导读

　　黄金二十(shí)年之后，当下(xià)中国地产(chǎn)步入(rù)大分化时代而非停滞期(qī)。

　　要点

　　过去二(èr)十年是中国(guó)房(fáng)地(dì)产(chǎn)市场黄金二十年。2019-2021年，连续三年(nián)商品住(zhù)宅销售面积超(chāo)15亿平，足够4000万家(jiā)庭(tíng)入(rù)住。恰逢(féng)近年(nián)地产持续低景气，有关中国地产是(shì)否过剩的讨论日益热(rè)烈。

　　拨开(kāi)迷雾，本文试图厘清(qīng)中国城镇存量住宅真实(shí)情(qíng)况，据此(cǐ)判(pàn)断中国未来地产趋势。

　　有媒体渲染中(zhōng)国(guó)地产存量极(jí)度过剩(shèng)，事(shì)实是否(fǒu)如此？

　　住建部披露全国有(yǒu)近6亿栋房屋建筑(zhù)，第七次(cì)人口普查(chá)调(diào)查数(shù)据显(xiǎn)示城(chéng)镇家庭户人均(jūn)住宅间数为1.06间。市场陷入怀疑，中国房子是否真的过剩？

　　事实上住建部披露的近6亿栋城乡房(fáng)屋建筑中，城镇建筑占比不到一成，其(qí)中还(hái)包括大量(liàng)城(chéng)镇(zhèn)非住(zhù)宅建筑，如(rú)商(shāng)业办(bàn)公楼、学校等，因此6亿栋房屋中城(chéng)镇住宅占比(bǐ)极低。

　　七普显(xiǎn)示中(zhōng)国城镇居(jū)民人均住(zhù)宅间数为1.06间，但居住舒适不是人均一间房所能(néng)满足，它(tā)与房屋(wū)质量、居(jū)住面积、配套设施(shī)等因素密切相关。中(zhōng)国的(de)人(rén)均(jūn)住宅(zhái)间数较发达国(guó)家(jiā)还(hái)有很大(dà)差距。人均(jūn)住宅(zhái)间数大于1同样不意味着(zhe)中国住宅市场(chǎng)已经饱和。

　　我们测算发现中国城(chéng)镇居民户均1套房，其中每(měi)户持有商品住宅(zhái)仅(jǐn)0.64套。

　　目前(qián)并无直接公布中国家庭户均(jūn)住宅(zhái)的数据，我们根据商品住宅套数、商品住宅(zhái)占比(bǐ)和城镇家庭户数，计算出城镇家庭住宅套户比。

　　测算结果显示，目(mù)前城(chéng)镇(zhèn)家庭户均拥(yōng)有0.86套房，其中0.54套(tào)为商(shāng)品住宅。若(ruò)期房顺利交付，直至2024年(nián)，中国(guó)每户城镇家庭才拥有1套住宅，其中商(shāng)业(yè)住宅仅0.64套。

　　户均一套房似乎意味着户户有房(fáng)，然(rán)而事实上(shàng)中(zhōng)国(guó)住宅(zhái)市场供(gōng)需(xū)并(bìng)不平衡。

　　国际(jì)数据显(xiǎn)示，成熟房地产市(shì)场(chǎng)的住宅(zhái)套户(hù)比会大于(yú)1，在1.1左右(yòu)。

　　之所以说不平衡(héng)，是因为户均(jūn)一套(tào)房无法满足(zú)流动人(rén)口(kǒu)的租赁和置业需(xū)求。全国总人口的近三成都是流动人(rén)口，流(liú)动人口会(huì)选(xuǎn)择在大城市租房挣钱(qián)，在老家买房(fáng)，从而产生了(le)额外(wài)的住宅需求。

　晓丹小仙女身高 晓丹是什么世界冠军　即便户均一套房，中国未来地(dì)产(chǎn)仍有四大新增需(xū)求(qiú)动力。

　　第(dì)一，户(hù)均人口(kǒu)规模缩小，一(yī)人户、两人户占比不(bù)断增加，导致(zhì)家(jiā)庭户数增多。小家庭化趋势将延续，带来(lái)新(xīn)户购房需求增(zēng)长(zhǎng)。

　　第二，经(jīng)济板块的分(fēn)化日(rì)益(yì)明(míng)显，区域(yù)经济资源分(fēn)配的再集(jí)中吸(xī)引着人口流入，人口(kǒu)净迁入城(chéng)市的(de)新增住宅需求有望持续旺盛。

　　第三(sān)，30％左右的家(jiā)庭(tíng)住(zhù)在2000年以前建成的住宅中，涉及超(chāo)9000万家庭、81亿平(píng)方米(mǐ)的住宅建筑(zhù)面积。促成(chéng)“老破小(xiǎo)”住(zhù)宅(zhái)的改造势在必行。

　　第四，中国的人均住(zhù)宅间(jiān)数(shù)与人(rén)均住宅建筑面积均较发达国家有(yǒu)着(zhe)不小差距，“住(zhù)上更大房子”的(de)改善性需(xū)求正(zhèng)在不断增(zēng)加。

　　黄金二十年(nián)之后(hòu)，当下中国地(dì)产(chǎn)步入大分化时代而非停滞期。

　　如果说过去二十年是中国地产黄金发(fā)展期，地产矛盾更多体(tǐ)现为住宅供给(gěi)存在(zài)不足(zú)，这是过去二十年房(fáng)价(jià)快速上涨基(jī)石。那么当下房地(dì)产大(dà)分化时(shí)代已至，大(dà)分化时代下地(dì)产矛盾(dùn)则更多体现在住(zhù)宅质量供需冲(chōng)突(tū)。

　　地产大分(fēn)化必(bì)将体现在不同能(néng)级城市之间，不同区域板块之间，不同品质(zhì)住宅之(zhī)间。

　　目录

　　正文

　　引言

　　不久前(qián)，官方披露全国已有(yǒu)近(jìn)6亿(yì)栋房屋建(jiàn)筑(zhù)，引发热(rè)议(yì)。从(cóng)2月以来，各大城市二(èr)手(shǒu)房挂牌量突然激增，引发一阵二手(shǒu)房的(de)“抛售(shòu)潮”。

　　让市场不禁(jìn)担心，中国的房子是否已经过剩？

　　中国城镇住(zhù)宅到底是供给过剩(shèng)，还(hái)是供(gōng)需平衡，或是仍(réng)然存在不足？可(kě)惜(xī)由于住宅存(cún)量(liàng)数据并(bìng)未公布，我们无法直接(jiē)知晓具体情况。

　　拨开(kāi)迷雾，我们测算(suàn)出(chū)中国城镇家庭户均拥(yōng)有住宅套数，回答当前的房子是(shì)否真的过剩了？据此判断(duàn)未来房地产市场(chǎng)会如何发(fā)展。

　　一、如何有(yǒu)效观察中国户均拥有住宅数量

　　（一）中国住(zhù)宅数量过剩(shèng)的直观(guān)判断站(zhàn)不(bù)住脚

　　今年2月，在(zài)以全国自(zì)然灾害(hài)综合风险普查(chá)工作情况为主题的新(xīn)闻发布会上，负责人(rén)对外披露：“住宅城乡建(jiàn)设(shè)行业获取(qǔ)了全国(guó)近(jìn)6亿栋城乡房屋建筑数(shù)据以(yǐ)及80多万(wàn)处市政设施数据(jù)。”

　　14亿人住6亿栋(dòng)房(fáng)屋(wū)建筑，平均(jūn)每栋建筑住不到3人(rén)，住宅市(shì)场看似已经过剩。

　　在这近6亿栋房屋建筑中(zhōng)，农(nóng)村房屋占9成(chéng)以上，以栋数计(jì)算(suàn)的(de)城镇房屋实(shí)际仅(jǐn)有4700多万栋，还包括(kuò)了(le)大量(liàng)商业楼、写字楼、学校、医院等非(fēi)住(zhù)宅。总的算下(xià)来(lái)，住宅占(zhàn)比并(bìng)不大。

　　第七(qī)次人口(kǒu)普(pǔ)查数据公布了(le)中国城(chéng)镇家庭户人均住宅间数(shù)为1.06间，其(qí)中(zhōng)城市家庭户(hù)居(jū)民人均(jūn)0.99间，乡镇家(jiā)庭户居(jū)民人均1.18间。

　　人均住(zhù)宅间数(shù)大于1，看似意味着人人都有房间居住。

　　居住(zhù)水平(píng)不仅与(yǔ)房间数量有关，更与房屋质量、居住面积、配套(tào)设(shè)施等因素密(mì)切(qiè)相关。单(dān)单从人均住(zhù)宅间数不能完全反映出(chū)城镇(zhèn)居民的居住水平(píng)。

　　中(zhōng)国(guó)主要是以家庭为单位(wèi)购买成套住(zhù)宅，一套设施(shī)齐全(quán)的住宅(zhái)才是城镇居民宜(yí)居的选择。

　　（二）中国户均住宅(zhái)的测算思路、数据和方法

　　中国(guó)城镇(zhèn)居(jū)民住宅(zhái)主要分两大类，一(yī)类是商品住宅，另一类是保(bǎo)障房、原公有住宅、自建房等(děng)非(fēi)商品住宅。

　　目(mù)前缺乏统计数据，并没有(yǒu)直接公布城镇(zhèn)住宅数(shù)量(liàng)。居民住宅相关(guān)数据有两(liǎng)处可以直接公布，一(yī)是(shì)每年商品(pǐn)住(zhù)宅销售套数(shù)（统计局）；二是(shì)居民住宅来源(yuán)（人口普查数据）。计算中(zhōng)国居民户均住宅数量，我们主要用(yòng)到上述两组数据。

　　中国住宅改革始于1998年，1998年之前商品(pǐn)住宅数量(liàng)极少，可忽(hū)略不计。估算城镇居民(mín)户均住宅(zhái)套数分三步走：

　　第一步，将1999年以来每(měi)年商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅销售(shòu)套数相加，我们就能(néng)够(gòu)得到(dào)当(dāng)前商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅总存量(liàng)。

　　第二(èr)步(bù)，根(gēn)据城镇居民拥有的商品住(zhù)宅(zhái)和非商品住宅比例，推算得到居民住宅总套数。

　　第(dì)三(sān)步，将城镇居(jū)民拥(yōng)有的商(shāng)品住宅总数除以家庭(tíng)户数(shù)，我们就能够(gòu)得到(dào)城镇户均拥有的住宅数量。

　　具体计算公(gōng)式如下：

　　城镇(zhèn)家庭(tíng)住宅(zhái)套户比=住宅总套数/家庭户数

　　=（商品住宅套(tào)数/家(jiā)庭户数）/（商品住宅套数/住(zhù)宅(zhái)总套数(shù)）

　　=商品住宅套户比/商(shāng)品住宅占比

　　二、城(chéng)镇家庭(tíng)户均拥有1.02套房

　　中国住宅存量(liàng)到底有多少，目前缺乏一个(gè)准(zhǔn)确统计。我们(men)利用既有统计(jì)数据，大致测算(suàn)得到中(zhōng)国存量房(fáng)地产套数，并(bìng)进一步推算中(zhōng)国城镇家(jiā)庭户均拥有的住宅数量。

　　（一(yī)）城镇居(jū)民(mín)户均拥有(yǒu)商品住宅0.64 套

　　截至2022年，我(wǒ)们(men)计算得(dé)到：

　　（一）中国商品住宅(zhái)累(lèi)计销售1.97亿套(tào)。

　　（二）城镇(zhèn)家庭户(hù)均(jūn)拥有0.64套商(shāng)品住宅（包含现房和期房(fáng)）。

　　中国的(de)房地产销售以期房为主，从2019年开始，新(xīn)房销(xiāo)售中(zhōng)期房占比近9成。本文去除商品住(zhù)宅累计销售套数里的(de)期房销售，得到商品住(zhù)宅现(xiàn)房(fáng)套数。

　　以2022年商品住宅现房套(tào)数计算为例：

　　2022年商品住宅现房套数=截止到(dào)2022年商品住宅累计销售(shòu)套数(shù)-过去三(sān)年（2020、2021和2022年）的(de)期房销售(shòu)额(é)。

　　主(zhǔ)流(liú)房企(qǐ)竣工周期在2-3年，并(bìng)考虑到(dào)交房后装修的(de)时间，取最大值3年。

　　将(jiāng)商品住宅(zhái)现房套数除以家(jiā)庭户数(shù)，算出：

　　（三）目(mù)前中国城镇家庭户均拥有0.54套(tào)商(shāng)品现房住宅。

　　（二）城镇居民户均(jūn)拥有住宅(zhái)1.02套

　　接下来我们需要进一(yī)步推算中国城镇(zhèn)居民拥有的户均住宅套(tào)数(shù)。

　　首先(xiān)，七普数据显示中国城(chéng)镇居民的住宅结构特征(zhēng)如下：

　　73.8％的城(chéng)镇家庭拥有住宅。其(qí)中自建住宅占比21％，购买商品住宅占比31.9％、二(èr)手房占比(bǐ)10.1％、经(jīng)济适用房占比3.8％、原公(gōng)有(yǒu)住宅占比6.1％，通过(guò)继承或赠与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭(tíng)租赁廉租房与其他住宅。

　　其次(cì)，我们假定租赁其他住宅和购(gòu)买二(èr)手房都是商品住(zhù)宅，因此将租(zū)赁其(qí)他住宅、购买商品(pǐn)住宅与购买(mǎi)二手房加总，得到商品住宅(zhái)占居(jū)民(mín)所有住(zhù)宅的比例(lì)为62.8％。

　　2020年(nián)商品住宅占(zhàn)比为59.2％，粗略假设2021年-2022年期间商品(pǐn)住宅增幅(fú)为过去十年(nián)变(biàn)化幅(fú)度的20％，计算(suàn)2011年-2020年商品住(zhù)宅的实(shí)际变化比(bǐ)例，从而我(wǒ)们估算出2022年商品住(zhù)宅所占比例(lì)，为(wèi)62.8％。

　　最后，截至(zhì)2022年末，中国平均每户城(chéng)镇家庭(tíng)拥(yōng)有0.86 套住宅。但考虑已购期房，中国平均(jūn)每户城镇家庭拥有1.02套住宅。

　　如果(guǒ)交房顺利(lì)，已购期房会在2-3年内陆续交付使用(yòng)，到2024年，中国平均每户城镇家(jiā)庭都会拥有一(yī)套住(zhù)宅。

　　三、城镇(zhèn)户均一套房的三点(diǎn)含义

　　既然城镇居(jū)民已经达到(dào)了户均一套房的(de)程度，“户户有房(fáng)”是否意味(wèi)着(zhe)中国城镇化(huà)进展终结，甚至意味着中国地产(chǎn)存量供给绰绰有余？

　　（一）户均(jūn)一套房并不意味着住宅市场供(gōng)需平衡(héng)

　　需要有多余住(zhù)宅来满足因人口流动、居(jū)民(mín)换房等因素产生的住(zhù)宅需求。因此，成熟房地产(chǎn)市场的(de)住宅套户比会在1.1左(zuǒ)右。

　　国(guó)际经(jīng)验(yàn)来看，美国、英国和日本的住(zhù)宅套户(hù)比均高(gāo)于1.1，其中(zhōng)，英国(guó)的住宅(zhái)套户比最高，为1.19，日本为1.16，美国为1.11。德(dé)国和韩国分别(bié)为1.02和1.05。

　　如(rú)果(guǒ)户均(jūn)刚好一(yī)套房，就(jiù)会造成人(rén)口净流入地的住宅市场(chǎng)供不应求(qiú)，造成房价或房(fáng)租迅(xùn)速上涨。

　　七普(pǔ)指出(chū)中国的流(liú)动人口3.76亿，省内流(liú)动人口和省际流(liú)动人口分别(bié)为2.51亿人和1.25亿(yì)人。

　　流动人口(kǒu)会选(xuǎn)择在大(dà)城(chéng)市租房(fáng)挣钱(qián)，在老家县城(chéng)买(mǎi)房(fáng)。

　　暨南(nán)大学(xué)2017年的中国城(chéng)乡(xiāng)人口(kǒu)流(liú)动调查数据显示，在上(shàng)海、杭州以及南京工作(zuò)的流动人(rén)口在(zài)老家拥有住宅(zhái)比例分(fēn)别为28％、21％和18％。大城(chéng)市的高(gāo)工资(zī)吸引打工人，但高房价迫使(shǐ)打工人回乡置业。

　　流动人口实际(jì)上会占据两(liǎng)套房，在高房价的大城市租(zū)赁一套房(fáng)，在房(fáng)价(jià)较低的县城购买一套房。所以(yǐ)说(shuō)户(hù)均一套房无法满(mǎn)足庞大流(liú)动(dòng)人口的(de)租赁与置业(yè)需求。

　　（二）至少9000万户家(jiā)庭住宅品质(zhì)仍(réng)需改善

　　目前，中国的城(chéng)镇(zhèn)住宅中依然有不少老旧小区。

　　三(sān)成家庭，也就是(shì)约9000万户城镇居(jū)民住宅是2000年以(yǐ)前(qián)建成(chéng)，其中又有11.6％住宅年龄至少在33岁(suì)以上。

　　这批存在(zài)着建筑结构松散、设(shè)施陈旧、安全(quán)隐患大等问题，如电线(xiàn)老化(huà)、管道等基础设施(shī)陈旧，给(gěi)住(zhù)户的生活带来了很大的不便和(hé)安全隐(yǐn)患，并且居住体(tǐ)验(yàn)较差。

　　2000年以前建(jiàn)成的老旧住(zhù)宅面积小。占比为31.3％的家(jiā)庭户数(shù)拥有的住宅(zhái)面(miàn)积占比仅(jǐn)为27.6％。仍(réng)然存在5％左右(yòu)的家(jiā)庭没有(yǒu)独立(lì)卫(wèi)浴和(hé)厨(chú)房。这类(lèi)上世纪修(xiū)建的老旧小区很难(nán)满足现代生(shēng)活需(xū)求(qiú)，在未来大都会(huì)被拆迁重(zhòng)建。

　　近五成的(de)家庭住宅为一居室和(hé)二(èr)居室，户型偏小。其中一居(jū)室占比为(wèi)14.9％，二居室占比为33％。对(duì)比镇，城市家(jiā)庭住宅户型更小，当然这(zhè)与城市土地资源紧张有关(guān)。

　　（三）人均住宅面积扩(kuò)张(zhāng)是未来地产的(de)需(xū)求(qiú)驱(qū)动力

　　根据七普数据测算，2020年城镇家庭户住宅(zhái)存量(liàng)总面积为(wèi)294.6亿平。暂不考虑两年间农民带房进城(chéng)和老(lǎo)旧小区(qū)拆迁，加上2021年和2022年商(shāng)品住宅竣工(gōng)面(miàn)积（7.3亿与6.3亿），得出2022年住(zhù)宅(zhái)存量总面积(jī)为308.16亿平，人均住宅建筑面(miàn)积为39.45平方米(mǐ)。

　　超过一(yī)半的(de)家庭人均住宅建(jiàn)筑面积小于均值晓丹小仙女身高 晓丹是什么世界冠军stro晓丹小仙女身高 晓丹是什么世界冠军ng>，近4成家庭人均住宅建筑(zhù)面积在30平米以下。

　　15％的城镇家庭人均住宅建筑面积不足19平(píng)方米，不(bù)及全国人(rén)均(jūn)水平的(de)一半。若去除20％的公(gōng)摊，可使(shǐ)用(yòng)的(de)住宅面积仅为15.2平方米。上海市将人均住宅建筑面积低于15平方米的家庭界定为住宅(zhái)存在困(kùn)难，若(ruò)按(àn)这个标准算(suàn)的话，中(zhōng)国有(yǒu)11.3％的家庭(tíng)存在(zài)住(zhù)宅(zhái)困难(nán)问题。

　　若(ruò)人均可使(shǐ)用住宅面(miàn)积为(wèi)40平(píng)，即人均住宅(zhái)建筑(zhù)面积为50平，只考虑家(jiā)庭户(hù)人数，需要住(zhù)宅总量(liàng)约390.6亿平，较(jiào)目前至少新增82亿平(píng)。

　　对(duì)比发达国家人均住宅面积，美(měi)国(guó)为67㎡，瑞士、日(rì)本(běn)、德国和英国都高于40㎡，中国(guó)的人均住宅建(jiàn)筑面积为39.45㎡，相差不大。但若去除(chú)公摊(tān)面积后，中国的(de)人均(jūn)可使用面积为31.56㎡，这一差(chà)距(jù)将变得明显(xiǎn)。

　　若考虑(lǜ)约1.4亿的(de)集体(tǐ)户人口，所需(xū)要的住宅总量(liàng)会更多(duō)。

　　四、户均已(yǐ)然(rán)1套房，未来(lái)地产还会有(yǒu)需(xū)求么(me)？

　　我(wǒ)们测算得到中国(guó)城镇家庭(tíng)户(hù)均1套房，看似已经(jīng)户户(hù)有房。即便如此(cǐ)，中(zhōng)国人(rén)口静态结构和动态(tài)趋势(shì)演绎，决定了中国(guó)未来(lái)地产仍有(yǒu)需(xū)求释放。户均1套住宅现实之(zhī)下，中(zhōng)国未来城镇住(zhù)宅需求主要来自于四个方面(miàn)。

　　第一，户(hù)均人口缩(suō)小，家庭户(hù)数增(zēng)多，新户购房需求(qiú)扩张(zhāng)。

　　过去20年我(wǒ)国城镇家庭户均(jūn)人口(kǒu)数(shù)不断(duàn)下降，六普显示城镇户均人口规模为2.85人/户，而七普显(xiǎn)示城镇户均人口规模为(wèi)2.62人/户，一人(rén)户、二(èr)人(rén)户的(de)占(zhàn)比明显上(shàng)升，人(rén)口小家(jiā)庭(tíng)化趋势将(jiāng)继续延续，导致户数会因户均人口规模的缩小而增(zēng)多。

　　第二，人口迁移导致经(jīng)济发展带(dài)来的新增住宅需求旺盛。

　　中国(guó)经济(jì)板块的分化日益明显，资源(yuán)和生产(chǎn)要素逐步向经(jīng)济带、都市圈中心城(chéng)市流入，区(qū)域(yù)经(jīng)济资(zī)源分配的再(zài)集中吸(xī)引着人口流入。人口迁移势必涉及到买(mǎi)房租(zū)房，给迁入地住宅市场带来新的增量。

　　以浙江省为例，2021年常住人口增量为72万，而出生人口(kǒu)为44.9万人(rén)，死亡人口(kǒu)为38.4万人，自然增加人口仅(jǐn)为6.5万人，其人口增长主要(yào)受益(yì)于(yú)人口迁移。

　　第(dì)三，老旧小区改(gǎi)善(shàn)性需求(qiú)依然(rán)庞(páng)大。

　　从2011年到2020年，自(zì)建住宅(zhái)和原(yuán)公有住(zhù)宅的家庭拆迁改建最多。自建房(fáng)家庭(tíng)比例从31.5％到21％，下降了10.5个百分(fēn)点(diǎn)；原公有住宅家庭比例从12.9％到6.1％，降(jiàng)幅为(wèi)6.8个百(bǎi)分点。二者(zhě)和(hé)（27.1％），再加上其他住宅(zhái)（5％）与(yǔ)家庭住宅建造时间为2000年以前的比例（31.3％）大致相吻合。

　　十年(nián)间新(xīn)增(zēng)8473万家庭户，自建住宅和原公有住(zhù)宅减少了(le)1282万户(hù)，住宅净需求增加9755万户。49％的家庭购买商(shāng)品(pǐn)住宅，21％的家庭购买二手(shǒu)房。在新增(zēng)住宅需求中，有7成家庭(tíng)购买了商品住(zhù)宅(zhái)。租房(fáng)、购买经济(jì)适用房(fáng)和(hé)其他分别占比18％，3％和(hé)9％。未来随着城中村(cūn)和旧城(chéng)改造，商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)的占比势必会进(jìn)一步上升。

　　2000年以前建造的(de)住宅建筑面(miàn)积(jī)还有约81亿平，涉及城镇家(jiā)庭约(yuē)9000万户。破旧的(de)城中村(cūn)、老公(gōng)有住宅，建筑面(miàn)积(jī)小(xiǎo)、质量低、基础设施(shī)配(pèi)套差、没有(yǒu)或少有物业管理(lǐ)，居民追求美好、宜居生活的(de)环境(jìng)，背后的改(gǎi)善(shàn)性需求有待释放(fàng)。

　　第四，“住上更(gèng)大房子”的(de)改善性需求还将有所增(zēng)加。

　　刚需购房受限于资金，倾向(xiàng)于中小户型。已有住(zhù)宅(zhái)家庭(tíng)希(xī)望(wàng)提(tí)高生活品质，以(yǐ)小(xiǎo)换大(dà)、以旧换(huàn)新。2022年底的中央经济工作会议(yì)明确指出支持(chí)住宅改善等消费。

　　OECD国家的人均住(zhù)宅(zhái)间数为1.71间，无论是否(fǒu)考虑(lǜ)乡村住宅因素，中国的人均住宅间数(shù)较其(qí)他国家依旧存在不小(xiǎo)差距。

　　住(zhù)宅舒适(shì)度(dù)与经济水平有着密切正向联(lián)系。随着经济(jì)发展水平的(de)提高，中国的人均住宅间数与(yǔ)人均住宅建筑面(miàn)积将(jiāng)随之增长。

　　如果说过去二十(shí)年是中国地产黄金(jīn)发展(zhǎn)期，地产矛盾更(gèng)多体现为住宅供给存在不(bù)足，供需(xū)出(chū)现错配(pèi)，这是过去(qù)二(èr)十年房价快速上涨基石。那么(me)未(wèi)来将是(shì)住(zhù)宅(zhái)质量的供需冲突(tū)。房(fáng)地(dì)产大(dà)分化时代已至，这种(zhǒng)分化不单局限于城市能级之间差(chà)异，优质小区和老旧二手(shǒu)房(fáng)之间的(de)差异也将(jiāng)越(yuè)发扩大。

　　风险提(tí)示

　　人口普查数据调查的是人，并不是针对住宅，因此可(kě)能存在统(tǒng)计(jì)偏差。商品住宅占(zhàn)比实际(jì)值(zhí)可能偏低，其(qí)增速可能(néng)超(chāo)预期。