2022年激(jī)进扩张房企

　　需警惕其(qí)重蹈覆辙(zhé)

　　不难看(kàn)出，即便是有着较(jiào)稳健特(tè)色的国央企房企，其(qí)财务指标称(chēng)得上(shàng)完全(quán)健(jiàn)康的仍是(shì)少(shǎo)数(shù)。而更(gèng)加值(zhí)得注意(yì)的(de)是(shì)，在2022年，不少(shǎo)国企(qǐ)，甚至地方国企开(kāi)始大举(jǔ)扩张。而这无疑(yí)又(yòu)进一步考(kǎo)验着国(guó)央企(qǐ)的资金链情况。

　　对(duì)房(fáng)企而言(yán)，扩张(zhāng)速(sù)度的(de)张弛有(yǒu)度尤为重要，节奏把握准确，有助于房企储(chǔ)备优(yōu)质(zhì)“弹药(yào)”；但(dàn)过于乐观的预判未来市场，以及过(guò)于(yú)激进的(de)扩张拿地节奏(zòu)也有可能让房企重蹈此前的高杠杆覆辙。

　　陈昊扬以(yǐ)其配置的(de)一(yī)家(jiā)房企(qǐ)进行举例，它从(cóng)2018年开始到2021年，连续4年的(de)净(jìng)借贷比(bǐ)例都维持在33％左右(yòu)，完全没有(yǒu)增加杠杆比例(lì)。而到(dào)2022年，这家(jiā)房企明(míng)显感(gǎn)觉到(dào)机会来了，其开始在(zài)一线城市(shì)进行大举拿地，净(jìng)负债率(lǜ)也由此前的33％左右水准提高到45％左(zuǒ)右，涨了接(jiē)近三(sān)分(fēn)之一。与此(cǐ)同时，该房企新(xīn)购入地块(kuài)也实现了(le)快速的开盘利用(yòng)率，预(yù)计今年会(huì)有更多的楼盘入(rù)市。像这类(lèi)企业(yè)就符合(hé)“最后(hòu)的赢家”的特(tè)点。一方面，在于它本(běn)身(shēn)储备(bèi)了很多(duō)弹药，去年拿(ná)地超1000亿元，且(qiě)其(qí)中一半在一线城市，另(lìng)外一半也主(zhǔ)要集(jí)中在(zài)强二线和二线(xiàn)城市(shì)；另一(yī)方面，它的扩(kuò)张是(shì)有(yǒu)节制地扩张。

　　陈昊扬(yáng)同样提醒道，与之(zhī)相(xiāng)反(fǎn)，有些房企的扩张(zhāng)速度让人感(gǎn)觉(jué)又回到(dào)了2016年、2017年(nián)，或者说看到了2016年～2020年(nián)期间扩张的(de)民营企业的影(yǐng)子。虽然说，见到机会时要出(chū)手，但出手的章(zhāng)法仍要小心，如(rú)果负债率扩(kuò)张得太快，但未来(lái)的两年市场没(méi)有想象得(dé)那(nà)么(me)好，可能会重蹈覆辙。

　　那么如何来(lái)衡量一家房企的扩(kuò)张(zhāng)速度是(shì)否激进(jìn)？陈昊(hào)扬向《红(hóng)周刊(kān)》表示，主要(yào)还是看房企(qǐ)的净(jìng)负(fù)债率(lǜ)水平，在我看来，这个比例如果超过60％，就(jiù)是扩(kuò)张得过于快速了。

　　不难(nán)看出，这一(yī)标准要比“三道红线”对房企(qǐ)的净负债率(lǜ)要求不得(dé)高于100％要(yào)更(gèng)加(jiā)严格(gé)。陈昊扬解释，当前房地(dì)产(chǎn)行业的(de)复苏(sū)速(sù)度(dù)并(bìng)没有那(nà)么快，所以要规避公司净负债率提高(gāo)到一(yī)个比较危险的水平。

　　《红周刊》对在2022年拿地(dì)较积(jī)极的房企梳理发(fā)现，中交(jiāo)地(dì)产、中国金(jīn)茂、华发股份、越秀(xiù)地产、绿城中国、保利发(fā)展等房企2022年净负债率都在60％之(zhī)上(shàng)。其中，中(zhōng)交(jiāo)地产净(jìng)负债率持续居(jū)高(gāo)不(bù)下(xià)，在2020年(nián)至(zhì)2022年期间(jiān)，依次(cì)为317.70％、284.61％、280.23％。

　　与之形(xíng)成(chéng)鲜明对比的是，华润置地、中国(guó)海外发展、万科A、滨江集(jí)团(tuán)、招商蛇口(kǒu)、龙湖集(jí)团(tuán)等房企在践行较积极的拿地(dì)策(cè)略的同(tóng)时，也较好地(dì)控(kòng)制了公司(sī)的扩张速度与净负债(zhài)率水平（见附表）。

　　滨江集团(tuán)等(děng)个(gè)别(bié)民营房企

　　或具备(bèi)“最(zuì)后赢家”的(de)黑(hēi)马特质

　　陈昊扬指出，实际上，他们是以同一筛选标准来看国央(yāng)企与民营房(fáng)企，但在各维度(dù)的实际表现(xiàn)上，国央企确实会更(gèng)胜一筹。如国央企(qǐ)的融资成本更低(dī)，融资渠道也更顺畅，能够做到想融就融，这(zhè)样，国(guó)央(yāng)企自然而然就具(jù)有天(tiān)然优势。

　　虽然对比民营(yíng)房企(qǐ)，机(jī)构更加看(kàn)好国央企(qǐ)，但(dàn)这也并不意味着，民(mín)营企业中就没有“黑(hēi)马(mǎ)”的存在(zài)。

　　据《红周(zhōu)刊》梳理发现，仍有少数民营房企同样受到机(jī)构的青睐。比如(rú)，根据(jù)2023年一季报，滨江集(jí)团的(de)十(shí)大流通股(gǔ)东中新(xīn)进了“中国工(gōng)商银行股份有限(xiàn)公(gōng)司－景顺长城中国回报灵活配置(zhì)混合型(xíng)证券投(tóu)资基金”“全国社保基金一一六组合”等。

　　除此(cǐ)之外，自2021年开始，百亿私募(mù)珠海阿巴马资产管理有(yǒ美白精华一次用多少量，美白精华一次用多少量377u)限公司就长期持有(yǒu)滨江集团。根据(jù)一季报(bào)，该(gāi)资产公司的几只产(chǎn)品合计持有滨(bīn)江集团9543万股，约(yuē)占流通A股的3.56％。

　　滨(bīn)江集团的受(shòu)青睐(lài)，和其自身的基本面表现存在一定关系。2020年以来(lái)的(de)近三(sān)年时间，房地产市(shì)场整体在走“下坡路”，但作(zuò)为(wèi)杭州(zhōu)本土房(fáng)企的滨江集(jí)团(tuán)仍是表(biǎo)现出较强的韧劲，2020年以来，滨江集团在业绩表现、销(xiāo)售规模(mó)、新增土储、股价(jià)表现等多维度(dù)都(dōu)表现(xiàn)了(le)较强的增(zēng)长势头。

　　业绩(jì)方面，2020年～2022年(nián)期间，滨江集(jí)团扣(kòu)非(fēi)归(guī)母净利(lì)润依(yī)次为21.27亿元、29.87亿(yì)元、37.22亿元；依次(cì)实现同比增长(zhǎng)32.74％、40.40％、24.60％。而根(gēn)据近期发布的2023年一(yī)季报，今年(nián)一季(jì)度，滨江集团更是实现了扣非归母净(jìng)利(lì)润5.41亿(yì)元，同(tóng)比增(zēng)长(zhǎng)134.07％。

　　在房地产(chǎn)“青铜时代(dài)”仍(réng)能(néng)保持自身(shēn)业绩(jì)的持(chí)续增(zēng)长，和(hé)滨江(jiāng)集团扎(zhā)根杭州的战略布局关系密切。根据2022年年报(bào)，滨(bīn)江(jiāng)集团有近(jìn)七成营收来自杭州地区，而(ér)在(zài)2021年，杭州地区的营收比(bǐ)重只占到近六成。近(jìn)三年(nián)持(chí)续稳(wěn)居杭州房(fáng)企销售排名第(dì)一。

　　与此同时，滨(bīn)江集团在杭州的(de)土储补充同(tóng)样较为积极，根(gēn)据(jù)诸(zhū)葛找房、住在杭州(zhōu)网数据显示，2020年(nián)、2021年、2022年在杭拿地(dì)金额(é)依(yī)次为404.6亿元、237.1亿(yì)元(yuán)、479.4亿元，同样持(chí)续稳居(jū)杭州的(de)本土(tǔ)第一。

　　而滨(bīn)江集团在杭州的较突出表现(xiàn)，也(yě)让滨江集团的(de)房(fáng)企排名迅速提升。到2023年，滨(bīn)江集团(tuán)的房企排名已冲进前十，根据中指(zhǐ)数据(jù)，2023年前4月，滨江集(jí)团实现销售额(é)607.3亿元，位列(liè)房企第九位。

　　值得注意的(de)是，2020年(nián)至今(jīn)，滨(bīn)江(jiāng)集团股价翻了超一倍(bèi)以上，而近期，滨江集团(tuán)更(gèng)是迎来多家机构的集中调研。滨(bīn)江(jiāng)集团(tuán)发布公告(gào)表示，公司(sī)于5月10日接受了信达(dá)证券、金(jīn)鹰基金、建信养老、新华养老等(děng)18家(jiā)机构(gòu)调研。

　　产业链布局重点移(yí)至存(cún)量赛道

　　机构在下游家纺、家居(jū)、物业觅α

　　实际上房地(dì)产开发只(zhǐ)是房地产产业(yè)链上(shàng)的中游环节，其上(shàng)游主要为(wèi)钢(gāng)铁、水(shuǐ)泥、建材、玻纤等材料供应商，而下游应用行业主要包括(kuò)中介服务、家用电器(qì)、物业(yè)管理、家居(jū)用品。综合《红(hóng)周刊》的采(cǎi)访，房地产开发环节与上(shàng)游材(cái)料(liào)端息息(xī)相关，新盘开工不足导致上游不被看好，机构(gòu)寻觅个股阿尔(ěr)法的思路渐渐移(yí)至下游。“中国房地(dì)产行业在(zài)进(jìn)入存量房时代，所以对地产(chǎn)产(chǎn)业(yè)链(liàn)，尤其是偏消费(fèi)属性的家装家居领域，我们相对看好，因为居民保(bǎo)有的住房规模越来越大，随(suí)着时间的增加，内装更新的需(xū)求也会越(yuè)来越多。美(měi)国过去的数据充分(fēn)说明(míng)了这一点，在(zài)新房销售见顶(dǐng)之后(hòu)，家具消费的(de)增长却一直都(dōu)很好(hǎo)。对于地产产业链，我们相对看(kàn)好和(hé)内(nèi)装相关的行(xíng)业(yè)，例如(rú)消费(fèi)建材、家居装饰等。”万家基金人士表示。

　　而(ér)根据(jù)《红周刊》对下游细(xì)分中相(xiāng)关赛道龙头年内(nèi)表现的统计(jì)，目(mù)前(qián)暂居前两位的都(dōu)是来自家纺赛(sài)道的(de)公司，它们分别是富安娜和水星家纺，特别是前者在月(yuè)线连(lián)收七根阳线(xiàn)的基(jī)础上(shàng)，年内迄(qì)今涨幅已经逼近30％。

　　以前(qián)者(zhě)为例，富安(ān)娜主要从事纺织家居、睡眠家居(jū)、生活类产品(pǐn)的研发、设计、生产及销(xiāo)售，旗下拥有原(yuán)创“富安娜”“VERSAI 维莎”“馨而乐”和(hé)“酷奇智”自有品(pǐn)牌(pái)。第一季度报告显示，报告期内(nèi)，富安娜实(shí)现(xiàn)营业收入约6.2亿(yì)元，同比减(jiǎn)少7.57％；不过实现(xiàn)归属于(yú)上市(shì)公司股东的净利润约1.11亿元，同比增长5.28％。

　　而从上市(shì)公司一季报(bào)的(de)十大(dà)流通股股(gǔ)东来看，能够(gòu)发现该股早已成为基金重仓股的天(tiān)下，彼时包括公募的中欧价值发现(xiàn)、中(zhōng)欧潜力(lì)价值、工银瑞信灵动价值、宝(bǎo)盈新价(jià)值和私募的明河(hé)2016，都在其中出现，占据了半壁(bì)江山。需要(yào)强调(diào)的是，中(zhōng)欧的(de)两只基(jī)金都是价(jià)值派基金经理(lǐ)曹名长(zhǎng)在管的产品，首季其(qí)同时重仓的房地(dì)产(chǎn)产业链(liàn)股票还(hái)有(yǒu)金地集(jí)团和大(dà)亚圣象。

　　对(duì)比而言(yán)，前几年曾经风光一时的家居板块也因疫情、消费复苏(sū)进(jìn)程(chéng)缓慢等多(duō)因素(sù)一度沉寂，不过(guò)好(hǎo)在困(kùn)境反转露(lù)出(chū)曙光，家居(jū)板块中(zhōng)年(nián)内表现最(zuì)好(hǎo)的是志邦家居。同一时间段，该股年内上涨已经超过23％，从(cóng)业绩来看，无论是营收还是归母净利润，公(gōng)司都实现了同比双升。

　　从公司的十大(dà)流通股股东来看，《红(hóng)周刊》发现广发基金经理罗洋慧眼独具(jù)，一(yī)季(jì)报(bào)中(zhōng)他管(guǎn)理的广发(fā)策略(lüè)优(yōu)选和广发安宏回报均(jūn)增加了持股，而这两只产品也成(chéng)为志邦家(jiā)居十大流通股股东中仅有(yǒu)的两只(zhǐ)公募。有意(yì)思的是(shì)，他似乎对于(yú)定(dìng)制家居类标的情有独钟，在另(lìng)一家(jiā)赛道公(gōng)司金牌(pái)橱柜中，他管理的全部(bù)三只(zhǐ)产品(pǐn)均(jūn)登榜(bǎng)十大流通(tōng)股股东(dōng)，其(qí)也(yě)成为(wèi)他(tā)的独门重(zhòng)仓股(gǔ)。

　　除去家居(jū)家纺外，下游的物业股也(yě)越(yuè)来越被机构所青睐，不(bù)过(guò)这类标的大多在(zài)香港上市，如何(hé)选择(zé)成为难题。对此，前述上海公(gōng)募(mù)基金经理举例(lì)分析：“物业服务不是一个高毛利的行(xíng)业，挣钱(qián)很辛苦，我选(xuǎn)公司还是希望挣(zhēng)的(de)是市场(chǎng)化应该(gāi)挣(zhēng)的钱，以我曾经买的(de)绿城服务为例(lì)，它在中高端楼盘占(zhàn)比是比较(jiào)高的，每年(nián)到期的合(hé)同里提价成功率在30％～40％。它能做(zuò)到滚动的大(dà)部分项目到期之后，经过两三轮合(hé)同周期(qī)还(hái)能(néng)做到产品(pǐn)提价(jià)。”

　　“行业里真正能做到产品提价的公司很少，因为物业公司很容(róng)易一开始是(shì)挣钱(qián)的(de)，后面因(yīn)为保安这些固定人员成本的年(nián)度增长，不过服务(wù)没有特别好，客户没有那么满意(yì)，能做到提价难度(dù)是非(fēi)常大(dà)的。但(dàn)是该公司能在(zài)业(yè)内做到到期(qī)之后提价(jià)率(lǜ)比(bǐ)较高，这跟它的定位(wèi)和比较好(hǎo)的服务是有关系的。”他(tā)进一(yī)步(bù)强调。

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