导读(dú)

　　黄(huáng)金二十年之后(hòu)，当下中国(guó)地(dì)产(chǎn)步(bù)入大(dà)分化时代(dài)而非停(tíng)滞期。

　　要点

　　过去二十年是(shì)中国房地产市(shì)场黄金(jīn)二十年(nián)。2019-2021年，连续三年商品住宅销(xiāo)售面积(jī)超15亿平，足(zú)够4000万家庭入(rù)住。恰逢近年地(dì)产持续低(dī)景气，有关中国地产是否过剩的讨论日益热烈。

　　拨(bō)开迷(mí)雾，本(běn)文(wén)试(shì)图厘清中国城(chéng)镇存量(liàng)住宅真实(shí)情况(kuàng)，据此判断(duàn)中国未来地产趋势。

　　有媒体(tǐ)渲染(rǎn)中(zhōng)国地产(chǎn)存量极度过剩(shèng)，事实是否如此？

　　住建部披(pī)露全(quán)国有近6亿栋房屋建(jiàn)筑，第七次人(rén)口普查调查数据显示(shì)城镇家庭户人均住宅间数为1.06间。市场(chǎng)陷入怀疑，中国房子是否真的(de)过剩？

　　事实上住建部披露的近(jìn)6亿栋城乡房屋建筑中，城镇建(jiàn)筑占比不(bù)到一成，其中(zhōng)还(hái)包括大量城镇(zhèn)非住宅建筑，如商业办公(gōng)楼(lóu)、学校等(děng)，因此6亿(yì)栋(dòng)房屋中城(chéng)镇住宅(zhái)占比(bǐ)极低。

　　七普显示(shì)中(zhōng)国城镇居民(mín)人均住宅间数为1.06间，但居住舒适不是人均(jūn)一间房(fáng)所能满(mǎn)足，它与房屋质量(liàng)、居住面积(jī)、配(pèi)套设施(shī)等因素(sù)密切(qiè)相关(guān)。中国的人(rén)均住宅间数较发(fā)达国家(jiā)还有很大差距。人均住宅间数大于1同样不意(yì)味着(zhe)中国住宅市场已经(jīng)饱和(hé)。

　　我们测算发(fā)现中国城(chéng)镇居民户均1套(tào)房(fáng)，其中每户(hù)持有商品住宅仅(jǐn)0.64套。

　　目前并无直接公布中国家(jiā)庭户均住宅的(de)数据，我们(men)根(gēn)据商品(pǐn)住宅套数(shù)、商品住宅(zhái)占(zhàn)比和城镇家庭户(hù)数，计算出城镇家庭住(zhù)宅套户比。

　　测算结果显示，目前城镇(zhèn)家庭(tíng)户均(jūn)拥(yōng)有0.86套(tào)房，其中0.54套为商品(pǐn)住宅。若期房顺(shùn)利(lì)交(jiāo)付，直至2024年(nián)，中国每户(hù)城镇家(jiā)庭才拥有1套住宅，其中商业(yè)住(zhù)宅(zhái)仅(jǐn)0.64套(tào)。

　　户均一套房(fáng)似乎意味着户户(hù)有房，然而事实上中国住宅(zhái)市场供需并不平衡。

　　国际(jì)数据显示，成熟(shú)房(fáng)地产市场的住宅(zhái)套户(hù)比会大(dà)于1，在1.1左右。

　　之所以说不(bù)平衡，是(shì)因(yīn)为户(hù)均(jūn)一(yī)套房无法满足流(liú)动人口的租(zū)赁和置(zhì)业需(xū)求。全国总人口的近三成都是流动人(rén)口，流动人口(kǒu)会选(xuǎn)择在大城市租房挣钱，在老(lǎo)家买房(fáng)，从而产生了额外的住宅需求(qiú)。

　　即(jí)便户均一套房，中国未来(lái)地产仍有四大(dà)新(xīn)增需求动力。

　　第一，户均人口规模(mó)缩小，一人户、两人(rén)户占比(bǐ)不断增加，导致家庭户数(shù)增多。小家庭化趋势将延续，带来新户购房需求增(zēng)长。

　　第二，经(jīng)济板(bǎn)块的分化日益明显(xiǎn)，区域经(jīng)济资源分配的再集中(zhōng)吸(xī)引着人(rén)口(kǒu)流入(rù)，人口(kǒu)净迁(qiān)入城市的新增住宅需(xū)求有望持续(xù)旺盛。

　　第三，30％左右(yòu)的家庭住在(zài)2000年以前建成的住(zhù)宅(zhái)中，涉及超9000万家庭、81亿(yì)平方米的(de)住宅建(jiàn)筑面积。促成“老(lǎo)破小(xiǎo)”住宅的改造势在(zài)必行。

　　第(dì)四(sì)，中国的人均住宅(zhái)间数与人均住宅(zhái)建筑面积均较发达(dá)国家有着不(bù)小(xiǎo)差距，“住(zhù)上更(gèng)大房子”的(de)改(gǎi)善(shàn)性(xìng)需求正在不断增(zēng)加。

　　黄(huáng)金二十年之(zhī)后(hòu)，当下中国地产步(bù)入大分(fēn)化(huà)时(shí)代而非停滞期。

　　如果说过去(qù)二十年是中国地产黄金发展期(qī)，地产(chǎn)矛盾更多体(tǐ)现为住宅供(gōng)给(gěi)存在不足，这(zhè)是过去二十年房价(jià)快速(sù)上涨基石。那(nà)么(me)当下房地产(chǎn)大(dà)分化时代(dài)已(yǐ)至(zhì)，大(dà)分(fēn)化时代下地产矛(máo)盾则更多(duō)体现在(zài)住宅(zhái)质量供需冲突。

　　地产大(dà)分化必将(jiāng)体(tǐ)现在(zài)不同(tóng)能级(jí)城市之间，不同区(qū)域(yù)板块之(zhī)间，不同(tóng)品质住(zhù)宅(zhái)之(zhī)间(jiān)。

　　目录

　　一个男人叫女人乖乖是什么意思，一个男人叫你乖乖意味着什么 alt="中(zhōng)国户均几套(tào)房？| 民生(shēng)·周君(jūn)芝(zhī)团队" src="http://getimg.jrj.com.cn/images/2023/05/weixin/one_20230515161805605.png">

　　正文(wén)

　　引言

　　不久前，官方披(pī)露全国已(yǐ)有近6亿栋房屋(wū)建(jiàn)筑，引(yǐn)发热议。从2月以来，各(gè)大城市二手房挂牌(pái)量突然激增，引发一阵二(èr)手房的“抛售潮(cháo)”。

　　让市(shì)场(chǎng)不(bù)禁担心，中国的房子(zi)是(shì)否(fǒu)已经过剩？

　　中国(guó)城镇住宅到底是供给过剩(shèng)，还(hái)是供需平(píng)衡(héng)，或是仍然存在不(bù)足(zú)？可惜由(yóu)于住宅存量数据并(bìng)未公布，我们无法(fǎ)直接知(zhī)晓具(jù)体情(qíng)况。

　　拨开迷雾，我(wǒ)们(men)测算出中(zhōng)国城镇家庭户均拥有住(zhù)宅套数，回答当前的房子(zi)是(shì)否真的(de)过剩了？据此判(pàn)断(duàn)未来房(fáng)地产市场会(huì)如何发展。

　　一(yī)、如何有(yǒu)效观察中国(guó)户均(jūn)拥有住宅数(shù)量

　　（一）中国住宅数量过剩的(de)直观判断站不住(zhù)脚

　　今(jīn)年2月，在以全国自然灾害综合风险普查工作情况为主题的新闻发布(bù)会上，负责(zé)人(rén)对外披露：“住宅城乡(xiāng)建(jiàn)设行业获取了全国近6亿栋城乡房屋(wū)建筑数据(jù)以及80多(duō)万处市政设施数据。”

　　14亿人住6亿(yì)栋房屋(wū)建筑(zhù)，平均每栋建筑(zhù)住不(bù)到3人，住宅市场看(kàn)似(shì)已经过剩。

　　在这近6亿(yì)栋房屋建筑中(zhōng)，农村房(fáng)屋占9成以(yǐ)上，以栋数(shù)计算的城镇房(fáng)屋实(shí)际仅有4700多(duō)万栋，还包括了大(dà)量商业楼(lóu)、写字楼、学校(xiào)、医院等非住宅。总(zǒng)的算下(xià)来(lái)，住宅(zhái)占比并不大。

　　第七(qī)次人口普查(chá)数据(jù)公布(bù)了中国城镇家庭户人(rén)均住(zhù)宅间数为(wèi)1.06间，其中城市家庭户居民(mín)人均(jūn)0.99间，乡(xiāng)镇家庭户居民人均1.18间。

　　人(rén)均住(zhù)宅间数大于1，看似意味着(zhe)人人都(dōu)有房间居住。

　　居(jū)住水平不仅与房间数量有关，更与房屋质量、居住面(miàn)积、配套设(shè)施(shī)等因(yīn)素密切相关。单单从人均住(zhù)宅(zhái)间数不能完(wán)全反映出城镇(zhèn)居民的(de)居住(zhù)水平。

　　中(zhōng)国主(zhǔ)要是以家庭为(wèi)单位购买成套住宅，一套设(shè)施齐全(quán)的住宅才是城镇居民宜居的选择。

　　（二）中国户均(jūn)住宅(zhái)的测算思路、数据(jù)和方(fāng)法

　　中国城镇居民住宅主要分两大类，一(yī)类是商品住宅，另一类是保障房、原公有住(zhù)宅、自建房等非商品(pǐn)住宅。

　　目前缺乏(fá)统计数(shù)据，并没有直接公(gōng)布城镇住宅(zhái)数量。居民住(zhù)宅相关数据有两处可以(yǐ)直接(jiē)公布，一是每(měi)年(nián)商品住宅销售套数(shù)（统计局）；二是居民(mín)住宅来源(yuán)（人口普(pǔ)查数据）。计算中(zhōng)国居民户均住宅数量，我们主(zhǔ)要(yào)用到上述两组数据。

　　中国住宅改革(gé)始于(yú)1998年，1998年之前商品住宅数(shù)量(liàng)极(jí)少，可忽略不计(jì)。估算城镇居民户(hù)均住宅套数(shù)分三步走：

　　第一步，将1999年以来每(měi)年商品住(zhù)宅销(xiāo)售套数相加，我们就能够得到当前(qián)商品住宅总存(cún)量。

　　第二(èr)步(bù)，根(gēn)据城(chéng)镇居民拥有的商品住宅和(hé)非商品(pǐn)住宅(zhái)比例(lì)，推算得到居民(mín)住宅总套数。

　　第(dì)三步，将城镇居民拥有的商品住宅总数除以家庭户数(shù)，我们就能够得(dé)到城镇户(hù)均拥(yōng)有(yǒu)的住宅数量。

　　具体(tǐ)计(jì)算公式如下(xià)：

　　城镇家庭住宅套户比=住宅总套(tào)数/家庭户数(shù)

　　=（商品住宅套数/家庭户数）/（商品住宅套数/住宅总套数）

　　=商品(pǐn)住(zhù)宅套(tào)户(hù)比/商品住宅占比

　　二、城镇家庭户(hù)均拥有1.02套(tào)房

　　中(zhōng)国住宅存量到底有多少，目前缺乏一个准确统计。我们利(lì)用既有统计数(shù)据，大致测算得到中国(guó)存(cún)量房地(dì)产套(tào)数(shù)，并(bìng)进(jìn)一步推算(suàn)中国城镇家庭(tíng)户均拥有的(de)住(zhù)宅数(shù)量。

　　（一）城(chéng)镇(zhèn)居(jū)民户均(jūn)拥有(yǒu)商品住宅0.64 套(tào)

　　截至(zhì)2022年，我(wǒ)们(men)计算得(dé)到：

　　（一）中国商(shāng)品住宅累计销售1.97亿套。

　　（二）城(chéng)镇家庭户均(jūn)拥有0.64套商品住宅（包含现房和期房）。

　　中国(guó)的房地(dì)产销售以期(qī)房为主，从2019年开始，新房(fáng)销售中(zhōng)期房占比近9成。本(běn)文去除商品住宅累计销(xiāo)售(shòu)套(tào)数里(lǐ)的期(qī)房销售(shòu)，得到商品(pǐn)住宅现(xiàn)房套数。

　　以2022年商品住宅现(xiàn)房套数计算(suàn)为例：

　　2022年商品住(zhù)宅现房(fáng)套数=截止到2022年商品住宅累计销售套数-过去三年（2020、2021和2022年）的期房(fáng)销售额。

　　主流房企竣工周(zhōu)期在2-3年，并考虑到交(jiāo)房(fáng)后装(zhuāng)修的时(shí)间，取最(zuì)大值3年(nián)。

　　将(jiāng)商品(pǐn)住宅(zhái)现房套数除以家庭户数(shù)，算出：

　　（三）目前中(zhōng)国城镇家庭(tíng)户均拥有0.54套(tào)商品现房住宅(zhái)。

　　（二）城(chéng)镇居民户均拥有住宅1.02套(tào)

　　接(jiē)下(xià)来(lái)我们需要进一步(bù)推算(suàn)中国城镇居民拥有(yǒu)的户均住宅套数。

　　首先，七普数据显示中国城镇居民的住(zhù)宅结(jié)构特征如下(xià)：

　　73.8％的城镇家庭拥有住宅。其中自建住宅占比21％，购买商品住宅占比31.9％、二手(shǒu)房占比10.1％、经济适(shì)用房占比3.8％、原公有(yǒu)住宅占(zhàn)比(bǐ)6.1％，通过(guò)继承(chéng)或赠(zèng)与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租赁廉租房与其他住宅(zhái)。

　　其次(cì)，我们假定(dìng)租(zū)赁其(qí)他住宅和(hé)购(gòu)买二(èr)手房都是商品住(zhù)宅，因此将租赁(lìn)其他(tā)住宅、购买商(shāng)品住宅与购(gòu)买二手房(fáng)加总，得到(dào)商品住宅占居(jū)民所(suǒ)有住(zhù)宅的比例(lì)为62.8％。

　　2020年商品(pǐn)住宅占(zhàn)比为(wèi)59.2％，粗(cū)略假设(shè)2021年-2022年期间(jiān)商品住(zhù)宅增(zēng)幅为过(guò)去十年变(biàn)化(huà)幅度的20％，计算2011年-2020年商品住宅的实际变(biàn)化比例，从而我们估算出2022年商(shāng)品(pǐn)住宅所占比例，为(wèi)62.8％。

　　最后(hòu)，截至2022年末，中国平均每户城镇家庭拥有0.86 套住宅。但考虑已购期房，中国平均每户城镇家庭拥有1.02套住宅。

　　如果(guǒ)交房顺利，已购期(qī)房会在(zài)2-3年内(nèi)陆续(xù)交付(fù)使用，到2024年(nián)，中国平(píng)均每户城镇家庭(tíng)都会拥有一套住(zhù)宅。

　　三(sān)、城镇户均(jūn)一套房的三点(diǎn)含义

　　既然城镇居(jū)民(mín)已经达到了户均一套房的程度，“户户有房”是否意味着中(zhōng)国城镇化进展终结，甚(shèn)至意味(wèi)着(zhe)中国(guó)地产存量供给绰绰有余？

　　（一）户均一套房(fáng)并不意(yì)味(wèi)着住宅市场供需平衡

　　需(xū)要有多余住宅来(lái)满足因(yīn)人口流动(dòng)、居(jū)民(mín)换房(fáng)等(děng)因素产生的住宅需求。因此，成熟房地产市(shì)场的(de)住宅套户比会在1.1左(zuǒ)右。

　　国(guó)际经验(yàn)来看，美国、英国(guó)和日(rì)本的住宅套户(hù)比均(jūn)高于1.1，其中，英国的住宅套户比最高，为1.19，日本(běn)为(wèi)1.16，美(měi)国为1.11。德国和韩国分(fēn)别为1.02和1.05。

　　如果户(hù)均(jūn)刚好一套房，就会造成(chéng)人口净流入地(dì)的住(zhù)宅市场供不应求(qiú)，造成房(fáng)价或房租(zū)迅速上涨。一个男人叫女人乖乖是什么意思，一个男人叫你乖乖意味着什么

　　七普指出(chū)中国的流(liú)动人口3.76亿，省(shěng)内(nèi)流动人(rén)口和省际流动人口分(fēn)别(bié)为2.51亿人和1.25亿(yì)人。

　　流动人口会(huì)选(xuǎn)择(zé)在(zài)大城市租(zū)房挣钱，在老家县城买(mǎi)房。

　　暨南大学2017年(nián)的中国城乡人口流动(dòng)调查数据显示，在上(shàng)海(hǎi)、杭州以及(jí)南京工作的流动(dòng)人口(kǒu)在老家拥有(yǒu)住宅比例分别为28％、21％和18％。大城市的高工资(zī)吸引(yǐn)打工人，但高(gāo)房价迫(pò)使打工人回乡置业。

　　流动人口(kǒu)实际上会占据两套房，在高房价(jià)的大城市(shì)租赁一套房，在房(fáng)价(jià)较低的县(xiàn)城购(gòu)买一套房。所以说户(hù)均一套房无法满足(zú)庞(páng)大流动人口的租赁与(yǔ)置业需(xū)求。

　　（二）至少9000万户家庭住宅品质仍需改善

　　目前(qián)，中(zhōng)国(guó)的(de)城镇住宅中依然有(yǒu)不少老旧小区(qū)。

　　三成(chéng)家庭，也就是(shì)约(yuē)9000万户城(chéng)镇居(jū)民(mín)住宅是2000年以(yǐ)前建成，其中又有11.6％住(zhù)宅(zhái)年龄至少(shǎo)在33岁以(yǐ)上。

　　这批存(cún)在着建筑结(jié)构松散、设施陈(chén)旧(jiù)、安全隐患(huàn)大等问(wèn)题，如电线老化、管道等基础设施陈旧，给住户(hù)的生活带来了很大的不便和(hé)安全隐(yǐn)患，并且居住(zhù)体验较差。

　　2000年以前建成的老旧(jiù)住宅面积小。占比(bǐ)为31.3％的家(jiā)庭户(hù)数拥有的住宅面(miàn)积占比仅为27.6％。仍然(rán)存在5％左右的家庭没有独(dú)立卫浴和厨房(fáng)。这类上(shàng)世纪修建的(de)老旧小(xiǎo)区很难(nán)满足(zú)现代生活需求，在未来大都会被(bèi)拆迁(qiān)重建。

　　近五成的家庭住宅为一居室和二(èr)居室，户(hù)型偏小。其中一居室占比为14.9％，二居室占比为33％。对比镇(zhèn)，城市家庭住宅户型更小，当然这与城(chéng)市土地资源紧张有关。

　　（三）人(rén)均(jūn)住宅面积扩张是未来地产的需求驱动力(lì)

　　根据七(qī)普(pǔ)数据测算，2020年城镇家(jiā)庭户住宅存量总面积(jī)为294.6亿平。暂不考虑两年间(jiān)农(nóng)民带(dài)房进城和老旧小区拆迁(qiān)，加(jiā)上2021年和2022年商品住宅(zhái)竣(jùn)工面积（7.3亿与6.3亿），得出2022年住(zhù)宅存量总面积为308.16亿平，人(rén)均住宅建筑(zhù)面积为39.45平方米。

　　超(chāo)过一半的家(jiā)庭人(rén)均住宅建筑面(miàn)积小于均值，近4成家庭人均住宅建筑面(miàn)积在30平米以下(xià)。

　　15％的城镇家庭人均住宅建筑面积(jī)不足19平方米(mǐ)，不及全(quán)国(guó)人(rén)均水平的一半(bàn)。若(ruò)去除(chú)20％的(de)公摊，可(kě)使用(yòng)的(de)住宅(zhái)面(miàn)积仅(jǐn)为(wèi)15.2平方(fāng)米(mǐ)。上海市将人均住宅建筑(zhù)面积(jī)低于15平方米的家庭界(jiè)定为住宅存在(zài)困难，若按这个(gè)标准算的话，中国有11.3％的(de)家庭存(cún)在(zài)住宅困(kùn)难问题。

　　若人(rén)均可使(shǐ)用住宅面积为40平，即人(rén)均住宅建筑面积为50平(píng)，只考虑家庭户人数，需(xū)要住宅总(zǒng)量约390.6亿(yì)平，较目前至少新(xīn)增(zēng)82亿平。

　　对(duì)比发(fā)达国家人均住宅面积，美国为67㎡，瑞(ruì)士、日本、德国和英(yīng)国都(dōu)高(gāo)于40㎡，中国的人均住宅建筑(zhù)面积为39.45㎡，相差不大。但若去除公摊面积后，中国的人均可(kě)使(shǐ)用面积为(wèi)31.56㎡，这一差距将变得明显。

　　若考虑约1.4亿的集体户(hù)人(rén)口，所需(xū)要(yào)的住宅总量会(huì)更(gèng)多。

　　四、户均(jūn)已然1套房(fáng)，未来地(dì)产(chǎn)还会有需求么？

　　我(wǒ)们测算得(dé)到(dào)中国城镇家庭户均1套房，看似已经户户有房。即便(biàn)如此，中国人口(kǒu)静态(tài)结构和(hé)动态趋势(shì)演(yǎn)绎，决定了中(zhōng)国未(wèi)来地产仍有需求释放。户均1套住宅现实之下，中国未来城镇住宅(zhái)需求(qiú)主(zhǔ)要(yào)来自(zì)于四个方面。

　　第一(yī)，户(hù)均人(rén)口缩小，家庭户数增多，新户购房(fáng)需求(qiú)扩张。

　　过去20年我国城镇家庭户均(jūn)人(rén)口(kǒu)数不断下降，六普(pǔ)显(xiǎn)示城镇户(hù)均人口规模为(wèi)2.85人(rén)/户，而七普显示城镇(zhèn)户均人口规模为2.62人/户，一人户(hù)、二人户(hù)的(de)占比(bǐ)明显上(shàng)升，人(rén)口小家庭化(huà)趋势将继(jì)续延(yán)续，导致户数会因户均人口(kǒu)规模的缩小(xiǎo)而(ér)增多(duō)。

　　第二，人口(kǒu)迁(qiān)移导致经(jīng)济发展带来的新增住(zhù)宅需求旺盛。

　　中国经济板块(kuài)的分化日益(yì)明显(xiǎn)，资源和生产要素逐步(bù)向(xiàng)经(jīng)济(jì)带、都市圈中心城市流(liú)入(rù)，区域(yù)经(jīng)济资(zī)源分配的再集(jí)中(zhōng)吸引着人口流入(rù)。人口(kǒu)迁移(yí)势必涉及到买房租房，给迁(qiān)入地(dì)住宅市场带来新的(de)增(zēng)量(liàng)。

　　以浙(zhè)江省为例，2021年常住人口增(zēng)量为72万，而(ér)出生人(rén)口为(wèi)44.9万人，死(sǐ)亡(wáng)人(rén)口为38.4万人，自然增加人口仅为6.5万人，其人口增(zēng)长主要(yào)受益于人口迁移。

　　第三，老(lǎo)旧小区改善(shàn)性(xìng)需求依然庞大。

　　从(cóng)2011年到(dào)2020年，自建住宅和原公有住宅的家(jiā)庭拆迁改建最多。自建房家庭(tíng)比(bǐ)例从31.5％到21％，下降了10.5个百(bǎi)分点；原(yuán)公有住宅家庭比例从12.9％到(dào)6.1％，降幅为(wèi)6.8个百分点。二者和（27.1％），再加上其他(tā)住宅（5％）与家(jiā)庭住宅建造(zào)时间(jiān)为2000年以(yǐ)前的比例（31.3％）大致相吻合。

　　十年间新增(zēng)8473万家庭(tíng)户，自建(jiàn)住(zhù)宅和原公有住宅减少了(le)1282万户，住宅净需(xū)求(qiú)增加9755万户(hù)。49％的(de)家庭购买商品住宅，21％的家庭购(gòu)买(mǎi)二手房。在新增住宅需(xū)求中，有(yǒu)7成家(jiā)庭(tíng)购买了(le)商品住宅。租房、购买经(jīng)济适用房和(hé)其他(tā)分别占比18％，3％和9％。未来随(suí)着(zhe)城中村和旧城(chéng)改(gǎi)造(zào)，商(shāng)品住宅的占(zhàn)比势必会(huì)进(jìn)一步上升。

　　2000年以(yǐ)前(qián)建造的(de)住宅建(jiàn)筑面积(jī)还有(yǒu)约81亿平(píng)，涉及城镇家(jiā)庭约9000万户。破旧的(de)城(chéng)中村(cūn)、老公(gōng)有住(zhù)宅，建筑面积小、质量低、基础设施配(pèi)套(tào)差、没有或少有物业管理，居民(mín)追求美好、宜(yí)居(jū)生活的环境，背(bèi)后(hòu)的(de)改善性需(xū)求有(yǒu)待释(shì)放(fàng)。

　　第四，“住上更大(dà)房(fáng)子”的改善性需(xū)求(qiú)还将有所增加(jiā)。

　　刚(gāng)需(xū)购房受限于(yú)资金，倾向于(yú)中小户型。已(yǐ)有住宅家庭希望提高生活品(pǐn)质(zhì)，以(yǐ)小换大、以旧换新。2022年底的中央经(jīng)济(jì)工作会议明确指出支持住宅改善等(děng)消(xiāo)费。

　　OECD国家的人均住(zhù)宅间数(shù)为1.71间，无论是否考虑乡村住宅因素，中国的人均(jūn)住宅间数(shù)较其他(tā)国家(jiā)依(yī)旧(jiù)存在(zài)不小差距(jù)。

　　住宅舒(shū)适度与经(jīng)济水平(píng)有(yǒu)着密切(qiè)正向联系。随着经济发展水平的(de)提高，中国的人(rén)均(jūn)住宅(zhái)间(jiān)数与人均住宅建筑面积将(jiāng)随之增长。

　　如果说过去二(èr)十年是中国地产黄金发(fā)展(zhǎn)期(qī)，地产矛(máo)盾(dùn)更多体现为住宅供给存在(zài)不足，供需出(chū)现(xiàn)错(cuò)配，这是(shì)过去二十年房价(jià)快速上涨基石。那么未来将是(shì)住宅(zhái)质量的供需冲突。房地产大分化时(shí)代已至，这种(zhǒng)分化(huà)不单局限于城市能级之间差(chà)异，优质小区(qū)和老旧二手房(fáng)之间的差(chà)异也(yě)将(jiāng)越发扩大。

　　风险(xiǎn)提示

　　人(rén)口普查数据调查的是(shì)人，并(bìng)不是(shì)针(zhēn)对住宅，因此可能(néng)存在统计偏差。商(shāng)品住宅(zhái)占比实际值可能偏低，其增速(sù)可能超预(yù)期(qī)。

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