OPPO宣布关停(tíng)旗(qí)下芯片子公司哲(zhé)库(kù)科技，引发了公募REITs扩募(mù)风波，如今，二级市场的影响仍未停(tíng)歇。

　　Wind数据显示，5月15日，华(huá)安(ān)张江光大园(yuán)REIT开(kāi)盘继(jì)续延续此(cǐ)前几日的下跌(diē)走势，午后跌(diē)幅(fú)一(yī)度扩(kuò)大，尾盘有所拉升(shēng)，全(quán)天收(shōu)跌(diē)6.22％，最近3个(gè)交(jiāo)易日(rì)跌幅超(chāo)过9.69％。

　　此(cǐ)前，华安(ān)张江光大园(yuán)REIT曾发(fā)布公告，紧急回应称(chēng)，哲(zhé)库科(kē)技是其扩募拟新购入基础设施资产张润(rùn)大(dà)厦的重要(yào)承(chéng)租(zū)方之一，目(mù)前未收到哲(zhé)库科技及OPPO方面关于停止执行已签租赁(lìn)协议的通(tōng)知(zhī)。同时，在公告(gào)中，华安张江(jiāng)光(guāng)大(dà)园REIT进一步表示，原始权益人(rén)将继续(xù)密切关注(zhù)哲(zhé)库科技后(hòu)续情(qíng)况，积极做好相(xiāng)关应(yīng)对。

　　此外，张(zhāng)江REIT拟扩(kuò)募购入项目的原始权益人相关负责(zé)人也表示，近期已同步启(qǐ)动了应急预案，排摸储备租户，积(jī)极应对哲库提前退租的可能(néng)事(shì)项。由于(yú)张(zhāng)润大厦(shà)是全(quán)国(guó)首批REITs申报扩募项目，公司(sī)领导高度(dù)重视，浦东(dōng)新区国(guó)资委也高度关注(zhù)。

　　多(duō)位(wèi)业内人士表(biǎo)示，华安(ān)张江(jiāng)光(guāng)大园REIT近期(qī)市(shì)场(chǎng)波动较大(dà)，但其实(shí)不动产公募REITs项目短期出租率下(xià)跌并不会从根本上影(yǐng)响其内外价值，投资(zī)者应(yīng)理性看(kàn)待。

　　张(zhāng)江光(guāng)大园REIT

　　二级市场价格继续波(bō)动

　　本周，OPPO关停旗下芯(xīn)片子公(gōng)司哲库科技的事件继续(xù)扰动公募(mù)REITs市场。

　　Wind数据(jù)显示(shì)，5月15日(rì)，华安张江光大园REIT以3.726元的价格(gé)小(xiǎo)幅(fú)低(dī)开，此后二级市场价格(gé)开始震荡走低(dī)，午(wǔ)盘收跌6.17％。午后，华安张江(jiāng)光大(dà)园REIT跌幅(fú)一度扩(kuò)大到8.30％，随(suí)后价格(gé)有所回(huí)升，最(zuì)终报收3.512元，全(quán)天(tiān)跌幅6.22％。

　　受(shòu)近(jìn)期不利消(xiāo)息影响，华安张江光大园REIT最近几个交(jiāo)易日二级市场(chǎng)价格表(biǎo)现欠佳，5月11日(rì)以来，3个交易日跌幅达到9.69％，今年(nián)以来跌幅7.76％。不过，自(zì)2021年6月21日上市以(yǐ)来，华安张江光大园REIT累计涨幅超过24％，在全市场(chǎng)公募REITs中位居前列。

　　从5月15日(rì)公募REITs市场整体表现上看(kàn)，目(mù)前(qián)上市的8只产业园(yuán)区(qū)基础设施REITs中，仅博时招商蛇口产业园REIT微幅上涨，其余7只均有不(bù)同(tóng)程度下跌(diē)，8只产业园区基础设(shè)施REITs5月15日平(píng)均跌幅(fú)1.38％。今年以(yǐ)来平均跌幅5.17％。

　　“此前(qián)，张江REIT一季报中已经披露张江(jiāng)光(guāng)大(dà)园项目出租率有(yǒu)所下(xià)降，如今拟扩募的项目又遭遇突发事件，因此导致二级市场(chǎng)价格出现波动(dòng)。”一位业内(nèi)人士分(fēn)析(xī)称。

　　不过，在上述人士看(kàn)来，尽管(guǎn)出(chū)于风险(xiǎn)规避的原因，最(zuì)近几个交(jiāo)易日场内资金(jīn)有所流出，但是，不动产公募(mù)REITs项目短期出租率下跌并不会(huì)从根本上影响其内外(wài)价(jià)值。

　　他也(yě)同时表示，目前随(suí)着二级(jí)市场价格下跌，风险也得(dé)到一定释放，但是价格涨(zhǎng)跌会受到基本面、情绪面(miàn)等多重因素(sù)影响，不好判断价格是不是已经(jīng)完全触(chù)底。

　　此外，还有一位业内(nèi)人士(shì)表示，今年整(zhěng)体REITs市(shì)场表(biǎo)现(xiàn)低(dī)迷，不少产(chǎn)品年内二级市场跌(diē)幅(fú)较大，其(qí)实有(yǒu)些隐含收(shōu)益(yì)率高的产品具备一定的投资价值你在教我做事啊是什么意思，你在教我做事啊是什么意思，很适合稳健(jiàn)类投资者。此外(wài)，伴随着经济复(fù)苏的步伐，产业园(yuán)区、物流类等REITs产品具备一定(dìng)的投资价值。

　　先(xiān)锋瑞驰私募基金执(zhí)行(xíng)董(dǒng)事高如(rú)星(xīng)对此表示，若张(zhāng)江(jiāng)园区最终能顺利解决(jué)招商，平稳过度(dù)对经营现你在教我做事啊是什么意思，你在教我做事啊是什么意思金流没有造成大的影响，“事件性利空下(xià)调至得这么急、这么深，加上前(qián)期本身园(yuán)区(qū)类资产就回(huí)调(diào)不少了，这(zhè)就是黄金(jīn)坑。”不过(guò)，他(tā)也(yě)强调(diào)，最终还是落(luò)到租(zū)金收入受(shòu)不受影响，影(yǐng)响(xiǎng)多大，估计园区会(huì)最终解决(jué)。

　　张江REIT紧急回(huí)应(yīng)

　　扩募路(lù)上(shàng)再迎接考验

　　5月12日，OPPO宣布关停旗(qí)下芯片子(zi)公司哲(zhé)库科(kē)技(jì)。随后5月12日晚，华安张江(jiāng)光大园(yuán)REIT发布公告，紧急回(huí)应称，哲库科技(jì)是其扩(kuò)募拟(nǐ)新购入基础(chǔ)设施资(zī)产张润大厦的重要承租(zū)方(fāng)之(zhī)一(yī)，目(mù)前未收到(dào)哲库科技及OPPO方面关于(yú)停止(zhǐ)执行已签租赁(lìn)协议的通知。同时(shí)，在公告(gào)中，华(huá)安(ān)张江(jiāng)光大园REIT进一步(bù)表示，原始权益人将继续(xù)密切关(guān)注哲库科技后续情况，积(jī)极做好相关(guān)应对。

　　此(cǐ)前，张江(jiāng)REIT因(yīn)其一季报(bào)中(zhōng)披露的张江(jiāng)光大(dà)园项目出租率下降事项(xiàng)，一度(dù)二级市场(chǎng)价(jià)格出现回落。在随(suí)后召(zhào)开的业绩说(shuō)明会中管理人就相关事项(xiàng)进行了解(jiě)释(shì)说(shuō)明，市场信心得到了一(yī)定提(tí)振(zhèn)，二(èr)级市场价格表现也(yě)趋于平稳。据了解，张江 REIT在5月11日(rì)召开的线上和线(xiàn)下的扩(kuò)募说明(míng)会上，运营团队表(biǎo)示你在教我做事啊是什么意思，你在教我做事啊是什么意思了对张(zhāng)江光大园项目的信心，预(yù)计签署意向书和合(hé)同谈判中(zhōng)的储备租户正常转化后，项目(mù)出租率(lǜ)将得到回升。没(méi)想到仅过了不到(dào)三周的时间，张江REIT的扩募之(zhī)路又(yòu)迎来(lái)了新的考(kǎo)验(yàn)。

　　因张江REIT的(de)上述(shù)公告引起了市场各方的(de)广泛关注，张(zhāng)江REIT拟扩募(mù)购入项目的(de)原始权益人相关负责人坦言，事发(fā)突然确实始料未及，在(zài)获悉OPPO关停(tíng)哲库科技消息的第一(yī)时(shí)间(jiān)即奔(bēn)赴现场进行了(le)沟通和核实工作，并同步启动了应急预案，排摸储(chǔ)备租户，积极应对哲库提前退(tuì)租的可(kě)能事项。由于(yú)张润大厦(shà)是全国首批REITs申(shēn)报扩募项目，公司领导高度重(zhòng)视，据(jù)悉新(xīn)区国资委也高度关注。

　　当谈及储备租户(hù)情(qíng)况，相关负(fù)责人介绍(shào)说，目前储备租户还(hái)是比(bǐ)较(jiào)丰富的，覆(fù)盖了芯(xīn)片测试、人工智能、航天产业、信息(xī)技术等产业客户，租赁(lìn)意向面(miàn)积超过了2万方(fāng)。从意向储备转化(huà)为(wèi)实际租户需(xū)要(yào)一些时(shí)间。

　　“我们正在着手通过签署租赁意向书来尽快锁定一些重要租户。虽然收了三个月履(lǚ)约保证金给了我们一些空间(jiān)，但本着对首批扩募、对市(shì)场(chǎng)负责的态度，我们肯定要全力与时间赛跑，把这些面积在短(duǎn)期(qī)内(nèi)完成去化。”相关负责人(rén)说道。

　　张(zhāng)江(jiāng)REIT已(yǐ)持有的(de)同区域的张江光大园项目一(yī)季度末(mò)也有将近(jìn)30％的空置率，原始(shǐ)权益人有那么(me)多(duō)储(chǔ)备租户，之前的空置(zhì)率为何未能得(dé)到解决。

　　对此相关负责人解释，张江光大园(yuán)一(yī)直以来都坚持以市场化运(yùn)营为导向，历(lì)史运营表现稳定，租(zū)户的(de)调租和换租都属于正(zhèng)常(cháng)情况，而这次项目的(de)大租户退租正好发生在市(shì)场活跃度的短期(qī)低点(diǎn)，目前市场情(qíng)况(kuàng)已有所(suǒ)好转。在看到出租率下滑情(qíng)况没(méi)有得到及时(shí)修复(fù)后，张江这边(biān)也作了(le)一定的(de)资源调(diào)配和倾斜，引入了一(yī)些(xiē)储备(bèi)租(zū)户(hù)。

　　另外，张(zhāng)润大厦(shà)和(hé)张(zhāng)江(jiāng)光大园项目在给租(zū)户的分隔空间、交(jiāo)付标准、租金水平等方面也有一些差异化(huà)，张润大厦多是两千多平的大平层，楼的成新度高一些，单价也贵一些(xiē)，张江光大园单层以一千(qiān)平的面积为主，还有一些独栋形态的物业。租(zū)户自身也会(huì)有诉(sù)求，也(yě)会根据自(zì)身需求和(hé)预算挑选区域内的不(bù)同物(wù)业。

　　“如果扩募完成(chéng)以(yǐ)后，新(xīn)老(lǎo)资产的管理人都变成了(le)一家，后续我们在资源共享和联合营销方面(miàn)能更加(jiā)充分发挥协同效应(yīng)，相(xiāng)信可以做得更好。”上述负责人补充(chōng)说道。

　　最后谈及对于张江REIT的(de)定位和展望，相关负责人表(biǎo)示，张江集团和张(zhāng)江(jiāng)高科目前在管(guǎn)资产约五百万方，还有一些其他(tā)在开(kāi)发的储备项目，这些都将成(chéng)为(wèi)张江REIT实现打造张江园区产业空间资产上市平台目标的坚实后(hòu)盾(dùn)和储(chǔ)备(bèi)资源。“我(wǒ)们非常重(zhòng)视张江REIT这个资本(běn)平台和它(tā)未来(lái)的发展。”相关负责人表示，“这次扩募是我们实现基金扩容的第一(yī)步，也是至关(guān)重要的一步，眼下我(wǒ)们可(kě)能面临了一些突发情况需要解决(jué)，但是这和我(wǒ)们(men)在张(zhāng)江科学城这三十年(nián)建(jiàn)设发展(zhǎn)过(guò)程中所经历(lì)的(de)相比，只能算是一个(gè)非常小的插曲。我们有信心排除万难，尽一切可(kě)能化解(jiě)当前突发事件的所有负(fù)面影响(xiǎng)，维持(chí)预期和(hé)市场的信心。”

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