OPPO宣布关停旗下芯(xīn)片子公司哲库科技，引发了公募REITs扩募(mù)风波，如今，二级市(shì)场的(de)影响仍未停歇。

　　Wind数据显示，5月15日，华安张江(jiāng)光大园REIT开(kāi)盘继续延续此前几日(rì)的下跌(diē)走势，午后(hòu)跌(diē)幅(fú)一度扩大，尾盘有所拉升，全天收(shōu)跌(diē)6.22％，最近3个交(jiāo)易日跌幅(fú)超(chāo)过9.69％。

　　此前，华安张江光大(dà)园REIT曾发布公告，紧急回应称(chēng)，哲库科技是其扩(kuò)募拟新购(gòu)入基础(chǔ)设施资产张润大(dà)厦的重要承租(zū)方之一，目(mù)前未收到哲库(kù)科技(jì)及OPPO方(fāng)面关于(yú)停(tíng)止执行已签租赁协议的通知(zhī)。同时，在公(gōng)告中，华安张江光大园REIT进一步表示(shì)，原始权益(yì)人将(jiāng)继(jì)续密切关注哲库科技后续情况，积极(jí)做好相关应对。

　　此(cǐ)外，张江REIT拟扩募购入项目的原始权(quán)益人相关负责人(rén)也表示，近(jìn)期已(yǐ)同步启动了应急预(yù)案，排(pái)摸(mō)储备租户，积极应对哲库提前(qián)退租(zū)的可能事项。由于张润(rùn)大厦是全国(guó)首批REITs申报扩募项目，公司(sī)领导高度重视，浦东新(xīn)区国资委也高度关注。

　　多位(wèi)业内人士表(biǎo)示(shì)，华安张江光大园REIT近期市场波动较大(dà)，但其实不(bù)动(dòng)产公募REITs项(xiàng)目短期出(chū)租(zū)率下跌并不(bù)会(huì)从(cóng)根本(běn)上影响其内外价值(zhí)，投资(zī)者应理性看待。

　　张江光大园REIT

　　二(èr)级市(shì)场(chǎng)价(jià)格继续波动

　　本周，OPPO关(guān)停旗下(xià)芯片子公司哲库科技的(de)事件(jiàn)继续扰动公募REITs市(shì)场。

　　Wind数据显(xiǎn)示，5月(yuè)15日(rì)，华(huá)安张江光大园REIT以3.726元的价格小幅低开，此后(hòu)二级市(shì)场价格开始震荡走低，午盘收(shōu)跌6.17％。午后，华安张江光大园REIT跌(diē)幅(fú)一度扩大到8.30％，随后价格(gé)有所回(huí)升，最终报收3.512元，全天跌幅6.22％。

　　受近期(qī)不利消息影响，华(huá)安(ān)张(zhāng)江光大园REIT最近几(jǐ)个(gè)交易日二级市场价格表现欠佳，5月11日以来(lái)，3个交易(yì)日(rì)跌幅达到9.69％，今年以来跌幅(fú)7.76％。不(bù)过，自2021年6月21日上市(shì)以来(lái)，华安张江(jiāng)光大园REIT累计涨幅(fú)超过24％，在全市场公募REITs中位居前列。

　　从5月15日(rì)公募(mù)REITs市(shì)场整(zhěng)体表(biǎo)现(xiàn)上看(kàn)，目前上市的8只产业园区(qū)基础设(shè)施REITs中，仅博时招商蛇口产业园REIT微幅上涨，其余7只(zhǐ)均有不(bù)同程度下跌，8只产业园区基(jī)础设施REITs5月(yuè)15日平均跌幅(fú)1.38％。今(jīn)年以来平均跌幅5.17％。

　　“此前，张江(jiāng)REIT一季报(bào)中已经披(pī)露(lù)张江光大园项目出租(zū)率有所下降(jiàng)，如今(jīn)拟扩募的项目又(yòu)遭遇(yù)突(tū)发(fā)事件，因此(cǐ)导(dǎo)致二(èr)级市(shì)场价格(gé)出现波动(dòng)。”一位(wèi)业内人(rén)士分析(xī)称(chēng)。

　　不过，在上述(shù)人士看来(lái)，尽管出于风险规避的(de)原(yuán)因(yīn)，最近几个交易日(rì)场(chǎng)内资(zī)金有所流出，但是，不动产公募(mù)REITs项目短期(qī)出租率下跌并不(bù)会从根(gēn)本上影响其(qí)内外价(jià)值。

　　他也同(tóng)时表(biǎo)示，目前随着二(èr)级市场(chǎng)价格下(xià)跌，风险也得(dé)到一定释放，但是价(jià)格(gé)涨跌会受到基本面、情绪面(miàn)等(děng)多重因(yīn)素(sù)影响，不好判断价格是(shì)不(bù)是已经(jīng)完全触(chù)底。

　　此(cǐ)外，还(hái)有(yǒu)一位业(yè)内人(rén)士表示，今年整(zhěng)体(tǐ)REITs市(shì)场(chǎng)表现低迷，不少产品年内二级(jí)市(shì)场跌(diē)幅较大，其实有些隐含收益率高的产品具备一定的投资价(jià)值，很(hěn)适合稳(wěn)健类投(tóu)资者。此外，伴随(suí)着(zhe)经济复苏的步伐，产业园区、物流类等REITs产(chǎn)品具(jù)备一定的投资价(jià)值。

　　先锋瑞驰(chí)私募基金执行(xíng)董事高如星对此表示，若张江园区最终能顺利解决招(zhāo)商，平稳过度对经营现(xiàn)金(jīn)流没有造成大的影响，“事(shì)件(jiàn)性利(lì)空下调至得这么急、这么(me)深，加上前期(qī)本身园(yuán)区类资产就回(huí)调不少了，这就是黄金(jīn)坑。”不(bù)过(guò)，他(tā)也强调，最终还是落到租(zū)金(jīn)收入受(shòu)不(bù)受影响(xiǎng)，影响(xiǎng)多大，估计(jì)园区会最终解决。

　　张江REIT紧(jǐn)急回应

　　扩募路(lù)上再迎接考验(yàn)

　　5月(yuè)12日，OPPO宣布关(guān)停旗(qí)下(xià)芯片子公(gōng)司哲(zhé)库(kù)科技。随后5月12日(rì)晚，华安张江(jiāng)光大园REIT发布公告，紧急回应称，哲库科技是(shì)其扩募拟新(xīn)购入基础设施资产张润大厦的重要承租方之一(yī)，目(mù)前未收到(dào)哲库科(kē)技及(jí)OPPO方面关于停止执行(xíng)已签租赁协议的通(tōng)知(zhī)。同时，在公告中，华安张江光(guāng)大园REIT进一步表示(shì)，原始(shǐ)权益人将继续(xù)密切(qiè)关注哲库科(kē)技后(hòu)续情况，积(jī)极做好(hǎo)相关应对(duì)。

　　此(cǐ)前(qián)，张(zhāng)江REIT因其一(yī)季报中披露的张(zhāng)江光大园项目出租(zū)率下降事项，一度二级市场价格出现回落(luò)。在随后召开的业绩说明会中管理人就(jiù)相关(guān)事项进行了解(jiě)释说(shuō)明(míng)，市场信(xìn)心得到了(le)一定提振，二级市场价(jià蟑螂在床上爬了还能睡吗，蟑螂在床上爬了还能睡吗)格(gé)表(biǎo)现(xiàn)也趋于平稳。据了解(jiě)，张江 REIT在5月11日(rì)召开的线上和线下的(de)扩(kuò)募说(shuō)明会上(shàng)，运(yùn)营团队(duì)表示(shì)了对张江光大(dà)园项目的信(xìn)心，预计签署意向书和合同(tóng)谈判中的(de)储(chǔ)备租户正常转化后，项目出租(zū)率将得(dé)到回升。没(méi)想到仅过了不到三周的时间，张江(jiāng)REIT的扩募之(zhī)路又(yòu)迎(yíng)来了新的考验。

　　因(yīn)张(zhāng)江REIT的上述公告(gào蟑螂在床上爬了还能睡吗，蟑螂在床上爬了还能睡吗)引(yǐn)起(qǐ)了(le)市场各方的广泛关(guān)注，张(zhāng)江REIT拟扩募购(gòu)入(rù)项(xiàng)目(mù)的原始(shǐ)权益(yì)人(rén)相关负(fù)责(zé)人坦言，事发突然确实(shí)始料未(wèi)及(jí)，在(zài)获悉OPPO关停哲(zhé)库(kù)科技消息的第一时间(jiān)即奔赴(fù)现场进(jìn)行了沟通和核(hé)实工(gōng)作，并同步启动了(le)应急预案，排摸(mō)储备租户，积(jī)极应对哲库(kù)提(tí)前(qián)退(tuì)租的可能(néng)事项。由于张润(rùn)大厦是全(quán)国首批REITs申(shēn)报扩募项目，公(gōng)司领导高度(dù)重视，据悉新区国(guó)资(zī)委也(yě)高度关注(zhù)。

　　当(dāng)谈及储备租户情况，相关负(fù)责人(rén)介(jiè)绍说，目前储(chǔ)备租户(hù)还是比较丰富的，覆盖了(le)芯片测试(shì)、人工智(zhì)能、航天(tiān)产业、信息技术等(děng)产业客户，租(zū)赁意向(xiàng)面积超过了2万方。从(cóng)意向储(chǔ)备(bèi)转化为实际租户需要一些时间。

　　“我(wǒ)们(men)正在着手(shǒu)通过签(qiān)署(shǔ)租(zū)赁意向书来(lái)尽快锁(suǒ)定一些重要租(zū)户。虽然收了(le)三个(gè)月履约保证金给了我们一(yī)些空间，但(dàn)本着对(duì)首(shǒu)批扩募、对市场负责的(de)态度，我们(men)肯定(dìng)要(yào)全力与时间(jiān)赛跑，把这些面积(jī)在短期内完成去化。”相(xiāng)关负责人(rén)说道。

　　张江REIT已持(chí)有的(d蟑螂在床上爬了还能睡吗，蟑螂在床上爬了还能睡吗e)同(tóng)区(qū)域的张江光大(dà)园项目一(yī)季度末(mò)也有(yǒu)将近30％的空置率，原始(shǐ)权益人(rén)有那么多(duō)储备租户，之前(qián)的空置率为(wèi)何(hé)未能得到解决(jué)。

　　对此相关负(fù)责(zé)人(rén)解释(shì)，张江光大园一(yī)直以来都坚持以市场化(huà)运营(yíng)为导向，历史(shǐ)运(yùn)营表现稳定，租户的调(diào)租和换租都属(shǔ)于正常情况，而(ér)这次项目(mù)的大租(zū)户退(tuì)租(zū)正好发生在市场活(huó)跃度的(de)短期低点(diǎn)，目前(qián)市场情况已有(yǒu)所好转。在(zài)看到出租率下滑情况没有得到及时修复后(hòu)，张江这边也作了一定的资源调配和(hé)倾(qīng)斜，引入了一些储备租户(hù)。

　　另外，张润大厦和张江(jiāng)光大(dà)园项目在给租户的分隔空(kōng)间、交付标(biāo)准(zhǔn)、租金(jīn)水平等方面也有一些差异化，张润(rùn)大厦多是两千多平(píng)的大平层，楼的(de)成新(xīn)度高一些，单价也(yě)贵(guì)一些，张江光大园(yuán)单层以(yǐ)一千平(píng)的面积为主，还有(yǒu)一些独栋形态的物(wù)业。租户(hù)自(zì)身(shēn)也会有诉求，也(yě)会根据自身需(xū)求和预算(suàn)挑选(xuǎn)区(qū)域内(nèi)的不同物(wù)业。

　　“如果扩募完(wán)成以后，新老资产的管理(lǐ)人都(dōu)变成了一家(jiā)，后续(xù)我们在(zài)资(zī)源共享和(hé)联合营销方面能(néng)更(gèng)加充(chōng)分(fēn)发挥协(xié)同效应，相信可以做得更好。”上述负责人补充说道。

　　最后谈(tán)及对于(yú)张(zhāng)江REIT的(de)定(dìng)位和展望，相关负责人表示，张(zhāng)江集团和张江高(gāo)科目前在管(guǎn)资产(chǎn)约五百万(wàn)方(fāng)，还有一(yī)些其他在开发的(de)储备(bèi)项(xiàng)目，这些都将成为张江REIT实现打造张江园区(qū)产业(yè)空间资产上市(shì)平(píng)台目标的坚实(shí)后盾(dùn)和储备资(zī)源。“我们非常重视张江(jiāng)REIT这个资本平(píng)台和它未来的发展。”相(xiāng)关负责(zé)人表示，“这次(cì)扩募是(shì)我们实现(xiàn)基金扩容的第一步，也(yě)是至(zhì)关重(zhòng)要的一步，眼下我们可(kě)能面临了一些突发情况需要(yào)解决，但是这和(hé)我们在张江科学城这(zhè)三十年建设发展过程中(zhōng)所经历的(de)相比，只能算(suàn)是一个(gè)非常小的插曲。我们有信(xìn)心排除万难，尽一切(qiè)可能化解当前突发事件的(de)所有(yǒu)负面(miàn)影响，维持预期和市场(chǎng)的信心。”

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