饱受争(zhēng)议的二手房交易中(zhōng)介(jiè)费问题，正逐渐(jiàn)得到监管(guǎn)部门的重视。

　　5月(yuè)8日，住建部、市(shì)场监管总局联合发布了(le)关于规范房地产经纪(jì)服务(wù)的意见。意见提及，近年来(lái)，部(bù)分房地产经纪机构存在利用房源客源优势收取过高(gāo)费(fèi)用、未明码标价、捆绑收费(fèi)、滥(làn)用客户个人信息等问题，加重交易当事人负担(dān)、侵害(hài)其合法权益(yì)。

　　基(jī)于(yú)上述背景，两部门从加强(qiáng)从业主体管理、明确经纪服务内容、合理确定经纪服务收(shōu)费、严格实行明码(mǎ)标价等十(shí)方面，提出了我国最穷的5个城市，哪一个省最穷意(yì)见。

　　中(zhōng)原地产首席分析师张(zhāng)大伟称，随着城市发展，一二线(xiàn)城市二(èr)手房交易占比逐渐增(zēng)加(jiā)。以北京、上海为(wèi)例，二手房占市场成交比例超过80％，大量二手房成交依赖中介居间(jiān)成交(jiāo)，房地产调控重心逐渐从开发商(shāng)过渡到中介公司(sī)。

　　广东省(shěng)城规院住房政策研究中心首(shǒu)席研究员李(lǐ)宇(yǔ)嘉表示，买房对居民来说属(shǔ)于金额不低(dī)的大(dà)宗交易，由于二手房交(jiāo)易成本较高、交(jiāo)易周期(qī)较长(zhǎng)，具有非常强(qiáng)的(de)专业性，居民(mín)往往通过中介来完成。但很多中介利用信(xìn)息不对称等问题，将非必(bì)要的收(shōu)费夹带其中(zhōng)，如收(shōu)取(qǔ)过桥融资、按揭费、担保(bǎo)费等，对居民造成额外的负担，而且这些服(fú)务(wù)事项并未(wèi)明码(mǎ)标价。

　　对于(yú)二手房市场交易过程(chéng)中存在的“乱(luàn)象(xiàng)”，李宇(yǔ)嘉指出，对包(bāo)括经(jīng)纪服务(wù)在内的相关市(shì)场交易行为及其(qí)主(zhǔ)体进行规范和秩(zhì)序(xù)整顿，是房(fáng)地产市场管(guǎn)理和调控(kòng)的(de)主题。“当下(xià)，推进这项(xiàng)工作的(de)意(yì)义更大(dà)，也更急迫。”

　　中(zhōng)介(jiè)收(shōu)费问(wèn)题成监管重(zhòng)点

　　二(èr)手(shǒu)房市(shì)场中，历(lì)来对(duì)房地产(chǎn)经纪服务(wù)行(xíng)业关注最多的一个话(huà)题，便是房地(dì)产经纪(jì)服务费(fèi)的(de)问题。

　　张大伟认(rèn)为，未来相关部(bù)门主要监管的(de)重点，将是对(duì)房地产经纪服务收费及中介交易进行规范。

　　在热点城市，二手房屋交(jiāo)易过(guò)程中，部分价值不菲的房屋，往往要(yào)缴纳一笔(bǐ)金额(é)不低(dī)的中介(jiè)费。以北(běi)京某房地产经纪服务机构2.7％的(de)服务费率计算，一套1000万(wàn)元的房屋(wū)，中介费(fèi)约为27万。

　　在合理(lǐ)确定经纪服(fú)务收费(fèi)上，两部(bù)门(mén)在此次意见中提及(jí)，房地产(chǎn)经纪机(jī)构要合理降低(dī)住房买卖和(hé)租赁(lìn)经(jīng)纪服务费用。鼓励按(àn)照成交价格越(yuè)高、服务(wù)费率越(yuè)低的原则实行分(fēn)档定价(jià)。引导由交易双方(fāng)共同承(chéng)担经纪服务费用。

　　据张大伟介绍，目前房地产经纪服(fú)务收费标(biāo)准的最早依(yī)据是1995年(nián)国家计(jì)委建设(shè)部下发的《关于房地产中介服务收费的通知》（971号文(wén)），其中(zhōng)第(dì)六(liù)条规定(dìng)：房(fáng)屋买卖代理收费，按成交价格总额(é)的0.5-2.5％计收(shōu)。

　　以北(běi)京为例，目前北京市执行(xíng)的2014年更新(xīn)后的收费标准，即根据这样的(de)规(guī)定：“少数特别复(fù)杂(zá)的(de)住宅买卖经纪(jì)服务，经交易各方协商同意，可(kě)在规定的(de)收费标准(zhǔn)基础上适当上浮(fú)，上浮幅度(dù)最(zuì)高不得超(chāo)过(guò)10％。”这意味着，当前(qián)北京二(èr)手(shǒu)房中介(jiè)费(fèi)上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表示，本着(zhe)“简政(zhèng)放权”的精神，北(běi)京2015年取消了房(fáng)地产中介服务等57个政府定价，房地产经纪服务收费多(duō)少由(yóu)各(gè)中介机构自行决定。

　　“房产(chǎn)中介机构在实际收(shōu)取(qǔ)费用过程中，相关监管部门当前并未(wèi)明确具体的中(zhōng)介(jiè)费(fèi)率，中(zhōng)介机构仅需在服(fú)务过程中对(duì)收(shōu)费(fèi)标准进行明码标价即可(kě)。而房地产经纪服务(wù)机构在(zài)具体收取过程中，会结(jié)合(hé)房屋(wū)价值(zhí)及工资标准(zhǔn)，综合计算(suàn)出合适(shì)的中介费率。”张大伟补充道。

　　对于明码(mǎ)标价问(wèn)题，两部门在此次意见中(zhōng)提及，房(fáng)地(dì)产经纪机构应当在(zài)经(jīng)营门店、网站(zhàn)、客户端(duān)等场所或渠道，公示服务项目、服务内容和收(shōu)费标(biāo)准，不得混合标价和(hé)捆绑收费。房地产(chǎn)经纪机构提供的基本服务和延伸服务，应(yīng)当分别明确服务(wù)项目(mù)和收费标准(zhǔn)。房(fáng)地产经纪机构(gòu)收(shōu)费前应当向交易(yì)当事人出具收费清(qīng)单，列明收费标准、收费金额，由(yóu)当事人签字确认。

　　另外，对收费明(míng)显高于市场(chǎng)平均水平的房地产经纪(jì)机构，住房和城乡(xiāng)建设部门将会(huì)同市场监(jiān)管等(děng)部门采(cǎi)取约谈(tán)等综(zōng)合(hé)措施进行(xíng)重点监管。市场(chǎng)监管(guǎn)部门会同有关部门依法查(chá)处(chù)不按规定明码标(biāo)价、操纵经(jīng)纪服务(wù)收费等违反价格和反垄(lǒng)断法律法规的行为。对房地产(chǎn)经纪机构相(xiāng)关违法违(wéi)规(guī)信息，市(shì)场监管部门要依法依规纳入国家企业(yè)信用信息(xī)公示系统。

　　房屋中介费要降了？

　　鼓励按(àn)照(zhào)成交价格越(yuè)高、服(fú)务(wù)费率(lǜ)越(yuè)低的原则实行分档定(dìng)价，是否意味着，未来豪宅(zhái)的中介费有望(wàng)大(dà)幅降低？

　　中原地产华(huá)南区总裁兼(jiān)深圳中(zhōng)原总经理郑叔伦称，住(zhù)建部发(fā)文鼓(gǔ)励(lì)按照成交(jiāo)价格(gé)越高(gāo)我国最穷的5个城市，哪一个省最穷、服务费率(lǜ)越低的原(yuán)则实行分(fēn)档定(dìng)价，合理降低住房(fáng)买卖和租赁经纪服(fú)务费(fèi)用，主要还是规范行业，打击(jī)收费过(guò)高的经纪机构(gòu)，但对市场影响(xiǎng)有限，“以(yǐ)深圳(zhèn)为例，深圳市场(chǎng)豪宅和普宅本来收费就(jiù)不同(tóng)，各家收费(fèi)普遍在合理范围内，加上经(jīng)纪服(fú)务费(fèi)用对市场的影响(xiǎng)不大。”

　　张大伟指出(chū)，由于当前两部门提出的意见仅为鼓励(lì)性(xìng)质，即只是纲领(lǐng)性文件而(ér)非规定(dìng)，未来(lái)如何具体认定(dìng)其中的(de)细则，还需要(yào)看各城市落地执(zhí)行情况。

　　不过，张(zhāng)大伟表示(shì)，“从(cóng)目前市场(chǎng)看，经纪(jì)服(fú)务(wù)领域的调整(zhěng)改(gǎi)善、规范化，有利于行业健(jiàn)康(kāng)发展(zhǎn)。同(tóng)时(shí)，由(yóu)于二(èr)手房很(hěn)多房(fáng)源在产权(quán)方(fāng)面(miàn)有(yǒu)瑕疵，如产权(quán)抵押、不同税费等都(dōu)可能对交易产生影响，这对房地产经纪服务行业(yè)的专业(yè)性提(tí)出更高的要求。”

　　58安居客研究院研(yán)究总监陆骑麟指出，在二手房买卖(mài)过程中(zhōng)，原本应(yīng)该由上下家各支付一(yī)半的中(zhōng)介(jiè)费(fèi)，但(dàn)在一些热(rè)点城(chéng)市的二手(shǒu)房交易(yì)过(guò)程中，往往(wǎng)会有这样的情形，因部分购(gòu)房者处于弱势(shì)地(dì)位，从而会出(chū)现中介费及(jí)税(shuì)费均由购房者来承(chéng)担。即使(shǐ)一(yī)些房东愿意承担中介(jiè)费，这(zhè)部分费用也可(kě)能通我国最穷的5个城市，哪一个省最穷过转嫁的方(fāng)式，在房价(jià)中有所体现。

　　“上家把中介(jiè)费转嫁给(gěi)下家，市场这种所谓‘约(yuē)定俗成(chéng)’的(de)情(qíng)况，一些房产中介(jiè)公司(sī)将其视为(wèi)向购房者单边收费的行(xíng)为。部分中介公(gōng)司可能会利(lì)用其支配地位，在原先经纪服务收费的基础上，再次向房东收取费用，而这部分(fēn)费用，房东往往会将(jiāng)其转再次转嫁(jià)给购房者，这实际上相(xiāng)当(dāng)于变相推高了房价。两部门(mén)提出严禁操(cāo)纵经纪服务收费，不仅有利(lì)于提高交易中操(cāo)作(zuò)的透明度(dù)，也有利于房价(jià)的稳定。”陆骑麟称。

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