文：任(rèn)泽平团队　　

　　导读

　　是该(gāi)取(qǔ)消预售制了。 1月17日召(zhào)开的全国(guó)住(zhù)房和(hé)城(chéng)乡建(jiàn)设工作会议提(tí)出“有条(tiáo)件的(de)可以进行现(xiàn)房销售”，不足一个月时间，已有山(shān)东、安徽(huī)、河南(nán)、四川、广东等地明确表态，试(shì)点现房销(xiāo)售。

　　1、是该(gāi)取消商(shāng)品房(fáng)预售制了，用你(nǐ)的(de)钱，建(jiàn)你的(de)房子，还烂尾了，这是对购房者的不(bù)公平。以后谁有钱谁建房，没钱没实力(lì)的别建了，不(bù)能把包袱(fú)甩给老(lǎo)百姓和社会(huì)，这(zhè)是(shì)房地产从大开发时代步入高质量发展阶段的必然趋势，也是对(duì)购房老(lǎo)百姓的最大(dà)保护。98年房(fáng)改时，全国缺房(fáng)子，开发商缺钱，预售制是(shì)权(quán)宜(yí)之计，现在全国套户比(bǐ)超过1，从大开发进入存量时代，对购房民众不公平(píng)的(de)预售制(zhì)已(yǐ)经过(guò)时了，该取(qǔ)消了，改为现房销售。以后(hòu)一手交钱，一手交房，天经地义。当然二次房(fáng)改是个技(jì)术(shù)活，兼顾化解停贷(dài)、复工保交楼、重组房企债务、恢复市场信心(xīn)以及长效机制，长效(xiào)机(jī)制四大关键是(shì)推(tuī)动城市群(qún)战略、人地(dì)挂钩、金融中性稳定和房(fáng)地产(chǎn)税。如果按(àn)照经(jīng)济规律办事，中(zhōng)国一定能实现房(fáng)地产软(ruǎn)着(zhe)陆和长期(qī)平稳健康发展(zhǎn)，跨过这(zhè)道关，解好这道世界难(nán)题。

　　2、为什(shén)么要(yào)取消预售制、改为现房销售？大家想想，绝大部分商品是一(yī)手(shǒu)交钱一手交货，预售制是对购买者的单(dān)方面不公平制度(dù)，购房(fáng)老百姓几乎(hū)承担了所有商品不能交(jiāo)付的(de)风险。从个人层面(miàn)看，预售制对购房者非常不(bù)公平，比如，交房等待(dài)期一般为两年，在此期间(jiān)，购(gòu)房者不仅承担银(yín)行利(lì)息，还(hái)要承(chéng)担延迟交房、房(fáng)屋质量、房产证(zhèng)延期办理甚至不(bù)能交房的风险(xiǎn)。从行业层面看(kàn)，预(yù)售制(zhì)助推部(bù)分(fēn)房企过度举债、高杠杆扩张，若遇到下行周期，会引发资金链断裂、项目搁(gē)置等(děng)系列风险。取消预售制(zhì)，改为(wèi)现(xiàn)房销(xiāo)售(shòu)，这样(yàng)有助(zhù)于落实中央房(fáng)住不炒精(jīng)神、有助(zhù)于保(bǎo)障购(gòu)房老百姓权益、有助于房(fáng)企稳健(jiàn)发(fā)展，一举多(duō)得，谋划(huà)长远。

　　3、为什么建议取消预售制(zhì)度(dù)？预售制度怎么(me)来的？国外什么情况？简(jiǎn)单科普一下(xià)：商(shāng)品房预(yù)售最(zuì)早源(yuán)于(yú)中(zhōng)国(guó)香港，俗称卖楼花，卖(mài)期房，是一种开发(fā)商放杠杆的方式。98年房改，由于(yú)商(shāng)品房短缺，房(fáng)企缺资金(jīn)，借鉴中国香港，引入了(le)商品(pǐn)房预售制度。其实(shí)，当(dāng)前世界不少国家(jiā)存在(zài)预售制。但是，重点来了！发达国家一(yī)般(bān)有严格的监管保障措(cuò)施，开发(fā)商在(zài)项目获得(dé)政府(fǔ)批准后才可以开始(shǐ)销售，买家在购(gòu)买(mǎi)期房后并(bìng)非像中国一样在(zài)支(zhī)付完首付款后从银行(xíng)一次性(xìng)贷款支付(fù)剩余全部房款，而是根据开发商工程进(jìn)度在完(wán)全交房前进(jìn)行分期支(zhī)付。所以，预售制(zhì)度是需(xū)要严(yán)格的(de)资金(jīn)监管(guǎn)、分(fēn)期支付以及违约处罚措(cuò)施作为保障的(de)，如果没有这些保障措施，一定会触(chù)发风险，对购房民(mín)众不公平，所以不如借机取消预售制度(dù)，以后改为现房销售。客(kè)观讲(jiǎng)预售(shòu)制度(dù)有(yǒu)一(yī)定历史阶段(duàn)性，现(xiàn)在中国住(zhù)房进入存(cún)量时代，取消预售制度有助(zhù)于(yú)降负(fù)债(zhài)降杠杆，不(bù)再(zài)把烂尾风险甩给老(lǎo)百(bǎi)姓和社会，当然(rán)这需要(yào)配套房企债务重组、复(fù)工(gōng)保交(jiāo)楼、恢复市场信心和房地产长效机制。这是个技术活，只要坚持市场化(huà)改革，中国一定能化(huà)解(jiě)这个难题，让房(fáng)地产回(huí)归实体经济(jì)和居住属性，安居乐业(yè)。

　　4、简单讲(jiǎng)，如果取消预售制，改(gǎi)为现房(fáng)销售，开(kāi)发商将拼(pīn)的不是五花八门、眼花缭乱、不知道能不能兑现的营销手段(duàn)，而是所见即所(suǒ)得的过硬的产品(pǐn)质量和(hé)诚信，这才是(shì)对(duì)购房(fáng)民众(zhòng)的最根(gēn)本最实质(zhì)的保障(zhàng)，这样将极大的(de)提升(shēng)开发商的建(jiàn)筑质量，实现良币驱(qū)逐劣币。所有商(shāng)业的本质(zhì)是向善，是以客户为中心，房(fáng)地产(chǎn)也不能例外，老百姓买房子是(shì)天大的事，烂(làn)尾毁三代(dài)，好房幸福一家人。从这个角度，取消预售制、实施现房销售是实现老百姓安居乐业、社会长治(zhì)久安、行业企业(yè)健康发展的(de)重(zhòng)大措施。在(zài)当(dāng)前的情(qíng)况下(xià)，取消预售制要结(jié)合稳楼市、房地(dì)产软着(zhe)陆、打通金融支(zhī)持当(dāng)期三好(hǎo)生、新模式等综(zōng)合施策。

　　作者十年(nián)前在国务(wù)院(yuàn)发展研究中心(xīn)参(cān)与财税改革方案研究时，对预售(shòu)制、房地产(chǎn)税(shuì)、人地挂钩、金(jīn)融稳定、房企杠杆(gān)率等进行过长期系统的专项研究(jiū)。（参考后(hòu)来形成的专(zhuān)著(zhù)《房(fáng)地产周期》）　　

　　目录(lù)

　　1 中国内地商品房预售制的(de)前世(shì)今生(shēng)

　　1.1 起(qǐ)源：分层销售+“按揭”，霍英东创造(zào)“卖(mài)楼花”模(mó)式

　　1.2 住(zhù)房(fáng)需求(qiú)大、供给量少，引进“卖(mài)楼(lóu)花”模式，形成“中(zhōng)国内地(dì)版预售(shòu)制”

　　1.3 预售(shòu)制推动(dòng)城市化进程，但背后潜藏的风险确实存在

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交付前预售(shòu)资(zī)金(jīn)第三(sān)方全程监管，交付时开(kāi)发商凭验收凭证取得房款

　　2.2 德(dé)国：可零首(shǒu)付购(gòu)房，提供(gōng)期(qī)房烂(làn)尾(wěi)险

　　2.3 英国(guó)：10％定(dìng)金保险保护机制，55％-80％房款交房时支付

　　2.4 日本：为规范期(qī)房交易立法，设置期房预付款保全措(cuò)施

　　2.5 新加坡(pō)：买方资金由银行监管，享1年(nián)保修(xiū)期后(hòu)付(fù)尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内地商品(pǐn)房(fáng)预售制(zhì)的前世今生

　　1.1 起(qǐ)源(yuán)：分层销售+“按(àn)揭”，霍英东创造(zào)“卖楼花”模式

　　二十(shí)世纪五十(shí)年代在中(zhōng)国香港，楼宇出租是地产行业(yè)盛行的方式，但有(yǒu)着转让难(nán)、出(chū)租资金周(zhōu)转期长(zhǎng)等问题，分层销(xiāo)售孕育(yù)而生。20世纪50年代，中(zhōng)国香港还未推行公共房屋(wū)制度，许多人栖身于(yú)木屋(wū)或者其他临时住宅，住(zhù)房的需求是相当高，不过大多数居(jū)民(mín)的(de)储蓄很少。当时楼宇(yǔ)买卖多数以(yǐ)一(yī)整栋楼为单(dān)位(wèi)，需要雄厚的(de)资金(jīn)实力(lì)才(cái)能购买(mǎi)。虽然楼(lóu)宇出(chū)租是(shì)中国香港地产(chǎn)行业盛行的(de)方式(shì)，但有着转让难、出租资金周转期长(zhǎng)等问题。针对这一系列(liè)问题，不(bù)少地产商开始(shǐ)探求新的方式，如把楼宇契约(yuē)切(qiè)开，即“分契”，然后将(jiāng)楼(lóu)宇分层(céng)出售。这模式一经推(tuī)行，购(gòu)买楼宇的市民数(shù)量有所(suǒ)增加，开发商资金周(zhōu)转加快。

　　在分(fēn)层(céng)出售的基础上，将(jiāng)“按揭”模式(shì)引入房地产销(xiāo)售，霍英东(dōng)创造(zào)“卖楼(lóu)花(huā)”模(mó)式。1953年底霍英东创(chuàng)办立信置业有限公司，凭(píng)借商(shāng)业直(zhí)觉和(hé)多(duō)年经营杂货铺、海上驳运业务的经(jīng)验，对于(yú)商(shāng)品流通、资(zī)金周转(zhuǎn)有着独到的见(jiàn)解(jiě)，在努力寻求方(fāng)法加(jiā)快自身资金周转。当时其(qí)在购(gòu)下九龙的(de)一(yī)块地盘后，除了分层出售、还印发(fā)售楼说明(míng)书(shū)，上有文字详(xiáng)尽说(shuō)明楼(lóu)宇(yǔ)的地(dì)势(shì)环境、建筑材(cái)料、分层价格(gé)、订购方法等。此外，“卖(mài)楼花”是另外一(yī)个亮点(diǎn)，即先收取买家(jiā)的订金，采用类(lèi)似租金(jīn)的分期付款形式(shì)，等新楼落成时(shí)，收齐(qí)买家的钱，买家就拥(yōng)有了自己的房产(chǎn)。这种方式减(jiǎn)轻了民众购房的资金压力，加(jiā)速了房屋的建造(zào)和销售，也(yě)解决了制造商的资(zī)金问题，降低(dī)投资风险(xiǎn)，在(zài)当时可谓(wèi)是“双赢(yíng)”的(de)举措。“预(yù)售楼花(huā)+分期付款”的销售模(mó)式成为当时(shí)中国(guó)香港房地(dì)产市场的一大(dà)特色，纵观(guān)中国香港房地产市场的改革(gé)，“卖楼花(huā)”模式(shì)高效(xiào)率地解决了(le)核心的住房(fáng)供不应求的问题(tí)，使房市发展进入新(xīn)阶段(duàn)。

　　预(yù)售楼花模(mó)式推动了(le)中(zhōng)国香港楼(lóu)市几(jǐ)十年繁荣，但期间也(yě)出(chū)现过“烂(làn)尾(wěi)楼”的情况，但监管(guǎn)部门不断(duàn)完善、规范化(huà)，建立健(jiàn)全的监管机制，促进市(shì)场健(jiàn)康发(fā)展。例如，1960年，位(wèi)于大角(jiǎo)咀的一个楼盘因建筑费用超支停工，出(chū)现“烂尾(wěi)”情况。在1961年后，中(zhōng)国(guó)香(xiāng)港管理部门提升了对(duì)于预售楼花制度的监管，即要求开发商在预售前(qián)，确保地价款已经全部支付(fù)，还要证明(míng)自身有资金等能力(lì)把项目完成，资金需(xū)放入(rù)律师(shī)所托管(guǎn)，支取时(shí)需律所(suǒ)和建筑(zhù)师的核准。为了防止开发商、律所、建筑(zhù)师等(děng)造假，套取监管账户资金，中国香港(gǎng)要求律师行在银行开(kāi)设的信托(tuō)账户（监管账户）、开发商(shāng)操作等采取全(quán)透明化机制，且银行的(de)责(zé)任(rèn)上升，如(rú)出现房屋(wū)“烂尾”情况，银(yín)行将成最大风险方(fāng)，后续需自身推动项目完工。随(suí)着监管体系逐步完善，出现“烂尾”的现(xiàn)象(xiàng)较少。

　　1.2 住(zhù)房需求大、供给量(liàng)少，引进“卖楼(lóu)花(huā)”模式，形成(chéng)“中(zhōng)国内地版(bǎn)预售制”

　　二十世纪九十年代，中国(guó)内地面临住房需(xū)求大(dà)和供给(gěi)量(liàng)短缺问题，引入(rù)“卖(mài)楼花”制度。建国以来，中国内地优先发展重工(gōng)业，强调基(jī)础(chǔ)建(jiàn)设，这一导(dǎo)向使前期(qī)发展工业化的(de)进程大于城市化进(jìn)程(chéng)，唯有(yǒu)解决住房基础等城市化配套问题，才能进一步(bù)推进城市(shì)化。但(dàn)当(dāng)时推行的是“统一管理，统一分配(pèi)，以租(zū)养房”的福利分(fēn)房制度，住房(fáng)市场(chǎng)发展起(qǐ)步较(jiào)晚、增速(sù)较慢，福利(lì)分房制(zhì)度也出(chū)现了分(fēn)配不(bù)公、效(xiào)率低(dī)、配套差等问题(tí)，因此福利分房制(zhì)度不再适用于当时(shí)的(de)国情。叠加房地产市(shì)场面临商品房的(de)需(xū)求量大，而社会(huì)缺(quē)少大型房(fáng)地产开发商，商(shāng)品房供应量小的困境，此时引入(rù)中国(guó)香港的(de)“卖楼花”模式无疑是对(duì)内地房地产市场的一针强心剂。从1994年起，中国内地逐步(bù)引进中国(guó)香港预售(shòu)商品房制度，先后出台多项文(wén)件(jiàn)，大力支(zhī)持国内房地(dì)产市场(chǎng)改革。例如，1998年，国(guó)务院出台(tái)《关(guān)于进(jìn)一步深化城镇住房制度改革，加快住房建设的(de)通(tōng)知》文件，决定(dìng)停止住房无偿实物分配，逐步实(shí)行住房分配货币化、住房供给商品化、社会化的住房新体制，从计划(huà)经(jīng)济(jì)下的福利分房转向市场(chǎng)经(jīng)济的商品(pǐn)房。房地产(chǎn)市场采用预售制，允许(xǔ)开发商卖期房，解决了(le)房企缺少资金和开发时(shí)间周(zhōu)期长(zhǎng)的两(liǎng)大难题，开发商以(yǐ)预售款撬动下(xià)一个(gè)项(xiàng)目(mù)的(de)开发，形成滚动开发(fā)模式，住(zhù)房供应速(sù)度加快。自此中国内地开始房改(gǎi)货币化，中国(guó)人(rén)民(mín)银行(xíng)等多方迅速出台(tái)相(xiāng)关(guān)的信贷(dài)政策(cè)，支持购房者，极大作用(yòng)推(tuī)动了房地产市场的发展。

　　引入(rù)中国香港“卖楼花”模式后(hòu)，经调整形成契(qì)合中(zhōng)国内地的商(shāng)品房预售制度(dù)。预售(shòu)制的初衷(zhōng)是为了(le)缓解房企资金(jīn)压力，加快城镇住房(fáng)建设。具体来说，是指房地(dì)产(chǎn)开(kāi)发企业将(jiāng)正在建(jiàn)设中(zhōng)的(de)房(fáng)屋预先出售给(gěi)购房者，由购房者(zhě)支付定金或房款的行为。区别(bié)于中国香港(gǎng)，在中国内地实践过程中，商品房预售流程为(wèi)：房地产开发商办理预售许可证-签(qiān)订(dìng)商品(pǐn)房(fáng)买(mǎi)卖合(hé)同-进行备案登记和(hé)预告(gào)登记-交付(fù)房屋(wū)。在购房(fáng)过程中，购房者(zhě)需要一次性(xìng)付清(qīng)首付(fù)款，并采用银行贷款(kuǎn)的形式(shì)一次性付清剩余房(fáng)款，换言之，房屋未建成，开发商可(kě)能已拿到(dào)了全部购房款(kuǎn)，这点(diǎn)与中国香港的按照(zhào)工程(chéng)进度付款有所(suǒ)不同。对中国(guó)内地的开发商(shāng)而言，预售制商品房(fáng)也(yě)开(kāi)启了高周转、高杠(gāng)杆的运作模(mó)式(shì)。

　　1.3预售制推(tuī)动城(chéng)市化进程，但背(bèi)后(hòu)潜藏的风险(xiǎn)确实存在

　　作为中国内地商品房销(xiāo)售的最主要方(fāng)式，预售制(zhì)极大(dà)缩短房企现金回笼(lóng)周期，同时(shí)增加市场(chǎng)商品房供应，推动了城镇化(huà)发展进程。预售制在过去20多年(nián)对中(zhōng)国内地(dì)房地(dì)产市(shì)场的稳(wěn)步(bù)发展(zhǎn)起到(dào)了重要作(zuò)用，不仅解决了房地产市场(chǎng)快(kuài)速发(fā)展阶段(duàn)的(de)资金需(xū)求，也(yě)提(tí)高了居民居(jū)住(zhù)水平，中国(guó)内地城镇居民从筒子楼住(zhù)到住宅小区，从全民(mín)蜗居到基本适居，住房事业取得巨大进(jìn)步，数十年时间走完发达国家几百年(nián)城镇化路程。改革开放以来，城镇化进程(chéng)进入快速发(fā)展时期。1978-2021年，城镇人口由1.7亿人(rén)增长至9.1亿人，43年(nián)间增(zēng)长4.4倍；1981-2020年(nián)，全国(guó)城市建成区面积(jī)由7438平方公里(lǐ)增长至60721平方公里，增(zēng)长7.2倍。根据我们(men)发布的《中国住房存量报告：2021》测算，1978-2020年中国内地城镇(zhèn)住宅(zhái)存量从不到14亿(yì)平增至(zhì)313.2亿平，城镇人均住房建(jiàn)筑面积从(cóng)8.1平方米增至34.7平方米(mǐ)，城(chéng)镇(zhèn)住(zhù)房(fáng)套数从约3100万套(tào)增至3.63亿套，套户比从0.8增至1.09。预售制(zhì)在当前已(yǐ)成为中国内地商(shāng)品房销售最主要方式，2005年中(zhōng)国(guó)内地(dì)商品住宅期房销售(shòu)面积占总(zǒng)销售面积的比重为63％，而2021年(nián)期(qī)房累计销售(shòu)面积达15.6亿平，比重上升至87％。

　　预售制(zhì)也推(tuī)动了中国内(nèi)地房地(dì)产行业的发展。中国内地房地产历经二十多年长周期繁荣，行业各项指标大幅增(zēng)长。1999-2021年，房屋新开工面积从2.2亿(yì)平增至19.9亿平，累计上涨8.2倍，年(nián)复合(hé)增速10.6％。房地(dì)产开发投资完(wán)成额从0.4万亿元(yuán)增至14.8万(wàn)亿元(yuán)，累计上涨(zhǎng)35.8倍(bèi)，年(nián)复合增速17.8％。商品房销售(shòu)面(miàn)积和销售(shòu)金额分别(bié)从1.5亿平(píng)增至17.9亿平、0.3万亿(yì)元增至18.2万(wàn)亿(yì)元，累计上涨11.3、65.3倍(bèi)，年复合增速12.1％、21％。伴随房地产业(yè)的快速发展，房(fáng)地产企业从无到有(yǒu)、从国(guó)企(qǐ)先行到民企(qǐ)崛起(qǐ)，队伍逐渐壮大。2018年，房地产企业数量达(dá)9.8万个，比1998年的2.4万(wàn)个(gè)增长3.1倍。

　　二十年(nián)来房地产也成(chéng)为拉(lā)动(dòng)中(zhōng)国内地经济高增长的火车头(tóu)。

　　1）从经济增长(zhǎng)渠道(dào)，房地产带动的上下(xià)游产业链特别长，高达50多(duō)个行(xíng)业。2020年房(fáng)地产及其(qí)产业链(liàn)占GDP的(de)17.2％（完(wán)全贡献），其中(zhōng)房地产业增加值占GDP的7.3％（直(zhí)接(jiē)贡献(xiàn)），房地产带动产业(yè)链占GDP的9.9％（间(jiān)接(jiē)贡献），其中房地产对金融、批(pī)发、建材的带(dài)动最为明显。

　　2）从投资渠道，2020年房地产完全(quán)拉动的投(tóu)资占全(quán)社会(huì)固定资产投(tóu)资的51.5％，其中(zhōng)，房地(dì)产开(kāi)发(fā)投资占固定资(zī)产投资的27.3％。

　　3）从金融(róng)渠(qú)道，从房地产贷(dài)款占(zhàn)银行各项(xiàng)贷(dài)款(kuǎn)余额的比(bǐ)重看，2021年12月为(wèi)27.07％，如果(guǒ)加上信托等通道业务，占比超过三(sān)分之一。从房(fáng)地产融资(zī)存(cún)量占社融存量比重(zhòng)看，2021年(nián)12月占比为18.76％。如果房企(qǐ)大(dà)面积违约，将导致银行不良率大(dà)幅上升(shēng)。

　　4）从居民财富效(xiào)应渠道(dào)，根据我们的《中国住房市值测算(suàn)报告》，2020年(nián)中(zhōng)国住房市值为(wèi)62.6万(wàn)亿美元，大于美国的(de)33.6万亿美元、日本的10.8万亿美元、英法德三国合计的31.5万(wàn)亿美元。从住房市值占(zhàn)股债房(fáng)市值(zhí)的比(bǐ)例看，2020年中国为(wèi)66.6％，高(gāo)于美国的27％、日(rì)本的37％、英国的49％、法国的56％、德国的(de)64％。中国住房市值与股(gǔ)债房市值的比例较高，主(zhǔ)要(yào)是因为住房市值高，以及中国资本市场发(fā)育尚不成熟(shú)，直接融资比例较低，股票、债券市(shì)值较(jiào)低，居民(mín)投资(zī)渠道缺乏。

　　不可否认，预售制(zhì)背(bèi)后潜藏的风险确实存在，当(dāng)前的(de)负面效应(yīng)愈(yù)发(fā)凸(tū)显(xiǎn)。

　　从个(gè)人层(céng)面看，绝大(dà)部(bù)分商品(pǐn)是(shì)一手交钱一手交(jiāo)货，预售制(zhì)是对购买者的单(dān)方面不公平制度(dù)，购(gòu)房老(lǎo)百姓几乎承担了所有(yǒu)商(shāng)品(pǐn)不能(néng)交(jiāo)付(fù)的风(fēng)险。比如，交房等待期一般为两年，在此期间，购房(fáng)者不仅承担(dān)银行利息，还要承担延迟(chí)交房、“一房二卖”、房屋质量(liàng)、房产证延(yán)期办(bàn)理(lǐ)甚至(zhì)不能交房(fáng)等(děng)风(fēng)险。另外，购(gòu)房者和开发商(shāng)之间的购房(fáng)合同、购房者和银行的按揭贷款合同是两个独立的合同关系，如(rú)果开发(fā)商发生违约，购房者只能根据购(gòu)房合同向开发(fā)商主张权力，但依旧需要根据按揭贷款(kuǎn)合同按时向银(yín)行进行贷款偿还(hái)，因此购房者承担的风险较(jiào)大。

　　从(cóng)行业(yè)层面看，预售制(zhì)助推(tuī)部分房企过(guò)度举(jǔ)债、高杠杆扩张，资金若遇到下行周(zhōu)期，会引发资金链断裂、项目搁置(zhì)等系列风(fēng)险，进行影(yǐng)响自身信用和购房者对行业的信心。

　　从(cóng)金融(róng)层(céng)面看，银行作为(wèi)按(àn)揭贷款的发放(fàng)方，一(yī)旦房企因(yīn)为市场(chǎng)波动(dòng)或经(jīng)营不善(shàn)，出现资金(jīn)链断裂等一系列问题，导致(zhì)“烂尾(wěi)”等(děng)情况，而房(fáng)企通过与购(gòu)房者签订的预售合同和(hé)按揭合(hé)同，已经从银(yín)行获得(dé)房款，如果(guǒ)购(gòu)房者丧(sàng)失还款能力或(huò)短期不能还款(kuǎn)等，则风险(xiǎn)完(wán)全(quán)由银行承担，银行将(jiāng)面临较大的坏账压力。

　　从(cóng)监(jiān)管角(jiǎo)度看(kàn)，购(gòu)房者的预售(shòu)监管资金(jīn)去哪(nǎ)了？楼盘“烂尾”，归根结底两个字那就是“没钱(qián)”，即没钱(qián)付工程款(kuǎn)。在2004版的《城市商品房预售(shòu)管理办法》中明确规(guī)定(dìng)了开(kāi)发企业预售(shòu)商品房所得款项应当(dāng)用于有(yǒu)关的工程建设，商品房预(yù)售(shòu)款监管的具体办法(fǎ)，由房地产管理部门制定。但多年以来全国并没有统一的(de)预售资金(jīn)监管规定，各(gè)地(dì)实行“一城一策(cè)”。例如，太原、昆明、重庆、长(zhǎng)沙等城市重点监管资金比例为总预售款的15-40％左(zuǒ)右，郑州、福州、合肥(féi)等城(chéng)市则按照项目(mù)的建安成本(běn)乘以建筑面积或(huò)者项目工程总额报价计算重点(diǎn)资金。而事实是，不少购房(fáng)款未进入监(jiān)管账户(hù)、或进入监管账户后被挪用，导(dǎo)致(zhì)楼盘没有(yǒu)资金继续建设。收楼遥遥无期，月供(gōng)却(què)被(bèi)迫(pò)继续还(hái)款。那么(me)，监(jiān)管(guǎn)账户资(zī)金如何被挪(nuó)走的(de)？实际上，在过(guò)去房地产大开发时(shí)代的高周转背景下，抽调预售款监管(guǎn)账户(hù)资金，是(shì)行业“潜规则”。比如工程总承包方，以工程建设名义，获得监管(guǎn)账户拨付资(zī)金，再由工(gōng)程方(fāng)将(jiāng)资金转给(gěi)房企，而拨付的工程款，远超工程(chéng)进度(dù)所需。通过这些方式套(tào)取的(de)资金，在房企各地项目间流(liú)动，变相(xiāng)加(jiā)杠(gāng)杆(gān)，这(zhè)样做提供了资金流动性，房企抽调资金统筹拿地、还款和楼盘建设，形成一种(zhǒng)资金循环高周(zhōu)转模式，但一定程(chéng)度上(shàng)把风险甩(shuǎi)给了购房者。

　　2 国(guó)际经(jīng)验

　　整体来说，国(guó)外商品房预售制度呈现以下特点(diǎn)：

　　1）预(yù)付款保(bǎo)护：对于购房者预付资金，一般(bān)设(shè)有(yǒu)定(dìng)金或(huò)预付款保护机制，如英国(guó)、日本(běn)；

　　2）预付款比(bǐ)重：要求购房(fáng)者(zhě)支付的预付款比(bǐ)例相对较(jiào)低，绝大(dà)部分(fēn)房款(kuǎn)在(zài)房(fáng)屋交付后(hòu)开始支付(fù)；

　　3）预(yù)付款支(zhī)付(fù)方式：预(yù)付款(kuǎn)一般以定(dìng)金方式支付，或按(àn)工程进度分(fēn)期支付，或二者结合；

　　4）按揭贷(dài)款方式：一般(bān)采用两(liǎng)种方式发放(fàng)按揭(jiē)贷(dài)款，一是(shì)按工(gōng)程进度付款，按揭(jiē)贷款按照(zhào)工程进度逐渐发放，购房者开始月供(gōng)；二是房屋交付后发放(fàng)按(àn)揭贷款；

　　5）房屋烂(làn)尾保护：为预售商(shāng)品房提供期房烂尾保险，在商品房出现重大延期或重(zhòng)大缺陷时，保(bǎo)障购房者权益；

　　6）房屋交付保护：房屋交付质量的保障(zhàng)有两种方式，一是期房由政府(fǔ)或(huò)第(dì)三方验收合格(gé)并(bìng)提供验收(shōu)凭(píng)证(zhèng)后，开发(fā)商凭验(yàn)收凭证取得购房者支付的(de)房款。二是(shì)开发商为购(gòu)房者提供(gōng)一定的保修期，通常1-5年(nián)，保(bǎo)修期满，购房者(zhě)支付(fù)尾款。

　　2.1 美国：交付前预售资(zī)金第三(sān)方(fāng)全程监管，交(jiāo)付时开发商凭验收凭证取得房款

　　美国期房定金(jīn)一定期限(xiàn)内无条件返还，最低首付比例为3.5％，交(jiāo)房前(qián)仅(jǐn)支付(fù)首(shǒu)付，其(qí)余房款(kuǎn)交付后按揭还款(kuǎn)，交付前(qián)资金由第三方全程监管，交付(fù)时开发商凭验收凭证取得(dé)房款。

　　定金及首付环节，定金比例一般为房款的1％-5％，首付比(bǐ)例最低可(kě)低于3.5％，根据美国官方数据(jù)，2021年美国平均首付比例为12％。

　　余(yú)款(kuǎn)支付方(fāng)面，除定金或首付外，购房者(zhě)在房屋交付后(hòu)通(tōng)过(guò)按揭(jiē)贷款支付剩余房款。

　　资金监(jiān)管方(fāng)面(miàn)，美国为防止开发(fā)商(shāng)挪用资金，购房(fáng)者的定(dìng)金及首付(fù)款由第三方公证行或产权(quán)保(bǎo)险公(gōng)司的信托账户(hù)监管。如(rú)果(guǒ)开(kāi)发商倒(dào)闭导(dǎo)致楼盘(pán)烂尾，购房(fáng)者资金(jīn)可通过(guò)申请仲裁取回，且不(bù)承(chéng)担任(rèn)何责任与损失。而开发商在房屋(wū)建设过程中的资金全部来自银行，银行根据工程进度向开(kāi)发商(shāng)提(tí)供一定比(bǐ)例的(de)贷款，由(yóu)于(yú)开(kāi)发商挪(nuó)用(yòng)资金直(zhí)接损害银(yín)行利益，银(yín)行有(yǒu)充分动机监管开发商施(shī)工进度。开发商在房屋交(jiāo)付时需取得(dé)由政府相关部(bù)门(mén)经审查后发放(fàng)的验(yàn)收凭证(zhèng)，通过验收凭证向银(yín)行得(dé)到购房者支(zhī)付的房款(kuǎn)。

　　科幻小说的三要素是哪三要素，小说的三要素是哪三要素的内容mg alt="是该取(qǔ)消预售制了(le)：问(wèn)题及(jí)建(jiàn)议(yì)" src="http://getimg.jrj.com.cn/images/2023/05/weixin/one_20230502143252331.png">

　　2.2 德国：可(kě)零首付购房，提供期房烂尾险

　　德国期房可零首付购(gòu)房，房款按建造工(gōng)期进度支(zhī)付(fù)，按揭按工期放款后还贷，房贷利率采用(yòng)固定利(lì)率(lǜ)，开发商或购房者(zhě)可购买期房烂尾保险。

　　预售门槛(kǎn)方面，德国开(kāi)发商在项目获(huò)批后(hòu)即可预(yù)售房屋。签署购房合同前，购房者需支(zhī)付约2000欧的定金并进行预约公证，签订合同(tóng)后定金退还。如由(yóu)于任何原(yuán)因不能购买，定金(jīn)按照德国法律(lǜ)全部(bù)退(tuì)还。

　　签署购房(fáng)合同后，购(gòu)房者(zhě)需支付公证费和土地(dì)交易税，分(fēn)别(bié)为(wèi)房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种(zhǒng)费用不(bù)包含在购房款中，属于购房附加费。

　　首付方面，德国没有规定最低(dī)首付(fù)比例，可零首付购房。

　　余款(kuǎn)方面(miàn)，德国也采(cǎi)取按工(gōng)期支付房款的制度(dù)，一般分7笔进行(xíng)支付，具体(tǐ)支付节(jié)点(diǎn)、比例因项目而异。一般来说，支付节点可分(fēn)为公证(zhèng)后、主体完工、内部水暖电(diàn)路(lù)完工、窗户玻璃完工、室内清(qīng)洁(jié)及(jí)墙面完工、地板完工、全部完工，支付(fù)比例可(kě)能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者可(kě)在支付房款(kuǎn)前申请房贷(dài)，房贷利率(lǜ)采(cǎi)用固定利率(lǜ)，银行按施工节奏分(fēn)多次发放贷款，每笔(bǐ)贷款给予购房者一定使用期(qī)限，期限结(jié)束后，购房者开始还贷。

　　保险(xiǎn)方(fāng)面，德国保险公司针(zhēn)对期房设计了两(liǎng)种保险(xiǎn)，保险的(de)功(gōng)能是当房屋出现重大(dà)延期或(huò)重(zhòng)大(dà)缺陷时(shí)，保(bǎo)险(xiǎn)公(gōng)司保证开发商赔(péi)偿或修复，开(kāi)发商(shāng)破产，由保(bǎo)险公司(sī)负(fù)责相应赔偿。保险由开(kāi)发商或(huò)购房者购(gòu)买。

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制，55％-80％房款交房时支(zhī)付(fù)

　　英国预(yù)售制设有10％定金保险保护机制，交房前付款比例仅20％-45％，资金由(yóu)买卖双(shuāng)方(fāng)律(lǜ)师严格监(jiān)管(guǎn)。

　　订立合(hé)同前，买卖双(shuāng)方均有一名律(lǜ)师，负责(zé)沟通(tōng)期房(fáng)交易中的房产(chǎn)、资(zī)金、合(hé)同等(děng)各个环节，各环节(jié)内容确认无误后签订首付交换合同。

　　定(dìng)金方面，英国设置了(le)10％定金保险(xiǎn)保护(hù)机制(zhì)，当开发商出现财(cái)务、经(jīng)营问题时，购房者10％的定金由保险公司赔付，而(ér)超(chāo)出10％的部分较难追回。

　　首(shǒu)付方面，首付(fù)比例通常为(wèi)10％-25％，首付需要在(zài)合同签订21天内支付。

　　余款支(zhī)付环节，英国采取按工程(chéng)进度付款(kuǎn)的方式，但是交房(fáng)前(qián)付(fù)款(kuǎn)比(bǐ)例(lì)相(xiāng)对较低，一(yī)般会在合同签订(dìng)6-24个月分别支付两笔(bǐ)5％-10％的(de)款项，即交房前付款比例在(zài)20％-45％之(zhī)间，剩(shèng)余款项交房后支付。

　　交付环节，英(yīng)国(guó)规定房屋必须经过房产(chǎn)公证(zhèng)公司的检验验收(shōu)后才能交(jiāo)付，交(jiāo)付后方可(kě)按揭还贷。

　　资(zī)金监管环节(jié)，英国期房预售资金监(jiān)管极为严格，资金(jīn)也由(yóu)律师(shī)监管，在确(què)认工(gōng)程进度、支付相关款项(xiàng)过程中，由买(mǎi)房律(lǜ)师将资金转给卖方律师，卖方(fāng)律师转给开发商，即资金在进入(rù)开(kāi)发商账(zhàng)户前(qián)经过(guò)两(liǎng)道关口，有利于保(bǎo)障购房(fáng)者资金(jīn)安全(quán)。

　　2.4 日本：为规(guī)范期房交易立法，设置期(qī)房预付款保全措施

　　日(rì)本期房(fáng)交易立法(fǎ)，定金超5％或1000万日元时，开发商必须完成“预售(shòu)房定金保全措施(shī)”，交房前(qián)付款比(bǐ)例不(bù)超(chāo)房款(kuǎn)的20％，开(kāi)发商违约需返(fǎn)还定价并(bìng)赔偿约10％房款，交(jiāo)房后(hòu)按揭(jiē)还(hái)款。

　　立法方面，日本(běn)二战结束后由于房屋供给严(yán)重失衡，叠(dié)加法律空白(bái)，社会上(shàng)“一房(fáng)二卖”现象普遍，为此，日本政府1952年出台(tái)《宅地建筑(zhù)物交易法》，经多次(cì)修订，目(mù)前(qián)是唯一(yī)一部规范期房交(jiāo)易的法律。

　　定(dìng)金保(bǎo)护方面，根据日本《宅地建(jiàn)物(wù)取引业法》，对(duì)购房者支付定金超过5％或超1000万日元的部(bù)分，法(fǎ)律要求开(kāi)发商必(bì)须(xū)完成定金保全措施才(cái)可预售。什么(me)是定金保全措施？即(jí)买(mǎi)卖双方(fāng)签订购房(fáng)合同时，开发商向金融机构或指定保证机构或保险机构签订定金(jīn)保证委(wěi)托(tuō)合同，设置(zhì)购(gòu)房者定金(jīn)的保证或保险(xiǎn)，并将相(xiāng)应的保证金证明(míng)书交(jiāo)付(fù)给购(gòu)房(fáng)者。除(chú)定(dìng)金外，其他(tā)预先支付的购房款也(yě)受该措(cuò)施保护(hù)。若(ruò)开发商倒闭导(dǎo)致期(qī)房烂尾，购房者(zhě)可凭保证金证明书向金融机构或保证(zhèng)机(jī)构或(huò)保险公司兑付，同时，开发商需向购房者赔付(fù)违(wéi)约金，一(yī)般约为房价的10％。

　　房款支付环节，交(jiāo)房前只需支付最多不(bù)超20％的定(dìng)金，签订购房合同后，购房(fáng)者即(jí)可向银(yín)行申请贷款，但交房后才开始按(àn)揭(jiē)贷款，除(chú)定金(jīn)外(wài)的剩余科幻小说的三要素是哪三要素，小说的三要素是哪三要素的内容房(fáng)款在交房(fáng)后开始支付(fù)。

　　2.5 新加坡：买方资金由银行监管，享1年保修期后付尾款

　　新加坡期(qī)房购房者违约可返还相当于3.75％房款的订金，首付比(bǐ)例20％，余款(kuǎn)按工程进(jìn)度(dù)支付，所有资金进(jìn)银行专门项目资金账户(hù)，交房(fáng)后满1年保修期后支付15％尾(wěi)款。

　　订金(jīn)支付环(huán)节(jié)，新(xīn)加坡开(kāi)发商有统一的选购(gòu)权合(hé)同以及(jí)订金(jīn)返(fǎn)还(hái)机(jī)制，即(jí)OTP，签订OTP后需支付5％房款作为订金(jīn)，OTP有效期14天，执行OTP则进一步签订(dìng)购买合同，不执行OTP则退还3.75％的房(fáng)款。

　　首付比例方面，签订购房合同(tóng)后，购房者需支付15％的首付及印花税(shuì)，同时(shí)购(gòu)房(fáng)者向银(yín)行申请按揭贷款。

　　余款支付上，新加坡期房同样采取按(àn)工(gōng)程进度(dù)付(fù)款的方式，《发展商(shāng)条例》对(duì)期房付款(kuǎn)流程做了统一详细规定，要(yào)求所有开发商遵(zūn)守，支付节(jié)点一般为合同签订(dìng)后(hòu)、地基完工、框架完工、管道门窗(chuāng)等完工等(děng)，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按(àn)揭贷(dài)款也依照(zhào)工(gōng)程(chéng)进(jìn)度放款，月(yuè)供在此(cǐ)过程(chéng)中随着放出贷款的增加而增(zēng)加，未放款部分无需月供。

　　资金监管方(fāng)面，购房者的订金与付(fù)款会存入银行(xíng)专门的项目资金(jīn)账户，账户资金提取须与房屋建设有关。房(fáng)屋交付后，购房者享(xiǎng)受1年(nián)的房(fáng)屋保(bǎo)修期，此后购(gòu)房者支(zhī)付15％的尾款。

　　3 启示

　　一(yī)，短期来看，当前房地产到了政策出手临界点(diǎn)，重点(diǎn)是保交楼(lóu)和房企(qǐ)重组(zǔ)。一方面，加大(dà)对刚需和(hé)改(gǎi)善(shàn)型(xíng)需(xū)求的(de)支持(chí)力度，长(zhǎng)短兼(jiān)顾妥善应对局(jú)部停贷(dài)现象，重点(diǎn)是(shì)保交楼保复工保(bǎo)民(mín)生，给予强有(yǒu)力的金融工具支持(chí)。另一方面，从现在起，对还在正常运(yùn)转的房企包括民营企业，加大支持力度，由优(yōu)质房(fáng)企牵头并购重组整个行业，为每个房企(qǐ)配套(tào)AMC和财团，给(gěi)予金融(róng)工(gōng)具(jù)配套。

　　二，中期(qī)来看，应充分估计形势复杂性和人性复杂性(xìng)，兼顾(gù)化解停贷、复工保交楼、重组(zǔ)房企(qǐ)债务、恢复市场信心以及长(zhǎng)效机(jī)制。长效(xiào)机制四大关(guān)键是推动城市(shì)群战(zhàn)略、人地挂钩(gōu)、金融中性稳定和房地产税。定金环节，建立开发商违约(yuē)后定金(jīn)保护机制(zhì)，如将已支付定金冻结至房屋(wū)交付阶段，保障购房(fáng)者定金安全(quán)。签订合同环(huán)节，鼓励保(bǎo)险公司(sī)介(jiè)入，为房屋重大延期以及重(zhòng)大缺陷等情况提供充分的保障。余款支付环节，建立按工程(chéng)进(jìn)度(dù)付款机制(zhì)或交(jiāo)房后按揭贷款机制，充(chōng)分(fēn)保护购房者的权益。资金监管环节，引(yǐn)入独立于开发商、银行(xíng)的第三方资金监(jiān)管机构，或(huò)由政府相关部门(mén)直接监管，以(yǐ)此防止资金挪用现象。交付环节，建立商品(pǐn)房保修期(qī)制度。保(bǎo)修期内，开发商应对房屋(wū)质量(liàng)问(wèn)题全权负责(zé)、免费(fèi)维修，购房者在(zài)保修(xiū)期(qī)结束后支付尾款。

　　三，长期(qī)来看，取消商品(pǐn)房预售制是大势所趋。一方面，98年房改时，全国(guó)缺房(fáng)子，开发(fā)商缺(quē)钱，预售(shòu)制是(shì)权宜之(zhī)计，现在(zài)全国套户比超过1，从大开发进入存量时代，对购房民众(zhòng)不公(gōng)平的预售制(zhì)已(yǐ)经过时了，该(gāi)取消(xiāo)了(le)，改为(wèi)现房销售。另一(yī)方面，取消(xiāo)预售制，改为现房销售，开发商将拼的(de)不是五花八门(mén)、眼花缭乱、不知(zhī)道能不能兑现的(de)营销手段(duàn)，而是所(suǒ)见(jiàn)即所得的过硬的产(chǎn)品质量和诚信，这才是对购房民众的(de)最根本最实质的保(bǎo)障，这样将极大的提(tí)升开(kāi)发商的建筑质量，实现(xiàn)良币驱逐劣币。

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