饱受争议的二手房交易中(zhōng)介费问题(tí)，正(zhèng)逐(zhú)渐得到监管部门的重视。

　　5月8日，住(zhù)建部、市(shì)场监(jiān)管总局联合发布了关于规范房地产经纪服(fú)务的意见。意见提及，近年来(lái)，部分(fēn)房(fáng)地产(chǎn)经纪机构存在利用房源(yuán)客源优势收取过高费用、未明码(mǎ)标价、捆绑(bǎng)收费、滥用客户个人(rén)信息等(děng)问题(tí)，加重交易(yì)当(dāng)事(shì)人(rén)负担、侵害(hài)其合(hé)法权益。

　　基于上述背景，两部门从(cóng)加强从业主体(tǐ)管理、明确(què)经(jīng)纪服务内容、合理确定经纪服务(wù)收费、严(yán)格实行明码标价等十方面，提出了(le)意(yì)见。

　　中原(yuán)地产首席分(fēn)析师(shī)张大伟称，随着(zhe)城市发展，一二线(xiàn)城市(shì)二手(shǒu)房交易(yì)占比逐渐增加。以北京(jīng)、上海为例，二手房占(zhàn)市(shì)场(chǎng)成(chéng)交比例超过80％，大量(liàng)二手(shǒu)房(fáng)成交依(yī)赖中介居(jū)间成交，房地产调(diào)控重心逐渐从开发(fā)商过渡到中介公司。

　　广(guǎng)东省(shěng)城规院住房政策研究(jiū)中心首席研(yán)究员(yuán)李宇嘉表(biǎo)示，买房(fáng)对居民来说属于金额不(bù)低的大宗交易(yì)，由(yóu)于二手(shǒu)房交(jiāo)易成本较高、交易周期较长，具有非常(cháng)强的专业性，居民(mín)往往(wǎng)通过中(zhōng)介来完成。但(dàn)很多中介利用(yòng)信息不对(duì)称等(děng)问题，将非必要的(de)收(shōu)费夹带其中，如收取过(guò)桥融资、按揭(jiē)费、担保费等，对居民造成额外的负担，而(ér)且这些(xiē)服务(wù)事项并未明码标(biāo)价(jià)。

　　对于二手(shǒu)房市场交易过(guò)程中存在的“乱象”，李宇嘉指(zhǐ)出，对包括(kuò)经纪服务在内(nèi)的相关市场交易行(xíng)为及(jí)其(qí)主(zhǔ)体进行规范和秩序整顿，是房地产市场管理和(hé)调控(kòng)的主题。“当下，推进这项工作(zuò)的意义更大，也更(gèng)急迫(pò)。”

　　中(zhōng)介收(shōu)费问题成监管(guǎn)重点

　　二手(shǒu)房市场中，历来对房地产(chǎn)经(jīng)纪服务(wù)行业(yè)关(guān)注(zhù)最(zuì)多的一(yī)个(gè)话题(tí)，便是房地产经纪服务费(fèi)的问题。

　　张(zhāng)大(dà)伟认(rèn)为，未来(lái)相关部门主(zhǔ)要监(jiān)管的重点(diǎn)，将是对房地产经纪服(fú)务(wù)收费及中介交易进(jìn)行(xíng)规范。

　　在(zài)热点城市，二手房屋交易过程中，部分价(jià)值不(bù)菲的房屋，往(wǎng)往要缴纳一笔(bǐ)金额不低(dī)的中介费。以北京某(mǒu)房地产经纪服务机构2.7％的服务费率(lǜ)计(jì)算(suàn)，一套1000万元(yuán)的房屋，中介(jiè)费约为27万(wàn)。

　　在合理确(què)定经纪(jì)服(fú)务收费上(shàng)，两部门在此次意见中提及，房地产经纪机构要合理降(jiàng)低住房买卖(mài)和租(zū)赁经纪服务费用。鼓励按(àn)照成交价格越(yuè)高、服务(wù)费率越低的原则实行分(fēn)档定价。引导由交(jiāo)易双方共同承担(dān)经纪服务费(fèi)用(yòng)。

　　据张大伟介(jiè)绍，目(mù)前(qián)房地产(chǎn)经(jīng)纪服务(wù)收费标(biāo)准的最早依(yī)据是1995发奋还是发愤读书啊，发奋还是发愤图强年(nián)国家计委建设(shè)部下发的(de)《关于房地产(chǎn)中介服务收费的(de)通知》（971号文(wén)），其中第六(liù)条规定：房屋买卖(mài)代理收费，按成交价格总(zǒng)额(é)的0.5-2.5％计收。

　　以北京为例，目前北京市执(zhí)行的2014年更(gèng)新后的收(shōu)费标准，即根据这样的规定(dìng)：“少数(shù)特别(bié)复杂的住(zhù)宅买卖(mài)经(jīng)纪服务(wù)，经交易(yì)各方协商(shāng)同(tóng)意，可在(zài)规定的收费标(biāo)准基础上(shàng)适当上浮，上(shàng)浮(fú)幅(fú)度最(zuì)高(gāo)不得超过10％。”这意味(wèi)着(zhe)，当前北(běi)京(jīng)二(èr)手房中(zhōng)介(jiè)费上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张(zhāng)大伟表示，本(běn)着“简政放权”的精(jīng)神，北(běi)京(jīng)2015年取(qǔ)消了房地产中介服务等57个(gè)政府(fǔ)定(dìng)价，房地(dì)产(chǎn)经纪服务收费多少由各中介机构自行决(jué)定。

　　“房产中介机构(gòu)在实(shí)际收(shōu)取费用过程中，相关监(jiān)管部门当(dāng)前并(bìng)未(wèi)明(míng)确具体的中介(jiè)费(fèi)率，中介机(jī)构(gòu)仅需在服务过程中对收费标准进行明码标价即(jí)可。而房(fáng)地产经纪服务机构在具(jù)体(tǐ)收取过程中，会结合房屋(wū)价值及工(gōng)资标准，综合计算出合适的中(zhōng)介(jiè)费(fèi)率。”张大伟(wěi)补充道。

　　对于明(míng)码标价问(wèn)题(tí)，两部门在此(cǐ)次意见中提及，房地产(chǎn)经纪机构应当在经(jīng)营门店(diàn)、网站、客户端等场所(suǒ)或渠道，公示服(fú)务项目、服(fú)务(wù)内容和收费标准，不得混(hùn)合标(biāo)价和捆绑(bǎng)收(shōu)费。房地产(chǎn)经纪机构提供的基本服务和延伸服务，应当分别明确服(fú)务项目(mù)和收费标准。房地产经纪机构收费前应(yīng)当向(xiàng)交易当事人出具收费清单，列明收费标准、收费金额(é)，由当(dāng)事人签(qiān)字(zì)确认(rèn)。

　　另外，对收(shōu)费明显高(gāo)于市场(chǎng)平均水平的房地(dì)产经纪机(jī)构，住(zhù)房和(hé)城乡建设部门(mén)将会(huì)同(tóng)市场监管等部(bù)门采(cǎi)取约谈等综合发奋还是发愤读书啊，发奋还是发愤图强(hé)措施进行重点监(jiān)管。市场监(jiān)管(guǎn)部门会同有关部门依(yī)法查处不按规定明码(mǎ)标价、操纵经(jīng)纪(jì)服务收费等违反价(jià)格(gé)和反垄断法律(lǜ)法规(guī)的行为(wèi)。对房(fáng)地产(chǎn)经纪机(jī)构相关违法(fǎ)违规信(xìn)息，市场监管部门要依法(fǎ)依规(guī)纳入(rù)国家企业信用信息公示系统。

　　房(fáng)屋中介费要降了？

　　鼓(gǔ)励按(àn)照成交价格越高(gāo)、服(fú)务费(fèi)率越低的原则实行分档定价(jià)，是否意味着，未来豪(háo)宅的中介(jiè)费有望大(dà)幅降(jiàng)低？

　　中原地产华南区总裁(cái)兼深(shēn)圳中(zhōng)原总(zǒng)经理(lǐ)郑叔伦称(chēng)，住建部发文鼓(gǔ)励按照成交价格越高、服务费率越低的原则实(shí)行分档定价，合理降低住房买(mǎi)卖和租(zū)赁经纪(jì)服务费用，主要(yào)还是规范行业，打击收费过高的经(jīng)纪机构，但对市场影响有(yǒu)限，“以(yǐ)深圳(zhèn)为例(lì)，深圳市(shì)场(chǎng)发奋还是发愤读书啊，发奋还是发愤图强豪宅和普宅本来收费就不(bù)同(tóng)，各家收费(fèi)普遍(biàn)在合理范(fàn)围内，加(jiā)上经纪服务费用对(duì)市场的影响不大。”

　　张(zhāng)大伟指出(chū)，由(yóu)于当前两部(bù)门提出(chū)的意见仅为(wèi)鼓励(lì)性质，即(jí)只(zhǐ)是(shì)纲领(lǐng)性文件而非规(guī)定，未来如何具体认定其(qí)中的细则(zé)，还(hái)需要看各城市落地(dì)执(zhí)行情况。

　　不过，张(zhāng)大伟表示，“从目前市场(chǎng)看，经纪服(fú)务(wù)领域的调整改善(shàn)、规范化，有利于行业(yè)健(jiàn)康发展。同时，由于(yú)二手(shǒu)房(fáng)很(hěn)多房源(yuán)在(zài)产(chǎn)权方面有瑕疵，如产权(quán)抵押(yā)、不(bù)同(tóng)税费等都可能对交(jiāo)易(yì)产生影响，这对(duì)房地产经纪服务行业的(de)专业性提出更高的(de)要求(qiú)。”

　　58安居客研究院研究(jiū)总监陆骑(qí)麟指出(chū)，在(zài)二手房买卖过(guò)程中，原本应该由上(shàng)下家各支付(fù)一半的中介费，但(dàn)在一些(xiē)热点城(chéng)市的二手房交易(yì)过程中，往往(wǎng)会有(yǒu)这(zhè)样的情形，因部分购房者处(chù)于弱势地位(wèi)，从而(ér)会出现(xiàn)中介费及(jí)税费均由购房者来承担。即使一些房东愿意(yì)承担中介费，这(zhè)部分费用也可能通过转(zhuǎn)嫁(jià)的方式，在(zài)房价中有所(suǒ)体(tǐ)现。

　　“上家把中介费(fèi)转嫁给(gěi)下家(jiā)，市场这种(zhǒng)所谓‘约(yuē)定俗(sú)成’的情况，一些房(fáng)产(chǎn)中介公司(sī)将(jiāng)其视为向购房者(zhě)单(dān)边收费的行为(wèi)。部分中(zhōng)介(jiè)公司可能(néng)会(huì)利用其支配地位，在原先经(jīng)纪(jì)服务收费(fèi)的基(jī)础上，再次(cì)向房东收取费用(yòng)，而这部分费用，房东往(wǎng)往(wǎng)会(huì)将其转再次转嫁(jià)给购房者，这实(shí)际上相当于变相推高(gāo)了房(fáng)价。两(liǎng)部(bù)门(mén)提出严禁(jìn)操纵经纪服(fú)务收费，不仅有利于提(tí)高(gāo)交易中操作的(de)透(tòu)明(míng)度(dù)，也有利于房价的稳定。”陆(lù)骑(qí)麟称。

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