饱受争议的(de)二(èr)手房交(jiāo)易中介费(fèi)问题(tí)，正(zhèng)逐渐得到监管部门的重视。

　　5月8日，住(zhù)建(jiàn)部(bù)、市场监管总(zǒng)局联(lián)合发布(bù)了关于规范房地产经(jīng)纪(jì)服务的(de)意(yì)见。意见提及，近(jìn)年来(lái)，部分(fēn)房地产经纪机构存在利用房源客源优(yōu)势(shì)收(shōu)取过高费用、未(wèi)明码标价、捆绑收费、滥用客户个人信息等问(wèn)题，加(jiā)重交易当事人负担、侵害其(qí)合法权益。

　　基于(yú)上述(shù)背(bèi)景，两部门从加强从业(yè)主体(tǐ)管理(lǐ)、明(míng)确经纪服务内容、合理确定经纪服务收费、严(yán)格(gé)实行明(míng)码标价等十(shí)方面(miàn)，提(tí)出了意见。

　　中原(yuán)地产首(shǒu)席分(fēn)析师张(zhāng)大伟称(chēng)，随(suí)着城市(shì)发展，一二线城市二手房交(jiāo)易占比逐渐增加。以北京、上海(hǎi)为例，二手房占(zhàn)市场成交比例超过80％，大(dà)量(liàng)二手(shǒu)房成(chéng)交依赖中介居间成(chéng)交，房地产调(diào)控(kòng)重心(xīn)逐(zhú)渐从开发商过渡到中介(jiè)公(gōng)司(sī)。

　　广东省城规院住房政策研(yán)究中心首(shǒu)席研究员(yuán)李宇嘉表(biǎo)示，买房(fáng)对(duì)居民来说属于(yú)金额不低(dī)的大宗交易，由于二手房交易(yì)成本较高、交易(yì)周(zhōu)期较长，具有(yǒu)非常强的专(zhuān)业性(xìng)，居民往往通过中介来完成。但很多中介利用信(xìn)息不对称等问题，将非必(bì)要的收(shōu)费夹带其(qí)中，如(rú)收(shōu)取过桥(qiáo)融资、按(àn)揭费(fèi)、担(dān)保费(fèi)等，对(duì)居民造成(chéng)额外的负担，而(ér)且这些(xiē)服务事项(xiàng)并未明码标(biāo)价(jià)。

　　对于(yú)二(èr)手房市场交(jiāo)易过程中存在(zài)的“乱(luàn)象”，李(lǐ)宇嘉指出，对包括经纪服务在内的相关市场交易行(xíng)为及其主体进(jìn)行规范和秩序整(zhěng)顿，是房地产(chǎn)市(shì)场(chǎng)管(guǎn)理和调(diào)控的主题。“当下(xià)，推(tuī)进这项(xiàng)工作的意义更大，也更急迫。”

　　中(zhōng)介收(shōu)费(fèi)问题成(chéng)监(jiān)管重(zhòng)点(diǎn)

　　二手(shǒu)房市场(chǎng)中(zhōng)，历来对房地产经(jīng)纪(jì)服务(wù)行业关注最多的(de)一个话题，便是房地产经纪服务(wù)费的(de)问题(tí)。

　　张大伟认为(wèi)，未来相(xiāng)关(guān)部门(mén)主要监管的重点，将是对房地产经纪服务收费及中介交易进(jìn)行规范。

　　在(zài)热点城(chéng)市，二手房屋交(jiāo)易过程中(zhōng)，部(bù)分(fēn)价值(zhí)不菲的(de)房屋，往往要(yào)缴纳(nà)一笔金额(é)不低的中介(jiè)费。以北京某(mǒu)房地(dì)产(chǎn)经纪服务机构2.7％的服务费率计算，一套(tào)1000万元(yuán)的房屋(wū)，中介费约为(wèi)27万。

　　在合理(lǐ)确定经纪服务收费(fèi)上，两部门在此次意见中提及，房(fáng)地产(chǎ东莞属于几线城市n)经纪机构(gòu)要(yào)合理(lǐ)降低住房买卖和租赁经纪服务费用。鼓(gǔ)励按照成(chéng)交价格越(yuè)高、服(fú)务(wù)费(fèi)率(lǜ)越(yuè)低(dī)的原则实行(xíng)分档定价。引(yǐn)导由交易双(shuāng)方共同承担经(jīng)纪服务(wù)费用。

　　据张大伟介绍(shào)，目前房地产经纪(jì)服(fú)务收费标准的最早依(yī)据(jù)是(shì)1995年(nián)国家计委建设部下发的《关于房地产中介服务(wù)收费的通(tōng)知》（971号文(wén)），其(qí)中(zhōng)第六条规(guī)定：房屋(wū)买卖代理收(shōu)费，按成交价格总额的0.5-2.5％计收。

　　以北京为例(lì)，目(mù)前北京市执行(xíng)的(de)2014年(nián)更新后的收费标准(zhǔn)，即根据这样的规定：“少数特别复杂的住宅买卖经纪服务，经交(jiāo)易各方(fāng)协商同意，可在规(guī)定(dìng)的收(shōu)费标准基础上适(shì)当上浮，上浮幅度最高不得(dé)超过(guò)10％。”这意味着(zhe)，当前(qián)北京二手房中介(jiè)费(fèi)上(shàng)限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表(biǎo)示，本着(zhe)“简(jiǎn)政放权”的精(jīng)神，北京(jīng)2015年(nián)取消了房地产(chǎn)中介服务(wù)等57个政府定(dìng)价，房地产经纪服务收(shōu)费(fèi)多少(shǎo)由各中(zhōng)介机构自行(xíng)决定。

　　“房产中介机构在实际收取费用过程中，相关监管部门当前(qián)并未明确(què)具体的中介费(fèi)率，中介机(jī)构仅(jǐn)需在服务过程中(zhōng)对收费标准(zhǔn)进行(xíng)明(míng)码标价即可。而(ér)房地产经纪(jì)服务机构在具体(tǐ)收(shōu)取(qǔ)过程中，会结合房屋价值及工资(zī)标准，综合计(jì)算(suàn)出合适的中介费率。”张大伟补充道。

　　对于明码标价问题(tí)，两部(bù)门在此次意见中提及，房(fáng)地产经纪机构(gòu)应当在经营门店、网站、客户端等场所或(huò)渠(qú)道，公示服(fú)务项目、服务内容和收费标准，不得混合标价和捆绑收费。房地(dì)产经(jīng)纪(jì)机构提供的基(jī)本(běn)服务和延(yán)伸服务，应当(dāng)分别明确服(fú)务项(xiàng)目(mù)和收费标准。房地(dì)产(chǎn)经纪机构收费(fèi)前应当向交(jiāo)易当事人出(chū)具(jù)收费清单，列明收费标准、收费金额，由(yóu)当事人(rén)签字确认。

　　另(lìng)外，对(duì)收费明显高(gāo)于市场平(píng)均水(shuǐ)平东莞属于几线城市的(de)房地产经纪机构，住房和(hé)城乡建设(shè)部门将会同市场监(jiān)管(guǎn)等部门采(cǎi)取约(yuē)谈等综合措施进行重(zhòng)点监管。市场监管部门会同(tóng)有关部(bù)门(mén)依法查(chá)处(chù)不按规定明(míng)码标价(jià)、操纵经纪服务收费等违反价(jià)格(gé)和反垄断法律法(fǎ)规的(de)行为。对房(fáng)地产经纪(jì)机构相关违法违规信息，市场(chǎng)监管部门要(yào)依法依规纳入国(guó)家企业信用信息公示系统。

　　房屋中介费要降了？

　　鼓励(lì)按照成交价格越高、服务费率越(yuè)低(dī)的原则实行分档定价，是(shì)否意味(wèi)着，未来豪宅的中(zhōng)介费有望大幅降(jiàng)低？

　　中(zhōng)原地产(chǎn)华(huá)南(nán)区总裁兼深圳中原总(zǒng)经理郑叔(shū)伦(lún)称(chēng)，住建部发文鼓励按照成交价格越高、服务费率越低(dī)的原则实行(xíng)分档(dàng)定价，合理降低(dī)住房(fáng)买(mǎi)卖和租(zū)赁经纪服(fú)务费(fèi)用，主要还是规范行业，打击收费过高的经纪机(jī)构，但对市场影响有限(xiàn)，“以深圳(zhèn)为例，深(shēn)圳市(shì)场豪宅和普宅本来收(shōu)费就不同，各家收费(fèi)普遍在合理范围内，加上经纪服务费用对市场(chǎng)的影(yǐng)响不(bù)大(dà)。”

　　张(zhāng)大伟指(zhǐ)出(chū)，由于当(dāng)前两部门提出的(de)意见(jiàn)仅(jǐn)为鼓励性质，即只是纲领性文件而非(fēi)规定，未来如何具体认定其中的细则，还需要看各城市落(luò)地执行情(qíng)况(kuàng)。

　　不(bù)过，张大伟(wěi)表示，“从(cóng)目前市(shì)场看(kàn)，经纪服务(wù)领域(yù)的调(diào)整改善(shàn)、规范化，有利于行业健康发(fā)展。同(tóng)时(shí)，由于二手房很多(duō)房源在产(chǎn)权(quán)方面有(yǒu)瑕疵(cī)，如产(chǎn)权抵押、不同税(shuì)费等都可能对交易(yì)产生影响，这对房地产经纪服务行业的(de)专业(yè)性提(tí)出(chū)更高的要(yào)求(qiú)。”

　　58安居客研究院(yuàn)研(yán)究总监陆骑麟指出，在(zài)二手房买卖过程中，原本(běn)应该(gāi)由上下家(jiā)各支付一半的中介费(fèi)，但在一些热点城市(shì)的(de)二(èr)手房交易过程中，往(wǎng)往会有这样(yàng)的情形，因部分购房者(zhě)处(chù)于弱势地位，从而会出现(xiàn)中介费及税费均由(yóu)购房(fáng)者来承担。即(jí)使(shǐ)一些房东愿意承担中介费，这部分费(fèi)用(yòng)也(yě)可能通过转嫁的(de)方式(shì)，在(zài)房价中(zhōng)有(yǒu)所体现。

　　“上家把中介费转(zhuǎn)嫁给(gěi)下家，市场(chǎng)这种所谓‘约(yuē)定俗成(chéng)’的(de)情况，一些房产中介(jiè)公(gōng)司将其视为(wèi)向购房者单(dān)边收费的(de)行(xíng)为。部分中介公司可能会(huì)利用其支配(pèi)地位(wèi)，在原先经纪(jì)服务(wù)收费的基(jī)础(chǔ)上，再次(cì)向房东收(shōu)取费用，而这部分(fēn)费(fèi)用，房东(dōng)往往(wǎng)会将其转再次转嫁给购房(fáng)者，这(zhè)实际上相当于变(biàn)相推高了(le)房价。两部门(mén)提出严禁操(cāo)纵经(jīng)纪服务收费，不(bù)仅有利于提高交(jiāo)易中操作(zuò)的透(tòu)明度，也(yě)有利于(yú)房价的稳定。”陆(lù)骑麟称。

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