5月以来，房地产板块个股多出现小(xiǎo)幅上涨，截至(zhì)5月10日收(shōu)盘，中信房(fáng)地产指数本月(yuè)涨幅(fú)约为2％。而以(yǐ)公募基金为(wèi)代表的机构对于这一板(bǎn)块已(yǐ)经(jīng)在悄然布局(jú)。数据显示，以南(nán)方和华夏(xià)的(de)两只(zhǐ)老(lǎo)牌(pái)ETF基金为例，5月9日时所公(gōng)布的总份额(é)均较4月28日时(shí)有小幅增长。根据基金一季报统计，龙(lóng)头(tóu)与地方国企央企(qǐ)获(huò)得增持，持(chí)仓数量占流通(tōng)股比重增幅(fú)五只个股分别为华(huá)发股份+3.40％、滨(bīn)江集团+1.71％、中新集(jí)团+1.49％、卧龙地(dì)产+0.97％、招商(shāng)积余+0.92％。

　　公、私募配置房地(dì)产或“底部(bù)回升”

　　行业红(hóng)利时代(dài)已过(guò) 精耕(gēng)细作成共识

　　从公募基金对房地产的配置看，2019年末，公募所持有的房(fáng)地产行业标的市值约1188亿元(yuán)，占(zhàn)其(qí)所持股票市值的4.66％左右；2020年市场表现出色，但公募所持房地产公司(sī)市值(zhí)在股票资(zī)产中(zhōng)的(de)占比却断(duàn)崖式下(xià)跌至1.85％；2021年，这一数值更是进一(yī)步(bù)降至1.56％。

　　不(bù)过2022年终于出现了(le)三年来的首(shǒu)次(cì)回(huí)升，年底这(zhè)一数值从1.56％升至1.65％。与此同(tóng)时(shí)，公募对房地产行业的(de)持股比(bǐ)例也同步回(huí)升，从2021年底(dǐ)的(de)6.94％提高到2022年末(mò)的7.03％。

　　这样的(de)势(shì)头似乎(hū)在(zài)今(jīn)年一季(jì)度得以(yǐ)延续(xù)。数据统计显示，公募重仓持有房地(dì)产板块一季度市值TOP15门槛为1.6亿元，较2022年四季度提升6.71％。持(chí)仓市值前五个股分别为保利(lì)发展、招(zhāo)商蛇(shé)口、万科A、华发股份、滨江集(jí)团，持仓市值(zhí)占板(bǎn)块比重合计达47.29％，环比(bǐ)下(xià)降3.05％。

　　从中(zhōng)不难(nán)发现，公募对于房地产的投资愈发有集中于龙(lóng)头的(de)趋势。Wind显(xiǎn)示，在公(gōng)募基金一季报(bào)汇总的重(zhòng)仓(cāng)股中，房地(dì)产(chǎn)板块排(pái)名最高的是保利发展，在(zài)基金重仓第33位。排(pái)名第二的是招商(shāng)蛇口，排在第(dì)78位。而老牌龙头股(gǔ)万(wàn)科(kē)A排(pái)在(zài)第96位。对比去年四季报，变(biàn)化之处首先在于(yú)几(jǐ)只房(fáng)地产龙(lóng)头股从排位上看均(jūn)有退步，尤其是万(wàn)科最为(wèi)明显；其(qí)次是金地集团(tuán)退出百(bǎi)大之列。但考(kǎo)虑到房地(dì)产(chǎn)是(shì)复苏链上最后(hòu)一环(huán)，且首季并非行业销售旺(wàng)季，其传导(dǎo)到二级(jí)市(shì)场乃至机构持仓上(shàng)还需要时间(jiān)周期。

　　形成(chéng)共识的是，经济(jì)圈判断(duàn)房地产已经进入大(dà)分化(huà)时代，一二线城(chéng)市(shì)好于三四(sì)线城市。而映射(shè)到(dào)二级市场投资上，配置房地(dì)产行业轻松收获行业贝塔的红利期一去(qù)不返了(le)。“如(rú)果按(àn)照产业周期来分类，包(bāo)括房地产(chǎn)等几类行业在盖特纳(nà)曲线里(lǐ)属于成熟期或(huò)者衰退期(qī)的行业，传统认知上没有什么(me)投资机会的。但在这几年特殊的行(xíng)情里包括煤炭、电解铝(lǚ)等(děng)类似的(de)行业也(yě)出现了(le)一些机会(huì)，背后(hòu)的(de)逻辑是供给侧发生了(le)更大的变(biàn)化。”一不愿具(jù)名的上海(hǎi)公募基金经理指出。

　　不过也有公(gōng)募人士持谨慎乐观态度：“行业前几年(nián)17亿(yì)～18亿平方米的年销售面(miàn)积很难(nán)再出现了，2022年光(guāng)是居民存(cún)款(kuǎn)数(shù)量增加了15万亿(yì)元。中国(guó)存量有(yǒu)400亿平(píng)方米建(jiàn)筑(zhù)面积，考(kǎo)虑存量地产的更新，也有近(jìn)10亿平(píng)方米。需求端还需要有(yǒu)一定(dìng)的政策(cè)出来去(qù)刺(cì)激购房。”

　　宝盈基金房地产研究员吕功(gōng)绩也指(zhǐ)出：“时(shí)至今日，无论从城镇化的进程，还(hái)是人均住房(fáng)面积（接近(jìn)30平/人），我(wǒ)国均已告别住房(fáng)短缺(quē)时代，而(ér)目前居民的(de)杠杆率和房(fáng)价收(shōu)入也(yě)不支撑每年18万亿元的销售额，以及过(guò)快上行(xíng)的房价，因而行业高增(zēng)的时代已经过(guò)去，未(wèi)来行业的需(xū)求或将回落，在此过程中，伴随着地产的高杠杆属性，就(jiù)很(hěn)容易出现信用风险问题（类似2022年的民营地产(chǎn)爆(bào)雷），行业进入到供给侧出清的(de)过程。这个过(guò)程中，综合竞(jìng)争力强的公司就能够通(tōng)过大鱼吃(chī)小(xiǎo)鱼(yú)的方式，获得市占率(lǜ)的提升(shēng)。当行业需(xū)求见(jiàn)顶回落时，行业的贝塔(tǎ)已经过去了，但(dàn)不代表没有(yǒu)投资机会，机会在于城市、位置、产品的(de)阿尔法(fǎ)，而对应到股票投资，就是强竞争力(lì)公司(sī)的(de)阿尔法(fǎ)。”

　　或许也是基(jī)于这样的(de)认识转变，精耕(gēng)细(xì)作(zuò)个(gè)股成为公募乃至整体机构的务实之举。

　　机构配置房地产“风物(wù)长(zhǎng)宜放眼量”

　　头(tóu)部央国企、优质(zhì)区(qū)域性标的成香饽饽

　　5月以来，房地产(chǎn)板(bǎn)块个(gè)股多出(chū)现小幅(fú)上(shàng)涨，截至5月(yuè)10日收(shōu)盘(pán)，中(zhōng)信房地产指数本月涨幅(fú)约为2％。从具体的个(gè)股(gǔ)来看，《红周刊(kān)》利用Wind统(tǒng)计申(shēn)万房(fáng)地产(chǎn)板(bǎn)块个(gè)股，在纳(nà)入(rù)统计的124只房(fáng)地产类标的(de)股中，本月以来(lái)实现股价上涨(zhǎng)的达到(dào)了81家(jiā)。

　　其中(zhōng)，上(shàng)述时间段恰好排(pái)名前五(wǔ)的公司(sī)月内(nèi)涨(zhǎng)幅超过了(le)10％，它们分(fēn)别是上(shàng)实发(fā)展、浦(pǔ)东金桥、*ST泛海(hǎi)、华夏幸福、荣安地产(chǎn)。排名(míng)第一的上实发展(zhǎn)，五一假期归来后日成交量(liàng)明显放大，4日、5日连续两个交易日(rì)收出涨停。从该股的基本面来(lái)看，上实(shí)发展的主(zhǔ)营业(yè)务为房(fáng)地(dì)产开发与(yǔ)经营。公司(sī)的主(zhǔ)要产品(pǐn)及服务为房(fáng)地(dì)产销售、房地产租(zū)赁(lìn)、物业管理服务、工程项目、酒店经营。从业绩数据来看(kàn)，2022年，其(qí)实现营业收入52.48亿元，比(bǐ)上(shàng)期减少47.85％，归母净利润1.23亿元，同比(bǐ)下(xià)降(jiàng)33.24％。2023年第(dì)一季度，其实现营业(yè)总(zǒng)收入27.87亿元，同比增长183.02％；归母净(jìng)利润2.86亿(yì)元，同比扭(niǔ)亏。

　　不过(guò)从十(shí)大流通股股(gǔ)东来(lái)看，各类机构(gòu)都有(yǒu)对其(qí)布局的例子。以(yǐ)3月31日时的(de)首季十大流通股股(gǔ)东来看， 具体包括(kuò)公募的上银基金、私(sī)募的迎水文龙、中央汇金(jīn)、长城资产管理公(gōng)司等都跻身前十的行列。

　　巧(qiǎo)合的是，涨幅暂时(shí)排名(míng)第二的浦东(dōng)金桥(qiáo)也是上(shàng)海(hǎi)本(běn)地房企(qǐ)，其第一季(jì)度的收(shōu)入利润(rùn)规模大(dà)幅度复(fù)苏。究(jiū)其(qí)原因，一方面是该(gāi)公司后疫情时代出租率复苏至近年(nián)来最高，另一方面则是公(gōng)司拿地结算持(chí)续(xù)性向好，从数字(zì)上看，一季度新增虹口135、138住(zhù)宅地块，总(zǒng)建筑面(miàn)积约(yuē)54万(wàn)平(píng)方米(mǐ)。

　　在这样的业(yè)绩势头(tóu)向(xiàng)好背景(jǐng)下，自(zì)然也吸引了知名(míng)机(jī)构在其中(zhōng)持续驻足(zú)。从(cóng)第一(yī)季度十大流通(tōng)股股(gǔ)东来看，知(zhī)名私募高毅邓晓峰的两只(zhǐ)产品依然在前十(shí)中，这也是(shì)连续(xù)第三个(gè)季度他有的两只产品(pǐn)杀入前十。同时榜abo文是什么意思 abo文是谁发明的单中还(hái)有一支(zhī)大名鼎鼎的QFII阿(ā)布扎比投资局，其(qí)当季还小幅增加了持股。

　　除去(qù)上述(shù)两(liǎng)家上海区域性地产公司(sī)外，荣安地产(chǎn)则(zé)是主要布局(jú)在深圳的地产公司，一(yī)季报交出的也是一份报喜的成(chéng)绩(jì)单：首(shǒu)季公司实(shí)现(xiàn)营业收入51.85亿(yì)元，同比(bǐ)增长(zhǎng)35.51％。归(guī)属于上市(shì)公司股东的净利润6.48亿元，同(tóng)比增(zēng)长31.27％。

　　从机构态(tài)度来看(kàn)，《红周刊》注意到两只公募指基首(shǒu)季(jì)新(xīn)杀入(rù)十(shí)大流通股(gǔ)股东行(xíng)列。具(jù)体说来(lái)， 南方中(zhōng)证全指房地(dì)产ETF上榜排(pái)名(míng)第七位，富国(guó)中证指数1000增强则排名第九(jiǔ)位，此外联袂出现(xiàn)的机构还有(yǒu)QFII高盛国际(jì)和(hé)私募迎水(shuǐ)聚宝。

　　接受(shòu)《红周(zhōu)刊》采访时，兴证全球基金(jīn)相关人士分析：“经历过行业洗牌(pái)和兼并重(zhòng)组后，龙头的价值更为笃定(dìng)突出；从(cóng)拿地端看，2022年土(tǔ)地市场大幅降(jiàng)温(wēn)，优质土地供(gōng)给较多（券商测算对应潜在毛利率(lǜ)在25％以上(shàng)，目前房企的利(lì)润率仅20％），绝大多数房企受限于信用问(wèn)题或者(zhě)资金紧张没法拿地(dì)，龙头(tóu)房企(qǐ)趁机获取低(dī)成本土地，龙头房企的拿地力度（拿地金(jīn)额/销售金(jīn)额）基本在30％以(yǐ)上；从融资(zī)上看，龙头(tóu)房企杠杆率较低，净负债(zhài)率基本在(zài)70％以下，而其(qí)他房企的净(jìng)负债(zhài)率普(pǔ)遍都在100％以(yǐ)上，加(jiā)杠(gāng)杆空间有限，从融资成本(běn)看，龙头(tóu)房企的融资(zī)成本(běn)不断下滑(huá)，基本(běn)在(zài)3％、4％左右；对应到2023年的销售，龙(lóng)头房企明显跑赢行业，1～4月百强房(fáng)企的销售额(é)增速为9％，而(ér)TOP14的销售额增速为29％。”

　　需(xū)要强调的是，在当前(qián)中特估的(de)浪(làng)潮(cháo)下，央国(guó)企地产股或存在发展(zhǎn)的大好机会(huì)。中(zhōng)信证(zhèng)券指出：“房地产行业的结构性机会依然存在，少部分公司尤(yóu)其是央(yāng)企占据(jù)显著优(yōu)势(shì)，其主要(yào)又(yòu)体(tǐ)现为(wèi)库存的优势。央企(qǐ)地产公司，现阶(jiē)abo文是什么意思 abo文是谁发明的段表现出较低的融(róng)资成本(běn)，优质的开发资源(yuán)和良好的不(bù)动产资产运(yùn)营能力的多重竞争(zhēng)优(yōu)势。”

　　“即使没有中(zhōng)特估，国央(yāng)企(qǐ)相(xiāng)较(jiào)于(yú)民营(yíng)地产公司也(yě)是更有优势(shì)的。”吕功绩强调，“对于减值、土地资源(yuán)债(zhài)权债(zhài)务关系等(děng)问题，市(shì)场对(duì)民营(yíng)房开(kāi)企业的资产会有(yǒu)更多担忧(yōu)和(hé)质(zhì)疑，所以在(zài)这一(yī)轮行业出(chū)清的(de)过程(chéng)中，央(yāng)国企相(xiāng)较于民企来说(shuō)估值(zhí)的修复更明显。中特估(gū)的角度从中长期的维度看，行业(yè)的逻辑在于(yú)集中度提升后，行业进(jìn)入高质(zhì)量(liàng)发展阶(jiē)段，具(jù)备较快速发展阶段更稳定且可(kě)预期的盈利和现金流(liú)创造(zào)能力，以此带(dài)来(lái)估值中枢的提升，应该关注(zhù)估值(zhí)相(xiāng)对较(jiào)低，企业自身(shēn)资产的(de)质量好、运(yùn)营能力强(qiáng)、可(kě)以创造(zào)持续现金流的企业。”

　　“存量时代(dài)中(zhōng)行业普涨的(de)概率比较(jiào)低，行业(yè)内(nèi)部(bù)将(jiāng)出现分化，要关注(zhù)将受益于行业集(jí)中度提升的头部公司。”星石(shí)投(tóu)资首席研究官方磊(lěi)也表示。

　　顺应机构这一思路的话(huà)，或许(xǔ)还是保(bǎo)利发展、招商蛇口等国资背(bèi)景龙头(tóu)前途更为光明。不过(guò)国投瑞银基(jī)金投资部副(fù)总监綦(qí)傅鹏表示(shì)：“需要客观地去持续(xù)观察国(guó)企央企在三个方面是否可(kě)以(yǐ)维持(chí)，首先(xiān)是融资成(chéng)本保持低(dī)位(wèi)，其次(cì)是销售(shòu)份(fèn)额持续提升，再次(cì)是拿(ná)地份额持续提升。”

　　复苏速度缓慢

　　机构需要多给一些耐心

　　而(ér)《红周刊》也(yě)根据房企一季报梳理发现，对于2022年的(de)业绩(jì)出(chū)现的整体下滑，2023年一季(jì)度的业(yè)绩(jì)分(fēn)化(huà)更(gèng)趋明显，保利发(fā)展、滨江集(jí)团(tuán)等(děng)房企营收、净利(lì)均(jūn)实现了业绩(jì)的回正(zhèng)，甚至(zhì)是(shì)较大增(zēng)速的(de)增长。而这些(xiē)公司(sī)也是机构的重仓对象。

　　对此，知名房地(dì)产业内人士(shì)张宏伟向(xiàng)《红周刊》分析表示，业绩(jì)出现明显改善的房(fáng)企，主要是因(yīn)为过去两三(sān)年(nián)时间，尤其是在2021年下半年民营房(fáng)企(qǐ)不怎么(me)投资(zī)拿地(dì)之后(hòu)，国有企业仍在持续性地拿(ná)地，且主要集中在核心城市，投(tóu)资(zī)力度(dù)较大。投资(zī)的驱动能(néng)够(gòu)推动房企销(xiāo)售(shòu)业绩的增长(zhǎng)，从(cóng)而在(zài)2023年一季(jì)度(dù)市(shì)场恢复但仍处于调(diào)整的过(guò)程中，能够保有一个正(zhèng)增长。

　　不过张宏伟同时也(yě)提(tí)醒表(biǎo)示(shì)，在房地产的复苏过程中，还面临着一些不确定性。其(qí)实整个(gè)市场从四月份开始又在(zài)往下掉(diào)。除了(le)杭州(zhōu)、成(chéng)都等(děng)极个别(bié)城(chéng)市(shì)四月(yuè)环比(bǐ)三月相对(duì)表现较好之外，包(bāo)括北京、上海在(zài)内的绝大多数城市(shì)都出现环比下滑的情况。而现在五月的市场(chǎng)表现也不太乐观。按照现(xiàn)在(zài)的经济状况、收入情况，以及市(shì)场的去(qù)库存(cún)压力、企业(yè)的资(zī)金(jīn)面压(yā)力，可能会出现，到六(liù)月份房企(qǐ)为了半年报冲(chōng)业绩(jì)出现市场的短期反弹(dàn)外的一(yī)个市场乏力现象。也(yě)就是说(shuō)，第二季度、第三季度增长不确定性的压力仍旧较(jiào)大。

　　上海利檀(tán)投资董事长(zhǎng)陈昊扬也向《红周刊(kān)》指(zhǐ)出，现在整个房(fáng)地产以及其上下游产业链的复苏速(sù)度都比想象(xiàng)的要慢很多，我们要多(duō)给(gěi)一些耐心，这(zhè)个时候，在房地(dì)产以及上(shàng)下游就不是赚快钱(qián)的时候，只(zhǐ)能赚(zhuàn)他基(jī)本面(miàn)的(de)钱。但这(zhè)也意(yì)味着，只有极为少数的(de)、做得比(bǐ)同行好得多的企业(yè)，会伴随整(zhěng)个行业的(de)弱(ruò)复苏，业绩(jì)会逐步体(tǐ)现出来。所以(yǐ)只能耐心地去等待(dài)它的基本面不(bù)断地凸显出来(lái)，这需要(yào)时(shí)间。

　　（本文(wén)已刊发(fā)于5月(yuè)13日《红周刊(kān)》，文中提及个股仅为举例分析，不做买卖推(tuī)荐。）

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