万柳书院，暴雷了(le)。

　　今年年初“万柳少爷(yé)”的意(yì)外(wài)走红，让这(zhè)个(gè)位于(yú)北京(jīng)海(hǎi)淀的豪宅被全(quán)国知(zhī)晓，其背后曾宣称要做地产界“劳斯(sī)莱斯”的神秘(mì)开(kāi)发商——中赫(hè)集团，也被(bèi)拉向(xiàng)台前。

　　而如今，万柳(liǔ)书院(yuàn)再次受(shòu)到舆论关注(zhù)，起因中(zhōng)赫集团(tuán)成了共同债务人被中国信达追债，中国(guó)信达为了收回钱(qián)款(kuǎn)不得不将中赫(hè)抵押的(de)75套万柳书院(yuàn)豪宅(zhái)拍(pāi)卖。可问题是，这些房(fáng)子早已售出，业主并(bìng)非中赫集团，那些真正斥巨(jù)资购入房产(chǎn)的有钱人，房子现在莫名(míng)奇妙地被(bèi)拍卖，算是被割(gē)了(le)！

　　截(jié)至发(fā)稿，暂(zàn)未看到(dào)这(zhè)些业主的(de)维权信息，难(nán)怪有网友调侃：“富人被割韭菜的时候，他们(men)的姿势(shì)都那么优雅。”

　　不(bù)过事件背后(hòu)，可能(néng)没你(nǐ)想象的那(nà)么(me)简单。

　　1

　　富人被精准收割(gē)？

　　最惨的(de)可能还(hái)是债主

　　“北(běi)京豪宅的(de)尽头(tóu)是(shì)万柳书院”，但(dàn)谁都没想到，这个位于海淀核心区位，名校环(huán)绕的(de)顶级豪宅(zhái)，竟然(rán)暴雷了(le)！

　　近(jìn)日，有网友发(fā)现，中国信达在京东拍卖上，上架(jià)了(le)“北(běi)京(jīng)赫华恒(héng)瑞房地(dì)产开发有限公(gōng)司不良债权转(zhuǎn)让(ràng)项目”，债权总额高达近47亿，该项目的抵押物(wù)中，包括75套万柳书院住(zhù)宅。

　　据(jù)京东拍卖显示，上述不良债权转让项目的处置主(zhǔ)体(tǐ)是中国信达资产(chǎn)管理股份(fèn)有限公司(sī)北京市分公司(sī)（下称中国(guó)信达北(běi)分），处置的是对北京赫华恒瑞(ruì)房地(dì)产开发有限公司(sī)（下称赫华恒瑞）的(de)不(bù)良债权。截至(zhì)2023年1月31日，债权金额约为(wèi)46.95亿(yì)元人民币(bì)，其中债权本金37.50亿(yì)元。中赫(hè)集团有限公司是(shì)共同(tóng)债务(wù)人。目前，该项目已有1万次(cì)围(wéi)观，35名意向(xiàng)人(rén)。

　　从表面上看，这就是(shì)一起中国信达北分讨(tǎo)债的故事，但实际上，75套(tào)豪宅的背后暗藏秘密(mì)。

　　据此(cǐ)前(qián)媒体(tǐ)报道，万(wàn)柳书院总(zǒng)共301户，而且早已售罄。如(rú)果该报道属实，说明这些房子实际上都是卖出去了的，是有人住的。

　　那为什(shén)么中国信达(dá)的(de)拍卖页(yè)面上又注明这75套房子(zi)是“未出(chū)售”的(de)状态呢？只能说明这些房子(zi)根本(běn)没有网签，也没有房产证(zhèng)！

　　第一财经的报道证实了上述内容。有(yǒu)豪宅中介透露(lù)，中赫(hè)集团早就把这(zhè)75套房子抵押出去(qù)，现在还没(méi)资金解(jiě)抵(dǐ)押，所以(yǐ)不能网签、没办房本(běn)。

　　作(zuò)为海(hǎi)淀的顶级豪宅，最强学(xué)区房，万柳书院的业主基(jī)本都是北(běi)京的高端人士，柳(liǔ)传(chuán)志(zhì)、丁(dīng)磊等知名商业(yè)大佬也是万柳书院的(de)业(yè)主。另据地产自媒体“地产八卦(guà)女”爆料，万柳书院的业主中，还(hái)有(yǒu)不少中赫集团(tuán)的(de)高管(guǎn)、合(hé)作(zuò)伙伴、亲戚(qī)朋友等。

　　由(yóu)此(cǐ)，不(bù)少网友感叹(tàn)，“富人也被(bèi)精准收割(gē)了(le)！”

　　不(bù)过，如果这些业主确实已(yǐ)经支(zhī)付(fù)价(jià)款并实(shí)际占有，那么，中国信达转让这笔(bǐ)不(bù)良债权回本的愿望，或将泡汤。这次拍卖(mài)损(sǔn)失最大的，没准还(hái)是债(zhài)主中(zhōng)国(guó)信达。

　　根据相(xiāng)关法律规定，民事执(zhí)行中，业(yè)主已经支(zhī)付价款并(bìng)实(shí)际占(zhàn)有(yǒu)，但未(wèi)办理过户手续(xù)的(de)，如果业主没有过(guò)错，人民法(fǎ)院不得查封、扣押、冻结，已(yǐ)经查封的(de)可以向法院提(tí)出执行异议申请(qǐng)，请求法院(yuàn)解除查(chá)封，同时(shí)可以联(lián)合起诉开发商，要求(qiú)退还(hái)购房(fáng)款或办理房产证，并承担违约(yuē)责任。

　　此(cǐ)外，今年4月，人民(mín)法(fǎ)院报公布《最高人民法院关(guān)于商(shāng)品房消费者(zhě)权利保护问题的批复(fù)》，以司法解(jiě)释的方式明确了购(gòu)房人的优(yōu)先权：

　　商品房消费者以居住为目的(de)购买房屋(wū)并已支(zhī)付(fù)全部价款(kuǎn)，主张其房屋交(jiāo)付请求(qiú)权优先于建设工程价款优先(xiān)受偿权、抵押(yā)权以及其他债(zhài)权的，人民(mín)法院应当予以支持。只(zhǐ)支付了部分价款的商(shāng)品房消(xiāo)费者，在(zài)一审法庭辩论终结(jié)前已实际支付(fù)剩余价(jià)款(kuǎn)的(de)，可以(yǐ)适用前款(kuǎn)规定。

　　也就是说，如果这75套房子均为(wèi)“已售未网签”，那(nà)么(me)这(zhè)笔(bǐ)不良债权，实际(jì)上(shàng)是个烫手山芋。可能不仅不能(néng)卖出去(qù)回本，抵押的这(zhè)75套房子(zi)，还(hái)会被业主讨(tǎo)回去(qù)。

　　中国信(xìn)达，将会赔(péi)了夫人又折兵(bīng)？

　　2

　　地产界的“劳斯(sī)莱斯”

　　成了“老赖”

　　这次债权公司中国信达(dá)申(shēn)请不良债权转让，可以追溯到(dào)金谷信托踩雷赫华恒瑞(ruì)。

　　天眼查显示(shì)，目前中(zhōng)国信达已经(jīng)成为赫华恒瑞唯一股东。但此前，赫华(huá)恒瑞为中赫集团旗(qí)下子(zi)公(gōng)司。2019年4月22日，中(zhōng)赫集团、中(zhōng)赫置地等(děng)选择退出(chū)了赫华恒瑞(ruì)的(de)股(gǔ)东行(xíng)列(liè)，中国(guó)金(jīn)谷国际(jì)信托有限责任公司成为(wèi)了唯(wéi)一股(gǔ)东，后者由(yóu)中国(guó)信达资产管理(lǐ)股份有限公司持股93.75％。

　　作为房地产开发商，相较其他房企，中(zhōng)赫(hè)集团既没有很大规模(mó)，也没有很高(gāo)的国民知名(míng)度，但(dàn)却在北京豪宅圈留下一(yī)个个传说(shuō)。

　　如钓鱼台七号(hào)院，作为(wèi)中赫集(jí)团(tuán)进入北京的第一个(gè)豪宅(zhái)项目，2011年，中赫置(zhì)地推出钓鱼岛七号院(yuàn)3号楼(lóu)，高达30万/平米(mǐ)的天(tiān)价，成为(wèi)当(dāng)时(shí)京城最贵的楼(lóu)盘，引发了市(shì)场(chǎng)强烈震惊。

　　随(suí)后开发的万柳书院，更是被誉为(wèi)“北京海淀顶端豪宅”。2012年，中(zhōng)赫置地以26.3亿元，溢价率40.9％，从融(róng)创(chuàng)、保利(lì)、万科等大型知(zhī)名(míng)房企手中(zhōng)，抢下了北(běi)京(jīng)万(wàn)柳地块，成为北京当年(nián)的“双(shuāng)料地(dì)王”。很快(kuài)，万柳(liǔ)书院就以(yǐ)神秘高端(duān)的姿(zī)态杀入市场，无论(lùn)是一块块从荷兰运(yùn)回来的灰砖垒起来的五米高墙，还是每(měi)棵成(chéng)本超(chāo)6万的成年(nián)银杏树，还是每(měi)平米20万(wàn)元的价格，都令业内(nèi)外震撼(hàn)不已。

　　“万(wàn)柳(liǔ)的墙、西宸的(de)缸、霄八的顶儿、融(róng)创的湖、紫辰院的树、北平府的院儿。”从(cóng)这句顺口溜中，就可(kě)看出其在北京豪宅圈的地位。2014年末(mò)上市的它，对(duì)手是当时有名的融创观(guān)澜嘉(jiā)苑、佳兆(zhào)业广场、恒(héng)大(dà)华府等，现如今，它(tā)远远超(chāo)过这些对(duì)手(shǒu)。

　　去年，万(wàn)柳书院一套300平米(mǐ)的法拍房，最(zuì)终(zhōng)成交价(jià)1.09亿、单价达(dá)到惊人的36万元/平米，说(shuō)明万(wàn)柳书院虽然已经推出了8年(nián)之久，但其依旧在北京豪宅圈备受追(zhuī)捧。

　　中赫集(jí)团开发(fā)的豪宅(zhái)，也吸引了不少知名人士，如(rú)知名演员(yuán)宋(sòng)丹丹，就(jiù)住在钓鱼台七号院。而柳(liǔ)传志、丁磊等(děng)知名(míng)商业大佬(lǎo)则居住在万柳书(shū)院(yuàn)。

　　几大豪宅的成功奠(diàn)定了(le)中赫集团的“高端路线”，也因此，它(tā)被外界贴上了，“卖北京城最贵的(de)房，拿北京城最贵的地”，“做地产(chǎn)中的‘劳斯莱斯(sī)’”的标签(qiān)。

　　但隐藏在豪宅(zhái)开(kāi)发商光环的背后，这个地(dì)产(chǎn)界“劳斯莱斯(sī)”却多次成(chéng)为被(bèi)执行人，被执行标(biāo)的高达11亿。

　　今年年初，因为履行(xíng)能力而拒不履行生效法律文书(shū)确定义务，中赫集团正式成了“老赖(lài)”。

　　3

　　中赫被北京国(guó)安坑了？

　　中赫集团(tuán)如今沦落到这个地步，其实是有迹可循(xún)的。

　　事实上，早在今年年初“万(wàn)柳书院少爷”走红之时，深蓝财经就(jiù)曾(céng)深挖出背后的中赫集团，发现(xiàn)其深陷财(cái)务(wù)危机。

　　从(cóng)知名豪宅的开发(fā)商到沦为“老赖”，中赫集团(tuán)实(shí)控人周金辉的人生(shēng)轨迹跟着急转直下。而(ér)追(zhuī)根(gēn)溯源，这个转折点，就在于收购北京(jīng)国安。

　　近十年(nián)来(lái)，房企纷纷开(kāi)始了多元化转型，但转(zhuǎn)型之路(lù)并不(bù)好(hǎo)走。早在2008年开始，中赫集团(tuán)就尝试过多元(yuán)化业(yè)务(wù)，先后进(jìn)军能源市场、团购(gòu)网站，但最终都(dōu)惨淡收场。最(zuì)终(zhōng)，周(zhōu)金(jīn)辉将转(zhuǎn)型的目(mù)光，放到了体(tǐ)育领域。

　　2016年，在(zài)蚂蚁(yǐ)金(jīn)服与IDG资(zī)本退出后，中赫集团以35.5亿元(yuán)参股国安(ān)足球俱乐部64％股权(quán)，成为(wèi)国安的(de)新东家。接着在(zài)2021年6月(yuè)，中赫集团(tuán)从中信集(jí)团手中拿下(xià)北京国(guó)安俱乐(lè)部36％股权，至此(cǐ)拿下北京国安俱乐部全部(bù)股权。如果(guǒ)北(běi)京(jīng)国安的估值一直没变，那(nà)么中赫集团拿(ná)下北京(jīng)国(guó)安，总(zǒng)计花(huā)费了约55.5亿。

　　看(kàn)到这里，有人也许会感叹(tàn)：卖(mài)豪宅真(zhēn)是赚(zhuàn)钱啊！NO，NO，NO!<五指毛桃土茯苓牛大力汤功效与作用，四种人不能吃牛大力/strong>如果真(zhēn)的是这(zhè)样(yàng)，中赫为什么又要质押股(gǔ)权呢(ne)？

　　2017年以来，中赫(hè)集团(tuán)及其实控(kòng)人周金辉夫妇(fù)将其(qí)手中的中赫集团(tuán)股(gǔ)份质押陆续质(zhì)押，据企(qǐ)查查显示，目前中赫集团共有11条股权出质记录。质权人包括海金商(shāng)业保理、北京建(jiàn)工(gōng)、山东国(guó)际(jì)信(xìn)托、中融信托(tuō)、中信建设等(děng)。

　　这与入(rù)主(zhǔ)北京(jīng)国(guó)安的时间完全(quán)吻合。

　　然而，入主(zhǔ)北(běi)京国安后，不仅(jǐn)国安的经营状况(kuàng)没(méi)有得到改善，中(zhōng)赫集(jí)团也(yě)被拉入(rù)泥淖。

　　据北京产权交易所官网信息显示，2020年，北京(jīng)国安足球俱乐(lè)部实现营业收入1.03亿元，净利润-12.09亿元。截至2020年末(mò)，该俱乐(lè)部资产总计5.38亿元，总负(fù)债18.51亿(yì)元。

　　为了缓解资(zī)金压力，中赫(hè)集(jí)团(tuán)和(hé)周金辉夫妇还在持续质押手中(zhōng)的中赫集(jí)团股份，但国安和中(zhōng)赫(hè)的经营状况却持(chí)续没有好转。

　　不(bù)仅(jǐn)中赫(hè)集团被5次(cì)列被执(zhí)行人(rén)，执行标的高达11亿，北京国安也3次与中(zhōng)赫集团(tuán)、中赫置地、及中赫集(jí)团股东周金辉、李彩霞等(děng)共(gòng)同成为被执(zhí)行人，执(zhí)行标的约10.45亿(yì)。

　　今年1月，因(yīn)为履行能力而拒不履行生效(xiào)法(fǎ)律文书(shū)确定义务，上述被执行人成为“老赖(lài)”。只有(yǒu)北京国(guó)安，目前幸免于难。不(bù)过在实(shí)控人(rén)都成为老赖的(de)情况下，被执行10个多亿的(de)北京国安，又如何能(néng)独善(shàn)其身？