导读

　　黄金二(èr)十年之后，当(dāng)下中国地产(chǎn)步入大分化时代而非停滞期。

　　要点(diǎn)

　　过(guò)去二十(shí)年是(shì)中国房地(dì)产市(shì)场黄金二十(shí)年。2019-2021年(nián)，连续三年商品住(zhù)宅销售面积超15亿平(píng)，足够4000万(wàn)家庭(tíng)入(rù)住。恰逢近年地产持续低景(jǐng)气，有关中国(guó)地产(chǎn)是否(fǒu)过剩的(de)讨论日益(yì)热(rè)烈(liè)。

　　拨开迷雾，本文试(shì)图厘(lí)清(qīng)中国城镇(zhèn)存量住宅真实(shí)情(qíng)况，据此判断中(zhōng)国未(wèi)来地产趋势。

　　有媒体渲(xuàn)染中(zhōng)国地(dì)产存量极(jí)度过剩，事实是否如此？

　　住(zhù)建(jiàn)部披露全国有近6亿栋(dòng)房屋建筑(zhù)，第七(qī)次人口普查调查数据显(xiǎn)示城镇家(jiā)庭(tíng)户人(rén)均住宅间数为1.06间。市场陷(xiàn)入(rù)怀(huái)疑，中国房(fáng)子是否真的过剩？

　　事实上住建部(bù)披露的近6亿(yì)栋城乡房屋建筑中，城镇建筑占比不到(dào)一成，其中还(hái)包括(kuò)大量城镇(zhèn)非住(zhù)宅建(jiàn)筑(zhù)，如商业办公(gōng)楼、学校等，因此6亿栋(dòng)房屋中城镇住宅占比极(jí)低。

　　七普显示中国城镇居民人均住宅间数为1.06间，但居住舒适(shì)不是(shì)人均一间房所(suǒ)能满足，它与房屋质量、居住(zhù)面积、配套设施等因素密切相(xiāng)关。中(zhōng)国的人均住宅(zhái)间数较发达国家还有很(hěn)大(dà)差(chà)距(jù)。人(rén)均(jūn)住宅间(jiān)数(shù)大(dà)于(yú)1同样(yàng)不意味着中(zhōng)国(guó)住宅(zhái)市场已经(jīng)饱和。

　　我们测算(suàn)发现中(zhōng)国城镇居民户均1套房，其中每户持有商品住宅仅0.64套。

　　目前并无(wú)直接(jiē)公布中国家庭户均住宅(zhái)的(de)数据，我们根据(jù)商品住宅套数、商(shāng)品住宅占比和城镇家(jiā)庭户(hù)数(shù)，计算(suàn)出(chū)城(chéng)镇家庭住宅套户比。

　　测算(suàn)结果显示，目前城(chéng)镇家庭户均(jūn)拥(yōng)有0.86套房，其中0.54套为商(shāng)品(pǐn)住宅。若期房顺利交付，直至2024年，中国(guó)每户城镇家庭才(cái)拥有(yǒu)1套住宅，其中商业住宅仅0.64套。

　　户(hù)均一套(tào)房似乎意味(wèi)着(zhe)户户有(yǒu)房，然而事实上中(zhōng)国住宅市场供需并(bìng)不平衡(héng)。

　　国际数据显示，成熟房地产市(shì)场的住宅套(tào)户比会大于1，在1.1左(zuǒ)右。

　　之所以说(shuō)不平衡，是因为户(hù)均一套房无法满足流动人(rén)口(kǒu)的租(zū)赁和置业需求。全国总(zǒng)人口的近三成都是流(liú)动人口，流动(dòng)人(rén)口会(huì)选择在大(dà)城(chéng)市租房挣(zhēng)钱，在老家买房，从而产生了额外的(de)住宅需求。

　　即便户均一套房，中国未来(lái)地产仍(réng)有四(sì)大新(xīn)增需(xū)求动(dòng)力。

　　第一(yī)，户均人口规模缩小，一人(rén)户、两人户占(zhàn)比不断增加，导致家庭户数增多(duō)。小家(jiā)庭(tíng)化(huà)趋(qū)势将延续，带(dài)来新(xīn)户购房需求增(zēng)长。

　　第二，经济板块的分化(huà)日益明(míng)显(xiǎn)，区(qū)域经济资源分配的(de)再(zài)集中吸引着人口流入(rù)，人口(kǒu)净迁入城市的新增住宅需求有(yǒu)望持(chí)续旺盛。

　　第三，30％左(zuǒ)右的家庭(tíng)住在2000年以(yǐ)前建成的住(zhù)宅中，涉及超(chāo)9000万家庭、81亿平方米的住宅建筑面积。促成“老破小(xiǎo)”住宅的改(gǎi)造势在必行(xíng)。

　　第四(sì)，中国的人均住(zhù)宅间数与人均住宅建筑面积均较发达国家有着不小差距(jù)，“住(zhù)上(shàng)更大房子(zi)”的改(gǎi)善性(xìng)需(xū)求正在不断增加(jiā)。

　　黄金二十年之后，当下中国地产(chǎn)步(bù)入大(dà)分(fēn)化时代(dài)而非停(tíng)滞(zhì)期。

　　如果说过去二十(shí)年是中国地(dì)产黄金发展(zhǎn)期，地产矛盾(dùn)更多体(tǐ)现为住宅供给存在不足，这是过去二十(shí)年房价快(kuài)速上涨基石。那么当下(xià)房地产大(dà)分(fēn)化时代已至，大分化(huà)时代下地产(chǎn)矛(máo)盾则更多体(tǐ)现在(zài)住宅质量供需冲突。

　　地产大分化必将体现在不同能级城(chéng)市之间，不同区域板块之(zhī)间(jiān)，不同(tóng)品质住宅之间(jiān)。

　　目录

　　正文

　　引言(yán)

　　不久前，官方披(pī)露全国已(yǐ)有近6亿栋房屋(wū)建筑，引发热议。从(cóng)2月以来，各大城市二手房挂牌量突然激增，引发一阵二手房的“抛售潮”。

　　让(ràng)市场不(bù)禁(jìn)担(dān)心，中国的房子是否(fǒu)已经过剩？

　　中国(guó)城镇住宅到底是供给过剩，还(hái)是供需(xū)平(píng)衡，或是仍然存(cún)在不足？可(kě)惜(xī)由于住(zhù)宅(zhái)存量数据(jù)并未公布(bù)，我们无法直接知晓具体情况。

　　拨开迷雾，我们测算出中国城(chéng)镇(zhèn)家庭户均拥有住宅套数(shù)，回答当前的房子是(shì)否真的过(guò)剩了？据此判断(duàn)未来房地产市场会如何发展。

　　一、如何有效(xiào)观察中国户均拥有住宅数(shù)量

　　（一）中国(guó)住宅数量过剩(shèng)的(de)直观判(pàn)断站不住脚

　　今年2月，在以全国自然灾害综合风(fēng)险普查工(gōng)作情(qíng)况为主题的新闻发布会上，负责人(rén)对(duì)外披露：“住宅(zhái)城乡建设(shè)行业获(huò)取了全(quán)国近6亿栋城(chéng)乡(xiāng)房(fáng)屋(wū)建筑数据以(yǐ)及80多万处市政设(shè)施数据。”

　　14亿人住(zhù)6亿栋房(fáng)屋建筑，平均(jūn)每栋建筑住不到(dào)3人(rén)，住(zhù)宅市场看似已(yǐ)经(jīng)过剩。

　　在这近6亿栋房屋(wū)建筑中(zhōng)，农村房屋占(zhàn)9成以上，以(yǐ)栋数(shù)计算的(de)城镇房屋实际仅有4700多(duō)万栋(dòng)，还包括了大(dà)量商(shāng)业楼、写字楼(lóu)、学(xué)校、医院等非住宅。总的算下(xià)来，住(zhù)宅占比并不(bù)大。

　　第七次人口普查数据公(gōng)布了中国(guó)城镇家庭户人均住宅间数为1.06间，其中城市家(jiā)庭户居民人均0.99间(jiān)，乡镇家庭户居(jū)民人均1.18间。

　　人均住宅(zhái)间数(shù)大于1，看似意味着人人(rén)都有房间(jiān)居(jū)住。

　　居住水平不仅(jǐn)与房(fáng)间数量有关(guān)，更与(yǔ)房屋(wū)质(zhì)量、居住(zhù)面(miàn)积、配(pèi)套设(shè)施(shī)等因素密切相(xiāng)关。单(dān)单从人均住宅间数不能完(wán)全反(fǎn)映出(chū)城镇居民(mín)的(de)居(jū)住水平。

　　中国主要是以家庭(tíng)为单(dān)位(wèi)购买(mǎi)成(chéng)套住宅，一套设施齐(qí)全的住宅才是城(chéng)镇(zhèn)居民宜居(jū)的选择(zé)。

　　（二）中国户均住宅的测算思路、数据(jù)和(hé)方(fāng)法

　　中国城(chéng)镇居民(mín)住宅(zhái)主要分两大(dà)类，一(yī)类是商品住宅，另一类是保(bǎo)障房、原公有住宅、自(zì)建房等非商品(pǐn)住宅。

　　目前缺(quē)乏统(tǒng)计(jì)数据，并没有直接公布城镇(zhèn)住(zhù)宅数量。居民住宅相(xiāng)关数据有两处可以直接公布(bù)，一是每年商(shāng)品住宅销售套数（统(tǒng)计局）；二是居民住宅来(lái)源（人(rén)口(kǒu)普查数据）。计(jì)算中国居民户(hù)均住宅数量，我(wǒ)们主要用(yòng)到上述两组数据。

　　中(zhōng)国住宅改(gǎi)革始于(yú)1998年(nián)，1998年(nián)之(zhī)前商品(pǐn)住宅数(shù)量极少，可忽略(lüè)不计。估算城镇(zhèn)居民户均住宅套数分三步走：

　　第一步，将1999年以(yǐ)来每(měi)年商(shāng)品住宅销(xiāo)售套数(shù)相(xiāng)加，我们(men)就能(néng)够得到当(dāng)前商品住宅总存(cún)量。

　　第二步，根(gēn)据城镇居民拥有的商品住宅和(hé)非商品住宅比例，推算得(dé)到居民(mín)住宅总套(tào)数。

　　第(dì)三(sān)步，将城(chéng)镇(zhèn)居民拥有的商品住宅总数除(chú)以家庭户数，我们就(jiù)能够得到城镇户均拥有(yǒu)的住宅数(shù)量。

　　具体计(jì)算公式如下(xià)：

　　城镇家庭住宅套户比(bǐ)=住宅总套数/家(jiā)庭户(hù)数(shù)

　　=（商品住(zhù)宅(zhái)套数/家庭户(hù)数(shù)）/（商品住(zhù)宅套数/住宅总套数(shù)）

　　=商品住宅套户比/商品住(zhù)宅占比

　　二、城镇家庭户均(jūn)拥(yōng)有(yǒu)1.02套房

　　中国住宅存量(liàng)到(dào)底有(yǒu)多(duō)少，目前缺乏一个准(zhǔn)确统计。我们利用既有(yǒu)统计数据，大致测算得到(dào)中国存量房地产套数，并进一(yī)步推算中国城镇家(jiā)庭户均拥有的住宅数(shù)量。

　　（一）城镇(zhèn)居民户均拥有商品住宅0.64 套

　　截至2022年，我们计(jì)算(suàn)得到(dào)：

　　（一）中国商品住宅累计销(xiāo)售(shòu)1.97亿套(tào)。

　　（二）城镇(zhèn)家庭户(hù)均拥(yōng)有0.64套商品住宅（包(bāo)含现房和期房）。

　　中(zhōng)国的房地产销售(shòu)以期房为主，从2019年开始，新房销售(shòu)中(zhōng)期房(fáng)占比近(jìn)9成。本文去除商品住宅累计销售套数里(lǐ)的期房销售(shòu)，得到商品住(zhù)宅现(xiàn)房套数。

　　以2022年商品住宅(zhái)现房套数计(jì)算为例(lì)：

　　2022年(nián)商品住宅现房套数=截(jié)止(zhǐ)到2022年商品(pǐn)住宅累计销售套数-过去(qù)三年（2020、2021和(hé)2022年）的期房(fáng)销售额。

　　主流房企竣(jùn)工周期在(zài)2-3年(nián)，并考虑(lǜ)到交房后装修的时(s路由器有使用年限吗hí)间，取(qǔ)最大值3年。

　　将商(shāng)品住宅(zhái)现房(fáng)套(tào)数(shù)除以(yǐ)家庭户数，算出：

　　（三）目前中国城镇家庭户均(jūn)拥有0.54套商品(pǐn)现房住(zhù)宅(zhái)。

　　（二(èr)）城镇居民户(hù)均拥有住宅1.02套

　　路由器有使用年限吗>接(jiē)下来我们需(xū)要进(jìn)一步推算中国城镇(zhèn)居民拥(yōng)有的(de)户均(jūn)住宅套数。

　　首先，七普(pǔ)数(shù)据显示中国城镇居民的住宅结构特征如下：

　　73.8％的(de)城镇家(jiā)庭(tíng)拥有住(zhù)宅。其(qí)中自建住(zhù)宅(zhái)占(zhàn)比(bǐ)21％，购买商品(pǐn)住宅占(zhàn)比31.9％、二手房占(zhàn)比10.1％、经济(jì)适用(yòng)房占(zhàn)比(bǐ)3.8％、原公有住宅占比6.1％，通过继承或赠与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租赁廉租房与(yǔ)其他住宅。

　　其次，我们假定(dìng)租(zū)赁(lìn)其(qí)他住宅和购买二手房都是(shì)商品住宅，因此(cǐ)将租赁(lìn)其他住宅(zhái)、购买(mǎi)商品住宅与购买二手(shǒu)房(fáng)加总，得到商品住宅占居民所有住宅的比(bǐ)例为(wèi)62.8％。

　　2020年商品住宅占(zhàn)比为59.2％，粗略假设2021年-2022年期(qī)间商品住宅增幅为过去十年变化(huà)幅度的20％，计算2011年-2020年商品住宅的实(shí)际变化比(bǐ)例，从而我们(men)估算出(chū)2022年(nián)商(shāng)品住(zhù)宅所占比例，为62.8％。

　　最后，截至2022年末，中国平均每户(hù)城(chéng)镇家(jiā)庭拥有(yǒu)0.86 套住宅(zhái)。但考虑已购期房，中国平(píng)均每(měi)户城(chéng)镇家庭拥有1.02套住(zhù)宅。

　　如果(guǒ)交房顺(shùn)利，已(yǐ)购期房会在2-3年内陆续(xù)交付使用，到2024年，中国平均每户城(chéng)镇(zhèn)家庭(tíng)都会拥有一套住宅。

　　三、城镇户均一套房的三点(diǎn)含(hán)义

　　既(jì)然城(chéng)镇(zhèn)居民已经达到了户(hù)均(jūn)一套房的程度，“户户有房”是否意味着中国城镇(zhèn)化进展终(zhōng)结，甚(shèn)至意味着中国地产存量供给(gěi)绰(chuò)绰(chuò)有余？

　　（一）户均一套房(fáng)并(bìng)不意味着(zhe)住宅市(shì)场供需平衡(héng)

　　需(xū)要有多余住宅(zhái)来满足(zú)因人口流动、居民换房(fáng)等因(yīn)素产生的住宅需求(qiú)。因此，成(chéng)熟房地产市场的住宅套(tào)户比会(huì)在1.1左右。

　　国(guó)际经验来(lái)看，美国、英国和日本的住宅套户(hù)比(bǐ)均高于1.1，其中，英国的(de)住(zhù)宅套(tào)户比最高，为1.19，日(rì)本为1.16，美国(guó)为1.11。德(dé)国和韩国分(fēn)别为1.02和1.05。

　　如果户均刚好一(yī)套房，就会造(zào)成(chéng)人(rén)口净流入地的住宅市场供不(bù)应(yīng)求，造成房(fáng)价或房租迅(xùn)速上(shàng)涨。

　　七普(pǔ)指出中国的流动人(rén)口3.76亿，省(shěng)内流(liú)动人口和省(shěng)际流(liú)动人口(kǒu)分别(bié)为(wèi)2.51亿人和1.25亿人。

　　流动人(rén)口会选择在(zài)大城市租房(fáng)挣钱，在老(lǎo)家县城买房(fáng)。

　　暨南大(dà)学(xué)2017年的中国城(chéng)乡人口流动调查数据显示(shì)，在上海、杭州以及南京工(gōng)作(zuò)的流动(dòng)人口在老(lǎo)家(jiā)拥有住宅比例分别为28％、21％和18％。大城市的高工资(zī)吸引打工(gōng)人，但高房(fáng)价迫使打工人回乡置业(yè)。

　　流动人口实际上会占据(jù)两套房，在高房价的大城市租赁一套房，在房价(jià)较低(dī)的县城(chéng)购(gòu)买一套房。所(suǒ)以说户(hù)均一套房(fáng)无(wú)法满足庞大流动人(rén)口的租(zū)赁与置(zhì)业需(xū)求。

　　（二）至少9000万户(hù)家庭住(zhù)宅品质仍需改(gǎi)善(shàn)

　　目前，中国的城镇住宅(zhái)中依然有不少老旧小(xiǎo)区。

　　三成家庭(tíng)，也(yě)就是约9000万户城镇居民住宅(zhái)是(shì)2000年以前建(jiàn)成，其中(zhōng)又有11.6％住宅年龄至少(shǎo)在33岁以上。

　　这批存在着建筑结构松散、设施陈旧、安全隐患大等问题，如电线(xiàn)老(lǎo)化(huà)、管道(dào)等基础设施陈旧，给(gěi)住户的生活带来了很大的不便和安(ān)全(quán)隐患，并且居住体(tǐ)验较差(chà)。

　　2000年(nián)以前建成的老旧住宅面积小。占比(bǐ)为(wèi)31.3％的家(jiā)庭户数拥(yōng)有的住宅(zhái)面积占比仅为(wèi)27.6％。仍(réng)然存(cún)在5％左(zuǒ)右的家(jiā)庭(tíng)没有独(dú)立卫(wèi)浴和(hé)厨房。这类上世纪修建(jiàn)的老旧小区很(hěn)难满足(zú)现代生活需求(qiú)，在(zài)未来(lái)大都会被拆迁重建。

　　近五成的家庭住宅为(wèi)一居室和二居室(shì)，户型偏小。其(qí)中一居室占比为14.9％，二居室占比为33％。对比镇，城市(shì)家庭(tíng)住宅户型更小，当然这与城市土(tǔ)地资源紧张有关。

　　（三）人均住(zhù)宅面积(jī)扩张是未来地产的需求驱动(dòng)力

　　根据七普数(shù)据测算(suàn)，2020年城镇家(jiā)庭(tíng)户住宅(zhái)存量总(zǒng)面积为294.6亿平。暂不考虑两年(nián)间农(nóng)民带房(fáng)进城和(hé)老旧小区拆(chāi)迁，加上2021年和2022年(nián)商(shāng)品住宅竣工面积（7.3亿与6.3亿），得(dé)出(chū)2022年(nián)住宅存量总面积为308.16亿平(píng)，人均住宅(zhái)建筑(zhù)面积为(wèi)39.45平方米(mǐ)。

　　超过一半的(de)家(jiā)庭人均住宅建(jiàn)筑面积小(xiǎo)于均值，近4成家庭人均住宅建(jiàn)筑(zhù)面积在30平米(mǐ)以下。

　　15％的城镇家庭人均住宅建筑面积(jī)不足19平方米，不及全国人均水平的一半。若去(qù)除20％的公摊，可使用的(de)住宅(zhái)面积仅(jǐn)为15.2平方米。上海市(shì)将人(rén)均住宅建(jiàn)筑面积低于15平(píng)方米的家庭(tíng)界定为住宅(zhái)存在困难(nán)，若按这个(gè)标准算(suàn)的话，中国(guó)有11.3％的家庭存(cún)在住(zhù)宅(zhái)困难(nán)问题(tí)。

　　若人均可(kě)使(shǐ)用住宅面积为(wèi)40平，即人均住宅建筑(zhù)面积为50平，只(zhǐ)考虑家庭户人数(shù)，需要住(zhù)宅总(zǒng)量约390.6亿平，较目前至少新增82亿平。

　　对比发达国家(jiā)人均(jūn)住宅面积，美(měi)国为67㎡，瑞士、日本、德国和英国都(dōu)高(gāo)于40㎡，中国的人均住宅建筑(zhù)面积为39.45㎡，相(xiāng)差不大。但若去除(chú)公(gōng)摊面积后，中国(guó)的人均可使用面(miàn)积为31.56㎡，这一差距将变得明显。

　　若考虑约1.4亿的集体户人口，所需(xū)要的住宅总量会(huì)更(gèng)多。

　　四(sì)、户均已然1套房，未来地产还会有需求么(me)？

　　我(wǒ)们测算得(dé)到中(zhōng)国城(chéng)镇家庭(tíng)户均1套房，看似(shì)已经户(hù)户有(yǒu)房(fáng)。即便(biàn)如(rú)此，中国人口静态(tài)结构和(hé)动态(tài)趋势演绎，决定了(le)中(zhōng)国(guó)未(wèi)来地(dì)产(chǎn)仍有需(xū)求释放。户均1套(tào)住(zhù)宅现实之下(xià)，中(zhōng)国(guó)未来城镇住宅需求主要(yào)来自于(yú)四个方面。

　　第一，户均人口缩小，家(jiā)庭户数(shù)增多，新户(hù)购房(fáng)需(xū)求扩张。

　　过(guò)去(qù)20年我国城镇家庭户(hù)均人口(kǒu)数(shù)不断下降(jiàng)，六普显(xiǎn)示城镇户(hù)均人口(kǒu)规模为(wèi)2.85人(rén)/户(hù)，而七普显示城(chéng)镇户均人口(kǒu)规模为2.62人/户，一人户、二人户(hù)的占比明显上升(shēng)，人口小家(jiā)庭化趋势将继续延(yán)续，导致(zhì)户数会因户(hù)均人口规(guī)模(mó)的缩小而增多。

　　第二，人口迁移(yí)导致经济发展(zhǎn)带来的新增住宅(zhái)需求旺盛。

　　中国(guó)经济板块的分化日益明显，资源(yuán)和(hé)生(shēng)产要(yào)素逐步(bù)向经(jīng)济带(dài)、都市圈(quān)中心城(chéng)市流入，区(qū)域经(jīng)济资(zī)源分配(pèi)的再集中吸引着(zhe)人(rén)口流入。人口迁移势必(bì)涉及到买房租房(fáng)，给(gěi)迁入地住宅(zhái)市场带来(lái)新(xīn)的增(zēng)量。

　　以浙江省为例(lì)，2021年常住人口增量为72万，而出(chū)生人口为44.9万人，死亡人口为38.4万(wàn)人，自然增加人口(kǒu)仅为6.5万人，其人口(kǒu)增长(zhǎng)主要受益于人口(kǒu)迁移(yí)。

　　第三(sān)，老旧小(xiǎo)区改善性需求依(yī)然(rán)庞大。

　　从2011年到2020年，自建住宅和原公有住宅(zhái)的(de)家(jiā)庭拆迁改建(jiàn)最(zuì)多。自(zì)建房家庭比(bǐ)例从31.5％到21％，下降了(le)10.5个(gè)百分(fēn)点(diǎn)；原公有住宅家庭比(bǐ)例从(cóng)12.9％到6.1％，降(jiàng)幅为6.8个百分(fēn)点。二者和（27.1％），再(zài)加上其他住宅(zhái)（5％）与家庭(tíng)住(zhù)宅建造时(shí)间为2000年以前(qián)的比例（31.3％）大致相吻(wěn)合。

　　十年间(jiān)新增8473万家庭户(hù)，自建(jiàn)住宅和原公有住宅减(jiǎn)少了1282万户，住(zhù)宅净需求增加9755万(wàn)户。49％的家庭购买(mǎi)商品(pǐn)住宅，21％的家庭购买二(èr)手房。在新(xīn)增住(zhù)宅需求中，有(yǒu)7成(chéng)家(jiā)庭购买(mǎi)了商品住宅。租(zū)房、购买(mǎi)经济(jì)适用(yòng)房和其他分(fēn)别占比(bǐ)18％，3％和(hé)9％。未来随着城中(zhōng)村和旧城改(gǎi)造，商品住宅的占(zhàn)比势必(bì)会进一步上升。

　　2000年以前建造的(de)住宅建筑面积还有约81亿平，涉及城镇家庭约9000万(wàn)户。破旧的城中村、老公有住宅，建筑面积小、质量(liàng)低(dī)、基础设施配套差(chà)、没有或(huò)少有物(wù)业管(guǎn)理，居民追求美好、宜居生活(huó)的环境，背后(hòu)的改善性(xìng)需(xū)求(qiú)有待释(shì)放。

　　第四，“住上更大(dà)房(fáng)子”的改善(shàn)性需求还将有(yǒu)所增加。

　　刚需购房(fáng)受限于资金，倾向(xiàng)于中(zhōng)小户型。已有住宅(zhái)家庭希望提高生活(huó)品质(zhì)，以(yǐ)小(xiǎo)换大、以旧换新。2022年(nián)底的中央经济工(gōng)作会议明确指出支持住宅改善等消费。

　　OECD国(guó)家的(de)人(rén)均住(zhù)宅(zhái)间数为1.71间，无论是否考虑乡村(cūn)住宅因(yīn)素，中国的人均住宅间数较其他国家依旧存在不(bù)小(xiǎo)差距。

　　住宅(zhái)舒适度与(yǔ)经济水平有(yǒu)着密切正(zhèng)向(xiàng)联系。随着经济发(fā)展(zhǎn)水平(píng)的提高，中国的人均住宅间数与(yǔ)人均住宅(zhái)建筑面积将随(suí)之增(zēng)长。

　　如果说过去(qù)二十年是中国地(dì)产黄(huáng)金(jīn)发展期，地产矛盾更(gèng)多体(tǐ)现(xiàn)为住宅供(gōng)给(gěi)存(cún)在(zài)不(bù)足，供需出现错配，这(zhè)是过去二(èr)十年(nián)房价(jià)快速上(shàng)涨基石(shí)。那么未来(lái)将是(shì)住宅质量(liàng)的供需冲突。房地产大分化时代已至，这种(zhǒng)分化不单局(jú)限(xiàn)于(yú)城市(shì)能级之间差异，优(yōu)质(zhì)小区和(hé)老旧二手房之间(jiān)的差异也将越发扩大(dà)。

　　风险提示

　　人(rén)口普查数据调查的(de)是人，并(bìng)不是(shì)针对住(zhù)宅(zhái)，因此可能存在统计偏差(chà)。商品(pǐn)住宅占比实(shí)际值可能偏低，其(qí)增速(sù)可能(néng)超预期。

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