5月以来，房(fáng)地产板块个股多出现(xiàn)小幅(fú)上涨，截(jié)至5月10日(rì)收盘，中信(xìn)房地(dì)产指数本月涨幅约(yuē)为2％。而以(yǐ)公(gōng)募基金(jīn)为代表的机构对于这一板块已经在悄然布局。数据显示，以南(nán)方和华夏的两只老牌(pái)ETF基金为例，5月9日时所(suǒ)公布的总份额均较4月28日时(shí)有小幅增长。根(gēn)据基金一季报统计，龙头(tóu)与地方(fāng)国企央企获得增持(chí)，持(chí)仓数量(liàng)占流通股(gǔ)比重(zhòng)增幅五(wǔ)只个股分别为华发(fā)股(gǔ)份(fèn)+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集(jí)团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招(zhāo)商积余+0.92％。

　　公、私(sī)募配置(zhì)房(fáng)地产或(huò)“底部回升”

　　行业(yè)红利时(shí)代已过(guò) 精(jīng)耕(gēng)细作成共识(shí)

　　从公(gōng)募基金对房地产的配置看(kàn)，2019年末(mò)，公募所持有的房(fáng)地产行业标的市(shì)值约1188亿元，占其所持股(gǔ)票(piào)市值(zhí)的4.66％左右；2020年市场表现出色，但(dàn)公募(mù)所持房地产公司市值在股票资(zī)产(chǎn)中的占比却(què)断崖(yá)式(shì)下跌(diē)至1.85％；2021年，这一(yī)数(shù)值更是进(jìn)一步降(jiàng)至(zhì)1.56％。

　　不过2022年(nián)终于出现了三年(nián)来的(de)首次回(huí)升，年底这一数(shù)值从1.56％升至1.65％。与此同时，公募(mù)对(duì)房地(dì)产行业的持股(gǔ)比例(lì)也同步回升，从2021年底(dǐ)的6.94％提(tí)高到2022年(nián)末的7.03％。

　　这样(yàng)的(de)势头似乎(hū)在今年一季度得(dé)以(yǐ)延续(xù)。数据(jù)统计显(xiǎn)示，公募重(zhòng)仓持有(yǒu)房地产板块(kuài)一季度市值TOP15门槛(kǎn)为1.6亿(yì)元，较2022年四季度提升6.71％。持仓市值前五个股(gǔ)分别为保(bǎo)利发展、招商(shāng)蛇口、万科A、华发股(gǔ)份、滨江(jiāng)集团(tuán)，持仓市值占板块(kuài)比重合计达(dá)47.29％，环(huán)比下降3.05％。

　　从中不难发现，公募(mù)对于房地产的投资愈发有集中于龙头的(de)趋势。Wind显示，在公募基金一季报(bào)汇总的重(zhòng)仓股(gǔ)中，房地(dì)产板块(kuài)排名最高(gāo)的是保利发展，在基(jī)金重仓(cāng)第(dì)33位。排名第二的是招商蛇口，排(pái)在第78位。而(ér)老牌(pái)龙头(tóu)股(gǔ)万科(kē)A排在(zài)第96位(wèi)。对比去年(nián)四季报，变化(huà)之处首先(xiān)在于几只(zhǐ)房地产龙头(tóu)股从排(pái)位上看均(jūn)有退步，尤其是万科最(zuì)为明(míng)显；其(qí)次是金(jīn)地集团退(tuì)出百大之列。但考虑到房地产是复苏链上最(zuì)后一环(huán)，且首季并非行业销售旺季，其传导到二级市场乃至(zhì)机构持仓上还需要时间周期。

　　形成共识的是，经济(jì)圈判断房(fáng)地产已经进入(rù)大分化时代，一(yī)二线城市(shì)好于三四线城市。而(ér)映射到二级(jí)市场投资(zī)上，配置房地(dì)产行业轻松(sōng)收获行(xíng)业(yè)贝塔的红利期(qī)一去不(bù)返了。“如果按照产业周期来(lái)分类(lèi)，包括房地产等几类行业在(zài)盖(gài)特纳曲线里(lǐ)属(shǔ)于成熟(shú)期或者衰退期的行(xíng)业，传统认(rèn)知(zhī)上没有什么投资机会的。但(dàn)在这几(jǐ)年特殊的(de)行情里包括(kuò)煤炭、电解铝等类似(shì)的行业(yè)也出(chū)现了一些机会，背后的(de)逻辑是供给侧发生了更(gèng)大的变(biàn)化。”一不愿具(jù)名的(de)上海公募(mù)基金(jīn)经理指(zhǐ)出(chū)。

　　不过也有公募(mù)人士(shì)持谨慎乐观态度：“行业前几年(nián)17亿(yì)～18亿平方米的年销(xiāo)售面(miàn)积很难再出现了，2022年光是居民存款数量增加了15万(wàn)亿元。中国存(cún)量(liàng)有400亿(yì)平方米建筑面积(jī)，考(kǎo)虑存(cún)量地产的更新，也有(yǒu)近10亿平方米。需求端还需要有一定的(de)政策出来去刺激购(gòu)房。”

　　宝盈基金房地产研究(jiū)员吕功绩也指出：“时(shí)至今(jīn)日，无论从(cóng)城镇化(huà)的进程，还是人均住房面(miàn)积（接近30平/人(rén)），我国均已告别住房短缺(quē)时代，而(ér)目前居(jū)民(mín)的杠(gāng)杆(gān)率和房价收入也(yě)不支撑每年18万亿元的(de)销(xiāo)售(shòu)额，以(yǐ)及过快上行(xíng)的房价，因而行业高增的时代已(yǐ)经过去，未来行业的需求或将回落，在此过程中，伴随(suí)着地产的高杠杆属(shǔ)性(xìng)，就很容(róng)易出(chū)现信用风(fēng)险问题（类(lèi)似2022年的(de)民(mín)营地产(chǎn)爆雷），行(xíng)业进(jìn)入到供给侧出清(qīng)的过程。这个过程中，综合竞争力强的(de)公司就能(néng)够通(tōng)过大鱼吃小鱼(yú)的方式，获得市占率(lǜ)的提升。当(dāng)行业需求(qiú)见(jiàn)顶(dǐng)回落时，行业的贝(bèi)塔已经过(guò)去了(le)，但不代表(biǎo)没有(yǒu)投资机会(huì)，机(jī)会在(zài)于城市、位置、产(chǎn)品的阿尔(ěr)法(fǎ)，而(ér)对(duì)应到(dào)股票(piào)投资，就是(shì)强(qiáng)竞争力公司的(de)阿尔法。”

　　或许也是基于(yú)这样(yàng)的认识转变，精耕细(xì)作个股成为公募(mù)乃至整(zhěng)体机构的务(wù)实之举。

　　机构配置房地产“风物长宜放(fàng)眼量”

　　头部央国企、优质区域性标的成香饽饽

　　5月以(yǐ)来，房(fáng)地产(chǎn)板(bǎn)块(kuài)个股多出现小幅上涨，截至5月10日(rì)收盘(pán)，中信房地(dì)产指数(shù)本月(yuè)涨(zhǎng)幅约为2％。从具体的个(gè)股(gǔ)来(lái)看，《红周(zhōu)刊》利用Wind统计申万房地产板(bǎn)块个(gè)股，在(zài)纳入统计的124只房地(dì)产(chǎn)类(lèi)标的股中(zhōng)，本月以来实现股价上(shàng)涨的达到了81家。

　　其中(zhōng)，上述时间段恰好排名前(qián)五的公(gōng)司月(yuè)内涨幅超过了10％，它们分别是上(shàng)实发展、浦东金桥、*ST泛海、华(huá)夏(xià)幸福、荣(róng)安(ān)地产(chǎn)。排名(míng)第(dì)一的(de)上实发(fā)展(zhǎn)，五一假期归来后日成交量明(míng)显放(fàng)大(dà)，4日、5日连续两个交易日收出涨停。从该股的基(jī)本面来看，上实发展的主营业务为房地产开发与经营。公(gōng)司的主要产(chǎn)品(pǐn)及服务(wù)为房地产销售、房地产租赁、物(wù)业管(guǎn)理服(fú)务、工程(chéng)项目、酒店经营。从(cóng)业绩数据来看(kàn)，2022年，其实(shí)现营业收(shōu)入(rù)52.48亿(yì)元，比(bǐ)上(shàng)期(qī)减少(shǎo)47.85％，归母(mǔ)净利润(rùn)1.23亿元，同比(bǐ)下降33.24％。2023年第一季(jì)度，其实现营业总收入27.87亿元，同比增圣诞节可以同房吗，元旦节可以同房吗长183.02％；归母(mǔ)净利润(rùn)2.86亿(yì)元，同比扭亏。

　　不(bù)过从十大流通股股东来看，各类(lèi)机构都有对(duì)其布局的例子。以3月31日时的首季(jì)十大流通股股东来看， 具体包括公募的上银基金、私(sī)募的迎水(shuǐ)文(wén)龙、中央汇金、长(zhǎng)城(chéng)资产管理公司等都跻身前十的行列。

　　巧(qiǎo)合的是，涨幅暂时(shí)排名第二(èr)的浦(pǔ)东金桥(qiáo)也是上海(hǎi)本地(dì)房(fáng)企，其第一季(jì)度的收入利(lì)润规模大幅度复苏。究其原因(yīn)，一方面是该公司后疫情时代出租率复(fù)苏至近年来(lái)最高(gāo)，另一方面(miàn)则(zé)是公司拿地结算持续性向好(hǎo)，从(cóng)数字上看，一季度新增虹口135、138住宅地块，总建筑面积约54万平(píng)方(fāng)米。

　　在这(zhè)样的业绩势头向好背景下，自(zì圣诞节可以同房吗，元旦节可以同房吗)然(rán)也吸引了知(zhī)名机构在其(qí)中持续驻(zhù)足。从(cóng)第一季度十大(dà)流通股股东来看，知名私募高毅邓晓峰的两只(zhǐ)产(chǎn)品依然在前十中，这也是(shì)连续第三个季(jì)度他有的两只产(chǎn)品杀入前十。同(tóng)时榜单中还有一支大名鼎鼎的QFII阿布扎(zhā)比投资局(jú)，其当季(jì)还小(xiǎo)幅增(zēng)加了(le)持股(gǔ)。

　　除(chú)去上(shàng)述两家上海区域性地产公(gōng)司外，荣安地产则是主要布局在深圳的地产公司，一季(jì)报交出的也是(shì)一份(fèn)报喜的成绩单：首季(jì)公司实(shí)现营(yíng)业收(shōu)入51.85亿元，同比增长35.51％。归(guī)属于上(shàng)市公司股东的净利润6.48亿元(yuán)，同比增长31.27％。

　　从机(jī)构态度来看，《红周刊》注意到两只公募指基首季新杀入十大流通股股东行列。具体说来， 南方(fāng)中证(zhèng)全指房(fáng)地产(chǎn)ETF上榜排名第七位，富国中证指数1000增强(qiáng)则(zé)排名第九(jiǔ)位(wèi)，此(cǐ)外联袂出现的机构还有QFII高盛国际和私募迎水(shuǐ)聚宝。

　　接(jiē)受(shòu)《红周刊》采访时，兴证(zhèng)全球(qiú)基金(jīn)相关(guān)人士分析：“经历过(guò)行(xíng)业洗牌和兼并重组后，龙(lóng)头的价值更为笃定突(tū)出(chū)；从拿地端(duān)看，2022年土地市场大幅降(jiàng)温(wēn)，优质(zhì)土地(dì)供(gōng)给较多（券(quàn)商(shāng)测算对应潜在毛利率在25％以上，目前房企(qǐ)的利润率仅20％），绝大多数房企受(shòu)限于信用(yòng)问题或者(zhě)资金紧张没法拿地，龙头(tóu)房企趁机获取低成本土地，龙(lóng)头(tóu)房企(qǐ)的拿地力(lì)度(dù)（拿地(dì)金额(é)/销售(shòu)金额）基本在30％以上；从融资上(shàng)看，龙头房企(qǐ)杠(gāng)杆率较低圣诞节可以同房吗，元旦节可以同房吗(dī)，净负债(zhài)率基本在70％以下，而其他(tā)房企的净负债率普遍(biàn)都在100％以(yǐ)上，加杠杆(gān)空间(jiān)有限(xiàn)，从(cóng)融(róng)资成(chéng)本看，龙头(tóu)房企(qǐ)的融资(zī)成本(běn)不断下(xià)滑，基本(běn)在3％、4％左右；对应(yīng)到2023年的销售，龙头房企(qǐ)明(míng)显跑赢行业，1～4月百强房企的(de)销售(shòu)额增速(sù)为9％，而TOP14的销售额增速为29％。”

　　需要(yào)强调的是，在(zài)当(dāng)前(qián)中特估的浪潮下，央国企地(dì)产股或存在发展的大好机会(huì)。中信证(zhèng)券指出：“房地产行(xíng)业的结构(gòu)性机会依然(rán)存在，少(shǎo)部分公司尤其(qí)是央企占据显著优势，其主要又体现为库(kù)存的(de)优势。央(yāng)企地产(chǎn)公司，现阶段表现出较低的(de)融资成本，优质的开发资(zī)源和(hé)良(liáng)好的不动产资产运(yùn)营(yíng)能力的多(duō)重(zhòng)竞争优势。”

　　“即(jí)使没有(yǒu)中特估，国央(yāng)企(qǐ)相较于民(mín)营(yíng)地产公司也是更有优势的。”吕(lǚ)功绩强调(diào)，“对(duì)于减值、土(tǔ)地资(zī)源债权债务关系(xì)等问题，市场对民营房开企业的资产会(huì)有更多担忧和质疑，所以在这一轮行业出清的过程中，央国企相较于(yú)民企(qǐ)来说估值的修复更明显。中特估的角(jiǎo)度从中长期的维度看(kàn)，行业的(de)逻(luó)辑在于集中度提(tí)升后，行业进入(rù)高(gāo)质量发展阶段，具(jù)备较快(kuài)速发(fā)展阶(jiē)段更稳(wěn)定(dìng)且可预(yù)期的盈利和现金(jīn)流创造能力，以此带来估值中枢的提升(shēng)，应该关注估值相(xiāng)对较(jiào)低，企业自身资产的质(zhì)量好(hǎo)、运营(yíng)能力强(qiáng)、可以(yǐ)创造持续现(xiàn)金(jīn)流的(de)企业(yè)。”

　　“存量时代中行业(yè)普(pǔ)涨的概(gài)率(lǜ)比(bǐ)较(jiào)低，行业(yè)内部(bù)将出现分(fēn)化，要(yào)关注将受益于行业集中度提升(shēng)的头部公司。”星石投资首席研究官(guān)方磊也表示。

　　顺应(yīng)机(jī)构这一思路的话(huà)，或许还是保利发展、招(zhāo)商蛇口(kǒu)等国资背景龙头前途(tú)更为光(guāng)明。不过国投(tóu)瑞银(yín)基金投资部副总监綦傅(fù)鹏(péng)表示：“需(xū)要客观地去持(chí)续观察国企央企(qǐ)在三个方面是否可以(yǐ)维(wéi)持，首先是融资(zī)成(chéng)本(běn)保持低位，其次是销售(shòu)份额持续提升，再次(cì)是(shì)拿地份额持续提升。”

　　复苏速度缓慢

　　机(jī)构需要多给一些耐(nài)心

　　而(ér)《红周(zhōu)刊》也根据房企(qǐ)一季报梳理(lǐ)发现(xiàn)，对于2022年的业绩出现的整(zhěng)体下滑(huá)，2023年一季度的业绩分化更趋(qū)明(míng)显，保利发展、滨江(jiāng)集团等房(fáng)企营收、净利均(jūn)实(shí)现了业绩的回正(zhèng)，甚至是较大增速(sù)的增长。而这些(xiē)公司(sī)也(yě)是机(jī)构的重(zhòng)仓对象。

　　对(duì)此，知名(míng)房地产业内人(rén)士张宏伟向《红周刊(kān)》分(fēn)析(xī)表示(shì)，业绩出现明显(xiǎn)改(gǎi)善的房企，主要是因为过去两三年时(shí)间，尤其(qí)是在2021年下半年民营房企不怎么投资拿地之后(hòu)，国(guó)有(yǒu)企业仍在(zài)持续性(xìng)地拿(ná)地，且主(zhǔ)要集中在核心(xīn)城市，投资力(lì)度(dù)较大(dà)。投资(zī)的(de)驱动能够推动(dòng)房企销(xiāo)售业(yè)绩(jì)的(de)增长(zhǎng)，从而在2023年一(yī)季度市(shì)场(chǎng)恢复但仍处于调整的过程中，能够(gòu)保有(yǒu)一个正(zhèng)增长。

　　不过张(zhāng)宏伟同时也提醒表示(shì)，在房地产的复(fù)苏过程中，还面临着一些(xiē)不确定性。其实整(zhěng)个市场从(cóng)四月份开(kāi)始又(yòu)在(zài)往下掉。除(chú)了杭州、成都等极个别城市四月环比三(sān)月相对表(biǎo)现较好之外，包括北京(jīng)、上(shàng)海(hǎi)在(zài)内的绝大(dà)多数城市(shì)都(dōu)出现环比(bǐ)下滑的情况。而现在五(wǔ)月的市场表现也(yě)不太乐(lè)观。按(àn)照现在的经济状况、收入情况，以(yǐ)及市场的去库存压力、企(qǐ)业的(de)资金面压力，可(kě)能会出现，到六月(yuè)份房企为了(le)半年报冲业绩出(chū)现市场(chǎng)的短期反弹外(wài)的一个市场乏力现象。也(yě)就是说，第二季度、第三季度增(zēng)长不确定性的(de)压力仍旧较大。

　　上海利檀投资董事长陈昊扬(yáng)也向《红周刊》指出，现在(zài)整(zhěng)个房地(dì)产以及其上下游产(chǎn)业链的复苏速度(dù)都(dōu)比想象(xiàng)的要慢(màn)很(hěn)多(duō)，我们要多给一些(xiē)耐心，这个时候，在房地产(chǎn)以及上下游就不是赚快钱(qián)的时候，只能赚他基(jī)本面的钱。但这也意味(wèi)着，只有极(jí)为少数的、做得比(bǐ)同行好得多的企业，会(huì)伴随(suí)整(zhěng)个行(xíng)业(yè)的弱复苏，业绩(jì)会逐(zhú)步(bù)体现(xiàn)出来。所以只能耐心地去等(děng)待它的基本面不断地凸显(xiǎn)出来，这(zhè)需要时间。

　　（本文已刊发于5月(yuè)13日《红周刊(kān)》，文(wén)中提及个股仅为举例分析，不做买卖(mài)推(tuī)荐。）

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