5月(yuè)以来，房地产(chǎn)板(bǎn)块个股多出(chū)现小幅上涨(zhǎng)，截至(zhì)5月10日收盘，中信房地产(chǎn)指数本(běn)月涨幅约(yuē)为2％。而(ér)以公(gōng)募基金为(wèi)代表的机(jī)构对于这一板块已经在悄(qiāo)然布(bù)局。数据显(xiǎn)示，以南方(fāng)和华夏(xià)的两(liǎng)只(zhǐ)老牌(pái)ETF基金(jīn)为例，5月9日时所公布的总份额均较4月28日(rì)时有小幅增长。根据基(jī)金一季报统计，龙头与(yǔ)地方国企(qǐ)央(yāng)企(qǐ)获得增持，持仓数量占流通股比重增幅五(wǔ)只(zhǐ)个股分别为华发股份+3.40％、滨(bīn)江集团+1.71％、中(zhōng)新集团+1.49％、卧(wò)龙地产+0.97％、招商积余(yú)+0.92％。

　　公、私募配置房地(dì)产或“底(dǐ)部回升(shēng)”

　　行业红利时代已过 精耕细作(zuò)成共识

　　从公募基金对房地产的配(pèi)置看(kàn)，2019年(nián)末，公募所持有的房地产行业标的市值(zhí)约1188亿元，占其所持股票市值的4.66％左右；2020年市场表现出色，但(dàn)公募所(suǒ)持(chí)房地产公司市值在股票资产中的占比却断(duàn)崖式下跌至(zhì)1.85％；2021年，这一(yī)数值更(gèng)是进一(yī)步降至1.56％。

　　不过2022年(nián)终于出现了三年来的首次回升，年底(dǐ)这一(yī)数值从1.56％升(shēng)至(zhì)1.65％。与此同时，公募对房地产行业的持股比(bǐ)例(lì)也同步(bù)回升，从2021年底的(de)6.94％提高到2022年末的7.03％学生党如何自W，如何自我安抚。

　　这样的势头似乎在(zài)今年一(yī)季(jì)度得以延续。数据(jù)统计(jì)显示，公募重仓(cāng)持有房地产(chǎn)板块(kuài)一季度市(shì)值(zhí)TOP15门槛为1.6亿元(yuán)，较2022年四(sì)季(jì)度提升6.71％。持仓市值前五个股(gǔ)分别为保利发展、招商蛇口、万科A、华发股份、滨江集团，持仓市值占板块比(bǐ)重合计达47.29％，环比下(xià)降3.05％。

　　从(cóng)中不(bù)难发现(xiàn)，公募对于房地产的投资愈发(fā)有(yǒu)集中于龙头的(de)趋势。Wind显示，在公募基金一季报汇总的重仓股中，房地产板块(kuài)排(pái)名最高的是(shì)保(bǎo)利发展，在基(jī)金(jīn)重仓第(dì)33位。排名(míng)第二(èr)的是招商蛇口，排(pái)在第78位。而(ér)老(lǎo)牌龙头股万科A排在第96位。对比去年四季报，变化之处(chù)首先在于(yú)几只(zhǐ)房地产(chǎn)龙头股从排(pái)位上(shàng)看均(jūn)有退步，尤其是万科最(zuì)为明显；其次是金地集团退出百大之(zhī)列。但(dàn)考虑(lǜ)到(dào)房地产是复(fù)苏链上最后一环(huán)，且首季(jì)并非行业销售旺季，其传导到二级市(shì)场乃至(zhì)机(jī)构持仓(cāng)上(shàng)还(hái)需要(yào)时(shí)间(jiān)周期(qī)。

　　形(xíng)成共(gòng)识的是，经济(jì)圈判断房地产已经进入大(dà)分化时(shí)代，一(yī)二(èr)线(xiàn)城市好于三四线城(chéng)市(shì)。而映射(shè)到二级市(shì)场投资上，配置房地产(chǎn)行(xíng)业(yè)轻松收获行业贝塔的红(hóng)利期一去不返了。“如(rú)果按照产业周(zhōu)期来分类(lèi)，包括房地产等几类行业(yè)在盖特纳曲(qū)线里属于成熟期或者(zhě)衰退期的行业，传统(tǒng)认知上没有什么投资机会(huì)的。但在这几年(nián)特殊的行情里包括煤(méi)炭、电解铝(lǚ)等类似的行业也出现了一些机会，背后的(de)逻辑是(shì)供(gōng)给侧发(fā)生了更大的变化。”一(yī)不(bù)愿具(jù)名的上海公募基金经理指(zhǐ)出。

　　不(bù)过也有公募人(rén)士持谨慎(shèn)乐观态度：“行业前几(jǐ)年17亿(yì)～18亿平方米的年销售面积很难再(zài)出现了，2022年光(guāng)是居民存款数量(liàng)增加了15万亿(yì)元。中国(guó)存量有400亿平方(fāng)米建(jiàn)筑面(miàn)积，考虑存(cún)量(liàng)地(dì)产(chǎn)的(de)更(gèng)新，也(yě)有近10亿平(píng)方米。需求端还需(xū)要有一(yī)定的政策出来去刺激(jī)购房(fáng)。”

　　宝盈(yíng)基金(jīn)房地产研究员吕功绩也指出(chū)：“时至今日，无论从城镇化的(de)进程，还(hái)是人均住(zhù)房面积（接(jiē)近30平/人），我国均(jūn)已告别(bié)住房短缺时代，而目前居民的杠杆率和房价(jià)收入也不支撑每(měi)年18万亿元的销售额，以及过(guò)快上行的房价，因而(ér)行业(yè)高增的时(shí)代(dài)已经(jīng)过去，未来行业的需(xū)求或(huò)将(jiāng)回落，在(zài)此(cǐ)过程(chéng)中，伴(bàn)随着地产的高杠杆属性，就很(hěn)容易出现信用风(fēng)险问题(tí)（类似(shì)2022年的民(mín)营地(dì)产爆(bào)雷），行业进入到(dào)供给侧出清(qīng)的过程(chéng)。这个过(guò)程中(zhōng)，综合(hé)竞争力强的公司(sī)就(jiù)能够通过大鱼吃小鱼的方式，获得市(shì)占率的提(tí)升。当行业需求见顶回落时，行业的(de)贝塔(tǎ)已经过去了，但不(bù)代表没有投(tóu)资机会(huì)，机会在于城市、位置、产(chǎn)品的阿尔法，而对(duì)应到股票投资，就是强竞争(zhēng)力公(gōng)司的阿尔(ěr)法。”

　　或许(xǔ)也是基于这样的认识转(zhuǎn)变，精耕细作个股成为公募(mù)乃至(zhì)整(zhěng)体机构(gòu)的务(wù)实之(zhī)举。

　　机构(gòu)配置(zhì)房地产“风(fēng)物长宜放眼量”

　　头部央(yāng)国企(qǐ)、优质(zhì)区域性标的成(chéng)香饽饽

　　5月以来，房(fáng)地产(chǎn)板块个(gè)股多出(chū)现小幅上(shàng)涨，截至(zhì)5月(yuè)10日(rì)收(shōu)盘，中信房地产指数本(běn)月涨幅约为2％。从具体的(de)个股来(lái)看，《红周刊》利用Wind统计申万房地(dì)产板块个股(gǔ)，在纳入统计的124只房(fáng)地产类标的股中，本月以来实现股价上涨的达到了81家。

　　其中，上述时间段恰(qià)好排名前五的公司(sī)月内涨幅(fú)超过了10％，它(tā)们(men)分别是(shì)上(shàng)实发展(zhǎn)、浦东金桥(qiáo)、*ST泛海、华(huá)夏幸福、荣安地产。排名第(dì)一的上实发展，五(wǔ)一(yī)假期(qī)归(guī)来后日成(chéng)交量明显放大，4日、5日连续两个交易(yì)日收(shōu)出涨停。从该股(gǔ)的基本面来看(kàn)，上(shàng)实发展的(de)主营业(yè)务为房地产开发(fā)与经(jīng)营。公司的(de)主要产品及(jí)服务(wù)为(wèi)房地(dì)产销售、房地产租赁、物业(yè)管理(lǐ)服务(wù)、工(gōng)程项目、酒(jiǔ)店(diàn)经营。从(cóng)业(yè)绩数(shù)据来(lái)看，2022年，其(qí)实现(xiàn)营(yíng)业收入(rù)52.48亿元(yuán)，比(bǐ)上期减少47.85％，归母净利润1.23亿元，同(tóng)比(bǐ)下降33.24％。2023年第一季度，其实现(xiàn)营业(yè)总(zǒng)收入27.87亿元，同比增长183.02％；归母净(jìng)利润2.86亿(yì)元(yuán)，同比扭(niǔ)亏。

　　不过从十大流通(tōng)股股东(dōng)来看，各类机(jī)构都有对其(qí)布局的(de)例子。以3月(yuè)31日时的首季十(shí)大流通(tōng)股股东来看(kàn)， 具体包括(kuò)公募的上银基金(jīn)、私(sī)募的迎水文龙、中央(yāng)汇金、长城资产管理(lǐ)公司等(děng)都跻身前十的(de)行列。

　　巧合(hé)的是(shì)，涨幅暂时(shí)排名第二的浦(pǔ)东(dōng)金桥(qiáo)也是上海本地房企，其第(dì)一季(jì)度的收入利润规模(mó)大幅(fú)度复苏。究其原因，一(yī)方面是该公司后(hòu)疫情时(shí)代出租率复苏(sū)至近年来最高，另一方(fāng)面(miàn)则是公(gōng)司(sī)拿地结(jié)算持续性向(xiàng)好(hǎo)，从(cóng)数字学生党如何自W，如何自我安抚(zì)上看(kàn)，一季(jì)度新增虹口(kǒu)135、138住宅地块，总建筑面积(jī)约54万平方米。

　　在(zài)这(zhè)样(yàng)的业绩(jì)势头向好背景下，自然也(yě)吸引了知名机(jī)构在其中持续驻足。从(cóng)第一季度十大流通(tōng)股股东来看，知名私募高毅邓晓(xiǎo)峰的两只产品依然在前(qián)十(shí)中，这也是连续第三个季度他有的两只(zhǐ)产品杀(shā)入前十。同时榜(bǎng)单中(zhōng)还有一支大名鼎鼎的(de)QFII阿布扎(zhā)比投资局，其当季(jì)还(hái)小幅(fú)增加了持股(gǔ)。

　　除(chú)去(qù)上(shàng)述两家上海区域性地(dì)产公司(sī)外，荣(róng)安地产则是主要布局在深圳(zhèn)的地产(chǎn)公司(sī)，一季报交出的也(yě)是一份报喜的成(chéng)绩单(dān)：首季公司实(shí)现(xiàn)营业收入(rù)51.85亿元，同比增长(zhǎng)35.51％。归(guī)属于上(shàng)市公司(sī)股东的净(jìng)利润(rùn)6.48亿元，同(tóng)比增长31.27％。

　　从机构态度来(lái)看，《红(hóng)周刊(kān)》注意到两只公募指基首(shǒu)季新杀入十(shí)大流通(tōng)股(gǔ)股(gǔ)东行列。具体说来(lái)， 南方中(zhōng)证(zhèng)全指(zhǐ)房地产ETF上榜排名第(dì)七位，富国(guó)中证指数1000增(zēng)强则(zé)排(pái)名第九(jiǔ)位，此外联袂(mèi)出现的机构(gòu)还有QFII高盛国际和私募迎水聚宝。

　　接受(shòu)《红周刊》采访时，兴(xīng)证(zhèng)全球基金相关人士分析：“经历(lì)过行(xíng)业(yè)洗牌(pái)和兼并(bìng)重组(zǔ)后，龙头(tóu)的(de)价值更(gèng)为笃(dǔ)定突出(chū)；从拿(ná)地端看(kàn)，2022年土(tǔ)地(dì)市场大幅降温(wēn)，优质土地供给较(jiào)多（券商测(cè)算对应潜在毛利率(lǜ)在25％以(yǐ)上，目前房(fáng)企(qǐ)的利润率仅20％），绝大多数房企(qǐ)受(shòu)限于(yú)信(xìn)用(yòng)问题或者资金紧张没法拿地，龙头房企(qǐ)趁(chèn)机获取低成本土(tǔ)地，龙头房企的拿(ná)地力度(dù)（拿地金额/销售金额）基(jī)本(běn)在30％以(yǐ)上；从融资上(shàng)看，龙头房企(qǐ)杠杆率较低，净负债率基本在70％以下，而其他房(fáng)企(qǐ)的净(jìng)负(fù)债率普遍都在(zài)100％以(yǐ)上，加(jiā)杠杆空间(jiān)有限，从融资成本看，龙头房企的融(róng)资成本不断下滑，基(jī)本在3％、4％左右；对应到2023年的销售，龙头(tóu)房企明显跑赢行(xíng)业，1～4月百强房企的销售额增(zēng)速(sù)为(wèi)9％，而TOP14的(de)销售额增速为29％。”

　　需要强调的(de)是，在当前中特估的浪潮下(xià)，央国(guó)企(qǐ)地产股(gǔ)或(huò)存在(zài)发展的大好机会。中信证券指出(chū)：“房地产行(xíng)业的结构性机(jī)会依(yī)然(rán)存在(zài)，少部分公司尤其(qí)是(shì)央企占据显著优势，其主要又体现为库存的优(yōu)势。央企地产公(gōng)司，现阶段表(biǎo)现出(chū)较低的融资(zī)成本，优质的开发资源和(hé)良好的(de)不动产资产(chǎn)运营能力的多重(zhòng)竞争优势。”

　　“即(jí)使没有中特估(gū)，国央企相较于(yú)民(mín)营地产公司也是更有优势的。”吕功绩强调，“对于减(jiǎn)值、土地资源债权债务关系(xì)等问题(tí)，市场对(duì)民营房开企业的资产会有更多担忧和质疑，所(suǒ)以(yǐ)在这一轮行业出清的过程(chéng)中，央(yāng)国企相较于(yú)民(mín)企来(lái)说估值的修复(fù)更明显。中特估的角(jiǎo)度从中长(zhǎng)期的维(wéi)度看(kàn)，行业的逻辑在于集中度提升(shēng)后，行业进入高(gāo)质量发展(zhǎn)阶段，具备(bèi)较快(kuài)速发展(zhǎn)阶(jiē)段更稳定且可预(yù)期(qī)的盈利(lì)和(hé)现(xiàn)金流创造能(néng)力，以(yǐ)此带来估值中枢的提升，应该关注估值(zhí)相(xiāng)对较(jiào)低，企业自身资产(chǎn)的质(zhì)量好、运(yùn)营能力强、可(kě)以创造持(chí)续现金流的企(qǐ)业。”

　　“存(cún)量时代中行(xíng)业普涨的概(gài)率比较低，行(xíng)业(yè)内部(bù)将出现分化，要(yào)关注将受益于行(xíng)业集中度提升的头部(bù)公司。”星石投资首席研(yán)究官方磊也表示。

　　顺应(yīng)机(jī)构这一思(sī)路(lù)的话，或许还是保利发展(zhǎn)、招(zhāo)商蛇口等(děng)国资背景龙(lóng)头前途(tú)更(gèng)为光明。不过国(guó)投瑞银基金(jīn)投(tóu)资部(bù)副总监綦(qí)傅(fù)鹏表(biǎo)示(shì)：“需要(yào)客观地(dì)去持续观察(chá)国(guó)企央企在三个方面是否可以(yǐ)维持，首先(xiān)是融资成本保持低位(wèi)，其次(cì)是(shì)销售份额持续(xù)提升，再次是拿地份额持续提升。”

　　复苏速度缓慢

　　机构需(xū)要多给(gěi)一些(xiē)耐心

　　而(ér)《红周(zhōu)刊》也(yě)根据房企(qǐ)一季报(bào)梳理发现，对(duì)于(yú)2022年(nián)的业绩出现的整体下滑，2023年一季度的业绩分化更趋明显，保利发展、滨(bīn)江集团等房企营收、净利均(jūn)实现(xiàn)了业绩的回正，甚至是(shì)较大增速的增长。而这些(xiē)公司也(yě)是机构(gòu)的重仓对(duì)象。

　　对(duì)此(cǐ)，知名房地产业内人士(shì)张(zhāng)宏(hóng)伟向《红周(zhōu)刊》分(fēn)析表(biǎo)示，业(yè)绩出(chū)现明显改善的房企，主要(yào)是(shì)因为(wèi)过去两三年时间，尤其是在2021年下半年民营房企不怎么投资拿地之后，国有企(qǐ)业仍在(zài)持(chí)续性地拿地(dì)，且主要(yào)集中(zhōng)在(zài)核心(xīn)城市，投资力(lì)度(dù)较(jiào)大。投(tóu)资的驱动能够推动房企销售业绩的增长，从而在2023年一(yī)季(jì)度(dù)市场恢复但仍(réng)处(chù)于调整的过程中(zhōng)，能(néng)够保有一(yī)个(gè)正增长(zhǎng)。

　　不过张宏(hóng)伟同时也提醒(xǐng)表(biǎo)示(shì)，在(zài)房地产的复苏(sū)过程中，还面临着一(yī)些(xiē)不确定(dìng)性。其实整个市(shì)场(chǎng)从四月份开始又在往下(xià)掉(diào)。除了杭州(zhōu)、成都等(děng)极(jí)个别(bié)城市(shì)四月环比三月相对(duì)表现较好之外，包括北京、上(shàng)海在内的绝大多数城市都(dōu)出现环比下滑的情况。而现(xiàn)在五月(yuè)的市场表(biǎo)现也不太乐观。按照现在的经济状况、收入情况(kuàng)，以及(jí)市场的去(qù)库存压(yā)力、企业(yè)的资金面压力，可能(néng)会出现，到(dào)六月(yuè)份房企为了半年报冲业绩出现市场的短期反弹外的(de)一个市(shì)场乏力现象。也就是(shì)说(shuō)，第二季度、第三季(jì)度增长不(bù)确定性(xìng)的压力(lì)仍(réng)旧较大。

　　上海利檀投(tóu)资董事长(zhǎng)陈昊扬也向《红周刊》指出，现在整个房地产(chǎn)以及其上(shàng)下游(yóu)产业链(liàn)的复苏速度都比想(xiǎng)象的要慢(màn)很(hěn)多(duō)，我们要多(duō)给一些耐(nài)心(xīn)，这个时候，在房地(dì)产(chǎn)以及上(shàng)下(xià)游就不是(shì)赚快钱的时候，只(zhǐ)能赚他(tā)基本面的钱。但这也意味(wèi)着，只有极为(wèi)少数的、做得比同行好得多的企业，会伴随整个行业的(de)弱复(fù)苏，业绩会逐步体(tǐ)现出来。所(suǒ)以只能耐心地(dì)去(qù)等待它的基本面不断地凸显出(chū)来，这需要时间。

　　（本文已刊(kān)发于5月13日《红周刊》，文中提及个股仅为(wèi)举例分析，不做(zuò)买卖推荐(jiàn)。）

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