近(jìn)两年火爆的创新产品公(gōng)募REITs进入密集分红期，近日(rì)7只REITs陆续迎来除息日，公募(mù)REITs整体呈现(xiàn)出高比例(lì)稳定(dìng)分红，15只(zhǐ)公告2022 年可供(gōng)分配金(jīn)额的REITs产品，平均分(fēn)红比(bǐ)例接近99％。

　　多位业内人士对此表示，强(qiáng)制分红机(jī)制是公募REITs主要特征之(zhī)一，稳定分红(hóng)体现出(chū)该类产品长期投资价值，通过观测经营活动现金(jīn)流、可供分配现(xiàn)金等指标，也是(shì)观察(chá)REITs项目底层资产运营情况(kuàng)的(de)“窗口”。他们也提醒普通投资者注意(yì)，与产权类项目相(xiāng)比，特许经(jīng)营REITs项目在经营权到期后不再(zài)产生现金收益，特许部门经理大还是总监大，部门经理大还是总监大些(xǔ)经营权分红目前已包含了利润分配和本金的(de)归还，在选择投资标的时应了解(jiě)资产类型和(hé)分红的特征。

　　15只(zhǐ)公募(mù)REITs产品分红

　　平(píng)均分红(hóng)比例98.89％

　　公募REITs 进(jìn)入密集分红期，近日7只REITs产(chǎn)品（4月17 日-4月21日(rì)）陆续迎来除息日，此外(wài)尚有6只REITs实际分配情(qíng)况尚(shàng)未公(gōng)布。整(zhěng)体来看，公募REITs呈现出了高比例的稳定分(fēn)红，15只公告2022 年可供(gōng)分配金额的公募(mù)REITs产品(pǐn)中(zhōng)，2022年全年分配金额占(zhàn)可供(gōng)分配(pèi)金额比例平均为98.89％，且绝(jué)大(dà)部分分(fēn)配比例在96％以上。

　　部门经理大还是总监大，部门经理大还是总监大些 title="8209108421682172698000">

　　中金基金相关负责人(rén)对此表(biǎo)示，投资公募(mù)REITs的主要收益来源(yuán)为持有期分红收益，以及基(jī)金份(fèn)额交易价(jià)格的(de)变化。基金(jīn)份额二级市(shì)场价格受到公募REITs资产运营情况及市场因素的综合(hé)影响，较(jiào)易引起波动(dòng)。与此相(xiāng)比，基金分红预期则(zé)更有规律(lǜ)可循。公募REITs的分红主(zhǔ)要(yào)来自基础设施(shī)资产的经营现金(jīn)流，投资人通过基金募集(jí)材料和(hé)信息披露文件，结合(hé)行业及市场情况，可(kě)以(yǐ)分析基础设(shè)施项目(mù)的经营业绩，作为进行投(tóu)资决策的重要参考。

　　“相对于基金份额二(èr)级市场(chǎng)价格变(biàn)化导(dǎo)致的浮盈(yíng)或浮亏(kuī)，分红作(zuò)为基金份额(é)持有(yǒu)人实际获得的现金收益，对(duì)于(yú)长期投(tóu)资(zī)者更具参考价值。”中金基金相关负责人(rén)称。

　　平安基金REITs 投资中心运营高级副总(zǒng)监(jiān)李华平也表示，根据(jù)《公开募集(jí)基(jī)础设施证券投资(zī)基金指引（试行）》及相关法规要(yào)求，基础设施基金(jīn)应当将90％以上合并(bìng)后基金年(nián)度可分配金额以(yǐ)现金(jīn)形式分(fēn)配给投资者，强制分红机制是公募REITs的主要特征之一(yī)，稳定的分红机制体现(xiàn)出REITs产品长期(qī)投资价值。

　　中航(háng)基金也(yě)认为，从(cóng)投资角度来看，基础设(shè)施公募REITs同时具备“股(gǔ)性”和“债(zhài)性”双重特点。二级市场价格(gé)反映这类产品(pǐn)“股性”的一(yī)面，分红体现了(le)这类产(chǎn)品的“债性(xìng)”特点。公募REITs有强制分红要求，分(fēn)红类似于债券派息，但不等同于(yú)债券的固(gù)定利息回报，而是由可供分配现金(jīn)决定。

　　从机构(gòu)投资(zī)者的角度来看，一方(fāng)面是(shì)公募REITs丰富(fù)了(le)机构投资者的(de)投资品类，为(wèi)资(zī)产(chǎn)配置多(duō)元化提供抓手，具(jù)有较强的配(pèi)置价值(zhí)。另一方面，公募(mù)REITs的分红能够帮助机构(gòu)投资(zī)者稳(wěn)定(dìng)收益。机构(gòu)投(tóu)资者公(gōng)募REITs能够通过分(fēn)红获取(qǔ)相对于投资债券(quàn)相对高的收益性，在有(yǒu)效控制(zhì)风(fēng)险的前提下，增厚资(zī)产(chǎn)包收益，起到投(tóu)资(zī)“压舱石”的作用。

　　分红(hóng)除了投资(zī)收益“落袋(dài)为安”外，市(shì)场(chǎng)对于未(wèi)来分红水(shuǐ)平的预期，也是(shì)影响REITs基金二级市(shì)场价格走(zǒu)势的关键(jiàn)因素之一。

　　从近期公募REITs的二级市场表现看，截至(zhì)4月21日，今(jīn)年(nián)以来(lái)中证REITs（收盘(pán)）指数收(shōu)于975.99 点，年(nián)内下跌7.44％，未(wèi)跑赢(yíng)主要股(gǔ)票和债券宽基指数。

　　“截至2023年3月(yuè)31日，有20只公募REITs发(fā)布了2022年年报，部分(fēn)产品受宏(hóng)观经济的影响，可分配金额(é)完成率不达预期，一定(dìng)程(chéng)度上影响(xiǎng)了公募REITs二级市场(chǎng)的价格。”李华平称，公(gōng)募REITs二级(jí)市场的价格波动受多重因素的影响，投资(zī)收(shōu)益是影响(xiǎng)REITs二级市场价(jià)格(gé)的主要(yào)因素之一，而稳定(dìng)的分红有利于吸引投资者(zhě)参与(yǔ)公募REITs二级市场的投(tóu)资。

　　中(zhōng)金基金相关负责(zé)人也(yě)表(biǎo)示(shì)，近(jìn)期经济预期恢(huī)复，一方面(miàn)市(shì)场热点(diǎn)呈现向股票和债券回归的过程(chéng)；另一方面(miàn)，基础设施(shī)项目的经营业绩相对经济活力的(de)改(gǎi)善有一(yī)定的滞后性。

　　此外，公募REITs在分红除权日，将(jiāng部门经理大还是总监大，部门经理大还是总监大些)对基(jī)金份额的开盘指导价做(zuò)调(diào)减处理，调减金(jīn)额根据(jù)单位基金份额(é)的分红金额进行计算。除(chú)权操作是对分红前后基(jī)金份(fèn)额净值变(biàn)化的修正，使投资人(rén)在基(jī)金分红(hóng)前后均可以获得(dé)公平的投(tóu)资机会。

　　“分红可增强投(tóu)资者长期投资(zī)的(de)信心，同时需结合持(chí)有产(chǎn)品的特性，关注二级市场扰动对整体收益的影响程度。”中航(háng)基(jī)金(jīn)相关人士(shì)也称。

　　特许经营权(quán)分红包括利润分(fēn)配和本金归还

　　普(pǔ)通投资者应了(le)解底(dǐ)层(céng)资产情况(kuàng)

　　多位业内人士还提醒，与现有(yǒu)公募基金分红前提(tí)是(shì)本金之(zhī)上(shàng)的(de)增值部分不同(tóng)，特(tè)许经营权REITs基金(jīn)运作期间的(de)“分红”界定为“分派”更为准确，分派(pài)的(de)是(shì)本(běn)金与增值两个部分，两个部分之间的比例是(shì)变(biàn)动的，与现有公募基(jī)金分红(hóng)差异很大，大(dà)多数普通投资者可能(néng)把(bǎ)“分(fēn)派”金(jīn)额误认为是(shì)持续分红。一旦30年(nián)、40年、50年、60年等合同年限到期(qī)后基金价值面(miàn)临极大不确定性，这是该类投资者(zhě)应该注(zhù)意的情况。

　　李华平表(biǎo)示(shì)，目前公募(mù)REITs主要有(yǒu)特许经营权类和产权类(lèi)两大资产类型，持有产权类产品的收益主要(yào)包括每(měi)年的现金(jīn)分红及资产增值的收益，而持(chí)有特许经营(yíng)类产品(pǐn)的收益主要(yào)来自项(xiàng)目(mù)每(měi)年的现(xiàn)金分(fēn)红。其中，特许经营权类(lèi)资(zī)产的分(fēn)红(hóng)包括了利润分配和本金的归还(hái)，两者的比率也是变动的，对特许(xǔ)经营权类资产的公募(mù)REITs可以内部(bù)收益率（IRR）来衡量投(tóu)资收益。普通投资者在选择(zé)投资标的时，应了解公募REITs底层资产的类型。

　　中航基金也表示，从细分来看(kàn)，各类公募REITs分红因底(dǐ)层资产属(shǔ)性(xìng)不(bù)同而形成区别(bié)。特(tè)许(xǔ)经营(yíng)权类的(de)公募(mù)REITs产品(pǐn)因(yīn)其分红相当于包含(hán)“本金+收益”，分红相对较(jiào)多，债性偏强。而产(chǎn)权类(lèi)的公募REITs分红主要为(wèi)“收(shōu)益(yì)”，更(gèng)看重底层资(zī)产的价值(zhí)增(zēng)值，所以相对(duì)股性偏(piān)强。普通投资者在(zài)选择(zé)公(gōng)募REIT时，需要考虑底层资产属性，对所(suǒ)选择产品的二级市(shì)场价格(gé)和(hé)分(fēn)红(hóng)有合理预期。

　　中金基金(jīn)相关负(fù)责人(rén)也认为，与(yǔ)产权类项目相比，特许经营项(xiàng)目在经营权到期后不再能产生现金(jīn)收益，因此将可供分配(pèi)金(jīn)额(é)的分配理解为(wèi)“分派”比“分红”更加准确。基于这个特点，剩余经营期(qī)限较短(duǎn)的(de)特许经(jīng)营项目，通常具备(bèi)更高的(de)分派率水平。对于剩余(yú)期限较长的特许经营权项目，即使分派率相对较低，也有足够年限(xiàn)收回本金(jīn)并(bìng)取得收益。

　　中金基(jī)金该(gāi)负责人提醒投资者注(zhù)意，特许经营权项(xiàng)目的分(fēn)派金(jīn)额包(bāo)含了投资本金，在不进行扩募的情况下(xià)，基金份(fèn)额单(dān)价随着分派进度逐(zhú)年下降是正常(cháng)现象，投资特许经营权(quán)REITs的收益来自项目剩余(yú)期限(xiàn)产生的现金流。

　　“与(yǔ)特(tè)许经营项目相比(bǐ)，产(chǎn)权类项目的土地或建(jiàn)筑(zhù)的剩余使用(yòng)年(nián)限一(yī)般(bān)较(jiào)长，再加上到期(qī)后通过对建筑的更新改造或补缴土地出让金等追加(jiā)投资，有机会进一步延长经营期限。这(zhè)种类似永(yǒng)续经营(yíng)的假设反映在(zài)基础(chǔ)资产的估(gū)值上，使(shǐ)产权类(lèi)REITs具备更显著的资(zī)产(chǎn)投资属性。”该负责人(rén)称。

　　观测内部收益率等指标

　　评估项目底层资(zī)产运营(yíng)情况(kuàng)

　　在基金分红的时点，多位业内人士还表示，在产品分红期，投资者可以观测经营活(huó)动现金流(liú)、可供(gōng)分配现金、内部收益(yì)率等指标，来观察(chá)和评估项目底层资产的运营情况。

　　中航基金表示，年报指标中，跟现(xiàn)金相关的指标有(yǒu)两个：一是年报中披(pī)露的经营(yíng)活动现金流，二是(shì)可供(gōng)分配现金，二者存(cún)在本质性区别。经营活(huó)动(dòng)产(chǎn)生(shēng)的现金净流量是(shì)指企业经营、筹资、投资产生(shēng)的现金流，基于(yú)企业本身经营(yíng)活动产(chǎn)生；可供分(fēn)配的现金实(shí)质上(shàng)是从EBITDA出发，对非现金影响利润表的项目进行(xíng)调(diào)整，加期初(chū)现金，最终得到(dào)的账面现(xiàn)金。

　　李华平(píng)也表示，公募REITs作为资(zī)产配置新选(xuǎn)择(zé)，投资价(jià)值体现(xiàn)在(zài)相对股(gǔ)债(zhài)市场独立(lì)的资产配置功(gōng)能(néng)，比较适合长期(qī)持有。建议投资者对经营(yíng)权类(lèi)的资产可以更多关注内部收益率的高低，对产权类的资产(chǎn)更多关注分派率高低。因为公募REITs可分配收益主要来自底层资产的经营净现金流，所(suǒ)以(yǐ)底层资产(chǎn)运营情况(kuàng)直接影响投资回报，投资者可综合考虑(lǜ)原(yuán)始权益人综合实力、运(yùn)营管理机构实(shí)力、公募(mù)基(jī)金管理人实力等多(duō)重因素(sù)来选择投资标的。

　　中信证(zhèng)券(quàn)研报也显示，公募REITs进入(rù)密集分红期(qī)，由(yóu)于分红交(jiāo)易带(dài)来的短期(qī)博弈(yì)机会仍(réng)在(zài)，叠加(jiā)此前市场接(jiē)连回调，建议投(tóu)资者关(guān)注有基(jī)本面支撑、填权效(xiào)应相对明显(xiǎn)、同时(shí)分红规模(mó)较为可观(guān)的个券(quàn)。

　　“公募REITs的招募说(shuō)明书均会(huì)载明REITs在发行首年及次年的可供分配金(jīn)额预测(cè)。投(tóu)资者可以(yǐ)将REITs的实际分红(hóng)金额与募集(jí)材料中披露(lù)预测(cè)进行比较(jiào)分析(xī)，结合经济及(jí)市场的(de)实际环(huán)境(jìng)，对基础设施项目的运营(yíng)业(yè)绩及(jí)REITs的管理能力进行判断。”中金(jīn)基金上(shàng)述负责人也称。

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