万柳书院，暴雷了。

　　今年年初“万(wàn)柳少爷”的意(yì)外(wài)走红，让这个位于北京(jīng)海淀的豪宅被全国知晓，其背后曾宣称要做地产界“劳斯莱斯”的神秘开发商——中赫(hè)集团(tuán)，也被拉向台前。

　　而如今，万柳书院再(zài)次受到(dào)舆论关注，起(qǐ)因(yīn)中赫(hè)集(jí)团(tuán)成了共同债务人被中(zhōng)国信达追债(zhài)，中国(guó)信(xìn)达为了收回钱款不得不将中赫抵押(yā)的75套(tào)万柳书院(yuàn)豪宅(zhái)拍卖。可问题(tí)是，这些(xiē)房子早已售出，业主并非中赫集(jí)团(tuán)，那些(xiē)真(zhēn)正斥巨资(zī)购(gòu)入房产的有(yǒu)钱人，房(fáng)子(zi)现在莫名(míng)奇妙地被拍(pāi)卖(mài)，算(suàn)是(shì)被割了！

　　截(jié)至发稿，暂未(wèi)看到这些业(yè)主的(de)维权信息(xī)，难怪有网友调侃：“富人被割韭菜的时候，他们的姿势都(dōu)那(nà)么优雅(yǎ)。”

　　不过事(shì)件背后，可能没你想象的那么简单。

　　1

　　富人被精(jīng)准收(shōu)割？

　　最(zuì)惨的(de)可能(néng)还是(shì)债(zhài)主

　　“北京豪(háo)宅的(de)尽(jǐn)头是万(wàn)柳(liǔ)书(shū)院”，但谁(shuí)都没想到，这个(gè)位(wèi)于(yú)海淀核心区(qū)位，名校(xiào)环绕的顶级(jí)豪(háo)宅，竟然暴雷了！

　　近日，有网友(yǒu)发现，中国(guó)信达在京东(dōng)拍卖上，上架了“北京赫华恒瑞房(fáng)地(dì)产(chǎn)开发有限公司不良债权转让项目”，债权总(zǒng)额高(gāo)达近(jìn)47亿，该(gāi)项目(mù)的(de)抵押物(wù)中(zhōng)，包(bāo)括75套万(wàn)柳书(shū)院(yuàn)住宅。

　　据京东拍卖显示(shì)，上述(shù)不(bù)良(liáng)债权转让项目的处置主体是中国信达资产管(guǎn)理股份有限公司北京(jīng)市分(fēn)公(gōng)司（下(xià)称中国信(xìn)达北分），处置的是对(duì)北(běi)京(jīng)赫(hè)华恒瑞房地产开发有限公司（下称赫华恒(héng)瑞(ruì)）的(de)不(bù)良债权。截至2023年1月(yuè)31日，债(zhài)权(quán)金(jīn)额约为46.95亿(yì)元(yuán)人民币，其中债权本金37.50亿元(yuán)。中(zhōng)赫(hè)集团有限公司(sī)是(shì)共(gòng)同(tóng)债务人。目前，该(gāi)项目已有1万次围观(guān)，35名意(yì)向人。

　　从表面上看(kàn)，这(zhè)就(jiù)是一(yī)起(qǐ)中国信(xìn)达北分讨债的故(gù)事，但实际上，75套豪宅的背(bèi)后暗藏秘密。

　　据此前媒体(tǐ)报道，万(wàn)柳书院总(zǒng)共301户，而(ér)且早(zǎo)已(yǐ)售罄(qìng)。如果该报道(dào)属实，说明这些房子实(shí)际上都是卖(mài)出去了的，是(shì)有人住(zhù)的。

　　那为什么中(zhōng)国信达的拍卖页(yè)面上又注明这75套房子是“未出售”的状态呢？只(zhǐ)能说明这些(xiē)房古巴对中国人友好吗，古巴为什么对中国人这么好子根本没有网(wǎng)签，也没有房产证！

　　第一财经(jīng)的报(bào)道证实了上述内(nèi)容。有豪宅中介(jiè)透露，中(zhōng)赫集团早就把这(zhè)75套房(fáng)子抵押出去，现(xiàn)在还(hái)没资金解抵押，所以不(bù)能(néng)网签、没办房本。

　　作为海淀(diàn)的顶级豪宅(zhái)，最强学(xué)区(qū)房，万柳书院的业主基本都是北京的高端(duān)人士，柳传(chuán)志、丁磊等知(zhī)名(míng)商业大(dà)佬(lǎo)也是万柳书院(yuàn)的业主。另据地产(chǎn)自(zì)媒体“地产八(bā)卦女(nǚ)”爆料，万柳书院的业主中，还有不少中赫集团的(de)高管、合(hé)作(zuò)伙(huǒ)伴、亲戚朋友等。

　　由(yóu)此，不少网友感(gǎn)叹，“富(fù)人也被精(jīng)准收割了！”

　　不过，如(rú)果这些(xiē)业主确实已(yǐ)经(jīng)支付(fù)价款(kuǎn)并(bìng)实际占有，那么，中(zhōng)国信达转让这笔(bǐ)不良债(zhài)权回本(běn)的(de)愿望，或将泡汤。这次拍卖(mài)损(sǔn)失最大(dà)的，没准还(hái)是债(zhài)主中国信达。

　　根据相关法律规(guī)定，民(mín)事(shì)执行中，业主已经支付(fù)价(jià)款(kuǎn)并实际占(zhàn)有(yǒu)，但未办理(lǐ)过户手续的，如果业主没有过错(cuò)，人民法院不得查封、扣押、冻结(jié)，已经查封的(de)可以向法院提出执行异议(yì)申请，请求法(fǎ)院(yuàn)解(jiě)除查封，同时可以(yǐ)联合起(qǐ)诉(sù)开发商，要求退还(hái)购(gòu)房款或办理房产证，并承担违(wéi)约责任。

　　此外，今(jīn)年4月，人(rén)民法院报公(gōng)布《最(zuì)高人民法院关于商品房消费者(zhě)权(quán)利保护问题的批(pī)复》，以司(sī)法解释的方(fāng)式明确了购房人的优先权(quán)：

　　商(shāng)品房消费者以居住为目的购买房屋并已支付全部价(jià)款，主张其房屋(wū)交付请求(qiú)权(quán)优(yōu)先于建设工程价(jià)款优先受偿权、抵押权以及其他(tā)债(zhài)权的，人民法院应(yīng)当(dāng)予以支持。只支付了部分价款的商品房消费者，在一审法庭辩论终结前(qián)已实际支付剩余价(jià)款的，可以适用前款规定。

　　也就是(shì)说，如果(guǒ)这75套(tào)房子均为“已售未网签”，那(nà)么这笔不良(liáng)债权，实(shí)际上是个烫手(shǒu)山芋。可能不(bù)仅不(bù)能卖(mài)出去回本，抵押(yā)的(de)这75套房子，还会被(bèi)业主(zhǔ)讨回去。

　　中国信达，将会赔(péi)了夫人(rén)又折兵(bīng)？

　　2

　　地产界的“劳斯莱斯”

　　成(chéng)了“老赖”

　　这次(cì)债权公司中国信达申请不良债权转(zhuǎn)让，可以追溯到金谷信托(tuō)踩雷赫华(huá)恒(héng)瑞。

　　天眼查(chá)显(xiǎn)示(shì)，目前中国(guó)信达已经成为赫(hè)华恒(héng)瑞唯(wéi)一股东。但此(cǐ)前，赫华恒瑞为中赫集团旗下子公司。2019年4月22日，中赫(hè)集团、中赫置地等选择退出了赫华(huá)恒瑞的股东行列，中国金谷国际信托(tuō)有限责任公司(sī)成为了唯(wéi)一(yī)股东，后者由中国(guó)信达资产管理股(gǔ)份有限公司持股93.75％。

　　作为房地产开发商，相(xiāng)较其他房企，中赫集团既没有很大规模，也没有很高(gāo)的国(guó)民知名度，但却在北京豪宅圈(quān)留下(xià)一个个传说。

　　如(rú)钓鱼台七号院，作为中赫(hè)集团进入北京(jīng)的第(dì)一个豪宅项目，2011年，中赫(hè)置(zhì)地推出钓鱼岛七号院3号楼，高达30万/平米的天价，成(chéng)为(wèi)当时京城最贵的楼盘，引发了市场(chǎng)强烈震惊。

　　随后开(kāi)发的万柳(liǔ)书(shū)院(yuàn)，更是被誉为“北京海淀顶(dǐng)端豪宅”。2012年，中赫置地以26.3亿元，溢(yì)价(jià)率40.9％，从融(róng)创、保利、万科等大(dà)型知(zhī)名房企手中，抢下(xià)了北京万柳(liǔ)地块，成为北京当年的“双料(liào)地(dì)王”。很快，万(wàn)柳书院(yuàn)就以神秘高端的姿态(tài)杀入市场，无论是一块块(kuài)从荷兰运回来的灰砖垒(lěi)起来的五米(mǐ)高墙，还是每棵成本超6万(wàn)的成年银(yín)杏树，还是每(měi)平米(mǐ)20万元的价(jià)格，都令业内外震撼(hàn)不已。

　　“万柳的墙、西宸的缸、霄八的顶儿(ér)、融创(chuàng)的湖、紫(zǐ)辰院的树、北平府的院(yuàn)儿。”从这(zhè)句顺口溜中，就可看出其在北京(jīng)豪宅圈的地位。2014年末上市的它，对手是当时有(yǒu)名(míng)的融创(chuàng)观(guān)澜嘉(jiā)苑、佳兆业广场、恒大华府等，现(xiàn)如今，它远(yuǎn)远超(chāo)过这些对手。

　　去年(nián)，万柳书院一套(tào)300平(píng)米的法拍房(fáng)，最终成交价(jià)1.09亿、单价达到惊人的36万元(yuán)/平米(mǐ)，说明万柳书院(yuàn)虽(suī)然已经推出了8年之久，但其依(yī)旧(jiù)在北京豪宅(zhái)圈备受追捧。

　　中赫集团开发的豪宅，也吸引了不(bù)少知名(míng)人士(shì)，如知名演员宋丹丹，就住在钓鱼台七号院。而柳传志、丁磊等知名(míng)商业大佬则(zé)居住在(zài)万柳书院。

　　几(jǐ)大(dà)豪宅的成功奠(diàn)定了中赫集团的“高端路线”，也因此，它被外界贴上了，“卖北(běi)京城最贵的房，拿北(běi)京城最(zuì)贵的地”，“做地(dì)产中(zhōng)的(de)‘劳斯莱(lái)斯’”的标签(qiān)。

　　但(dàn)隐藏在豪宅开发商光环的(de)背后，这个地产界“劳斯莱斯(sī)”却(què)多(duō)次成(chéng)为被执行人，被执行标的(de)高(gāo)达11亿(yì)。

　　今年(nián)年初，因为履行(xíng)能力而拒不(bù)履行(xíng)生效法律文书确定(dìng)义务，中赫集团正式成了“老赖”。

　　3

　　中(zhōng)赫被北京国安坑了？

　　中赫(hè)集(jí)团如今沦落到这个地步，其实是有迹可循的。

　　事实上，早在今年年初“万柳书院少爷”走红(hóng)之时，深蓝财经就曾深挖(wā)出背后的中(zhōng)赫集团，发现其深陷财务危机。

　　从(cóng)知名豪(háo)宅(zhái)的开(kāi)发商到(dào)沦(lún)为“老赖(lài)”，中(zhōng)赫集团实控人周金(jīn)辉的人生(shēng)轨(guǐ)迹跟(gēn)着急转直(zhí)下(xià)。而追根溯源，这个转折点，就(jiù)在于收购北(běi)京(jīng)国(guó)安。

　　近(jìn)十年来，房企纷纷开始了(le)多元化转(zhuǎn)型，但转型之路并不好(hǎo)走。早在2008年开始，中赫(hè)集团就尝试过多元化业务，先后进军能源(yuán)市场、团购网站，但最终都惨淡收场。最终，周金辉将转(zhuǎn)型(xíng)的目(mù)光，放到了体育领域。

　　2016年，在蚂蚁金服(fú)与(yǔ)IDG资(zī)本退出(chū)后，中赫集团(tuán)以35.5亿元参股(gǔ)国(guó)安足球俱乐(lè)部64％股权，成为国(guó)安的新东家。接着(zhe)在2021年6月，中(zhōng)赫集团(tuán)从(cóng)中信集团手(shǒu)中(zhōng)拿(ná)下北京国安俱乐部(bù)36％股(gǔ)权，至此拿下北京国安俱乐部(bù)全部股权。如果(guǒ)北京国安的估(gū)值(zhí)一(yī)直(zhí)没变，那么中赫集(jí)团拿下北京国安(ān)，总计(jì)花费了约55.5亿。

　　看到这里，有人也(yě)许会感(gǎn)叹：卖豪宅真是赚钱啊！NO，NO，NO!如果真的是这样(yàng)，中(zhōng)赫为什么又(yòu)要质押股权呢(ne)？

　　2017年以来，中赫集团及(jí)其实控(kòng)人(rén)周(zhōu)金辉夫妇(fù)将其手(shǒu)中的中赫集团股份质(zhì)押陆续质押，据(jù)企查查显示，目前中赫集团共有11条(tiáo)股权出(chū)质记(jì)录。质权人包括海(hǎi)金商业(yè)保理、北京建工、山东国(guó)际信托、中融信(xìn)托(tuō)、中信建设等。

　　这与入主北京(jīng)国安的时间完全吻合(hé)古巴对中国人友好吗，古巴为什么对中国人这么好。

　　然而，入主北京国安后(hòu)，不仅国(guó)安的经营(yíng)状况没有得到改善，中赫集团也被(bèi)拉入(rù)泥淖(nào)。

　　据北京产权交易(yì)所(suǒ)官网信息显示，2020年，北京(jīng)国安(ān)足球俱乐部实现营业收入1.03亿元(yuán)，净利润-12.09亿(yì)元。截至2020年末，该(gāi)俱乐部资产总计(jì)5.38亿元，总负债(zhài)18.51亿元。

　　为了缓(huǎn)解资金压(yā)力，中赫集团和周金辉夫妇还在持续质押手(shǒu)中的中赫集团股(gǔ)份(fèn)，但国安和(hé)中赫的经营(yíng)状(zhuàng)况却持续没有(yǒu)好转。

　　不仅中赫(hè)集团被5次列(liè)被执行人，执行标的高达11亿，北京国(guó)安也(yě)3次与中赫集团、中(zhōng)赫置地、及(jí)中赫集团股东周(zhōu)金辉、李彩霞等共(gòng)同成为(wèi)被执行人，执行标的约10.45亿。

　　今年1月(yuè)，因为履(lǚ)行能力而拒(jù)不履行生(shēng)效法律(lǜ)文书确定义务，上述被执行人成为“老赖”。只有北京(jīng)国安，目前(qián)幸免于难。不过在实(shí)控人都成(chéng)为老赖的(de)情况下(xià)，被执行10个(gè)多亿(yì)的北京(jīng)国安，又如何能独(dú)善其身？

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