许经营权分(fēn)红目前已(yǐ)包含(hán)了(le)利(lì)润分(fēn)配和(hé)本金的归还(hái)，在选择投(tóu)资标的(de)时应了解资产(chǎn)类型和分(fēn)红的特征。

　　15只公募REITs产(chǎn)品分红

　　平均分红比例98.89％

　　公(gōng)募REITs 进(jìn)入密集分红(hóng)期，近日(rì)7只REITs产品（4月(yuè)17 日-4月21日）陆续(xù)迎(yíng)来除息日，此外尚(shàng)有6只(zhǐ)REITs实际(jì)分(莫言的诺贝尔奖金是多少，莫言诺贝尔奖拿到多少钱fēn)配情(qíng)况(kuàng)尚(shàng)未公布(bù)。整(zhěng)体来看，公(gōng)募REITs呈(chéng)现出了高比例的(de)稳定分红，15只(zhǐ)公(gōng)告2022 年(nián)可供分(fēn)配金额的公募REITs产品中，2022年全年分配金额占(zhàn)可供分配金额比例(lì)平均(jūn)为98.89％，且绝大部分(fēn)分(fēn)配比例在96％以上。

　　中金基金相(xiāng)关(guān)负责(zé)人对此表示，投资公募REITs的主要收益来源为(wèi)持有期(qī)分(fēn)红收(shōu)益，以及基金(jīn)份额交易价格的(de)变化(huà)。基(jī)金份额二级市场价格受(shòu)到公募REITs资产(chǎn)运营(yíng)情况(kuàng)及(jí)市(shì)场(chǎng)因素的综合影响(xiǎng)，较易(yì)引起波动。与此相比(bǐ)，基金分红预期则更(gèng)有规律(lǜ)可循(xún)。公募REITs的分红主(zhǔ)要来自基础设施(shī)资产的经营现金(jīn)流，投资(zī)人通过基金(jīn)募集材料(liào)和信息披(pī)露文件，结合行业及市(shì)场(chǎng)情况，可以分析基(jī)础设施项目的经营业绩，作(zuò)为进行投资决(jué)策的重要参(cān)考。

　　“相对于基金份额二级市(shì)场价格变化(huà)导致的浮盈或浮(fú)亏，分红作为基金份(fèn)额持有人实际获得的现金收益，对于(yú)长期投资者(zhě)更(gèng)具(jù)参考价值。”中金(jīn)基(jī)金相(xiāng)关负责人称(chēng)。

　　平安基金REITs 投资中心运营(yíng)高级副总监(jiān)李华平也表示，根(gēn)据《公开募集(jí)基础设施证券投资(zī)基金指引（试行）》及相(xiāng)关法规要求，基础设施(shī)基金应当将90％以上(shàng)合并后(hòu)基(jī)金年度可分配金额以(yǐ)现金形式分配给投资者，强制(zhì)分红(hóng)机制是公(gōng)募REITs的主(zhǔ)要特征之一(yī)，稳定的分红机制体现出REITs产品长期投(tóu)资价值。

　　中航基金也(yě)认为，从投资角度来看，基础设(shè)施(shī)公募REITs同(tóng)时具备“股(gǔ)性”和“债(zhài)性”双(shuāng)重(zhòng)特点。二(èr)级(jí)市场价格反映(yìng)这类产品“股性”的一面，分红体现了这类(lèi)产品的(de)“债(zhài)性”特点(diǎn)。公募REITs有强制分红(hóng)要(yào)求，分红类似(shì)于债券派息，但(dàn)不等同于债(zhài)券(quàn)的固定利息回(huí)报，而(ér)是(shì)由可供分配现金决定。

　　从机(jī)构投(tóu)资(zī)者的(de)角度(dù)来(lái)看，一方面是(shì)公募REITs丰富了机构投资者的投资品类(lèi)，为资产配置(zhì)多元化提供抓手，具(jù)有较(jiào)强的配(pèi)置价值。另一方面，公募REITs的分红(hóng)能够(gòu)帮助机构投资(zī)者稳定收益(yì)。机构投资者公募REITs能够通(tōng)过分红获取相(xiāng)对于投资(zī)债券相对高的收益(yì)性，在有效控(kòng)制风险的(de)前提下，增厚(hòu)资产包(bāo)收(shōu)益，起到投资“压舱石”的作用。

　　分红(hóng)除了投(tóu)资(zī)收益“落袋为安”外，市场(chǎng)对于未来(lái)分红水平的预期，也(yě)是影响(xiǎng)REITs基金二级(jí)市场价格走势的(de)关键因素之一。

　　从(cóng)近期公(gōng)募REITs的二(èr)级市(shì)场(chǎng)表现看，截(jié)至4月21日(rì)，今年(nián)以来中证(zhèng)REITs（收(shōu)盘(pán)）指数收于(yú)975.99 点，年内(nèi)下跌7.44％，未(wèi)跑(pǎo)赢(yíng)主要股票和(hé)债(zhài)券(quàn)宽基指数。

　　“截至2023年3月31日，有20只(zhǐ)公(gōng)募REITs发布(bù)了2022年(nián)年报(bào)，部分产品受(shòu)宏观经(jīng)济的影响，可分配金(jīn)额完成(chéng)率不达预期(qī)，一定程度上(shàng)影(yǐng)响了公募REITs二级市场的(de)价格。”李华平称，公(gōng)募REITs二(èr)级(jí)市(shì)场(chǎng)的价格(gé)波动受多重因素的影响，投资收益(yì)是影响REITs二级市场价格(gé)的主要因素之一(yī)，而(ér)稳定的分(fēn)红有利(lì)于(yú)吸引投资者参与公(gōng)募REITs二级市(shì)场的投资(zī)。

　　中(zhōng)金基(jī)金(jīn)相关负责人也表示，近期经(jīng)济预期(qī)恢复(fù)，一方面市场热(rè)点呈现向股(gǔ)票和(hé)债券回归的过程；另一(yī)方面，基础设施项(xiàng)目(mù)的经营业(yè)绩相对经济活力的改善有一定的滞后性。

　　此外，公(gōng)募莫言的诺贝尔奖金是多少，莫言诺贝尔奖拿到多少钱REITs在分红除(chú)权(quán)日，将对(duì)基金份额的开盘(pán)指(zhǐ)导(dǎo)价做调减处理，调减金额根据单位基金(jīn)份额的分红(hóng)金额进行计算(suàn)。除权操(cāo)作是(shì)对分红前后(hòu)基金(jīn)份额净值变化的(de)修正(zhèng)，使投资(zī)人在基(jī)金分红(hóng)前后(hòu)均可以获得(dé)公平的投资机(jī)会。

　　“分红可增强投资(zī)者长期投资(zī)的信心(xīn)，同时需结合持有(yǒu)产品(pǐn)的(de)特性，关注二级(jí)市场扰(rǎo)动对整体收益(yì)的影响程度(dù)。”中航(háng)基金相(xiāng)关人士也称。

　　特许经营权分红(hóng)包括利(lì)润分配和(hé)本(běn)金归还

　　普(pǔ)通(tōng)投资者(zhě)应了解底层资(zī)产情况

　　多位(wèi)业内人士还提(tí)醒，与现有公募基金分(fēn)红前提是本金(jīn)之上的增值部(bù)分不同(tóng)，特(tè)许经营(yíng)权REITs基金运作期间的(de)“分(fēn)红(hóng)”界定为“分派”更为准确，分派(pài)的是(shì)本金与增值(zhí)两个(gè)部分，两个部(bù)分之间(jiān)的比(bǐ)例是(shì)变动的，与现有公募(mù)基金分红差异(yì)很(hěn)大，大(dà)多数普通投资者(zhě)可能把“分派”金额(é)误认为是持(chí)续分红。一(yī)旦30年(nián)、40年、50年、60年等(děng)合同年限到期后基金(jīn)价值面临极大不确定性，这是该类投(tóu)资者应(yīng)该注意的情况。

　　李华平表示，目前公募REITs主要(yào)有特许经营权类和(hé)产权类两大资(zī)产类型，持有产权类产(chǎn)品(pǐn)的收益主要包括每年的现金分红及资(zī)产增值(莫言的诺贝尔奖金是多少，莫言诺贝尔奖拿到多少钱zhí)的收益，而持有特许经营类(lèi)产(chǎn)品(pǐn)的收益主要(yào)来自项目每年的现金分(fēn)红。其(qí)中(zhōng)，特(tè)许经营权类(lèi)资(zī)产的(de)分红包括(kuò)了利润(rùn)分配和(hé)本金的(de)归还，两者的比率也(yě)是(shì)变动的，对特许(xǔ)经营权类资(zī)产的(de)公募REITs可(kě)以内部收益率（IRR）来衡(héng)量投资收益。普通投资(zī)者在(zài)选择投资标的时，应了解公(gōng)募REITs底层资产(chǎn)的类型。

　　中航基金也表(biǎo)示，从(cóng)细分来看，各类公募(mù)REITs分(fēn)红(hóng)因底层资产属(shǔ)性不同(tóng)而形成区别。特许经(jīng)营权类(lèi)的公募(mù)REITs产品因其分(fēn)红相当于(yú)包含“本金+收益”，分红(hóng)相对(duì)较多，债(zhài)性偏强(qiáng)。而(ér)产权类的公(gōng)募(mù)REITs分(fēn)红主要为“收益”，更看重(zhòng)底层资产的价值增值，所以(yǐ)相对股性偏强。普通投资(zī)者在选择(zé)公募REIT时，需要考虑底层资(zī)产属性，对所选择(zé)产品(pǐn)的二级市场价格和分红有合理预期(qī)。

　　中金基金相关负(fù)责人(rén)也认为(wèi)，与产权(quán)类项目相(xiāng)比(bǐ)，特许经营项目在经营权(quán)到期后不再能产生(shēng)现金收益(yì)，因此(cǐ)将可(kě)供分配金额的分配理解为“分派”比“分(fēn)红”更加准确。基于这个特(tè)点(diǎn)，剩余经营期(qī)限较短的特许经营(yíng)项目，通常具备更高的分派率水(shuǐ)平。对(duì)于剩余期限较长的特(tè)许经营权项(xiàng)目，即使分派(pài)率相对较低，也有足(zú)够年(nián)限收回(huí)本金并取得收益(yì)。

　　中(zhōng)金基金该(gāi)负责人提醒(xǐng)投(tóu)资者(zhě)注意，特许经营权项目(mù)的分派金(jīn)额包含了投资本(běn)金，在不进行扩募的情(qíng)况下，基(jī)金(jīn)份额单价随着分派进度(dù)逐年(nián)下降(jiàng)是正常现(xiàn)象，投资特(tè)许(xǔ)经营权REITs的收益来自项目剩余期(qī)限产生的现(xiàn)金流。

　　“与特许经营项(xiàng)目相(xiāng)比(bǐ)，产权类项目(mù)的土地或(huò)建筑的(de)剩余使(shǐ)用(yòng)年限一般较长(zhǎng)，再加上到期后(hòu)通过(guò)对建(jiàn)筑的(de)更新(xīn)改造(zào)或补缴土地出让(ràng)金(jīn)等追加投资，有机(jī)会进一(yī)步延长经营期限。这种类似(shì)永续经营的假(jiǎ)设(shè)反映(yìng)在基础资产的估值上(shàng)，使产权类REITs具备更显(xiǎn)著的资产投(tóu)资属性(xìng)。”该负责(zé)人称。

　　观测(cè)内部收益(yì)率等指(zhǐ)标

　　评估(gū)项目底(dǐ)层资(zī)产(chǎn)运营情(qíng)况

　　在基金分红(hóng)的时点(diǎn)，多位业内人士还表示，在产品(pǐn)分红期(qī)，投资者可(kě)以(yǐ)观(guān)测(cè)经营活动现金(jīn)流、可供分配(pèi)现金、内部收益率等指标(biāo)，来观(guān)察和评估项目底层(céng)资(zī)产的运营(yíng)情况。

　　中(zhōng)航基金表示，年报指标中，跟现金(jīn)相关的指标有两(liǎng)个：一是年报(bào)中披(pī)露(lù)的经营(yíng)活(huó)动现金流(liú)，二是可供分(fēn)配现金，二者存在本质(zhì)性区(qū)别。经营活动产(chǎn)生的现金净(jìng)流量(liàng)是指企(qǐ)业经(jīng)营、筹资、投资产生的现金流(liú)，基于企业(yè)本身经营(yíng)活(huó)动产生；可供分配的现金(jīn)实质上(shàng)是从EBITDA出(chū)发，对非现(xiàn)金影响利润表(biǎo)的项目进(jìn)行(xíng)调整，加期(qī)初现(xiàn)金(jīn)，最终得到的账面现金。

　　李华平也表示(shì)，公募REITs作为(wèi)资产配置新(xīn)选(xuǎn)择，投资价值体现在相对股债市(shì)场独立的资产配置功能(néng)，比较(jiào)适合长(zhǎng)期持有(yǒu)。建(jiàn)议投(tóu)资者对(duì)经营权类(lèi)的资产(chǎn)可以更多关注内部收益率的(de)高低，对产(chǎn)权类(lèi)的资产更多关注(zhù)分派率高低。因(yīn)为公募REITs可分配(pèi)收益主要来自底层(céng)资产的经营净现金(jīn)流，所以(yǐ)底层资产运营情况直接(jiē)影响投资回报，投资者可综合(hé)考虑(lǜ)原始权益人综合(hé)实力(lì)、运营管理机构(gòu)实力(lì)、公(gōng)募基金管(guǎn)理(lǐ)人实力等多(duō)重因素来选择投资标的。

　　中信证券(quàn)研报(bào)也显(xiǎn)示，公(gōng)募REITs进入密集(jí)分红期，由(yóu)于分红交易带(dài)来的短期博弈机(jī)会仍在，叠加(jiā)此前市场接连回调，建议(yì)投资者关注有基(jī)本面支(zhī)撑(chēng)、填权效应相对明显、同(tóng)时(shí)分(fēn)红规模较为可观的个(gè)券(quàn)。

　　“公募REITs的招募说明书均会载明REITs在发行首年(nián)及次年的可供分配金额预测。投资者可以将REITs的实(shí)际分红金(jīn)额与(yǔ)募集材(cái)料中披露预测进行比(bǐ)较分析，结合经济及市场(chǎng)的实际环境，对(duì)基(jī)础设施项目(mù)的运营业(yè)绩及REITs的管理(lǐ)能(néng)力进行判断。”中(zhōng)金基金(jīn)上述负责人也称。

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