近两(liǎng)年(nián)火爆的创新(xīn)产品公募REITs进入密集分红期，近(jìn)日7只REITs陆续迎(yíng)来除息日，公募(mù)REITs整体呈现出高比(bǐ)例稳(wěn)定分红，15只公告2022 年可供(gōng)分(fēn)配(pèi)金(jīn)额的REITs产(chǎn)品，平均分红比例接近99％。

　　多位业内人士对此表示，强制(zhì)分红机制是公募REITs主要特征之一，稳定分红体现出(chū)该类产品长(zhǎng)期投资价值，通(tōng)过观测经营(yíng)活动现(xiàn)金流、可供分配(pèi)现金(jīn)等指标，也是观察REITs项目底层资(zī)产运营(yíng)情(qíng)况(kuàng)的“窗口”。他(tā)们也提(tí)醒普通投资者注(zhù)意，与产权类项目(mù)相比，特许经营(yíng)REITs项目在经营权到期后(hòu)不再产(chǎn)生(shēng)现金收益，特许经营权分红目(mù)前已包含了利润分配和本(běn)金的归还，在选择投资标的时应了(le)解资产类型和分红的特(tè)征。

　　15只公募REITs产品分红(hóng)

　　平均分红(hóng)比例98.89％

　　公募REITs 进入密集分红期，近日7只REITs产(chǎn)品（4月17 日-4月21日）陆续迎来(lái)除息日，此外尚有6只REITs实际分配(pèi)情(qíng)况尚(shàng)未公布。整体来看，公募REITs呈现(xiàn)出了高比例的稳定分红，15只公告(gào)2022 年(nián)可供分配金(jīn)额的公(gōng)募(mù)REITs产(chǎn)品中，2022年全年(nián)分配金额占可供分配金(jīn)额比例平均为98.89％，且绝大部分分配比例在(zài)96％以上(shàng)。

　　中金(jīn)基金相关(guān)负责人对此表示，投资公募REITs的主(zhǔ)要收(shōu)益来(lái)源为(wèi)持有期(qī)分红收益，以及(jí)基金份额交易价格的变化(huà)。基金份额二级(jí)市场价格受到公募(mù)REITs资产运营情(qíng)况及(jí)市场因素的综合影响，较易引起(qǐ)波(bō)动。与此相比，基金(jīn)分(fēn)红预期则更有规律(lǜ)可循。公(gōng)募REITs的分(fēn)红主(zhǔ)要来(lái)自基础设施资产的(de)经营现金流，投资人(rén)通过基(jī)金募集材料和信息披(pī)露文(wén)件(jiàn)，结合(hé)行业及市场情况，可以分析基础设施项目的经营(yíng)业(yè)绩(jì)，作为进行投资决策的(de)重要参考。

　　“相(xiāng)对于基金(jīn)份(fèn)额二级市(shì)场(chǎng)价(jià)格变化(huà)导致的浮盈或浮(fú)亏，分红作为基金份额持有人实际获(huò)得的现金收益，对于长期投(tóu)资者更具参(cān)考价值。”中金基金(jīn)相关负责(zé)人(rén)称(chēng)。

　　平安(ān)基(jī)金REITs 投(tóu)资(zī)中心运营(yíng)高级副总监李华平也表示，根据《公开募(mù)集基础设施证券(quàn)投(tóu)资基金指引（试行）》及相关法(fǎ)规(guī)要求，基础设施(shī)基金应当将(jiāng)90％以上合并(bìng)后基金年(nián)度(dù)可分配金(jīn)额以现金形式分配给投资者(zhě)，强制分红(hóng)机制是公募(mù)REITs的主要特(tè)征(zhēng)之一，稳定(dìng)的分红(hóng)机制体现出(chū)REITs产品(pǐn)长(zhǎng)期投资价值。

　　中航基金也认为(wèi)，从投(tóu)资角度来看，基础设(shè)施公募REITs同时具备“股性”和“债性(xìng)”双(shuāng)重特点。二级市场(chǎng)价格反(fǎn)映这类产品“股性”的一面，分(fēn)红(hóng)体现了(le)这(zhè)类产(chǎn)品(pǐn)的“债性”特点。公(gōng)募REITs有强(qiáng)制分红要(yào)求，分红(hóng)类似于债券派息，但不等同于债(zhài)券的固定利息(xī)回报(bào)，而是由(yóu)可供(gōng)分配现金决定。

　　从机(jī嘉祥县属于哪个市 济宁嘉祥是不是很穷)构(gòu)投资(zī)者的(de)角度来看(kàn)，一(yī)方面是公(gōng)募REITs丰(fēng)富了机构投资(zī)者的投(tóu)资(zī)品类，为资产配(pèi)置(zhì)多元化(huà)提供抓手，具有较强的配置价值。另一方面(miàn)，公募REITs的(de)分红能够帮助机构投(tóu)资(zī)者稳定收益(yì)。机构投资者公募REITs能够通过分红(hóng)获取相(xiāng)对(duì)于(yú)投资(zī)债(zhài)券相对高(gāo)的收益(yì)性，在有效控(kòng)制(zhì)风险的前提下，增厚资产包收益(yì)，起(qǐ)到投资“压舱石”的(de)作用。

　　分红除了投资(zī)收益“落袋为安(ān)”外，市场对于未来(lái)分红水(shuǐ)平的预期(qī)，也是影响(xiǎng)REITs基金二级市场(chǎng)价格走(zǒu)势的关(guān)键因素(sù)之(zhī)一。

　　从近期公募(mù)REITs的二(èr)级市场表现看，截至4月21日，今年以(yǐ)来中证(zhèng)REITs（收盘(pán)）指(zhǐ)数收于975.99 点，年(nián)内下(xià)跌7.44％，未(wèi)跑赢主要股(gǔ)票和债券宽基指(zhǐ)数。

　　“截至(zhì)2023年3月(yuè)31日(rì)，有(yǒu)20只公募(mù)REITs发布(bù)了2022年年报，部分产(chǎn)品受(shòu)宏观经济的影(yǐng)响，可分(fēn)配金额完成率不达预(yù)期，一定(dìng)程度上影(yǐng)响了(le)公募REITs二级(jí)市场的价格。”李华平称，公募REITs二级(jí)市场的价格波动受多重因素的影响，投资收(shōu)益是(shì)影响REITs二级市场价格的主要因素(sù)之一，而稳定(dìng)的分红(hóng)有利于(yú)吸引投资者(zhě)参与公募REITs二级市场的投资。

　　中金基金相(xiāng)关(guān)负责(zé)人也表示，近期(qī)经济(jì)预期恢复，一(yī)方面市(shì)场(chǎng)热(rè)点(diǎn)呈现向股票和债券回归(guī)的过(guò)程；另一方面(miàn)，基础设施(shī)项目的经营业绩相对经济活力的改善有一定的(de)滞后(hòu)性。

　　此外，公募REITs在分红除权(quán)日，将对(duì)基金份额的开(kāi)盘(pán)指导价做调减处(chù)理，调减(jiǎn)金额根(gēn)据单(dān)位(wèi)基金份额的分(fēn)红(hóng)金额进(jìn)行计算。除权操作是对分(fēn)红前后基(jī)金份额(é)净值变化的(de)修正，使投资人在基金分红前后均可以获得公平的投资机会。

　　“分红可增强投资者长期(qī)投资的信心(xīn)，同时需结合持有产品的(de)特性，关注(zhù)二级市场扰动对整(zhěng)体收益的影响程(chéng)度。”中航基金(jīn)相关人士也称。

　　特许(xǔ)经营权分(fēn)红包括利润分配和本(běn)金归(guī)还

　　普通投资者(zhě)应了解底层(céng)资(zī)产(chǎn)情(qíng)况

　　多位业内人士还(hái)提(tí)醒(xǐng)，与现有(yǒu)公募(mù)基(jī)金分红前提是本(běn)金之上的增值部分不(bù)同，特许经(jīng)营(yíng)权REITs基(jī)金运作期间的“分(fēn)红(hóng)”界定(dìng)为“分(fēn)派”更为准确，分派(pài)的是(shì)本金与增值(zhí)两个部(bù)分，两(liǎng)个部分之间的比例是变动(dòng)的，与(yǔ)现有公募基金分红差(chà)异很大，大多数普通投资者可能(néng)把(bǎ)“分(fēn)派(pài)”金(jīn)额误认为是(shì)持续分红(hóng)。一旦(dàn)30年(nián)、40年、50年(nián)、60年等合同(tóng)年限到(dào)期后基(jī)金价(jià)值面临(lín)极大(dà)不(bù)确定(dìng)性(xìng)，这是该(gāi)类投资者应该注意的情况。

　　李华(huá)平表示，目(mù)前公募REITs主要有特许经营权类(lèi)和(hé)产权类两(liǎng)大资产(chǎn)类(lèi)型，持有产权类产品的收益(yì)主要包括每年的现金分红(hóng)及资产增值(zhí)的收益，而持有特(tè)许经营类产品的(de)收益主要来自项目每(měi)年的现金(jīn)分红(hóng)。其中，特许经(jīng)营权类资产的分红包括了(le)利润分配(pèi)和本金的(de)归还，两者的(de)比(bǐ)率(lǜ)也是(shì)变动的，对特许经(jīng)营(yíng)权类资产的(de)公募REITs可以内部收益率（IRR）来衡量投资收益。普通(tōng)投资者(zhě)在选择投资标(biāo)的时，应了解公(gōng)募REITs底层资产的类型。

　　中航基金也表示，从细分来看(kàn)，各类公(gōng)募(mù)REITs分红因底层资产属性(xìng)不同(tóng)而形(xíng)成区别(bié)。特(tè)许经营权类(lèi)的公募(mù)REITs产品因其分红相当于包含“本(běn)金+收(shōu)益”，分红(hóng)相(xiāng)对较(jiào)多(duō)，债性偏(piān)强。而(ér)产权类的公募REITs分红主要(yào)为“收益(yì)”，更看重底层资(zī)产的价值增值(zhí)，所以相对股性(xìng)偏强。普通投资者在(zài)选择(zé)公募REIT时，需(xū)要考虑底(dǐ)层(céng)资(zī)产属(shǔ)性，对所选择产(chǎn)品的二(èr)级(jí)市场价格和分(fēn)红有合理(lǐ)预期。

　　中金基金(jīn)相关(guān)负(fù)责人也(yě)认为，与产权类(lèi)项目相比，特许(xǔ)经营项(xiàng)目在经营(yíng)权(quán)到(dào)期(qī)后不再能产生(shēng)现金收(shōu)益，因此将(jiāng)可供分配(pèi)金(jīn)额的分配理解为“分派(pài)”比(bǐ)“分(fēn)红”更加准(zhǔn)确(què)。基于这(zhè)个(gè)特点，剩余经营期(qī)限较短的特许经营项目，通常具备(bèi)更高(gāo)的分派率水平。对(duì)于剩余期限较长的特(tè)许经营权项目，即使(shǐ)分派率相对较(jiào)低(dī)，也有足够年限(xiàn)收回本金并取(qǔ)得(dé)收益(yì)。

　　中金基金该负责人提醒(xǐng)投资者注意，特许经营权项目的(de)分派金额包含了投资本金，在不进行扩(kuò)募(mù)的情况下，基(jī)金份(fèn)额单价随着分派(pài)进(jìn)度逐年下降(jiàng)是正常现象，投资特许(xǔ)经(jīng)营权REITs的收益来自项目剩余期(qī)限产生的现金(jīn)流。

　　“与(yǔ)特许经(jīng)营项目相比，产权类项目的土(tǔ)地或建筑的剩余使用年限(xiàn)一般较(jiào)长，再加上(shàng)到期(qī)后通(tōng)过对建(jiàn)筑的更新改造或补(bǔ)缴(jiǎo)土(tǔ)地出(chū)让金等(děng)追(zhuī)加(jiā)投资，有机会进(jìn)一步延长经营期限。这种类似永续经营的假(jiǎ)设反映在基础(chǔ)资产的估值上，使产权类REITs具(jù)备更显著(zhù)的资产投资属性。”该负责(zé)人称。

　　观测内部(bù)收(shōu)益率等(děng)指(zhǐ)标

　　评(píng)估项目底层资产运营(yíng)情况

　　在(zài)基金(jīn)分(fēn)红的时(shí)点，多位(wèi)业(yè)内人士(shì)还表示(shì)，在(zài)产品分红期，投资者可(kě)以观测经营(yíng)活动(dòng)现金流、可供分配现金、内部(bù)收(shōu)益(yì)率等(děng)指标，来观察(chá)和(hé)评估项目底层资产(chǎn)的运(yùn)营情况。

　　中航基金表示，年报指(zhǐ)标中，跟现金(jīn)相关的指(zhǐ)标(biāo)有两个嘉祥县属于哪个市 济宁嘉祥是不是很穷(gè)：一是年(nián)报(bào)中披露的经营活动(dòng)现(xiàn)金(jīn)流，二是(shì)可供分配(pèi)现(xiàn)金，二者存在本质(zhì)性区别。经营活动产生(shēng)的现金净流量是(shì)指企业经营、筹(chóu)资、投资产生的现(xiàn)金流，基于(yú)企(qǐ)业本身经营活动产生；可供分配的(de)现金实质上(shàng)是从EBITDA出发，对非现金影响利润表的项目进行(xíng)调整，加期初现金，最终得到的账(zhàng)面现(xiàn)金。

　　李华(huá)平也表示，公募REITs作为资产配置新选择，投资价值体现在相对(duì)股(gǔ)债市场独立的资产配置功(gōng)能，比较适(shì)合长期持有。建议(yì)投资者对经营权类的资产可以更多关(guān)注内部(bù)收(shōu)益(yì)率的高低(dī)，对(duì)产权类的资(zī)产(chǎn)更多(duō)关注(zhù)分派率高低。因为公募REITs可分配收益主要来自底层资产的经营净现金流，所以(yǐ)底层资产运营(yíng)情况直接影响投资(zī)回报，投(tóu)资者可(kě)综合(hé)考虑原始权益(yì)人(rén)综合实力、运营管理机构实(shí)力、公募基(jī)金管理人实力等多重因素来选择投资标的。

　　中信证券(quàn)研报也显示，公(gōng)募(mù)REITs进入密集分红期，由于分红交易带(dài)来(lái)的短期(qī)博弈机会仍在，叠加此前市场接连回(huí)调，建议投(tóu)资者关注有基本面支撑、填权效应相(xiāng)对明显(xiǎn)、同时分(fēn)红(hóng)规模较为可(kě)观(guān)的(de)个券。

　　“公募REITs的招募说明(míng)书均(jūn)会载明REITs在(zài)发行首年及次(cì)年的(de)可供(gōng)分配金额预测(cè)。投(tóu)资者可以将REITs的实际分红(hóng)金额(é)与(yǔ)募集材料(liào)中披露预测进行比较分析，结合经济(jì)及市场的实(shí)际(jì)环境，对基(jī)础设施(shī)项目的运(yùn)营业绩及REITs的管理能力(lì)进行判断。”中金基金(jīn)上述负责(zé)人也称。

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