文：任泽平团队　　

　　导(dǎo)读

　　是该取消预售制了(le)。 1月17日召开的全国住(zhù)房(fáng)和城乡建(jiàn)设工作会(huì)议(yì)提出(chū)“有条件(jiàn)的可以进行现房(fáng)销售”，不(bù)足一个月时间，已有山(shān)东、安徽、河南、四川、广(guǎng)东等(děng)地(dì)明(míng)确(què)表态，试点现房销售(shòu)。

　　1、是该取消商品房预售制了，用你(nǐ)的(de)钱，建你的房(fáng)子(zi)，还烂(làn)尾了，这是对购房者(zhě)的不公平。以后谁有钱谁建房，没钱没实(shí)力的别建了，不能把包袱甩给老百姓和(hé)社会，这是房地产从大开发(fā)时代步入高(gāo)质量(liàng)发展(zhǎn)阶(jiē)段的(de)必然趋势，也是对购房老百姓的最(zuì)大保护(hù)。98年(nián)房改时(shí)，全(quán)国(guó)缺房子，开发商缺钱，预售制是权宜(yí)之计，现在全(quán)国套户比超过1，从大开(kāi)发进入存量时代，对购房民众不公平的预售制已经过时了，该取消了，改为(wèi)现房销售。以后一手交(jiāo)钱(qián)，一手交房(fáng)，天经地义(yì)。当然(rán)二次房改(gǎi)是个技术活，兼顾(gù)化解停贷、复(fù)工(gōng)保交(jiāo)楼、重组房企债务、恢复市场信(xìn)心以及长(zhǎng)效机(jī)制，长效机制四大关(guān)键是推动城(chéng)市群战(zhàn)略、人地挂钩、金融中(zhōng)性稳定和房地产税。如果按照经济(jì)规(guī)律办事，中国一定能实现房(fáng)地产软着陆和长期平稳健康发展，跨过这道关(guān)，解好(hǎo)这道世(shì)界(jiè)难题(tí)。

　　2、为什么要取消(xiāo)预(yù)售制、改为现房销售？大家想想，绝(jué)大部(bù)分商品是一手(shǒu)交钱(qián)一手交货(huò)，预售制是对购买者的单方面不公平制(zhì)度，购房老百(bǎi)姓(xìng)几乎承担了(le)所有(yǒu)商品(pǐn)不能交付的风(fēng)险。从个人层面看，预售制(zhì)对购房者非常不公(gōng)平(píng)，比(bǐ)如，交房等待(dài)期一般为两年，在此期间(jiān)，购房(fáng)者不仅承担银行利(lì)息，还要承(chéng)担延迟(chí)交房、房(fáng)屋(wū)质量、房产证延期办理甚至(zhì)不能交房的风险。从行(xíng)业层面看，预售制助推(tuī)部分房(fáng)企过度举债、高杠杆扩张，若遇到下行周期(qī)，会(huì)引发资金链断裂(liè)、项(xiàng)目搁置等系列风险。取消预售(shòu)制，改为现房销售，这样有助于落(luò)实中央房住(zhù)不炒精神、有助(zhù)于保障购房老百姓(xìng)权益(yì)、有助于(yú)房企稳健发展，一举多得，谋划长远。

　　3、为什么(me)建议取消预售制度(dù)？预售制度怎么来(lái)的？国外什(shén)么情(qíng)况？简单科普一下：商品房预售最早源于中(zhōng)国香港，俗称卖楼花，卖期房，是一(yī)种开发商(shāng)放杠杆的方式(shì)。98年房改(gǎi)，由于商(shāng)品(pǐn)房短缺，房(fáng)企(qǐ)缺资金(jīn)，借鉴中国香港，引(yǐn)入了商品房预售制(zhì)度。其实，当前世界不少国家存在预售制。但是，重点来了！发达国家(jiā)一般有(yǒu)严(yán)格的监(jiān)管保障措施，开发商(shāng)在(zài)项目获(huò)得(dé)政府批准后才可以开(kāi)始(shǐ)销售(shòu)，买家在购买期房(fáng)后(hòu)并非像中国一样在支付完首付款后从(cóng)银行一次(cì)性贷款支付(fù)剩(shèng)余全部房款，而是根据开(kāi)发商工(gōng)程进度在完全交(jiāo)房(fáng)前进行分期(qī)支(zhī)付。所(suǒ)以(yǐ)，预(yù)售制度是需要严格的资金监管、分期支(zhī)付(fù)以(yǐ)及违(wéi)约处罚(fá)措施(shī)作为(wèi)保障的，如果没有这(zhè)些保障措(cuò)施，一(yī)定(dìng)会触发风险，对(duì)购房民众(zhòng)不(bù)公平，所以(yǐ)不如借机取消预售制度，以后改为现房销售。客观讲预售制度有一定历史阶(jiē)段性，现(xiàn)在中国住(zhù)房进入存量时代，取消预售制度有助于降负债降杠(gāng)杆，不再把烂尾风险甩给老百姓和社会，当然(rán)这需要配套房企债务重组、复工保(bǎo)交(jiāo)楼(lóu)、恢复市(shì)场信(xìn)心(xīn)和房地(dì)产长效机制。这是个(gè)技术活(huó)，只要坚持市场化改革，中(zhōng)国(guó)一定能(néng)化解这个难题，让(ràng)房地产(chǎn)回归实体经济和居住属性，安居乐(lè)业。

　　4、简(jiǎn)单讲(jiǎng)，如(rú)果取消预(yù)售制，改为现(xiàn)房(fáng)销售，开发商(shāng)将拼(pīn)的(de)不(bù)是五花八门(mén)、眼花缭乱、不知道能不能兑(duì)现的营销手(shǒu)段(duàn)，而是所见即所得的过硬的产品质量和诚信，这(zhè)才是对(duì)购房民众的最(zuì)根本最(zuì)实(shí)质的保(bǎo)障(zhàng)，这(zhè)样将极大的提升(shēng)开发商(shāng)的建筑质(zhì)量，实现(xiàn)良币驱逐劣币。所有商业的本质是向善，是(shì)以客户为中心(xīn)，房地产也不能例外，老百(bǎi)姓买房子是天大的(de)事(shì)，烂尾毁(huǐ)三代，好房幸福一家人(rén)。从这个角度，取消预(yù)售(shòu)制、实施现房销(xiāo)售是实现老百(bǎi)姓安居乐业、社(shè)会长治久安、行业企业健康发展(zhǎn)的重大措施。在当前的(de)情(qíng)况下(xià)，取消预(yù)售制要结合稳楼市、房地产软着(zhe)陆、打通(tōng)金融支持当期三好(hǎo)生、新模式等(děng)综合施策。

　　作者十年(nián)前在国务院发展研究中心参与(yǔ)财(cái)税改革(gé)方案研究(jiū)时(shí)，对预售制、房地(dì)产(chǎn)税、人(rén)地(dì)挂钩(gōu)、金(jīn)融(róng)稳定、房企杠(gāng)杆率(lǜ)等进行(xíng)过长期系(xì)统的专项研(yán)究。（参考(kǎo)后来形成(chéng)的专著《房地产周(zhōu)期》）　　

　　目(mù)录

　　1 中(zhōng)国内地商(shāng)品房预售制的前(qián)世(shì)今生

　　1.1 起(qǐ)源：分层销售+“按揭”，霍英东创造“卖(mài)楼(lóu)花(huā)”模式

　　1.2 住房需求大、供给量少，引进“卖楼花”模(mó)式，形成“中国(guó)内地版预售制”

　　1.3 预售制推动城市化进程，但背后潜藏(cáng)的风险确实存(cún)在(zài)

　　2 国际经验(yàn)

　　2.1 美(měi)国：交付(fù)前预售(shòu)资金第三方(fāng)全程监管，交付(fù)时开发商凭验(yàn)收凭证取得(dé)房款

　　2.2 德国(guó)：可零首付购房，提供期房烂尾险

　　2.3 英国：10％定金保(bǎo)险(xiǎn)保护(hù)机制，55％-80％房(fáng)款(kuǎn)交房时支(zhī)付

　　2.4 日本：为规范期房(fáng)交(jiāo)易立法，设置期房(fáng)预付(fù)款保(bǎo)全(quán)措施

　　2.5 新加坡(pō)：买方资(zī)金由银(yín)行监管，享1年保修期后付尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中(zhōng)国内地商品房预售(shòu)制的前(qián)世今生(shēng)

　　1.1 起源：分(fēn)层销售+“按揭”，霍英(yīng)东创造“卖(mài)楼花”模式

　　二十世(shì)纪五十年(nián)代在中国香(xiāng)港(gǎng)，楼宇(yǔ)出租是(shì)地产行业盛(shèng)行的方(fāng)式，但有着转让难、出租资(zī)金周转期(qī)长(zhǎng)等问题，分(fēn)层(céng)销售孕育(yù)而(ér)生(shēng)。20世纪50年代，中国香港(gǎng)还未推行公(gōng)共房屋制度，许多(duō)人栖身于木屋或者其他临(lín)时住宅(zhái)，住(zhù)房的需求是相当高，不过大多数居民的储蓄很少。当时(shí)楼(lóu)宇买卖多数以一(yī)整栋(dòng)楼为单位，需要雄厚的资(zī)金实力才能购买。虽然楼宇出租是中国香港地产行业盛行的方式(shì)，但有着转让难、出租资(zī)金周转期(qī)长等(děng)问题。针对这一系列问题，不少地产商开(kāi)始(shǐ)探求(qiú)新的方式，如(rú)把(bǎ)楼宇契约切开，即(jí)“分契(qì)”，然后将(jiāng)楼(lóu)宇分(fēn)层(céng)出售。这模式一经推行(xíng)，购买楼宇的市民(mín)数量(liàng)有(yǒu)所增加，开发商资金周(zhōu)转加快。

　　在分层出售的基础上，将(jiāng)“按揭”模式引入房地产销(xiāo)售(shòu)，霍英东(dōng)创造“卖(mài)楼花(huā)”模式。1953年(nián)底霍英东创办立信(xìn)置业(yè)有限(xiàn)公司(sī)，凭借商业(yè)直觉(jué)和多年(nián)经营杂货铺、海上驳运业务(wù)的经(jīng)验，对于商品流(liú)通、资金周(zhōu)转有着独到的见(jiàn)解，在努力寻求方法加快自身资金周转。当(dāng)时其在购下九(jiǔ)龙的一块(kuài)地(dì)盘后(hòu)，除了分层出(chū)售、还印发售楼说明书，上有文字详尽说明楼宇的地势(shì)环(huán)境、建(jiàn)筑材料、分(fēn)层价格、订购方法等(děng)。此(cǐ)外，“卖楼(lóu)花”是另(lìng)外(wài)一个亮(liàng)点，即(jí)先收取买家(jiā)的订(dìng)金，采(cǎi)用类似租金的分期付款形式，等(děng)新楼落成时，收齐(qí)买家(jiā)的钱(qián)，买(mǎi)家就拥有了自己的房产。这(zhè)种方式减轻(qīng)了民众购房的资金压(yā)力，加速了房屋的(de)建造和(hé)销售，也解(jiě)决了制(zhì)造商的(de)资(zī)金问(wèn)题(tí)，降低(dī)投资风险，在当时(shí)可谓是“双赢(yíng)”的(de)举措。“预售(shòu)楼花+分期付款”的销售模式(shì)成为当时中国香港房地产(chǎn)市(shì)场的一大特(tè)色，纵观中国香港房地产市(shì)场(chǎng)的改(gǎi)革(gé)，“卖楼花”模式高效率地解决了核心的住房(fáng)供不应求(qiú)的问题，使(shǐ)房市发展进入新阶段。

　　预售楼花模式推(tuī)动了中国香(xiāng)港楼市几十年繁(fán)荣(róng)，但(dàn)期间也出现过“烂尾楼”的情况，但监管部门不断完善、规范化，建立健(jiàn)全的监管机制(zhì)，促进市场健(jiàn)康发展。例如，1960年，位于大角咀的一(yī)个楼盘(pán)因建筑费用(yòng)超支停(tíng)工(gōng)，出现“烂尾”情况。在1961年后，中国(guó)香港管理部门提升了(le)对于(yú)预售楼花制度的监管，即要求开发商在预售前，确保地价(jià)款已经全部(bù)支付，还(hái)要证明自身有资金等能力把(bǎ)项目完(wán)成(chéng)，资(zī)金需(xū)放入律师(shī)所(suǒ)托(tuō)管，支取(qǔ)时需律(lǜ)所和建筑师的核准。为了防(fáng)止开发商、律所、建筑师等(děng)造假，套取监(jiān)管账户资金，中国(guó)香港要求(qiú)律师行在银(yín)行开设的(de)信托账(zhàng)户(hù)（监管账(zhàng)户）、开发(fā)商操作等采取全透(tòu)明化机(jī)制，且(qiě)银行的责任上升(shēng)，如出现房屋“烂(làn)尾”情况，银行将成最(zuì)大(dà)风(fēng)险方，后续需自身推动项(xiàng)目完工。随着(zhe)监管体系逐步完善，出现“烂尾”的现象较少(shǎo)。

　　1.2 住(zhù)房(fáng)需求大、供给量少，引进“卖楼花(huā)”模式，形(xíng)成“中国内地(dì)版预售制”

　　二十(shí)世纪九十年代，中国(guó)内地面临住房需求大和供给(gěi)量短(duǎn)缺问题，引(yǐn)入“卖楼花”制度。建国以来，中国内地(dì)优先发展重工业，强调(diào)基础(chǔ)建设，这一导向使前期发展(zhǎn)工(gōng)业(yè)化的进程大于城市(shì)化(huà)进(jìn)程，唯有解(jiě)决住房基础等城(chéng)市化配(pèi)套问(wèn)题，才能进一步推进(jìn)城市化(huà)。但当时推行的是“统一(yī)管理，统一(yī)分(fēn)配，以租养房”的福利分房(fáng)制度，住房市场发展起步(bù)较晚、增速较慢，福利(lì)分(fēn)房制度(dù)也(yě)出现(xiàn)了分(fēn)配不公(gōng)、效率低(dī)、配(pèi)套(tào)差等(děng)问(wèn)题，因此福利(lì)分(fēn)房制度(dù)不再适用于当时的国(guó)情。叠加房地产市(shì)场面临商(shāng)品房的需求量大，而社会(huì)缺少大型(xíng)房地产(chǎn)开(kāi)发商，商品房供应量小的困境(jìng)，此时(shí)引入中国香港的“卖(mài)楼花”模式无疑是对内地(dì)房(fáng)地产市场的一针强心剂。从1994年起，中国内(nèi)地逐(zhú)步引(yǐn)进中国香港预售(shòu)商品(pǐn)房制度，先后出台多项文件，大力支持国内房地产(chǎn)市场改(gǎi)革。例如，1998年，国务院(yuàn)出台(tái)《关于进一步深化城(chéng)镇(zhèn)住房制度改(gǎi)革(gé)，加快(kuài)住房建设(shè)的通知》文件，决定停止住(zhù)房无偿实物分配(pèi)，逐步实(shí)行住房分配货币化、住房供给商品化、社会化的住房新体制(zhì)，从计划经济下的(de)福利(lì)分房(fáng)转向市场(chǎng)经(jīng)济(jì)的商品房(fáng)。房地产(chǎn)市场采(cǎi)用(yòng)预售制，允许开发商(shāng)卖期(qī)房，解决了房企缺(quē)少资(zī)金(jīn)和开发(fā)时间周期(qī)长的两(liǎng)大难(nán)题(tí)，开(kāi)发商(shāng)以预售款撬(qiào)动(dòng)下一个项(xiàng)目的(de)开发，形成滚动开发模式，住(zhù)房供(gōng)应速度加快。自(zì)此中国内地开始房改货币化，中国人民(mín)银行(xíng)等多方迅速出台相关(guān)的信贷政(zhèng)策，支(zhī)持购房者(zhě)，极(jí)大作(zuò)用推动了房地产市场的发展(zhǎn)。

　　引入中国香港(gǎng)“卖楼花”模式(shì)后(hòu)，经调整形(xíng)成契合中(zhōng)国内地的(de)商(shāng)品房预(yù)售制度。预(yù)售制的初衷(zhōng)是为了缓(huǎn)解房(fáng)企资金压(yā)力，加快城镇住房(fáng)建设。具(jù)体来说，是(shì)指(zhǐ)房地(dì)产开发企业将(jiāng)正在建(jiàn)设中的房屋预先出(chū)售给购(gòu)房者，由购(gòu)房者(zhě)支付定金或房款(kuǎn)的行为。区别于中国香港，在中国内地实(shí)践过程中，商品房预(yù)售流程(chéng)为：房地产开发商办(bàn)理预售许可证-签订商品房买(mǎi)卖合(hé)同-进(jìn)行备(bèi)案(àn)登记和预告登记-交付(fù)房屋。在购房(fáng)过程中，购房者需要(yào)一次性付清首付款，并采用银行(xíng)贷款(kuǎn)的形式一次性付清(qīng)剩余房款，换言之，房屋未建成，开发(fā)商可能已拿到了全部购房(fáng)款(kuǎn)，这点(diǎn)与中国香(xiāng)港(gǎng)的按照工(gōng)程(chéng)进度付款有所不同。对中国内(nèi)地(dì)的开发(fā)商(shāng)而(ér)言，预售制商品房也(yě)开启(qǐ)了高周转(zhuǎn)、高(gāo)杠(gāng)杆的运作模式。

　　1.3预售制推动(dòng)城(chéng)市化进程，但背后潜(qián)藏的风险确(què)实存在(zài)

　　作(zuò)为中国内地(dì)商品(pǐn)房销售(shòu)的(de)最主要方式(shì)，预售制(zhì)极大缩短房企现金回(huí)笼(lóng)周期(qī)，同时(shí)增加(jiā)市场商品房(fáng)供(gōng)应，推动(dòng)了城镇化(huà)发展进(jìn)程。预售制在过去20多年(nián)对中国内地房地产市场的稳(wěn)步发展(zhǎn)起(qǐ)到了重要作(zuò)用，不仅解决了房地产(chǎn)市场(chǎng)快速发展阶(jiē)段的资(zī)金需求，也提高了居民居住水平，中国(guó)内地(dì)城镇居民(mín)从(cóng)筒子楼住到住宅小区，从全民蜗(wō)居到基本适居，住房事业取得巨大进(jìn)步(bù)，数十(shí)年时间(jiān)走完发达(dá)国家几(jǐ)百年城镇化路程。改革开放以来，城镇化进程(chéng)进入快(kuài)速发展时期。1978-2021年，城镇人口由1.7亿人增长至9.1亿人(rén)，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全国城市建成区(qū)面积由7438平方公(gōng)里增长(zhǎng)至(zhì)60721平(píng)方公(gōng)里，增长7.2倍。根据我(wǒ)们发布(bù)的《中国(guó)住房存(cún)量报告：2021》测算(suàn)，1978-2020年中国内地城镇住宅存量从不到(dào)14亿平增至(zhì)313.2亿平，城镇人均住房建筑面积从8.1平方米增(zēng)至34.7平方米，城镇住房(fáng)套数从约3100万套增(zēng)至(zhì)3.63亿套，套户比从0.8增至1.09。预(yù)售制在当前(qián)已成为(wèi)中国内地商品房销售最主(zhǔ)要方式，2005年中(zhōng)国(guó)内地商品住宅期房销售面积占总销售面积的比重为63％，而2021年期房累(lèi)计(jì)销(xiāo)售面积达15.6亿平(píng)，比重上升至87％。

　　预售制也(yě)推(tuī)动(dòng)了中(zhōng)国内地房地产(chǎn)行业(yè)的发展(zhǎn)。中国内地房(fáng)地产历经二(èr)十多(duō)年长周期繁荣(róng)，行业各(gè)项指标大幅(fú)增长(zhǎng)。1999-2021年，房屋(wū)新开工面积(jī)从2.2亿平增(zēng)至19.9亿平，累计(jì)上涨8.2倍，年复合增速10.6％。房地(dì)产开发投资(zī)完成额从0.4万亿元增(zēng)至14.8万亿(yì)元(yuán)，累计上涨(zhǎng)35.8倍(bèi)，年(nián)复合增速17.8％。商品(pǐn)房(fáng)销(xiāo)售(shòu)面积和销售(shòu)金额分(fēn)别从1.5亿平增(zēng)至17.9亿平、0.3万亿元增至18.2万亿元，累计上(shàng)涨11.3、65.3倍，年(nián)复合(hé)增速12.1％、21％。伴随房地产业(yè)的(de)快速发展，房地(dì)产(chǎn)企业(yè)从无到有(yǒu)、从国企(qǐ)先行到(dào)民企崛起，队伍逐(zhú)渐壮大。2018年，房地产企业数量达9.8万个，比1998年(nián)的2.4万个(gè)增长3.1倍。

　　二十年来(lái)房地产(chǎn)也成为拉动中国(guó)内(nèi)地经济(jì)高增长的(de)火车头。

　　1）从经(jīng)济(jì)增长渠道(dào)，房(fáng)地产带动的(de)上下游产业链特别长，高(gāo)达(dá)50多个行业(yè)。2020年房(fáng)地产及其产业链占GDP的17.2％（完全贡献），其中房地产(chǎn)业增加(jiā)值占GDP的7.3％（直接(jiē)贡献(xiàn)），房地产带动(dòng)产业链占GDP的9.9％（间接贡(gòng)献），其中房地(dì)产对金融、批发、建材的带动最(zuì)为明显。

　　2）从(cóng)投资渠道，2020年房地产完全拉动的投资占全社会固(gù)定(dìng)资产投资的51.5％，其(qí)中，房地产开发(fā)投资占固定资产投资的27.3％。

　　3）从金融(róng)渠道，从房地产贷款占银行各项(xiàng)贷款余额(é)的比(bǐ)重看，2021年12月为27.07％，如果(guǒ)加上信托等通(tōng)道(dào)业务，占比超过三(sān)分之(zhī)一。从房地产融资存(cún)量(liàng)占(zhàn)社(shè)融(róng)存量比重看，2021年(nián)12月占比为18.76％。如果房企大面积违约，将导致银行不良率(lǜ)大幅上升。

　　4）从居(jū)民财富(fù)效应渠(qú)道，根据我(wǒ)们的《中国住(zhù)房市(shì)值测算(suàn)报告》，2020年中国住房(fáng)市值为62.6万亿美(měi)元，大于美国(guó)的33.6万亿美元、日本的10.8万亿(yì)美元、英法德三(sān)国合计的31.5万亿美元。从住房(fáng)市(shì)值占股债房(fáng)市值的比(bǐ)例看，2020年中国为66.6％，高于(yú)美国的27％、日本的37％、英国的49％、法国的56％、德国的64％。中国住(zhù)房市值与(yǔ)股债(zhài)房市值的比例较高，主(zhǔ)要是因为住房市值高，以及中国(guó)资本市场发育尚不(bù)成熟，直接融资比例(lì)较低，股票(piào)、债券市值较低，居民投资渠(qú)道缺乏。

　　不可否认，预售制(zhì)背后(hòu)潜藏的风险(xiǎn)确实存在，当前的负面效应(yīng)愈(yù)发凸显(xiǎn)。

　　从个(gè)人层面看，绝大(dà)部分商(shāng)品是一手(shǒu)交钱(qián)一(yī)手交货，预售制是对购买者的单(dān)方(fāng)面不公(gōng)平制度，购房(fáng)老百姓几乎承担(dān)了所有商品不能交付(fù)的风(fēng)险。比如，交房等待期一(yī)般为两年，在(zài)此期间，购房者不仅承担银行(xíng)利(lì)息，还要承担延迟(chí)交房、“一房二卖”、房屋质量、房产证延期办理甚至不(bù)能(néng)交房(fáng)等风(fēng)险。另外，购房者(zhě)和开(kāi)发商之间的购(gòu)房合同、购房者和银行的按(àn)揭(jiē)贷款(kuǎn)合同是两个独立的合同关(guān)系，如(rú)果开发商发生违约(yuē)，购(gòu)房(fáng)者(zhě)只能根据(jù)购(gòu)房合同向开发商主张权力，但依旧需要(yào)根据(jù)按揭贷款合同(tóng)按时向银(yín)行进(jìn)行贷款偿还，因(yīn)此购房者承担的风(fēng)险较大。

　　从行(xíng)业层面看，预售制助推(tuī)部分房企过度举(jǔ)债、高杠杆扩(kuò)张，资金若遇到下行周期，会引发资金链断裂、项(xiàng)目(mù)搁(gē)置(zhì)等系列风险，进行影响(xiǎng)自身信用(yòng)和购房者对行业的信心(xīn)。

　　从金融(róng)层面看，银行(xíng)作为按揭贷(dài)款的(de)发(fā)放方，一旦房(fáng)企(qǐ)因为市(shì)场波动或经(jīng)营不善，出现资金(jīn)链断裂(liè)等(děng)一(yī)系列问题，导致“烂尾(wěi)”等情况，而房企通(tōng)过与购房者(zhě)签订的(de)预售合同和按揭合同，已经从银行获得房款，如果购房者丧失还(hái)款能力(lì)或短期不能还(hái)款(kuǎn)等(děng)，则风(fēng)险完全由银行(xíng)承担，银(yín)行将面临较大的坏账压力(lì)。

　　从(cóng)监(jiān)管角度看，购房者(zhě)的预售监管资金去哪了？楼(lóu)盘“烂尾”，归根结底两个字(zì)那就是“没钱(qián)”，即没钱付(fù)工程款。在2004版(bǎn)的《城市商(shāng)品房预售管理办法(fǎ)》中明确规定了(le)开发企业预售商品房所(suǒ)得款项应当用于有关的工程(chéng)建设，商品房预售款监管的具体(tǐ)办法，由(yóu)房地产管理(lǐ)部门制定。但多(duō)年以(yǐ)来(lái)全(quán)国并没有统一的预(yù)售(shòu)资(zī)金监管规定，各地实行(xíng)“一城一(yī)策”。例如(rú)，太原(yuán)、昆明、重(zhòng)庆、长沙等城市重点监管资金比(bǐ)例为总预售款的15-40％左右，郑州、福(fú)州、合(hé)肥等(děng)城市则按照项目的建安成本(běn)乘以建筑面积或(huò)者项目(mù)工程总额报价(jià)计算重点资金(jīn)。而事实是，不少购房款(kuǎn)未进入监管(guǎn)账户(hù)、或进入(rù)监管(guǎn)账户后被挪用(yòng)，导致楼盘没有资金继(jì)续(xù)建设。收楼(lóu)遥遥无期，月供却被迫继续(xù)还(hái)款。那么，监管账户资(zī)金如何被挪走的？实际上，在过去(qù)房地产大(dà)开(kāi)发时代的高周(zhōu)转背景下，抽调(diào)预售款监(jiān)管账(zhàng)户资金，是(shì)行业(yè)“潜规则”。比(bǐ)如工程(chéng)总承包方(fāng)，以(yǐ)工(gōng)程建设名义，获得监(jiān)管账户拨付资金(jīn)，再(zài)由工程方将资金转给(gěi)房企(qǐ)，而拨(bō)付的工程款，远超工程进度所需。通过(guò)这些方式套取(qǔ)的资(zī)金，在房企各(gè)地项目间流(liú)动，变(biàn)相加杠杆，这样做提供了资金流动性(xìng)，房企抽调(diào)资(zī)金统(tǒng)筹(chóu)拿(ná)地、还款和(hé)楼盘(pán)建(jiàn)设，形成一种资(zī)金(jīn)循(xún)环高周转模(mó)式，但一定程度上把(bǎ)风险甩给了购(gòu)房者。

　　2 国际经验

　　整体来说，国外商品房预售制(zhì)度呈现以下特点：

　　1）预(yù)付款保护：对(duì)于购房者预(yù)付(fù)资(zī)金，一般设有定(dìng)金或预付款(kuǎn)保护机制，如英国、日本；

　　2）预付款比重：要求购(gòu)房者支(zhī)付(fù)的预付(fù)款比例相对较低，绝大部分(fēn)房款在房屋交付后(hòu)开始支付(fù)；

　　3）预付(fù)款(kuǎn)支付方式：预付款一般以定金方式支付，或按工程进(jìn)度分期支付，或二者结合；

　　4）按揭(jiē)贷款方(fāng)式(shì)：一般(bān)采用两种方式发放按揭贷款，一是按工(gōng)程(chéng)进度付(fù)款，按揭贷款按照工(gōng)程进度逐渐发放(fàng)，购房者开始月供；二是(shì)房屋(wū)交付后发放按揭贷款；

　　5）房(fáng)屋烂尾保护：为预售商(shāng)品房提供期房烂尾保险，在(zài)商品房(fáng)出现重大延期或重大缺陷(xiàn)时(shí)，保(bǎo)障购房者权益；

　　6）房(fáng)屋交付(fù)保护：房屋交付质量的保障有两种方式，一(yī)是期房(fáng)由政(zhèng)府(fǔ)或(huò)第三方(fāng)验收(shōu)合格并(bìng)提供(gōng)验收凭证(zhèng)后，开发商凭验(yàn)收凭证取得(dé)购房者支付的房款。二(èr)是开发(fā)商为购房者提(tí)供一(yī)定的(de)保修期(qī)，通常(cháng)1-5年，保修期满(mǎn)，购(gòu)房者(zhě)支付尾款(kuǎn)。

　　2.1 美国：交(jiāo)付(fù)前预售资金(jīn)第三方全程(chéng)监管，交付时开发商凭验收凭证(zhèng)取得(dé)房款(kuǎn)

　　美(měi)国期房定金(jīn)一定期限内无条件返还(hái)，最低首付比例为3.5％，交房前仅(jǐn)支付首付，其余(yú)房款交付(fù)后按揭还(hái)款(kuǎn)，交付前资(zī)金由第三方全程监管(guǎn)，交付(fù)时(shí)开发商凭(píng)验(yàn)收凭证取得房款。

　　定金及首付环节，定金比(bǐ)例一般为房款的1％-5％，首付比例最(zuì)低(dī)可低于3.5％，根(gēn)据美国官方数(shù)据，2021年美国(guó)平均首(shǒu)付比例为12％。

　　余款支付(fù)方面，除定金或首付(fù)外，购房者在房屋交付后通过按揭贷款支付剩(shèng)余房款(kuǎn)。

　　资金监管方(fāng)面，美国为防止开(kāi)发商挪用(yòng)资金，购(gòu)房者的(de)定金及首付款(kuǎn)由第(dì)三方公证行或产权保险公司(sī)的信托账户(hù)监(jiān)管。如果开发(fā)商倒(dào)闭导致(zhì)楼盘(pán)烂尾，购房者资金可通过申请仲裁取回，且(qiě)不承担(dān)任何责任与损失。而开发商(shāng)在房屋建设过程(chéng)中的资金全(quán)部来自(zì)银行(xíng)，银行根据工(gōng)程进度向(xiàng)开发商提(tí)供一定比例(lì)的贷(dài)款，由于开(kāi)发(fā)商挪用资金直接(jiē)损害(hài)银行(xíng)利益(yì)，银行有充分(fēn)动机监(jiān)管开发商(shāng)施工(gōng)进度。开发商(shāng)在房(fáng)屋交付(fù)时需取得由政府相关部(bù)门经(jīng)审查后发(fā)放的验收凭证，通(tōng)过验收凭证向银行(xíng)得到购房者(zhě)支付的房款。

　　2.2 德国：可(kě)零首付(fù)购(gòu)房，提供期房烂尾险(xiǎn)

　　德国期房可零首付购房，房款按建(jiàn)造工期进度支付，按揭按(àn)工期放款后还贷(dài)，房贷(dài)利(lì)率采用固定利率，开发(fā)商或购房者可购买期房烂(làn)尾保险。

　　预售门(mén)槛方面，德国(guó)开发商在项目(mù)获批后即可预(yù)售房屋。签(qiān)署(shǔ)购房合同(tóng)前(qián)，购房者需(xū)支付约2000欧的定金并进行(xíng)预(yù)约公(gōng)证，签订合(hé)同后定金退还。如由于任何(hé)原(yuán)因不能购买，定金按照德国法律全(quán)部退还(hái)。

　　签署购(gòu)房合同后，购房者需支付公证费(fèi)和土地交易税，分(fēn)别为(wèi)房屋售价的(de)1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含在购房款中，属(shǔ)于购房附加费。

　　首付方面，德国没有(yǒu)规(guī)定最低首付比例，可零首付购房。

　　无可厚非是什么意思余(yú)款方面，德国也采取(qǔ)按(àn)工期支(zhī)付房款(kuǎn)的制(zhì)度，一(yī)般分(fēn)7笔进行支付(fù)，具(jù)体支(zhī)付节点、比(bǐ)例因(yīn)项目而异。一般(bān)来说，支付节点可分为(wèi)公(gōng)证后、主体(tǐ)完工、内部水暖电路完工、窗户玻璃完(wán)工、室(shì)内清(qīng)洁及墙面完工、地板(bǎn)完工(gōng)、全部完工，支付比(bǐ)例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方(fāng)面，购房者可在(zài)支(zhī)付房款(kuǎn)前(qián)申请房(fáng)贷(dài)，房贷利率采用固定利(lì)率(lǜ)，银行按(àn)施工节奏分(fēn)多次发(fā)放(fàng)贷款，每笔(bǐ)贷款给予购房(fáng)者(zhě)一定(dìng)使用期限，期(qī)限(xiàn)结束后(hòu)，购房(fáng)者开始还贷。

　　保险方面，德(dé)国保险公(gōng)司针对(duì)期(qī)房设计了两种保(bǎo)险，保险的(de)功能(néng)是(shì)当房(fáng)屋(wū)出现重大延期或重大缺陷时，保险(xiǎn)公(gōng)司(sī)保证开发商赔偿(cháng)或修复，开发商(shāng)破产，由保险公司负责(zé)相应赔(péi)偿(cháng)。保险由开(kāi)发(fā)商或购房者(zhě)购买。

　　2.3 英国：10％定金保险保护(hù)机(jī)制，55％-80％房款(kuǎn)交房(fáng)时(shí)支(zhī)付

　　英(yīng)国(guó)预售(shòu)制设有10％定(dìng)金保(bǎo)险保护机制，交房(fáng)前付款比例仅20％-45％，资金由买卖双方律师严(yán)格监管。

　　订(dìng)立合同前，买卖双方均(jūn)有一名律师，负责沟通期房交易中的房产(chǎn)、资金、合(hé)同等各个(gè)环节(jié)，各环节内容确认无误(wù)后签(qiān)订首(shǒu)付交换(huàn)合同(tóng)。

　　定(dìng)金(jīn)方(fāng)面，英(yīng)国设置了10％定(dìng)金保(bǎo)险保护机制，当开发商出现财务、经(jīng)营问题时，购房者10％的(de)定金(jīn)由保险公司(sī)赔付，而超(chāo)出10％的部分较难(nán)追回(huí)。

　　首付(fù)方面，首付比例(lì)通常为10％-25％，首付需要(yào)在合同签(qiān)订21天内(nèi)支付。

　　余款支付环节，英国采取按工程进度付款的(de)方(fāng)式，但是交(jiāo)房前(qián)付款比例相对较低，一般会在(zà无可厚非是什么意思i)合同签订6-24个月分别支付两(liǎng)笔(bǐ)5％-10％的(de)款项，即交房前付款比例(lì)在20％-45％之(zhī)间，剩余款项交房后支(zhī)付。

　　交付环节，英(yīng)国规定(dìng)房屋必(bì)须(xū)经(jīng)过房产公证公司的(de)检验验收(shōu)后(hòu)才能交付，交付后方可按揭还贷。

　　资(zī)金监管环节，英国期房预售资金监(jiān)管极为严(yán)格(gé)，资金也由律师监管，在确认(rèn)工程进度、支付相关款(kuǎn)项过程中，由买房律师将资金转给卖方律师，卖方律师转(zhuǎn)给开发商，即(jí)资金在进入开发商(shāng)账户前经过两道关口(kǒu)，有利于(yú)保障购房者资金安(ān)全(quán)。

　　2.4 日本：为规(guī)范期(qī)房交易立法(fǎ)，设置期房(fáng)预付款(kuǎn)保全措施(shī)

　　日本期(qī)房交易立法，定金超5％或1000万日元时，开发(fā)商必须(xū)完成“预售房定(dìng)金保全措施”，交房前付款(kuǎn)比例(lì)不(bù)超房款的20％，开发商(shāng)违约需返还定价并(bìng)赔偿约(yuē)10％房款(kuǎn)，交房后按揭还(hái)款。

　　立(lì)法方面，日本二战结束(shù)后由(yóu)于房屋供(gōng)给(gěi)严重失衡，叠加(jiā)法律空白，社会上“一(yī)房二(èr)卖”现象普遍，为此，日本(běn)政(zhèng)府1952年出台(tái)《宅地建(jiàn)筑物交易法》，经多次修订，目前是唯一一(yī)部(bù)规范期房交(jiāo)易的(de)法律。

　　定(dìng)金(jīn)保护方面，根据日本《宅地建物取引业法》，对购房(fáng)者支付定金超过(guò)5％或超1000万(wàn)日(rì)元的部分，法律要求开(kāi)发商必须完成定(dìng)金保全措施才可预售。什么是定金保全措施(shī)？即买卖双方(fāng)签(qiān)订购(gòu)房合同时，开发商向金融机构或指定保(bǎo)证机(jī)构或(huò)保险(xiǎn)机构签订定金保证(zhèng)委(wěi)托合同(tóng)，设置购房(fáng)者定金的保证或保险，并(bìng)将相(xiāng)应的(de)保证(zhèng)金证明书交付给购(gòu)房者。除定(dìng)金外(wài)，其他预先支付的购房款也受该措(cuò)施保(bǎo)护。若开发商倒闭导致(zhì)期房烂尾，购房者(zhě)可凭保证金证明书向金融机构或保证机(jī)构或(huò)保险公(gōng)司兑付，同(tóng)时，开(kāi)发商需向购房者赔(péi)付违约金，一般约为(wèi)房价的10％。

　　房款支付环节，交(jiāo)房前只需支付最(zuì)多不超20％的(de)定金，签订购房合同后(hòu)，购房者即可向银行申请贷款，但(dàn)交(jiāo)房后才开(kāi)始(shǐ)按揭贷款(kuǎn)，除定金外的剩余(yú)房(fáng)款在交(jiāo)房后开始支付(fù)。

　　2.5 新加坡：买方(fāng)资金由银行监管，享1年保修(xiū)期后付尾款

　　新加坡(pō)期房购房(fáng)者(zhě)违约可返还相当(dāng)于3.75％房款(kuǎn)的(de)订(dìng)金，首付比例20％，余(yú)款按工程(chéng)进度支付，所有资(zī)金进银行专门项(xiàng)目资金账(zhàng)户(hù)，交房后满1年保修期(qī)后支付15％尾款(kuǎn)。

　　订(dìng)金支(zhī)付环节，新加坡开发(fā)商有统(tǒng)一的选购权合同以及订金返还机制，即OTP，签(qiān)订OTP后需支付5％房款作为订(dìng)金(jīn)，OTP有效期14天，执行OTP则进一步(bù)签(qiān)订(dìng)购(gòu)买合同，不执行OTP则(zé)退还3.75％的房款。

　　首付比(bǐ)例(lì)方面，签订(dìng)购(gòu)房合(hé)同后，购房者需支付15％的首付(fù)及印花税(shuì)，同时购(gòu)房者向银行(xíng)申请按揭贷款。

　　余款(kuǎn)支付上，新加坡(pō)期房同样采取按工程进(jìn)度付款的方(fāng)式，《发展(zhǎn)商条(tiáo)例》对(duì)期房付款流程做了统(tǒng)一详细规定，要求所有开发商遵守，支付节点(diǎn)一般为合(hé)同签(qiān)订后、地基完工、框(kuāng)架完工、管道门窗等完工等，支付比例(lì)约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按(àn)揭贷款也依(yī)照工程进度放(fàng)款，月供在此过(guò)程中随着放出贷(dài)款(kuǎn)的(de)增加而增加，未放款部(bù)分(fēn)无需月供。

　　资金监管(guǎn)方面(miàn)，购房者的订金与(yǔ)付款会存(cún)入银行专(zhuān)门的项目(mù)资金账户，账户(hù)资金提取须与房(fáng)屋建设有(yǒu)关(guān)。房屋交付后，购房者享(xiǎng)受(shòu)1年的房(fáng)屋保修期，此后购房者支付(fù)15％的尾款。

　　3 启(qǐ)示

　　一，短期(qī)来(lái)看，当前(qián)房地产(chǎn)到了政策(cè)出手临界点，重点是保交(jiāo)楼和(hé)房企(qǐ)重(zhòng)组。一方面，加(jiā)大对刚需(xū)和改善型(xíng)需求的支持力度，长短(duǎn)兼顾妥善应对(duì)局部(bù)停贷现象，重点是保交楼保(bǎo)复工(gōng)保民(mín)生，给予强有力的金融工具支持。另一方面，从现在(zài)起(qǐ)，对还在(zài)正(zhèng)常运转(zhuǎn)的房(fáng)企(qǐ)包括民营(yíng)企业，加大支持力度，由优质房(fáng)企牵头并购(gòu)重组整个行业，为每(měi)个房企配套AMC和财团，给予金融工(gōng)具配套。

　　二，中期来看，应充分估计(jì)形(xíng)势复杂性和人性复杂(zá)性(xìng)，兼(jiān)顾化(huà)解停(tíng)贷、复工(gōng)保交楼、重组(zǔ)房企债务、恢复市场(chǎng)信心以(yǐ)及长(zhǎng)效机制。长效机制四大(dà)关键(jiàn)是推动城市群(qún)战略、人地挂钩、金融中性(xìng)稳(wěn)定和房地产税。定(dìng)金环(huán)节，建(jiàn)立(lì)开发商(shāng)违约后定金(jīn)保护(hù)机(jī)制，如将(jiāng)已(yǐ)支(zhī)付定金冻(dòng)结至房屋交付阶段，保障购房者(zhě)定金(jīn)安全(quán)。签订合(hé)同环节(jié)，鼓(gǔ)励保险公司(sī)介(jiè)入，为房(fáng)屋(wū)重大延(yán)期以及重(zhòng)大缺(quē)陷等情况提供充分的(de)保障。余款支付环节(jié)，建立按(àn)工程进度付(fù)款(kuǎn)机(jī)制(zhì)或交房后(hòu)按揭贷款机制(zhì)，充分(fēn)保(bǎo)护购(gòu)房者(zhě)的权(quán)益。资金(jīn)监管环(huán)节，引入独(dú)立于开发商、银行的第三方(fāng)资金监管机构，或由政(zhèng)府(fǔ)相(xiāng)关部门(mén)直(zhí)接监管(guǎn)，以此防(fáng)止(zhǐ)资金(jīn)挪用现象。交付环(huán)节，建立商(shāng)品(pǐn)房保修期制(zhì)度。保修期内，开(kāi)发(fā)商(shāng)应(yīng)对房屋(wū)质量问题(tí)全权负责、免费维修，购房(fáng)者在保(bǎo)修期结(jié)束后(hòu)支(zhī)付(fù)尾款(kuǎn)。

　　三，长期(qī)来看，取消(xiāo)商品房预售(shòu)制是大势所趋。一方面(miàn)，98年房改(gǎi)时(shí)，全国缺房子(zi)，开(kāi)发商缺钱，预售制是权宜之计(jì)，现在全国(guó)套户(hù)比(bǐ)超过1，从大开发进入存(cún)量(liàng)时代，对购房(fáng)民众不公平的预售制已(yǐ)经过时了(le)，该取消了，改为现房销售。另一方面，取消预售制，改(gǎi)为(wèi)现房销售，开发(fā)商(shāng)将(jiāng)拼的不是五花(huā)八门、眼花(huā)缭乱(luàn)、不知道(dào)能不(bù)能兑现(xiàn)的营销手段，而是所见即所得的过硬的产品质量和诚(chéng)信，这才是对购房民(mín)众的(de)最(zuì)根本最实质的(de)保障，这样(yàng)将极大(dà)的提升开发商的建筑质量，实现良币驱逐劣币。

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