万(wàn)柳书院，暴雷了。

　　今(jīn)年年初“万(wàn)柳(liǔ)少爷”的意(yì)外走红，让这个位于北京海淀的豪(háo)宅被全国知晓，其背后(hòu)曾宣称(chēng)要做地(dì)产界“劳斯莱斯”的(de)神秘开(kāi)发商(shāng)——中赫集团，也被拉向台(tái)前。

　　而如今，万柳(liǔ)书院再次受到舆论(lùn)关注，起因中赫集(jí)团成(chéng)了共同债务人被中国信达追债(zhài)，中国(guó)信达为了收回钱款不得不将中赫(hè)抵押(yā)的75套(tào)万柳(liǔ)书院豪宅(zhái)拍卖。可(kě)问题是(shì)，这些房子早已售出，业主(zhǔ)并(bìng)非中赫(hè)集团，那些(xiē)真正斥巨资购入房产的有(yǒu)钱人，房子(zi)现在莫(在太空呼吸一口会怎么样，外太空呼吸是什么感觉mò)名奇(qí)妙地被拍卖，算是(shì)被割了！

　　截至发稿，暂未(wèi)看到这些业主的维权(quán)信(xìn)息，难怪有网友调侃：“富(fù)人被(bèi)割韭菜的时候，他(tā)们的姿(zī)势都那么优雅。”

　　不过事(shì)件背后，可能没你(nǐ)想象的那么简(jiǎn)单。

　　1

　　富(fù)人被精准收割？

　　最惨(cǎn)的可能还是债主在太空呼吸一口会怎么样，外太空呼吸是什么感觉rong>

　　“北(běi)京(jīng)豪(háo)宅的尽头(tóu)是万柳书(shū)院”，但谁(shuí)都没想到(dào)，这个位于海淀核心区位，名校环绕的顶级豪宅(zhái)，竟然暴雷了！

　　近(jìn)日(rì)，有(yǒu)网友发现，中国信达在(zài)京东拍卖上，上架了“北京(jīng)赫华(huá)恒瑞(ruì)房地产开(kāi)发有限公司不良债权转让项目(mù)”，债权(quán)总(zǒng)额高达近47亿，该(gāi)项(xiàng)目的抵(dǐ)押物(wù)中，包括75套万(wàn)柳(liǔ)书院(yuàn)住宅。

　　据京(jīng)东拍卖显示，上(shàng)述不良债权转(zhuǎn)让项目的(de)处置(zhì)主(zhǔ)体是中国信达资产管理股份有(yǒu)限公司(sī)北京(jīng)市分公司（下称中国信达北分），处置的是对北京赫华恒(héng)瑞房(fáng)地(dì)产开发有(yǒu)限公司（下(xià)称赫华恒瑞）的不良(liáng)债权。截至(zhì)2023年1月31日(rì)，债(zhài)权金(jīn)额约为(wèi)46.95亿元人民币，其中债权(quán)本金37.50亿元。中赫(hè)集团有限(xiàn)公司是共同债务人。目(mù)前，该项目已有1万(wàn)次围观，35名意(yì)向人。

　　从(cóng)表面上看，这就是(shì)一起中国信达北分讨债的故事，但实际上，75套(tào)豪(háo)宅的背(bèi)后暗藏(cáng)秘密(mì)。

　　据此(cǐ)前媒(méi)体报(bào)道(dào)，万柳书(shū)院总(zǒng)共301户，而且(qiě)早已售(shòu)罄。如果(guǒ)该报道(dào)属(shǔ)实，说(shuō)明这些(xiē)房子实际上都是(shì)卖出去了的，是有人(rén)住的。

　　那为什(shén)么中国(guó)信达(dá)的拍卖页面上又注明(míng)这75套(tào)房子是“未出售”的状态(tài)呢？只(zhǐ)能(néng)说明(míng)这些房子(zi)根本没有网签，也没有房产证！

　　第一(yī)财经(jīng)的报道证实了上述内(nèi)容(róng)。有豪(háo)宅中介透露，中赫集团(tuán)早就(jiù)把这(zhè)75套房子抵押出去，现(xiàn)在还没资(zī)金解(jiě)抵(dǐ)押(yā)，所以不(bù)能网签、没办房本(běn)。

　　作为海淀的顶级豪(háo)宅，最(zuì)强学区房，万柳书院的业主基本都是北(běi)京的(de)高(gāo)端人士(shì)，柳传(chuán)志、丁磊(lěi)等知名商业大佬也是万柳书院的业主。另据地产(chǎn)自媒体“地产八卦女”爆料，万柳书院的业主中，还有不(bù)少中赫(hè)集团的高管、合(hé)作伙伴、亲戚朋友等。

　　由此，不少网友感叹(tàn)，“富(fù)人也被(bèi)精准收割了(le)！”

　　不过，如(rú)果这些业主确实已经(jīng)支(zhī)付(fù)价款并实际(jì)占有，那么，中国信达转让这笔不(bù)良债权回(huí)本的愿望，或将(jiāng)泡(pào)汤。这次拍卖损(sǔn)失最大的，没准还是债(zhài)主中国信达。

　　根据相关法律规定，民事执(zhí)行中，业主(zhǔ)已(yǐ)经支付价款并实际占有，但未(wèi)办理过(guò)户手续(xù)的，如果业主没(méi)有过错，人民法(fǎ)院不(bù)得查封、扣押、冻结，已经(jīng)查(chá)封的可以向法院提出执行异(yì)议申请(qǐng)，请求法院解除查封，同时可以(yǐ)联合起诉(sù)开发商，要求退还购房款或办理房产证，并承担违约责任(rèn)。

　　此(cǐ)外，今年4月，人民法(fǎ)院报公(gōng)布《最高人民法院(yuàn)关于商品房消费者(zhě)权利保(bǎo)护问题(tí)的批复》，以司法解释(shì)的方式明确了购(gòu)房人的优(yōu)先权：

　　商品房消费者(zhě)以居住为目的购买房屋并已支(zhī)付(fù)全部(bù)价款，主(zhǔ)张其房屋交付(fù)请求权优(yōu)先(xiān)于(yú)建设工程价款优先(xiān)受(shòu)偿(cháng)权、抵押权(quán)以及其他债权(quán)的，人民法院应当予(yǔ)以(yǐ)支(zhī)持。只支付了部分价款(kuǎn)的商品房消费者，在一审(shěn)法庭辩论终结前已实际(jì)支付剩余价款的，可以适用前款规定。

　　也(yě)就是(shì)说，如果这75套房(fáng)子均为“已售未网签”，那么这笔不良债权，实际上是个(gè)烫手山芋。可能不仅不(bù)能卖出去回本，抵(dǐ)押的(de)这75套房子，还会被业主讨回(huí)去。

　　中国信达，将会赔了夫(fū)人又折兵？

　　2

　　地产界的“劳斯莱斯”

　　成了“老赖”

　　这次(cì)债权公司中国信达申请不良(liáng)债权转让，可(kě)以追溯到(dào)金谷信托踩雷赫华恒(héng)瑞。

　　天眼查(chá)显示，目(mù)前中国信达已经成为赫华恒瑞唯(wéi)一股东。但此前，赫华恒瑞为中赫集团(tuán)旗下子公(gōng)司。2019年4月22日(rì)，中赫集团(tuán)、中(zhōng)赫(hè)置地等(děng)选择退出了(le)赫华恒瑞的(de)股东行列，中国金谷(gǔ)国际信(xìn)托有限责任公司成为了(le)唯一股东，后者(zhě)由中(zhōng)国(guó)信达(dá)资产管理股(gǔ)份有(yǒu)限公(gōng)司持股93.75％。

　　作为房地产开发(fā)商，相较(jiào)其他房企，中赫集团(tuán)既没有很(hěn)大规模，也没有很高的国民知名度，但却在(zài)北(běi)京豪宅圈留(liú)下一个(gè)个(gè)传说。

　　如钓鱼台七(qī)号院，作为中(zhōng)赫集团进入北京(jīng)的第一个(gè)豪(háo)宅(zhái)项目，2011年，中赫置地推(tuī)出钓鱼岛七号院3号楼(lóu)，高达30万/平米的(de)天(tiān)价，成为当时京(jīng)城最(zuì)贵的(de)楼盘，引(yǐn)发了市场强(qiáng)烈震惊。

　　随后开发的(de)万柳(liǔ)书院，更是被誉(yù)为(wèi)“北(běi)京(jīng)海淀顶端豪宅”。2012年，中赫置(zhì)地以(yǐ)26.3亿元，溢(yì)价率40.9％，从(cóng)融创(chuàng)、保(bǎo)利、万科等大型知名房企手中，抢(qiǎng)下(xià)了北京万(wàn)柳地块，成(chéng)为北京当年的(de)“双料地王”。很(hěn)快，万柳书院就以神秘高端的姿态杀入市场，无论是一块块从荷兰运回来的灰砖(zhuān)垒起来的(de)五米高墙，还(hái)是每棵成(chéng)本(běn)超6万(wàn)的成年银杏树，还是每平米20万元的(de)价(jià)格，都(dōu)令业(yè)内(nèi)外震撼不已(yǐ)。

　　“万柳的墙、西宸的缸、霄八的(de)顶儿(ér)、融创的(de)湖、紫辰院(yuàn)的树、北平府(fǔ)的院儿(ér)。”从这(zhè)句(jù)顺口溜中，就可看(kàn)出其在北京豪宅圈的地位。2014年(nián)末上市的(de)它，对手是当时有名的融创观澜嘉苑(yuàn)、佳兆业广(guǎng)场、恒大华府(fǔ)等，现(xiàn)如今，它远远(yuǎn)超过这(zhè)些对(duì)手(shǒu)。

　　去年(nián)，万柳书院一套300平(píng)米的法拍(pāi)房，最(zuì)终成交价1.09亿、单(dān)价达到惊人的36万元/平米(mǐ)，说(shuō)明万柳书院虽(suī)然已经推出了8年(nián)之久，但其依旧在北(běi)京豪(háo)宅圈备受追捧。

　　中赫集团开(kāi)发(fā)的豪宅，也(yě)吸引了不(bù)少(shǎo)知名人士，如知名演员宋丹丹(dān)，就住(zhù)在(zài)钓鱼台七(qī)号院。而柳传志、丁磊等知名商业大佬(lǎo)则居住在万(wàn)柳(liǔ)书院。

　　几(jǐ)大(dà)豪宅的(de)成功奠定(dìng)了中赫集团的“高端路线(xiàn)”，也因此，它(tā)被外(wài)界(jiè)贴上了(le)，“卖(mài)北京城最(zuì)贵(guì)的房，拿北京城最贵的地”，“做地产中的‘劳斯(sī)莱斯’”的标签。

　　但隐藏在豪宅开发商光环的背后，这个(gè)地(dì)产界(jiè)“劳斯莱(lái)斯”却多次(cì)成(chéng)为被执行(xíng)人，被执行(xíng)标(biāo)的高达11亿。

　　今年(nián)年初，因为履行能力而(ér)拒不履(lǚ)行生效法律文(wén)书确定(dìng)义务(wù)，中(zhōng)赫集团(tuán)正式成了(le)“老赖”。

　　3

　　中(zhōng)赫被北京国(guó)安坑(kēng)了(le)？

　　中赫集团如(rú)今沦落到这(zhè)个地(dì)步，其实是有迹可循的。

　　事实上，早在今(jīn)年年初“万柳书院少爷”走红之(zhī)时(shí)，深蓝(lán)财经就曾深挖出背后的中赫集团(tuán)，发(fā)现其深陷财务危机。

　　从知名豪宅的开(kāi)发商到沦为“老赖”，中赫集团(tuán)实(shí)控(kòng)人周金辉的(de)人(rén)生轨迹(jì)跟(gēn)着急转直下。而追根溯源，这个转折点，就(jiù)在于收购(gòu)北(běi)京国安。

　　近十年来(lái)，房企(qǐ)纷纷开始了多元化转型(xíng)，但(dàn)转型(xíng)之路并(bìng)不好走。早在2008年开始，中赫集团就尝试(shì)过(guò)多(duō)元化业(yè)务，先后进军(jūn)能源市场、团购网站，但最终(zhōng)都惨淡收场。最终，周(zhōu)金辉将转型的目光，放(fàng)到了(le)体育领域。

　　2016年，在蚂蚁金(jīn)服与IDG资本退出后，中赫(hè)集团以(yǐ)35.5亿元参股国安足球俱乐部64％股权，成(chéng)为国安(ān)的(de)新东家。接着在2021年(nián)6月，中赫集团(tuán)从中(zhōng)信(xìn)集(jí)团(tuán)手中拿下(xià)北京国安俱乐部36％股(gǔ)权，至此拿下北京国安俱乐部全部股权(quán)。如果北京(jīng)国安的(de)估值(zhí)一直没变，那么中赫集团拿下北京国安，总计花费了约55.5亿。

　　看(kàn)到这里，有人也(yě)许会感叹(tàn)：卖(mài)豪宅真是(shì)赚钱啊！NO，NO，NO!如果真的是这样(yàng)，中(zhōng)赫(hè)为什么又(yòu)要(yào)质押股权呢(ne)？

　　2017年(nián)以来，中赫集(jí)团及(jí)其实(shí)控人周金辉(huī)夫妇将(jiāng)其手中的中赫集团股份(fèn)质押(yā)陆续质押(yā)，据企查(chá)查(chá)显示，目(mù)前中赫集团共(gòng)有11条股权出质(zhì)记录。质权人包括海(hǎi)金(jīn)商业保理(lǐ)、北京建工(gōng)、山东国际信托、中融信托、中(zhōng)信(xìn)建(jiàn)设等(děng)。

　　这与入主北京国安(ān)的(de)时间完全吻合。

　　然而，入(rù)主北京(jīng)国安后(hòu)，不仅(jǐn)国安的经营(yíng)状(zhuàng)况没(méi)有得到改善(shàn)，中赫集团(tuán)也被拉入泥淖。

　　据(jù)北京产权交易所官网(wǎng)信息(xī)显示，2020年，北京国安足球俱乐部实现营业收入(rù)1.03亿元，净利润-12.09亿(yì)元(yuán)。截至2020年末，该俱乐(lè)部(bù)资产(chǎn)总(zǒng)计5.38亿(yì)元(yuán)，总负(fù)债18.51亿元。

　　为(wèi)了缓解资(zī)金(jīn)压(yā)力(lì)，中(zhōng)赫集(jí)团和周金辉夫妇还在持(chí)续(xù)质押手中的中赫集团股(gǔ)份，但国安和中赫的经(jīng)营状(zhuàng)况(kuàng)却持续(xù)没有好转。

　　不仅中赫集团被(bèi)5次列(liè)被执行人，执行标的高达11亿，北京(jīng)国安也3次(cì)与中赫集团、中赫置地、及(jí)中赫集(jí)团股(gǔ)东(dōng)周金辉、李彩霞等共(gòng)同成为被(bèi)执行人(rén)，执行(xíng)标的约(yuē)10.45亿。

　　今(jīn)年1月，因为履行能力而拒不履(lǚ)行生效法律文书(shū)确定义(yì)务，上述被执行人成为“老赖(lài)”。只有(yǒu)北(běi)京国安，目(mù)前幸免于(yú)难。不过在实控人都成(chéng)为老赖的情况下，被(bèi)执(zhí)行10个多(duō)亿的北京国安(ān)，又(yòu)如(rú)何能独善其身？