文：任(rèn)泽平团队　　

　　导读

　　是该取(qǔ)消(xiāo)预售制了(le)。 1月17日(rì)召开的全(quán)国住房和(hé)城乡建设工(gōng)作(zuò)会议提出“有(yǒu)条件的可以进行(xíng)现房销(xiāo)售(shòu)”，不足一个月时间，已有山东、安徽、河南、四川、广东(dōng)等地(dì)明确表(biǎo)态(tài)，试(shì)点(diǎn)现(xiàn)房(fáng)销售。

　　1、是该(gāi)取消商品房预售(shòu)制(zhì)了，用你的钱，建(jiàn)你的房子(zi)，还烂(làn)尾了，这是对购房者的(de)不公平。以(yǐ)后谁有钱谁(shuí)建房，没钱没实力(lì)的别建了，不(bù)能把包袱甩给老百姓和社会，这是房地(dì)产从(cóng)大(dà)开发时代步入高质(zhì)量(liàng)发展阶段的必然(rán)趋势(shì)，也(yě)是对(duì)购房(fáng)老百姓的(de)最大保(bǎo)护。98年房改时，全国缺房子(zi)，开发商缺钱(qián)，预售制是权宜之计，现在全国(guó)套户比超过1，从大开发进入存(cún)量时代，对(duì)购房民(mín)众不公平的预售制已经过(guò)时了，该(gāi)取消了，改(gǎi)为现(xiàn)房销售。以(yǐ)后一(yī)手交钱(qián)，一手交房，天(tiān)经(jīng)地义。当然二次房改是个(gè)技术活，兼顾化解停贷(dài)、复(fù)工保交(jiāo)楼、重组房(fáng)企(qǐ)债务、恢复(fù)市场信心以及长效机制(zhì)，长效机(jī)制(zhì)四大关键是推动(dòng)城(chéng)市群战略、人地(dì)挂钩、金融中性稳定和房地产(chǎn)税。如果按照经济(jì)规律办事，中国一定能实现房地产软着陆和长期平稳(wěn)健康发展，跨过(guò)这道关，解(jiě)好这道世界难(nán)题。

　　2、为什么要取消预售制、改为现房销售？大家想想，绝(jué)大部分商品是一手交钱(qián)一手交货，预售制是对购买者的单方面不(bù)公平制度(dù)，购房老百姓几乎承担了所(suǒ)有商品不能交(jiāo)付的风(fēng)险。从个(gè)人层(céng)面看(kàn)，预(yù)售制对购房者非常(cháng)不公平(píng)，比(bǐ)如(rú)，交房等待期(qī)一般(bān)为两年，在此期(qī)间，购房者不仅(jǐn)承担银行(xíng)利(lì)息，还(hái)要承担(dān)延迟交房、房屋质量、房产证延期办理甚至不能交房的(de)风险。从行业层面看，预售制助(zhù)推(tuī)部分房企过(guò)度举(jǔ)债、高杠杆扩张，若(ruò)遇(yù)到下行周期，会引发资金链断裂、项(xiàng)目搁(gē)置等(děng)系(xì)列风(fēng)险。取消预售制，改(gǎi)为现房(fáng)销售，这样有助于(yú)落实中央房住不炒精神、有助(zhù)于保(bǎo)障购(gòu)房老(lǎo)百姓权益、有助(zhù)于房企稳(wěn)健发展，一举多得，谋(móu)划长远。

　　3、为(wèi)什么建议取消(xiāo)预(yù)售制度？预售制度(dù)怎么来的？国外什么情况？简单科普(pǔ)一下(xià)：商品(pǐn)房(fáng)预售(shòu)最早源于中国(guó)香港，俗称卖楼花，卖期房(fáng)，是一(yī)种开发商放杠杆的方式。98年房改，由于(yú)商品(pǐn)房短缺，房(fáng)企缺(quē)资(zī)金，借鉴中国香港，引入了商品(pǐn)房预售制度。其实，当前世(shì)界不少国家存在(zài)预售制。但是，重点来了！发(fā)达国(guó)家一(yī)般有严(yán)格的(de)监管保(bǎo)障措(cuò)施，开发商在项目获(huò)得政府(fǔ)批准(zhǔn)后才(cái)可以开始(shǐ)销售，买家(jiā)在购买期(qī)房(fáng)后并(bìng)非像中国一(yī)样在支付完首付款后从银行一次性贷款支付剩(shèng)余(yú)全部房(fáng)款，而是根据开发(fā)商工程进度(dù)在完全交房前进(jìn)行分期支付。所(suǒ)以，预售制度(dù)是需要严格(gé)的资金(jīn)监管、分期支付以及违约处罚(fá)措施作为保障的，如果没有这些保障措(cuò)施，一定(dìng)会触发风险，对购(gòu)房民众不公平，所以不(bù)如借(jiè)机取消(xiāo)预售制度，以后改为现房销售(shòu)。客观讲预售制度有(yǒu)一定历史(shǐ)阶段性，现在中国住房(fáng)进入存量时(shí)代，取消(xiāo)预售制度有助于降负(fù)债降杠杆，不再把烂(làn)尾风险(xiǎn)甩给(gěi)老百(bǎi)姓和社(shè)会，当然这需(xū)要配套房(fáng)企债务重(zhòng)组、复工保交楼、恢复市(shì)场信心和(hé)房地产长效机(jī)制。这(zhè)是个技术(shù)活，只(zhǐ)要坚持市场化改革，中(zhōng)国(guó)一(yī)定能(néng)化(huà)解(jiě)这个难题，让房(fáng)地产(chǎn)回归实体经济和居(jū)住属性，安居乐业(yè)。

　　4、简单(dān)讲，如果取消预售制，改为现房销售，开发商将拼的不(bù)是五花八门(mén)、眼花缭(liáo)乱、不知道能不能兑(duì)现的营销(xiāo)手(shǒu)段，而是所见即所得的过硬(yìng)的产品质量和(hé)诚信，这才是对购房民众的最根本(běn)最实质的保障，这样将(jiāng)极(jí)大的(de)提升(shēng)开发商的(de)建筑质量(liàng)，实(shí)现良币驱逐劣币。所有(yǒu)商(shāng)业(yè)的本质是向善，是以(yǐ)客户为中心，房地产(chǎn)也不能例(lì)外，老百姓买房子是天大的事，烂尾毁三代，好房幸福一家人(rén)。从这个角度，取消预(yù)售制、实施现房(fáng)销(xiāo)售是实现(xiàn)老百姓安居乐业(yè)、社会(huì)长(zhǎng)治久安、行(xíng)业(yè)企业健康发展的重大措施。在当前的情况下，取(qǔ)消(xiāo)预售(shòu)制要结合稳楼市、房地产软着陆、打通(tōng)金(jīn)融(róng)支持当期三(sān)好(hǎo)生、新模(mó)式等综合施策(cè)。

　　作者十年(nián)前在国务院发展(zhǎn)研究中心参(cān)与财税(shuì)改革方(fāng)案研(yán)究时，对预售制、房(fáng)地产(chǎn)税(shuì)、人地挂(guà)钩、金融稳定、房(fáng)企杠(gāng)杆率等(děng)进(jìn)行过长期系统的(de)专项研(yán)究。（参(cān)考(kǎo)后来形成的专著《房地产周期(qī)》）　　

　　目(mù)录

　　1 中国内地(dì)商品房预售制的(de)前世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭(jiē)”，霍(huò)英东(dōng)创(chuàng)造(zào)“卖(mài)楼花”模式

　　1.2 住房需(xū)求大、供给(gěi)量少，引进“卖楼(lóu)花”模式(shì)，形成“中国(guó)内地版预售制”

　　1.3 预售制(zhì)推动城(chéng)市化进程(chéng)，但背后(hòu)潜藏(cáng)的风险确实存在

　　2 国际(jì)经验(yàn)

　　2.1 美国：交付前预售(shòu)资金第三方全程监管，交付时(shí)开发商凭验收凭证(zhèng)取得房(fáng)款

　　2.2 德国：可零首付(fù)购房，提供(gōng)期房烂(làn)尾险(xiǎn)

　　2.3 英国：10％定金(jīn)保险(xiǎn)保护机制，55％-80％房(fáng)款交(jiāo)房时支付

　　2.4 日本(běn)：为规范期房交易立法(fǎ)，设置期(qī)房预付(fù)款保全措施

　　2.5 新(xīn)加坡：买方(fāng)资金由银行监管，享1年保(bǎo)修期后付(fù)尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内地商品房预售(shòu)制(zhì)的前世今生

　　1.1 起源(yuán)：分层销售(shòu)+“按揭”，霍英东创造“卖(mài)楼花”模式(shì)

　　二十世纪五十年(nián)代在(zài)中国(guó)香港，楼宇(yǔ)出租(zū)是地(dì)产(chǎn)行业盛行(xíng)的方(fāng)式(shì)，但(dàn)有着(zhe)转(zhuǎn)让难、出租资金(jīn)周转(zhuǎn)期长(zhǎng)等问题，分层销(xiāo)售孕育而生。20世纪50年代，中(zhōng)国香港还未推行公共房屋制度，许多(duō)人栖身于木屋或者其(qí)他临(lín)时住宅(zhái)，住房的需求是(shì)相当高，不(bù)过大多数居民(mín)的储蓄很少。当时楼宇买卖多数以一整(zhěng)栋(dòng)楼为单位(wèi)，需要(yào)雄厚的(de)资金实力才(cái)能(néng)购买。虽然楼宇(yǔ)出租是中国香(xiāng)港地(dì)产(chǎn)行业(yè)盛行(xíng)的方式，但有着转(zhuǎn)让难(nán)、出租资金周(zhōu)转(zhuǎn)期长等问题。针对这一系列问题，不(bù)少地产商开始探(tàn)求(qiú)新(xīn)的(de)方式(shì)，如把楼(lóu)宇契约切开，即“分契(qì)”，然后(hòu)将楼宇分层出售。这(zhè)模式一(yī)经推(tuī)行，购买楼宇的市民数量有所增加，开发商资金周转加快。

　　在分层出售的(de)基础上，将“按揭”模式引入房地产销售(shòu)，霍英东创造“卖楼花”模式。1953年(nián)底(dǐ)霍英东(dōng)创(chuàng)办(bàn)立信置业有限(xiàn)公司，凭借商业直(zhí)觉和(hé)多(duō)年(nián)经营杂货(huò)铺、海上驳(bó)运业务的经验，对于商品流通、资(zī)金周转有着独到的见解，在(zài)努力寻求方法(fǎ)加快自(zì)身(shēn)资金周转。当时其在购(gòu)下九(jiǔ)龙(lóng)的一块地(dì)盘后(hòu)，除了分层出(chū)售(shòu)、还印发售楼(lóu)说明书，上(shàng)有文字详尽说(shuō)明楼宇的地势环境、建(jiàn)筑材料、分层价格、订购方法(fǎ)等。此外，“卖楼(lóu)花”是另外一个亮点，即先(xiān)收取买家的订金，采用类似(shì)租金(jīn)的分期付(fù)款形式，等新(xīn)楼落成时，收(shōu)齐买家的钱，买(mǎi)家就拥(yōng)有了自(zì)己的房产。这种方式减轻了民众购(gòu)房的(de)资(zī)金压力，加速了房屋(wū)的建造和销售，也解决了(le)制造商的资金问(wèn)题，降低投资风险，在(zài)当时可谓是“双赢”的举措。“预售楼花+分期(qī)付款”的销售模式成(chéng)为当时中(zhōng)国香港房地产市(shì)场的一大特(tè)色，纵观中国香港房地产市(shì)场(chǎng)的(de)改革，“卖楼(lóu)花(huā)”模式高效率(lǜ)地解决了核心的住房供(gōng)不应(yīng)求的(de)问题，使(shǐ)房市(shì)发展进入新阶段(duàn)。

　　预(yù)售楼花模式(shì)推(tuī)动了中国香港楼市几(jǐ)十年繁荣，但期间也出现过“烂尾楼”的情(qíng)况(kuàng)，但监管部门不断完善、规(guī)范(fàn)化，建立(lì)健全的监管机制，促进市场健康(kāng)发展。例如，1960年(nián)，位于大角咀的一个(gè)楼(lóu)盘因(yīn)建筑费用超支停工，出现“烂尾(wěi)”情(qíng)况。在1961年(nián)后(hòu)，中国香港(gǎng)管理部门提升了对于预售楼花制度的监管，即要求开发商(shāng)在(zài)预售前，确(què)保地价款(kuǎn)已经全部支付，还要证明自身(shēn)有资金等能力(lì)把项(xiàng)目完(wán)成，资金(jīn)需放入律师所托管(guǎn)，支取时需律所(suǒ)和(hé)建筑(zhù)师的核准。为了防止开发商、律所(suǒ)、建筑师等造假(jiǎ)，套取监管账户资金，中(zhōng)国(guó)香港要(yào)求(qiú)律师(shī)行在银行开设的信托账户（监(jiān)管(guǎn)账户(hù)）、开发商操(cāo)作等采取全(quán)透明化机制，且银行的责任上升，如出(chū)现房屋“烂尾”情(qíng)况，银行(xíng)将成最大风险方，后(hòu)续需自身推动项(xiàng)目(mù)完工。随着监管体系逐(zhú)步完善，出现“烂尾”的现象较少。

　　1.2 住(zhù)房需求大(dà)、供给量少，引进(jìn)“卖楼花”模式，形成“中国内(nèi)地版(bǎn)预售(shòu)制”

　　二十(shí)世纪九十(shí)年代，中(zhōng)国内地面临住(zhù)房(fáng)需求(qiú)大(dà)和供给量短缺问题，引(yǐn)入“卖楼花”制度。建国以来，中国(guó)内地优(yōu)先(xiān)发展(zhǎn)重工业，强调基础(chǔ)建设，这一导向使前期发展(zhǎn)工业化的进程大于(yú)城市(shì)化进程，唯有解(jiě)决住房基础(chǔ)等城市化配(pèi)套问题，才能进一步推进城市(shì)化。但(dàn)当时(shí)推行的是“统一管理，统一分配，以租养房”的福(fú)利分房(fáng)制度，住房市场(chǎng)发展起步较晚、增(zēng)速较慢(màn)，福利分房制度也出(chū)现(xiàn)了分配(pèi)不(bù)公、效率低、配套(tào)差(chà)等问题，因此福利分房制度不再适(shì)用于当(dāng)时的国情。叠加房(fáng)地产市(shì)场(chǎng)面临商品房的需求量大，而社会缺(quē)少大(dà)型房(fáng)地产开发商，商品(pǐn)房(fáng)供(gōng)应量小的困境，此时引入中国香港的“卖楼花”模式无疑是对内地房地(dì)产市场(chǎng)的(de)一针强(qiáng)心(xīn)剂。从(cóng)1994年起，中(zhōng)国内地逐步(bù)引进中国香港预售商品房制度，先后出台多项文件(jiàn)，大力支(zhī)持(chí)国内房地产市场改革(gé)。例如，1998年，国务院(yuàn)出(chū)台《关于进一(yī)步深(shēn)化城镇住房制度改革(gé)，加快住房建(jiàn)设的(de)通知》文件，决定停(tíng)止(zhǐ)住房无偿实物(wù)分(fēn)配，逐步实行住房(fáng)分(fēn)配货币化、住(zhù)房供给商品化、社会化的住房新体制，从计(jì)划(huà)经济下的福利分房转向市场(chǎng)经济(jì)的商(shāng)品房。房地产市场采用预售制(zhì)，允许(xǔ)开发商卖(mài)期房，解决(jué)了房企缺少资金和开发时(shí)间周期(qī)长的两大难(nán)题，开发商以预(yù)售款撬动下(xià)一个项目的开发，形成滚动开发(fā)模(mó)式，住房供应速度加快。自(zì)此中国内(nèi)地开(kāi)始房改(gǎi)货币(bì)化(huà)，中(zhōng)国(guó)人民银(yín)行等多方迅速出台相关的信贷政策，支(zhī)持购房者，极大作用推动了房地产市场的发展(zhǎn)。

　　引入(rù)中国香港(gǎng)“卖楼花”模(mó)式后，经调(diào)整形(xíng)成契(qì)合(hé)中(zhōng)国内(nèi)地的(de)商品(pǐn)房预售(shòu)制(zhì)度(dù)。预(yù)售制(zhì)的初衷是为了缓解房企资金(jīn)压力(lì)，加快城镇住房建设。具体来说，是指房(fáng)地产开发企业将正在建设中的房(fáng)屋预先出售给购(gòu)房者(zhě)，由购房者(zhě)支付定金或房款的行为。区别于中国香(xiāng)港，在中国内地实践过程中，商品房预售流(liú)程为：房地产(chǎn)开发商办理预(yù)售许可证(zhèng)-签订商品房买卖合同-进(jìn)行备案登记和预(yù)告登记-交付房(fáng)屋。在(zài)购房(fáng)过程(chéng)中，购(gòu)房者需(xū)要一(yī)次性付清首付款(kuǎn)，并采(cǎi)用银行(xíng)贷款的形式一(yī)次性付清剩余房款，换言之，房屋未建成，开(kāi)发商可能已拿到了(le)全部购房款，这点与中(zhōng)国香(xiāng)港的按照工程进(jìn)度付款有所不同(tóng)。对中国内地的开发商(shāng)而言，预售制(zhì)商(shāng)品(pǐn)房也开(kāi)启了高周转(zhuǎn)、高杠杆的运作模式。

　　1.3预(yù)售制推动城市化进程，但背后潜藏的风险(xiǎn)确实存在(zài)

　　作为中国内地商品房销售的最主要方式，预售制(zhì)极大缩(suō)短房企现金回笼周期，同时(shí)增加市场商(shāng)品房(fáng)供(gōng)应，推动了城(chéng)镇化(huà)发展进程。预售制在(zài)过去20多年对中国内地房地产市(shì)场(chǎng)的稳(wěn)步发展起到了(le)重要作(zuò)用，不(bù)仅(jǐn)解决(jué)了房地产市场快速发展阶段的(de)资金需求，也提高(gāo)了居民居住(zhù)水平，中国内地城镇(zhèn)居民从筒子楼(lóu)住到住(zhù)宅(zhái)小区，从全民(mín)蜗居到基本适居，住(zhù)房事业取得(dé)巨大进步(bù)，数十年时间走完发达(dá)国家(jiā)几百年城镇(zhèn)化路(lù)程。改革开放以来，城镇化(huà)进程进入快速发展(zhǎn)时期。1978-2021年，城镇人(rén)口由1.7亿人增长(zhǎng)至9.1亿人，43年间(jiān)增长4.4倍；1981-2020年(nián)，全(quán)国城市建成区(qū)面积由7438平方公里增(zēng)长至60721平方公里，增(zēng)长7.2倍(bèi)。根据我们发布的《中(zhōng)国住房(fáng)存量报(bào)告：2021》测算，1978-2020年(nián)中国(guó)内地城镇住宅(zhái)存量从(cóng)不到14亿平增至(zhì)313.2亿(yì)平，城(chéng)镇人(rén)均(jūn)住(zhù)房(fáng)建筑面(miàn)积从8.1平(píng)方米增至34.7平方米，城(chéng)镇住房套数从约3100万套增至3.63亿(yì)套，套户(hù)比(bǐ)从0.8增至1.09。预售制在当前已成(chéng)为中国内地商品房销售最主要方式，2005年(nián)中国内地(dì)商品住宅期房销售面积占总销售(shòu)面积(jī)的(de)比(bǐ)重为63％，而(ér)2021年期房累计销(xiāo)售面(miàn)积达15.6亿平，比(bǐ)重上升至(zhì)87％。

　　预售制也推动了中(zhōng)国内地房地产(chǎn)行业的发展。中国内地房(fáng)地产历经二十(shí)多年长周期繁(fán)荣，行业(yè)各项指(zhǐ)标大幅增长(zhǎng)。1999-2021年，房屋(wū)新开工(gōng)面积从2.2亿平增至(zhì)19.9亿平(píng)，累计上(shàng)涨(zhǎng)8.2倍，年复合增速10.6％。房地产开(kāi)发投资(zī)完成(chéng)额从0.4万(wàn)亿元增至14.8万亿元(yuán)，累计上涨35.8倍，年复合增速17.8％。商品(pǐn)房销售面积(jī)和销售金额分(fēn)别从(cóng)1.5亿平(píng)增至(zhì)17.9亿(yì)平、0.3万亿(yì)元增至18.2万亿(yì)元，累计(jì)上涨11.3、65.3倍(bèi)，年(nián)复合(hé)增速(sù)12.1％、21％。伴随房地产业的(de)快速发展，房地产企业从无到有、从国企先行到(dào)民企崛起，队伍逐渐壮大。2018年，房地产企业(yè)数量(liàng)达9.8万个，比1998年的(de)2.4万个增(zēng)长3.1倍。

　　二(èr)十年来(lái)房地产(chǎn)也(yě)成(chéng)为(wèi)拉(lā)动中国内地经济高(gāo)增长的火车头。

　　1）从经(jīng)济增长渠道，房地产带动的上下游产业链(liàn)特别(bié)长(zhǎng)，高达50多个行(xíng)业。2020年房地(dì)产及其产业链(liàn)占GDP的17.2％（完全贡献），其中房地产业增加值占GDP的7.3％（直接贡献），房地产带动产(chǎn)业链占GDP的9.9％（间接(jiē)贡献），其中(zhōng)房地产(chǎn)对金融、批发、建(jiàn)材的带动最为(wèi)明显。

　　2）从投资渠道，2020年房地(dì)产(chǎn)完全拉动的投资占全社(shè)会(huì)固定资产(chǎn)投(tóu)资的51.5％，其(qí)中，房(fáng)地产(chǎn)开发投(tóu)资占固定资(zī)产投资的27.3％。

　　3）从金融渠道，从房地产(chǎn)贷款(kuǎn)占银行各项贷款余额(é)的比重看，2021年12月为27.07％，如果加上信托(tuō)等(děng)通道业务，占比超(chāo)过三分之(zhī)一。从(cóng)房地产(chǎn)融资存(cún)量占社融(róng)存量比(bǐ)重看，2021年12月(yuè)占比为18.76％。如果房企大面积违约，将导(dǎo)致银(yín)行(xíng)不(bù)良率大幅上升。

　　4）从居(jū)民(mín)财富(fù)效(xiào)应渠道，根据我们的(de)《中国住房市值测算报告》，2020年中国(guó)住房市值为62.6万亿美元，大于美国的33.6万亿美元、日本的10.8万亿(yì)美元、英法德三国合计(jì)的(de)31.5万亿美元。从住房市值占股债房(fáng)市(shì)值的比例看，2020年中国为(wèi)66.6％，高于美国的27％、日本的37％、英国(guó)的49％、法国的(de)56％、德(dé)国的64％。中国住(zhù)房市值与股债房市值的比例较(jiào)高，主要是(shì)因为住房市值高，以(yǐ)及(jí)中国资(zī)本市场发育尚不成熟，直(zhí)接融资(zī)比例较低，股票、债券市(shì)值(zhí)较(jiào)低，居民投资渠道缺乏。

　　不可(kě)否认，预售制(zhì)背后(hòu)潜藏的风险(xiǎn)确实存(cún)在，当前的负面(miàn)效应愈(yù)发凸显。

　　从个人(rén)层面看，绝大部分商(shāng)品是(shì)一(yī)手交钱一手交货(huò)，预售制是对购(gòu)买者的单方面不公平制度，购(gòu)房老百姓(xìng)几乎承担(dān)了所有商品不能交付的风险。比(bǐ)如(rú)，交房等(děng)待期一般为两年，在(zài)此期间，购房者不仅承担(dān)银行利(lì)息，还要(yào)承担延迟(chí)交(jiāo)房、“一房(fáng)二卖”、房屋质量(liàng)、房产(chǎn)证延(yán)期办理甚至不能交房等风险。另外，购(gòu)房者和开发商之间(jiān)的(de)购房(fáng)合(hé)同(tóng)、购房者和银行的按揭贷款合同是两个独立的合(hé)同关系(xì)，如果开(kāi)发商发生(shēng)违约，购房者(zhě)只能根(gēn)据购(gòu)房合同向开发商主张权力(lì)，但依旧需要(yào)根(gēn)据按揭(jiē)贷款(kuǎn)合同(tóng)按时(shí)向银行进行贷款偿还，因此购房者承担的(de)风险较(jiào)大。

　　从(cóng)行业层面(miàn)看，预售制助推部分房企过度(dù)举债、高杠杆扩(kuò)张，资金(jīn)若遇到下行周期，会引(yǐn)发资金链(liàn)断(duàn)裂、项目搁置等系列风险，进(jìn)行影响自身(shēn)信用和购房者(zhě)对行业(yè)的(de)信心(xīn)。

　　从金融层(céng)面看，银行作为按(àn)揭贷(dài)款的发放方，一(yī)旦(dàn)房(fáng)企(qǐ)因为市(shì)场波动或(huò)经营不善，出现(xiàn)资金(jīn)链断裂等一系(xì)列(liè)问题，导致“烂尾”等情况，而房企通过与购房者签(qiān)订的预售合同和按揭(jiē)合同，已(yǐ)经从银行(xíng)获得房款，如果购房者丧失还款能力或短期不能还款等，则风险完(wán)全由银(yín)行承(chéng)担，银行将面(miàn)临较(jiào)大的坏账(zhàng)压力。

　　从监管角度看，购房者的预售监(jiān)管资(zī)金去(qù)哪了？楼盘“烂尾”，归(guī)根结(jié)底两(liǎng)个字(zì)那就是(shì)“没钱”，即(jí)没(méi)钱付工程(chéng)款(kuǎn)。在2004版的(de)《城(chéng)市商品房(fáng)预售(shòu)管理(lǐ)办法》中明确规定了开发企业(yè)预(yù)售(shòu)商品房所得(dé)款项应当用于有关的(de)工程(chéng)建设，商品(pǐn)房(fáng)预(yù)售款监管的具(jù)体办法，由房地产(chǎn)管理部门制定。但多年以来全(quán)国并没有(yǒu)统(tǒng)一的预售资金监管规定，各地实行“一城一策(cè)”。例如，太原、昆明、重庆、长沙等城(chéng)市重点监管资金比(bǐ)例为总预售款的15-40％左右，郑州、福(fú)州、合肥(féi)等城市则按(àn)照项目的(de)建安成(chéng)本乘以(yǐ)建筑(zhù)面(miàn)积或(huò)者项目工程总额报价(jià)计算重(zhòng)点资金。而(ér)事实是(shì)，不(bù)少购房(fáng)款未(wèi)进入监(jiān)管账(zhàng)户、或进入(rù)监管账户后(hòu)被挪(nuó)用(yòng)，导致楼(lóu)盘没(méi)有资金继续建(jiàn)设。收楼遥遥无期，月供(gōng)却被迫(pò)继续还款。那么(me)，监管(guǎn)账户(hù)资金如何被挪走的？实际上，在过去房(fáng)地产大开发时代的高周转背景下，抽调预售款监管账户(hù)资金，是行(xíng)业(yè)“潜规则”。比如工(gōng)程总(zǒng)承包(bāo)方，以工(gōng)程建设名(míng)义，获(huò)得监管账户拨付(fù)资金(jīn)，再由工程方将(jiāng)资金转给(gěi)房企(qǐ)，而拨付的(de)工程款，远超工程(chéng)进度所需。通(tōng)过这些方式套(tào)取(qǔ)的资金，在房企各地项目间流动，变相加杠(gāng)杆(gān)，这样(yàng)做(zuò)提供了(le)资金流动性，房企抽调(diào)资(zī)金统筹(chóu)拿(ná)地(dì)、还款和楼盘建设，形成一种资(zī)金循(xún)环高周转(zhuǎn)模式，但(dàn)一定程度上把风险甩给(gěi)了(le)购房者。

　　2 国际(jì)经验

　　整体来(lái)说，国外(wài)商品房预售制度呈现以下特点：

　　1）预付(fù)款保护：对于购房(fáng)者预付资金，一般设有定金或预(yù)付款(kuǎn)保护(hù)机制，如英国(guó)、日(rì)本；

　　2）预付(fù)款比重：要(yào)求购房(fáng)者支付(fù)的预付款比例相对(duì)较低(dī)，绝(jué)大部分房款在房屋交付后开始支付；

　　3）预付款(kuǎn)支付方式：预付款一般以定金方式支付，或按工程进度分期支付，或二者结合；

　　4）按(àn)揭(jiē)贷(dài)款方式：一般采用两(liǎng)种方式发放按揭贷款，一是按工程(chéng)进度付款，按揭贷款按(àn)照工程(chéng)进(jìn)度逐渐(jiàn)发放，购房者(zhě)开(kāi)始月供；二是房屋交付后发放按揭(jiē)贷款；

　　5）房(fáng)屋烂尾保护：为预售商品房提供期(qī)房烂尾保险，在商(shāng)品房出现(xiàn)重大延期或重(打死日本人犯法吗，现在打死日本人犯法吗zhòng)大缺陷时，保障购房者权益；

　　6）房屋交付(fù)保护：房屋交付(fù)质量的保障有两(liǎng)种(zhǒng)方式，一是期房(fáng)由政府或(huò)第(dì)三方验收(shōu)合格并提(tí)供验(yàn)收凭证后，开发商凭验收凭证取得(dé)购房者支付的房(fáng)款。二是开发商(shāng)为购(gòu)房者提供(gōng)一(yī)定的保(bǎo)修期，通(tōng)常1-5年，保(bǎo)修期满(mǎn)，购房者支付尾(wěi)款。

　　2.1 美国：交付(fù)前预(yù)售资金(jīn)第三方(fāng)全程监(jiān)管(guǎn)，交(jiāo)付(fù)时开发商凭验收凭(píng)证(zhèng)取(qǔ)得房款

　　美国期房定金一定(dìng)期限内无条件返(fǎn)还，最低首付比例为3.5％，交房前仅支付首付，其余房款交付后按揭还款，交付前资金由第三方(fāng)全程监管，交付时开发商凭验收凭(píng)证取得房款。

　　定(dìng)金及首付(fù)环(huán)节，定金比例一(yī)般为房款(kuǎn)的1％-5％，首付比例最低可(kě)低于3.5％，根(gēn)据美国官方数据，2021年美国平均首付比例为12％。

　　余款支付方面(miàn)，除定金或首付(fù)外，购房(fáng)者在(zài)房屋交(jiāo)付后通(tōng)过(guò)按(àn)揭贷(dài)款支付(fù)剩余房款。

　　资金监管方面，美(měi)国为防止开发商(shāng)挪(nuó)用资(zī)金，购房者的(de)定金及首付(fù)款(kuǎn)由第(dì)三(sān)方公证行或产权保(bǎo)险公(gōng)司的信(xìn)托账(zhàng)户监管。如果开(kāi)发(fā)商倒(dào)闭导致楼(lóu)盘烂尾，购(gòu)房者(zhě)资(zī)金可通过申(shēn)请仲裁取回，且不承(chéng)担任何责任与损失。而开发商(shāng)在房屋建(jiàn)设过程中的资金全部来自(zì)银行，银行(xíng)根据工程进度向(xiàng)开发商提供(gōng)一定(dìng)比例的贷款，由(yóu)于开发(fā)商挪用资金直接(jiē)损(sǔn)害银行利益(yì)，银行有(yǒu)充分动机监管开发商(shāng)施工进度。开发商在房屋交付时需取得由政府相关部门(mén)经审查(chá)后发放的验收凭证(zhèng)，通过验(yàn)收凭证向银(yín)行得到购房者支付的房款(kuǎn)。

　　2.2 德国(guó)：可零首付购房，提(tí)供期房烂(làn)尾险(xiǎn)

　　德国期房可零首付购房，房款按(àn)建造工期进度支付，按揭按工期放(fàng)款后(hòu)还贷，房贷利率采用固定(dìng)利率，开发商或购(gòu)房者(zhě)可(kě)购买(mǎi)期房烂尾(wěi)保险。

　　预售(shòu)门(mén)槛方(fāng)面，德国开发商在项(xiàng)目获批后即可预(yù)售房屋(wū)。签(qiān)署(shǔ)购房合同前，购房者需支付约2000欧的定(dìng)金并进行预约公证，签订合同后定(dìng)金退还。如由(yóu)于任(rèn)何原因不能购买，定(dìng)金按照德国法律(lǜ)全(quán)部退(tuì)还(hái)。

　　签署购房合同后，购房者需支付公证费和土地交易(yì)税，分别为(wèi)房屋售价的(de)1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用(yòng)不包含在购房(fáng)款(kuǎn)中，属(shǔ)于购房附加费(fèi)。

　　首付方面，德(dé)国(guó)没有规定最(zuì)低首付(fù)比例，可零首付购(gòu)房。

　　余款(kuǎn)方面(miàn)，德(dé)国也(yě)采取按工期支付房款的制度，一(yī)般(bān)分7笔进行(xíng)支(zhī)付，具(jù)体支付节点、比(bǐ)例(lì)因项目而(ér)异。一般(bān)来说，支付节点可分为公证后、主体完(wán)工、内(nèi)部水暖(nuǎn)电路(lù)完工、窗户玻璃完工、室内(nèi)清洁及墙面完工、地板完工、全部完(wán)工，支(zhī)付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭(jiē)方面，购房者(zhě)可在支(zhī)付房款前申(shēn)请房贷，房(fáng)贷利率采用固定利率，银(yín)行按施(shī)工节奏分多次(cì)发放(fàng)贷款，每笔贷款(kuǎn)给予(yǔ)购房者一定使用期限，期限结束后，购房者开(kāi)始还贷(dài)。

　　保险方(fāng)面，德国(guó)保险公司针对期房设计了(le)两种保险，保险(xiǎn)的功(gōng)能(néng)是当房屋(wū)出现(xiàn)重大延期或重大缺(quē)陷时，保(bǎo)险公(gōng)司保证开发(fā)商(shāng)赔偿或修复，开(kāi)发商破产，由保险公司负责相(xiāng)应(yīng)赔(péi)偿。保险由开发(fā)商或购房者购买。

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制，55％-80％房(fáng)款交(jiāo)房时支付

　　英国预售制设有10％定金保(bǎo)险保护机(jī)制，交房前付款(kuǎn)比例仅20％-45％，资金由买(mǎi)卖双方律(lǜ)师严(yán)格监管。

　　订立合(hé)同前，买卖双方(fāng)均有(yǒu)一(yī)名律师，负责沟通期房交易(yì)中(zhōng)的房产、资金、合同等各个环节(jié)，各(gè)环节内(nèi)容(róng)确(què)认无误后签订首付(fù)交换合同。

　　定金方面，英(yīng)国设置了10％定金保险保护机制，当(dāng)开发商出现(xiàn)财务、经营问(wèn)题时(shí)，购(gòu)房(fáng)者10％的(de)定金由保险公(gōng)司赔付，而超(chāo)出10％的部(bù)分较(jiào)难(nán)追回。

　　首付方面，首付比例通常为10％-25％，首付需要(yào)在合(hé)同签订(dìng)21天内支付。

　　余款(kuǎn)支付环节，英(yīng)国(guó)采取按工程进度付款的方式，但是交房前付(fù)款比例(lì)相对较低，一般会在合同签订6-24个月(yuè)分(fēn)别支付两(liǎng)笔(bǐ)5％-10％的款项，即交房前付款比例在20％-45％之间(jiān)，剩余款项交房(fáng)后支(zhī)付。

　　交付(fù)环节，英国规定房屋必须经过房产公证公(gōng)司的检验验收后才能交(jiāo)付，交付后方可按揭还贷。

　　资金监管环节，英国期房预(yù)售资金监管(guǎn)极为严格，资金也由律师监管，在确认工(gōng)程进度、支付相(xiāng)关款项过程中(zhōng)，由买(mǎi)房律师将资金转给(gěi)卖方律师，卖方律师转(zhuǎn)给开(kāi)发商，即(jí)资金在进入开发商账户(hù)前经过两(liǎng)道(dào)关口，有利于保障购(gòu)房者资金安全。

　　2.4 日本：为规范期(qī)房交(jiāo)易立法(fǎ)，设(shè)置(zhì)期房预付(fù)款保全措施

　　日本期房(fáng)交易立(lì)法，定金超5％或1000万日(rì)元时，开(kāi)发商必(bì)须完成“预售房定金保全措施(shī)”，交房(fáng)前付款比例不超房款的(de)20％，开发商违约需返还定价并赔(péi)偿约(yuē)10％房款，交房后按(àn)揭(jiē)还款。

　　立法方面，日本二战结束(shù)后由于(yú)房屋供给严重失衡，叠加法(fǎ)律空(kōng)白，社(shè)会上“一房二卖”现象普遍，为(wèi)此，日本政府1952年出台《宅地建筑(zhù)物交易法》，经多次修订，目前是唯一(yī)一(yī)部规范期房(fáng)交易(yì)的(de)法律。

　　定金保护(hù)方面，根(gēn)据日本《宅地建物取(qǔ)引(yǐn)业法》，对购房者(zhě)支付定(dìng)金超过5％或超1000万(wàn)日元的部(bù)分，法律要求开发商必须(xū)完成(chéng)定金(jīn)保全措施才可(kě)预售(shòu)。什(shén)么是定金(jīn)保全措施？即(jí)买(mǎi)卖双方签(qiān)订购房合同时，开(kāi)发商向(xiàng)金(jīn)融机构或指(zhǐ)定保(bǎo)证机构或保险机构签订定金保证委(wěi)托合同，设置购房者定金的保证(zhèng)或保险，并将相(xiāng)应的保证金证明书交付给购房者(zhě)。除定金外，其他预(yù)先(xiān)支付的购房款也(yě)受该措施保护。若(ruò)开(kāi)发(fā)商(shāng)倒闭导致期房烂尾，购房者可(kě)凭保证金证明书向金融机构或保(bǎo)证机构或保险公司(sī)兑付，同时，开(kāi)发商需向购房(fáng)者赔付违约金，一般约为房(fáng)价的10％。

　　房款支(zhī)付(fù)环(huán)节，交房前只需支(zhī)付最(zuì)多不超(chāo)20％的定(dìng)金，签订(dìng)购房合同后，购(gòu)房者即可(kě)向银行申请贷款，但交房后才开始按(àn)揭贷款(kuǎn)，除定金外的剩余(yú)房款(kuǎn)在交房后开始(shǐ)支付。

　　2.5 新加坡：买(mǎi)方资金由银(yín)行监管，享1年(nián)保(bǎo)修(xiū)期后(hòu)付尾款

　　新加坡期房购房者(zhě)违约可返还相当于(yú)3.75％房款的订(dìng)金，首付比例(lì)20％，余款按(àn)工(gōng)程进度支(zhī)付，所有(yǒu)资金进银(yín)行专门项(xiàng)目资(zī)金(jīn)账(zhàng)户，交(jiāo)房后(hòu)满1年(nián)保修期后支付15％尾(wěi)款。

　　订金支付(fù)环节，新加坡开(kāi)发商有统(tǒng)一(yī)的选购权合同(tóng)以及(jí)订(dìng)金(jīn)返(fǎn)还机制，即OTP，签(qiān)订(dìng)OTP后需支付(fù)5％房(fáng)款作(zuò)为订金，OTP有(yǒu)效期(qī)14天，执行OTP则进一(yī)步(bù)签订(dìng)购(gòu)买合(hé)同，不执行OTP则退还3.75％的房款。

　　首(shǒu)付比(bǐ)例方(fāng)面，签订(dìng)购房合(hé)同后(hòu)，购房者需(xū)支(zhī)付15％的(de)首付及印花(huā)税，同时购房(fáng)者向银(yín)行申请(qǐng)按揭(jiē)贷(dài)款。

　　余(yú)款(kuǎn)支付上，新加坡期房同样(yàng)采取按(àn)工(gōng)程进度(dù)付款(kuǎn)的(de)方式，《发展商条例》对期房付款流程做了统一详细规定，要(yào)求所有开发(fā)商遵(zūn)守，支付节点一般为(wèi)合同(tóng)签(qiān)订后、地基(jī)完工、框架(jià)完工、管道门窗等(děng)完工等，支付(fù)比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭(jiē)贷款也(yě)依照打死日本人犯法吗，现在打死日本人犯法吗工程进度(dù)放(fàng)款(kuǎn)，月供在此(cǐ)过程中(zhōng)随着放出(chū)贷款(kuǎn)的增加而增加(jiā)，未放款部(bù)分(fēn)无需月供。

　　资金(jīn)监管方面，购(gòu)房者的(de)订金(jīn)与付款会存入银行专门的项(xiàng)目资金账户(hù)，账(zhàng)户资(zī)金提取须与房屋建设有关。房屋交付后，购房者(zhě)享受1年的房屋保修期，此后购房(fáng)者支付(fù)15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短期来看，当前(qián)房(fáng)地产到(dào)了政策出手(shǒu)临界点，重点(diǎn)是保交楼和房(fáng)企(qǐ)重组。一方面，加(jiā)大对刚需(xū)和改(gǎi)善(shàn)型需求的支持(chí)力度，长短兼顾妥善应对(duì)局部停(tíng)贷现(xiàn)象，重点是保交楼保复(fù)工保(bǎo)民生(shēng)，给予(yǔ)强有力的金融(róng)工(gōng)具支持。另一方面，从(cóng)现在(zài)起，对还在(zài)正常运(yùn)转(zhuǎn)的房(fáng)企包括民营企业(yè)，加大(dà)支持力度(dù)，由(yóu)优质(zhì)房企牵头并(bìng)购重组整个行业(yè)，为每个房企配套AMC和财团，给予金融工具配套。

　　二，中期来看(kàn)，应充分估计(jì)形势复杂性(xìng)和人(rén)性复杂性，兼顾化解停贷(dài)、复工保交(jiāo)楼、重组房(fáng)企(qǐ)债务、恢复市场信心以(yǐ)及长效机制。长效(xiào)机制四大关(guān)键是推(tuī)动城市(shì)群战略(lüè)、人地挂钩、金(jīn)融中性稳定和房地产税。定金(jīn)环节(jié)，建(jiàn)立开发商违约后定金保护(hù)机制，如将已支付(fù)定(dìng)金冻结(jié)至房屋交付阶段，保障(zhàng)购房(fáng)者定金安全。签订合同环节(jié)，鼓(gǔ)励保险公(gōng)司(sī)介入，为房屋重大延期(qī)以(yǐ)及重大缺(quē)陷等情况(kuàng)提(tí)供充分(fēn)打死日本人犯法吗，现在打死日本人犯法吗的保障。余款(kuǎn)支付环(huán)节，建立(lì)按工程进度付款(kuǎn)机(jī)制或交房(fáng)后按(àn)揭贷款机制，充分保护购(gòu)房者的权益。资(zī)金监管环节(jié)，引入独立于开发商、银(yín)行的第(dì)三方资金监管机构，或由(yóu)政(zhèng)府相(xiāng)关(guān)部门(mén)直接监(jiān)管，以(yǐ)此防止(zhǐ)资金挪用现象。交付环节，建立商(shāng)品房保修(xiū)期制度。保修期内，开发商应对房屋(wū)质量(liàng)问题全权负责(zé)、免费维修，购房者(zhě)在保(bǎo)修期结束后支(zhī)付尾(wěi)款。

　　三，长期(qī)来看，取消(xiāo)商品房(fáng)预售(shòu)制是大势所趋。一方面，98年房改时，全(quán)国缺房子，开(kāi)发(fā)商缺(quē)钱，预售制是权宜(yí)之(zhī)计(jì)，现在全国套户比超(chāo)过1，从大开发进入存量时(shí)代，对购(gòu)房民众(zhòng)不(bù)公平(píng)的预售制(zhì)已(yǐ)经过时了，该取消(xiāo)了，改为现(xiàn)房(fáng)销售。另一方面，取消预售制，改为现(xiàn)房(fáng)销(xiāo)售，开发(fā)商将拼的不是五花八门、眼花缭乱(luàn)、不(bù)知道能不(bù)能兑现的营(yíng)销手(shǒu)段(duàn)，而是(shì)所(suǒ)见即(jí)所得的过硬的产品质量和诚信，这(zhè)才是对购房民众的最根本最实质(zhì)的保(bǎo)障，这(zhè)样将(jiāng)极(jí)大的提升开发商的建(jiàn)筑质量，实现良币驱逐劣币。

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