文：任(rèn)泽(zé)平(píng)团队　　

　　导读

　　是该取消预(yù)售制了(le)。 1月17日召开的(de)全国(guó)住房(fáng)和城乡建设工作会议提出“有条件(jiàn)的可(kě)以进行现房销售(shòu)”，不足一个月时间，已有山东、安徽、河南、四川谢霆锋资产有百亿吗、广(guǎng)东等地明确表态(tài)，试点现房销售。

　　1、是该取消商品房预售制了(le)，用你的钱，建你的房(fáng)子，还(hái)烂尾了(le)，这是(shì)对购房(fáng)者(zhě)的(de)不公平(píng)。以后谁有钱谁建房，没钱(qián)没实(shí)力的别建了，不能把包袱甩给(gěi)老百姓和社会，这是房(fáng)地产(chǎn)从(cóng)大(dà)开发(fā)时代(dài)步入(rù)高质量发展阶段的必然趋势，也是对购(gòu)房老百(bǎi)姓的最(zuì)大保护。98年房改(gǎi)时，全国缺房子，开(kāi)发(fā)商缺钱(qián)，预(yù)售(shòu)制是权宜之计(jì)，现在全国(guó)套(tào)户比超过1，从大(dà)开(kāi)发(fā)进(jìn)入(rù)存量(liàng)时代，对购房民众不公平的预(yù)售制已经过(guò)时了，该取(qǔ)消(xiāo)了(le)，改为现(xiàn)房(fáng)销售。以后一手交钱，一手交房，天经地义(yì)。当然二次(cì)房(fáng)改(gǎi)是(shì)个技术(shù)活，兼顾化解停(tíng)贷、复工保交楼(lóu)、重组房企债务(wù)、恢复市场(chǎng)信心以及长效(xiào)机(jī)制，长(zhǎng)效机制(zhì)四大关键是推动城市(shì)群战略、人地挂钩、金融(róng)中性稳定和房地产(chǎn)税。如果按照经济(jì)规律(lǜ)办事，中国(guó)一(yī)定能实现房地产软着陆和长期平稳(wěn)健(jiàn)康发展，跨过这道关，解好这道世(shì)界难题。

　　2、为什么要取消预售制、改为现房销(xiāo)售？大(dà)家想想，绝大部分商品是一手(shǒu)交钱一手交(jiāo)货，预售制是对购买(mǎi)者的单方面不公平制度，购房老百姓(xìng)几乎承担了所有商品不能交付的(de)风险(xiǎn)。从(cóng)个人层面看，预售制对购房者非(fēi)常不公平，比(bǐ)如，交房等待期一般为两年，在此期(qī)间，购房者不(bù)仅(jǐn)承担银(yín)行利(lì)息(xī)，还要(yào)承(chéng)担延迟交房、房屋质量(liàng)、房产证延期办理甚至不(bù)能交(jiāo)房的风(fēng)险。从行业层面看，预售制助(zhù)推部(bù)分房企(qǐ)过度举债、高杠(gāng)杆扩张，若遇到下(xià)行周(zhōu)期(qī)，会引(yǐn)发资金链(liàn)断裂、项目搁置等系(xì)列风险。取消预售制，改为现房销售，这样有助于落实中央房住不炒精神、有助于保障购房(fáng)老百(bǎi)姓权(quán)益(yì)、有(yǒu)助于房(fáng)企稳健(jiàn)发展，一举多得，谋划长(zhǎng)远。

　　3、为什么建议取消预售(shòu)制度？预售(shòu)制(zhì)度怎么来的？国外什么情况？简单科普一下：商品房预售最(zuì)早源于中(zhōng)国香港(gǎng)，俗称卖(mài)楼花，卖期房(fáng)，是一种开(kāi)发(fā)商(shāng)放杠杆的方式。98年房改，由(yóu)于商品房短(duǎn)缺，房企缺资金，借鉴中(zhōng)国香港(gǎng)，引入了商(shāng)品房预售制度。其实(shí)，当前世(shì)界不少国(guó)家(jiā)存在预售(shòu)制。但(dàn)是(shì)，重(zhòng)点来了！发达国家一(yī)般有严格的(de)监(jiān)管保障措施，开发商在项目获得(dé)政(zhèng)府批准后(hòu)才可以开始销售，买家在购买期房后并非像中国一样(yàng)在支付(fù)完首付款后从银(yín)行一次性贷(dài)款支付剩余全部房款，而是(shì)根据开发(fā)商(shāng)工(gōng)程进度在完全交(jiāo)房前进行分期支付。所以(yǐ)，预售制(zhì)度是需要严格的(de)资(zī)金监管、分(fēn)期支付(fù)以及(jí)违约处罚措施(shī)作(zuò)为(wèi)保障的，如果没有这些保(bǎo)障措施(shī)，一(yī)定会(huì)触(chù)发风险，对(duì)购(gòu)房民众不公平，所以(yǐ)不如借机(jī)取消预售制(zhì)度(dù)，以后改为现房销售(shòu)。客观(guān)讲(jiǎng)预售制度有(yǒu)一定历史阶(jiē)段性，现(xiàn)在中国住房进(jìn)入存量时代(dài)，取消预(yù)售(shòu)制度(dù)有助于(yú)降负债降杠杆，不(bù)再(zài)把烂尾风(fēng)险甩(shuǎi)给老百姓和社会，当然(rán)这(zhè)需要配套房企债(zhài)务重组、复(fù)工保交楼、恢复市场信心和(hé)房(fáng)地产长(zhǎng)效(xiào)机制。这是个技术活，只要坚(jiān)持市场化改(gǎi)革，中(zhōng)国一定能化解这个难题，让房地(dì)产(chǎn)回归实体经济和居住属性，安(ān)居乐业。

　　4、简(jiǎn)单讲，如果(guǒ)取(qǔ)消预售制(zhì)，改为现(xiàn)房销(xiāo)售，开发商(shāng)将拼的不是五花(huā)八门、眼(yǎn)花缭乱、不知道能不能兑现的营销手(shǒu)段(duàn)，而是所见即所得的过(guò)硬的产品质量和诚信，这才是对购(gòu)房民众的(de)最根本最实(shí)质的保(bǎo)障，这样(yàng)将极大的提升开发商(shāng)的建筑(zhù)质量，实(shí)现(xiàn)良币驱逐劣币。所(suǒ)有商业的本(běn)质是向善(shàn)，是以客户为中(zhōng)心，房(fáng)地产也不能例外，老百姓买房子是(shì)天大(dà)的(de)事(shì)，烂(làn)尾毁三代，好房幸福一家人。从这个角度，取消预(yù)售制、实(shí)施现房销售(shòu)是(shì)实现(xiàn)老百(bǎi)姓安居乐业、社会长(zhǎng)治久安(ān)、行业企业健(jiàn)康发(fā)展的(de)重大措施。在(zài)当(dāng)前的情(qíng)况下，取消预售制要结(jié)合稳楼(lóu)市、房地(dì)产软着(zhe)陆、打通(tōng)金(jīn)融支(zhī)持当(dāng)期三(sān)好生、新(xīn)模式等(děng)综合施(shī)策。

　　作者十年(nián)前在(zài)国务院发展研(yán)究中(zhōng)心参与财税改(gǎi)革方(fāng)案研究时，对预(yù)售制、房地产税、人地挂钩、金(jīn)融稳定、房企杠杆率等(děng)进行过(guò)长期(qī)系统的(de)专项研究。（参考后来(lái)形成的专著《房地产(chǎn)周期》）　　

　　目录

　　1 中国内地商(shāng)品房预售(shòu)制的前世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按(àn)揭”，霍英东创造“卖楼花”模式

　　1.2 住(zhù)房需(xū)求大、供给量少，引进“卖楼花”模(mó)式(shì)，形成“中国内地版预(yù)售制”

　　1.3 预售制推动城市(shì)化进程，但(dàn)背后潜藏(cáng)的风(fēng)险确实存在(zài)

　　2 国际(jì)经验

　　2.1 美国：交(jiāo)付前预售资金第三(sān)方全程监管，交付时开发商凭验收凭证(zhèng)取(qǔ)得房款

　　2.2 德国：可零首付购房，提供期(qī)房烂尾险

　　2.3 英国(guó)：10％定金保险保护机制，55％-80％房(fáng)款交房时支付(fù)

　　2.4 日本：为规范期房交易立法，设置期(qī)房(fáng)预付款(kuǎn)保全措施(shī)

　　2.5 新(xīn)加坡：买方资金由银行监管，享1年保(bǎo)修(xiū)期后付尾款

　　3 启示

　　正(zhèng)文(wén)

　　1 中(zhōng)国内地商品房预售制(zhì)的前世(shì)今生

　　1.1 起(qǐ)源(yuán)：分层销售(shòu)+“按(àn)揭”，霍英(yīng)东创造(zào)“卖楼(lóu)花”模(mó)式

　　二(èr)十世纪五十年(nián)代在中国香港，楼宇(yǔ)出租(zū)是地(dì)产行业盛行的方(fāng)式，但有着转让难、出租(zū)资(zī)金周转期长等问题(tí)，分层销售孕育而生。20世纪(jì)50年(nián)代，中国香(xiāng)港(gǎng)还未推(tuī)行公(gōng)共房(fáng)屋制(zhì)度(dù)，许多(duō)人栖身于木屋或者其他(tā)临时住宅，住房的需求是相当(dāng)高，不过大(dà)多数居(jū)民的储(chǔ)蓄很少。当时楼宇买卖多数以一整栋(dòng)楼为单位，需要雄厚的资金实力才能购买。虽然楼宇(yǔ)出(chū)租是中国香港地(dì)产行业(yè)盛行的(de)方式，但有着转让(ràng)难(nán)、出租资金周(zhōu)转期长等问(wèn)题。针对这一系列问题，不少(shǎo谢霆锋资产有百亿吗)地产商开始探求新(xīn)的方式，如把楼宇契约切开，即“分(fēn)契(qì)”，然后将楼宇分层出售。这模(mó)式一经推(tuī)行，购买楼(lóu)宇的市民(mín)数量(liàng)有所增加，开发商(shāng)资金周转(zhuǎn)加快。

　　在分层出售(shòu)的(de)基础上(shàng)，将“按揭(jiē)”模式引入房(fáng)地产销售，霍英东创造(zào)“卖楼花”模(mó)式。1953年底(dǐ)霍(huò)英(yīng)东创(chuàng)办立信置业有限公司，凭借(jiè)商业直觉和多(duō)年(nián)经(jīng)营(yíng)杂货铺(pù)、海上驳运业(yè)务(wù)的(de)经验，对于(yú)商(shāng)品流通、资金周转(zhuǎn)有(yǒu)着独到的见(jiàn)解(jiě)，在努力(lì)寻求方法加快自身(shēn)资金周转。当时其在购下九(jiǔ)龙的一块地盘(pán)后(hòu)，除了分层出售、还(hái)印发售楼说明书，上有文字(zì)详尽说明楼宇的地势(shì)环境、建(jiàn)筑(zhù)材料、分层价(jià)格(gé)、订购方(fāng)法(fǎ)等。此(cǐ)外，“卖楼花”是另外一个亮点，即(jí)先(xiān)收取买家(jiā)的订金，采用(yòng)类似租金的分(fēn)期(qī)付款(kuǎn)形(xíng)式，等新楼落成时(shí)，收齐买家的钱，买(mǎi)家就(jiù)拥(yōng)有了自己(jǐ)的(de)房产。这种方式减轻(qīng)了民众购房的资(zī)金压(yā)力，加速(sù)了房屋的建造和(hé)销售，也解决(jué)了(le)制造商(shāng)的资金(jīn)问题，降低投资(zī)风险，在当时可谓是“双赢”的举(jǔ)措。“预售楼花+分期付款”的销(xiāo)售模式(shì)成为(wèi)当时中国香(xiāng)港房地产市场(chǎng)的一大特色(sè)，纵观中国香港房(fáng)地(dì)产市场的改(gǎi)革，“卖楼(lóu)花”模式高效率地解(jiě)决(jué)了(le)核心的住房供不应求(qiú)的问题(tí)，使房市发展进入新阶段。

　　预售楼花模式推动了中(zhōng)国香港楼市几十年繁荣，但期间也(yě)出现过“烂尾(wěi)楼”的(de)情况(kuàng)，但监(jiān)管部门(mén)不断(duàn)完善、规范化，建立健全的监管机制，促进(jìn)市场(chǎng)健康发展。例(lì)如，1960年，位于大角咀(jǔ)的一个(gè)楼(lóu)盘因建筑费用超支停(tíng)工，出现“烂尾”情(qíng)况(kuàng)。在1961年(nián)后，中(zhōng)国(guó)香港(gǎng)管(guǎn)理部门提升了对于预售楼花(huā)制度的监管，即要求开发商(shāng)在预售(shòu)前，确(què)保地价款(kuǎn)已经(jīng)全部支付，还要证明自(zì)身有资(zī)金等(děng)能力把项目完成(chéng)，资金需放入律师(shī)所(suǒ)托管，支取时需(xū)律所和建筑师的核(hé)准。为(wèi)了防止开发(fā)商、律所(suǒ)、建筑(zhù)师(shī)等造假，套(tào)取监管账(zhàng)户(hù)资金(jīn)，中国香港要求(qiú)律师行在银(yín)行开设的信(xìn)托账户（监管账(zhàng)户）、开发商操作等采取全透明化机制，且银(yín)行的责任上升(shēng)，如出现(xiàn)房(fáng)屋(wū)“烂尾”情况(kuàng)，银(yín)行将成最大风险(xiǎn)方，后(hòu)续需自身推动项目(mù)完(wán)工。随着监管体系(xì)逐步(bù)完善，出现“烂尾(wěi)”的现象较(jiào)少。

　　1.2 住房需(xū)求大、供给量少，引进“卖楼花”模式，形成“中(zhōng)国内地版预售制”

　　二十世(shì)纪(jì)九十年代，中国内地(dì)面(miàn)临住房需(xū)求大和供给(gěi)量(liàng)短(duǎn)缺问题，引入“卖(mài)楼花”制度。建国以来，中国内地(dì)优先发(fā)展重工业，强调基(jī)础建设，这一(yī)导向使前期发展工业化的(de)进程大于城(chéng)市化进程，唯有解决住(zhù)房基础等城市化(huà)配套问题，才能进(jìn)一步推进城市(shì)化。但当时推行的是“统一管理，统一(yī)分配，以租养房”的福利(lì)分房制度(dù)，住(zhù)房市场发(fā)展起(qǐ)步较晚(wǎn)、增速较慢，福利分房制度也出现(xiàn)了(le)分配不公、效率低、配套差等问题，因此(cǐ)福利分(fēn)房制度不再(zài)适用(yòng)于当时的国情。叠加房地产市场(chǎng)面临商品房的需求(qiú)量大，而社会缺少大型房(fáng)地产(chǎn)开发商，商品(pǐn)房供应量小的困境，此时(shí)引入中(zhōng)国香港的“卖(mài)楼花”模式(shì)无疑是对内地(dì)房地产市场的一针强心剂。从1994年(nián)起，中国内地(dì)逐步引进中国香(xiāng)港预(yù)售(shòu)商品房制度，先后出台多(duō)项文件，大力支持国内房地产市场(chǎng)改革。例如，1998年(nián)，国(guó)务院出台《关于进一步深化城镇住(zhù)房制(zhì)度改革(gé)，加快住房建设的通知》文件，决定停止住房无(wú)偿实物(wù)分(fēn)配，逐步实行住房分配货币化、住(zhù)房供(gōng)给(gěi)商品化、社会化的住房(fáng)新体制(zhì)，从计划经济(jì)下的福利分房转向市(shì)场(chǎng)经济的(de)商品房。房地产市场采用预售制(zhì)，允许开发商(shāng)卖期房，解决(jué)了房企(qǐ)缺少资金和开(kāi)发时间周期(qī)长(zhǎng)的两大难题，开(kāi)发商以预售(shòu)款撬动(dòng)下一(yī)个项(xiàng)目的开发，形成(chéng)滚动开发模式，住房供(gōng)应速度(dù)加快。自此中(zhōng)国内(nèi)地开(kāi)始房改(gǎi)货币化，中国人民银行(xíng)等多方(fāng)迅速(sù)出台相关的信贷(dài)政策，支持购(gòu)房者，极大作用(yòng)推动了房地(dì)产市场的发展(zhǎn)。

　　引(yǐn)入中国香港“卖楼花”模式后，经调整(zhěng)形成(chéng)契(qì)合中(zhōng)国内(nèi)地(dì)的商(shāng)品房预售制度。预售制的初衷(zhōng)是(shì)为了(le)缓解房企资(zī)金压力，加快(kuài)城镇(zhèn)住房建设。具体来说，是(shì)指(zhǐ)房地产开发企业将正(zhèng)在建设中的房屋预先(xiān)出(chū)售给(gěi)购房(fáng)者，由购房者支付(fù)定金或房款的行(xíng)为。区别于中国香港，在中国内(nèi)地实践过程中，商品房(fáng)预(yù)售流程为：房地产开发商办理(lǐ)预售许可证(zhèng)-签订商(shāng)品房买卖合同-进行备案登(dēng)记和预告登记(jì)-交付房屋。在购房过程(chéng)中，购(gòu)房(fáng)者(zhě)需(xū)要一次(cì)性付清(qīng)首付款，并采用银行(xíng)贷款的(de)形(xíng)式(shì)一(yī)次(cì)性付(fù)清剩余房(fáng)款，换言之，房屋未(wèi)建成，开发商可能(néng)已拿到了(le)全部(bù)购房款，这点与(yǔ)中国香港的按照工程进度付款有所不同(tóng)。对中国(guó)内地的开(kāi)发商而言，预售制商(shāng)品(pǐn)房也开启了高周转、高(gāo)杠杆的运作模式。

　　1.3预售制推动城市化进(jìn)程，但背后潜藏(cáng)的风险确实(shí)存在

　　作为中(zhōng)国内地商(shāng)品房销(xiāo)售的最主(zhǔ)要方(fāng)式，预售制极(jí)大缩短房(fáng)企(qǐ)现金(jīn)回笼周期，同时增(zēng)加(jiā)市场商品房供应(yīng)，推动了城(chéng)镇化发展进(jìn)程(chéng)。预售制在过(guò)去20多(duō)年对(duì)中(zhōng)国内地房地产市(shì)场的稳步(bù)发展起到了(le)重要(yào)作用，不仅(jǐn)解(jiě)决了房地产市(shì)场快速发展阶段的资金需求，也提高了(le)居民居住水平，中国内(nèi)地城镇居民从筒子楼住到住宅小区，从全(quán)民蜗居到(dào)基(jī)本适居，住房事业取得巨大进步，数十年时(shí)间(jiān)走完发(fā)达国家几百年城镇化路程(chéng)。改革开放以来，城镇(zhèn)化进程进入快(kuài)速发(fā)展时期。1978-2021年，城镇(zhèn)人口(kǒu)由1.7亿人增长(zhǎng)至9.1亿人，43年间(jiān)增长4.4倍；1981-2020年，全(quán)国城市建成区面积由7438平方(fāng)公里增(zēng)长至60721平方(fāng)公里，增(zēng)长(zhǎng)7.2倍。根据(jù)我(wǒ)们发布的《中(zhōng)国住(zhù)房存量报(bào)告：2021》测算，1978-2020年中国内地城镇住宅存量从不到14亿平增至313.2亿平，城镇人均住房建筑面(miàn)积从(cóng)8.1平方米(mǐ)增至34.7平(píng)方米，城镇住房(fáng)套数从(cóng)约3100万套增至3.63亿(yì)套，套户比从0.8增(zēng)至1.09。预售制在当前已成为中国内地商品(pǐn)房销售最(zuì)主要(yào)方(fāng)式，2005年中国内(nèi)地商(shāng)品住宅期房销(xiāo)售面积占总销售面积的(de)比重为63％，而2021年期房(fáng)累计销售面积达15.6亿平，比重(zhòng)上(shàng)升至87％。

　　预售制也推(tuī)动了中(zhōng)国内地房地产行业的发展。中国内地房地(dì)产历经二十多(duō)年长周期繁(fán)荣，行业各项(xiàng)指标大幅增长。1999-2021年，房屋新开工面积(jī)从2.2亿平增至19.9亿平，累计上涨8.2倍(bèi)，年复合(hé)增(zēng)速(sù)10.6％。房地产(chǎn)开发(fā)投资完成额从0.4万亿元增至14.8万(wàn)亿元，累计上涨35.8倍，年复合增速17.8％。商品房销售面(miàn)积(jī)和销售金额分(fēn)别从1.5亿(yì)平增至17.9亿(yì)平、0.3万亿元增至18.2万亿(yì)元(yuán)，累计上(shàng)涨11.3、65.3倍，年复(fù)合(hé)增(zēng)速12.1％、21％。伴随房地产(chǎn)业的快速发展，房地产企业从无到(dào)有、从国企先行到(dào)民(mín)企崛起，队伍逐渐(jiàn)壮大(dà)。2018年，房地产企业数量达9.8万个(gè)，比1998年(nián)的2.4万个增长3.1倍。

　　二十年来房地产也成为拉动(dòng)中国内(nèi)地(dì)经(jīng)济高增长的火车头。

　　1）从经济(jì)增(zēng)长(zhǎng)渠道(dào)，房地产带(dài)动的(de)上下游产(chǎn)业链特别长，高(gāo)达(dá)50多个行(xíng)业。2020年(nián)房(fáng)地产及其产(chǎn)业链占GDP的17.2％（完全贡献(xiàn)），其中房地(dì)产业增加值占GDP的(de)7.3％（直接贡献），房(fáng)地产带动产业链占(zhàn)GDP的9.9％（间接贡献），其中房(fáng)地产对金融、批发、建(jiàn)材的带动最(zuì)为明显。

　　2）从投(tóu)资渠道，2020年房地产(chǎn)完全拉动的投资(zī)占全社(shè)会(huì)固定资产投资的51.5％，其(qí)中，房地产开(kāi)发(fā)投资占(zhàn)固定资产(chǎn)投资的27.3％。

　　3）从金融渠道，从房地(dì)产贷款占(zhàn)银行各项(xiàng)贷(dài)款余额的(de)比重看，2021年(nián)12月(yuè)为27.07％，如果(guǒ)加上信(xìn)托等通道业务(wù)，占比超(chāo)过三分之一。从房地产融资存(cún)量(liàng)占社融(róng)存量比重(zhòng)看，2021年12月占(zhàn)比为18.76％。如果房企(qǐ)大面积违(wéi)约，将导致银行不(bù)良率(lǜ)大幅上升。

　　4）从(cóng)居(jū)民(mín)财(cái)富效应渠道，根(gēn)据我们的《中(zhōng)国住房(fáng)市值测算报(bào)告》，2020年中国(guó)住房市值为62.6万亿美元，大(dà)于(yú)美国的33.6万亿(yì)美元、日本的10.8万亿美元、英法德(dé)三国合计(jì)的31.5万亿美元。从住(zhù)房市值(zhí)占股(gǔ)债房市值的(de)比例(lì)看，2020年中国为66.6％，高于美国的27％、日本的37％、英(yīng)国的49％、法(fǎ)国的56％、德国的(de)64％。中(zhōng)国住房市(shì)值与(yǔ)股(gǔ)债房市(shì)值的比例较(jiào)高，主要(yào)是(shì)因为住房市值高，以及中国资(zī)本市场发育尚不成熟，直接融资(zī)比例较(jiào)低，股票、债券市值较低，居民投资渠道缺乏。

　　不(bù)可否(fǒu)认，预售制背后潜藏的风险确实存在，当前的负面效应(yīng)愈发凸显。

　　从个人层面看，绝大部分商品(pǐn)是一手(shǒu)交钱一手交货，预售制(zhì)是对购(gòu)买者的单(dān)方面不公(gōng)平制度，购(gòu)房老百姓几(jǐ)乎(hū)承担了所有商品不能(néng)交付的风险。比如，交房等待期一般为两(liǎng)年，在(zài)此期间(jiān)，购房者不(bù)仅承担银行利息，还要承担(dān)延迟交(jiāo)房、“一房二卖”、房(fáng)屋质(zhì)量、房产(chǎn)证(zhèng)延期办理(lǐ)甚(shèn)至不能交房等(děng)风(fēng)险。另外(wài)，购房者和开发商之(zhī)间的购房合同(tóng)、购(gòu)房者和银行的按(àn)揭贷款合同是(shì)两个独立的合(hé)同(tóng)关(guān)系(xì)，如果开(kāi)发商(shāng)发生违(wéi)约(yuē)，购房(fáng)者只能根(gēn)据购房合同向开发商主张权力(lì)，但依旧需要根据按揭贷款合同按时向银行进行贷款偿还，因此购房者承担的风险较大。

　　从行业层面看，预售制助推部分房(fáng)企过(guò)度举债(zhài)、高杠(gāng)杆扩张(zhāng)，资金若遇(yù)到(dào)下行周期，会引发(fā)资金链断(duàn)裂、项目(mù)搁置等系列(liè)风(fēng)险，进行影响自身信(xìn)用和购房者(zhě)对行业(yè)的信心。

　　从(cóng)金融层面看，银行(xíng)作为按揭贷款的发放(fàng)方，一旦房企(qǐ)因(yīn)为市场波动或经(jīng)营不善，出现资金链断裂等一系列问题，导致“烂尾”等情况，而房(fáng)企通过与购(gòu)房者签订的预售(shòu)合(hé)同和按揭合同，已(yǐ)经从银行获得房款，如果购房者丧失还款能力或短(duǎn)期不能还款(kuǎn)等，则风险完全由银行承担，银行将面临较大的坏(huài)账(zhàng)压力。

　　从监管角度看，购房者的预售(shòu)监管资金去哪了？楼盘“烂尾”，归根结底(dǐ)两个字(zì)那就是“没(méi)钱”，即没钱付工程款。在(zài)2004版的《城市(shì)商品(pǐn)房(fáng)预售管理办法》中明确规定(dìng)了(le)开发企业预售(shòu)商品房所得款项应当用于有关(guān)的工(gōng)程(chéng)建设(shè)，商品房预售(shòu)款监管(guǎn)的具(jù)体办(bàn)法，由房地(dì)产管(guǎn)理部(bù)门制定(dìng)。但(dàn)多年以来全国并没有统一的预售(shòu)资金监管(guǎn)规定，各地(dì)实行“一城一(yī)策”。例(lì)如，太原、昆(kūn)明、重庆、长(zhǎng)沙(shā)等城市重(zhòng)点监管(guǎn)资金比(bǐ)例为总预售款的(de)15-40％左右(yòu)，郑州、福州、合肥(féi)等城市则(zé)按照(zhào)项目的建安成本(běn)乘以(yǐ)建筑面积或(huò)者项目工(gōng)程(chéng)总额(é)报价计算重(zhòng)点资(zī)金(jīn)。而事实是，不(bù)少购房(fáng)款未进(jìn)入(rù)监管账户(hù)、或进入监(jiān)管账户(hù)后(hòu)被挪(nuó)用，导致楼盘没有资金继续建(jiàn)设。收楼遥遥无(wú)期，月供却被迫继续(xù)还款。那么，监(jiān)管账(zhàng)户资金如何被(bèi)挪走的？实际上(shàng)，在(zài)过(guò)去房地产大开发时代的(de)高周转(zhuǎn)背景下，抽调预售款监(jiān)管账户资金，是行业“潜规则”。比如工程总承包(bāo)方，以工程建设名义(yì)，获(huò)得监管(guǎn)账户拨(bō)付资金，再由工程方将资金(jīn)转(zhuǎn)给房企，而拨(bō)付(fù)的(de)工(gōng)程款，远超工程进度所需。通过(guò)这些方式套取的(de)资金，在房企各地项目(mù)间流(liú)动，变(biàn)相(xiāng)加杠杆，这样做提(tí)供了(le)资金流(liú)动性，房企抽调资金(jīn)统筹拿(ná)地、还款(kuǎn)和楼(lóu)盘建设，形成一(yī)种资金循(xún)环高周转模式，但一定程度上把风险甩给(gěi)了购房者。

　　2 国际经验

　　整体来说，国(guó)外商品房(fáng)预售(shòu)制度呈现以下特点：

　　1）预付款保护：对于购(gòu)房者预(yù)付资金，一般设有定金或预付(fù)款(kuǎn)保护机制，如(rú)英国、日本(běn)；

　　2）预(yù)付款比重(zhòng)：要求购房(fáng)者支付(fù)的预付(fù)款比例相(xiāng)对较低，绝大部分房款在房屋交付后开始支(zhī)付；

　　3）预付款支(zhī)付方式：预付款一般以定金方式支付，或按(àn)工程(chéng)进度分期(qī)支付，或(huò)二者结合；

　　4）按揭贷(dài)款方式(shì)：一般采(cǎi)用两种方式发(fā)放按揭贷款(kuǎn)，一是(shì)按工(gōng)程进(jìn)度付(fù)款，按揭贷款按(àn)照工程进(jìn)度逐渐发放，购房者开始月供；二是房屋交付后发放(fàng)按揭贷款；

　　5）房(fáng)屋烂(làn)尾(wěi)保(bǎo)护：为预售(shòu)商品(pǐn)房提(tí)供期房(fáng)烂尾保(bǎo)险(xiǎn)，在商(shāng)品房出现重大延(yán)期或重(zhòng)大缺陷时，保障购(gòu)房(fáng)者权益；

　　6）房屋交付保护：房屋交付质量的保障有两种方(fāng)式，一是期(qī)房由政府或第三(sān)方验收(shōu)合格并(bìng)提供验收凭证(zhèng)后，开(kāi)发商凭验收凭证取得(dé)购房者支付的房款(kuǎn)。二(èr)是开发商为购房者提供一定的保修期，通(tōng)常1-5年，保修期满(mǎn)，购房者支付尾款。

　　2.1 美(měi)国：交付前预售资金第(dì)三(sān)方(fāng)全(quán)程监管，交付时开发商凭验收凭证取得房款

　　美国期房(fáng)定金一定期限内无条(tiáo)件返还，最低首(shǒu)付比例为3.5％，交(jiāo)房(fáng)前仅支付首付，其余房款交(jiāo)付后按揭还(hái)款(kuǎn)，交付前(qián)资金由第(dì)三方全(quán)程监(jiān)管，交付时开发商凭验收凭证取(qǔ)得房款。

　　定(dìng)金及首付环节(jié)，定金比例一般(bān)为(wèi)房款(kuǎn)的1％-5％，首(shǒu)付比(bǐ)例(lì)最低(dī)可低于3.5％，根据美国官方数据，2021年(nián)美国平均首付比例为12％。

　　余(yú)款(kuǎn)支付方面，除(chú)定金或(huò)首付外，购房者在房屋交付后通过按揭(jiē)贷款支付剩余房款。

　　资金监管(guǎn)方面，美国为防(fáng)止开(kāi)发商挪用资金，购房者的定金及(jí)首(shǒu)付款(kuǎn)由第(dì)三方公证(zhèng)行或产权保险公司的信托账户监管。如果开发商倒闭导致楼盘烂尾，购房者资金可通过申请仲裁取(qǔ)回，且不承(chéng)担(dān)任何(hé)责任与损失。而开发商(shāng)在房(fáng)屋建设过(guò)程中的(de)资(zī)金全部来自(zì)银行，银行(xíng)根据工程进度向开发商提供一(yī)定(dìng)比例的贷款，由于开(kāi)发商(shāng)挪(nuó)用资金直接(jiē)损害银行(xíng)利益，银行(xíng)有(yǒu)充分动机监管开(kāi)发商施工进度。开发商在房屋交付时需取得由(yóu)政府相关部门经审查后(hòu)发(fā)放的验收凭(píng)证(zhèng)，通过验(yàn)收凭证(zhèng)向银行得到(dào)购房(fáng)者支付的房款(kuǎn)。

　　2.2 德国：可零首付购房(fáng)，提供期房(fáng)烂尾(wěi)险

　　德(dé)国期房可零(líng)首付购房(fáng)，房款按建(jiàn)造(zào)工期(qī)进度支(zhī)付，按揭按工期(qī)放款后还贷，房贷利率(lǜ)采(cǎi)用固定(dìng)利率，开发(fā)商或购房者可购买期房烂尾保(bǎo)险。

　　预售门槛(kǎn)方面，德国开(kāi)发商(shāng)在项(xiàng)目(mù)获批后即可预售房屋。签(qiān)署购房合同前，购房者需支付约2000欧的定(dìng)金并进行预约公证，签(qiān)订合同后定金退还。如由于任何原因(yīn)不能购买，定(dìng)金按照德国(guó)法律(lǜ)全部退还(hái)。

　　签署购(gòu)房合同后，购房者需(xū)支付公证(zhèng)费和土地(dì)交(jiāo)易税，分(fēn)别为(wèi)房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种(zhǒng)费用不包含在购(gòu)房(fáng)款中，属于购房附加(jiā)费。

　　首付方面，德国没有规定最低首付比例，可零首(shǒu)付购房。

　　余(yú)款(kuǎn)方面，德国(guó)也(yě)采取按工期支(zhī)付房款的(de)制度，一般分7笔进行(xíng)支付，具体支付节点、比(bǐ)例因项目(mù)而异。一(yī)般来(lái)说，支付节点(diǎn)可分为(wèi)公证后、主体(tǐ)完(wán)工、内部水暖电路完工、窗户玻璃完工(gōng)、室内清洁及(jí)墙面完工、地板完工、全部完(wán)工，支付比例可(kě)能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面(miàn)，购房者可在支付房款(kuǎn)前(qián)申请房(fáng)贷，房贷(dài)利(lì)率采用固定利率，银行(xíng)按施工(gōng)节奏分(fēn)多次发(fā)放(fàng)贷款，每(měi)笔贷款给(gěi)予购房(fáng)者一定使用期限，期限结束后，购房者开始还贷。

　　保险方面(miàn)，德(dé)国保(bǎo)险公司(sī)针对期(qī)房(fáng)设(shè)计了(le)两种保(bǎo)险，保险的(de)功能是当房屋(wū)出现重大延期(qī)或(huò)重大缺陷(xiàn)时，保险公(gōng)司(sī)保证(zhèng)开(kāi)发商赔偿或(huò)修(xiū)复，开发商(shāng)破产，由保(bǎo)险公(gōng)司负责相(xiāng)应赔偿。保(bǎo)险由开发(fā)商或购房(fáng)者(zhě)购买。

　　2.3 英(yīng)国：10％定金保险保护机制，55％-80％房(fáng)款交房时支付

　　英国预售制设有10％定金保(bǎo)险保护机制(zhì)，交(jiāo)房前付款比(bǐ)例(lì)仅20％-45％，资金由买卖双(shuāng)方律师严格监管(guǎn)。

　　订立合同前，买(mǎi)卖双方均有一名律师(shī)，负责沟通期房交易中的房产、资金、合(hé)同(tóng)等各个环(huán)节，各(gè)环节内容确认无误后签订首付交换合同(tóng)。

　　定金方(fāng)面，英国设置了10％定金保险保护机制，当开发(fā)商出现财务、经营问题时(shí)，购房者10％的定金由保险公司赔付，而(ér)超出10％的部(bù)分较难追回。

　　首付方面，首付比例通常为10％-25％，首付需要在合同签订(dìng)21天内支付。

　　余款支(zhī)付(fù)环(huán)节，英国采取按工程进度付(fù)款的方式，但是交(jiāo)房前付款比(bǐ)例相对较低，一般会在合同签订6-24个月(yuè)分别支付两笔(bǐ)5％-10％的款项(xiàng)，即(jí)交房前(qián)付款比例在20％-45％之间，剩(shèng)余款项交房后支付(fù)。

　　交付环节，英国规定房屋(wū)必须经过房(fáng)产(chǎn)公证公司的(de)检验验收后(hòu)才(cái)能交(jiāo)付，交付(fù)后方可按揭还(hái)贷。

　　资金监管环节，英国期房预售(shòu)资金监管(guǎn)极为严格，资金(jīn)也由律师监管，在(zài)确(què)认(rèn)工程进度、支付相(xiāng)关款项过(guò)程中，由买房律师将资金(jīn)转给卖方(fāng)律(lǜ)师，卖方律(lǜ)师(shī)转给开发商，即资金在进入开发商账户(hù)前(qián)经过两道关口(kǒu)，有(yǒu)利(lì)于保障购房者资金安(ān)全。

　　2.4 日本：为规范期房交易立法，设(shè)置期(qī)房预付(fù)款(kuǎn)保(bǎo)全(quán)措施

　　日(rì)本(běn)期房交易(yì)立法，定金(jīn)超5％或1000万日元时，开(kāi)发商必须完成“预(yù)售(shòu)房定金保(bǎo)全措施”，交房前付款比(bǐ)例不超房款(kuǎn)的20％，开(kāi)发商违约需返还定价并赔偿约10％房款，交房后(hòu)按揭还款。

　　立法方面(miàn)，日本二战结束后由(yóu)于房屋供给(gěi)严重(zhòng)失(shī)衡(héng)，叠(dié)加法律空白，社会(huì)上“一房二卖”现象普遍，为(wèi)此，日本政府1952年出台《宅地建筑物交易法》，经多(duō)次修订，目前是唯(wéi)一(yī)一(yī)部规范期房交易的法(fǎ)律。

　　定金(jīn)保护方面，根据日(rì)本《宅地建物取引业(yè)法》，对购(gòu)房者支付定(dìng)金超(chāo)过5％或超1000万日元的部分(fēn)，法律要求开发商必须完成定金保全(quán)措(cuò)施才(cái)可(kě)预售。什(shén)么是定金(jīn)保全措施？即(jí)买卖双方签订(dìng)购房(fáng)合(hé)同时，开发(fā)商向金融机构或指定保证机构或保险机构签订定(dìng)金保证(zhèng)委托合同，设(shè)置购房者定金的保证或保险，并(bìng)将相应的保证金证明(míng)书交付(fù)给购房者。除定金外，其他(tā)预(yù)先支付(fù)的购房款也受该(gāi)措施保护。若(ruò)开发(fā)商倒闭导致期(qī)房烂尾(wěi)，购(gòu)房者可凭保证金证明书向金融机构或保证机(jī)构或保险公司兑付(fù)，同时，开(kāi)发商需向购房者赔付违约金，一般(bān)约为房价的10％。

　　房款支付环节(jié)，交房前(qián)只需支付最多不超(chāo)20％的定(dìng)金，签订购(gòu)房(fáng)合同后(hòu)，购(gòu)房(fáng)者即可向银行(xíng)申请贷款，但交房后才开(kāi)始按揭(jiē)贷(dài)款(kuǎn)，除定金外的剩余房款(kuǎn)在交房后开始支付。

　　2.5 新加坡：买方资金(jīn)由银行(xíng)监(jiān)管，享1年保修期(qī)后付(fù)尾款

　　新加坡期房购(gòu)房者违约(yuē)可返还相当于3.75％房(fáng)款的订(dìng)金，首付比例20％，余款按工程(chéng)进度支付(fù)，所(suǒ)有(yǒu)资金进银行专门项目(mù)资金(jīn)账(zhàng)户，交房后谢霆锋资产有百亿吗满1年保修期后(hòu)支付15％尾款(kuǎn)。

　　订金支(zhī)付环节，新加坡开发(fā)商(shāng)有统一(yī)的选(xuǎn)购(gòu)权合(hé)同以及订金(jīn)返还机制，即OTP，签订OTP后需(xū)支付5％房款作为订(dìng)金，OTP有效期14天，执行OTP则进一步(bù)签订购买合同，不执行OTP则退(tuì)还3.75％的房款。

　　首付比例方面，签订购房合同(tóng)后，购房者需(xū)支付15％的首(shǒu)付及印花税，同时购房者向(xiàng)银行申(shēn)请按揭贷款。

　　余款(kuǎn)支付(fù)上，新(xīn)加(jiā)坡期房同样采取按(àn)工程进度付款的(de)方(fāng)式，《发展商条例(lì)》对期房付款流程做了统一详细规定，要(yào)求(qiú)所有开发(fā)商(shāng)遵(zūn)守，支付(fù)节点(diǎn)一(yī)般(bān)为合同签订后、地基完工(gōng)、框架(jià)完(wán)工(gōng)、管道门窗等完工等，支(zhī)付(fù)比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银(yín)行按揭(jiē)贷款(kuǎn)也依(yī)照工程进(jìn)度放款，月供(gōng)在此过程(chéng)中随着(zhe)放(fàng)出贷款的增加而增加，未放(fàng)款部分无需(xū)月供(gōng)。

　　资金监管方面，购房(fáng)者的(de)订金(jīn)与付款会存入(rù)银行专门的项(xiàng)目资金(jīn)账户，账(zhàng)户资金(jīn)提取(qǔ)须与(yǔ)房屋(wū)建设有关(guān)。房(fáng)屋(wū)交付(fù)后，购房者享受1年的(de)房屋保修(xiū)期，此(cǐ)后(hòu)购房者支(zhī)付15％的尾款(kuǎn)。

　　3 启(qǐ)示

　　一，短期(qī)来(lái)看(kàn)，当前房地产到了(le)政策出手临界(jiè)点，重点是保交楼(lóu)和房企重组。一方面，加大对(duì)刚需(xū)和(hé)改(gǎi)善(shàn)型需求的支持力度(dù)，长短兼(jiān)顾妥善应对局部停贷现(xiàn)象，重点是保(bǎo)交(jiāo)楼保复工(gōng)保(bǎo)民生，给予(yǔ)强有力的金融工具支持。另一方面，从现(xiàn)在(zài)起，对还在(zài)正常(cháng)运(yùn)转的房企包括(kuò)民营(yíng)企业，加大(dà)支(zhī)持(chí)力度(dù)，由优质房企牵头并(bìng)购重(zhòng)组整个行业，为(wèi)每个(gè)房企配套AMC和财团，给予(yǔ)金融工具配(pèi)套。

　　二(èr)，中期来看(kàn)，应(yīng)充分估计形势(shì)复杂(zá)性和人性复杂性，兼顾(gù)化解停贷、复工(gōng)保交楼、重(zhòng)组(zǔ)房企债务、恢复(fù)市场信心以及长效机制。长效机制(zhì)四大关键是推动(dòng)城市(shì)群战略、人地挂钩、金融中性稳定和(hé)房地产税。定金环(huán)节，建立(lì)开发(fā)商违约后(hòu)定金保护机制，如(rú)将(jiāng)已支付定(dìng)金冻(dòng)结至房屋交付阶段，保障购(gòu)房(fáng)者定金安全(quán)。签订合同环节，鼓励(lì)保险公司介入，为房屋重大(dà)延期以及重大缺陷等情况(kuàng)提供(gōng)充分的保障(zhàng)。余款支付(fù)环节(jié)，建立(lì)按工(gōng)程进度付款机制(zhì)或交(jiāo)房后按(àn)揭(jiē)贷款(kuǎn)机制(zhì)，充分保(bǎo)护购房者(zhě)的权益。资金监管环节，引入独立于开发商(shāng)、银行的第三方资金监管(guǎn)机(jī)构，或由(yóu)政府相关部门(mén)直接监(jiān)管，以此防(fáng)止(zhǐ)资金(jīn)挪用现象。交付(fù)环节，建立商(shāng)品房保修期制度。保(bǎo)修期(qī)内，开发(fā)商应对房屋质量问题全(quán)权负责、免费(fèi)维(wéi)修，购(gòu)房者在(zài)保修期结(jié)束后支付尾款。

　　三，长期来看，取消商(shāng)品房预售制是大势(shì)所趋。一方(fāng)面，98年房改时，全国缺房子，开发商缺钱，预售(shòu)制是权宜之计，现在全国套户比(bǐ)超过1，从大(dà)开发进入(rù)存量时代，对购房民众不(bù)公(gōng)平的预(yù)售制已经(jīng)过时了(le)，该(gāi)取消了，改为现房销(xiāo)售。另一方面，取(qǔ)消预售制，改为(wèi)现房销售，开发商将拼的不是五花八(bā)门、眼花(huā)缭乱、不知道能(néng)不能兑现(xiàn)的(de)营销手段，而(ér)是所见即(jí)所得的过(guò)硬的产(chǎn)品质量和诚(chéng)信，这才是对购房民众的最根本最实质的(de)保障，这样将极大(dà)的提升开发商的建(jiàn)筑(zhù)质量，实现良(liáng)币驱逐劣币。

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