文：任泽平团队　　

　　导(dǎo)读

　　是该(gāi)取消预售制(zhì)了。 1月17日(rì)召开的全(quán)国住房和城乡建设工作会(huì)议提出“有条件的(de)可以进行现房销(xiāo)售”，不足一(yī)个月时(shí)间(jiān)，已有山东、安徽、河南、四(sì)川、广(guǎng)东等地明确(què)表态，试点现(xiàn)房销售。

　　1、是(shì)该取(qǔ)消商品房预售(shòu)制了，用你的钱，建你的房(fáng)子，还烂尾了，这是对购房者(zhě)的不公平。以后谁有(yǒu)钱谁建房，没钱没实力的别(bié)建了，不能把包袱甩给(gěi)老百(bǎi)姓和社会，这是(shì)房地(dì)产从大(dà)开发(fā)时代步入高质量发展阶段的必然趋势，也是对(duì)购房老百姓的(de)最大保护(hù)。98年房改时，全国缺房子，开发商缺钱，预售(shòu)制是权宜之计，现在(zài)全国套户(hù)比超过1，从大开发进入存(cún)量时代，对购房民众不公(gōng)平的预售制已经过(guò)时(shí)了(le)，该取消(xiāo)了，改为现房销(xiāo)售。以后一手(shǒu)交钱，一手交房，天经地义。当然(rán)二次房改是个技(jì)术活，兼顾化解停贷、复工保交楼、重组房企(qǐ)债务、恢(huī)复市场信(xìn)心以(yǐ)及长(zhǎng)效机制，长(zhǎng)效机制四大关键是推动城市群(qún)战略、人(rén)地挂(guà)钩、金融(róng)中性稳定和房地(dì)产税(shuì)。如果按照经济规律办事，中国一定能实(shí)现房地产软着(zhe)陆和(hé)长期平稳(wěn)健康(kāng)发展，跨过这(zhè)道关，解好这道(dào)世界难题(tí)。

　　2、为什么要取消预售制(zhì)、改为现房销售？大家想想，绝大部分商品是一手交钱一手交货(huò)，预售制(zhì)是对购买者的(de)单方面不(bù)公平(píng)制度(dù)，购房老百姓几(jǐ)乎(hū)承担了所有(yǒu)商品不能交付(fù)的风险。从个(gè)人层(céng)面(miàn)看，预售制对购房者非常不公(gōng)平，比如，交房(fáng)等待期一般为两年，在此(cǐ)期间，购房(fáng)者不仅承(chéng)担银行利息(xī)，还要承担延(yán)迟交房(fáng)、房(fáng)屋质量、房产证延期办(bàn)理甚至(zhì)不能交房的(de)风险(xiǎn)。从行业(yè)层(céng)面看，预售制(zhì)助推部分房(fáng)企过(guò)度(dù)举(jǔ)债、高杠杆扩张，若遇(yù)到下行周期，会引(yǐn)发资金链断裂、项目搁置等系(xì)列风险。取消预(yù)售制，改为(wèi)现房销售，这样有助于落(luò)实中央房住不炒精神、有助于保障购房老(lǎo)百姓权益、有助于房企稳健发(fā)展(zhǎn)，一举多得，谋划长远。

　　3、为什么建议取(qǔ)消预售(shòu)制度？预售制(zhì)度怎么来的？国外什么情况(kuàng)？简单科普一下(xià)：商(shāng)品房预售最早源(yuán)于中国香(xiāng)港，俗称卖楼花，卖期房，是一(yī)种开发商放杠杆的方式。98年房改，由(yóu)于商(shāng)品房短缺，房企缺资(zī)金(jīn)，借鉴中国香港，引(yǐn)入了商品房预售(shòu)制(zhì)度。其实(shí)，当前世界不少国家存在预售制。但是，重点(diǎn)来了！发达国家一般有严(yán)格(gé)的(de)监管保障措施(shī)，开发商(shāng)在项目(mù)获得(dé)政府批准后才(cái)可以开始(shǐ)销(xiāo)售(shòu)，买(mǎi)家在(zài)购买(mǎi)期(qī)房后并(bìng)非像中国一样(yàng)在支付完首(shǒu)付款后(hòu)从(cóng)银行一次性(xìng)贷(dài)款支付剩(shèng)余全部(bù)房款，而是根据开发商工程进度在完全(quán)交房(fáng)前进行分期支付。所以，预(yù)售制度是需要严格的资(zī)金监管、分期支付(fù)以及违约处罚措施作为保(bǎo)障的(de)，如果没有(yǒu)这些(xiē)保障措施，一定会(huì)触发(fā)风险，对购(gòu)房民众不公平，所(suǒ)以不(bù)如借机(jī)取消预售制度，以后改(gǎi)为现房销售。客观讲预售制(zhì)度有一定历史阶段(duàn)性，现在中国住房(fáng)进入存量时代，取消预售制(zhì)度有(yǒu)助于降负债降杠(gāng)杆，不再把烂尾风险甩给老百姓和社会，当然(rán)这需要配套(tào)房(fáng)企债务重(zhòng)组(zǔ)、复工保交楼(lóu)、恢复市场(chǎng)信心和房地产长效(xiào)机制。这(zhè)是(shì)个技术活，只要(yào)坚(jiān)持(chí)市场化改革，中国一(yī)定能化解这个难题，让房地产回(huí)归实体经济和居(jū)住属性，安居乐业。

　　4、简单讲(jiǎng)，如果取消预售制，改为现房销售，开(kāi)发商将(jiāng)拼的不是五花八门、眼花缭乱、不(bù)知道能不能兑现(xiàn)的营销手段，而是所见即所得的(de)过硬的(de)产品(pǐn)质量和诚信，这(zhè)才是(shì)对(duì)购房民众的最(zuì)根本最实质(zhì)的保障(zhàng)，这样将(jiāng)极大的提升开发商(shāng)的(de)建(jiàn)筑质量(liàng)，实现良币驱逐劣币。所有商业的本质是向善，是以客户为中心，房地产也(yě)不能例(lì)外，老百(bǎi)姓买房子(zi)是天大的(de)事，烂尾毁(huǐ)三代(dài)，好房幸福一家(jiā)人。从(cóng)这个角(jiǎo)度(dù)，取消(xiāo)预售制、实施现房销售是实(shí)现(xiàn)老(lǎo)百姓安居乐业、社会长治(zhì)久(jiǔ)安、行(xíng)业企业健康(kāng)发展的重(zhòng)大措施。在当前(qián)的情况下，取消预售制要结合稳楼(lóu)市、房地产软着陆、打(dǎ)通金融支(zhī)持当期三好生、新模式等(děng)综合施策。

　　作(zuò)者十年前(qián)在国务院发展(zhǎn)研究(jiū)中心(xīn)参与财税(shuì)改革(gé)方案研究时，对预售(shòu)制、房地产税、人地(dì)挂钩、金融稳定、房企(qǐ)杠(gāng)杆率等(děng)进行过长期(qī)系统(tǒng)的专项研究。（参(cān)考后来形成(chéng)的专(zhuān)著《房地(dì)产周期》）　　

　　目(mù)录

　　1 中国内地(dì)商品(pǐn)房(fáng)预售(shòu)制的(de)前世(shì)今(jīn)生

　　1.1 起源：分层销(xiāo)售+“按揭”，霍英东创(chuàng)造“卖楼(lóu)花”模式

　　1.2 住房需求大、供给(gěi)量少，引进(jìn)“卖楼花”模式，形成“中国内地版预售制”

　　1.3 预售(shòu)制推(tuī)动(dòng)城市化进程，但(dàn)背后潜藏(cáng)的风险确实存(cún)在

　　2 国际(jì)经验

　　2.1 美国：交付(fù)前预售(shòu)资(zī)金第三方全程监管，交付时开(kāi)发商凭验收(shōu)凭证取得房款

　　2.2 德国(guó)：可(kě)零首(shǒu)付购房，提供期房烂尾险

　　2.3 英国(guó)：10％定金保险(xiǎn)保(bǎo)护(hù)机制，55％-80％房款(kuǎn)交房时(shí)支(zhī)付

　　2.4 日本：为规范期(qī)房(fáng)交易(yì)立法，设(shè)置期房预付款(kuǎn)保(bǎo)全(quán)措施

　　2.5 新加(jiā)坡(pō)：买方(fāng)资金由银行(xíng)监管，享1年(nián)保修期后付尾款

　　3 启(qǐ)示

　　正(zhèng)文

　　1 中国(guó)内地商品(pǐn)房(fáng)预售(shòu)制的前世今生

　　1.1 起源：分层销(xiāo)售+“按(àn)揭”，霍英东创造“卖楼(lóu)花”模式

　　二十世(shì)纪(jì)五十(shí)年代在中(zhōng)国香港，楼宇出(chū)租是地产(chǎn)行(xíng)业盛(shèng)行的方式，但(dàn)有着转让难、出(chū)租资金周转期长(zhǎng)等问题，分层销售孕育而生。20世(shì)纪50年(nián)代(dài)，中国香港还未(wèi)推(tuī)行(xíng)公共(gòng)房屋制度(dù)，许多人栖身(shēn)于木屋或者其他临(lín)时住宅，住房的需(xū)求是(shì)相(xiāng)当(dāng)高，不过大(dà)多数(shù)居民(mín)的(de)储蓄很少。当时楼宇买卖多数(shù)以一整栋楼为单位(wèi)，需要雄(xióng)厚(hòu)的资金实力才(cái)能购买。虽然(rán)楼宇出租是(shì)中国香港地(dì)产行业盛行的(de)方式，但有着转让难、出租资金周(zhōu)转期长等问(wèn)题。针(zhēn)对(duì)这(zhè)一系列问题，不少地(dì)产商开始探求新的(de)方(fāng)式(shì)，如把楼宇契约切开(kāi)，即“分契(qì)”，然后(hòu)将(jiāng)楼宇分层出售。这模(mó)式(shì)一经推行，购买(mǎi)楼宇的市民数量有(yǒu)所(suǒ)增加(jiā)，开发(fā)商资金周(zhōu)转(zhuǎn)加(jiā)快。

　　在分层出售的基(jī)础上，将(jiāng)“按揭”模式引入房(fáng)地产销售，霍英东创造“卖楼花”模(mó)式。1953年底霍(huò)英(yīng)东创办立信置业有(yǒu)限公司，凭借商业直(zhí)觉和多年经营(yíng)杂货(huò)铺、海上驳运业务的经验，对于商品流通(tōng)、资金周转(zhuǎn)有着(zhe)独到的(de)见解，在努力寻求方法加(jiā)快自(zì)身资金周转。当时其(qí)在购下九(jiǔ)龙(lóng)的一块地盘后，除了分层出售、还印(yìn)发售楼说明(míng)书，上有文字(zì)详尽说(shuō)明楼宇(yǔ)的地势环境、建(jiàn)筑材料、分层价(jià)格、订购方法等。此(cǐ)外(wài)，“卖楼(lóu)花”是另(lìng)外一个亮点，即先(xiān)收取买家的订(dìng)金(jīn)，采用类似租金的分(fēn)期付款(kuǎn)形式，等新楼落成时(shí)，收齐买家(jiā)的钱，买家就(jiù)拥有(yǒu)了自己的房产。这(zhè)种方(fāng)式减轻了民众购(gòu)房的资金(jīn)压力，加速了房屋(wū)的建造和销(xiāo)售，也解决了制造商的(de)资金问(wèn)题，降低(dī)投资风险，在当时(shí)可谓是(shì)“双赢”的举措。“预售楼花+分期付(fù)款(kuǎn)”的销售模式成为当时(shí)中(zhōng)国香港房地(dì)产市场的一大特色，纵观中(zhōng)国香港房地产(chǎn)市场的(de)改革，“卖楼花”模(mó)式(shì)高效率(lǜ)地解决了核心(xīn)的住房供不应求的问题，使房市(shì)发展进入新阶段。

　　预售楼(lóu)花模式推动(dòng)了中国香港(gǎng)楼市(shì)几(jǐ)十年繁荣，但期间也出现(xiàn)过“烂尾楼(lóu)”的情(qíng)况，但监管部门不(bù)断完善、规范化，建(jiàn)立健全的(de)监管(guǎn)机制(zhì)，促进市场健康发展(zhǎn)。例如，1960年(nián)，位于大角咀的(de)一(yī)个楼(lóu)盘(pán)因(yīn)建(jiàn)筑(zhù)费用超支停工，出现(xiàn)“烂尾(wěi)”情况(kuàng)。在1961年后，中国香港管理(lǐ)部门提升了对于预售楼(lóu)花制度的(de)监(jiān)管，即(jí)要(yào)求开(kāi)发商在(zài)预(yù)售前，确保地价款已经全部(bù)支付，还要证明(míng)自身有资金等能力把项(xiàng)目完(wán)成，资金需放(fàng)入(rù)律(lǜ)师所(suǒ)托(tuō)管，支取时(shí)需律所和(hé)建筑师(shī)的核准。为(wèi)了(le)防止开(kāi)发(fā)商、律所(suǒ)、建筑师等造假，套取(qǔ)监管(guǎn)账(zhàng)户资(zī)金，中国香港要求律师行在银行开(kāi)设的信托账户(hù)（监管账户）、开(kāi)发商操作等采取全透明化机(jī)制，且银行的责任(rèn)上升，如(rú)出现房屋“烂尾”情况，银行将成最大风险方，后(hòu)续(xù)需自身推动项目完工。随着监管体系逐步完(wán)善，出现“烂尾(wěi)”的(de)现(xiàn)象较少。

　　1.2 住女生有感觉了是怎么样的呢房需求大、供给量少，引进“卖楼花”模式(shì)，形成“中国(guó)内地(dì)版(bǎn)预售制”

　　二十世纪九(jiǔ)十年代，中(zhōng)国内地面临住房需求大和供给(gěi)量短缺问题，引入“卖楼花”制度(dù)。建国以(yǐ)来，中国内地(dì)优先发展重工业，强调基础建(jiàn)设，这一导(dǎo)向使前期发展(zhǎn)工业化的进程大于城市化进程(chéng)，唯有解(jiě)决住房基础等(děng)城市化配(pèi)套问(wèn)题，才能进(jìn)一步推进城市化。但当时推(tuī)行的是“统一管理(lǐ)，统一分配，以租养(yǎng)房(fáng)”的福(fú)利分房(fáng)制度，住房市场发展起步较晚、增(zēng)速较慢，福利分房制度(dù)也(yě)出现了分配不公、效率(lǜ)低、配(pèi)套差等问题，因此福利分房(fáng)制度不再适用于(yú)当(dāng)时(shí)的国情。叠(dié)加房地(dì)产市场面临商品房的需求量大，而社会缺少大型房(fáng)地产开发商，商品(pǐn)房供应(yīng)量小的(de)困境，此时引(yǐn)入中国香港的“卖楼花(huā)”模式无疑是对内地(dì)房(fáng)地产(chǎn)市场的一针(zhēn)强心剂(jì)。从1994年起，中国(guó)内地逐步引进中国(guó)香港预售商品(pǐn)房制度(dù)，先后出(chū)台多项文件，大力支(zhī)持(chí)国内(nèi)房(fáng)地产市场改革。例如，1998年(nián)，国务院(yuàn)出台《关于进(jìn)一(yī)步深化城(chéng)镇住房制度改革，加快住(zhù)房(fáng)建(jiàn)设的通(tōng)知》文件，决定停止住房无偿实物分(fēn)配，逐步实行住房分配货币化、住房(fáng)供给商品(pǐn)化、社(shè)会化(huà)的住房新体制，从计划经(jīng)济下(xià)的福利(lì)分房转向(xiàng)市(shì)场经(jīng)济(jì)的商品房。房(fáng)地产市场采用(yòng)预售制，允许开发商卖期房(fáng)，解决了房企缺少(shǎo)资(zī)金和开发(fā)时(shí)间周(zhōu)期长的两(liǎng)大难题，开(kāi)发商以预售款(kuǎn)撬动下一个项目(mù)的开发，形成滚动开(kāi)发模式，住(zhù)房供应(yīng)速度加(jiā)快。自(zì)此中(zhōng)国(guó)内地开始(shǐ)房改货(huò)币化，中国人民银行等多方迅速出台相关的信贷(dài)政策，支持购(gòu)房者，极大作用推动(dòng)了(le)房(fáng)地产市场的发展。

　　引入(rù)中(zhōng)国香(xiāng)港“卖楼花”模式后，经(jīng)调整形成契合中国内地的(de)商品房(fáng)预售(shòu)制度。预售制的初(chū)衷是为了缓解(jiě)房企资金压力(lì)，加快城(chéng)镇住房建设。具(jù)体来说，是指(zhǐ)房地产(chǎn)开发企业(yè)将(jiāng)正在建设中的房屋预先出售给购房者，由购房者支付定(dìng)金或房款(kuǎn)的行为(wèi)。区别于中国香(xiāng)港，在中国内(nèi)地实践过(guò)程中，商品房(fáng)预售流程(chéng)为：房地(dì)产开(kāi)发商(shāng)办理预售许可证-签(qiān)订商品房(fáng)买卖(mài)合(hé)同(tóng)-进行备(bèi)案登(dēng)记和(hé)预告(gào)登记-交付房屋。在(zài)购房(fáng)过程中，购房者需要(yào)一次性付清首付款(kuǎn)，并采用银行贷款的形式一次性(xìng)付清(qīng)剩余房款，换言之(zhī)，房(fáng)屋未(wèi)建成，开发(fā)商(shāng)可能已拿到了全部购(gòu)房款(kuǎn)，这(zhè)点与中国香港的按照工程进度(dù)付款有所不同。对(duì)中国内地的开(kāi)发商而言，预售制商品房也开启(qǐ)了高(gāo)周转、高杠(gāng)杆的运作模式(shì)。

　　1.3预售制推动城市(shì)化进程，但背后潜(qián)藏的风险确实存在

　　作为中国内地商品房销售的最主要方(fāng)式，预售制极大缩短房企现金回笼周期，同时增加市场商品房供应，推动(dòng)了城镇化发展进程。预售(shòu)制在过去20多年对中国内地房地产市场的稳步发(fā)展(zhǎn)起(qǐ)到了重(zhòng)要作用，不(bù)仅解决(jué)了(le)房地产市场快速发(fā)展阶段的资金需求，也提高了居(jū)民居住水平，中国内地城镇居民(mín)从筒子(zi)楼住到住宅小区，从全(quán)民蜗居到基本适(shì)居，住房事业取得(dé)巨大进步，数十年时(shí)间走(zǒu)完发达国家几百(bǎi)年(nián)城(chéng)镇(zhèn)化路程。改(gǎi)革开放(fàng)以来，城镇化进程进入快(kuài)速发展时期。1978-2021年，城镇人口由1.7亿人增长至9.1亿人，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全(quán)国城市建成区(qū)面积由7438平方公里增长至60721平方公里，增长(zhǎng)7.2倍。根据我们发布的《中国住房存量(liàng)报(bào)告(gào)：2021》测算，1978-2020年中国内地城镇住宅存量(liàng)从不到14亿(yì)平增至313.2亿平，城镇人均(jūn)住房建筑面积从8.1平方米增至(zhì)34.7平方米，城(chéng)镇住(zhù)房套数从约3100万套增至3.63亿套，套(tào)户比(bǐ)从0.8增(zēng)至1.09。预售制(zhì)在(zài)当前已成为中(zhōng)国内地(dì)商品(pǐn)房(fáng)销售最(zuì)主要(yào)方式，2005年中(zhōng)国内地(dì)商品住宅期房销售(shòu)面积占总销售面积的比(bǐ)重为63％，而(ér)2021年(nián)期房累(lèi)计销售面积达15.6亿平，比重(zhòng)上升至87％。

　　预(yù)售制也推动了中国内(nèi)地房地产行业的发展(zhǎn)。中国(guó)内地房地(dì)产历经二十(shí)多年(nián)长周期繁荣(róng)，行业各项指标大幅增(zēng)长(zhǎng)。1999-2021年，房屋新(xīn)开工(gōng)面积从2.2亿平增至(zhì)19.9亿(yì)平，累计上涨8.2倍，年复合(hé)增(zēng)速10.6％。房地产开发(fā)投资完成额从0.4万亿元增至14.8万亿元，累计上涨35.8倍，年(nián)复(fù)合增速(sù)17.8％。商品房销售面积和销售金额分别从1.5亿平增至17.9亿平、0.3万亿元增(zēng)至(zhì)18.2万(wàn)亿元，累计上涨11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴随房地产业的快速发展，房地产企业从无到有、从国企先(xiān)行到民(mín)企崛起，队伍逐渐壮(zhuàng)大。2018年，房地(dì)产企业(yè)数量达9.8万个(gè)，比1998年的2.4万个增长3.1倍。

　　二(èr)十(shí)年来房地产也成为(wèi)拉(lā)动中国内(nèi)地经济高增长的火车头(tóu)。

　　1）从经(jīng)济增长渠道，房地(dì)产带动(dòng)的上(shàng)下游产业链特(tè)别长(zhǎng)，高达50多(duō)个行(xíng)业。2020年房地产及其产业链(liàn)占GDP的17.2％（完(wán)全贡献），其中房(fáng)地(dì)产(chǎn)业增加(jiā)值(zhí)占GDP的7.3％（直接贡献），房地产带动产业链占(zhàn)GDP的9.9％（间接贡献），其中房地产对金融、批发、建(jiàn)材的带动最为明显。

　　2）从(cóng)投(tóu)资渠(qú)道，2020年房地产完全拉(lā)动的投资占全社会固定资产投资的(de)51.5％，其中，房地产开发(fā)投资占固定资产投资的27.3％。

　　3）从金融渠(qú)道，从房(fáng)地产贷款(kuǎn)占(zhàn)银(yín)行各项贷款余额的比重看，2021年12月为27.07％，如(rú)果加上信托等通道业(yè)务，占比超过(guò)三分之一。从房地产融资存量占社融存量比(bǐ)重(zhòng)看，2021年(nián)12月占比为18.76％。如果房企(qǐ)大面积违约，将导致银(yín)行(xíng)不良率大幅上(shàng)升。

　　4）从居民(mín)财富效应渠(qú)道，根据(jù)我们的《中(zhōng)国住房市值测算报告》，2020年中国住房市(shì)值为62.6万亿美元，大于美国的(de)33.6万亿美元、日本的10.8万亿(yì)美元、英(yīng)法德三国合计的31.5万亿美元。从(cóng)住房市(shì)值占股(gǔ)债房市值的比例看(kàn)，2020年(nián)中(zhōng)国为(wèi)66.6％，高于美国(guó)的27％、日本的(de)37％、英国的49％、法国(guó)的(de)56％、德国的64％。中国住房(fáng)市值与(yǔ)股债房市值(zhí)的比(bǐ)例较高，主要是因(yīn)为(wèi)住(zhù)房市值高，以及(jí)中(zhōng)国(guó)资(zī)本市场发(fā)育尚不成熟，直接融资(zī)比例较低，股票、债券市值较低，居(jū)民投(tóu)资渠道缺乏。

　　不(bù)可(kě)否(fǒu)认，预售制背后潜藏的风险确实(shí)存在，当前(qián)的负面(miàn)效应(yīng)愈发凸显。

　　从个(gè)人(rén)层面看，绝大部分商品是一手交(jiāo)钱一手交货，预售制(zhì)是对购买者的(de)单方(fāng)面(miàn)不公平制度，购房老百姓几(jǐ)乎(hū)承担了所有商品不能交付的风险。比如(rú)，交房等待期一般为两年(nián)，在此期间(jiān)，购房(fáng)者不(bù)仅承担银行利息，还要(yào)承担延迟交房、“一房二卖”、房屋(wū)质(zhì)量、房产(chǎn)证延(yán)期办理甚至(zhì)不能交(jiāo)房等风险。另(lìng)外(wài)，购(gòu)房者(zhě)和开发商之间(jiān)的(de)购房(fáng)合同(tóng)、购房者和银行(xíng)的按揭贷款合(hé)同是两个独立的合同关系，如果开(kāi)发商发生违约，购(gòu)房者只(zhǐ)能根据(jù)购(gòu)房(fáng)合同(tóng)向开发商主张(zhāng)权力，但(dàn)依(yī)旧需要(yào)根据(jù)按揭贷款合同(tóng)按时向银行(xíng)进行贷款偿还，因(yīn)此购房者(zhě)承担的风险(xiǎn)较(jiào)大(dà)。

　　从行业层面看，预售制助推(tuī)部分房企过度举债、高杠杆扩(kuò)张，资金若遇到下行周(zhōu)期(qī)，会引(yǐn)发资金链断裂、项目搁(gē)置等系列风险，进行影(yǐng)响自身信用和购房(fáng)者对行业的信(xìn)心。

　　从金(jīn)融层面(miàn)看(kàn)，银(yín)行作为按揭贷款(kuǎn)的发放方(fāng)，一旦(dàn)房企因(yīn)为(wèi)市(shì)场(chǎng)波动(dòng)或经营(yíng)不善，出现资金链断裂(liè)等一系列问(wèn)题(tí)，导致“烂尾”等(děng)情况，而(ér)房企通(tōng)过与购房(fáng)者签(qiān)订的预售合同和按揭(jiē)合同，已经从银行获得房款，如果购房者丧失(shī)还款能力或短期不能还款等(děng)，则风险完全(quán)由银行(xíng)承担，银行(xíng)将面(miàn)临较(jiào)大(dà)的坏账压力。

　　从(cóng)监管角(jiǎo)度(dù)看，购房者的预售监管资金去哪(nǎ)了？楼(lóu)盘“烂尾”，归(guī)根结底两个(gè)字那就是“没钱”，即没钱付工程款。在2004版的(de)《城(chéng)市商品房预售管理(lǐ)办法》中明确(què)规定了开发企业(yè)预售商品房所得(dé)款项(xiàng)应当用于有关的工程建(jiàn)设，商品房预售款(kuǎn)监(jiān)管的具体办法(fǎ)，由房(fáng)地(dì)产管理部门(mén)制(zhì)定(dìng)。但多年以来(lái)全国并没有统一的预(yù)售资金监(jiān)管规(guī)定(dìng)，各地实行“一(yī)城一策(cè)”。例如，太(tài)原、昆明、重庆、长沙等(děng)城市重点(diǎn)监管资金(jīn)比例为总预(yù)售款的15-40％左右，郑州、福州、合肥(féi)等城市则按照项目的建安成(chéng)本乘(chéng)以建(jiàn)筑面积(jī)或者(zhě)项目工程总额报价(jià)计(jì)算重点资金。而(ér)事实(shí)是，不少购房款未进入(rù)监管账户、或(huò)进入监管账户后(hòu)被挪用，导致(zhì)楼盘没有资金继续(xù)建设。收楼遥(yáo)遥无期(qī)，月供却被迫继续还款。那么，监管账户资(zī)金如何被(bèi)挪走(zǒu)的？实际上，在过去(qù)房地产大(dà)开发时(shí)代的高周转背(bèi)景(jǐng)下(xià)，抽调预(yù)售款监管(guǎn)账户资金，是行业“潜规则”。比如(rú)工程总承包方，以工程建设名义，获(huò)得监管账户拨付资金(jīn)，再由工程方(fāng)将资金转(zhuǎn)女生有感觉了是怎么样的呢给房企，而拨付的工程款，远超工程进度所需。通过这些方式套取的资金(jīn)，在房企各地项目间(jiān)流动，变相加(jiā)杠杆(gān)，这样做提供了(le)资金(jīn)流(liú)动性，房企抽(chōu)调资金统(tǒng)筹拿地、还款和(hé)楼盘建设(shè)，形成一(yī)种资(zī)金循环高(gāo)周转(zhuǎn)模(mó)式，但一(yī)定程度上把风险甩给(gěi)了购房者。

　　2 国际经验

　　整(zhěng)体来说(shuō)，国(guó)外商品(pǐn)房预售制度呈现以(yǐ)下特(tè)点：

　　1）预付款保护：对于购(gòu)房者预付(fù)资金，一般(bān)设(shè)有定金或预付款保(bǎo)护机制，如英国、日本；

　　2）预付款(kuǎn)比重：要(yào)求购(gòu)房者支(zhī)付的(de)预(yù)付款(kuǎn)比例相对较低，绝大(dà)部(bù)分房款在房屋交付后(hòu)开始支付(fù)；

　　3）预(yù)付款支(zhī)付方式：预付款一般以定金方式支付(fù)，或按工程进度分期支付，或二者(zhě)结合；

　　4）按揭(jiē)贷款方(fāng)式(shì)：一(yī)般采用两种方式发放按揭贷款，一(yī)是按工程(chéng)进(jìn)度付款，按揭贷款按(àn)照工程进(jìn)度逐渐(jiàn)发(fā)放(fàng)，购房者开始月供(gōng)；二是房屋交付后发放按揭贷款(kuǎn)；

　　5）房屋(wū)烂尾(wěi)保护(hù)：为预(yù)售(shòu)商品房提(tí)供期(qī)房烂尾保险(xiǎn)，在商品房出(chū)现重(zhòng)大(dà)延期或重大(dà)缺陷时，保障购房者权益；

　　6）房屋交付保护(hù)：房屋交付质量的保障有两种方式，一是期(qī)房由(yóu)政府或第三方验收合格并(bìng)提(tí)供验收凭证(zhèng)后(hòu)，开(kāi)发商凭(píng)验收凭证取得购(gòu)房者支付的房款。二是开(kāi)发(fā)商为(wèi)购房者提供一定的保(bǎo)修(xiū)期，通常1-5年，保修期满，购房者(zhě)支付(fù)尾(wěi)款。

　　2.1 美国：交付前预(yù)售资金第三方(fāng)全程监管，交(jiāo)付(fù)时(shí)开(kāi)发商凭验收凭证取(qǔ)得房款(kuǎn)

　　美国期房定金一定期限(xiàn)内无(wú)条(tiáo)件返还，最低(dī)首付比例为3.5％，交房前仅支(zhī)付首付，其余房款交付后按揭还款，交(jiāo)付前资金由(yóu)第三方全程监(jiān)管，交付时开(kāi)发商凭(píng)验(yàn)收凭证取得房款。

　　定金及首付环节(jié)，定(dìng)金比例一般为房款的1％-5％，首付比例最低可低于3.5％，根据美国(guó)官(guān)方数(shù)据，2021年美(měi)国平均(jūn)首付(fù)比例为12％。

　　余款支付方面，除定(dìng)金(jīn)或(huò)首付外，购房(fáng)者(zhě)在房屋交付后(hòu)通过按揭贷款(kuǎn)支付(fù)剩余(yú)房款。

　　资金(jīn)监管方面(miàn)，美国为防(fáng)止开(kāi)发商挪用(yòng)资金，购房者的(de)定金及(jí)首付款由第三方(fāng)公证行或产(chǎn)权(quán)保(bǎo)险(xiǎn)公(gōng)司的信托账户(hù)监(jiān)管。如果开发商(shāng)倒闭导(dǎo)致(zhì)楼盘烂尾，购房者资金可(kě)通过申请仲裁取回，且不承担任何责任与损失。而开(kāi)发商在房屋建设过程中的资金全部来(lái)自银(yín)行，银行(xíng)根(gēn)据(jù)工程(chéng)进(jìn)度向开(kāi)发(fā)商(shāng)提供一(yī)定比例的贷款，由于开发商挪用资金直接(jiē)损害银(yín)行(xíng)利益，银行有充分动(dòng)机监管开发商(shāng)施工(gōng)进度。开(kāi)发商(shāng)在房屋交(jiāo)付时(shí)需取得(dé)由政府相关(guān)部门(mén)经审查后(hòu)发放的验(yàn)收(shōu)凭证，通过验收凭证向银行(xíng)得到购房者(zhě)支付的(de)房款。

　　2.2 德国：可零(líng)首付购房，提供期房烂(làn)尾险

　　德国期房可零(líng)首付购(gòu)房，房款按建造(zào)工期进度支(zhī)付，按(àn)揭按工(gōng)期放款后还贷，房(fáng)贷利率(lǜ)采用固定利(lì)率，开发商(shāng)或(huò)购房者可购(gòu)买(mǎi)期房烂尾(wěi)保险。

　　预售门槛方面，德(dé)国开发商在项(xiàng)目获批后即(jí)可预售房(fáng)屋(wū)。签署购房(fáng)合同(tóng)前(qián)，购房(fáng)者(zhě)需支付(fù)约(yuē)2000欧的定金并(bìng)进行预约公证，签(qiān)订合同(tóng)后定金(jīn)退(tuì)还。如由(yóu)于(yú)任何原因不能购买(mǎi)，定金按照德国法律(lǜ)全部(bù)退(tuì)还。

　　签署购(gòu)房合同后，购(gòu)房者需支(zhī)付公证(zhèng)费和土地交易(yì)税，分别为房(fáng)屋售(shòu)价的(de)1.5％-2％、3.5％-6.5％，两(liǎng)种费用不包含在购房款(kuǎn)中(zhōng)，属于购房附加费。

　　首付方面，德国没有规定最低(dī)首付比例，可零(líng)首付购房(fáng)。

　　余(yú)款方面(miàn)，德(dé)国也采(cǎi)取按(àn)工(gōng)期(qī)支付(fù)房款(kuǎn)的制度，一般分7笔进行支(zhī)付，具(jù)体支付节点、比例因(yīn)项目而异。一(yī)般(bān)来说，支付节点可分(fēn)为公证后、主体完工、内部水(shuǐ)暖电路(lù)完工、窗户玻璃完工、室内清洁及墙面完工、地板完工、全部(bù)完工，支付比例可能是(shì)30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面(miàn)，购房(fáng)者(zhě)可在支付房款前申请房贷，房贷利率采用(yòng)固定利(lì)率，银行按(àn)施(shī)工节奏分(fēn)多次(cì)发放贷(dài)款，每笔贷(dài)款(kuǎn)给予购房(fáng)者一(yī)定使(shǐ)用期限，期限结束后，购房者开(kāi)始还贷。

　　保险方面，德国保(bǎo)险公(gōng)司针(zhēn)对期(qī)房(fáng)设(shè)计了(le)两种保险，保险的功能是当房屋出现重大延期(qī)或重(zhòng)大缺陷时，保险公(gōng)司保证开发(fā)商赔偿或(huò)修复，开发商破(pò)产，由保险公司负(fù)责相应赔偿。保(bǎo)险由开发商或购(gòu)房(fáng)者购买。

　　2.3 英(yīng)国：10％定金保险保护机(jī)制，55％-80％房款交房时支付

　　英国(guó)预售制设有10％定金保险保(bǎo)护机制(zhì)，交房前付款比(bǐ)例仅20％-45％，资金(jīn)由买卖双方律师(shī)严格监(jiān)管。

　　订立合同前，买卖双方均有一名律师，负(fù)责沟通期(qī)房交易中的(de)房产、资(zī)金、合同等各(gè)个环(huán)节，各环节内(nèi)容确认无误后(hòu)签订首付(fù)交换合同。

　　定金方面，英国设置(zhì)了10％定金保险保护机制，当开发商出(chū)现财务(wù)、经营问题时，购房者10％的(de)定金(jīn)由保险公司赔付，而超出10％的部(bù)分(fēn)较(jiào)难追回。

　　首付方面，首付(fù)比(bǐ)例通常为(wèi)10％-25％，首(shǒu)付需要在合同签(qiān)订21天内支付。

　　余款(kuǎn)支付环节，英国采取按工程进度付款的方式，但(dàn)是交(jiāo)房前付款比例相对较低，一(yī)般会在(zài)合同签订(dìng)6-24个(gè)月分别支付两(liǎng)笔5％-10％的(de)款(kuǎn)项，即交房前付款(kuǎn)比例(lì)在20％-45％之间(jiān)，剩(shèng)余款项(xiàng)交房后支付。

　　交付(fù)环(huán)节，英国规定(dìng)房屋必(bì)须经过房(fáng)产公证(zhèng)公司(sī)的(de)检验验收后才能交付(fù)女生有感觉了是怎么样的呢，交付后方可按揭还(hái)贷。

　　资(zī)金监管环节，英国期房预售(shòu)资金监(jiān)管(guǎn)极为(wèi)严格，资金也由律师监(jiān)管，在确认工程进(jìn)度、支付相关款(kuǎn)项过(guò)程(chéng)中，由买(mǎi)房(fáng)律师将资金转给卖(mài)方(fāng)律师，卖(mài)方律师转(zhuǎn)给开(kāi)发商(shāng)，即资金在进入开(kāi)发商(shāng)账户前经过(guò)两道(dào)关(guān)口，有利于保障购房者资金安全。

　　2.4 日本：为规范期房交易立(lì)法(fǎ)，设置期房预付款保(bǎo)全措施

　　日本期房(fáng)交易立法，定金超5％或(huò)1000万日元时，开(kāi)发商必须完成(chéng)“预售房定(dìng)金保全措施”，交房前(qián)付款比(bǐ)例(lì)不超房款的20％，开(kāi)发商违(wéi)约需返还定价并赔偿(cháng)约10％房款(kuǎn)，交房后按揭还款。

　　立(lì)法(fǎ)方(fāng)面，日本二战结束后由于房屋供给严重(zhòng)失衡，叠加法律空白，社会上(shàng)“一房(fáng)二卖”现(xiàn)象普遍，为(wèi)此，日本(běn)政府1952年(nián)出台(tái)《宅地建(jiàn)筑物交易法》，经多次修订，目前是唯一一部规(guī)范期房(fáng)交易(yì)的法律。

　　定金保护方(fāng)面，根据日(rì)本(běn)《宅地(dì)建物取引业(yè)法》，对(duì)购房者支付(fù)定金超(chāo)过(guò)5％或超1000万(wàn)日元的(de)部分(fēn)，法律要(yào)求开发商必须完成定(dìng)金保全措施(shī)才(cái)可(kě)预售。什么是定金保全措施？即买卖(mài)双方(fāng)签订购(gòu)房合同时(shí)，开(kāi)发商向金融机构或指(zhǐ)定保(bǎo)证机构或保(bǎo)险机构签订定金(jīn)保证(zhèng)委(wěi)托(tuō)合同(tóng)，设置购房者定金的(de)保证或(huò)保险，并将相应的(de)保证金(jīn)证(zhèng)明书交付给购(gòu)房者。除定金外，其他预先支(zhī)付的购(gòu)房款也受该措(cuò)施(shī)保护。若开发商倒(dào)闭导致期房(fáng)烂尾，购房者可凭保(bǎo)证金证(zhèng)明书向金融机构(gòu)或保(bǎo)证机构或保险公司兑付，同(tóng)时，开发商需(xū)向购(gòu)房者赔付违(wéi)约金，一般约为房价的10％。

　　房款支(zhī)付(fù)环节，交房前只需支付最多(duō)不(bù)超20％的定金，签订(dìng)购房合(hé)同(tóng)后(hòu)，购房者(zhě)即可向(xiàng)银行申请贷款，但交房后才开始(shǐ)按揭(jiē)贷款，除定金(jīn)外的剩余(yú)房款在(zài)交房后开始(shǐ)支付。

　　2.5 新加坡：买方(fāng)资(zī)金(jīn)由银(yín)行监管，享1年保(bǎo)修期后付尾款

　　新加坡(pō)期房购房(fáng)者违约可返(fǎn)还相当于3.75％房款的订(dìng)金(jīn)，首付比(bǐ)例20％，余(yú)款按工程(chéng)进(jìn)度支付，所有资金进(jìn)银(yín)行专门(mén)项(xiàng)目资(zī)金账户，交房(fáng)后满(mǎn)1年保修期后支付15％尾款。

　　订金支(zhī)付环节，新加坡开(kāi)发商(shāng)有(yǒu)统一的选购权合同以及订金返还机(jī)制，即OTP，签(qiān)订OTP后需支付5％房款作为(wèi)订(dìng)金，OTP有效期14天，执行(xíng)OTP则进一步签订购买合同，不执行(xíng)OTP则退还3.75％的房款。

　　首(shǒu)付比例方面，签订购房合同后，购房者需支付15％的首付及印(yìn)花税，同时购房者向银(yín)行申请按揭贷款(kuǎn)。

　　余款(kuǎn)支付上，新加坡期房同样采取按(àn)工程进(jìn)度(dù)付款的方式，《发展商(shāng)条(tiáo)例》对期(qī)房付款流程做(zuò)了(le)统一(yī)详细规定，要求所有开发商遵守(shǒu)，支付(fù)节点一(yī)般为合同签订(dìng)后、地基完工、框架完工、管道门(mén)窗等(děng)完工等，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也依(yī)照工程(chéng)进度放款，月供在此(cǐ)过(guò)程中随着放出贷款(kuǎn)的增加而增加，未放款部分无需月(yuè)供(gōng)。

　　资金监管(guǎn)方面，购(gòu)房者的(de)订金与(yǔ)付(fù)款会(huì)存(cún)入(rù)银(yín)行专门(mén)的项目资金(jīn)账户，账户资金提取须与(yǔ)房屋建设有关。房屋交付后(hòu)，购房者享受1年的房屋保修期，此后购房者支付(fù)15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短期来看，当前房地(dì)产到了政(zhèng)策(cè)出手临界点(diǎn)，重点是(shì)保交楼(lóu)和(hé)房企(qǐ)重(zhòng)组。一方面，加大(dà)对刚(gāng)需(xū)和改(gǎi)善(shàn)型需求的支(zhī)持力(lì)度(dù)，长短兼(jiān)顾(gù)妥(tuǒ)善应对局部停贷(dài)现象，重(zhòng)点是保交楼(lóu)保复(fù)工保(bǎo)民(mín)生，给予强有力(lì)的金融工具支持。另一方(fāng)面，从(cóng)现(xiàn)在起，对还在正常运(yùn)转的房(fáng)企包括民营(yíng)企业，加大支持力度，由优质房(fáng)企牵头(tóu)并购(gòu)重(zhòng)组整个(gè)行业，为每(měi)个房企(qǐ)配套AMC和(hé)财(cái)团，给予金融工具配套(tào)。

　　二，中期来看，应充分估计形势复(fù)杂性和人性复杂(zá)性(xìng)，兼(jiān)顾化解停贷、复工(gōng)保交楼(lóu)、重组房企债务、恢复市场信心以及长效机制。长效机制四大关键是推动城市群战(zhàn)略、人地(dì)挂钩、金(jīn)融中性稳定和房地产税。定(dìng)金环节，建立开(kāi)发商违约后定金保护机制，如将已支付定金(jīn)冻结至房屋交付阶段，保障购房者定(dìng)金(jīn)安全。签订(dìng)合同环节，鼓励保险公(gōng)司介入，为(wèi)房(fáng)屋重大延(yán)期以(yǐ)及重大缺陷等情况提(tí)供充分的(de)保障。余款支付环节，建(jiàn)立(lì)按工程进度付款(kuǎn)机制或(huò)交(jiāo)房后按揭贷款(kuǎn)机制，充分保护购房者的权益。资金(jīn)监管环节，引入独立于开发(fā)商(shāng)、银行的第(dì)三方资(zī)金(jīn)监管机构，或由政(zhèng)府相关(guān)部门直接监管，以(yǐ)此(cǐ)防止资金挪用现象(xiàng)。交付环节，建立商品房保修期制度(dù)。保修期内，开发商应对房屋(wū)质(zhì)量问题(tí)全权(quán)负责、免费维修，购(gòu)房(fáng)者在保修期(qī)结束(shù)后支(zhī)付尾款。

　　三，长期来(lái)看，取消商品房预售制(zhì)是大势所趋。一(yī)方面，98年房改时，全国缺房子，开发商缺钱，预售(shòu)制是(shì)权宜之(zhī)计(jì)，现(xiàn)在全国(guó)套(tào)户比超过1，从大开(kāi)发进入存量(liàng)时代，对购(gòu)房民(mín)众不(bù)公平的(de)预售制已(yǐ)经过时了，该取(qǔ)消了，改为现房销(xiāo)售。另一(yī)方(fāng)面，取消(xiāo)预售制(zhì)，改为现房销售(shòu)，开发商将拼的不是五花(huā)八门、眼花缭乱、不知道能不能兑(duì)现的(de)营销手(shǒu)段，而是(shì)所(suǒ)见即所(suǒ)得的过硬的产品质量和诚信(xìn)，这才是对购房民众的最(zuì)根本最实(shí)质的保(bǎo)障(zhàng)，这(zhè)样将极大的提(tí)升开发(fā)商的(de)建筑质量，实(shí)现良币驱逐劣(liè)币。

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