近两年火爆的创新产(chǎn)品公募REITs进入(rù)密集分红期，近日(rì)7只REITs陆续(xù)迎来除息(xī)日，公(gōng)募(mù)REITs整体呈(chéng)现出(chū)高比例稳(wěn)定分红(hóng)，15只公告2022 年可供(gōng)分配金额的REITs产品，平(píng)均分红比例接近(jìn)99％。

　　多位业内人士对(duì)此(cǐ)表示，强制(zhì)分(fēn)红机制(zhì)是公募(mù)REITs主要特征之一，稳定分红体现(xiàn)出(chū)该类产品长(zhǎng)期(qī)投(tóu)资价值，通过(guò)观测经营活动现金流、可供分配现金等指标，也是观察REITs项(xiàng)目底层资产运(yùn)营情况的“窗口”。他(tā)们(men)也提醒普通(tōng)投资者注意，与产权类(lèi)项目(mù)相比，特许经(jīng)营(yíng)REITs项目在经营权到(dào)期后不再产生现金收益，特许经(jīng)营(yíng)权分红目前已包含了利润分(fēn)配和本金(jīn)的归还，在选择投资(zī)标的(de)时应了解资产类型(xíng)和分红的特征。

　　15只公募REITs产品分(fēn)红

　　平均分(fēn)红比例98.89％

　　公募REITs 进入密(mì)集(jí)分红期，近日(rì)7只(zhǐ)REITs产品（4月17 日(rì)-4月21日）陆续迎来除息日，此外(wài)尚有6只REITs实际分配情(qíng)况尚未公布。整体来(lái)看，公募REITs呈现出了(le)高比例的稳定(dìng)分红(hóng)，15只公(gōng)告2022 年可供分配金(jīn)额(é)的公(gōng)募REITs产品中(zhōng)，2022年全(quán)年(nián)分配金额占可供分配(pèi)金额比例(lì)平(píng)均(jūn)为98.89％，且(qiě)绝大(dà)部(bù)分分配比例在96％以上。

　　中金基金相(xiāng)关负责人对(duì)此表示，投(tóu)资(zī)公募REITs的主要收益来源(yuán)为持有期(qī)分红收益，以及基(jī)金份额交易(yì)价格的(de)变化。基金份额二级(jí)市场价(jià)格受到公募REITs资产(chǎn)运营情况及市场因素的综合影(yǐng)响，较(jiào)易引(yǐn)起波动。与(yǔ)此相比，基金分红预期则(zé)更有规律可(kě)循。公募REITs的分(fēn)红主要来自基础设(shè)施资产的(de)经营(yíng)现金流，投资(zī)人通过基金募集材料和信(xìn)息披(pī)露文件，结合(hé)行业及市场情况，可(kě)以分析基础设施(shī)项目的经营(yíng)业绩(jì)，作为进行投资决(jué)策的重要参考。

　　“相对于基金份(fèn)额二(èr)级(jí)市场价格(gé)变化导致的浮盈或浮亏，分红作(zuò)为基金份(fèn)额持有人(rén)实际获(huò)得的现金收益(yì)，对(duì)于(yú)长期投资者(zhě)更(gèng)具(jù)参考价(jià)值。”中金基金(jīn)相关负责人称。

　　平安基金REITs 投资中心运营高级副方阵是什么意思总监(jiān)李方阵是什么意思华平也表示，根据(jù)《公开募集基础设施证(zhèng)券投资基金指引（试行(xíng)）》及相(xiāng)关法规要求，基础设施基金应当将90％以上合并后基金年(nián)度(dù)可分配金额以现(xiàn)金形式分(fēn)配给投资者，强制分(fēn)红机制是公募(mù)REITs的(de)主要特征之一，稳(wěn)定的(de)分(fēn)红机制体现出REITs产品长(zhǎng)期投资价值。

　　中航基金也认为，从投资角(jiǎo)度来看，基础(chǔ)设施公(gōng)募REITs同时具(jù)备(bèi)“股(gǔ)性(xìng)”和“债性”双重特点(diǎn)。二级(jí)市场价格反(fǎn)映(yìng)这类产品“股性(xìng)”的一面，分红体现(xiàn)了这类(lèi)产品(pǐn)的“债性(xìng)”特点。公募REITs有强制分红要求(qiú)，分红类似于债(zhài)券派息，但不等(děng)同于债券的(de)固定利息(xī)回(huí)报，而是由可供分配现金(jīn)决定。

　　从机构投资者的角(jiǎo)度来(lái)看(kàn)，一方面是公募(mù)REITs丰富了机(jī)构投(tóu)资者的投资品类，为资产(chǎn)配置多元化(huà)提供抓手，具有较(jiào)强的(de)配置(zhì)价值。另一方面，公募REITs的分红能够帮(bāng)助机(jī)构投资者稳定收益。机构投资(zī)者(zhě)公(gōng)募REITs能够通过(guò)分红获取相对于投资(zī)债券相对(duì)高的(de)收益(yì)性，在(zài)有效(xiào)控制风险的前提(tí)下，增厚(hòu)资产(chǎn)包收益(yì)，起到投资(zī)“压舱石”的作用。

　　分红(hóng)除了投资(zī)收(shōu)益“落袋为安”外，市场(chǎng)对于(yú)未来(lái)分红水平的预期，也(yě)是影响REITs基金二级市场价格(gé)走势(shì)的关键因素之一。

　　从近期公募REITs的(de)二级市场表现(xiàn)看，截至4月21日(rì)，今年以来中证(zhèng)REITs（收盘）指数收于975.99 点，年内下跌7.44％，未跑赢(yíng)主要股票和债券宽基(jī)指数。

　　“截至2023年3月31日，有20只公募REITs发(fā)布了2022年年报，部分产品(pǐn)受宏观经济的影响，可分(fēn)配金额完成率不达预期(qī)，一定(dìng)程度上(shàng)影响了公(gōng)募REITs二级市场(chǎng)的价格。”李华(huá)平称，公募REITs二级市场的价格波动受多重因素的影响，投(tóu)资收益(yì)是影(yǐng)响REITs二(èr)级市场价(jià)格(gé)的主要因素之一，而(ér)稳定的(de)分红有利于(yú)吸引投资(zī)者参(cān)与(yǔ)公募REITs二级市场(chǎng)的投资(zī)。

　　中金基(jī)金相关(guān)负责人也表示(shì)，近期经(jīng)济(jì)预期恢(huī)复(fù)，一方面市场热点呈现向股(gǔ)票和债券回(huí)归的过程(chéng)；另一方面，基础设施项(xiàng)目的经营业绩相(xiāng)对(duì)经(jīng)济(jì)活力的(de)改善有一(yī)定(dìng)的滞后性。

　　此外，公募REITs在分红除权(quán)日，将(jiāng)对基金份额(é)的开盘指导价(jià)做(zuò)调减处理，调减金额根据(jù)单位(wèi)基金(jīn)份额的分(fēn)红金(jīn)额进行计算。除权操作是对分红前后(hòu)基(jī)金份额净(jìng)值变化的修正，使(shǐ)投资人在基金分红前后均可以获(huò)得公平的投资机会。

　　“分(fēn)红(hóng)可增强投(tóu)资者长期投资的信(xìn)心，同时需结合持有产(chǎn)品(pǐn)的特性，关注(zhù)二级市场扰动(dòng)对整体收(shōu)益(yì)的影响程度。”中航(háng)基金相关人(rén)士也称。

　　特许经营权分红包括利(lì)润(rùn)分(fēn)配(pèi)和(hé)本金归还

　　普通投资(zī)者应(yīng)了解底(dǐ)层资产情(qíng)况

　　多位业(yè)内人士还(hái)提醒，与现有(yǒu)公募基(jī)金分(fēn)红前提是本金之上的增(zēng)值部分不同，特许(xǔ)经营权REITs基金运作期间的“分(fēn)红”界定为“分(fēn)派(pài)”更为准确(què)，分(fēn)派的是本(běn)金与增值两个部(bù)分，两(liǎng)个部分之间的比(bǐ)例是变(biàn)动的，与现有公募基金分(fēn)红(hóng)差异(yì)很(hěn)大，大(dà)多数普通投(tóu)资者可(kě)能把“分派(pài)”金额误认为是(shì)持续分红。一旦30年、40年、50年、60年(nián)等合同年限(xiàn)到期后(hòu)基金价值面(miàn)临(lín)极大(dà)不(bù)确定性，这是该类投资者应该注意(yì)的情况。

　　李华平(píng)表(biǎo)示(shì)，目前公募(mù)REITs主要有特许经营权类和产权类(lèi)两大资产类型，持有产权类产品的收益(yì)主要(yào)包括(kuò)每(měi)年的现金(jīn)分红及资产增值的收益，而(ér)持有特许(xǔ)经营类(lèi)产品(pǐn)的(de)收益主要来自项目每年的现(xiàn)金(jīn)分红。其中，特许经营权类资(zī)产的分红包括了利(lì)润分配(pèi)和本金的归还，两(liǎng)者的(de)比率也(yě)是(shì)变动(dòng)的(de)，对特许经营(yíng)权类资产(chǎn)的公(gōng)募REITs可以内部收益(yì)率（IRR）来(lái)衡量投资(zī)收益(yì)。普(pǔ)通投资(zī)者在选择投(tóu)资标(biāo)的时，应了解公(gōng)募REITs底(dǐ)层资(zī)产的类型。

　　中航基金也(yě)表示，从细分来看，各类(lèi)公募REITs分红因底(dǐ)层资产属性不同而形成区(qū)别。特许经营权类的公募REITs产品因(yīn)其分红相当于包含“本金+收益(yì)”，分红相对较多，债性偏(piān)强(qiáng)。而产(chǎn)权类的公(gōng)募(mù)REITs分(fēn)红主(zhǔ)要(yào)为(wèi)“收益”，更看重底层资产的价值增值，所以相对股性偏强(qiáng)。普通投资者在选择公募(mù)REIT时，需要考虑底层资产(chǎn)属性，对所选择产品(pǐn)的二级(jí)市场价格和分红有(yǒu)合理预期(qī)。

　　中金(jīn)基(jī)金相关负责人也(yě)认为，与产权类项目相比，特许经营(yíng)项目(mù)在经营(yíng)权到期后不再能产生(shēng)现金收益，因此将可供分配(pèi)金额的分配理解为“分(fēn)派”比“分红”更加(jiā)准(zhǔn)确。基于这个特点(diǎn)，剩(shèng)余经营期限较短的特许经营(yíng)项目，通常具备(bèi)更高的分(fēn)派(pài)率水(shuǐ)平。对于剩(shèng)余期限较长的特许(xǔ)经营(yíng)权项(xiàng)目，即使分派率相对较低，也有足够年限收回本金并取(qǔ)得收益(yì)。

　　中金基金该(gāi)负责人(rén)提醒投资者注意，特许经营权项目(mù)的(de)分派金额(é)包含(hán)了(le)投资(zī)本金(jīn)，在不(bù)进(jìn)行扩募的情(qíng)况下(xià)，基金(jīn)份(fèn)额单价随着(zhe)分派进(jìn)度逐(zhú)年下降是正(zhèng)常现象，投资特(tè)许经营权REITs的收益来自项目(mù)剩余期(qī)限(xiàn)产生的现金(jīn)流。

　　“与(yǔ)特许经营(yíng)项目相(xiāng)比，产(chǎn)权类项目的土(tǔ)地或建筑的剩余(yú)使用年限一(yī)般较长，再(zài)加上到期(qī)后通过对(duì)建筑(zhù)的更新改造或(huò)补缴土地出让金等追加投资，有机会进一步延长(zhǎng)经营(yíng)期(qī)限。这种类似永续(xù)经营的(de)假设反映在基础资产的估值上，使产权类REITs具(jù)备更显著的资(zī)产投(tóu)资属性。”该(gāi)负责人称。

　　观测内部收益(yì)率等指标

　　评估项目底层资产(chǎn)运(yùn)营情况

　　在(zài)基金分红的时点，多位业内人士还表示(shì)，在产(chǎn)品分(fēn)红期，投资者可(kě)以观测经营活(huó)动现金流、可供分配现(xiàn)金、内部收益率等指标，来观察和评估项目(mù)底层资(zī)产的运营情况。

　　中(zhōng)航基金表示，年(nián)报指标中(zhōng)，跟现(xiàn)金相关的指(zhǐ)标有两个：一是(shì)年报中披(pī)露的经营活动(dòng)现金(jīn)流，二是可供分配现金，二者存(cún)在本质性区别(bié)。经营活动产生的现金净(jìng)流量是指企业经营、筹资、投资产生的现金流，基于(yú)企业本身经营(yíng)活动(dòng)产生；可供分(fēn)配的(de)现金实质上(shàng)是从EBITDA出发(fā)，对非现(xiàn)金影响利润表的项(xiàng)目进行调整，加(jiā)期初现金，最终得到的账面现金。

　　李华平也表示，公募(mù)REITs作为资产(chǎn)配置新选择(zé)，投资价值(zhí)体(tǐ)现(xiàn)在相对(duì)股(gǔ)债市场独(dú)立的资产配置功能，比(bǐ)较适合长(zhǎng)期持有。建议(yì)投资者对(duì)经(jīng)营权(quán)类(lèi)的资产可以更多关注内部收益率(lǜ)的高低，对产权类的资(zī)产更多关注分派率高低。因(yīn)为公募REITs可(kě)分(fēn)配收益(yì)主要来自底层资产(chǎn)的(de)经(jīng)营净现金流，所以底层资产运营情(qíng)况直(zhí)接影响投资(zī)回报，投资(zī)者(zhě)可综合(hé)考虑原始权益人综(zōng)合实(shí)力、运营管理(lǐ)机构实力、公(gōng)募基金管理人实力(lì)等(děng)多(duō)重因素来选择(zé)投资标的。

　　中信证券研(yán)报(bào)也显示，公募REITs进入(rù)密集分(fēn)红期，由于分红(hóng)交(jiāo)易(yì)带来的(de)短期博弈机会仍在(zài)，叠加此前市场接连回调，建议(yì)投资(zī)者关注有基本(běn)面支撑、填权效应相(xiāng)对明显、同(tóng)时(shí)分红(hóng)规模(mó)较为(wèi)可观的个券。

　　“公募REITs的招募说(shuō)明书均会载明REITs在(zài)发行首年及次年的可供分配(pèi)金额预(yù)测(cè)。投资者可以将REITs的实际分(fēn)红金额与(yǔ)募集材料(liào)中披露预测进行比较分(fēn)析，结合经济及(jí)市(shì)场的实际环境(jìng)，对基础(chǔ)设施项目的运(yùn)营(yíng)业(yè)绩及REITs的(de)管理能(néng)力(lì)进行(xíng)判断(duàn)。”中金基金上述(shù)负责(zé)人(rén)也称。

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