文：任(rèn)泽平团队　　

　　导读

　　是该取消(xiāo)预售制了(le)。 1月(yuè)17日召(zhào)开(kāi)的全国住房和城(chéng)乡建设工作会议提出(chū)“有(yǒu)条件的可(kě)以进行现房销(xiāo)售”，不足一个月(yuè)时间，已有山东、安徽、河(hé)南(nán)、四川、广东等地明(míng)确表态，试(shì)点(diǎn)现房销(xiāo)售。

　　1、是该(gāi)取消(xiāo)商品房预售制了，用你的(de)钱，建你(nǐ)的房子(zi)，还烂尾了，这是对(duì)购(gòu)房者的(de)不公(gōng)平。以后谁有钱谁建房，没(méi)钱没实(shí)力(lì)的别建了，不能把包袱甩给老百姓和社会(huì)，这是房地产从大开(kāi)发时(shí)代步入高质量发展阶段的必然趋(qū)势，也是对购房老百姓的(de)最(zuì)大保(bǎo)护。98年(nián)房改时，全国(guó)缺房(fáng)子(zi)，开(kāi)发商缺钱，预售制是权(quán)宜之(zhī)计，现在(zài)全国套户比超过1，从大开发进入(rù)存量时代，对(duì)购(gòu)房(fáng)民众不(bù)公平(píng)的预售制已经(jīng)过时了，该取消(xiāo)了，改(gǎi)为现房(fáng)销售。以后一(yī)手交(jiāo)钱，一手交房(fáng)，天经地(dì)义。当然二次房(fáng)改(gǎi)是个技(jì)术活，兼顾化解停贷、复(fù)工保(bǎo)交楼、重组房企债务、恢复市场(chǎng)信心以及(jí)长效(xiào)机制，长效机制四(sì)大关(guān)键是推(tuī)动城市群(qún)战略(lüè)、人地挂钩、金融中性稳定和(hé)房地产税。如果(guǒ)按(àn)照(zhào)经济规律办事，中国一定(dìng)能实现房(fáng)地(dì)产软着陆(lù)和(hé)长期平(píng)稳健康发展(zhǎn)，跨过这道关，解好这道世界难题。

　　2、为(wèi)什么要取(qǔ)消(xiāo)预售制(zhì)、改为现(xiàn)房销(xiāo)售？大家(jiā)想想，绝(jué)大部分商品是一(yī)手交钱(qián)一手交货，预售(shòu)制是对购买者的单方(fāng)面不公平制度，购房(fáng)老百(bǎi)姓几乎承担了所(suǒ)有(yǒu)商(shāng)品不能交付的风险。从个人层面看(kàn)，预售(shòu)制(zhì)对购房者非常不公平，比(bǐ)如，交房等待(dài)期一般为(wèi)两年，在(zài)此(cǐ)期间(jiān)，购房者不仅承担银(yín)行利息，还(hái)要承(chéng)担延迟交房、房(fáng)屋质(zhì)量、房产证延(yán)期办理甚至不能交房的风(fēng)险。从行业层面看，预售(shòu)制助(zhù)推部(bù)分房企过度举债(zhài)、高杠杆扩张，若遇到下行周期，会引发资(zī)金(jīn)链断(duàn)裂、项目搁(gē)置等系列风险。取消(xiāo)预(yù)售制，改为现(xiàn)房销售，这样有助(zhù)于(yú)落(luò)实中央(yāng)房住不炒精(jīng)神、有助于保障购房老百(bǎi)姓权益、有助(zhù)于(yú)房企稳(wěn)健发(fā)展，一举(jǔ)多得，谋划长远(yuǎn)。

　　3、为什么(me)建议取消预售制度？预售制度怎(zěn)么(me)来的？国(guó)外什么情(qíng)况？简单科普一下(xià)：商品(pǐn)房(fáng)预售最早源于中(zhōng)国香港，俗称卖楼花，卖期房，是(shì)一种开发商放杠杆的方式。98年房改，由(yóu)于商品房短缺，房企缺资(zī)金，借鉴(jiàn)中(zhōng)国香(xiāng)港，引入了(le)商(shāng)品房预售制度(dù)。其实，当前(qián)世(shì)界不少国家存在预售制。但是，重点来了！发达国家一般有严格的监(jiān)管保(bǎo)障措施，开(kāi)发商在项目获得政府批(pī)准后才可以开始销售，买家在购买(mǎi)期(qī)房后并(bìng)非像中国一样(yàng)在支付完(wán)首(shǒu)付款后从银(yín)行一(yī)次性贷款支付剩余全部房款，而是根据(jù)开(kāi)发(fā)商工程进度在完全交(jiāo)房前进行分(fēn)期支付(fù)。所以，预(yù)售制度是需要(yào)严(yán)格的(de)资金监管(guǎn)、分期支付以及违(wéi)约处罚(fá)措施作(zuò)为保障的，如(rú)果没有这些保(bǎo)障措施(shī)，一定会触发风险，对(duì)购房民众(zhòng)不公平，所以(yǐ)不如借机(jī)取消(xiāo)预售制度，以后改(gǎi)为现房销售(shòu)。客(kè)观讲(jiǎng)预售制度(dù)有(yǒu)一定历史阶段性，现(xiàn)在(zài)中国住房进入存(cún)量时代(dài)，取消(xiāo)预售(shòu)制度有助(zhù)于降负债(zhài)降杠杆，不(bù)再(zài)把烂尾风险甩(shuǎi)给老百姓(xìng)和(hé)社会(huì)，当然这需要配套房企债务重(zhòng)组、复工保交楼、恢复(fù)市场信心和房(fáng)地产长效(xiào)机制。这是个技(jì)术活，只(zhǐ)要(yào)坚持市场(chǎng)化改革，中(zhōng)国(guó)一定(dìng)能化解这个(gè)难题，让房(fáng)地产回(huí)归(guī)实体经济和居(jū)住属(shǔ)性，安居乐业。

　　4、简单讲，如果取消预售制，改为现房销售，开发商(shāng)将(jiāng)拼(pīn)的不是(shì)五花(huā)八(bā)门、眼花缭乱、不知(zhī)道能不能(néng)兑现的营销手段，而是(shì)所(suǒ)见即所得的过硬的产品质量(liàng)和(hé)诚信，这才是对购房民众的(de)最根本(běn)最(zuì)实质的保障，这样(yàng)将极大的提升开(kāi)发商的建筑质(zhì)量(liàng)，实现良币驱(qū)逐劣币。所有商业(yè)的本质是向(xiàng)善(shàn)，是(shì)以客户为(wèi)中(zhōng)心，房地产也不能例外(wài)，老百姓买房子是天大(dà)的事，烂(làn)尾毁三代，好房(fáng)幸福(fú)一(yī)家人。从这个角度，取消预售(shòu)制、实施现房销售是(shì)实现老百(bǎi)姓安居(jū)乐(lè)业(yè)、社(shè)会长治久安(ān)、行业企业健康发(fā)展的重大(dà)措(cuò)施。在当前(qián)的情况下，取(qǔ)消预(yù)售制要结合稳楼市、房地(dì)产软(ruǎn)着陆(lù)、打通金融支持当期三好生、新(xīn)模式等综(zōng)合施策。

　　作者十年前在国(guó)务院发展(zhǎn)研究中(zhōng)心(xīn)参与(yǔ)财(cái)税改革方案研(yán)究时，对预售制、房地产税(shuì)、人地挂钩(gōu)、金融稳定嫡仙出自哪里，嫡仙怎么读音念di、房企杠杆率等进行(xíng)过长期系统的专项研(yán)究。（参(cān)考后(hòu)来形成(chéng)的(de)专著《房地产周期》）　　

　　目(mù)录

　　1 中(zhōng)国内地商(shāng)品(pǐn)房预售制(zhì)的(de)前(qián)世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英东创造“卖楼花”模式

　　1.2 住房需(xū)求大(dà)、供给量少(shǎo)，引进“卖楼花(huā)”模(mó)式，形成(chéng)“中国内地版预售制”

　　1.3 预售制推动城市化进(jìn)程，但(dàn)背后潜藏的风险确实存在(zài)

　　2 国际(jì)经(jīng)验(yàn)

　　2.1 美(měi)国：交(jiāo)付前预售资(zī)金第三方(fāng)全(quán)程(chéng)监管，交付时(shí)开发商凭验收凭证取得房款

　　2.2 德(dé)国：可零首付购房，提供期房烂(làn)尾险

　　2.3 英(yīng)国：10％定金(jīn)保险保护机(jī)制(zhì)，55％-80％房款交房时(shí)支付

　　2.4 日本(běn)：为规(guī)范期房交易立法，设(shè)置期房预付(fù)款保全措施

　　2.5 新加坡：买方(fāng)资金由银行监管，享1年(nián)保(bǎo)修(xiū)期后付尾(wěi)款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内地商品房(fáng)预售(shòu)制的前世今(jīn)生(shēng)

　　1.1 起源(yuán)：分层销(xiāo)售(shòu)+“按揭”，霍英东创(chuàng)造“卖楼花”模式

　　二(èr)十世(shì)纪(jì)五十年代在中国香(xiāng)港，楼宇出租是(shì)地产行业盛行的方式，但有着转让难、出租资金周转期长(zhǎng)等问题，分层销(xiāo)售(shòu)孕育而生。20世纪50年代，中(zhōng)国香港还未推行公(gōng)共房屋制度，许多(duō)人(rén)栖身于木屋(wū)或者其(qí)他(tā)临时住宅(zhái)，住房的(de)需求是相当高，不过大多数居民的(de)储蓄很少。当时(shí)楼(lóu)宇买(mǎi)卖多数以(yǐ)一整栋楼为单位(wèi)，需要雄厚(hòu)的资金实力才(cái)能购买。虽然楼宇出租(zū)是中(zhōng)国(guó)香港地产行业(yè)盛行(xíng)的(de)方式，但有着转让难、出租资金周转期(qī)长等问题。针对(duì)这一系列问(wèn)题(tí)，不少地产商开始探求新的(de)方式，如把楼宇(yǔ)契约切开，即“分契”，然后将楼宇分层出售。这模式一经(jīng)推行，购买楼宇的市民数量(liàng)有所增加，开发商资金周转加快(kuài)。

　　在分层出售的基础上，将“按(àn)揭(jiē)”模式引入房地产销(xiāo)售，霍英东创造“卖(mài)楼花(huā)”模式。1953年底霍英东(dōng)创办(bàn)立信(xìn)置业有限公司，凭借(jiè)商业直觉和多年(nián)经营杂货铺、海上驳运业务的(de)经验，对于(yú)商品流(liú)通(tōng)、资金周(zhōu)转有着独到的见解，在努力寻求方(fāng)法加快(kuài)自身资金周转。当时其在购下九龙的(de)一(yī)块地盘后，除了分层(céng)出(chū)售(shòu)、还(hái)印发售楼说明(míng)书，上有文(wén)字详尽(jǐn)说明楼宇的地势环境、建筑材料、分(fēn)层价格、订购(gòu)方法等(děng)。此外，“卖楼花”是(shì)另外(wài)一个亮点，即先收取买家的订金，采(cǎi)用类似租金的(de)分(fēn)期付款(kuǎn)形式，等新楼落成时，收齐买(mǎi)家的钱(qián)，买家就拥有了自己(jǐ)的房产(chǎn)。这种(zhǒng)方(fāng)式减轻了民众(zhòng)购(gòu)房的资金(jīn)压力，加速了房屋的建造(zào)和(hé)销售，也解决(jué)了制造商的资金问题(tí)，降(jiàng)低投资风险，在当时可谓是“双赢”的举措。“预(yù)售楼花+分期付款”的销售(shòu)模式(shì)成(chéng)为当时中国香(xiāng)港房(fáng)地产市场(chǎng)的(de)一(yī)大特色，纵观中国香(xiāng)港房地产市场的改革(gé)，“卖楼花(huā)”模式高效率地解决(jué)了核心的住房供不应求的(de)问题，使房市发展进入(rù)新阶段。

　　预售楼花模(mó)式(shì)推动了中国香港楼市几(jǐ)十年繁荣(róng)，但期间也出现过“烂尾楼”的情况(kuàng)，但监管部门不断(duàn)完善、规范化，建立健全的监管(guǎn)机制(zhì)，促(cù)进市场(chǎng)健康(kāng)发展。例如，1960年，位于大角咀的一个楼盘因(yīn)建(jiàn)筑费(fèi)用超支停(tíng)工，出现“烂尾”情况。在1961年后，中(zhōng)国(guó)香港管理部门提升了对(duì)于预售楼花制度的监管，即要求开发商在预售(shòu)前，确保地价款(kuǎn)已经全(quán)部(bù)支(zhī)付，还要证(zhèng)明自身有资金(jīn)等能力把项(xiàng)目(mù)完成(chéng)，资金需(xū)放入律师(shī)所(suǒ)托管，支取时需(xū)律所和(hé)建筑师(shī)的核(hé)准。为了防止开发商、律(lǜ)所、建(jiàn)筑师等(děng)造(zào)假，套(tào)取监(jiān)管账户资金(jīn)，中国香港要求(qiú)律(lǜ)师行在银行开(kāi)设(shè)的信托账户（监管账(zhàng)户）、开(kāi)发(fā)商操作等采取(qǔ)全透明化机制，且(qiě)银行的责任上(shàng)升(shēng)，如(rú)出现(xiàn)房屋“烂尾(wěi)”情况，银行将成最(zuì)大风险方，后续需自(zì)身推动(dòng)项目(mù)完(wán)工。随(suí)着监管体系逐步完善，出(chū)现“烂尾(wěi)”的现象较少(shǎo)。

　　1.2 住房需求大、供给量少，引进“卖楼花”模式，形成(chéng)“中国内(nèi)地版预售制”

　　二十世纪九十年代，中国内地面临住(zhù)房需求(qiú)大和供给量短缺问题(tí)，引(yǐ嫡仙出自哪里，嫡仙怎么读音念din)入“卖楼花(huā)”制度。建国以来，中(zhōng)国内地优先发展重工(gōng)业，强调基(jī)础建设，这一导向使(shǐ)前(qián)期(qī)发展工业化的进程(chéng)大于(yú)城市化进程，唯有解决(jué)住房(fáng)基础等(děng)城(chéng)市化配(pèi)套问题，才能进一步推进城市化。但当时推行(xíng)的是“统一(yī)管理，统一(yī)分(fēn)配，以租(zū)养房(fáng)”的福利分房(fáng)制度，住房市场发展起步较(jiào)晚、增速较慢，福利分(fēn)房制度也出现了(le)分配不公、效(xiào)率低、配套差等问题，因此(cǐ)福利分(fēn)房制度不再适用于当时的(de)国情。叠加房(fáng)地产(chǎn)市场面临商(shāng)品房的需求量大，而社会缺少大型房地产开发商，商品房供应量小的困境(jìng)，此时引(yǐn)入中(zhōng)国香港的(de)“卖楼花”模(mó)式(shì)无(wú)疑是对(duì)内地房地产市场(chǎng)的一针强心(xīn)剂。从1994年起，中国内地逐步引进中国香(xiāng)港预售(shòu)商(shāng)品(pǐn)房制度，先后出台多项文件，大力支(zhī)持国内(nèi)房地产市(shì)场改(gǎi)革。例如，1998年，国务院出台《关于进一步深化城镇住(zhù)房制(zhì)度改革，加快(kuài)住房建设的通知》文件(jiàn)，决定停(tíng)止住(zhù)房(fáng)无偿实物分配，逐步实行住房(fáng)分配货币化、住房供给商品(pǐn)化、社会化的住(zhù)房(fáng)新体(tǐ)制，从计划经济下的福(fú)利(lì)分(fēn)房转向市场经济的(de)商品房。房(fáng)地产(chǎn)市场采用预售制，允许开(kāi)发(fā)商卖期房，解决了(le)房企(qǐ)缺少资(zī)金和开发(fā)时间周期长的两大难题，开发(fā)商(shāng)以预售款撬动下一个项目(mù)的开(kāi)发，形成滚动(dòng)开发模式，住房供应速(sù)度加快。自此中(zhōng)国(guó)内地(dì)开始(shǐ)房改货币化，中国人(rén)民银行等多(duō)方迅(xùn)速(sù)出台相关的信贷政策，支(zhī)持购房者，极(jí)大作用(yòng)推动了房地产市(shì)场的发(fā)展。

　　引入中(zhōng)国香(xiāng)港“卖楼花”模(mó)式后，经调整形成契合中国内地的(de)商品房预售制度。预售(shòu)制的初衷是(shì)为了(le)缓(huǎn)解房(fáng)企资金压力(lì)，加快城镇住房建(jiàn)设。具体来说，是指房地(dì)产(chǎn)开发企业(yè)将(jiāng)正(zhèng)在建设(shè)中的房屋(wū)预先出售给购房(fáng)者，由(yóu)购房者(zhě)支付定(dìng)金或(huò)房款的(de)行为。区别于(yú)中国(guó)香港，在中国内(nèi)地(dì)实践(jiàn)过程中，商品(pǐn)房预售流(liú)程(chéng)为：房(fáng)地产开发商(shāng)办理预(yù)售(shòu)许可证(zhèng)-签订商品(pǐn)房买卖合同-进行备(bèi)案登记和预告登记-交付(fù)房屋。在(zài)购房(fáng)过程中，购房者需要一(yī)次性付清(qīng)首付款，并采(cǎi)用银行贷款的形式一(yī)次性付清(qīng)剩余房(fáng)款，换言之，房(fáng)屋未(wèi)建成(chéng)，开发商可能已(yǐ)拿到了全部(bù)购房款(kuǎn)，这(zhè)点与中国香港的按(àn)照(zhào)工程进度付款有所不(bù)同。对(duì)中国(guó)内地的开发商而言，预(yù)售制(zhì)商(shāng)品房也(yě)开(kāi)启了(le)高(gāo)周转、高杠(gāng)杆(gān)的(de)运作(zuò)模(mó)式。

　　1.3预售制推(tuī)动(dòng)城市化进程，但背后潜藏的(de)风险确(què)实(shí)存在

　　作为中国内地商品房销(xiāo)售(shòu)的最主要方式，预(yù)售制极大缩短房企现金回笼周期(qī)，同时增加市场(chǎng)商品房供(gōng)应，推动(dòng)了城(chéng)镇化发(fā)展(zhǎn)进程。预售(shòu)制在(zài)过去(qù)20多年对中国内地房地产(chǎn)市场的稳步发展起到了(le)重要作用，不仅解(jiě)决了房地产市场快速发展阶段的资(zī)金需求(qiú)，也(yě)提(tí)高了居民(mín)居住水平，中(zhōng)国内地城镇居(jū)民从筒(tǒng)子楼住到住宅(zhái)小区，从全民蜗居到基本适居(jū)，住(zhù)房事业取得巨(jù)大进(jìn)步，数十年(nián)时间走(zǒu)完发达国家几(jǐ)百年城(chéng)镇化路程。改革开放以来，城镇化进程(chéng)进入快速发展(zhǎn)时期。1978-2021年，城镇(zhèn)人口(kǒu)由1.7亿人增长至9.1亿(yì)人，43年间(jiān)增长4.4倍；1981-2020年(nián)，全国城(chéng)市(shì)建成区(qū)面(miàn)积由7438平(píng)方公里(lǐ)增长至(zhì)60721平方公里，增长7.2倍。根据我(wǒ)们发布的《中国住房存量报(bào)告：2021》测算，1978-2020年中(zhōng)国内地城(chéng)镇住宅存量从不到(dào)14亿平增至313.2亿平，城镇人均住(zhù)房建筑(zhù)面积从8.1平方米增(zēng)至34.7平方米，城镇(zhèn)住房套(tào)数从约(yuē)3100万套增至3.63亿套，套户比从0.8增至1.09。预售(shòu)制在当前(qián)已(yǐ)成(chéng)为中国(guó)内地(dì)商品房销售最主(zhǔ)要(yào)方式，2005年(nián)中国内地商品住宅期房销售面积占总销(xiāo)售面积的比重为63％，而2021年期房累(lèi)计销售(shòu)面积达15.6亿平，比(bǐ)重上升至(zhì)87％。

　　预售制(zhì)也推动了中(zhōng)国内地房地产(chǎn)行业的发(fā)展(zhǎn)。中国(guó)内地房地产历经二十多(duō)年长周期繁荣，行业(yè)各项指标大幅增长。1999-2021年，房屋新开工面(miàn)积从2.2亿平增至19.9亿(yì)平，累计上涨8.2倍，年复合增速(sù)10.6％。房(fáng)地产开发投资完(wán)成额(é)从0.4万亿元增至(zhì)14.8万(wàn)亿元，累计上涨35.8倍，年复合增速17.8％。商(shāng)品房销售面积(jī)和(hé)销售金额分别从(cóng)1.5亿平增至17.9亿平、0.3万亿元增至18.2万亿元，累计上涨11.3、65.3倍，年(nián)复合(hé)增速12.1％、21％。伴随房地产业的快速发展，房地产企业从无到有(yǒu)、从国企先(xiān)行到民企崛起，队伍逐渐壮(zhuàng)大。2018年，房地(dì)产(chǎn)企业数(shù)量达9.8万个(gè)，比(bǐ)1998年的(de)2.4万个(gè)增长3.1倍。

　　二十年(nián)来房地产也成为拉(lā)动中(zhōng)国内地经济高增长的火车头(tóu)。

　　1）从经济(jì)增长渠道(dào)，房地产带动的上下游产业链特(tè)别长，高达(dá)50多个行业。2020年(nián)房地产及其产业链占GDP的(de)17.2％（完全贡献），其中房地产(chǎn)业增加值占GDP的7.3％（直(zhí)接贡献），房(fáng)地产(chǎn)带(dài)动(dòng)产业链占GDP的9.9％（间接贡献），其中房地产(chǎn)对(duì)金融、批发、建材的(de)带动最为明显。

　　2）从(cóng)投(tóu)资渠道，2020年房(fáng)地产完全(quán)拉动的投资占全社会固定资产投资的51.5％，其中，房地产(chǎn)开发投资占固定(dìng)资产(chǎn)投资的27.3％。

　　3）从金融渠道，从房地产贷款占银行(xíng)各项贷款余额的比(bǐ)重看(kàn)，2021年12月为27.07％，如果加上信托等通(tōng)道业务，占比超过三分之一。从房地产融资存(cún)量(liàng)占社融(róng)存量比(bǐ)重看，2021年12月占比为18.76％。如果房(fáng)企大面积违约，将导致(zhì)银(yín)行(xíng)不良率大(dà)幅上升(shēng)。

　　4）从居民财富效应渠道，根据(jù)我(wǒ)们的《中(zhōng)国住房市值(zhí)测算报告(gào)》，2020年中国(guó)住房市值为(wèi)62.6万亿(yì)美元，大于美国(guó)的33.6万(wàn)亿美(měi)元、日本的10.8万亿美(měi)元、英法德三国合计(jì)的(de)31.5万亿(yì)美元(yuán)。从(cóng)住房市(shì)值占股债房市(shì)值的(de)比(bǐ)例(lì)看，2020年中国为66.6％，高于美国的27％、日本的37％、英(yīng)国的(de)49％、法国的56％、德国的64％。中国住(zhù)房市值与股债房市值的比例较高(gāo)，主要(yào)是因为住房市值(zhí)高，以及中(zhōng)国资(zī)本(běn)市(shì)场发(fā)育尚不(bù)成熟，直接融资比例较低，股票、债券市值较低，居民投资(zī)渠道缺(quē)乏。

　　不可否认(rèn)，预售(shòu)制背(bèi)后潜(qián)藏的风险确实存在，当前(qián)的负面效应愈发凸显(xiǎn)。

　　从个人层面看(kàn)，绝大部分商品是(shì)一手交钱一(yī)手交货，预售制是对购买(mǎi)者的(de)单(dān)方面不(bù)公平制度，购房(fáng)老百姓(xìng)几乎承(chéng)担了(le)所有(yǒu)商(shāng)品不能(néng)交付的(de)风险。比(bǐ)如，交房等待期(qī)一般为两年，在此期间，购房者不仅(jǐn)承担(dān)银行利息(xī)，还(hái)要承(chéng)担延迟交房、“一房二卖”、房(fáng)屋质量、房产证延期(qī)办理(lǐ)甚至不能交房等风(fēng)险。另外，购房者和开发商之间(jiān)的购房合(hé)同、购房者(zhě)和银行的按揭(jiē)贷款合(hé)同是两(liǎng)个独立的合同关系，如果开发商(shāng)发生(shēng)违约，购房者只(zhǐ)能(néng)根据购房合同向开发(fā)商主张权力，但依旧需要根(gēn)据(jù)按揭贷款合同按时向银行进行贷款(kuǎn)偿还，因此购房者承担的风险较大。

　　从行业层面看，预售制(zhì)助推部分(fēn)房企过度(dù)举(jǔ)债、高杠杆(gān)扩张，资金若遇到下行周期，会引发资金(jīn)链断裂、项目搁置等系列风(fēng)险，进行影响自身信用和购房者对行业的信心。

　　从金融(róng)层面(miàn)看，银行作为按揭贷款的发(fā)放方，一旦房企因为市(shì)场(chǎng)波(bō)动或经营不(bù)善(shàn)，出(chū)现(xiàn)资(zī)金链断(duàn)裂等一系(xì)列问题(tí)，导(dǎo)致“烂尾”等情况，而房企通过与购房者签订的(de)预售合同和按揭合(hé)同，已(yǐ)经从银行(xíng)获(huò)得房款(kuǎn)，如果购房者丧失(shī)还款能(néng)力(lì)或短期不能还款等，则(zé)风险完全由银行承担，银行(xíng)将(jiāng)面(miàn)临较大的(de)坏账压力。

　　从监管角度看，购(gòu)房(fáng)者的预售监管资金去哪了？楼(lóu)盘(pán)“烂尾”，归根结底(dǐ)两个字那就是“没钱”，即(jí)没钱付工程(chéng)款。在2004版的(de)《城市商品房预售管理办法》中明确规定了开发企业(yè)预售商品房所得款项应当用于有关的工程建设，商品房(fáng)预售款监管的(de)具体办法，由房地产管理部门制定。但多年以来全(quán)国并没有(yǒu)统一的预(yù)售资金(jīn)监管规定，各地实(shí)行“一(yī)城(chéng)一策”。例如，太原、昆明、重(zhòng)庆、长沙等城市重点监管(guǎn)资金比例为总预售款的15-40％左右，郑州、福州、合肥等城市则按照项目(mù)的建安(ān)成本乘以建筑面积或者项目工程总额报(bào)价计算重(zhòng)点(diǎn)资金。而(ér)事实是，不少购房款未进入(rù)监管账户、或(huò)进入监管(guǎn)账户(hù)后被(bèi)挪用，导致楼盘没有资(zī)金继续(xù)建设。收楼(lóu)遥(yáo)遥无期(qī)，月供却被迫继续(xù)还款。那(nà)么，监管账(zhàng)户资金如(rú)何被挪走的？实际(jì)上，在过去(qù)房地(dì)产大开发时代的高周转背景下(xià)，抽(chōu)调预(yù)售款(kuǎn)监(jiān)管(guǎn)账户资金，是行业“潜规则(zé)”。比如工程总承包方(fāng)，以(yǐ)工程(chéng)建设名义，获得监管账户(hù)拨付资金，再由工程方将资金(jīn)转给(gěi)房企，而(ér)拨付的工程(chéng)款，远(yuǎn)超工程进度所需。通过这些方式套取的资金(jīn)，在(zài)房企(qǐ)各地项目间流动(dòng)，变相加杠杆，这样做提供(gōng)了资金流(liú)动性，房企抽调资金统筹拿地、还款和楼盘建设，形成一种资金循环高周转模式(shì)，但一定程(chéng)度上把风险甩给了购房者(zhě)。

　　2 国际经(jīng)验

　　整体来说，国外商品房预售制度呈现以下(xià)特点：

　　1）预(yù)付款保护：对于购房者(zhě)预付资金(jīn)，一般设(shè)有定金或预付款(kuǎn)保护机制，如英国、日本；

　　2）预付款比重：要(yào)求购房(fáng)者支(zhī)付的预付(fù)款(kuǎn)比(bǐ)例相对(duì)较低，绝大部分房款在房屋交付后开始支(zhī)付；

　　3）预付款支付方(fāng)式：预付款(kuǎn)一般(bān)以定(dìng)金方式支付，或(huò)按工程进度分期(qī)支付，或二者结(jié)合(hé)；

　　4）按揭(jiē)贷款方式：一般采用两(liǎng)种方(fāng)式(shì)发放按揭贷款，一是按工程进(jìn)度付款(kuǎn)，按揭贷(dài)款(kuǎn)按照(zhào)工(gōng)程进度逐(zhú)渐发放(fàng)，购房者(zhě)开(kāi)始月(yuè)供；二是房(fáng)屋交(jiāo)付后发放按揭贷款；

　　5）房屋烂尾保护：为预售(shòu)商品房提(tí)供期房烂尾保险，在商品房出现重(zhòng)大(dà)延期(qī)或重大缺陷时，保(bǎo)障(zhàng)购(gòu)房者权益；

　　6）房屋交付保护：房屋交付(fù)质量的保障有两种方(fāng)式(shì)，一是期(qī)房由政府或(huò)第三方验收合格并提供验(yàn)收(shōu)凭(píng)证后(hòu)，开发(fā)商(shāng)凭(píng)验收凭证取得购(gòu)房者支付(fù)的(de)房款。二是开发商为购(gòu)房(fáng)者提供一定(dìng)的保修期，通常1-5年，保修期满(mǎn)，购房者支付尾款。

　　2.1 美(měi)国：交(jiāo)付前预售资金(jīn)第三方全程(chéng)监管，交付时开发(fā)商(shāng)凭验(yàn)收凭证(zhèng)取得(dé)房款

　　美国期(qī)房(fáng)定金一定期(qī)限(xiàn)内无条件(jiàn)返还，最低首付比例(lì)为3.5％，交房前(qián)仅支付首付，其余房款交付后按揭还款(kuǎn)，交付前资金由第三方全(quán)程监管，交付时开发商凭验收凭证取(qǔ)得房(fáng)款。

　　定金(jīn)及首(shǒu)付(fù)环节，定(dìng)金比例(lì)一(yī)般为房款的1％-5％，首付比例(lì)最(zuì)低可(kě)低于3.5％，根据美国官方数据，2021年美(měi)国平(píng)均(jūn)首付比例(lì)为(wèi)12％。

　　余款(kuǎn)支付方面，除定金或首付外，购房(fáng)者(zhě)在房屋交付(fù)后通过按揭贷款支(zhī)付剩(shèng)余房款(kuǎn)。

　　资金监(jiān)管方(fāng)面，美国为(wèi)防止开发商挪用资金，购房者的定金及首付款由(yóu)第(dì)三(sān)方公(gōng)证行或(huò)产权保险公司的信托账户监管。如(rú)果(guǒ)开发商(shāng)倒闭导致楼盘烂(làn)尾，购房者资金可通过申请仲裁取回，且不承担任何责任与损失(shī)。而开(kāi)发商在房屋建设过程中的资金全(quán)部来(lái)自银行，银行根据工程进度向开发商提供一定比例的(de)贷款，由于开发商挪用资金直接损害银(yín)行(xíng)利益，银行有充分(fēn)动机监管(guǎn)开发商施工(gōng)进度。开发(fā)商(shāng)在房屋(wū)交付时(shí)需(xū)取得(dé)由政府相关部门经(jīng)审查后发放的验收(shōu)凭证，通(tōng)过验收凭证向银行得到购(gòu)房者支付(fù)的房款。

　　2.2 德国：可(kě)零首付购房，提(tí)供期房烂尾险(xiǎn)

　　德国期房可(kě)零(líng)首(shǒu)付购(gòu)房，房款按建(jiàn)造工(gōng)期(qī)进度支付(fù)，按揭按(àn)工期放款后还贷，房贷利率采用固定利(lì)率，开发商(shāng)或购房者可购买期房烂尾(wěi)保险。

　　预售门槛方面，德(dé)国开发商(shāng)在项目获批后即可预售房屋。签(qiān)署(shǔ)购(gòu)房合同前，购房(fáng)者需(xū)支付约2000欧的定(dìng)金并进行预约公(gōng)证，签订合同后定金退(tuì)还。如由于任(rèn)何原(yuán)因不能购买，定金按照(zhào)德(dé)国法(fǎ)律(lǜ)全部退还。

　　签署购房合同后，购房者需支付公证费和(hé)土地(dì)交易(yì)税，分(fēn)别为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用(yòng)不包含在购(gòu)房款中，属于购(gòu)房附加费。

　　首付(fù)方面，德国没有规(guī)定最低首(shǒu)付比(bǐ)例，可(kě)零首(shǒu)付购房(fáng)。

　　余款方面，德国也采取(qǔ)按工期支付房款的制度，一般分(fēn)7笔进(jìn)行支付(fù)，具体支付(fù)节点、比(bǐ)例因项目而异。一般来说(shuō)，支付节(jié)点可分(fēn)为公证后、主体完工、内(nèi)部水(shuǐ)暖电路完工、窗(chuāng)户(hù)玻璃(lí)完工、室内清洁及(jí)墙面完(wán)工、地板完(wán)工、全部完工，支(zhī)付(fù)比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者可在支付房款前申请(qǐng)房贷，房(fáng)贷(dài)利率采(cǎi)用(yòng)固定利率，银行(xíng)按施(shī)工节(jié)奏(zòu)分多次(cì)发放(fàng)贷款，每笔贷款给予购(gòu)房者一定使用期(qī)限，期限结束后，购房(fáng)者(zhě)开(kāi)始还贷。

　　保险方(fāng)面，德(dé)国保险(xiǎn)公司针对(duì)期房设计了两(liǎng)种(zhǒng)保险，保(bǎo)险的功(gōng)能是当房(fáng)屋出现重大延期或重大缺陷时，保险公司(sī)保证开发商赔(péi)偿或(huò)修(xiū)复，开发商破(pò)产，由保险公司负责(zé)相应赔(péi)偿。保险(xiǎn)由开发商或购房者购买。

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制(zhì)，55％-80％房款交房时支(zhī)付

　　英国(guó)预(yù)售制设有10％定金保险(xiǎn)保护机(jī)制，交房前付款比(bǐ)例(lì)仅20％-45％，资金由买(mǎi)卖双方律师严格监管。

　　订立(lì)合同(tóng)前，买(mǎi)卖双方均有一名(míng)律师(shī)，负责沟通期房交易中的房产、资金、合同等(děng)各个环节，各环节内容确(què)认无误(wù)后签订首付交换合同。

　　定金方面，英(yīng)国(guó)设置了(le)10％定金保险(xiǎn)保(bǎo)护机(jī)制(zhì)，当开(kāi)发商出现(xiàn)财务、经营问题(tí)时(shí)，购房(fáng)者10％的定金(jīn)由保险(xiǎn)公司赔付，而超出10％的部分(fēn)较难追回。

　　首付方(fāng)面，首(shǒu)付比(bǐ)例通常(cháng)为10％-25％，首付需要(yào)在(zài)合同签订21天(tiān)内支(zhī)付。

　　余(yú)款支付环节，英国(guó)采取按(àn)工程进度付款的方(fāng)式，但是交房前付款比例相(xiāng)对较低，一般(bān)会在(zài)合(hé)同签订6-24个月分别支付两(liǎng)笔5％-10％的款项，即交房前付款比(bǐ)例在20％-45％之间，剩余款项(xiàng)交房后(hòu)支付。

　　交付环节，英国规定房(fáng)屋必须经过房产公证公司的检验验收(shōu)后(hòu)才(cái)能(néng)交付，交付后方可按(àn)揭还贷。

　　资金监(jiān)管环节，英(yīng)国期房预售资(zī)金监(jiān)管极为严格，资金也由律师监管，在确认工程进度(dù)、支付相关款项过程中，由买(mǎi)房律师将资金转给卖方律师，卖方律师(shī)转给开发商，即(jí)资(zī)金在进入开发(fā)商账户前(qián)经过(guò)两道关口，有利于保障购房者(zhě)资金安全。

　　2.4 日本：为规(guī)范(fàn)期房交易立(lì)法，设置(zhì)期房预付款(kuǎn)保(bǎo)全措施

　　日本期房(fáng)交易立法(fǎ)，定金超5％或1000万日元时，开(kāi)发商(shāng)必须完(wán)成“预(yù)售房定金保全措施”，交房前付款比例不(bù)超房款的(de)20％，开(kāi)发商违约需返还定价并(bìng)赔偿约10％房(fáng)款，交房后(hòu)按揭还(hái)款。

　　立法(fǎ)方面，日本二战结束(shù)后由于房屋供给严重失衡，叠(dié)加法律空白，社会上“一房二卖”现象普遍，为此，日(rì)本政(zhèng)府1952年出台《宅地建筑物交易法》，经多次(cì)修订，目前(qián)是唯一一部规范(fàn)期房交易的法律。

　　定金保护(hù)方面(miàn)，根据(jù)日本《宅地建物取引业(yè)法》，对购(gòu)房者支付定金超(chāo)过5％或超1000万日元(yuán)的部分，法律要求开发商(shāng)必(bì)须完成定金保全措施才可(kě)预售。什么是(shì)定(dìng)金保全措施(shī)？即买卖双方(fāng)签订购房合同时，开发(fā)商向(xiàng)金融机构或指(zhǐ)定保证(zhèng)机构或保险机构签订定金(jīn)保证委(wěi)托合同(tóng)，设(shè)置购房者定(dìng)金(jīn)的保证或保险，并将(jiāng)相应的保(bǎo)证金证明书交(jiāo)付(fù)给购房者。除定金外，其他(tā)预先(xiān)支付的购(gòu)房款也受该措施保护。若(ruò)开(kāi)发商倒(dào)闭导致期房烂尾，购房者可凭(píng)保证金证明书向金融机构(gòu)或保证机构或保险公(gōng)司兑(duì)付，同(tóng)时，开发商需向购房者赔(péi)付违(wéi)约金，一般约为房价的10％。

　　房款支(zhī)付(fù)环节，交房(fáng)前只需支付最多不超20％的(de)定金，签(qiān)订(dìng)购房合同后，购(gòu)房者即可向银行申(shēn)请贷款，但交房后(hòu)才开始按(àn)揭贷款，除定(dìng)金外的剩(shèng)余房款在(zài)交房后开始支付。

　　2.5 新(xīn)加坡(pō)：买方资金由银行监管，享1年保修期后付尾款(kuǎn)

　　新加坡(pō)期房购房者违约可返还相当(dāng)于3.75％房款的订(dìng)金，首付比例(lì)20％，余款(kuǎn)按工(gōng)程进度支(zhī)付(fù)，所有资(zī)金进银行专门项目资(zī)金(jīn)账户，交房后满1年保修期后支(zhī)付15％尾款(kuǎn)。

　　订金支付环(huán)节，新加坡开(kāi)发商有统一的选购权合同以及订金返还机制，即OTP，签(qiān)订OTP后(hòu)需支付5％房款作为(wèi)订(dìng)金，OTP有效(xiào)期14天(tiān)，执行OTP则进一(yī)步(bù)签订购买合同，不执行(xíng)OTP则退还3.75％的房(fáng)款。

　　首付(fù)比例方(fāng)面，签订购(gòu)房合(hé)同后(hòu)，购房者(zhě)需支付15％的首付及印花税，同(tóng)时(shí)购房(fáng)者向(xiàng)银(yín)行(xíng)申请按(àn)揭贷款(kuǎn)。

　　余款(kuǎn)支付上，新(xīn)加坡期(qī)房同样采(cǎi)取按工程进度付款(kuǎn)的(de)方式(shì)，《发展商条例》对期房付(fù)款流(liú)程做(zuò)了统(tǒng)一详(xiáng)细规(guī)定，要求所有开(kāi)发商遵守(shǒu)，支付节(jié)点一般为合(hé)同签订(dìng)后(hòu)、地(dì)基完工、框架完工、管道门(mén)窗等完工等，支付比(bǐ)例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也依(yī)照工程(chéng)进度放(fàng)款，月供(gōng)在(zài)此过程中随着放(fàng)出贷款的增(zēng)加(jiā)而(ér)增加，未放款部分无需月供。

　　资金监管方(fāng)面，购房者的(de)订金与(yǔ)付款(kuǎn)会存入银行(xíng)专门的项目资金(jīn)账(zhàng)户，账户资金提取须与房屋建设有关。房屋交付(fù)后，购房者享受1年的房屋保修期(qī)，此后购房者支付15％的(de)尾款。

　　3 启(qǐ)示(shì)

　　一，短期来看，当(dāng)前房地产到了(le)政(zhèng)策出手临界点，重点是保(bǎo)交楼和房企(qǐ)重组。一方面，加大对刚需(xū)和(hé)改善型需求的(de)支持力(lì)度，长短兼顾妥(tuǒ)善应对局部(bù)停贷现(xiàn)象，重点是保交楼保(bǎo)复工保民生，给予强有(yǒu)力的金融工具支(zhī)持(chí)。另一方面，从(cóng)现在起，对(duì)还(hái)在正常运转的(de)房(fáng)企包(bāo)括(kuò)民(mín)营(yíng)企业，加大支持(chí)力度，由优质房企牵头并购重组整个(gè)行业(yè)，为每个房企(qǐ)配(pèi)套(tào)AMC和(hé)财团，给予金融工具配(pèi)套。

　　二，中(zhōng)期来看(kàn)，应(yīng)充分估计形势复杂性(xìng)和人性复(fù)杂性，兼顾化解停贷、复工保(bǎo)交楼、重(zhòng)组(zǔ)房企(qǐ)债务、恢复市场信心以(yǐ)及长效机制。长效机制(zhì)四大关键(jiàn)是推动城市群(qún)战略(lüè)、人地挂钩(gōu)、金融中(zhōng)性稳定和房地产税。定金环节(jié)，建(jiàn)立(lì)开发商违约后定金保护机制(zhì)，如(rú)将已(yǐ)支付定金冻结(jié)至(zhì)房(fáng)屋交付阶段，保障购(gòu)房(fáng)者定金安全(quán)。签订合(hé)同(tóng)环节，鼓(gǔ)励(lì)保险公司介入，为房屋重大延(yán)期以(yǐ)及重大缺陷等情况提(tí)供(gōng)充分的(de)保障。余款支付环节，建立按工程进度付款机制或交(jiāo)房后(hòu)按揭贷款机制，充分保护购房者的权益。资金监管环节(jié)，引入独立于开(kāi)发商、银行的第三方(fāng)资金监(jiān)管机构，或由政府相关部门直接监管，以此防止资金挪用现象(xiàng)。交(jiāo)付环节，建立商品房保修期(qī)制(zhì)度。保修(xiū)期内(nèi)，开发商应对房(fáng)屋质量问题全权负责、免费维(wéi)修，购房(fáng)者在保(bǎo)修期(qī)结束后支付尾款。

　　三，长期(qī)来看(kàn)，取消(xiāo)商品房预售(shòu)制是(shì)大势(shì)所趋。一方面，98年房改时，全国缺(quē)房子，开发(fā)商缺钱，预售(shòu)制是权宜之计，现在(zài)全(quán)国套户比超(chāo)过1，从大开发进入(rù)存量时代，对(duì)购房民众不公(gōng)平的预售制已(yǐ)经过时了，该取消(xiāo)了，改为现房(fáng)销售。另一方(fāng)面，取消预售制，改为现(xiàn)房(fáng)销售，开发商(shāng)将拼(pīn)的不是(shì)五花(huā)八门(mén)、眼花缭乱(luàn)、不知道能不能兑现的营销手段，而是所见(jiàn)即所得的(de)过硬的产品质量和诚(chéng)信，这才是对购房(fáng)民众(zhòng)的最(zuì)根本最实(shí)质的保障(zhàng)，这样将极(jí)大的(de)提(tí)升(shēng)开发(fā)商的建(jiàn)筑质(zhì)量，实现良币驱(qū)逐(zhú)劣(liè)币。

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