文：任(rèn)泽平团队　　

　　导读

　　是(shì)该(gāi)取消预售制了。 1月(yuè)17日召(zhào)开(kāi)的全国住房和城(chéng)乡建设(shè)工(gōng)作会议提出(chū)“有条件的可以进行现房销售(shòu)”，不足一个月时间，已有山东、安徽、河南(nán)、四(sì)川、广东等(děng)地明确(què)表态，试点(diǎn)现房销售。

　　1、是该(gāi)取消商品房预(yù)售制(zhì)了，用你(nǐ)的钱，建(jiàn)你的房子，还(hái)烂尾了，这(zhè)是对购房者的不公(gōng)平。以后谁有钱谁建房，没钱没实力的别建了，不能(néng)把包袱甩(shuǎi)给老百姓和(hé)社会，这(zhè)是房地产从大开(kāi)发时代步入高(gāo)质量发展阶段的(de)必(bì)然趋(qū)势(shì)，也是对购房老百姓的最(zuì)大保护。98年(nián)房改时，全国缺房子(zi)，开发商缺钱，预售制是权宜之(zhī)计，现在全国(guó)套(tào)户比(bǐ)超过(guò)1，从大(dà)开发(fā)进入存量时代，对购房民众(zhòng)不公平的预售制已经过(guò)时了，该取(qǔ)消了，改为(wèi)现房(fáng)销售。以后一手交钱，一手交(jiāo)房，天经(jīng)地义。当然二(èr)次房改(gǎi)是个技术活，兼顾化解停贷、复(fù)工保交(jiāo)楼、重组房(fáng)企债(zhài)务(wù)、恢复市场(chǎng)信心(xīn)以及长效机制，长效机制四大关键是推动城(chéng)市群战略、人地(dì)挂钩(gōu)、金融中性(xìng)稳定和房地产税。如果(guǒ)按照(zhào)经济规律(lǜ)办事，中国(guó)一定能实现房(fáng)地产(chǎn)软着陆和长(zhǎng)期(qī)平稳健康发展(zhǎn)，跨过这道(dào)关，解好这道世界(jiè)难题。

　　2、为什么要(yào)取消预售制、改为现房销售(shòu)？大家想想，绝(jué)大(dà)部(bù)分商品是一(yī)手(shǒu)交钱(qián)一手交(jiāo)货，预售制是对购(gòu)买(mǎi)者的单方面不公平制度(dù)，购房老百姓几(jǐ)乎承担了所有商品不能(néng)交付(fù)的风险。从个人层面(miàn)看，预售制对购房者非常不公(gōng)平，比(bǐ)如，交房等待期一般为(wèi)两年，在(zài)此期间(jiān)，购房者不(bù)仅承(chéng)担(dān)银行(xíng)利(lì)息(xī)，还(hái)要承担延迟交房、房(fáng)屋质量(liàng)、房产证延期办理甚至不(bù)能交房的(de)风险。从行业层面看，预售(shòu)制助推部(bù)分房企过度举债、高杠杆扩(kuò)张，若遇到下(xià)行周(zhōu)期，会引(yǐn)发(fā)资金链断(duàn)裂、项目搁置等系列风险(xiǎn)。取消(xiāo)预(yù)售制，改为现(xiàn)房销(xiāo)售(shòu)，这样(yàng)有助于(yú)落(luò)实中(zhōng)央(yāng)房住不炒精神、有助于保障购(gòu)房(fáng)老(lǎo)百姓(xìng)权益、有助于房(fáng)企稳(wěn)健发展，一举多得，谋划长远。

　　3、为什么建议取消(xiāo)预售制度？预(yù)售制度怎么来的？国外什么(me)情(qíng)况？简单科普一下：商品房(fáng)预售最早源于(yú)中国香港，俗称卖楼花(huā)，卖(mài)期(qī)房，是一种开发(fā)商放杠杆的方式。98年(nián)房改，由于商品(pǐn)房短(duǎn)缺，房企缺资金，借鉴中国(guó)香港，引入了商品房预售制(zhì)度。其实，当前(qián)世(shì)界不少国家(jiā)存在预售制。但(dàn)是，重点来了！发(fā)达国家一(yī)般有严格的监管保障措(cuò)施，开发商在(zài)项(xiàng)目获得政(zhèng)府批准后才可以开始销售，买家在购买期房后并非像(xiàng)中国一样(yàng)在(zài)支付完首(shǒu)付款后从银行一次性贷款(kuǎn)支付剩余(yú)全部房(fáng)款，而是根据开(kāi)发(fā)商(shāng)工程进度在完全(quán)交房(fáng)前进行分(fēn)期支付。所以，预售制度是(shì)需要严格的(de)资金(jīn)监(jiān)管(guǎn)、分期支付以及(jí)违约处罚措(cuò)施作为保障(zhàng)的，如果没有这些(xiē)保障措(cuò)施，一定会触发风险，对购房(fáng)民众不公平，所以不如借机取消预(yù)售制(zhì)度，以后改为现房销售。客观讲预售制度有(yǒu)一定(dìng)历史阶段(duàn)性，现在中国住(zhù)房进入(rù)存量时代(dài)，取消预售制(zhì)度有(yǒu)助于(yú)降负债(zhài)降杠(gāng)杆，不再把(bǎ)烂(làn)尾风险甩(shuǎi)给老百姓和社会，当然这(zhè)需要配(pèi)套房企债务重组、复工保(bǎo)交楼、恢复(fù)市(shì)场(chǎng)信心(xīn)和(hé)房地(dì)产长(zhǎng)效(xiào)机制。这是个技术活(huó)，只要(yào)坚持(chí)市场(chǎng)化改革(gé)，中国一定(dìng)能化解这个难题，让(ràng)房地产回(huí)归实体(tǐ)经(jīng)济和居住属(shǔ)性，安居乐业(yè)。

　　4、简单(dān)讲，如果取消(xiāo)预售制，改为现房销售(shòu)，开发商将拼(pīn)的(de)不(bù)是五花八门、眼花缭乱(luàn)、不(bù)知道能不能兑(duì)现的营销(xiāo)手段，而是所见即(jí)所得的过硬的产品质量和诚信，这才是对购(gòu)房(fáng)民众的最根本最(zuì)实质的(de)保障，这样将极大(dà)的提(tí)升开(kāi)发商的建筑质(zhì)量，实现良币驱(qū)逐劣币(bì)。所有商业的本质是(shì)向(xiàng)善，是以客户为中心，房地(dì)产也不能(néng)例外(wài)，老百(bǎi)姓(xìng)买房子是(shì)天(tiān)大的事，烂尾毁(huǐ)三代，好房幸福一家人。从这个(gè)角度，取消(xiāo)预(yù)售制、实施现房销售是实现老百姓安居(jū)乐业、社会(huì)长治(zhì)久安、行业企业健康发展的重大措施。在当前的情况(kuàng)下(xià)，取消预售制要结合稳楼市、房地(dì)产软着陆、打通金融支持(chí)当(dāng)期三好生(shēng)、新模式(shì)等综合施策。

　　作(zuò)者十年(nián)前在国(guó)务(wù)院(yuàn)发展研究中心(xīn)参(cān)与(yǔ)财(cái)税改革方(fāng)案研究时，对预(yù)售(shòu)制(zhì)、房地产税(shuì)、人地挂钩、金融稳定、房企(qǐ)杠(gāng)杆率等进行过长(zhǎng)期系统的专(zhuān)项研(yán)究(jiū)。（参(cān)考后来形(xíng)成的(de)专著(zhù)《房地产周期(qī)》）　　

　　目录

　　1 中国内地商品房预(yù)售制的(de)前世今生(shēng)

　　1.1 起(qǐ)源：分(fēn)层销售+“按(àn)揭”，霍英东(dōng)创造“卖楼花”模式(shì)

　　1.2 住房需求大、供(gōng)给量少(shǎo)，引进“卖楼花”模式，形成(chéng)“中国(guó)内地版预售制(zhì)”

　　1.3 预售制推(tuī)动城市化进程，但(dàn)背后(hòu)潜藏的(de)风险确(què)实存在

　　2 国际(jì)经验

　　2.1 美国：交(jiāo)付前预售资(zī)金第三方全程监管，交付时开发商凭(píng)验收凭证取(qǔ)得房(fáng)款

　　2.2 德国：可(kě)零首付购房(fáng)，提(tí)供期房烂尾(wěi)险(xiǎn)

　　2.3 英国：10％定金(jīn)保险保护机制，55％-80％房(fáng)款交房时(shí)支付

　　2.4 日本(běn)：为规范期房交(jiāo)易立法，设置期(qī)房预付(fù)款保全措(cuò)施

　　2.5 新加坡：买(mǎi)方资(zī)金由银行监管(guǎn)，享1年保修期后(hòu)付尾(wěi)款

　　3 启(qǐ)示

　　正文(wén)

　　1 中国(guó)内地商(shāng)品房预售制的(de)前世今生

　　1.1 起源：分(fēn)层销售+“按揭”，霍英东创造“卖楼花”模式

　　二(èr)十世纪(jì)五十年代在中国香港(gǎng)，楼宇(yǔ)出租是地产行业盛(shèng)行的方(fāng)式，但有着(zhe)转让(ràng)难、出租资金周转期长等问题，分层(céng)销售孕育而生(shēng)。20世纪50年代，中国香港(gǎng)还未推行公共房屋制度，许多人(rén)栖(qī)身于木(mù)屋或(huò)者其他临(lín)时住宅，住房(fáng)的需求是相(xiāng)当(dāng)高，不过大(dà)多(duō)数(shù)居(jū)民的储蓄很少。当(dāng)时楼宇买(mǎi)卖多数以一(yī)整栋楼为单位，需(xū)要雄厚的资金实(shí)力才能购买。虽(suī)然楼宇出租是中国香港地产(chǎn)行业盛行的方式(shì)，但有着转让难(nán)、出租资金周转(zhuǎn)期(qī)长等问(wèn)题。针对这一系列问题，不少地产商开(kāi)始探求新的(de)方式，如把楼宇契约(yuē)切开，即“分(fēn)契”，然后将(jiāng)楼宇分层出售。这模式一经推行(xíng)，购买楼宇的(de)市民数量有所增加(jiā)，开发(fā)商资(zī)金周转加快。

　　在分(fēn)层出(chū)售的基(jī)础上，将(jiāng)“按揭”模(mó)式引入房地产销售(shòu)，霍英东创(chuàng)造(zào)“卖楼花”模(mó)式。1953年底霍英东创办立信置(zhì)业有限公司，凭借商业直觉(jué)和多年(nián)经营(yíng)杂货铺(pù)、海上(shàng)驳(bó)运业务的(de)经(jīng)验，对(duì)于商品流通、资金周转有(yǒu)着独到的见解，在努(nǔ)力(lì)寻求方法加快自(zì)身资(zī)金周转。当时其在(zài)购下九龙的一块地盘后，除了分层出售、还(hái)印发(fā)售楼(lóu)说明书，上有文字详尽说明楼宇的地势(shì)环境、建(jiàn)筑(zhù)材(cái)料、分(fēn)层价格(gé)、订(dìng)购方法等。此外(wài)，“卖(mài)楼花”是另外一(yī)个亮(liàng)点，即先收取买(mǎi)家的订金(jīn)，采用类似租(zū)金的(de)分(fēn)期付款形式，等新楼落成时，收(shōu)齐(qí)买家的钱，买(mǎi)家(jiā)就拥(yōng)有了(le)自己(jǐ)的房产。这种方(fāng)式减(jiǎn)轻了(le)民众购房的资金压力(lì)，加速(sù)了房屋的(de)建造和(hé)销(xiāo)售，也解决(jué)了制造商的资金问题，降低投资风险(xiǎn)，在当时可谓(wèi)是“双赢”的举措。“预售楼花+分期付款”的销售模式成为当(dāng)时(shí)中国香港房地产市场的一大(dà)特色，纵观中国香港(gǎng)房地(dì)产市场(chǎng)的(de)改革(gé)，“卖(mài)楼(lóu)花”模式高(gāo)效率地(dì)解决了(le)核心的住房(fáng)供不应求的问题，使房市(shì)发展进入新阶段。

　　预售楼花模式推动了中国香港(gǎng)楼市几十年繁荣(róng)，但期间也出现(xiàn)过“烂尾楼”的情(qíng)况(kuàng)，但监管(guǎn)部门不断完善、规范化(huà)，建立健全的监管机制，促进市场健康(kāng)发(fā)展。例如，1960年，位(wèi)于大角咀的一个楼盘因建筑费用超(chāo)支停工(gōng)，出现“烂尾”情(qíng)况。在(zài)1961年后，中(zhōng)国香港管理部门提升(shēng)了对(duì)于预售楼花制度的监管(guǎn)，即要求开(kāi)发(fā)商在预售前，确(què)保地价款已经(jīng)全部支付，还要(yào)证(zhèng)明自身有资金(jīn)等能(néng)力把项目完成，资金(jīn)需放入律师所托管，支取时需律所和建筑师的核准。为了防(fáng)止(zhǐ)开发商、律所、建筑(zhù)师等造假，套取监(jiān)管账(zhàng)户资金(jīn)，中国香港要求律师行在银行开设的信(xìn)托账户（监管账户）、开发商操作(zuò)等(děng)采取(qǔ)全透(tòu)明化机制，且银(yín)行(xíng)的责任(rèn)上升，如出(chū)现房屋“烂尾”情况，银行(xíng)将成(chéng)最大(dà)风险方，后续需自身推动(dòng)项目完(wán)工。随着(zhe)监管体(tǐ)系逐(zhú)步(bù)完善(shàn)，出现“烂尾”的现(xiàn)象(xiàng)较(jiào)少。

　　1.2 住房(fáng)需(xū)求大、供给量少，引进“卖楼花”模式，形成“中国内地版预售制”

　　二十世纪九十年代，中国(guó)内(nèi)地面临住房需求大和供给(gěi)量短缺(quē)问题(tí)，引入“卖楼花(huā)”制度。建国(guó)以来，中国内地优先发展重工业，强调基础建设，这(zhè)一(yī)导向使前期发展工业化的进程大(dà)于(yú)城市化进程，唯有解决住房基础等城市化配套问题，才能进一步推进城市化。但当时推(tuī)行(xíng)的(de)是(shì)“统一管理，统一分配，以租养房”的福利(lì)分房制度，住房市场(chǎng)发展起步较(jiào)晚、增(zēng)速较(jiào)慢，福利分房制(zhì)度也出现了分配(pèi)不公、效率(lǜ)低、配(pèi)套差(chà)等(děng)问题，因此福利(lì)分房制度不再适(shì)用(yòng)于当(dāng)时的国(guó)情。叠加(jiā)房地(dì)产市场(chǎng)面(miàn)临(lín)商品房的(de)需求量大，而社会缺少大型房(fáng)地产(chǎn)开发商(shāng)，商品房供(gōng)应量小的(de)困境，此(cǐ)时引入中国香港的“卖楼花”模式无疑是对内地房地产(chǎn)市场的一针(zhēn)强(qiáng)心(xīn)剂。从1994年(nián)起，中国内地(dì)逐步引进中国香港(gǎng)预售商品房制度，先(xiān)后出台(tái)多项(xiàng)文件，大力支持国(guó)内房(fáng)地产市(shì)场改革。例如，1998年(nián)，国务院出台(tái)《关于进一步深化城镇住(zhù)房(fáng)制(zhì)度改革，加快住房建设的通(tōng)知》文件(jiàn)，决定停止住房无偿(cháng)实物分配，逐步实行住房分配货币(bì)化、住房供给商品化、社会化(huà)的住房新体制，从计划经济(jì)下的福利分(fēn)房转向市(shì)场经(jīng)济的(de)商(shāng)品房。房地产市场(chǎng)采用预售制，允许开发商卖期房，解决了房(fáng)企缺(quē)少资金(jīn)和开(kāi)发(fā)时(shí)间(jiān)周期长(zhǎng)的两(liǎng)大难题，开(kāi)发商以预售款撬动下一个项目的开发，形成滚(gǔn)动开发模式(shì)，住(zhù)房供(gōng)应速度(dù)加快。自此(cǐ)中(zhōng)国内地开始房改货币化(huà)，中国人(rén)民银行等多方迅速出(chū)台相(xiāng)关的信贷政策，支持(chí)购房(fáng)者，极大作用推(tuī)动(dòng)了房地产市场(chǎng)的发展。

　　引(yǐn)入中国香港(gǎng)“卖楼(lóu)花(huā)”模式后，经调整形成契合中国内地的商(shāng)品(pǐn)房预售(shòu)制(zhì)度(dù)。预(yù)售制(zhì)的初衷是(shì)为了缓解房企资金压力，加快城(chéng)镇住房建设。具体来说，是(shì)指房地产(chǎn)开发企业将正在(zài)建(jiàn)设中的房屋预先出(chū)售给购房者(zhě)，由购房(fáng)者支付定金(jīn)或(huò)房(fáng)款的行(xíng)为。区别于中国香(xiāng)港，在(zài)中国内地实践(jiàn)过程中，商(shāng)品房预售流程为：房地产开(kāi)发商办理预(yù)售许可证-签订商品(pǐn)房买(mǎi)卖(mài)合同-进行(xíng)备案登记和预告登记-交付房屋。在购(gòu)房过(guò)程中，购房者(zhě)需要一次性付清首付款，并采用银行贷款的形式(shì)一次性(xìng)付清剩余房(fáng)款，换言之，房屋未(wèi)建成，开发商可能已(yǐ)拿到了全部(bù)购房款，这点(diǎn)与中国香(xiāng)港的按照工(gōng)程进度付款有所不同(tóng)。对中国内地的开发商(shāng)而(ér)言，预售制商品房也开启了高周转、高(gāo)杠杆的运作模式。

　　1.3预(yù)售(shòu)制推(tuī)动城市化(huà)进程，但背后潜藏的(de)风险确实存(cún)在

　　作为中国内地(dì)商品房(fáng)销售的最主(zhǔ)要方式，预售(shòu)制极(jí)大缩短房企(qǐ)现金回(huí)笼(lóng)周(zhōu)期，同时(shí)增加市场商品房供应，推动了城镇(zhèn)化(huà)发展进程。预售制在过去20多年对中(zhōng)国内(nèi)地房地产市场(chǎng)的稳步(bù)发展起(qǐ)到了重要作用，不仅解决了(le)房地产市(shì)场快(kuài)速发展阶段的(de)资金需求，也提高了居民居住水平，中国内(nèi)地城镇(zhèn)居民从筒(tǒng)子楼(lóu)住到(dào)住宅小区(qū)，从全民蜗居到(dào)基(jī)本(běn)适(shì)居，住房事业取得巨(jù)大进步，数(shù)十(shí)年时间(jiān)走(zǒu)完(wán)发达(dá)国家几百年(nián)城镇化路程(chéng)。改(gǎi)革(gé)开放以来，城镇化进(jìn)程进(jìn)入快速发展时期(qī)。1978-2021年，城镇人口(kǒu)由1.7亿人(rén)增长至9.1亿人(rén)，43年间(jiān)增(zēng)长(zhǎng)4.4倍；1981-2020年，全国城市(shì)建成(chéng)区面积由7438平方公里增长(zhǎng)至60721平(píng)方(fāng)公里，增长7.2倍。根据我(wǒ)们(men)发布(bù)的(de)《中国住房存量报告：2021》测(cè)算(suàn)，1978-2020年(nián)中(zhōng)国内地(dì)城(chéng)镇住宅存量从不到14亿平增至313.2亿平(píng)，城镇(zhèn)人均住房(fáng)建(jiàn)筑面(miàn)积(jī)从8.1平(píng)方米增至(zhì)34.7平方米，城镇(zhèn)住房套数从约3100万套增至(zhì)3.63亿套，套户比从0.8增至1.09。预售制在当前(qián)已成(chéng)为(wèi)中国内(nèi)地商品房销售最主(zhǔ)要方式，2005年中国内地商(shāng)品住宅(zhái)期(qī)房(fáng)销售面积占总(zǒng)销售面积的(de)比重(zhòng)为63％，而2021年期房累计(jì)销售面积达(dá)15.6亿平，比重上升至87％。

　　预售制也推动了(le)中(zhōng)国内地房地产行(xíng)业(yè)的发(fā)展。中(zhōng)国内地房地产(chǎn)历经(jīng)二十多(duō)年长周期繁荣(róng)，行业各项指标大幅增(zēng)长。1999-2021年，房屋新(xīn)开工面积从(cóng)2.2亿平增(zēng)至19.9亿平，累计上涨8.2倍，年复合增速10燃气热水器是一直开着还是用时开省电，燃气热水器每天晚上需要关吗.6％。房地产开发投资(zī)完成额从0.4万亿(yì)元增至14.8万(wàn)亿元(yuán)，累计(jì)上涨35.8倍(bèi)，年复合增速(sù)17.8％。商品房销售面积和销售金(jīn)额分别从1.5亿平(píng)增至17.9亿平、0.3万亿(yì)元增至18.2万(wàn)亿元，累(lèi)计(jì)上涨11.3、65.3倍，年复(fù)合增速12.1％、21％。伴随房地产(chǎn)业的快速发展，房地产企业从(cóng)无到有、从国企先(xiān)行到民企崛起，队伍逐(zhú)渐壮大。2018年，房地产企业数量达9.8万个(gè)，比(bǐ)1998年的2.4万(wàn)个增(zēng)长3.1倍。

　　二(èr)十年来房地(dì)产也成为拉动中国(guó)内地经(jīng)济(jì)高增长的火车头(tóu)。

　　1）从经济增(zēng)长渠道，房地产带动的上(shàng)下游产业链特(tè)别长，高达50多个行业。2020年(nián)房地产及其产业链占GDP的17.2％（完全贡献），其中房地产业增加值占GDP的(de)7.3％（直接贡献），房地产(chǎn)带(dài)动产业链占GDP的9.9％（间接贡献），其中房地产对(duì)金融、批发、建材的带(dài)动最为明显(xiǎn)。

　　2）从投资渠(qú)道，2020年房地产完全拉动的投资占全社会固定资(zī)产投资的51.5％，其中，房(fáng)地产开发投资占固(gù)定资产(chǎn)投资的27.3％。

　　3）从金融渠道，从房地(dì)产贷款占银行(xíng)各项贷款余额(é)的(de)比重看，2021年12月为27.07％，如果(guǒ)加上(shàng)信(xìn)托等通道业务，占比超过(guò)三分之一。从房(fáng)地(dì)产融资(zī)存(cún)量占社融存量(liàng)比重看，2021年(nián)12月(yuè)占(zhàn)比(bǐ)为18.76％。如果房企大面积(jī)违约，将导致银(yín)行(xíng)不(bù)良(liáng)率大幅上(shàng)升。

　　4）从居民财富(fù)效(xiào)应渠道，根据我们(men)的《中国(guó)住房市(shì)值(zhí)测算(suàn)报告》，2020年中国住房市(shì)值为62.6万亿美元(yuán)，大于(yú)美国的33.6万亿美元、日(rì)本(běn)的10.8万亿美元(yuán)、英法(fǎ)德三国合(hé)计的31.5万亿(yì)美元。从住房市值占股债(zhài)房市值的比例看(kàn)，2020年中(zhōng)国为66.6％，高于美国的27％、日本的(de)37％、英国的(de)49％、法国的56％、德(dé)国的64％。中(zhōng)国住房(fáng)市值(zhí)与股债房市值的比(bǐ)例(lì)较高，主要是因为住房市值高(gāo)，以及中国资本市场发育尚(shàng)不成(chéng)熟，直接(jiē)融资比例(lì)较(jiào)低，股(gǔ)票、债券(quàn)市(shì)值较(jiào)低，居民投(tóu)资渠道缺乏(fá)。

　　不可否认，预售制(zhì)背后潜藏(cáng)的(de)风险确实存在(zài)，当前的负(fù)面(miàn)效应愈发(fā)凸显。

　　从个(gè)人层面看，绝大部分商品是一手交钱一手交货，预(yù)售(shòu)制(zhì)是对(duì)购买(mǎi)者的单方(fāng)面(miàn)不公平制度，购房老百(bǎi)姓几乎(hū)承担了所有(yǒu)商(shāng)品(pǐn)不能交付(fù)的(de)风险。比如，交(jiāo)房等待期(qī)一般为两(liǎng)年，在此期(qī)间，购房者(zhě)不(bù)仅承担(dān)银(yín)行利息，还要承担延迟(chí)交(jiāo)房、“一房二(èr)卖”、房屋质(zhì)量、房产证延(yán)期(qī)办(bàn)理(lǐ)甚至不(bù)能(néng)交(jiāo)房等风(fēng)险。另外，购房者和开(kāi)发商(shāng)之间的购房合同(tóng)、购(gòu)房(fáng)者和银行的按揭贷款合同(tóng)是两个独立的合同(tóng)关系(xì)，如果开发(fā)商发生违约，购房者只能根据购房合同向开发商主张权力，但(dàn)依旧需要(yào)根据按揭贷(dài)款合同按时向银行进行贷款偿还，因此购房者承担的风险较大。

　　从行业(yè)层面看，预售制助推部分房企过度举债、高(gāo)杠杆扩张，资金(jīn)若遇到下行周(zhōu)期，会引(yǐn)发(fā)资金链断裂、项目搁置等(děng)系(xì)列风险，进行影响自身信用和购房(fáng)者对行业(yè)的信(xìn)心(xīn)。

　　从(cóng)金融层面看，银行作(zuò)为按揭贷款的发放方，一旦(dàn)房企因为市场波动或经(jīng)营不善，出现资(zī)金(jīn)链断(duàn)裂等一系列问题，导致(zhì)“烂尾(wěi)”等(děng)情况，而房企通过(guò)与购房者签订的预(yù)售合同和按(àn)揭合同(tóng)，已经从银行获(huò)得(dé)房款，如果(guǒ)购房者(zhě)丧失还款能(néng)力或短期不能还款等，则风险(xiǎn)完全由银行承担，银(yín)行将面临较大的(de)坏(huài)账(zhàng)压力(lì)。

　　从监管角度看，购房者(zhě)的预售监管资金去(qù)哪(nǎ)了？楼(lóu)盘(pán)“烂尾”，归根结底(dǐ)两(liǎng)个字那(nà)就(jiù)是“没钱”，即(jí)没钱付工程款(kuǎn)。在2004版(bǎn)的《城(chéng)市商品房预(yù)售(shòu)管(guǎn)理办法(fǎ)》中明确规定(dìng)了(le)开发企业(yè)预售商品(pǐn)房所得款项应当(dāng)用于有关(guān)的(de)工程建设(shè)，商品房(fáng)预售款(kuǎn)监管的具(jù)体办法，由房地产管理部门制定(dìng)。但多(duō)年以来全国并没有统一(yī)的预售资金监管规(guī)定，各地实(shí)行“一(yī)城一策”。例如，太原、昆明、重庆、长(zhǎng)沙等城市重点监管(guǎn)资金比(bǐ)例为(wèi)总预(yù)售款的15-40％左(zuǒ)右，郑州(zhōu)、福州、合肥(féi)等城(chéng)市则(zé)按照项目的建安成本乘以(yǐ)建筑面积或者项目(mù)工程总(zǒng)额报价计算重点资金。而(ér)事实是，不少购房款未进入(rù)监(jiān)管账户、或进(jìn)入监(jiān)管账户后被挪用(yòng)，导致(zhì)楼盘没有资金(jīn)继续建设。收(shōu)楼遥(yáo)遥无期，月供却(què)被迫继续还款。那么，监管(guǎn)账户(hù)资金如何(hé)被挪走的？实际上，在过去房地产大开发时代的高周转(zhuǎn)背景下，抽调(diào)预售款(kuǎn)监(jiān)管账(zhàng)户(hù)资金，是(shì)行业“潜(qián)规则”。比(bǐ)如工程总承包方，以工(gōng)程建设名义，获(huò)得(dé)监(jiān)管账户拨(bō)付(fù)资金(jīn)，再由工程(chéng)方(fāng)将资金转给房企(qǐ)，而(ér)拨付的工程款，远超工程进(jìn)度所需。通过这些方式套取的资(zī)金，在房企各地项目(mù)间流动，变相加杠(gāng)杆，这(zhè)样做(zuò)提供了资(zī)金流动性，房(fáng)企(qǐ)抽调资(zī)金统筹拿地、还款和(hé)楼(lóu)盘建(jiàn)设，形成一种资金循(xún)环高周(zhōu)转模式，但一定(dìng)程度上把风险(xiǎn)甩(shuǎi)给了购房者(zhě)。

　　2 国际经(jīng)验

　　整(zhěng)体(tǐ)来(lái)说，国外商品房预售制度呈现以下特点：

　　1）预付款保护：对于(yú)购房者预(yù)付资金，一般设有定金或(huò)预付款(kuǎn)保(bǎo)护(hù)机制，如英国(guó)、日本；

　　2）预付款比重：要求购房者支付的预付款(kuǎn)比例相对(duì)较低，绝大部分(fēn)房款在房屋交(jiāo)付后开始(shǐ)支付(fù)；

　　3）预付款(kuǎn)支付方式：预(yù)付款一般以(yǐ)定金方式支(zhī)付，或(huò)按工程进(jìn)度分期支付，或二者(zhě)结合；

　　4）按揭(jiē)贷款方(fāng)式：一般(bān)采用两种方式发(fā)放(fàng)按(àn)揭贷(dài)款(kuǎn)，一(yī)是按工程(chéng)进度付款，按(àn)揭贷(dài)款按(àn)照(zhào)工程进(jìn)度(dù)逐渐发放(fàng)，购房者开始月供；二是(shì)房屋交(jiāo)付(fù)后(hòu)发放按揭贷款；

　　5）房屋(wū)烂尾保护：为(wèi)预售商品房提供期(qī)房烂尾保险，在商品房出现(xiàn)重大延(yán)期或重大缺陷时，保(bǎo)障购房(fáng)者权益；

　　6）房(fáng)屋(wū)交付保护：房(fáng)屋交付质(zhì)量的保障有(yǒu)两种(zhǒng)方式，一是期房由政府或第三方验收合格并提供验(yàn)收凭证后(hòu)，开发商凭验收凭证(zhèng)取得购(gòu)房者支付的房款。二是(shì)开发商为(wèi)购房者(zhě)提供一定的保修期，通常(cháng)1-5年，保修期(qī)满，购房者支(zhī)付尾款。

　　2.1 美国：交(jiāo)付前(qián)预售(shòu)资金第三方全程监管，交付时(shí)开发商(shāng)凭验收凭证取得(dé)房(fáng)款(kuǎn)

　　美国期房定金(jīn)一定期限内无(wú)条件返还，最低(dī)首付(fù)比例为3.5％，交房(fáng)前仅支付(fù)首付，其(qí)余房款交付后按揭还款，交付前资金(jīn)由(yóu)第三方全(quán)程监管，交(jiāo)付时开发(fā)商凭验收凭证取得房款。

　　定金及首付环节(jié)，定金比例一般为房款的1％-5％，首付比例最低可(kě)低于(yú)3.5％，根据美国官方数据，2021年美国平均首付(fù)比例为(wèi)12％。

　　余款支付方面，除定金(jīn)或首付外，购房(fáng)者在房屋交(jiāo)付(fù)后通过按(àn)揭(jiē)贷款支(zhī)付剩余房款。

　　资金监管方面，美国为(wèi)防止开发商挪用(yòng)资金，购房者的定金及首(shǒu)付款由第三方(fāng)公证行或(huò)产权保险(xiǎn)公司的信托账户(hù)监(jiān)管。如果开发商(shāng)倒(dào)闭导致楼(lóu)盘烂尾，购(gòu)房者资金可通过申请仲(zhòng)裁取回，且(qiě)不承担任何责任与损失。而(ér)开发(fā)商在房(fáng)屋建设(shè)过程中的资金全部来(lái)自银行，银(yín)行根据工程进度向开发商提供一定比例的贷款，由(yóu)于开(kāi)发(fā)商挪用资金直接损害银(yín)行利益，银(yín)行有(yǒu)充(chōng)分(fēn)动机监管(guǎn)开发商(shāng)施工进度(dù)。开发商在房屋交付时需取得由政府相关部(bù)门经审(shěn)查后发(fā)放(fàng)的验收凭证，通过验(yàn)收凭证向银行得到购房(fáng)者(zhě)支付(fù)的房款。

　　2.2 德国：可零(líng)首付购房，提供期房烂尾险

　　德(dé)国期房(fáng)可零首付购房，房款按建造(zào)工期进度支(zhī)付，按揭(jiē)按(àn)工(gōng)期(qī)放(fàng)款(kuǎn)后还(hái)贷(dài)，房贷利率采用固定利率，开(kāi)发商或购(gòu)房者(zhě)可购(gòu)买期房烂(làn)尾保险(xiǎn)。

　　预售(shòu)门(mén)槛方(fāng)面，德(dé)国开发商在(zài)项目获批后即可预售房(fáng)屋。签(qiān)署(shǔ)购房合同前(qián)，购房者需支付约(yuē)2000欧的定金并进行预约公证，签(qiān)订合同后定金退还。如由(yóu)于任何原因不能购买，定金按照德国法律全(quán)部(bù)退还(hái)。

　　签署(shǔ)购房合同后，购房(fáng)者需支付(fù)公证费(fèi)和(hé)土地交易税(shuì)，分别为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种(zhǒng)费(fèi)用不包含在购(gòu)房(fáng)款中，属于购房附加费。

　　首付(fù)方(fāng)面(miàn)，德国(guó)没有规(guī)定最(zuì)低(dī)首付比例，可零(líng)首付购房。

　　余款方面(miàn)，德国也采取按工期支付房款的制度，一般分7笔进(jìn)行支付，具(jù燃气热水器是一直开着还是用时开省电，燃气热水器每天晚上需要关吗)体支付节点、比例因项目而异。一般来说，支付(fù)节(jié)点可分为公证(zhèng)后、主体(tǐ)完工、内部水暖电路完工、窗户玻璃完(wán)工、室(shì)内清洁及墙面完工、地板(bǎn)完工(gōng)、全部完工，支(zhī)付比例可(kě)能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭(jiē)方面，购房者可在(zài)支付房款(kuǎn)前申请房贷，房贷(dài)利率采(cǎi)用固定利(lì)率，银行(xíng)按施(shī)工节奏分多次发(fā)放贷款，每笔(bǐ)贷款给予购房者一定使用期限，期限结束后，购房者开始(shǐ)还贷。

　　保(bǎo)险方面(miàn)，德国保(bǎo)险(xiǎn)公司针对期房设(shè)计了两种保险(xiǎn)，保(bǎo)险的功能是当房(fáng)屋出现重大延期或重大(dà)缺(quē)陷时，保险公司保证开发商赔偿(cháng)或修复，开(kāi)发(fā)商破产，由保险公司负责相应赔偿。保险由开发商或(huò)购房(fáng)者购(gòu)买。

　　2.3 英国：10％定金保险保护机(jī)制，55％-80％房款交房(fáng)时支付

　　英(yīng)国预售(shòu)制设有10％定金保险(xiǎn)保护机制，交房(fáng)前付款(kuǎn)比例仅20％-45％，资(zī)金由买卖双方律师严格监管。

　　订(dìng)立合同前，买卖双方均有一名律师，负责沟通期房交易中的房产(chǎn)、资金(jīn)、合(hé)同等(děng)各个(gè)环节(jié)，各环节内容确认无误后签订首付交(jiāo)换合同。

　　定金方(fāng)面，英(yīng)国(guó)设(shè)置了10％定金保险保护机制，当开发商出现财务、经营问题时，购房者(zhě)10％的定金由保险公司赔付，而超出10％的部分较(jiào)难追回。

　　首付方面，首付比例通常为(wèi)10％-25％，首(shǒu)付(fù)需要在(zài)合同签订(dìng)21天内支付。

　　余款支付环节，英国采取按工程进度付款的方式，但是交房前(qián)付款比例(lì)相对较低，一般会在合同签(qiān)订6-24个月分别支付两笔5％-10％的(de)款项，即(jí)交房前付款比例在20％-45％之间，剩(shèng)余款项交房后支付。

　　交付(fù)环(huán)节，英国规定房屋必(bì)须经过(guò)房产公(gōng)证公司的检验验收(shōu)后才能交付(fù)，交付后方(fāng)可按揭(jiē)还贷(dài)。

　　资金监管环节，英国(guó)期房预售资(zī)金监管极为严格，资(zī)金(jīn)也由律师监管，在确认工程进(jìn)度、支付(fù)相关(guān)款(kuǎn)项过程中，由(yóu)买(mǎi)房(fáng)律(lǜ)师将资金转给卖方律师，卖方律师转(zhuǎn)给开发商，即(jí)资金在进(jìn)入开发商账户前经(jīng)过两道关(guān)口，有(yǒu)利(lì)于保障(zhàng)购房者资金安(ān)全。

　　2.4 日(rì)本(běn)：为规范期房交易立法，设(shè)置期(qī)房(fáng)预付款保全措施

　　日本期房(fáng)交易(yì)立(lì)法，定金超(chāo)5％或1000万日元时，开(kāi)发商必(bì)须完成“预售房定金(jīn)保(bǎo)全措施”，交房前付款比(bǐ)例不超房款(kuǎn)的20％，开(kāi)发商违约(yuē)需返还定价并赔偿(cháng)约(yuē)10％房款(kuǎn)，交房(fáng)后按揭还款。

　　立法方面，日本二战结束(shù)后由于房屋供给(gěi)严重失衡，叠加法律空(kōng)白，社会(huì)上“一房二卖”现象普遍(biàn)，为此，日本政府(fǔ)1952年出台《宅地建筑物交易法》，经多(duō)次(cì)修订，目前是(shì)唯一一部规范期房交易的法律(lǜ)。

　　定金保护方面，根(gēn)据日本(běn)《宅地(dì)建物取引业法》，对购房者支付定金超(chāo)过5％或超(chāo)1000万日元(yuán)的部分，法律要求开发商必须完成定金保全措施(shī)才可预售。什(shén)么是(shì)定金保全措施？即买(mǎi)卖双方签订购房(fáng)合同时，开发商向金(jīn)融机构或指定保证机构(gòu)或保(bǎo)险机(jī)构签订定金保证委托(tuō)合同，设置购(gòu)房者定(dìng)金的保证或保险(xiǎn)，并将相应的保证金(jīn)证明书(shū)交付(fù)给购房者。除定(dìng)金外(wài)，其(qí)他预先(xiān)支付(fù)的(de)购房款也(yě)受(shòu)该(gāi)措施保护(hù)。若开发商倒闭(bì)导致期房(fáng)烂尾，购房者可凭保(bǎo)证金证明书(shū)向金融机构或保证机(jī)构(gòu)或保险公司兑付(fù)，同(tóng)时，开发(fā)商需向购房者赔付违约(yuē)金，一般约为(wèi)房价(jià)的10％。

　　房款(kuǎn)支(zhī)付环节(jié)，交房(fáng)前只需支付(fù)最多不(bù)超20％的定金(jīn)，签(qiān)订购房合同后，购房者即可向(xiàng)银行申请贷款，但交房后才开(kāi)始按揭贷款(kuǎn)，除定(dìng)金(jīn)外的(de)剩余房(fáng)款(kuǎn)在交房后开始支付。

　　2.5 新加坡：买方资金(jīn)由银行监管，享1年保修期后(hòu)付尾款

　　新加坡期房购房者违约(yuē)可返还相(xiāng)当于(yú)3.75％房款的(de)订(dìng)金(jīn)，首付比(bǐ)例20％，余款按工程进度支付，所有资(zī)金(jīn)进银行专(zhuān)门(mén)项目资金账户(hù)，交房后满(mǎn)1年保修(xiū)期后(hòu)支付(fù)15％尾款。

　　订金支付环节，新加(jiā)坡开发商有统一(yī)的选购权合同(tóng)以及订(dìng)金(jīn)返还机制，即OTP，签订OTP后需支付5％房(fáng)款(kuǎn)作(zuò)为(wèi)订(dìng)金(jīn)，OTP有效期(qī)14天(tiān)，执(zhí)行OTP则进一步签订(dìng)购买合同，不执(zhí)行OTP则退还3.75％的房(fáng)款。

　　首付比例(lì)方面，签订(dìng)购(gòu)房合(hé)同后，购房者需支付15％的(de)首付及印花税，同时购房者向银行申(shēn)请按揭贷款。

　　余款支付(fù)上，新加(jiā)坡期房同样(yàng)采(cǎi)取(qǔ)按工程进度付款(kuǎn)的(de)方式，《发展商条(tiáo)例》对期房付款流(liú)程(chéng)做了统(tǒng)一详细规定，要求所有开发商遵守，支(zhī)付节点一(yī)般为合同(tóng)签订(dìng)后、地基完工、框架完工(gōng)、管(guǎn)道(dào)门(mén)窗等完工(gōng)等，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行(xíng)按揭贷款也依照(zhào)工程进度(dù)放款，月供在此过程中随着放出贷(dài)款的增加而增(zēng)加，未放款部分无需(xū)月供(gōng)。

　　资金监管(guǎn)方面，购(gòu)房者(zhě)的订金与付款会(huì)存(cún)入银行专(zhuān)门的项目资金账户，账户资金(jīn)提取须与(yǔ)房屋建设有关(guān)。房屋交付后(hòu)，购房者享受1年的房屋(wū)保修期，此后购房者支付15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短(duǎn)期来看，当(dāng)前房地产到了政策出手临界点，重点是保(bǎo)交楼和房企(qǐ)重组(zǔ)。一方面，加(jiā)大对刚需(xū)和改善型需求(qiú)的支(zhī)持力(lì)度，长短(duǎn)兼顾(gù)妥(tuǒ)善应对局部停(tíng)贷现象，重点是保交楼(lóu)保(bǎo)复工保民(mín)生，给予(yǔ)强有力的金融工具(jù)支持。另(lìng)一方面，从现在起，对还(hái)在正常运转(zhuǎn)的房企包括民营企业，加(jiā)大支持力度(dù)，由优(yōu)质房企牵(qiān)头并购(gòu)重组整(zhěng)个行业(yè)，为每(měi)个房企配套(tào)AMC和财团(tuán)，给予金融工具配套。

　　二(èr)，中期来看，应充分(fēn)估计(jì)形势复杂(zá)性和人性复(fù)杂性，兼顾化解停贷、复(fù)工保交楼、重组房企债(zhài)务(wù)、恢复(fù)市场信心以及长效(xiào)机制。长效机制四(sì)大关键是推动(dòng)城市群(qún)战(zhàn)略、人(rén)地(dì)挂钩、金融中性(xìng)稳定(dìng)和(hé)房(fáng)地产税。定金环节，建立开发商违约后定金保护机制(zhì)，如将已支付定金冻结至(zhì)房屋(wū)交(jiāo)付(fù)阶段，保障购(gòu)房者定金安(ān)全。签订合同环节，鼓励保险公司(sī)介入，为房屋重大延(yán)期以(yǐ)及重大缺(quē)陷等情况提供充(chōng)分的保障。余款支付环(huán)节，建立(lì)按工程进度付(fù)款机制或(huò)交房后按揭贷款机制，充分保护购房(fáng)者(zhě)的权益。资(zī)金监管环节，引入独立于开发商、银行的第三方资金监管(guǎn)机构，或由政府相(xiāng)关部(bù)门直接监管，以此防止资金挪用现象。交(jiāo)付环节，建立(lì)商品房保修期制度。保修期内，开(kāi)发商应(yīng)对房屋质量问题(tí)全权(quán)负责、免费(fèi)维修，购房(fáng)者在保修期结束后支付尾款。

　　三，长期来(lái)看，取消(xiāo)商品(pǐn)房预(yù)售制是大势所趋。一方面(miàn)，98年房改时，全(quán)国缺房子，开发(fā)商缺钱，预售制是(shì)权宜之计，现在全国套户比超过1，从大开(kāi)发进入(rù)存量时代，对购房民众(zhòng)不公平(píng)的预售制(zhì)已经过时了，该(gāi)取消了，改(gǎi)为(wèi)现房(fáng)销售。另一(yī)方面(miàn)，取消预(yù)售制，改为现(xiàn)房销售(shòu)，开发(fā)商(shāng)将(jiāng)拼的不(bù)是五(wǔ)花八门、眼花(huā)缭乱、不(bù)知道(dào)能不能兑(duì)现的营销(xiāo)手段，而是所见即所得(dé)的过(guò)硬的产品质(zhì)量和诚信，这才是对购房民(mín)众的最根(gēn)本最实(shí)质的保障(zhàng)，这样(yàng)将极大的提升开发商的建筑质量，实现良(liáng)币驱逐劣币。

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