近两年火(huǒ)爆(bào)的创(chuàng)新产品公(gōng)募REITs进入密集分(fēn)红期，近日7只REITs陆(lù)续迎来除息日，公募REITs整体呈现出(chū)高比例稳定(dìng)分红(hóng)，15只公告2022 年(nián)可供(gōng)分配金额(é)的REITs产(chǎn)品(pǐn)，平均(jūn)分红比例(lì迪卡侬属于什么档次，迪卡侬哪个国家的牌子)接(jiē)近99％。

　　多位业内人士对此表示，强制分红机制是(shì)公募REITs主要特征之一，稳定分红体现(xiàn)出该类产(chǎn)品长期投资价值，通(tōng)过观测经(jīng)营活动现金流、可(kě)供分配现金等(děng)指标，也是观(guān)察(chá)REITs项目底层(céng)资产运(yùn)营情况(kuàng)的“窗口”。他们(men)也提醒普通投资者注意，与产权类项目相比(bǐ)，特(tè)许经(jīng)营REITs项目在(zài)经营权到期后(hòu)不(bù)再产生现金收益(yì)，特许经营权分红目前已包含了利润分配和本金(jīn)的归(guī)还(hái)，在选择投资标的时应了解资(zī)产类型和分红(hóng)的特征。

　　15只公募REITs产品(pǐn)分(fēn)红(hóng)

　　平(píng)均分(fēn)红比例98.89％

　　公募REITs 进入密集分红期(qī)，近(jìn)日7只REITs产品（4月17 日-4月21日）陆续迎来除息日，此(cǐ)外尚(shàng)有6只REITs实(shí)际分配(pèi)情况尚未(wèi)公布。整体(tǐ)来看，公募REITs呈现出了高比例的稳定分红，15只公告2022 年(nián)可供分配金额的公(gōng)募REITs产品中，2022年全年分(fēn)配金额占可供分配金额比例平均为98.89％，且绝(jué)大部分分配比例在(zài)96％以(yǐ)上。

　　中金基金相关(guān)负责人对此表(biǎo)示，投资公募REITs的(de)主要收益来源为(wèi)持(chí)有期分红收益，以及基金(jīn)份(fèn)额交易价格的(de)变化。基金份额二级市(shì)场(chǎng)价(jià)格受(shòu)到公募REITs资(zī)产(chǎn)运营(yíng)情况及市场(chǎng)因素(sù)的综合影响，较易(yì)引起波动。与此相比，基金分红预期则(zé)更有规律可循。公募REITs的分红(hóng)主要来自基础设施(shī)资产的经营现(xiàn)金流(liú)，投资人通过基金(jīn)募集(jí)材料和信息(xī)披(pī)露文件，结合行(xíng)业及(jí)市场情(qíng)况，可以分析基础设施项(xiàng)目的经营(yíng)业绩，作为进行(xíng)投资决策(cè)的(de)重(zhòng)要参考。

　　“相对于(yú)基(jī)金份额二级市(shì)场价格变化导致(zhì)的浮(fú)盈或浮亏，分红作为(wèi)基金份额持有(yǒu)人(rén)实(shí)际获得的现金收益，对(duì)于长期投(tóu)资(zī)者更具(jù)参考价(jià)值。”中(zhōng)金(jīn)基金相关负责人称。

　　平(píng)安(ān)基金(jīn)REITs 投资(zī)中心(xīn)运营高(gāo)级(jí)副(fù)总监李华平也(yě)表示，根据《公开募(mù)集(jí)基(jī)础设施证券(quàn)投资基金指引（试行）》及相(xiāng)关法规(guī)要求(qiú)，基础设施基金应(yīng)当将90％以上(shàng)合并(bìng)后基金年度(dù)可(kě)分配金额以(yǐ)现金形式分配给投资者，强(qiáng)制分红机(jī)制是(shì)公募REITs的主要(yào)特征(zhēng)之(zhī)一(yī)，稳(wěn)定的分红机(jī)制体现出REITs产(chǎn)品长期投资价值。

　　中(zhōng)航基金也认为(wèi)，从投资角度来看，基础设施(shī)公(gōng)募REITs同时(shí)具备“股(gǔ)性”和“债性(xìng)”双重(zhòng)特点。二级市(shì)场价格反映这类(lèi)产品“股(gǔ)性”的一面，分红体现了(le)这类产品的“债性”特点。公募REITs有强制分红要求，分红类似于债券派息，但(dàn)不等同于债券的固定利息回报(bào)，而是由可(kě)供(gōng)分配现金决定(dìng)。

　　从机构投资者的角度来看，一方面是公募(mù)REITs丰富(fù)了机构投资者的投资品(pǐn)类，为资产配置多(duō)元化(huà)提供抓手(shǒu)，具(jù)有较强的配置价值。另一(yī)方面，公募REITs的分红能够帮助机构(gòu)投资(zī)者稳定(dìng)收益。机构(gòu)投(tóu)资者(zhě)公募(mù)REITs能够通(tōng)过分红获取(qǔ)相(xiāng)对于投资债券相对高的收益性，在有效(xiào)控制风险的(de)前提下，增厚资产包收(shōu)益(yì)，起到投资“压舱石”的作用(yòng)。

　　分红除了投(tóu)资收(shōu)益“落袋为(wèi)安(ān)”外，市场对于(yú)未来分红水平的预期，也是影(yǐng)响REITs基金二级市场价格走势的关键(jiàn)因(yīn)素之一。

　　从近期(qī)公(gōng)募(mù)REITs的二级(jí)市场表现看，截(jié)至(zhì)4月21日，今年以(yǐ)来(lái)中证(zhèng)REITs（收盘(pán)）指数(shù)收于975.99 点，年内下(xià)跌7.44％，未跑(pǎo)赢主(zhǔ)要(yào)股票和债券(quàn)宽基指(zhǐ)数。

　　“截(jié)至2023年3月31日，有20只公募REITs发布了2022年年报，部分(fēn)产品受宏观经济的影(yǐng)响(xiǎng)，可(kě)分配金额完成率不达预(yù)期，一定程度上影(yǐng)响了公募REITs二级市场(chǎng)的价格(gé)。”李华(huá)平称，公募(mù)REITs二级市场(chǎng)的价格波动(dòng)受多重(zhòng)因(yīn)素的影响(xiǎng)，投资收益是影响REITs二级市(shì)场价格的主要因素(sù)之一，而稳定的(de)分(fēn)红有利于吸引投资者参与(yǔ)公募(mù)REITs二(èr)级市场的投(tóu)资。

　　中金(jīn)基金相(xiāng)关负责人(rén)也表示，近(jìn)期经(jīng)济预期恢(huī)复，一方(fāng)面市场热(rè)点(diǎn)呈现(xiàn)向(xiàng)股票和债券(quàn)回归(guī)的过程；另一方面，基(jī)础设施项目的经营(yíng)业绩(jì)相(xiāng)对经济活力的改善有(yǒu)一定的滞后性。

　　此外，公募(mù)REITs在分红除权日，将(jiāng)对(duì)基金份额(é)的开(kāi)盘指(zhǐ)导价(jià)做(zuò)调减处理，调减金额根据单位基金份额的分红金额进(jìn)行计算。除(chú)权操(cāo)作(zuò)是对分红前后基金份(fèn)额(é)净值变化(huà)的(de)修正(zhèng)，使投资人在(zài)基(jī)金分红前后均(jūn)可以获得(dé)公平的投资机会。

　　“分(fēn)红可增强(qiáng)投(tóu)资者长期投(tóu)资的信(xìn)心，同(tóng)时(shí)需结合持有产品的特(tè)性，关注二级市场扰动对(duì)整体收益的影响程度。”中(zhōng)航(háng)基金(jīn)相关人士也称(chēng)。

　　特许经营权(quán)分红包括利润分配和本(běn)金归还

　　普(pǔ)通投资(zī)者应了解底(dǐ)层资产情况

　　多位业内人士还提(tí)醒，与(yǔ)现有公募基(jī)金分红(hóng)前提(tí)是本金之上的增(zēng)值部分(fēn)不(bù)同(tóng)，特许经营(yíng)权REITs基金运作期间的(de)“分(fēn)红”界定为(wèi)“分(fēn)派”更为准确，分派的是(shì)本金与增(zēng)值两(liǎng)个部分，两个部分(fēn)之间的比例是变动的(de)，与现有公募基金分红差异很(hěn)大，大(dà)多(duō)数普(pǔ)通投资者(zhě)可能把(bǎ)“分(fēn)派”金额误认为是持续分红。一旦(dàn)30年、40年、50年(nián)、60年等(děng)合同(tóng)年限到期后基金价值面临极大(dà)不确定(dìng)性，这是该(gāi)类投(tóu)资者应该注意的情况。

　　李华平表示(shì)，目前(qián)公募REITs主要(yào)有特许经营(yíng)权类和产权类两大资产类型，持有产权类产品的收益主要包括每年的现(xiàn)金分红及资产增值的收益，而持有特许经营类产品的收益主要来自项目每年的(de)现金分红。其中，特(tè)许(xǔ)经营权类资(zī)产的分红包括了利润分配和本金的归还，两者的(de)比率(lǜ)也是变动的，对特(tè)许经营(yíng)权类资产的公募REITs可以内(nèi)部收(shōu)益率(lǜ)（IRR）来衡(héng)量投资收益(yì)。普通投资者在(zài)选择投资(zī)标的(de)时(shí)，应了(le)解公募REITs底层资(zī)产的类型(xíng)。

　　中(zhōng)航基金也表示，从(cóng)细分来看，各类公募REITs分红(hóng)因底层资产属性(xìng)不(bù)同而形成区别。特(tè)许经营(yíng)权类(lèi)的公(gōng)募REITs产品因(yīn)其(qí)分红(hóng)相当于包含“本(běn)金+收益”，分红相对较多，债(zhài)性偏强(qiáng)。而产(chǎn)权(quán)类的公募REITs分红主要为(wèi)“收益”，更看重(zhòng)底层资产(chǎn)的价(jià)值(zhí)增值，所以(yǐ)相对股(gǔ)性偏强。普通投资(zī)者在选择公募REIT时，需要(yào)考虑底(dǐ)层资(zī)产属性，对所选(xuǎn)择产品的二级市场价格和分红(hóng)有(yǒu)合理预期。

　　中金(jīn)基金相关负责人(rén)也认为，与产(chǎn)权类项目(mù)相比，特(tè)许经营项目在经营权到(dào)期后(hòu)不再能(néng)产生现金收益，因此将可供分配金(jīn)额的分(fēn)配理解为“分派”比(bǐ)“分(fēn)红”更(gèng)加准确。基(jī)于这个特点，剩余(yú)经(jīng)营期限较短的(de)特许经营(yíng)项目，通常具(jù)备更高的分(fēn)派率(lǜ)水平。对于剩余期(qī)限较长的特许经营权项目(mù)，即(jí)使(shǐ)分派率相对较低，也有足(zú)够(gòu)年限(xiàn)收回本金并取得收益(yì)。

　　中(zhōng)金基金(jīn)该负责人提醒(xǐng)投资(zī)者(zhě)注意(yì)，特许经营权项目的分派金额包含了(le)投资本金，在不进行扩募的情况(kuàng)下(xià)，基金份额单价随着(zhe)分(fēn)派进度逐年(nián)下降是(shì)正常现象，投(tóu)资特许经营权REITs的收(shōu)益来(lái)自项目剩(shèng)余期(qī)限产生的现(xiàn)金流。

　　“与特许经营项目相比，产权类项(xiàng)目的土地或建筑(zhù)的(de)剩(shèng)余使用年限一般较长(zhǎng)，再加(jiā)上到期后(hòu)通过对(duì)建筑(zhù)的更(gèng)新改造(zào)或(huò)补(bǔ)缴土地出让金等追加投资(zī)，有机会(huì)进(jìn)一(yī)步延长经(jīng)营(yíng)期(qī)限(xiàn)。这种类似永续经营的假设反映(yìng)在(zài)基础资(zī)产的估(gū)值(zhí)上，使产权类REITs具备(bèi)更显著(zhù)的资产投资属性。”该负责人称。

　　观(guān)测内部收益率等指标

　　评(píng)估项目底层资产运营情况

　　在基金(jīn)分红的时点，多位(wèi)业(yè)内(nèi)人(rén)士还表示，在产品分红期，投资者可以(yǐ)观测(cè)经营活动(dòng)现金流、可(kě)供(gōng)分配现金(jīn)、内部收益(yì)率等指(zhǐ)标(biāo)，来观察和评估(gū)项目底层资产(chǎn)的运营情况。

　　中航基金(jīn)表示，年报指标中，跟现金相关(guān)的指标(biāo)有两个：一是年报中(zhōng)披露的经营(yíng)活动(dòng)现金流，二是可供(gōng)分配现金，二者(zhě)存在本质(zhì)性区别。经(jīng)营活动产生的(de)现(xiàn)金净流量是指(zhǐ)企业(yè)经营、筹资(zī)、投(tóu)资产生的(de)现(xiàn)金(jīn)流(liú)，基于(yú)企业(yè)本身(shēn)经营活动产生(shēng)；可供分配的现金实质上(shàng)是从EBITDA出发，对(duì)非(fēi)现金影响利润表的(de)项目进行调(diào)整，加期初现金，最终得(dé)到的账面现金。

　　李华平也表示，公募REITs作(zuò)为(wèi)资(zī)产配(pèi)置(zhì)新选(xuǎn)择，投资价值体(tǐ)现在相对股债市场(chǎng)独立的(de)资产(chǎn)配置功能(néng)，比(bǐ)较适合长期持有(yǒu)。建议投资者对经(jīng)营权类的(de)资产可以更(gèng)多关注内部收益率(lǜ)的高低，对产权类(lèi)的资(zī)产(chǎn)更(gèng)多关(guān)注分(fēn)派(pài)率高低。因(yīn)为公募REITs可(kě)分配(pèi)收益主要来自底层资产的经营净现金流，所以底(dǐ)层资产运(yùn)营情况直(zhí)接影响投资回(huí)报，投资(zī)者可综合(hé)考虑原(yuán)始权益人综合实(shí)力(lì)、运(yùn)营管理机构实力、公募基(jī)金管理人实(shí)力等多重因素(sù)来(lái)选择投资(zī)标的(de)。

　　中信证券(quàn)研报(bào)也显(xiǎn)示，公募(mù)REITs进入密(mì)集分红(hóng)期，由于(yú)分红交易带来的短期博弈机会仍(réng)在(zài)，叠加此(cǐ)前市场接连(lián)回调，建议投资者关注有基本(běn)面支撑、填(tián)权效(xiào)应相对(duì)明显、同时分红规(guī)模较为可观的个券。

　　“公募REITs的招募说(shuō)明书均会载明REITs在(zài)发行首(shǒu)年(nián)及次年(nián)的(de)可供分配(pèi)金额(é)预测。投(tóu)资者可(kě)以将REITs的实际分迪卡侬属于什么档次，迪卡侬哪个国家的牌子红金额(é)与募集材料中披露预测进行(xíng)比较分析，结合经济(jì)及市场的实际环境，对基础设施(shī)项目的运营业绩及REITs的管理能力进(jìn)行判断。”中金基金上述(shù)负责人也称。

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