5月以来(lái)，房地(dì)产板(bǎn)块个股多出现小(xiǎo)幅上涨，截至(zhì)5月10日收盘(pán)，中信房地产指数本月涨幅约为2％。而以公募基金为(wèi)代表的机(jī)构对于这(zhè)一板(bǎn)块已(yǐ)经(jīng)在(zài)悄然布(bù)局。数据显示(shì)，以南方和华(huá)夏的两只老牌(pái)ETF基金为例，5月9日时所公(gōng)布的总份额(é)均较4月28日时(shí)有小幅增(zēng)长。根据(jù)基金一季(jì)报统计，龙头与(yǔ)地方国企央企获得增持，持仓数量占流通股(gǔ)比重增幅五(wǔ)只个股分别为华发股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中(zhōng)新集团+1.49％、卧龙地(dì)产+0.97％、招商(shāng)积余+0.92％。

　　公、私募配置(zhì)房地产或“底部回升”

　　行(xíng)业(yè)红利时(shí)代已过(guò) 精(jīng)耕细作(zuò)成(chéng)共识

　　从公募(mù)基金(jīn)对(duì)房地产的(de)配置看，2019年末，公(gōng)募(mù)所持(chí)有的房地产行业(yè)标的(de)市值约1188亿元(yuán)，占其(qí)所持股票市值的4.66％左右；2020年(nián)市场表现出色(sè)，但公募所持(chí)房地产公司市值在股票资产中的占比却断(duàn)崖式下(xià)跌至1.85％；2021年，这(zhè)一数(shù)值(zhí)更是进一步(bù)降至1.56％。

　　不过2022年终于出现了三(sān)年来的首次(cì)回升，年(nián)底(dǐ)这一数值从1.56％升至1.65％。与此同时(shí)，公募对房地(dì)产(chǎn)行(xíng)业的持(chí)股比(bǐ)例(lì)也同步回升，从2021年底的(de)6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这样(yàng)的势头(tóu)似(shì)乎在今年一季(jì)度得以(yǐ)延续。数据(jù)统(tǒng)计(jì)显(xiǎn)示，公募重仓持有房地产板块(kuài)一季度市值TOP15门槛为1.6亿元，较2022年四季度提升6.71％。持仓市值前五个(gè)股分别为保利发展、招商蛇口、万科A、华发股份、滨江集团，持仓市值占板块比重合计达47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不难发现，公募(mù)对于房地产(chǎn)的投资愈发有集中于龙(lóng)头的趋势。Wind显示，在(zài)公募基(jī)金一季报汇总的重仓股中，房地产板块排(pái)名(míng)最高的是保利发展(zhǎn)，在基(jī)金重仓第(dì)33位。排名(míng)第二的(de)是招(zhāo)商(shāng)蛇口，排(pái)在(zài)第(dì)78位。而老牌龙(lóng)头股(gǔ)万科(kē)A排在(zài)第96位。对比去(qù)年四季(jì)报，变化之处首(shǒu)先在于几只(zhǐ)房地产龙头股从(cóng)排位上看均有退步，尤其是万科最为明显；其次(cì)是金地集团退出百大之列(liè)。但考虑到房地产(chǎn)是复苏链(liàn)上最后一(yī)环(huán)，且首(shǒu)季并非行业(yè)销售旺季(jì)，其传导到二级市场乃(nǎi)至机构持仓上(shàng)还(hái)需要时间(jiān)周期。

　　形成共识的是，经济圈判断房地产已经进入(rù)大分化(huà)时代(dài)，一二线(xiàn)城(chéng)市(shì)好于三四线(xiàn)城市(shì)。而(ér)映射到二级市场投资上，配(pèi)置房地产(chǎn)行业(yè)轻松收获行业贝塔的红(hóng)利期一去不返了。“如果按照(zhào)产(chǎn)业周期来分类，包括房(fáng)地产等几(jǐ)类行业在盖(gài)特纳(nà)曲线里(lǐ)属(shǔ)于成熟期(qī)或者衰退期的行业，传统认知上没有什(shén)么投资机(jī)会的。但在(zài)这几年特殊的(de)行情里(lǐ)包括(kuò)煤炭(tàn)、电(diàn)解铝等类似的行业也出现了一些机(jī)会，背后的(de)逻辑是(shì)供给侧发生(shēng)了更大的(de)变化。”一不(bù)愿具名(míng)的上海公(gōng)募基金经理指出(chū)。

　　不(bù)过也有公募(mù)人士持谨慎乐观态度：“行业前几年17亿～18亿平方(fāng)米(mǐ)的年销售面积很难(nán)再(zài)出现了，2022年光(guāng)是居(jū)民(mín)存款数量增加(jiā)了15万亿元(yuán)。中(zhōng)国存(cún)量有(yǒu)400亿平方米建(jiàn)筑面积(jī)，考虑(lǜ)存量地产的更新，也有近10亿平方米。需求端还需要有一(yī)定的政(zhèng)策出(chū)来去刺激购(gòu)房。”

　　宝盈(yíng)基金房地产研(yán)究员吕功绩也指出：“时至今日，无(wú)论(lùn)从(cóng)城镇(zhèn)化(huà)的(de)进程，还是(shì)人均住房(fáng)面积（接(jiē)近30平/人(rén)），我国(guó)均已告别(bié)住房短缺时代(dài)，而目前居民的杠杆率和房价收入也不支撑每年18万亿元的销售额(é)，以(yǐ)及过快上行的房价，因而行(xíng)业(yè)高增的时(shí)代(dài)已(yǐ)经过去(qù)，未来行(xíng)业(yè)的需求或将回落，在此过程中，伴随(suí)着地(dì)产的高杠杆属性(xìng)，就很容(róng)易出现信(xìn)用风险问题（类似2022年的民营地产爆雷），行业(yè)进入到(dào)供给侧出清的过程。这个(gè)过程中，综合竞争力强的公司(sī)就能够通过大鱼吃小(xiǎo)鱼的(de)方式，获得市占率的(de)提升(shēng)。当行业需求见顶回落时，行业的贝塔已经过(guò)去(qù)了，但不代表没有投(tóu)资机会，机会(huì)在于(yú)城市(shì)、位置、产品的阿(ā)尔法，而对应到股票投资，就(jiù)是强竞争力公司的阿尔法。”

　　或许也是基于这样(yàng)的认(rèn)识转变，精耕细(xì)作个股(gǔ)成为(wèi)公募(mù)乃(nǎi)至(zhì)整体机构的务实(shí)之举。

　　机(jī)构(gòu)配置房地产“风物长宜(yí)放眼量(liàng)”

　　头部(bù)央国企(qǐ)、优质区域(yù)性标的成香饽(bō)饽

　　5月以来，房地产板(bǎn)块个股多出现小幅上涨，截至(zhì)5月10日收盘，中信房地产指数本月涨幅约为2％。从具(jù)体的(de)个股(gǔ)来(lái)看，《红(hóng)周刊》利用Wind统计申(shēn)万房地产板块个股，在(zài)纳入统计(jì)的124只(zhǐ)房地(dì)产类标的(de)股中，本月以来实现股价上涨的达到了81家。

　　其中，上述时间段恰好排名前五(wǔ)的公司月内涨幅超过了(le)10％，它们分别是上实发(fā)展(zhǎn)、浦(pǔ)东金桥、*ST泛海、华夏幸(xìng)福、荣安地产。排名(míng)第一(yī)的上实发展，五一假期归来后日成交量(liàng)明显放(fàng)大，4日、5日连续两个交易日收出涨停(tíng)。从(cóng)该股(gǔ)的(de)基本面来看，上实发(fā)展的主营(yíng)业务为房(fáng)地产(chǎn)开发与经营(yíng)。公(gōng)司(sī)的主要产品(pǐn)及服务(wù)为房地产(chǎn)销(xiāo)售、房地产租赁、物业管(guǎn)理服务、工程项目(mù)、酒店经营。从(cóng)业绩数据来看(kàn)，2022年，其实现营业收(shōu)入52.48亿元，比上期减少47.85％，归母(mǔ)净利(lì)润1.23亿元(yuán)，同比(bǐ)下降33.24％。2023年(nián)第一(yī)季度，其实现营业总收(shōu)入27.87亿(yì)元，同(tóng)比增(zēng)长183.02％；归(guī)母(mǔ)净利润(rùn)2.86亿(yì)元，同比扭亏(kuī)。

　　不过从十大流通股股东来看，各类(lèi)机构都有对其布局的例子。以3月(yuè)31日时的首季(jì)十大流通股股东来(lái)看， 具体包括公募(mù)的上银基金(jīn)、私募的迎(yíng)水文龙、中(zhōng)央汇金、长城(chéng)资产管理公司等都跻身前十的行列。

　　巧合的(de)是，涨幅(fú)暂时(shí)排名(míng)第二的浦东金(jīn)桥也是上海本地房企，其第一季度的收入利(lì)润(rùn)规模大(dà)幅度复苏。究其原因，一方(fāng)面是该(gāi)公司后疫(yì)情时代出租率复苏(sū)至近(jìn)年来最(zuì)高，另一方面则是公司拿地结算持续(xù)性(xìng)向好，从数(shù)字上看，一季度新增虹口135、138住(zhù)宅地块，总(zǒng)建(jiàn)筑面(miàn)积约54万平(píng)方(fāng)米。

　　在这(zhè)样的(de)业绩势头(tóu)向好背景下(xià)，自然也吸(xī)引了知名机构(gòu)在其(qí)中持(chí)续驻足。从第一季度十大(dà)流通股股(gǔ)东来看(kàn)，知名私募(mù)高毅邓晓(xiǎo)峰的两只产品依然(rán)在前十中，这也(yě)是连续第(dì)三个季度他(tā)有的两只(zhǐ)产品杀入前十(shí)。同时榜单中(zhōng)还有一支大(dà)名鼎鼎的QFII阿布扎比投资局，其当季还小幅增加(jiā)了持股(gǔ)。

　　除去上述(shù)两家上海区(qū)域性(xìng)地产公司外，荣(róng)安地产(chǎn)则是(shì)主要(yào)布局在深圳的(de)地产公司(sī)，一季报交出的(de)也(yě)是一份报喜的成绩(jì)单：首(shǒu)季公(gōng)司实现营业(yè)收入51.85亿(yì)元，同比(bǐ)增长35.51％。归属于上市(shì)公司股东的(de)净利润6.48亿(yì)元(yuán)，同(tóng)比增长31.27％。

　　从机构(gòu)态(tài)度(dù)来看，《红(hóng)周刊(kān)》注意到两只公募指基首季新杀入十大(dà)流通股(gǔ)股东行列。具(jù)体说来， 南方中证(zhèng)全指(zhǐ)房地产ETF上(shàng)榜排名(míng)第七(qī)位，富国中证指数(shù)1000增强则排名第九位，此外联袂出(chū)现的机构还(hái)有(yǒu)QFII高盛国际和(hé)私募迎水聚宝。

　　接受《红周刊(kān)》采访时，兴证全球基(jī)金(jīn)相关人(rén)士分(fēn)析(xī)：“经历过行业(yè)洗牌和兼并重(zhòng)组后，龙头的(de)价值更为笃定突出(chū)；从拿地端看，2022年土地市(shì)场(chǎng)大幅降(jiàng)温(wēn)，优质土地供给(gěi)较多（券(quàn)商(shāng)测算对应潜在毛利率在(zài)25％以上(shàng)，目(mù)前房企的利润率仅20％），绝大多数(shù)房企受限于信用(yòng)问(wèn)题或者资金紧张没法拿地，龙头房(fáng)企趁(chèn)机获(huò)取低(dī)成(chéng)本土地(dì)，龙头房企的(de)拿地力度（拿地金额/销售金额）基本在(zài)30％以上；从(cóng)融资上看，龙头房(fáng)企杠杆率(lǜ)较(jiào)低，净负债率基本(běn)在70％以下，而其他房企(qǐ)的(de)净负债率普(pǔ)遍(biàn)都在100％以上，加杠杆空间有限(xiàn)，从融资成(chéng)本看，龙头房(fáng)企的融资成本不断下滑，基本在3％、4％左右；对应到2023年的销售，龙头房企明显跑(pǎo)赢(yíng)行业，1～4月百强房企的销(xiāo)售额增速为9％，而TOP14的(de)销售额增速(sù)为29％。”

　　需要强调的(de)是(shì)，在(zài)当前中特估的浪潮下，央国(guó)企地产股或存(cún)在发展(zhǎn)的(de)大(dà)好机(jī)会。中信(xìn)证券指出：“房地(dì)产(chǎn)行业的(de)结(jié)构性机会依然存在，少部分公司尤其(qí)是央企(qǐ)占据显著优势，其主(zhǔ)要(yào)又体现为库(kù)存的优势。央企地(dì)产公司，现阶段表现出较低的融资成本，优质的(de)开发资源和(hé)良(liáng)好的不(bù)动(dòng)产资产运(yùn)营能(néng)力的多重(zhòng)竞争优势。”

　　“即使没有中特估(gū)，国央企相较(jiào)于民营地产公(gōng)司也是(shì)更(gèng)有优势的。”吕(lǚ)功绩强调，“对(duì)于减值、土地资(zī)源债(zhài)权债务关系等问(wèn)题，市场(chǎng)对民营房开企业的资(zī)产会(huì)有更多担忧和质疑，所以在(zài)这一轮行业出清(qīng)的过(guò)程中(zhōng)，央国(guó)企(qǐ)相较于民(mín)企(qǐ)来说(shuō)估值的修(xiū)复更明(míng)显。中特估(gū)的(de)角(jiǎo)度从(cóng)中长期的维(wéi)度(dù)看，行业的逻(luó)辑在于(yú)集中度提升后(hòu)，行(xíng)业进入(rù)高质(zhì)量发(fā)展阶段，具备较快速发展阶(jiē)段更(gèng)稳(wěn)定且(qiě)可预期的盈利和现金流创造能力，以此(cǐ)带(dài)来估值中枢的提升，应该(gāi)关注(zhù)估(gū)值相对较低，企业自身资产的质量好、运营能力强、可以创造持续现金流的(de)企(qǐ)业(yè)。”

　　“存量时(shí)代中(zhōng)行(xíng)业普涨的概率比较低，行业内部将出现分化，要关注将受益于行(xíng)业集中度提(tí)升的头部公司。”星石投资首席研究(jiū)官方(fāng)磊也(yě)表示。

　　顺应机构这一(yī)思路(lù)的话，或(huò)许还(hái)是保利发展、招(zhāo)商(shāng)蛇口(kǒu)等国资背(bèi)景龙头前途更(gèng)为光明。不过国投瑞银基金投资(zī)部副总监綦傅鹏表示：“需要客观地去持续观察国企央企在三个方面是否可以维持(chí)，首先是融资成本(běn)保持低位(wèi)，其次是销售份额持续(xù)提升，再(zài)次是拿地份额(é)持(chí)续提升。”

　　复苏速度缓慢

　　机构需要(yào)多给一些(xiē)耐心

　　而《红周(zhōu)刊》也根(gēn)据房企一(yī)季报梳(shū)理发现，对于2022年(nián)的业绩(jì)出现的整体下滑，2023年一季度(dù)的业绩分化(huà)更(gèng)趋明显，保(bǎo)利(lì)发(fā)展、滨江(jiāng)集团等房企(qǐ)营收、净利均实现了(le)业(yè)绩(jì)的回(huí)正(zhèng)，甚至是较(jiào)大(dà)增速(sù)的增长。而(ér)这(zhè)些公司也是机构的(de)重仓对象(xiàng)。

　　对此，知名房地产业内人士张(zhāng)宏伟(wěi)向《红(hóng)周刊》分析(xī)表示(shì)，业绩出(chū)现(xiàn)明显改善(shàn)的(de)房(fáng)企，主要是因为过去两三年时(shí)间(jiān)，尤其是在(zài)2021年下半年民营(yíng)房企不怎(zěn)么投资拿地之后，国有(yǒu)企业仍在(zài)持(chí)续性地拿地，且主要(yào)集中(zhōng)在核心城市，投(tóu)资(zī)力度(dù)较大。投资的(de)驱动(dòng)能够推动房(fáng)企(qǐ)销(xiāo)售业(yè)绩的增长，从而在(zài)2023年一季(jì)度市场(chǎng)恢(huī)复但仍(réng)处于(yú)调整的过程中，能够保有(yǒu)一个正增长(zhǎng)。

　　不过张宏伟同(tóng)时也提醒(xǐng)表示，在房地产的(de)复(fù)苏过程(chéng)中，还面(miàn)临着一(yī)些不确定性。其实整个市场从四月份开始又在往下(xià)掉(diào)。除菜鸟没有扫码出库直接拿走有什么影响手机上怎么搞了杭州、成都等极个(gè)别(bié)城市四月环比三月相(xiāng)对(duì)表现较好之(zhī)外，包(bāo)括北京、上海(hǎi)在内的(de)绝大多数城市(shì)都出现环比下滑(huá)的(de)情(qíng)况。而现在五月的市场表现也不太乐观(guān)。按照(zhào)现在(zài)的经(jīng)济(jì)状况、收入(rù)情(qíng)况，以及市场的去库存压力、企业的资(zī)金面压力，可能会出(chū)现，到六月份房企为(wèi)了半年报冲业(yè)绩(jì)出现市场的短期反(fǎn)弹外的(de)一(yī)个市场乏力现象(xiàng)。也就(jiù)是说(shuō)，第(dì)二(èr)季度、第三季度增长不(bù)确定(dìng)性的压力(lì)仍旧较大。

　　上(shàng)海利檀(tán)投(tóu)资董事长陈(chén)昊扬也向(xiàng)《红周(zhōu)刊》指出，现在整个房地产以及其上下游产(chǎn)业(yè)链的复苏速(sù)度都比想象的要慢很多，我们要多给(gěi)一些耐心，这个时(shí)候，在房地(dì)产以及(jí)上下游就(jiù)不是赚快钱的时候(hòu)，只能(néng)赚他基本(běn)面的钱。但这也意味着，只有极为少数的、做得比(bǐ)同行好得多(duō)的企业(yè)，会伴(bàn)随整个行业的(de)弱(ruò)复苏，业(yè)绩会逐步(bù)体菜鸟没有扫码出库直接拿走有什么影响手机上怎么搞现出来(lái)。所以只(zhǐ)能耐(nài)心地(dì)去等(děng)待(dài)它(tā)的基本(běn)面不断地凸显(xiǎn)出(chū)来，这需要时间。

　　（本文已刊发于5月13日《红周刊(kān)》，文(wén)中提及个股(gǔ)仅为举例分析，不做买卖推荐。）

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