饱受(shòu)争议(yì)的(de)二(èr)手房(fáng)交易中介(jiè)费问题，正(zhèng)逐渐得到监(jiān)管部(bù)门的重视(shì)。

　　5月8日，住建部、市场监管(guǎn)总局联合发布(bù)了关(guān)于规范房(fáng)地产经纪服务的意见。意见提及(jí)，近年来(lái)，部分房地产经纪机构(gòu)存(cún)在利用房源(yuán)客源优(yōu)势收取过高费用、未明码标价(jià)、捆绑收费、滥(làn)用(yòng)客户个人信息(xī)等问题，加重(zhòng)交易当(dāng)事人(rén)负(fù)担、侵害其合法(fǎ)权(quán)益。

　　基于上述(shù)背景，两部门从(cóng)加强从业主体管理、明确经纪(jì)服(fú)务内容、合理确定经纪(jì)服务收费、严格实行(xíng)明码标(biāo)价等(děng)十方(fāng)面，提出了(le)意见(jiàn)。

　　中(zhōng)原地产首席分析师张大伟称，随着城市发展，一二(èr)线城市二(èr)手房交易占比逐渐增加。以北(běi)京、上(shàng)海(hǎi)为例，二手(shǒu)房占市(shì)场成交(jiāo)比例超过80％，大(dà)量二手(shǒu)房成交依赖中(zhōng)介(jiè)居间成交，房地产调控重(zhòng)心逐渐从开发商过渡到中介公(gōng)司。

　　广东省城(chéng)规院住房政策研究中心首席研究员李(lǐ)宇嘉表示，买(mǎi)房对居民来说属于金额不低的大宗交易，由于二(èr)手房交易成(chéng)本较高(gāo)、交(jiāo)易(yì)周期较长，具有非常强的专业性(xìng)，居民(mín)往(wǎng)往通过中(zhōng)介来完(wán)成。但很多中介利用信息不对称等问题，将非必要的收费夹带其中，如(rú)收取过桥融资、按揭费、担(dān)保费(fèi)等(děng)，对居民造成额(é)外的负担，而且这些服务事项并未明(míng)码标价。

　　对(duì)于二手房市场交易过程中存在的“乱(luàn)象”，李宇嘉指出，对包括经纪服务在内的相关市(shì)场交(jiāo)易行为(wèi)及其主体进(jìn)行规范和(hé)秩序整顿，是房地(dì)产市场(chǎng)管(guǎn)理和调(diào)控(kòng)的主题。“当下(xià)，推进(jìn)这(zhè)项(xiàng)工(gōng)作(zuò)的意(yì)义更(gèng)大，也更急迫(pò)。”

　　中介收费问题成(chéng)监(jiān)管重(zhòng)点

　　二手房市(shì)场中，历来对房地产经(jīng)纪服务行业关(guān)注最多的一个话题(tí)，便是房地产经(jīng)纪服务费的问(wèn)题。

　　张大伟认为(wèi)，未来相关(guān)部门主要监管的(de)重点，将是对房地产经(jīng)纪(jì)服务(wù)收费(fèi)及中介交易进行规范。

　　在热点城市，二手房(fáng)屋交易过程(chéng)中，部(bù)分(fēn)价值不(bù)菲的(de)房屋，往往要缴纳一笔(bǐ)金额不低(dī)的中介费(fèi)。以北(běi)京某房地(dì)产经纪服(fú)务机构2.7％的服务(wù)费率计算(suàn)，一套1000万元(yuán)的房屋，中介费约为(wèi)27万。

　　在合理(lǐ)确定经(jīng)纪服务(wù)收费上，两部门在(zài)此次(cì)意见中提及，房地产经纪机(jī)构(gòu)要合理(lǐ)降低(dī)住(zhù)房买(mǎi)卖和租赁经纪(jì)服务费用(yòng)。鼓(gǔ)励按(àn)照(zhào)成交价格越高、服务费率越(yuè)低的(de)原则(zé)实行分档(dàng)定(dìng)价(jià)。引导由交易双方共同承担经(jīng)纪服务费(fèi)用。

　　据张大伟(wěi)介绍，目(mù)前房地(dì)产经纪服务收费标准(zhǔn)的最早依(yī)据是1995年(nián)国家计委建(jiàn)设(shè)部下发的《关于房(fáng)地产(chǎn)中介服(fú)务收费的通(tōng)知》（971号文），其中第六条规定：房(fáng)屋买卖代理收费，按成交价(jià)格总额的0.5-2.5％计(jì)收。

　　以北京为例，目(mù)前北(běi)京市执行(xíng)的2014年更新后(hòu)的收费标准，即(jí)根据这样的(de)规定(dìng)：“少(shǎo)数特别复杂的(de)住宅(zhái)买卖经(jīng)纪服(fú)务，经交易各(gè)方(fāng)协商同意，可在规定的(de)收费标(biāo)准基础(chǔ)上(shàng)适(shì)当上浮(fú)，上浮幅度最高不得(dé)超过10％。”这意味着，当(dāng)前(qián)北(běi)京二手房中介费上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表(biǎo)示(shì)，本着“简政放权”的精神，北京2015年取消了房地(dì)产中介(jiè)服务(wù)等57个政府定(dìng)价，房地产经(jīng)萍乡市是哪个省，萍乡市是哪个省的城市纪服务(wù)收费多少(shǎo)由各中介机构自行决定。

　　“房产(chǎn)中介机(jī)构(gòu)在实际(jì)收取费用过(guò)程中，相(xiāng)关(guān)监(jiān)管部(bù)门当前(qián)并未明确具体的中介费率，中介机构(gòu)仅需在服(fú)务(wù)过程中对收费标(biāo)准进行明码(mǎ)标价即(jí)可。而房地产经纪(jì)服(fú)务机构在具体(tǐ)收取过(guò)程中，会(huì)结合房屋价(jià)值及工资(zī)标准，综合计算出合适的中介费(fèi)率。”张大伟补充道(dào)。

　　对于明码标价问(wèn)题，两部(bù)门在此(cǐ)次(cì)意见中提及，房地产(chǎn)经纪机构应当在经(jīng)营门(mén)店(diàn)、网站、客户端(duān)等场所或渠(qú)道，公示服务项目、服务(wù)内容和收(shōu)费标准，不(bù)得混合标价和(hé)捆绑收费。房地(dì)产(chǎn)经纪机构提供的基本服务和延伸服(fú)务，应当萍乡市是哪个省，萍乡市是哪个省的城市(dāng)分别(bié)明(míng)确服务项目和收(shōu)费标(biāo)准。房地产经纪机(jī)构收费前(qián)应当向交(jiāo)易当(dāng)事人出具收费清单，列明收费标(biāo)准(zhǔn)、收(shōu)费(fèi)金额，由当事(shì)人签(qiān)字确(què)认。

　　另外，对(duì)收费明显(xiǎn)高于市场平均水平的房(fáng)地产经纪机构，住房和城乡建设部门将会同市(shì)场监管等部门采(cǎi)取约(yuē)谈等(děng)综合措施进行重点监(jiān)管。市场监管部门会同有(yǒu)关部门依法查处(chù)不按规定明码标价、操纵(zòng)经纪(jì)服务(wù)收(shōu)费等违反价格和(hé)反垄断法律法规的行为。对(duì)房地(dì)产经(jīng)纪(jì)机构相关违法违规信息，市(shì)场监管(gu萍乡市是哪个省，萍乡市是哪个省的城市ǎn)部门要依法(fǎ)依规(guī)纳入国(guó)家企业信用(yòng)信息(xī)公(gōng)示系统。

　　房屋中介费要降(jiàng)了？

　　鼓励(lì)按照成交价格越高、服务费率越低的(de)原则实行(xíng)分档定价(jià)，是否意味着，未来(lái)豪宅的中介费有望大(dà)幅降低？

　　中原地产(chǎn)华南(nán)区总(zǒng)裁兼深圳中(zhōng)原总经理郑叔(shū)伦称(chēng)，住建部发(fā)文鼓励按照成交价格越(yuè)高、服务费率(lǜ)越低的原则实行(xíng)分(fēn)档定价(jià)，合理降低住(zhù)房买卖和(hé)租赁经纪服务费用(yòng)，主要(yào)还是规范行业，打击收费过(guò)高的经纪(jì)机构(gòu)，但对(duì)市场影响有限，“以深圳为例，深圳市(shì)场(chǎng)豪(háo)宅和普(pǔ)宅本来收(shōu)费就不同，各家(jiā)收费普遍在合理范围内，加上经(jīng)纪(jì)服(fú)务费用对(duì)市场的影响不大。”

　　张(zhāng)大伟指出，由于当前两部门提出(chū)的意见仅为鼓励性质，即只(zhǐ)是纲领(lǐng)性文件而非规定，未(wèi)来(lái)如(rú)何(hé)具体认定其中(zhōng)的(de)细(xì)则，还需(xū)要看各城市落(luò)地(dì)执行情况。

　　不过，张(zhāng)大(dà)伟表示，“从目前市场看，经纪(jì)服务领域(yù)的调整改(gǎi)善(shàn)、规(guī)范化，有利于行业健康发展。同时，由于二手房很(hěn)多房源在产(chǎn)权方面有瑕疵，如产权抵押、不同税费(fèi)等都可能对(duì)交易(yì)产生影响，这对房地(dì)产经纪(jì)服(fú)务(wù)行业的(de)专业性(xìng)提(tí)出更高的(de)要求(qiú)。”

　　58安居客研究院(yuàn)研(yán)究总(zǒng)监陆骑麟(lín)指出，在二手房买(mǎi)卖过(guò)程(chéng)中(zhōng)，原本应该由上下家各支付一半(bàn)的中介费(fèi)，但在(zài)一(yī)些(xiē)热点城市的(de)二手房交易过程中，往往会(huì)有(yǒu)这样的情形，因部分购房者处(chù)于弱势地位，从而会出现中介费及(jí)税费均由购房者来承担。即使一些(xiē)房东愿(yuàn)意(yì)承担中介费，这(zhè)部(bù)分费用也(yě)可能通过转嫁的方式(shì)，在(zài)房价中有所(suǒ)体现。

　　“上家把中介费(fèi)转嫁给下家，市场(chǎng)这种所谓‘约定俗(sú)成’的情况，一些(xiē)房产(chǎn)中(zhōng)介公司将(jiāng)其(qí)视为向购(gòu)房者单边收费(fèi)的行为。部分中(zhōng)介(jiè)公(gōng)司可能(néng)会利用其支配地位，在原先(xiān)经纪服务收费的(de)基础上，再(zài)次(cì)向(xiàng)房东收取费(fèi)用，而这部分费用，房东往(wǎng)往(wǎng)会(huì)将(jiāng)其(qí)转(zhuǎn)再次转嫁给购房者，这(zhè)实际上相当(dāng)于(yú)变相推(tuī)高了房(fáng)价。两部门提出严禁操(cāo)纵经纪服(fú)务收(shōu)费，不仅(jǐn)有利于提(tí)高(gāo)交易中操作的透(tòu)明度，也有利于房价的稳(wěn)定。”陆骑麟称。

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