文：任泽平团队　　

　　导(dǎo)读

　　是该取消预售制了。 1月(yuè)17日(rì)召开的全国住房(fáng)和城乡建设(shè)工(gōng)作(zuò)会议提出(chū)“有(yǒu)条(tiáo)件的可以(yǐ)进(jìn)行现房销(xiāo)售(shòu)”，不足一个(gè)月(yuè)时(shí)间，已(yǐ)有(yǒu)山东、安徽、河南、四(sì)川、广东等地(dì)明确表态，试点现房销售(shòu)。

　　1、是(shì)该取消(xiāo)商品房预(yù)售制了，用你的钱(qián)，建你的房(fáng)子(zi)，还烂尾(wěi)了(le)，这(zhè)是对购房者的不公(gōng)平。以(yǐ)后谁有(yǒu)钱谁建房，没钱没实力的(de)别(bié)建了，不能把包袱甩(shuǎi)给老百姓和社会，这是房地(dì)产从大开发时代步入高质量发(fā)展阶段(duàn)的必然趋势，也是对购房(fáng)老百姓的最大保护(hù)。98年房改时，全国缺(quē)房子，开发商缺钱，预售(shòu)制是权宜之计，现在全国套户比超过(guò)1，从大开发进入存(cún)量时代，对(duì)购房民众(zhòng)不公平的(de)预(yù)售制(zhì)已经过时了，该取消了，改为现房销售。以后一手交钱，一手(shǒu)交房(fáng)，天经地义。当然(rán)二(èr)次(cì)房改(gǎi)是(shì)个技术(shù)活(huó)，兼顾化解停(tíng)贷(dài)、复(fù)工保(bǎo)交楼、重组房企债(zhài)务、恢复市场信(xìn)心以及长效机制(zhì)，长效机制四大关键是推(tuī)动城市群战略(lüè)、人地挂钩、金融中(zhōng)性(xìng)稳(wěn)定和房(fáng)地产税(shuì)。如(rú)果按照经济规律办(bàn)事(shì)，中国一定能实现房地产软着(zhe)陆(lù)和长期平稳健康(kāng)发展，跨(kuà)过这道关，解(jiě)好(hǎo)这(zhè)道(dào)世界难(nán)题(tí)。

　　2、为什么(me)要取消预售制、改为现房销售？大家想想，绝大部(bù)分商品是(shì)一手交钱一手交货，预售制是对购(gòu)买者的单方面不公平制度，购房老(lǎo)百(bǎi)姓几乎(hū)承担了所有商品不能交付的(de)风险。从个(gè)人层面看，预售(shòu)制对购(gòu)房者非常不公平，比如，交(jiāo)房(fáng)等(děng)待期一(yī)般为两(liǎng)年，在此期间，购房者(zhě)不仅承(chéng)担银行利息，还(hái)要(yào)承(chéng)担延迟(chí)交房、房屋(wū)质量、房产证延期办(bàn)理甚至不能交房(fáng)的(de)风险。从行(xíng)业层面(miàn)看，预售制助推部分房企过度举(jǔ)债、高杠(gāng)杆扩张(zhāng)，若遇(yù)到(dào)下行周期(qī)，会引(yǐn)发资(zī)金链断(duàn)裂、项(xiàng)目(mù)搁(gē)置等系列风险(xiǎn)。取(qǔ)消预(yù)售制(zhì)，改(gǎi)为现房销售，这样有助(zhù)于(yú)落实(shí)中央房住不炒精神、有助(zhù)于保(bǎo)障购房老百姓权益、有助(zhù)于房企稳健发展，一举多(duō)得，谋划长(zhǎng)远。

　　3、为什(shén)么建议取消预售制度？预售制度怎么(me)来的？国外什么情况？简单科普一下：商品房(fáng)预售(shòu)最(zuì)早源于(yú)中国香(xiāng)港，俗称卖楼花，卖期房，是一(yī)种开(kāi)发商(shāng)放杠杆的方式。98年房改(gǎi)，由于商品房短(duǎn)缺，房企缺(quē)资金，借鉴中(zhōng)国香(xiāng)港，引(yǐn)入了(le)商(shāng)品(pǐn)房预售制度。其实(shí)，当前(qián)世(shì)界不少国家存在预售(shòu)制(zhì)。但是，重点来了！发达国(guó)家一般有(yǒu)严格的监管保障措(cuò)施(shī)，开发(fā)商在(zài)项(xiàng)目获得政(zhèng)府批准后才可以(yǐ)开始销售，买(mǎi)家(jiā)在购(gòu)买期房后并非像中国一样在支付完首(shǒu)付款后(hòu)从银(yín)行一次性贷款(kuǎn)支付剩余全部房款，而是根(gēn)据开发商工程进度在完全交房前(qián)进行分期(qī)支付。所以，预(yù)售制度是(shì)需要严格的资金监(jiān)管、分期支付以及(jí)违约(yuē)处(chù)罚措施作(zuò)为保障的，如果没有这些保障(zhàng)措施，一定会触发风险，对购(gòu)房(fáng)民众不公平，所以不(bù)如借机取消预售(shòu)制度，以后改为现(xiàn)房销售(shòu)。客观讲预售制度有一定历史阶(jiē)段(duàn)性，现(xiàn)在中国住房进入存量时代(dài)，取消预售(shòu)制度有助于降负债降杠(gāng)杆，不再(zài)把烂尾风(fēng)险甩给老百姓和(hé)社会，当然这需要配套房企债务重组、复工保交楼、恢(huī)复市(shì)场信心和房地(dì)产长(zhǎng)效机制。这是个技术活，只要(yào)坚(jiān)持市场化改革(gé)，中国一定能化解这(zhè)个难题，让(ràng)房地(dì)产回归实体(tǐ)经济和居(jū)住(zhù)属性(xìng)，安居乐业。

　　4、简单讲，如(rú)果取(qǔ)消(xiāo)预售制，改为现房销售，开发商(shāng)将拼(pīn)的(de)不是五花八(bā)门、眼花缭乱(luàn)、不(bù)知道能不能兑现的营销手段，而(ér)是(shì)所见即所(suǒ)得的过硬的产品质量和诚(chéng)信，这才是对购(gòu)房(fáng)民众的最根本最(zuì)实质的保障，这样将极大的(de)提升开发(fā)商(shāng)的建筑质量，实现良币驱逐劣(liè)币。所有商业的(de)本质是向善，是以(yǐ)客户(hù)为(wèi)中心，房地产(chǎn)也不能例外(wài)，老百(bǎi)姓买房子(zi)是天大的事，烂尾毁(huǐ)三代(dài)，好房幸福一(yī)家人。从这个角度(dù)，取消(xiāo)预售制(zhì)、实施现房销售是实现老百姓安居乐业(yè)、社会长治久安、行业企(qǐ)业健(jiàn)康发展的重大措施。在当前的情况下，取消预(yù)售(shòu)制要结合稳楼市(shì)、房地产软着陆、打(dǎ)通(tōng)金融支持当(dāng)期三好生(shēng)、新模式等综合施策。

　　作者(zhě)十年前在(zài)国务院发(fā)展研究中(zhōng)心参与财税改革方(fāng)案研究时，对(duì)预售制、房地产税、人(rén)地挂(guà)钩、金融稳定、房(fáng)企杠杆率等进行过长(zhǎng)期系统的专项研究。（参(cān)考后来形成的专(zhuān)著《房地产周期》）　　

　　目录

　　1 中国(guó)内地商品房预售制(zhì)的前世(shì)今生(shēng)

　　1.1 起(qǐ)源：分(fēn)层销售+“按(àn)揭”，霍英东创(chuàng)造“卖楼花”模式(shì)

　　1.2 住房需求大、供给(gěi)量少，引进“卖(mài)楼花”模式，形成(chéng)“中国内地版预售制(zhì)”

　　1.3 预(yù)售(shòu)制推动城市化进(jìn)程(chéng)，但(dàn)背后潜藏的风险确实存在

　　2 国际(jì)经验

　　2.1 美国：交(jiāo)付前预售资金第三方全(quán)程监管(guǎn)，交(jiāo)付时开发商(shāng)凭验收凭证(zhèng)取得(dé)房款

　　2.2 德(dé)国：可零首(shǒu)付购房(fáng)，提(tí)供期房烂尾险

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制，55％-80％房款(kuǎn)交房时支付(fù)

　　2.4 日(rì)本：为规(guī)范期房交(jiāo)易立法，设置期房预付(fù)款(kuǎn)保全措(cuò)施

　　2.5 新加坡：买方资金由银行监管，享1年保(bǎo)修(xiū)期(qī)后付尾(wěi)款

　　3 启示

　　正文(wén)

　　1 中(zhōng)国内(nèi)地(dì)商品房预售制的(de)前世今生(shēng)

　　1.1 起源(yuán)：分层销售+“按揭”，霍(huò)英东创(chuàng)造“卖(mài)楼(lóu)花”模式

　　二十世纪五十年(nián)代(dài)在中(zhōng)国香港，楼宇(yǔ)出(chū)租是地产行业盛行的方式，但(dàn)有着转让难、出租资(zī)金周转期长等问题，分层销售孕育而生。20世纪50年代，中国香港还未(wèi)推行(xíng)公共(gòng)房屋制度，许多人栖身于木屋(wū)或者(zhě)其(qí)他临(lín)时住宅(zhái)，住房的(de)需求是相当高，不过大多(duō)数居(jū)民的储蓄(xù)很(hěn)少。当(dāng)时楼宇买卖(mài)多数以一整栋楼为单位(wèi)，需要(yào)雄厚的资(zī)金实力才能购(gòu)买。虽(suī)然楼宇出租(zū)是(shì)中(zhōng)国香港地产(chǎn)行业盛行的方式，但有着转让难、出(chū)租资金周转期长等问题。针对这一系列问题，不少地(dì)产商开(kāi)始(shǐ)探(tàn)求新的方(fāng)式，如把楼(lóu)宇契约切开，即“分契”，然后(hòu)将楼宇分层出(chū)售。这(zhè)模式一经推行，购买楼(lóu)宇的市民(mín)数量有所增加(jiā)，开发商资金周转(zhuǎn)加快。

　　在分层(céng)出(chū)售(shòu)的基础上，将“按揭”模式引入房地产销售，霍英东创(chuàng)造(zào)“卖楼(lóu)花(huā)”模式(shì)。1953年底霍(huò)英东创办立(lì)信置业(yè)有限(xiàn)公司(sī)，凭借商业直觉(jué)和多年经营杂货铺、海上(shàng)驳运业务(wù)的(de)经验(yàn)，对于商品流通、资金周转有着独到的见解，在努力寻求方法加快自(zì)身资金周转。当(dāng)时(shí)其在购下九龙的一块(kuài)地(dì)盘后(hòu)，除了分层出售、还印发(fā)售楼说明书，上有文字详尽说明(míng)楼(lóu)宇的地势环境(jìng)、建筑材料、分层价(jià)格(gé)、订购方法等。此外，“卖楼花”是另外(wài)一个(gè)亮(liàng)点，即先(xiān)收取买家(jiā)的订(dìng)金，采用类(lèi)似租金的分(fēn)期付款形式，等新(xīn)楼落成时，收(shōu)齐买家(jiā)的钱，买家(jiā)就拥有了(le)自己(jǐ)的房产。这种(zhǒng)方式减(jiǎn)轻(qīng)了民众购房的资金(jīn)压(yā)力，加速(sù)了房屋的建造和销售，也解决了(le)制造商的资金问题，降低投(tóu)资(zī)风险，在当时可谓(wèi)是(shì)“双赢(yíng)”的举(jǔ)措。“预售楼花+分期付款”的销售模式成(chéng)为当时中国(guó)香港房地产市(shì)场的一(yī)大(dà)特色，纵观(guān)中(zhōng)国(guó)香港房地产市场(chǎng)的改革，“卖楼花”模式高效率地解决了核(hé)心(xīn)的(de)住房供不应求(qiú)的问题，使房市(shì)发展进入新阶段(duàn)。

　　预售楼(lóu)花模式推动了中国香港楼市几十年繁荣(róng)，但期间也出现过“烂(làn)尾楼”的情(qíng)况(kuàng)，但(dàn)监(jiān)管部门不断完善、规范化，建立健全的监管机制，促进市(shì)场健康发展。例(lì)如，1960年(nián)，位于大角咀的(de)一个楼盘因建(jiàn)筑(zhù)费(fèi)用超支停工，出现(xiàn)“烂(làn)尾(wěi)”情况。在1961年后，中国香港管理部门提升了对于预售楼花制度的监管，即要求开发商在预售前(qián)，确保地价款(kuǎn)已(yǐ)经全(quán)部支付(fù)，还要证明自身有资金等能力把项目完(wán)成(chéng)，资金需放入(rù)律(lǜ)师所托管，支(zhī)取时需律所和建(jiàn)筑(zhù)师的核准。为(wèi)了防止(zhǐ)开发商、律所、建筑师等造假，套取监管账户资金，中国香港要求律(lǜ)师行在银行(xíng)开设的信托账户（监管(guǎn)账户）、开发商(shāng)操作等(děng)采取(qǔ)全透明(míng)化机制，且银行的责任上升，如出(chū)现房屋(wū)“烂尾”情况，银(yín)行将(jiāng)成最(zuì)大(dà)风险方，后续(xù)需(xū)自身(shēn)推动项目完工。随着监管体(tǐ)系逐步完善(shàn)，出现“烂尾”的现象较少。

　　1.2 住(zhù)房需求大、供(gōng)给量少，引进“卖楼花”模式(shì)，形成“中(zhōng)国内地版(bǎn)预售制”

　　二十世(shì)纪九(jiǔ)十年代，中国内地面临住(zhù)房(fáng)需(xū)求大和供给量短(duǎn)缺问题，引入“卖楼花”制度。建国(guó)以来，中国内(nèi)地(dì)优先发展重工业，强调基础建(jiàn)设，这一(yī)导向使前期发展工业化的进程大于城市化进程(chéng)，唯有解决住房基础等城市化配套问题(tí)，才(cái)能进一步推进城市化。但当时(shí)推行的是“统一管(guǎn)理，统一分配(pèi)，以租养房”的福利分房制度(dù)，住(zhù)房市场发展起步较晚、增速较慢，福利(lì)分房制(zhì)度也出现了分配(pèi)不公(gōng)、效率低、配套(tào)差等(děng)问题，因此福利分(fēn)房制度不再(zài)适用于当时的国情。叠加房地产(chǎn)市场面临商品(pǐn)房的需求量大，而社会缺(quē)少(shǎo)大型房(fáng)地产开发商，商品房供应量小的困境(jìng)，此时引入(rù)中国香港(gǎng)的(de)“卖楼(lóu)花(huā)”模式(shì)无疑(yí)是对内地房地(dì)产市场的一针(zhēn)强心剂。从1994年起，中国内(nèi)地逐步引进中国香港预售商品房制度，先后出(chū)台多项文件，大(dà)力支持(chí)国内(nèi)房(fáng)地产市场改革。例如，1998年，国务(wù)院(yuàn)出台《关于进一(yī)步深化城镇住房制度改革，加快(kuài)住房建(jiàn)设的(de)通知》文件，决定停止住房无偿(cháng)实物分配，逐步实行住房分(fēn)配(pèi)货币化、住(zhù)房供(gōng)给商品化(huà)、社会(huì)化(huà)的住房新体制(zhì)，从计划经济(jì)下(xià)的福(fú)利(lì)分房(fáng)转向市场经济的商品房(fáng)。房地(dì)产市场采(cǎi)用预售制，允许开(kāi)发商卖期房，解决了房企缺少(shǎo)资(zī)金(jīn)和开发时间周期长的(de)两(liǎng)大难题，开发商以预售款撬动下一(yī)个项目的开发(fā)，形成滚动开发(fā)模式，住房供应(yīng)速(sù)度加快。自此中国内地开(kāi)始房改货(huò)币化，中国人民银行等多方迅速出台相关的信贷政策(cè)，支持购房者，极大作用推动了房(fáng)地(dì)产(chǎn)市场的发展。

　　引入中国(guó)香(xiāng)港“卖楼花”模式(shì)后，经(jīng)调整形(xíng)成契合中国内地(dì)的商品(pǐn)房预售制度。预售制的初衷是为了缓(huǎn)解房企资金压(yā)力，加快城(chéng)镇(zhèn)住房建设(shè)。具体来说，是指(zhǐ)房(fáng)地产开发企业将正在(zài)建设中的房屋预先(xiān)出售给(gěi)购房(fáng)者，由购房者支(zhī)付(fù)定金或(huò)房款的行为。区别于中国香(xiāng)港，在中(zhōng)国内地实践过程中，商品(pǐn)房预售流程为：房地产开发商办理预(yù)售(shòu)许可证-签订商(shāng)品房买(mǎi)卖(mài)合同-进行备案登记和(hé)预告登记-交付(fù)房(fáng)屋。在购(gòu)房(fáng)过程中，购(gòu)房者需要(yào)一(yī)次性(xìng)付清首(shǒu)付款(kuǎn)，并(bìng)采(cǎi)用(yòng)银(yín)行贷款的(de)形(xíng)式一(yī)次(cì)性付清剩余房款，换(huàn)言(yán)之，房屋未(wèi)建成，开发(fā)商可(kě)能(néng)已(yǐ)拿到了全部购房款，这点与中国香港的按照工程(chéng)进(jìn)度付款有(yǒu)所(suǒ)不(bù)同(tóng)。对中国内地的开(kāi)发商而言，预售制商品房也开(kāi)启了高周(zhōu)转、高杠杆的(de)运作模(mó)式。

　　1.3预售制推动(dòng)城市化进(jìn)程，但背后潜藏的风险确实存在

　　作为中(zhōng)国内地(dì)商品(pǐn)房销售的最主要方式，预售制(zhì)极大缩短房企(qǐ)现金回笼周期，同时增加市场商品房供(gōng)应，推动了城镇(zhèn)化发展进程。预售(shòu)制在过(guò)去20多(duō)年对中国内(nèi)地房地产(chǎn)市场的稳步发展(zhǎn)起到(dào)了重要作(zuò)用，不仅解(jiě)决了(le)房地产市场快速发(fā)展阶段的资金需求，也提高(gāo)了居民居住水平，中国(guó)内地城(chéng)镇居民从筒子楼住(zhù)到住宅小区，从全(quán)民蜗居到基本适居，住房事业取得巨大进步，数十年时(shí)间走(zǒu)完发达国(guó)家几百年城(chéng)镇化路程。改革开放以(yǐ)来，城镇化进程进入快速发展时期。1978-2021年，城镇(zhèn)人口(kǒu)由1.7亿人(rén)增长(zhǎng)至9.1亿人，43年间增长4.4倍(bèi)；1981-2020年，全国(guó)城市建成(chéng)区面积由7438平(píng)方(fāng)公里增长至60721平(píng)方(fāng)公(gōng)里，增长(zhǎng)7.2倍。根(gēn)据我们发布的《中(zhōng)国住房存量报告：2021》测算，1978-2020年中国内(nèi)地城镇(zhèn)住宅存量(liàng)从不到14亿平增至313.2亿平，城镇(zhèn)人均住(zhù)房建筑面积从8.1平方米增至34.7平(píng)方米，城镇(zhèn)住房套数从约3100万套(tào)增至3.63亿套，套户比从0.8增至1.09。预售制在当前已成为中国内地商品(pǐn)房销售(shòu)最(zuì)主要方式(shì)，2005年中国内地商品住宅期房销售面积占总销售(shòu)面积的比重(zhòng)为(wèi)63％，而2021年期房累计销售面积达15.6亿平，比重上升至87％。

　　预售(shòu)制(zhì)也推动了(le)中国内地房(fáng)地产行业的发展。中国内地房地产(chǎn)历(lì)经二十(shí)多年长周期繁荣，行业(yè)各项指标(biāo)大(dà)幅增(zēng)长(zhǎng)。1999-2021年，房(fáng)屋新开工面积从2.2亿平增至(zhì)19.9亿平，累计上(shàng)涨(zhǎng)8.2倍，年复(fù)合(hé)增速10.6％。房地产开(kāi)发(fā)投资完成额从0.4万亿元(yuán)增至14.8万亿元，累计(jì)上涨(zhǎng)35.8倍(bèi)，年(nián)复合增速(sù)17.8％。商品房销售(shòu)面积(jī)和(hé)销售金额分别(bié)从1.5亿平增至17.9亿平、0.3万亿(yì)元增至(zhì)18.2万(wàn)亿元，累计(jì)上涨11.3、65.3倍，年复合(hé)增(zēng)速12.1％、21％。伴随房地产业的快(kuài)速发展，房地产企业(yè)从无到有、从(cóng)国企先行到民企崛起，队(duì)伍逐渐壮(zhuàng)大。2018年(nián)，房地产企业数量达9.8哈巴狗是什么意思，哈基米是什么意思万个(gè)，比(bǐ)1998年的2.4万个增长3.1倍。

　　二(èr)十年(nián)来房(fáng)地产也成为拉动中国(guó)内地(dì)经济(jì)高增长(zhǎng)的火(huǒ)车头。

　　1）从经(jīng)济增长渠道(dào)，房地产带(dài)动(dòng)的上下游产业(yè)链特别长，高(gāo)达50多个行业。2020年(nián)房地产(chǎn)及其产业链占(zhàn)GDP的17.2％（完全贡献），其中(zhōng)房地产业增加值占GDP的7.3％（直接贡献(xiàn)），房地产带动(dòng)产(chǎn)业(yè)链占(zhàn)GDP的(de)9.9％（间接(jiē)贡献(xiàn)），其中房地产对金融、批发、建材的带动(dòng)最为明显。

　　2）从投资(zī)渠道，2020年房(fáng)地(dì)产完全(quán)拉(lā)动的投资占全社会固定资产投(tóu)资的(de)51.5％，其中，房地产开(kāi)发投资占(zhàn)固定资(zī)产投(tóu)资(zī)的27.3％。

　　3）从(cóng)金融渠道(dào)，从房地(dì)产贷款占银(yín)行(xíng)各项贷款余额的(de)比重看，2021年12月(yuè)为27.07％，如果(guǒ)加(jiā)上信托等通道业务，占比(bǐ)超过三分之一。从房(fáng)地产融资存量(liàng)占社(shè)融存量比重看，2021年12月占比(bǐ)为18.76％。如果房企大面(miàn)积违约，将导(dǎo)致银行不良(liáng)率大(dà)幅上升。

　　4）从居民(mín)财富效应渠道(dào)，根据我们的《中国住房市值测算报(bào)告》，2020年中国住房(fáng)市值为62.6万亿美元，大(dà)于(yú)美国(guó)的33.6万亿美元(yuán)、日本的10.8万亿美(měi)元、英法德三(sān)国合计的31.5万(wàn)亿美元。从住房(fáng)市值占股债房(fáng)市值的比例看，2020年中(zhōng)国为66.6％，高于(yú)美国(guó)的(de)27％、日本的37％、英国的49％、法国的56％、德国的64％。中国住房(fáng)市值与股(gǔ)债房市值(zhí)的比例较高，主要是因为住房市(shì)值高，以及中国(guó)资本市场发(fā)育尚不成熟，直接融资比例较(jiào)低，股票、债券市值较低，居民投资(zī)渠(qú)道缺乏。

　　不可否认(rèn)，预售制背后(hòu)潜藏的风险确实存在，当(dāng)前的负(fù)面效应愈(yù)发(fā)凸显。

　　从(cóng)个人层面(miàn)看(kàn)，绝(jué)大部分商品是一(yī)手交钱(qián)一手(shǒu)交货，预(yù)售制(zhì)是对购买者的单方面不公平制(zhì)度(dù)，购房老百姓几乎承担了(le)所有商品不能交付的风险。比如(rú)，交(jiāo)房等待(dài)期一(yī)般为两(liǎng)年，在此(cǐ)期间，购房者不仅承担银行利息(xī)，还要承担延迟交房、“一(yī)房(fáng)二卖”、房(fáng)屋质量、房产证延(yán)期办理甚至不能(néng)交房(fáng)等风险。另外，购房者和开(kāi)发商之间的购房合(hé)同(tóng)、购房(fáng)者和银(yín)行(xíng)的按(àn)揭贷款合同是两个独立(lì)的合同关系，如(rú)果开发商发生违约，购房者(zhě)只(zhǐ)能(néng)根据(jù)购房合同(tóng)向(xiàng)开发商(shāng)主张权力(lì)，但依旧需要根(gēn)据按(àn)揭贷(dài)款合同按时向银行进(jìn)行(xíng)贷款(kuǎn)偿还，因此购房者承担的风(fēng)险(xiǎn)较大(dà)。

　　从行业层面看，预售(shòu)制助推(tuī)部(bù)分房(fáng)企过度举(jǔ)债、高杠杆扩张，资金若遇到下行周期，会引发(fā)资金(jīn)链断裂、项目搁置等系列(liè)风险，进行影响(xiǎng)自身信用和购房者对行业的(de)信(xìn)心。

　　从金融层面(miàn)看，银行作为(wèi)按揭贷款(kuǎn)的发放方，一(yī)旦房企因为市场波动或经(jīng)营不善，出现资(zī)金链断裂等(děng)一系列(liè)问题，导致(zhì)“烂尾”等情况(kuàng)，而房企(qǐ)通过与购房者签(qiān)订的预(yù)售(shòu)合同(tóng)和(hé)按揭合同，已经从(cóng)银行(xíng)获得房款，如果购房者丧失还款能力(lì)或短期不能还款等，则风险完全由银行承担，银(yín)行将面临较大的坏账压力。

　　从监管(guǎn)角度看，购房者的预售监(jiān)管(guǎn)资(zī)金去哪(nǎ)了？楼(lóu)盘“烂(làn)尾”，归(guī)根结底(dǐ)两个字那就是“没钱”，即没(méi)钱付工程款。在2004版的《城市商品(pǐn)房预(yù)售管理(lǐ)办法(fǎ)》中明(míng)确规定(dìng)了开发企业预售(shòu)商(shāng)品房(fáng)所得款项应当(dāng)用于有关的工程建设，商品(pǐn)房预售款监管的具体办法，由(yóu)房地产管理部门制定。但多年以(yǐ)来(lái)全(quán)国并没(méi)有统一的预售资(zī)金监管规定，各地实行“一城一策”。例如(rú)，太(tài)原(yuán)、昆明、重庆、长(zhǎng)沙等(děng)城市重点监管资(zī)金(jīn)比例为(wèi)总(zǒng)预售款(kuǎn)的15-40％左右，郑州、福(fú)州(zhōu)、合(hé)肥等城市则(zé)按照项目(mù)的建安成本乘以建(jiàn)筑面积或(huò)者项目(mù)工程总(zǒng)额报价计算重(zhòng)点(diǎn)资(zī)金。而事(shì)实是，不少(shǎo)购房(fáng)款未(wèi)进入监(jiān)管账户、或进入监管账户(hù)后被挪用，导致(zhì)楼(lóu)盘(pán)没有资金继续建设。收楼遥遥无期，月供(gōng)却被迫(pò)继续(xù)还(hái)款。那(nà)么，监管(guǎn)账户资金如何被挪走的？实(shí)际上，在过去(qù)房(fáng)地(dì)产大开(kāi)发时代的(de)高周转背景下，抽调预售款(kuǎn)监管(guǎn)账户(hù)资金，是行业“潜规(guī)则(zé)”。比如工程总承包方(fāng)，以工(gōng)程建设名义，获得监管(guǎn)账户拨付(fù)资金，再由工程方将资金转(zhuǎn)给房企，而拨付(fù)的工程(chéng)款，远超工程(chéng)进度所需。通过(guò)这(zhè)些方式套(tào)取的资金，在房企(qǐ)各(gè)地项目间(jiān)流(liú)动，变相(xiāng)加(jiā)杠杆，这样做提供了资(zī)金流动性，房企抽(chōu)调资金统筹拿地、还款(kuǎn)和楼盘建设，形成一(yī)种资金循环高周转模(mó)式(shì)，但一定程度上把(bǎ)风险甩给了哈巴狗是什么意思，哈基米是什么意思(le)购房者。

　　2 国际经验

　　整(zhěng)体来说，国(guó)外商品(pǐn)房预(yù)售制度(dù)呈现以下特点：

　　1）预付款(kuǎn)保护(hù)：对(duì)于购房者预付资金(jīn)，一般设有定金或预付款保护机制，如英(yīng)国、日本；

　　2）预付款比(bǐ)重：要求购房(fáng)者(zhě)支付的预付(fù)款比(bǐ)例相对较低(dī)，绝大部分房款在房(fáng)屋交付后(hòu)开始支付；

　　3）预付(fù)款(kuǎn)支付(fù)方式：预付款一般以定金(jīn)方式(shì)支付，或按工(gōng)程进度(dù)分期支付，或(huò)二(èr)者结合(hé)；

　　4）按(àn)揭(jiē)贷款(kuǎn)方式(shì)：一般(bān)采用(yòng)两种方式发(fā)放按(àn)揭贷款，一是(shì)按工程进度付款，按(àn)揭贷款按照(zhào)工程进度逐渐发(fā)放，购房者开(kāi)始(shǐ)月供；二是房屋(wū)交付后发(fā)放按揭(jiē)贷(dài)款；

　　5）房屋烂尾保护(hù)：为(wèi)预售商品房提供期(qī)房(fáng)烂(làn)尾(wěi)保险，在商(shāng)品房出现重大延期或重大缺陷时，保(bǎo)障购(gòu)房者权益(yì)；

　　6）房(fáng)屋交付保护：房屋交(jiāo)付质量的保(bǎo)障有两种方(fāng)式(shì)，一(yī)是期房由政府或(huò)第三方验收合格并提(tí)供验(yàn)收凭证后，开发商凭验收凭证取得购房者支付的房款(kuǎn)。二(èr)是开(kāi)发商为(wèi)购房者(zhě)提供一定(dìng)的(de)保(bǎo)修期，通常1-5年，保修期(qī)满(mǎn)，购房者(zhě)支付尾款。

　　2.1 美(měi)国：交付前预售资(zī)金第三方全程监管，交付时开发商凭验(yàn)收(shōu)凭(píng)证(zhèng)取(qǔ)得(dé)房(fáng)款

　　美国期房定金一定期限内无条件返还，最低首付比例为3.5％，交房前(qián)仅支付首付(fù)，其余(yú)房款交(jiāo)付(fù)后按揭还款，交付(fù)前资金由第三(sān)方(fāng)全程监管(guǎn)，交付(fù)时开(kāi)发商凭验收凭证取得(dé)房款(kuǎn)。

　　定(dìng)金及(jí)首付(fù)环节(jié)，定(dìng)金比(bǐ)例一(yī)般(bān)为房款(kuǎn)的1％-5％，首付(fù)比例最低可低于3.5％，根据美国官方数据(jù)，2021年美国平(píng)均首付比(bǐ)例为12％。

　　余(yú)款(kuǎn)支付方面(miàn)，除定金或首付(fù)外，购(gòu)房者在(zài)房屋交付(fù)后通过按揭(jiē)贷款(kuǎn)支付剩(shèng)余房款。

　　资金监管方面，美国为防(fáng)止开发商挪用资(zī)金(jīn)，购(gòu)房者的定金及首付款由第三方公(gōng)证行或(huò)产权保险公(gōng)司的(de)信托账户(hù)监(jiān)管。如果开发商倒闭导致楼盘烂尾，购(gòu)房者资金(jīn)可通过申(shēn)请(qǐng)仲裁取回，且不承担任何责任(rèn)与损失(shī)。而开发(fā)商在房屋建设过(guò)程中的资金全部来自银行，银(yín)行根(gēn)据工程进(jìn)度向开发商提供一定(dìng)比(bǐ)例的(de)贷款，由于开(kāi)发商挪(nuó)用资金直接损害银行利益，银行有充分动(dòng)机监管开发商施工进度(dù)。开发商(shāng)在房屋交付时需取得(dé)由(yóu)政府相关部门经审查后发放的(de)验收(shōu)凭证，通过验收凭证向(xiàng)银行(xíng)得到(dào)购房(fáng)者支付(fù)的(de)房款。

　　2.2 德国(guó)：可零首付购房，提供期房烂尾险(xiǎn)

　　德国期房可(kě)零首(shǒu)付购(gòu)房(fáng)，房(fáng)款(kuǎn)按建造工期进度支付，按揭按(àn)工期(qī)放款后还贷，房贷利率(lǜ)采(cǎi)用固定(dìng)利率，开发商或购(gòu)房(fáng)者可购买期(qī)房(fáng)烂尾保(bǎo)险。

　　预售门槛方面，德国开(kāi)发商在(zài)项目(mù)获批后即(jí)可预售房(fáng)屋。签署购房合同前(qián)，购(gòu)房者需支(zhī)付约2000欧(ōu)的(de)定(dìng)金并(bìng)进行(xíng)预约公证，签订合(hé)同后定金退(tuì)还。如由于任何原因不能(néng)购买，定金按照德(dé)国法律全部退还(hái)。

　　签署(shǔ)购房合同(tóng)后，购房者(zhě)需支付(fù)公证(zhèng)费(fèi)和土地(dì)交易税(shuì)，分(fēn)别(bié)为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两(liǎng)种费(fèi)用不包(bāo)含在购房(fáng)款中，属于购房附加费。

　　首(shǒu)付方面(miàn)，德(dé)国没(méi)有规定最(zuì)低首(shǒu)付比例，可零首(shǒu)付购(gòu)房(fáng)。

　　余款方(fāng)面(miàn)，德国也采取按(àn)工(gōng)期支付房款(kuǎn)的制度(dù)，一般(bān)分7笔(bǐ)进(jìn)行支付，具体支(zhī)付节点、比例因项目而异。一般来说，支付节点可分为公证后(hòu)、主体完工、内(nèi)部(bù)水暖(nuǎn)电路完(wán)工、窗户玻璃完工、室内清洁及墙面完工、地(dì)板完工、全部完工(gōng)，支(zhī)付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者可在支付房款前(qián)申请房(fáng)贷(dài)，房贷(dài)利率(lǜ)采用(yòng)固定利率(lǜ)，银行按(àn)施(shī)工节奏(zòu)分多(duō)次发放贷款，每笔贷款(kuǎn)给(gěi)予购房者一定使用(yòng)期(qī)限，期(qī)限结(jié)束后，购房(fáng)者开始还贷。

　　保险方面，德(dé)国保险公司针对期房(fáng)设计了两种保(bǎo)险，保险的功能是当房屋出(chū)现(xiàn)重大延期(qī)或(huò)重(zhòng)大缺陷时，保(bǎo)险公司保证开发商赔偿或修复(fù)，开发商破产，由保险公司负(fù)责(zé)相应赔偿(cháng)。保险由开发商或购房(fáng)者购(gòu)买。

　　2.3 英(yīng)国：10％定金(jīn)保险保护机制，55％-80％房款交房时支(zhī)付

　　英(yīng)国(guó)预售制设有10％定金(jīn)保险保护机制，交房前付款比例(lì)仅20％-45％，资(zī)金由买(mǎi)卖双方(fāng)律(lǜ)师(shī)严格监(jiān)管。

　　订立合同前(qián)，买卖双(shuāng)方均有一名律师，负责(zé)沟(gōu)通(tōng)期(qī)房交(jiāo)易中(zhōng)的房(fáng)产、资金、合同等各(gè)个环节(jié)，各环节(jié)内容确认无(wú)误后签(qiān)订首付交换合同。

　　定金(jīn)方(fāng)面，英国设置了10％定(dìng)金保险保护机制(zhì)，当开发商(shāng)出现财(cái)务、经营问题时，购房者10％的(de)定金(jīn)由保险公司赔付，而超(chāo)出10％的部分(fēn)较(jiào)难追(zhuī)回。

　　首付方面，首付(fù)比例通常为10％-25％，首付(fù)需要在合同签订21天内支(zhī)付。

哈巴狗是什么意思，哈基米是什么意思　　余款支付环节(jié)，英国采(cǎi)取按工程进度付(fù)款(kuǎn)的方式，但是(shì)交房(fáng)前(qián)付款比例相对较低，一般(bān)会在(zài)合(hé)同签订6-24个月分别支付两笔5％-10％的款(kuǎn)项，即交房前付款比(bǐ)例在(zài)20％-45％之间，剩(shèng)余款项交房后支付。

　　交付环(huán)节，英国规定(dìng)房屋必须经过房(fáng)产公证公司的检验验收后才能交付，交(jiāo)付后方可按揭(jiē)还贷(dài)。

　　资金监(jiān)管环节，英国期房预售(shòu)资金(jīn)监管极为严格，资金也由(yóu)律师监(jiān)管，在确(què)认工程进度、支付相(xiāng)关款项过程中，由买房律(lǜ)师(shī)将(jiāng)资金转给(gěi)卖方律师，卖方律师转给(gěi)开发(fā)商，即资金在进入开发商账户(hù)前经过两道关口(kǒu)，有利于(yú)保(bǎo)障(zhàng)购房者(zhě)资金(jīn)安全(quán)。

　　2.4 日本：为规范(fàn)期(qī)房交易立法，设置期房预付款保(bǎo)全措施

　　日本(běn)期房交易立法，定金超(chāo)5％或1000万日(rì)元(yuán)时，开发商(shāng)必须(xū)完(wán)成“预售房定(dìng)金(jīn)保全措施”，交(jiāo)房前付款比例不超房款的(de)20％，开发商违约需返还定价并赔偿(cháng)约10％房款，交房后(hòu)按(àn)揭还款(kuǎn)。

　　立法方面，日本二战(zhàn)结(jié)束后由(yóu)于房屋供给严重失衡(héng)，叠(dié)加法律(lǜ)空白(bái)，社会上(shàng)“一房二卖”现象普遍(biàn)，为此，日(rì)本政府(fǔ)1952年出台(tái)《宅地建(jiàn)筑物交易法》，经多(duō)次修订，目(mù)前是唯一一部规范期(qī)房交易的法律。

　　定金保护方(fāng)面，根据日本《宅地建物(wù)取引业(yè)法(fǎ)》，对购房者支付定金超过(guò)5％或超(chāo)1000万(wàn)日元的部分(fēn)，法律要(yào)求开发商必须(xū)完成定金保全措(cuò)施才可预售。什么是(shì)定金保全措(cuò)施(shī)？即(jí)买卖双方签订购房合同时，开发商(shāng)向(xiàng)金融(róng)机构或指定保证机构(gòu)或保(bǎo)险机构签订定金保证委托(tuō)合(hé)同(tóng)，设置购(gòu)房者定(dìng)金的保证或保险，并将相应的保证金证明书交付给购房者。除定金(jīn)外，其他预(yù)先支(zhī)付的购房(fáng)款也(yě)受(shòu)该措(cuò)施(shī)保(bǎo)护。若开发商倒(dào)闭(bì)导致期(qī)房烂(làn)尾，购房者可凭保证(zhèng)金(jīn)证明书向金融(róng)机构或保(bǎo)证(zhèng)机构或保险公司兑付，同时，开发(fā)商需(xū)向购(gòu)房者赔付违约金(jīn)，一般(bān)约为房价的10％。

　　房款支(zhī)付环节，交房前只(zhǐ)需支付最(zuì)多不超(chāo)20％的定(dìng)金，签订购房合(hé)同后(hòu)，购房者即可向银行申请贷款，但交房后才开(kāi)始按揭贷款，除定(dìng)金(jīn)外的剩余(yú)房款在(zài)交(jiāo)房(fáng)后开始(shǐ)支(zhī)付。

　　2.5 新加坡(pō)：买(mǎi)方资金由银行监管，享1年保修期后(hòu)付尾款

　　新加坡期(qī)房购房者违约可返还相当于3.75％房(fáng)款的订金(jīn)，首付比例20％，余款按工程进(jìn)度支付，所有资(zī)金(jīn)进(jìn)银行专门(mén)项目资金账(zhàng)户，交房后满(mǎn)1年保修期后支付(fù)15％尾款。

　　订金(jīn)支付(fù)环节，新加(jiā)坡开(kāi)发商有统一的选购权合(hé)同(tóng)以及订金返还机(jī)制(zhì)，即OTP，签订OTP后需支付5％房款作为订金，OTP有(yǒu)效期(qī)14天，执行OTP则(zé)进一步签订购买(mǎi)合同，不执行OTP则退还3.75％的房(fáng)款。

　　首付比例方(fāng)面(miàn)，签订(dìng)购(gòu)房合同后(hòu)，购房者需支付15％的(de)首付及印(yìn)花税，同时购房者向(xiàng)银行申请按揭贷款。

　　余款支(zhī)付上(shàng)，新加坡期(qī)房同样采取按(àn)工程进度付款的方式(shì)，《发展商条例》对期(qī)房付(fù)款流(liú)程做了统(tǒng)一详(xiáng)细规(guī)定，要求(qiú)所有开(kāi)发(fā)商遵守，支付节(jié)点一般(bān)为(wèi)合同签订后、地基完工、框(kuāng)架完工、管道门窗等完工(gōng)等，支付比(bǐ)例约(yuē)为(wèi)20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也依照(zhào)工(gōng)程(chéng)进度放款，月(yuè)供在此过程中随(suí)着放出贷款的增加(jiā)而增加，未放款(kuǎn)部(bù)分无需(xū)月供(gōng)。

　　资金监管方面，购(gòu)房者的订金与付款(kuǎn)会存(cún)入(rù)银行专门的项目资金账户，账(zhàng)户资金提取须与房(fáng)屋(wū)建设有关。房(fáng)屋交(jiāo)付后，购房(fáng)者(zhě)享受1年的(de)房屋保修期，此(cǐ)后购房(fáng)者(zhě)支付15％的尾款(kuǎn)。

　　3 启示

　　一，短期(qī)来看，当前房地产到(dào)了政策出手(shǒu)临界(jiè)点，重点是保交(jiāo)楼和房企重组。一方面，加大对刚需(xū)和改善(shàn)型(xíng)需求的支持力度，长短兼顾妥善(shàn)应对(duì)局部停(tíng)贷现象，重点是保交楼保复工保民生，给(gěi)予(yǔ)强有力的金融(róng)工具支持。另一(yī)方面，从现在起，对还在正常运转的房企包括民营企(qǐ)业，加(jiā)大支持力度，由优质房企牵头并购重组(zǔ)整个行(xíng)业(yè)，为每个房企(qǐ)配套AMC和财团，给予(yǔ)金融工具配套。

　　二，中期来看，应充分(fēn)估计形势复杂性和人性(xìng)复杂性(xìng)，兼顾化解停(tíng)贷、复工保交楼、重组房(fáng)企(qǐ)债务、恢(huī)复市(shì)场信心以及长效机制。长效机制四大关键(jiàn)是推动城市群战略、人地挂钩、金(jīn)融中性稳定和房地产税。定金(jīn)环节，建(jiàn)立开发商违约后定金保护机(jī)制，如将(jiāng)已支付定金(jīn)冻结至房屋交付阶段，保障(zhàng)购(gòu)房(fáng)者(zhě)定金安全(quán)。签订合(hé)同环节，鼓励保险公(gōng)司介入，为(wèi)房屋重大延期以及重大缺陷等情况提(tí)供充分的保障。余款(kuǎn)支付环节，建立按工程进度付款机制或(huò)交房(fáng)后按揭贷款机制，充(chōng)分保护(hù)购房者的权益。资金监管环(huán)节(jié)，引入独立(lì)于开发(fā)商、银行的第三方资金监(jiān)管机构，或由政府相关部(bù)门(mén)直接监管，以(yǐ)此防止资(zī)金(jīn)挪用现(xiàn)象(xiàng)。交付环节(jié)，建立商品房保修期制(zhì)度。保(bǎo)修期内，开发商应对(duì)房屋(wū)质量问题(tí)全权(quán)负责(zé)、免费维修，购房者在保修期结束后(hòu)支付尾款。

　　三(sān)，长期来(lái)看(kàn)，取消商品(pǐn)房预售制是大势所(suǒ)趋。一方面，98年房(fáng)改时，全国缺房子，开发商缺钱，预(yù)售制是权宜之计，现在(zài)全国套(tào)户比超过1，从大(dà)开发进入存量(liàng)时(shí)代，对购房民众不公平的预售制已经(jīng)过时了，该取(qǔ)消了(le)，改为现(xiàn)房销售。另一(yī)方面(miàn)，取消预售制，改为现房销售，开发商将拼(pīn)的(de)不(bù)是五花八门、眼花缭乱、不知(zhī)道能(néng)不(bù)能兑现的(de)营销手(shǒu)段，而是所见即所得的过(guò)硬的产(chǎn)品质量和诚信(xìn)，这才(cái)是对(duì)购房(fáng)民众的最根本最实质的(de)保障，这(zhè)样将极大的(de)提升开发(fā)商的建筑质量，实现良(liáng)币驱逐劣币。

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