文(wén)：任泽平团(tuán)队　　

　　导(dǎo)读

　　是该取(qǔ)消预售制了。 1月(yuè)17日(rì)召开(kāi)的全国住房(fáng)和城乡(xiāng)建设工作会(huì)议(yì)提出“有条(tiáo)件的可以(yǐ)进(jìn)行现房销售”，不足一个月时(shí)间，已有山东(dōng)、安(ān)徽(huī)、河南、四川、广东(dōng)等地明确(què)表态，试点现(xiàn)房(fáng)销售(shòu)。

　　1、是(shì)该取消商品房预售制了，用你的钱，建你的房子，还烂尾了，这(zhè)是对购房者的不公平。以(yǐ)后谁有钱(qián)谁(shuí)建房，没(méi)钱没(méi)实力的别建了，不(bù)能(néng)把包袱甩给(gěi)老百(bǎi)姓(xìng)和社会，这是房(fáng)地产(chǎn)从大开发时代(dài)步入高质(zhì)量发(fā)展阶段(duàn)的(de)必(bì)然(rán)趋(qū)势，也是对购房老百姓的(de)最大保(bǎo)护。98年房改时，全国(guó)缺房子，开(kāi)发(fā)商缺钱，预售制是权宜(yí)之计，现(xiàn)在(zài)全国套户比超(chāo)过(guò)1，从大开发进(jìn)入存量时代，对(duì)购房民众(zhòng)不(bù)公平的预售(shòu)制(zhì)已经过时(shí)了(le)，该(gāi)取(qǔ)消了，改为现房销售。以后一手交钱，一手(shǒu)交房，天经地(dì)义。当然(rán)二次房改是(shì)个技术(shù)活(huó)，兼顾化解停贷、复(fù)工保交楼(lóu)、重组房企债(zhài)务、恢复市场信心以(yǐ)及(jí)长效机制，长效机制(zhì)四大关键是推动(dòng)城市群战(zhàn)略、人地挂钩、金融(róng)中性稳定(dìng)和房地产税。如果按照(zhào)经(jīng)济规律办事，中(zhōng)国一定能(néng)实现房地产软着(zhe)陆(lù)和长(zhǎng)期平稳健康发展(zhǎn)，跨过这道关，解好这道世界难题。

　　2、为什么要取消预售制、改为现房销售？大家想想，绝(jué)大部分商品(pǐn)是一手交钱一手交货，预售制是对(duì)购买者的单(dān)方面不公平制度，购房老百姓几乎承担了(le)所有商品不能交付的风险。从个人(rén)层面(miàn)看，预售(shòu)制对购房者非(fēi)常不(bù)公平，比(bǐ)如，交(jiāo)房等待(dài)期一(yī)般为(wèi)两(liǎng)年，在此期间(jiān)，购(gòu)房(fáng)者不(bù)仅承担银(yín)行利息，还要承担(dān)延迟交房、房屋质量、房产证延期办(bàn)理甚至不能交(jiāo)房的风险(xiǎn)。从行业层(céng)面(miàn)看，预售(shòu)制助推部分房企过度举债(zhài)、高杠杆扩张(zhāng)，若遇到下行周(zhōu)期，会引发资金链断(duàn)裂(liè)、项(xiàng)目搁置(zhì)等(děng)系列风(fēng)险。取消预售制，改为现房销售，这样有助于落实(shí)中央(yāng)房(fáng)住不炒精(jīng)神、有助于保障购房老百姓权益、有助于房企稳健发展，一举多得(dé)，谋划长远。

　　3、为什么建议取消预(yù)售制(zhì)度？预售(shòu)制度怎(zěn)么来(lái)的？国外什(shén)么情(qíng)况？简单科普一下：商品房预(yù)售(shòu)最早源于中国香港(gǎng)，俗称卖楼花，卖期房(fáng)，是一(yī)种开发商放杠杆的(de)方式。98年房(fáng)改(gǎi)，由于(yú)商品房短缺，房企(qǐ)缺资(zī)金，借鉴中国(guó)香港，引入了商品房预售制(zhì)度(dù)。其实，当前世界不(bù)少国家存(cún)在预(yù)售制。但是，重(zhòng)点来了！发(fā)达(dá)国家一般有严(yán)格的(de)监(jiān)管保障措施(shī)，开发商(shāng)在项目获(huò)得政府批准后才可以开始销售，买家在(zài)购买期房(fáng)后并非(fēi)像中(zhōng)国一样(yàng)在支付完首付(fù)款后从银行一(yī)次(cì)性贷款(kuǎn)支(zhī)付剩余全部房款(kuǎn)，而是(shì)根(gēn)据开发商(shāng)工程进度(dù)在完全交(jiāo)房前进行(xíng)分期(qī)支付。所(suǒ)以，预售(shòu)制度是需要严格的(de)资金(jīn)监管、分期支(zhī)付以及违(wéi)约处罚措施作为保障的，如(rú)果没(méi)有(yǒu)这些保障(zhàng)措施，一定(dìng)会触发风险，对(duì)购房民众(zhòng)不公平，所以(yǐ)不如(rú)借(jiè)机取(qǔ)消预(yù)售制(zhì)度，以后改(gǎi)为(wèi)现房销售。客观讲预(yù)售(shòu)制(zhì)度有一(yī)定历史阶段(duàn)性，现在(zài)中国住房进入存(cún)量时(shí)代(dài)，取(qǔ)消(xiāo)预售制度有助(zhù)于降(jiàng)负债降杠(gāng)杆，不再把烂尾风险甩给老(lǎo)百姓(xìng)和社会，当然这需要配套房企债务重组、复(fù)工保交楼、恢复市场信心和房地产长效(xiào)机制(zhì)。这是(shì)个(gè)技术活，只要坚(jiān)持市场化(huà)改革，中国(guó)一定能化解这个难题，让房(fáng)地产回归实体经(jīng)济和居住属性(xìng)，安居乐业。

　　4、简(jiǎn)单(dān)讲，如(rú)果取消预售制，改为现(xiàn)房(fáng)销售，开发商(shāng)将(jiāng)拼的不是五(wǔ)花(huā)八(bā)门、眼花缭乱、不知道能不能兑现的(de)营销手段，而是所见即所(suǒ)得的(de)过(guò)硬的(de)产(chǎn)品质量(liàng)和诚信，这才是对购房民(mín)众的(de)最根本最实质的保(bǎo)障，这样将极大的提升开(kāi)发商的建筑质量(liàng)，实现良币驱逐劣币。所(suǒ)有商业的本质是(shì)向(xiàng)善，是以客(kè)户为中(zhōng)心，房地产也(yě)不能例外，老百姓(xìng)买房子(zi)是天大(dà)的事，烂尾毁三代，好房(fáng)幸(xìng)福一家人。从这(zhè)个角(jiǎo)度，取消预售制、实施现(xiàn)房销售(shòu)是实现(xiàn)老百姓安居(jū)乐业(yè)、社(shè)会长治(zhì)久(jiǔ)安(ān)、行(xíng)业企业健康发展的(de)重大(dà)措施(shī)。在当前的情(qíng)况下，取消预售制要(yào)结合稳楼市、房地产软着陆、打通(tōng)金融支持当期三好(hǎo)生、新模式等综合(hé)施策(cè)。

　　作(zuò)者(zhě)十年前(qián)在国务(wù)院(yuàn)发(fā)展研(yán)究中(zhōng)心参与(yǔ)财税(shuì)改革方案研究时(shí)，对预售制(zhì)、房地(dì)产税(shuì)、人地挂钩、金融(róng)稳定、房企杠杆(gān)率等进行过长(zhǎng)期(qī)系统的专(zhuān)项研究(jiū)。（参考后(hòu)来形成的专(zhuān)著《房地产周期》）　　

　　目录

　　1 中国内地商品(pǐn)房预售制的前世今生

　　1.1 起源：分层(céng)销售+“按揭(jiē)”，霍(huò)英东创造“卖楼花”模(mó)式

　　1.2 住房需求大、供给量少，引进“卖楼花”模式，形成“中国内地版预(yù)售制”

　　1.3 预售制(zhì)推动城(chéng)市化进程(chéng)，但背(bèi)后潜藏的风险(xiǎn)确实存在

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交付前(qián)预售(shòu)资金第三方全程(chéng)监管，交付时开发商凭(píng)验(yàn)收凭证取得房款

　　2.2 德国：可零首付(fù)购房，提供期(qī)房烂尾(wěi)险

　　2.3 英国：10％定金保险(xiǎn)保护机制，55％-80％房款交房时支付

　　2.4 日(rì)本：为规范期房(fáng)交易立法，设置期房预付款保全(quán)措施

　　2.5 新(xīn)加坡(pō)：买(mǎi)方资金由(yóu)银行监管，享1年保(bǎo)修期后付尾款

　　3 启示(shì)

　　正文(wén)

　　1 中(zhōng)国内地(dì)商品房预售制(zhì)的前世今生

　　1.1 起(qǐ)源：分层销售+“按揭”，霍(huò)英东创造(zào)“卖楼花”模(mó)式(shì)

　　二十世(shì)纪(jì)五十年代在中(zhōng)国香港，楼宇出租(zū)是(shì)地产行业(yè)盛行的方式(shì)，但有着转让难、出租资金周转期长等问题(tí)，分层销售(shòu)孕育而生(shēng)。20世纪(jì)50年代，中国香港还未推行公共房屋制度，许多人(rén)栖(qī)身于(yú)木屋(wū)或者其他(tā)临时(shí)住(zhù)宅，住房的需求是相(xiāng)当(dāng)高，不过大多(duō)数(shù)居民的储(chǔ)蓄很(hěn)少(shǎo)。当时楼宇(yǔ)买卖多数以(yǐ)一整栋楼为单位，需要雄厚的资金实(shí)力(lì)才能购买。虽然楼宇出租是中国香港地产行(xíng)业盛行的方式，但有着转让难、出租资金周转期长等问题。针对这(zhè)一(yī)系(xì)列(liè)问题，不少(shǎo)地产商开(kāi)始探求新的方式，如把(bǎ)楼宇契约切开，即“分契(qì)”，然(rán)后(hòu)将楼宇分层出售。这模式(shì)一(yī)经推行，购(gòu)买楼宇的市民数(shù)量有所增加，开发商资金周转加快。

　　在分层出售的基础上，将“按(àn)揭”模式引入房地产销(xiāo)售，霍(huò)英(yīng)东创造“卖楼花”模(mó)式。1953年(nián)底(dǐ)霍英东(dōng)创办立信(xìn)置(zhì)业(yè)有限公司，凭借(jiè)商业直觉和多年经(jīng)营杂货铺、海上驳运业务的经验，对(duì)于商(shāng)品流(liú)通小学六种说明方法及作用，六种说明方法及作用(简短)、资金(jīn)周转(zhuǎn)有(yǒu)着(zhe)独到的(de)见解，在努力寻求(qiú)方法(fǎ)加快自身资金(jīn)周转。当时其在购下(xià)九龙的(de)一块地盘后，除(chú)了分层出(chū)售(shòu)、还印发售楼说(shuō)明(míng)书，上有文(wén)字(zì)详尽说明楼宇的地(dì)势环(huán)境、建筑材料、分层价格、订购方法等。此外，“卖楼花”是另外一个亮点(diǎn)，即先收取买(mǎi)家(jiā)的订金，采(cǎi)用类似租金的分期付款形式(shì)，等新楼落成时，收齐(qí)买家的钱(qián)，买家就拥有了自己(jǐ)的房产。这种(zhǒng)方式减轻了(le)民众购房的资(zī)金压力(lì)，加速了房屋的(de)建造和销(xiāo)售，也解决了制造商的资金问题，降低(dī)投资风险，在当时(shí)可谓是“双赢(yíng)”的举(jǔ)措。“预售楼(lóu)花+分期付款”的销售模式成(chéng)为当(dāng)时中国香港(gǎng)房地(dì)产市场的一大特(tè)色，纵观中国(guó)香港房(fáng)地产市(shì)场(chǎng)的(de)改革，“卖楼花”模式高效率地解(jiě)决了核心(xīn)的住房(fáng)供不(bù)应求的(de)问题，使房市发展进入新阶段。

　　预售楼花模式推(tuī)动(dòng)了中国香港楼市几十年繁荣，但期间也出现过(guò)“烂尾(wěi)楼”的情况，但(dàn)监管部门不断(duàn)完善、规范化，建(jiàn)立(lì)健全(quán)的(de)监管机制，促(cù)进市场健康发展(zhǎn)。例(lì)如，1960年，位于(yú)大角咀的一个楼盘因建筑费用超支(zhī)停工，出现“烂尾”情况。在1961年后，中(zhōng)国香(xiāng)港管理部门提升了对于预售楼(lóu)花制(zhì)度的监(jiān)管，即要求开发(fā)商在预(yù)售前，确保(bǎo)地价(jià)款已(yǐ)经全部支付，还(hái)要证(zhèng)明自身有(yǒu)资金等能力(lì)把项目完成(chéng)，资金需放入律(lǜ)师所托(tuō)管，支取(qǔ)时(shí)需律(lǜ)所和建(jiàn)筑师的核准。为了防止开发商、律所、建筑师等(děng)造假，套取(qǔ)监(jiān)管账(zhàng)户资金，中(zhōng)国香(xiāng)港要求律师行在银行(xíng)开(kāi)设的(de)信托账户(hù)（监(jiān)管账户）、开(kāi)发商操(cāo)作等采取全透明(míng)化机制(zhì)，且银行(xíng)的责任上(shàng)升，如出现房屋(wū)“烂(làn)尾”情况(kuàng)，银行将成最大风险方，后续(xù)需自身推动项(xiàng)目完(wán)工。随着监管体系逐步完善，出现“烂尾(wěi)”的现象较少。

　　1.2 住房(fáng)需求大、供给量少，引进“卖楼花”模式，形成“中国内(nèi)地版预售(shòu)制”

　　二十世(shì)纪(jì)九十年代，中国内地(dì)面临住(zhù)房需求大和供(gōng)给量(liàng)短缺问题，引入“卖楼花(huā)”制(zhì)度。建国以来，中(zhōng)国内(nèi)地优(yōu)先发展重工(gōng)业，强(qiáng)调基础建设(shè)，这一(yī)导向使前期发展工业化的进程大(dà)于城市化进程，唯有解决住(zhù)房基础等城市化配套问题，才(cái)能(néng)进一步推进城市化。但当(dāng)时推行(xíng)的(de)是“统一管理，统一分配，以租养房”的福(fú)利分房制度，住房(fáng)市(shì)场发展(zhǎn)起步较(jiào)晚、增速较慢，福利分(fēn)房制度也出(chū)现了分配不(bù)公、效(xiào)率低、配套差(chà)等(děng)问题，因此福利分房制度不再适(shì)用(yòng)于当时的国情(qíng)。叠加房地产市(shì)场面临商品房(fáng)的需(xū)求量大，而社(shè)会缺少(shǎo)大型房地产开发商，商(shāng)品房供应量小(xiǎo)的困境，此时引入中国香港(gǎng)的(de)“卖楼花”模式无疑(yí)是对内地房地产市场的一针强心剂。从(cóng)1994年起(qǐ)，中(zhōng)国内地逐步(bù)引进中国香港预售商品房(fáng)制度，先后出(chū)台多项文件，大力(lì)支持国内房地产市场(chǎng)改革。例如，1998年(nián)，国(guó)务院出台《关于进一步深化城镇住房制度改革(gé)，加(jiā)快住房建(jiàn)设的(de)通知》文件，决定停止住房无偿实物分(fēn)配，逐步实行住房分配货币(bì)化(huà)、住房供给商品化、社会化的住(zhù)房(fáng)新体制，从计划经(jīng)济下的福(fú)利分(fēn)房转向(xiàng)市场经济的商品房。房地产市场采(cǎi)用预售制，允(yǔn)许开(kāi)发商(shāng)卖(mài)期房，解决(jué)了房企缺少资金和开发时间周期长的两大(dà)难题(tí)，开发(fā)商以预售款撬动(dòng)下一(yī)个(gè)项目的开(kāi)发，形成滚动开发模式，住房供应速度加快。自此中国(guó)内地(dì)开始房(fáng)改货币化(huà)，中(zhōng)国人民银行等多方迅速(sù)出台相关的信贷政策(cè)，支持(chí)购房(fáng)者，极大作(zuò)用推动(dòng)了房地(dì)产市场的发展。

　　引入(rù)中国香(xiāng)港“卖楼花”模式(shì)后，经(jīng)调整形成(chéng)契(qì)合中国内(nèi)地的商(shāng)品(pǐn)房预(yù)售(shòu)制度。预售制的初衷是为了缓解房企资金(jīn)压力，加快城镇住(zhù)房建设。具体来说，是指房地产开发企业将正在建设(shè)中的房屋预先(xiān)出售给购(gòu)房者，由购(gòu)房者支付定(dìng)金或房款的行为(wèi)。区别于中国香港，在中(zhōng)国内地实践过程(chéng)中(zhōng)，商品房预售流(liú)程为(wèi)：房(fáng)地产(chǎn)开发商办理预(yù)售许可证-签订商品房买卖合(hé)同-进行备案登记和预告登记(jì)-交付房屋。在购房过程中(zhōng)，购房者需要(yào)一(yī)次性(xìng)付(fù)清首(shǒu)付款，并(bìng)采(cǎi)用银(yín)行贷款(kuǎn)的形(xíng)式一(yī)次(cì)性(xìng)付清剩余房款(kuǎn)，换言之，房屋未建成，开发商可能已拿(ná)到了全(quán)部购房(fáng)款，这点(diǎn)与中国香(xiāng)港的按照工程进度付(fù)款(kuǎn)有所不同。对中国内地的开发(fā)商而言，预(yù)售制商(shāng)品房(fáng)也开启了高周转、高杠杆的(de)运作模式(shì)。

　　1.3预售制推动城市化进程，但(dàn)背后潜藏的风险确实存(cún)在(zài)

　　作为中国内地商品(pǐn)房(fáng)销售的最(zuì)主(zhǔ)要方式(shì)，预售制极大缩短房企现金回笼周期(qī)，同时增加(jiā)市场商品(pǐn)房供应(yīng)，推动了城镇(zhèn)化(huà)发(fā)展进程。预售制(zhì)在过去20多年(nián)对中(zhōng)国内地房(fáng)地产市场(chǎng)的(de)稳步发展(zhǎn)起到(dào)了重(zhòng)要作(zuò)用，不仅解决(jué)了房(fáng)地产(chǎn)市场快速发展阶(jiē)段的资(zī)金(jīn)需求(qiú)，也提高了居(jū)民居住水平，中国内地城(chéng)镇(zhèn)居民从(cóng)筒子楼住到(dào)住宅小区(qū)，从全民蜗居(jū)到(dào)基(jī)本(běn)适居，住房事业取得巨大(dà)进步，数十年时(shí)间走(zǒu)完发(fā)达(dá)国(guó)家(jiā)几百年城(chéng)镇化路(lù)程。改革(gé)开放以来，城镇化进(jìn)程进入快(kuài)速(sù)发展时期。1978-2021年，城(chéng)镇人(rén)口由1.7亿人(rén)增长至9.1亿人，43年(nián)间增(zēng)长4.4倍；1981-2020年，全国城市建成(chéng)区面积由7438平方公里(lǐ)增长至(zhì)60721平方(fāng)公里(lǐ)，增(zēng)长7.2倍。根(gēn)据(jù)我们发布的《中国(guó)住(zhù)房存量报告：2021》测算，1978-2020年(nián)中(zhōng)国内(nèi)地城镇住宅存量(liàng)从(cóng)不到14亿平增至313.2亿平，城镇人(rén)均住房建筑(zhù)面积从8.1平方米(mǐ)增至34.7平方米(mǐ)，城镇(zhèn)住(zhù)房套数从约3100万(wàn)套增至3.63亿套，套户比从(cóng)0.8增至1.09。预售制在当(dāng)前已成为中国(guó)内地商品(pǐn)房销售最主要方(fāng)式，2005年中国内地商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅期(qī)房(fáng)销售面积占(zhàn)总(zǒng)销售面积的比重(zhòng)为63％，而2021年期房累计销售面积达15.6亿平，比重上升至87％。

　　预售(shòu)制也推动了(le)中国内地房地产行业的发展。中国(guó)内地房地产历经(jīng)二十多年长周期繁荣，行业各(gè)项(xiàng)指标大幅增(zēng)长。1999-2021年(nián)，房屋新开(kāi)工面积(jī)从2.2亿平增至19.9亿平，累计上涨8.2倍，年复(fù)合增速10.6％。房地(dì)产(chǎn)开(kāi)发投(tóu)资完成额从0.4万亿元增至14.8万亿元，累计(jì)上涨(zhǎng)35.8倍，年(nián)复合(hé)增速17.8％。商品房(fáng)销售面积(jī)和销售金(jīn)额分(fēn)别从1.5亿平增至17.9亿平、0.3万亿元增至(zhì)18.2万亿(yì)元，累计上(shàng)涨11.3、65.3倍(bèi)，年(nián)复合增(zēng)速12.1％、21％。伴随房地(dì)产业的快(kuài)速发展(zhǎn)，房地产(chǎn)企业从(cóng)无到(dào)有(yǒu)、从(cóng)国企先行到民企崛起，队伍(wǔ)逐渐壮大。2018年，房地产企(qǐ)业(yè)数(shù)量(liàng)达9.8万个，比1998年的2.4万个增长3.1倍。

　　二十(shí)年来(lái)房(fáng)地产也成为拉(lā)动(dòng)中(zhōng)国内地经(jīng)济(jì)高增长的火车头。

　　1）从经(jīng)济增(zēng)长渠(qú)道，房地产带动的上下游产业链特别长，高达(dá)50多(duō)个行(xíng)业。2020年(nián)房地产(chǎn)及其产业(yè)链占GDP的17.2％（完全贡献），其中房地产业增加(jiā)值占GDP的7.3％（直接贡献），房地产带动产业链占(zhàn)GDP的(de)9.9％（间接(jiē)贡献），其中房(fáng)地产(chǎn)对(duì)金(jīn)融、批发、建材的带动最(zuì)为(wèi)明显。

　　2）从投资(zī)渠道，2020年房地产完(wán)全拉动的(de)投资占全(quán)社会固定资产(chǎn)投(tóu)资的51.5％，其中(zhōng)，房地产开发投资占固定资(zī)产(chǎn)投(tóu)资(zī)的27.3％。

　　3）从金(jīn)融渠道，从房地产贷款占银(yín)行各(gè)项(xiàng)贷款(kuǎn)余额的比重看(kàn)，2021年(nián)12月为27.07％，如果加(jiā)上(shàng)信托等通道业务，占比超过三(sān)分之一(yī)。从房地产融资(zī)存量占社融存量比重看，2021年12月占(zhàn)比为(wèi)18.76％。如(rú)果房企大面积违约，将导致银行不良率大(dà)幅上升。

　　4）从居(jū)民财富效(xiào)应渠(qú)道，根据(jù)我们的《中国住房(fáng)市(shì)值测算报告》，2020年中(zhōng)国住房(fáng)市(shì)值(zhí)为62.6万亿美(měi)元，大于美国的33.6万亿美元、日本的10.8万亿(yì)美元、英法德三国合计(jì)的(de)31.5万亿美元。从(cóng)住房市值(zhí)占股(gǔ)债房市值的比(bǐ)例看，2020年中国为66.6％，高于美国的27％、日本的37％、英国的49％、法国的(de)56％、德国的(de)64％。中国住房(fáng)市值与股债房市值的(de)比例较(jiào)高，主要是(shì)因(yīn)为住房市(shì)值高，以及中国资(zī)本市场发育尚不成熟(shú)，直(zhí)接融资比例较低，股票、债券市值(zhí)较低，居民(mín)投资渠道缺乏。

　　不可否认，预售(shòu)制背(bèi)后潜藏的风险确实存(cún)在，当前的负面效应(yīng)愈发凸显。

　　从个人层面看，绝大部分(fēn)商品是一(yī)手交钱(qián)一手交货，预售制是对购买者的(de)单方(fāng)面不公平制度，购房(fáng)老百姓几乎承(chéng)担了所(suǒ)有(yǒu)商品不(bù)能交(jiāo)付的风险。比如，交房等待期一般(bān)为(wèi)两(liǎng)年，在此期(qī)间，购(gòu)房者不(bù)仅承(chéng)担银(yín)行利息，还(hái)要(yào)承担延迟交房、“一房(fáng)二卖”、房屋质量、房产证延期(qī)办理甚至不(bù)能交房等风险。另外，购(gòu)房者(zhě)和开(kāi)发商之间(jiān)的购房合同、购(gòu)房者和银行的按揭贷款合同是两个独立的合同关系，如(rú)果开发商发生违(wéi)约，购(gòu)房者只能根据(jù)购(gòu)房合同向开发商主张(zhāng)权力，但依旧(jiù)需要(yào)根据(jù)按揭贷款合同按时向银(yín)行(xíng)进行贷(dài)款偿还，因此购(gòu)房者承担的风险较大。

　　从行业层面看，预售(shòu)制助推部分房企过(guò)度(dù)举债、高(gāo)杠(gāng)杆扩张，资(zī)金(jīn)若遇到下行(xíng)周期，会引发资金(jīn)链(liàn)断(duàn)裂、项目搁置等系列风险，进(jìn)行影响自身信用和购(gòu)房者对行业的信心。

　　从金融(róng)层面看，银行作(zuò)为按揭贷(dài)款的(de)发放(fàng)方，一旦房企因为市场(chǎng)波动或经营不善，出现资(zī)金链断裂等一(yī)系列问题，导致“烂尾”等情况，而房企(qǐ)通过与购(gòu)房(fáng)者签订的预(yù)售合同(tóng)和(hé)按揭(jiē)合同，已经从银行获(huò)得房款(kuǎn)，如果(guǒ)购房者丧失还款能力或短期不能还(hái)款等，则(zé)风险(xiǎn)完(wán)全由银行承担，银(yín)行将面(miàn)临(lín)较大的(de)坏(huài)账压(yā)力。

　　从监(jiān)管角度看，购房者的预售监管资金去哪了？楼(lóu)盘“烂尾”，归(guī)根结底两个字那就(jiù)是(shì)“没钱”，即没钱付工(gōng)程款(kuǎn)。在2004版的《城市商(shāng)品房预售管(guǎn)理办法》中(zhōng)明(míng)确规定(dìng)了(le)开发(fā)企业预售商品房所得款项应(yīng)当用于有关的工程建设，商品房预售款监管(guǎn)的具体(tǐ)办法(fǎ)，由房(fáng)地产(chǎn)管理(lǐ)部门制定。但多(duō)年以来(lái)全国并没有统一的预售(shòu)资金监管(guǎn)规定，各地实行“一城一(yī)策”。例如，太原(yuán)、昆明(míng)、重庆、长沙等城市重点监管(guǎn)资(zī)金比例为总预售款(kuǎn)的15-40％左(zuǒ)右，郑州、福州、合肥等(děng)城市则按照项目的建安(ān)成本乘(chéng)以建筑面积或者项目(mù)工(gōng)程(chéng)总额(é)报价计(jì)算(suàn)重点资金(jīn)。而事(shì)实是，不(bù)少购房款未进入(rù)监管账(zhàng)户、或进入监(jiān)管账户后被(bèi)挪(nuó)用，导致楼盘没有资(zī)金(jīn)继续建(jiàn)设(shè)。收楼(lóu)遥遥无期，月供却被迫继续还款(kuǎn)。那么，监管账户资金(jīn)如何被挪走的？实际上，在过去(qù)房地产(chǎn)大开发(fā)时代(dài)的高周转背景下，抽调预售款监(jiān)管账户资(zī)金，是行(xíng)业“潜规则”。比如工程总(zǒng)承包方，以工程建(jiàn)设名义，获得(dé)监(jiān)管账户(hù)拨付(fù)资金，再由工程方(fāng)将资(zī)金转给房企，而拨(bō)付的工程款，远超工程(chéng)进度(dù)所需(xū)。通(tōng)过(guò)这些(xiē)方式套(tào)取的资金(jīn)，在房(fáng)企各地项目间流动，变(biàn)相加杠杆(gān)，这样做提供了资金流(liú)动性，房企抽调资金统筹拿地、还款和楼盘(pán)建设(shè)，形成(chéng)一(yī)种(zhǒng)资金循(xún)环(huán)高周转(zhuǎn)模(mó)式，但一定(dìng)程度(dù)上把风险甩(shuǎi)给了购(gòu)房者。

　　2 国际经(jīng)验

　　整体来说，国外(wài)商品房预售制度呈现以(yǐ)下特(tè)点：

　　1）预(yù)付款保(bǎo)护：对(duì)于购房者预付资金，一般设有定(dìng)金或预付款(kuǎn)保护机制，如英国、日(rì)本；

　　2）预付款(kuǎn)比重：要(yào)求购房者(zhě)支付的预付款比例相对较低，绝(jué)大(dà)部分房款在房屋交付后(hòu)开始(shǐ)支付；

　　3）预付款(kuǎn)支(zhī)付方式：预付款(kuǎn)一般以定金方式支(zhī)付，或(huò)按工(gōng)程(chéng)进(jìn)度分(fēn)期(qī)支(zhī)付，或二者(zhě)结合；

　　4）按揭贷款方(fāng)式：一(yī)般采用两种方(fāng)式发放按揭贷款，一是按工程进(jìn)度(dù)付款，按揭(jiē)贷款按(àn)照工程进度逐(zhú)渐发放，购房者(zhě)开(kāi)始月供；二(èr)是(shì)房屋交付(fù)后发放按揭贷款；

　　5）房(fáng)屋烂(làn)尾保(bǎo)护：为预售商品房提供期(qī)房烂尾保险，在(zài)商品房出现重大延期或重(zhòng)大(dà)缺陷时，保(bǎo)障购房者(zhě)权益；

　　6）房屋(wū)交(jiāo)付保(bǎo)护：房屋交付质量的保障(zhàng)有(yǒu)两(liǎng)种(zhǒng)方(fāng)式，一是期房由政府或第三方验收合格并提供验收凭(píng)证后，开(kāi)发商凭验收凭证取得(dé)购房者支(zhī)付的房款。二是开发商为(wèi)购房者提供一(yī)定的保修期，通(tōng)常1-5年，保修期满，购房者支付尾款。

　　2.1 美(měi)国：交付前(qián)预售资金(jīn)第三方全(quán)程小学六种说明方法及作用，六种说明方法及作用(简短)监(jiān)管，交付(fù)时开发(fā)商凭验收凭证取得(dé)房(fáng)款(kuǎn)

　　美国期房定金(jīn)一定期限内无(wú)条件返还(hái)，最(zuì)低首付比例为3.5％，交(jiāo)房前(qián)仅支付(fù)首(shǒu)付，其余房款(kuǎn)交付后按(àn)揭还款，交付前资金(jīn)由第三方(fāng)全程监管，交(jiāo)付时(shí)开发(fā)商凭验(yàn)收凭证取得房款。

　　定金及首(shǒu)付环节(jié)，定金(jīn)比例一般为房(fáng)款的(de)1％-5％，首付比(bǐ)例最低(dī)可低(dī)于3.5％，根据美国官(guān)方数据，2021年美(měi)国平均首付比(bǐ)例为12％。

　　余款支(zhī)付方(fāng)面，除定金或首付外，购房者在(zài)房(fáng)屋(wū)交付(fù)后通(tōng)过按揭贷(dài)款(kuǎn)支付剩余房款。

　　资(zī)金监管方面，美国为(wèi)防止开(kāi)发商挪用资金，购房者的定金及首付款由第(dì)三方公证行或产权保险公司的信托账户监管(guǎn)。如果开发商倒闭导致楼盘烂尾，购房者资金可通过申请仲裁(cái)取回，且不承担任何责任与损(sǔn)失。而开发商(shāng)在房屋建设(shè)过程中的(de)资金全部来(lái)自(zì)银(yín)行，银行根据(jù)工程进度向(xiàng)开发商提供一定比例的(de)贷款，由于开发商挪用(yòng)资金直接损害银行利益，银行(xíng)有(yǒu)充分(fēn)动机监管开发商施工(gōng)进度。开发商在房屋交付(fù)时需取得由政府相关部(bù)门经审查后发(fā)放的验(yàn)收凭证，通过验收凭证(zhèng)向(xiàng)银行得到购(gòu)房者(zhě)支付的房款。

　　2.2 德国：可(kě)零首付(fù)购房，提供期房烂尾险(xiǎn)

　　德国期房可零(líng)首付购房(fáng)，房款按建造工期进度支付，按揭按工期放款后还贷，房贷利率采用固定利率，开发商或购房者(zhě)可购买期房烂(làn)尾保险。

　　预售门(mén)槛方面(miàn)，德国开发商在项(xiàng)目(mù)获批后即可预售(shòu)房(fáng)屋。签(qiān)署购房(fáng)合(hé)同前，购房者需支付约2000欧(ōu)的定金并进行预约公证，签订合同后(hòu)定(dìng)金退还。如由于任何(hé)原因(yīn)不能购(gòu)买(mǎi)，定金按(àn)照德国法律全部退还。

　　签署购(gòu)房合同后，购房者需支付公证费和土地交易税(shuì)，分(fēn)别为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两(liǎng)种费用不(bù)包含在购房款中(zhōng)，属于(yú)购房附加费。

　　首付方面(miàn)，德(dé)国没(méi)有规(guī)定最(zuì)低首付比例，可零首(shǒu)付购房。

　　余款方面(miàn)，德国也采取按(àn)工期支付房款(kuǎn)的制度(dù)，一般分7笔进行支付，具体支付节点、比例因项目(mù)而异。一般来说，支(zhī)付节点可分为公证(zhèng)后、主体完工、内(nèi)部水(shuǐ)暖(nuǎn)电(diàn)路完工、窗(chuāng)户(hù)玻(bō)璃(lí)完工、室内(nèi)清洁及墙(qiáng)面完工、地板完工、全部完工，支付(fù)比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭(jiē)方面，购房者可在支付房款前申请房贷(dài)，房贷利率(lǜ)采用固定利(lì)率(lǜ)，银行按施工(gōng)节奏分多次发放(fàng)贷款，每笔贷(dài)款给予购房(fáng)者一定(dìng)使用期限，期(qī)限结(jié)束(shù)后(hòu)，购房者开(kāi)始(shǐ)还贷。

　　保险(xiǎn)方面，德(dé)国(guó)保(bǎo)险公(gōng)司针对期房设计了两种保险，保险的功能是当房屋出(chū)现重大延期或重大缺(quē)陷时，保(bǎo)险公司保证开发商赔偿或(huò)修复，开发商(shāng)破产，由(yóu)保险(xiǎn)公司负责相应赔偿。保险由开发商或购房者购买。

　　2.3 英(yīng)国：10％定金(jīn)保险保护机制(zhì)，55％-80％房款(kuǎn)交房(fáng)时支付

　　英国预售制设有10％定金保险保(bǎo)护机制，交房前付款比例仅(jǐn)20％-45％，资金由(yóu)买卖(mài)双方律(lǜ)师严格监管。

　　订(dìng)立合(hé)同(tóng)前，买卖双方(fāng)均有一名(míng)律(lǜ)师，负责(zé)沟(gōu)通期房交易中的房(fáng)产、资金、合同等(děng)各个环节，各(gè)环(huán)节内容确认无误后签订首(shǒu)付(fù)交换合同。

　　定金方面，英国设置了10％定金保险保护机制(zhì)，当开发商出(chū)现财(cái)务、经营问题(tí)时，购房(fáng)者10％的定(dìng)金由保(bǎo)险公司(sī)赔付，而(ér)超(chāo)出10％的部(bù)分较难追回。

　　首付方(fāng)面(miàn)，首付(fù)比例通常为(wèi)10％-25％，首(shǒu)付需要(yào)在合同签订21天内支(zhī)付(fù)。

　　余(yú)款支付环节，英国采取按工程进度(dù)付(fù)款的方式，但是交房前付款(kuǎn)比例相对较低(dī)，一般会在合同签订6-24个月分别(bié)支付两笔5％-10％的款项，即交房前付款比(bǐ)例在20％-45％之间，剩余款(kuǎn)项交房后支付。

　　交付环节，英(yīng)国(guó)规定房屋必须经过(guò)房产公证(zhèng)公司的检验验收后(hòu)才(cái)能交付，交付后方可按揭还贷。

　　资(zī)金监管环节，英国期房(fáng)预售资金监管极为严格(gé)，资(zī)金也由律师监(jiān)管(guǎn)，在确认(rèn)工程进度(dù)、支付相关款项(xiàng)过(guò)程中，由买(mǎi)房律师(shī)将资金转(zhuǎn)给卖(mài)方律师(shī)，卖(mài)方律师转(zhuǎn)给开(kāi)发商(shāng)，即资金在(zài)进入开发商(shāng)账户(hù)前(qián)经(jīng)过两道关口，有(yǒu)利(lì)于(yú)保障购房者资金安全。

　　2.4 日本：为规范期房交易立(lì)法，设置期房预付款保(bǎo)全措施

　　日本期房交易立(lì)法，定金超5％或1000万日元(yuán)时，开发商(shāng)必须完成“预售房定金保全措施”，交房前付款比例不(bù)超(chāo)房款的20％，开发商(shāng)违约需(xū)返(fǎn)还定(dìng)价并赔偿约10％房(fáng)款，交房后(hòu)按揭还款。

　　立法方面，日(rì)本(běn)二战结(jié)束后由于房(fáng)屋(wū)供给(gěi)严重失衡，叠加法律空白，社会上“一房二卖”现象普遍，为此(cǐ)，日本(běn)政(zhèng)府1952年出台《宅地建筑物交易法》，经多次(cì)修订，目(mù)前是唯一一部规(guī)范(fàn)期房(fáng)交易(yì)的法律。

　　定金保(bǎo)护方面，根据日(rì)本(běn)《宅地建物(wù)取引业法》，对购房者支付定金超过5％或超1000万日元的部分，法律要求开发商必(bì)须完成定金(jīn)保(bǎo)全(quán)措(cuò)施才可预售。什么是定金保(bǎo)全措施？即买卖双(shuāng)方签订(dìng)购(gòu)房(fáng)合同时，开发(fā)商(shāng)向金融机构或(huò)指(zhǐ)定保证机构或保(bǎo)险(xiǎn)机构签订定金保证委托合(hé)同，设置购房者(zhě)定金的保(bǎo)证或(huò)保(bǎo)险，并将相(xiāng)应的(de)保证金证明书交付给购房者。除(chú)定金外，其他预(yù)先支付的购房款也受该(gāi)措(cuò)施保护。若开发商倒闭导致(zhì)期房烂尾，购房者(zhě)可凭保证金证明(míng)书向金融机构(gòu)或(huò)保证机构或保险公司兑付，同时(shí)，开发商需向购房者赔付违(wéi)约金，一(yī)般约(yuē)为房价(jià)的10％。

　　房(fáng)款支付环(huán)节，交房前只需支付最多(duō)不超20％的定金，签订购(gòu)房合同后，购房者即可向(xiàng)银行申请(qǐng)贷(dài)款，但交房后才开始按(àn)揭贷款，除定金(jīn)外的剩余房款在交房后开始支付。

　　2.5 新加(jiā)坡：买方资(zī)金由银行监管，享1年保修(xiū)期后付尾款(kuǎn)

　　新(xīn)加坡期房购房者违约可返(fǎn)还(hái)相当(dāng)于3.75％房款的订金，首付(fù)比例20％，余款按工程(chéng)进度支(zhī)付，所有资金(jīn)进银行专门项目资(zī)金账(zhàng)户，交房后满1年保修(xiū)期后支付15％尾(wěi)款。

　　订(dìng)金支付环节，新加坡开发商(shāng)有统一(yī)的选购权合同以及订金返还机制(zhì)，即OTP，签(qiān)订(dìng)OTP后需支付5％房款作为订金，OTP有效期14天，执行OTP则进(jìn)一(yī)步签订购买合同，不执行(xíng)OTP则退还3.75％的房(fáng)款(kuǎn)。

　　首付比(bǐ)例方面，签订购房合同(tóng)后，购房者(zhě)需支付15％的首付(fù)及印花税，同时(shí)购房者向银行申请按揭(jiē)贷款。

　　余款(kuǎn)支(zhī)付上(shàng)，新加(jiā)坡期房同样采(cǎi)取按工程进度付款的方(fāng)式，《发展(zhǎn)商条例》对期房付(fù)款流(liú)程做(zuò)了统一(yī)详(xiáng)细(xì)规定，要求所有开发商(shāng)遵守(shǒu)，支付节点一般为(wèi)合同签(qiān)订(dìng)后、地基完工、框架完工、管(guǎn)道门窗等(děng)完工等，支(zhī)付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行(xíng)按揭贷(dài)款也依照工程进度(dù)放款(kuǎn)，月(yuè)供在此(cǐ)过程中随着(zhe)放出贷款的(de)增(zēng)加而增(zēng)加，未放(fàng)款(kuǎn)部分无需月供。

　　资金监(jiān)管方面，购(gòu)房者的订金与(yǔ)付款会存入银行(xíng)专门(mén)的项目资金账户，账(zhàng)户资金提取须(xū)与房屋建设有关。房屋交付后，购房者享受1年的(de)房屋保修期，此后(hòu)购(gòu)房者支(zhī)付(fù)15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短期(qī)来看，当(dāng)前房地产到了政策(cè)出手临界点(diǎn)，重点(diǎn)是保交楼和房企重(zhòng)组。一方面，加大对(duì)刚需和改善型需(xū)求的支持(chí)力度(dù)，长短兼(jiān)顾妥(tuǒ)善应对局部停贷现象(xiàng)，重点是保(bǎo)交楼保复(fù)工保民(mín)生，给(gěi)予强(qiáng)有(yǒu)力(lì)的金(jīn)融(róng)工具(jù)支持。另一方(fāng)面，从(cóng)现在起，对还在正常运转的房企包括民营企业，加大支持力度，由优质(zhì)房企牵头并购重(zhòng)组(zǔ)整个行业，为每(měi)个房企配套AMC和财团，给予(yǔ)金融工具配套(tào)。

　　二，中期来看，应充分(fēn)估计形(xíng)势复杂(zá)性和人(rén)性复杂(zá)性，兼顾化解停(tíng)贷、复工保交楼(lóu)、重组房企债(zhài)务、恢复(fù)市场(chǎng)信心以及长效机制。长(zhǎng)效机制四大关键是推动城市群战略、人地挂钩、金融中性稳定和(hé)房地产税(shuì)。定(dìng)金(jīn)环节(jié)，建立(lì)开(kāi)发商违约后定金保护机制，如将已支付定金(jīn)冻结(jié)至房屋交付阶(jiē)段，保障购房(fáng)者定金安全(quán)。签订合(hé)同(tóng)环节，鼓励保险公(gōng)司介入，为(wèi)房屋重大延期以及重大缺陷(xiàn)等(děng)情况提供充分的保障。余(yú)款支付环节，建(jiàn)立按工程(chéng)进度付款机制或交房后按揭贷款(kuǎn)机制，充(chōng)分保护购(gòu)房者的权益。资(zī)金监管环节，引入独立于开发商、银(yín)行的第三方资金(jīn)监管机构，或由政府相(xiāng)关(guān)部门直(zhí)接监管，以此防止(zhǐ)资金挪用(yòng)现(xiàn)象。交(jiāo)付环节，建(jiàn)立商品房保(bǎo)修(xiū)期制(zhì)度。保(bǎo)修(xiū)期内，开(kāi)发(fā)商应对房屋质量(liàng)问题全权负责(zé)、免费维修，购房者(zhě)在保修期结束后支付尾款。

　　三(sān)，长期(qī)来看，取消(xiāo)商品房预售制(zhì)是大势所趋。一方面，98年房改(gǎi)时(shí)，全(quán)国缺(quē)房子，开发商缺钱(qián)，预售制是权宜之(zhī)计，现在全(quán)国套户比超过1，从大开发进(jìn)入存量时代，对(duì)购房民众不(bù)公平(píng)的预售(shòu)制(zhì)已经(jīng)过时(shí)了(le)，该取消(xiāo)了，改(gǎi)为现房(fáng)销售。另一方面，取(qǔ)消预售制，改为(wèi)现(xiàn)房销售，开(kāi)发商将拼(pīn)的不是五花八门(mén)、眼花(huā)缭乱、不知道(dào)能不能兑现的(de)营(yíng)销手段，而是所见即(jí)所得的(de)过(guò)硬的产(chǎn)品质量和诚(chéng)信，这才(cái)是(shì)对(duì)购房民众的(de)最(zuì)根本最实质的保障，这样(yàng)将(jiāng)极(jí)大的提(tí)升开发商的建筑质量(liàng)，实现(xiàn)良币驱逐劣币(bì)。

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