近两年火爆(bào)的创新产品(pǐn)公募REITs进入密集分红期(qī)，近日7只REITs陆(lù)续迎来(lái)除息日，公募REITs整体(tǐ)呈(chéng)现出高比例稳(wěn)定分红，15只(zhǐ)公告(gào)2022 年可(kě)供分配(pèi)金额的REITs产品，平均分红(hóng)比例接近99％。

　　多位业内人士对(duì)此表(biǎo)示，强制分红机制(zhì)是公募REITs主(zhǔ)要特(tè)征之一，稳定分红体现出(chū)该(1页是一面还是两面啊，1页是一张还是一面gāi)类产品长期投资价值，通过观测经(jīng)营活(huó)动现金流、可供分配(pèi)现金等指(zhǐ)标，也(yě)是观察REITs项目底层资(zī)产运营情况的“窗口”。他们也(yě)提(tí)醒普通(tōng)投(tóu)资者(zhě)注意，与产权(quán)类项目相(xiāng)比(bǐ)，特(tè)许经营REITs项目在经(jīng)营权(quán)到期后不再产(chǎn)生现金收益，特许经(jīng)营权分红目前已包含了(le)利润分配和本金的归还，在(zài)选择(zé)投资标的时应(yīng)了(le)解(jiě)资产(chǎn)类型和分红的(de)特征。

　　15只公募REITs产(chǎn)品(pǐn)分(fēn)红

　　平(píng)均(jūn)分红比例98.89％

　　公募REITs 进入密(mì)集分红期，近日7只REITs产品（4月(yuè)17 日-4月21日）陆续迎来除息日，此外尚有6只REITs实际分配情况(kuàng)尚(shàng)未(wèi)公布(bù)。整体(tǐ)来(lái)看(kàn)，公募REITs呈(chéng)现出了高比例的稳定(dìng)分红(hóng)，15只公告2022 年可供分配金额的公募(mù)REITs产品中，2022年全年分(fēn)配金额占可供分(fēn)配金(jīn)额比例(lì)平均为98.89％，且(qiě)绝大部分分配(pèi)比例在96％以(yǐ)上。

　　中(zhōng)金基金相(xiāng)关负责人(rén)对此表示，投资(zī)公募REITs的主(zhǔ)要收益来源为持有(yǒu)期分(fēn)红收益，以及基金份额(é)交易价格的变化。基金份(fèn)额(é)二级市场价(jià)格受到公募REITs资产(chǎn)运营情况及市场因(yīn)素的综合影(yǐng)响，较(jiào)易(yì)引起波动。与(yǔ)此(cǐ)相比，基金(jīn)分红预期则(zé)更有规律可循(xún)。公募REITs的分红(hóng)主要来(lái)自基础设施资产的(de)经营现金流，投资人通过基金(jīn)募集材料和信息披露文件(jiàn)，结合(hé)行业及市场情况，可以分析(xī)基(jī)础设施项目(mù)的经营(yíng)业绩(jì)，作为进行投资决(jué)策(cè)的重要(yào)参考。

　　“相对于(yú)基金份额二级市场(chǎng)价(jià)格变化导(dǎo)致的浮盈或浮亏，分(fēn)红作为基金份额持有人实际获(huò)得(dé)的现金收益，对于(yú)长期投(tóu)资者更具参(cān)考(kǎo)价值。”中金基金相关(guān)负责(zé)人称。

　　平安基(jī)金REITs 投资(zī)中心运营高级(jí)副总监李华平也表示，根(gēn)据《公开募集基础设施证券投资基金指引(yǐn)（试(shì)行）》及相关法规要求，基础设施(shī)基金应当将90％以上合并(bìng)后基金年度可(kě)分配(pèi)金额以(yǐ)现(xiàn)金(jīn)形式分配给投资者，强制分红机制是公募(mù)REITs的主要特征之(zhī)一，稳(wěn)定的(de)分红机制体现出REITs产品长期投资价(jià)值。

　　中(zhōng)航基金也(yě)认为，从(cóng)投资角度来看，基础设施公募REITs同(tóng)时具备“股性”和“债性”双重特(tè)点(diǎn)。二(èr)级市(shì)场价格反映这类产品“股性”的(de)一面，分红体现了这类产品的“债性”特点。公募REITs有(yǒu)强制分红要求，分红类(lèi)似于债券派息，但不等同于债券(quàn)的固定利息回报(bào)，而是由(yóu)可供分配现(xiàn)金决(jué)定。

　　从机构投资者的角度来看，一方面是公募REITs丰富(fù)了机构投资者的投资品类，为资产配置多元化提(tí)供抓手，具有较强的配(pèi)置价值(zhí)。另一方(fāng)面，公募REITs的分(fēn)红能够帮助机(jī)构投资者稳定收益(yì)。机构投资者公募REITs能够通过分红获(huò)取(qǔ)相(xiāng)对(duì)于投资债券相对高的收益(yì)性，在有(yǒu)效控制(zhì)风险的前提下，增厚资产包收益，起到投资(zī)“压舱石(shí)”的作用。

　　分红除了投资收益“落袋为安”外(wài)，市场对于未来分红水平的预(yù)期，也是影(yǐng)响REITs基金二级市场价格走势的(de)关(guān)键因(yīn)素之一。

　　从(cóng)近期公(gōng)募REITs的(de)二级市场表现看(kàn)，截至4月21日，今年以来中证(zhèn1页是一面还是两面啊，1页是一张还是一面g)REITs（收盘）指(zhǐ)数收于975.99 点(diǎn)，年内下跌7.44％，未跑赢主(zhǔ)要股票(piào)和债券(quàn)宽基指数。

　　“截至2023年3月31日，有20只(zhǐ)公募(mù)REITs发布了2022年年报，部分产品受宏观经济的(de)影响，可分配金额完成(chéng)率(lǜ)不达预(yù)期，一定(dìng)程度上(shàng)影(yǐng)响了公募REITs二级市场的价格(gé)。”李华平称，公募REITs二级市场的(de)价格波动(dòng)受多重因素的(de)影响，投(tóu)资收益是(shì)影响(xiǎng)REITs二(èr)级市(shì)场(chǎng)价格的主要因素(sù)之一，而稳(wěn)定的分红有利(lì)于(yú)吸引(yǐn)投资者参与公募REITs二级市场(chǎng)的投资。

　　中金基金相关负责人也(yě)表示(shì)，近期经(jīng)济(jì)预期(qī)恢复，一方面市场热点呈现向股票和债(zhài)券回归(guī)的(de)过程；另一(yī)方面，基础(chǔ)设施项(xiàng)目的经营业绩相对经(jīng)济活力(lì)的改善有一定的滞后性(xìng)。

　　此(cǐ)外，公(gōng)募REITs在(zài)分红除权日，将(jiāng)对基金(jīn)份(fèn)额的开(kāi)盘指导(dǎo)价做调(diào)减处理，调减金额根据单位基(jī)金份(fèn)额(é)的分红金额进行(xíng)计算。除权操作是对分红前后基金份额净(jìng)值变化的修正，使投(tóu)资人在基(jī)金(jīn)分红前后均可以获得(dé)公平的投(tóu)资机会。

　　“分(fēn)红(hóng)可(kě)增强投资者长期投资的信(xìn)心，同时(shí)需结合持有产品(pǐn)的特性，关(guān)注二级市场扰动对整体收(shōu)益(yì)的影响程度。”中航(háng)基金相关人士也称。

　　特许经(jīng)营(yíng)权分红包括利润分配和(hé)本(běn)金归还

　　普通投(tóu)资者应(yīng)了解底层资产(chǎn)情况

　　多(duō)位业内(nèi)人(rén)士还提醒，与(yǔ)现有公募(mù)基金分红(hóng)前提是本金之(zhī)上(shàng)的增值部分不同，特许(xǔ)经营(yíng)权(quán)REITs基金运作(zuò)期间(jiān)的“分红”界定为“分派(pài)”更为准确，分派的是本金(jīn)与增值两个(gè)部分，两个部分之(zhī)间的比例是(shì)变动的，与现有公募基金分红差异(yì)很大，大(dà)多(duō)数普通投资者(zhě)可能(néng)把(bǎ)“分派”金(jīn)额误认为(wèi)是持续分红。一旦30年、40年、50年、60年等合同年限到期后基金价值面临极(jí)大(dà)不(bù)确定性，这是该类(lèi)投资者应该注意(yì)的情(qíng)况。

　　李华平表示(shì)，目(mù)前公募REITs主要有特(tè)许(xǔ)经营权类和产权类两大资产类(lèi)型，持有产权类产品(pǐn)的收益(yì)主要(yào)包括每年(nián)的现金(jīn)分红(hóng)及资产增值的收益，而持有特许经营类(lèi)产品的收(shōu)益主(zhǔ)要来自项目(mù)每年的现金分红。其(qí)中，特许经营权类资产的分红包括了利润分配和本金(jīn)的归还，两(liǎng)者(zhě)的(de)比(bǐ)率也是(shì)变(biàn)动的(de)，对(duì)特许经营权类资产的公募REITs可以内(nèi)部收益(yì)率（IRR）来(lái)衡(héng)量投资收(shōu)益。普通投资者在(zài)选(xuǎn)择投资标的(de)时，应了解(jiě)公(gōng)募REITs底层资产的类型。

　　中航基金也表示，从细(xì)分来看，各类公募(mù)REITs分红因底层(céng)资(zī)产属性(xìng)不同而形成(chéng)区别。特许(xǔ)经(jīng)营权(quán)类的公募REITs产品因(yīn)其分红相当于(yú)包含(hán)“本金+收益”，分(fēn)红相对较多，债性偏强。而产权类(lèi)的公募REITs分红主要为(wèi)“收(shōu)益(yì)”，更看重底层资(zī)产(chǎn)的价值增值(zhí)，所以相对股性(xìng)偏强。普(pǔ)通投资者在选择公募REIT时，需要考虑(lǜ)底层资产属性，对所选(xuǎn)择产(chǎn)品(pǐn)的(de)二级市场价格和分(fēn)红有合理预期。

　　中金基金相关负责人(rén)也认(rèn)为，与产权类项目(mù)相比，特许(xǔ)经(jīng)营项目在经营(yíng)权到期后不再(zài)能产生现金收(shōu)益，因此将可供分配金额的分配理解为(wèi)“分派(pài)”比“分红”更(gèng)加准(zhǔn)确(què)。基于这个(gè)特点(diǎn)，剩余经营期限较(jiào)短的(de)特(tè)许经营项目，通(tōng)常具备(bèi)更高的分(fēn)派(pài)率水平。对(duì)于(yú)剩余期(qī)限较长的特许经营权项目，即使分派(pài)率相(xiāng)对较低，也有足够年限收回本金并(bìng)取得收益。

　　中金基金(jīn)该负责(zé)人(rén)提(tí)醒投资者(zhě)注意，特许经营权(quán)项目的分派金额包(bāo)含(hán)了投资本(běn)金，在不进行扩(kuò)募的情况(kuàng)下，基(jī)金份(fèn)额单(dān)价随(suí)着(zhe)分派进(jìn)度逐年(nián)下降(jiàng)是正常现象，投资(zī)特许(xǔ)经营(yíng)权(quán)REITs的收(shōu)益来自项(xiàng)目剩余期(qī)限产生的现金流(liú)。

　　“与(yǔ)特许经(jīng)营项目相比，产权类项目的(de)土地或建(jiàn)筑的剩(shèng)余使用年限一般较长，再加上(shàng)到期(qī)后通过对建筑的更新改造或补缴土地出让金等追加(jiā)投(tóu)资，有机(jī)会进一步(bù)延长经(jīng)营期限。这种类似永续(xù)经营的假设反映在基(jī)础资产的估值上，使产权(quán)类REITs具(jù)备更显著(zhù)的资产投资属性(xìng)。”该负责人称。

　　观测(cè)内部收益率等指标(biāo)

　　评估项目(mù)底(dǐ)层资产运营(yíng)情(qíng)况

　　在(zài)基金分红(hóng)的时点，多(duō)位业内人士还表示(shì)，在产品分红期，投(tóu)资(zī)者可以观测(cè)经营活动现金流、可供(gōng)分配现金、内部收益(yì)率等指标(biāo)，来观察(chá)和评估项目底层资(zī)产的运营情况。

　　中航基金表示，年(nián)报(bào)指(zhǐ)标中，跟现金相(xiāng)关的指标(biāo)有两(liǎng)个：一是年报中披露的(de)经营活动(dòng)现(xiàn)金(jīn)流，二是可供(gōng)分配现金(jīn)，二者存在本质性区别。经(jīng)营活动(dòng)产生的现金(jīn)净流量是指(zhǐ)企业经营、筹资、投资产生的现金流(liú)，基(jī)于企业(yè)本身(shēn)经营活动(dòng)产(chǎn)生(shēng)；可供分配(pèi)的现金实质上是从EBITDA出发，对非现金影响利润(rùn)表(biǎo)的(de)项目进行调整，加期初(chū)现(xiàn)金，最终得到的账面现金。

　　李(lǐ)华(huá)平也表(biǎo)示(shì)，公募REITs作(z1页是一面还是两面啊，1页是一张还是一面uò)为资(zī)产配置(zhì)新选择，投资价值体现在相对股债市场独立的(de)资产配置功能，比较适(shì)合长期(qī)持有。建议(yì)投资者对经营权类的(de)资产可以更多关注内(nèi)部(bù)收益率的(de)高低(dī)，对产权(quán)类的资产更多关注(zhù)分(fēn)派率高低。因为公募REITs可分配收益(yì)主要来自底层资产的经营净现金(jīn)流，所以(yǐ)底层(céng)资(zī)产(chǎn)运营情况直接影响投(tóu)资回报，投(tóu)资者可综(zōng)合考虑(lǜ)原始权益人综合实力(lì)、运营管理机构实力、公募基金(jīn)管理(lǐ)人(rén)实(shí)力等多重因素来选择投资标的。

　　中信证券研报也显示，公募REITs进入密集分红期(qī)，由(yóu)于分红交易带(dài)来的短(duǎn)期(qī)博弈机会仍在，叠加(jiā)此前(qián)市场接连回调，建(jiàn)议投资者(zhě)关注(zhù)有基本面(miàn)支撑(chēng)、填权效应相对明显、同时分红(hóng)规模较为可观的(de)个券。

　　“公募REITs的招募说明书(shū)均会载明REITs在发行(xíng)首年及次年的(de)可供(gōng)分配金额(é)预测。投资者可以将REITs的实际分红金额与募(mù)集材料中披露预测进行比较分析，结合经济(jì)及市场(chǎng)的实际(jì)环境，对基础设施项(xiàng)目(mù)的运营(yíng)业绩(jì)及REITs的管理能(néng)力进(jìn)行判断。”中金基金上述负责人(rén)也称。

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