OPPO宣布关停旗下芯片(piàn)子公司哲库科技，引(yǐn)发了公募REITs扩募风波，如今，二级(jí)市场的影响仍未停歇。

　　Wind数据(jù)显示，5月(yuè)15日，华安张江光大园REIT开(kāi)盘继续延续此前几(jǐ)日的下(xià)跌(diē)走势(shì)，午后跌幅(fú)一度(dù)扩大，尾盘有所拉升，全天收跌6.22％，最近3个交易日(rì)跌幅超过(guò)9.69％。

　　此前，华(huá)安张江光大(dà)园(yuán)REIT曾(céng)发(fā)布公告，紧急回应(yīng)称，哲(zhé)库科技(jì)是(shì)其扩募拟新购入基础设施(shī)资(zī)产张润(rùn)大厦的重要承租方之一，目前未收到哲库科技及OPPO方(fāng)面关于停止执行已(yǐ)签租赁(lìn)协议的通知。同(tóng)时(shí)，在公告中，华(huá)安张江光大园REIT进一步表示，原始权益人将(jiāng)继续密切关注哲库科技后续(xù)情况(kuàng)，积极做好相关应对(duì)。

　　此外，张江REIT拟扩(kuò)募购(gòu)入项目的原始(shǐ)权(quán)益人相关负责(zé)人也(yě)表示，近期已同步启动(dòng)了应急预(yù)案，排摸储备租户，积极(jí)应(yīng)对哲库提前退(tuì)租的可能(néng)事项(xiàng)。由于(yú)张(zhāng)润大厦是(shì)全(quán)国首批(pī)REITs申(shēn)报扩募(mù)项目，公司领(lǐng)导高度重视，浦东新区国资(zī)委也高(gāo)度关注。

　　多位业内(nèi)人士表示，华安张江光大(dà)园REIT近期市场波动较大，但其(qí)实不(bù)动产公募REITs项目短期出租率下(xià)跌(diē)并不会从(cóng)根(gēn)本(běn)上影(yǐng)响其(qí)内外价(jià)值(zhí)，投资者应理(lǐ)性看待。

　　张江光大(dà)园REIT

　　二级(jí)市场价格继续(xù)波动

　　本周，OPPO关(guān)停旗下芯片子公司哲库科技的事件(jiàn)继续扰动公募(mù)REITs市场。

　　Wind数据(jù)显示，5月15日(rì)，华安张江光大园REIT以3.726元的价格小(xiǎo)幅低开(kāi)，此后二级市场价(jià)格开始震(zhèn)荡走低，午盘(pán)收(shōu)跌(diē)6.17％。午(wǔ)后(hòu)，华(huá)安张江光(guāng)大(dà)园REIT跌(diē)幅一度扩(kuò)大到8.30％，随后(hòu)价格有所回升，最(zuì)终报收3.512元，全天(tiān)跌幅6.22％。

　　受(shòu)近(jìn)期不利消息(xī)影响，华安张江光大园REIT最近几个交易日二级(jí)市场(chǎng)价格表现(xiàn)欠佳，5月(yuè)11日以来，3个交(jiāo)易日跌幅达到(dào)9.69％，今年以来跌(diē)幅7.76％。不过，自2021年6月21日上市以来，华(huá)安张江(jiāng)光大园REIT累计涨幅超过24％，在全(quán)市(shì)场公募(mù)REITs中(zhōng)位居前列。

　　从5月15日(rì)公募REITs市场整体表现上看，目前上市的8只产业园区基础设施REITs中(zhōng)，仅博时(shí)招商蛇口产(chǎn)业园REIT微幅(fú)上(shàng)涨，其余7只均有不(bù)同程度下(xià)跌，8只产业园区基础设施REITs5月(yuè)15日平均跌幅1.38％。今年以来平均(jūn)跌幅5.17％。

　　“此前，张江REIT一季(jì)报中(zhōng)已经披露张江光(guāng)大园项目(mù)出租率有所下降，如(rú)今拟(nǐ)扩募的项目又遭(zāo)遇突发(fā)事件(jiàn)，因此(cǐ)导致二级市场价格出现波动。”一位业内人(rén)士分析称。

　　不过，在(zài)上述人士看来，尽管出于风险规避的原因(yīn)，最近几个交易日场内资金有(yǒu)所流出，但是(shì)，不动产公募REITs项目短期出租率下跌并(bìng)不会从根本(běn)上影响(xiǎng)其内外价(jià)值。

　　他也(yě)同(tóng)时表示，目前随着二级市场价格下跌，风险(xiǎn)也得到一定(dìng)释放，但是价格涨跌(diē)会(huì)受(shòu)到基本面、情绪面等多重因素(sù)影响(xiǎng)，不好判(pàn)断价(jià)格是不是(shì)已经完全触底。

　　此外(wài)，还有一位业内人(rén)士表示，今年整体REITs市场(chǎng)表现(xiàn)低迷，不少产(chǎn)品(pǐn)年内二(èr)级市场跌(diē)幅较大，其(qí)实有些隐(yǐn)含(hán)收益率高的产品具备一定的投(tóu)资(zī)价(jià)值，很适合稳健类投资者。此外，伴随着经济复(fù)苏的步伐(fá)，产业(yè)园区、物流类(lèi)等REITs产品具备一(yī)定的(de)投(t马美如简介óu)资价值。

　　先锋瑞驰私募基金执行董事高如星(xīng)对此表(biǎo)示，若张江园区最终(zhōng)能顺利解决招商，平稳过度对(duì)经(jīng)营现金流没有(yǒu)造(zào)成(chéng)大的影响，“事件性利空下调至得(dé)这么急、这么深，加上前期本身(shēn)园区类资产就(jiù)回(huí)调不少了(le)，这就是黄金坑。”不过，他也强调，最终(zhōng)还是落到(dào)租金收入受不受(shòu)影响，影响多(duō)大，估计(jì)园区会最终解决(jué)。

　　张(zhāng)江REIT紧急回(huí)应

　　扩募路上再迎接考验

　　5月12日，OPPO宣(xuān)布关停旗下芯片子公司(sī)哲(zhé)库科技。随后5月(yuè)12日晚，华(huá)安(ān)张江光大园REIT发(fā)布公告，紧急回应(yīng)称，哲(zhé)库科技是其扩募(mù)拟新购入基(jī)础设施资产张润大厦的重要承租(zū)方之一，目前未收(shōu)到(dào)哲库(kù)科技(jì马美如简介)及OPPO方面关(guān)于停(tíng)止执行已签租赁协议(yì)的(de)通知。同时(shí)，在公告中，华安(ān)张江(jiāng)光(guāng)大园REIT进一步表示，原始权益人将继续密切(qiè)关注(zhù)哲库(kù)科技后(hòu)续情况(kuàng)，积(jī)极做好相关应对(duì)。

　　此前，张江REIT因其一季报(bào)中披(pī)露的张江光大(dà)园项目出租(zū)率下降(jiàng)事项，一度二级市场价格出现回落。在(zài)随后(hòu)召(zhào)开的(de)业绩(jì)说明会中管理人就相关(guān)事项进行了解(jiě)释说明，市场信心(xīn)得到了(le)一定提振，二级市场价格表现也趋于平(píng)稳。据了解，张江 REIT在5月11日召开的线上(shàng)和线(xiàn)下的扩募说明(míng)会上，运营团队表(biǎo)示(shì)了(le)对张江光大(dà)园项目的信(xìn)心(xīn)，预计签署意(yì)向书和(hé)合同谈判中的储(chǔ)备租户正常(cháng)转(zhuǎn)化后，项目出租率将得到回升。没(méi)想到(dào)仅过了不到(dào)三(sān)周(zhōu)的时间，张(zhāng)江REIT的扩募之路又(yòu)迎(yíng)来了新(xīn)的(de)考验。

　　因张江REIT的上述公告引起了市场各方(fāng)的广(guǎng)泛关(guān)注，张江REIT拟(nǐ)扩募购入项目的原(yuán)始权(quán)益(yì)人(rén)相关负责人坦言，事发突然确(què)实始料未及(jí)，在获悉OPPO关停哲库科技消(xiāo)息(xī)的第一时(shí)间(jiān)即奔赴(fù)现场进行了沟通和核(hé)实工作，并同步启动了(le)应急(jí)预案，排摸储备租户，积(jī)极应对哲库(kù)提前退租(zū)的可(kě)能事项。由于(yú)张(zhāng)润大厦是全国首(shǒu)批(pī)REITs申报扩募项目，公司领导高度重(zhòng)视，据悉(xī)新区国资委也高度关注。

　　当谈及储备租户情况，相关(guān)负(fù)责人介绍说，目前储备租户还是比较丰(fēng)富(fù)的，覆(fù)盖(gài)了芯片(piàn)测试、人工智能、航(háng)天产(chǎn)业、信息技术等产业客户，租赁意向(xiàng)面积(jī)超过了2万方(fāng)。从(cóng)意向储(chǔ)备转化(huà)为(wèi)实际(jì)租户需要一些时间。

　　“我们正在着手通(tōng)过签(qiān)署租赁意向书(shū)来(lái)尽快锁定一些重要(yào)租户。虽然收了(le)三个月(yuè)履约保证金给了我们一些空间，但本(běn)着对(duì)首批扩(kuò)募(mù)、对市场(chǎng)负责的态度，我们肯定(dìng)要全力与(yǔ)时间赛跑，把这些(xiē)面积在短期(qī)内(nèi)完成去化。”相关负责人说道。

　　张江REIT已持有的同区域的张江光(guāng)大园项目一(yī)季度(dù)末也有将(jiāng)近30％的(de)空置率(lǜ)，原始权益人(rén)有那么多储备租户，之前(qián)的空置率为何未(wèi)能(néng)得到解决。

　　对此相关负责(zé)人解(jiě)释，张江光大园一直以来(lái)都坚持以(yǐ)市场化运营为导向，历史运营表(biǎo)现稳定，租(zū)户的调租和换(huàn)租都(dōu)属于正常情况，而(ér)这次项目(mù)的大(dà)租(zū)户退租(zū)正好发生在市(shì)场活跃度(dù)的短期(qī)低(dī)点，目前市场(chǎng)情况已有所好转。在看到出租率下滑(huá)情况(kuàng)没有得到及时(shí)修(xiū)复后，张江(jiāng)这边也作了一定的资源调配(pèi)和倾(qīng)斜(xié)，引入(rù)了一(yī)些储备租(zū)户。

　　另外，张润大厦和张江光大园项(xiàng)目在给租户的分隔空间、交付(fù)标准、租金(jīn)水(shuǐ)平等方面也有一些差异化，张(zhāng)润(rùn)大厦(shà)多是两千多平的大(dà)平层，楼的成(chéng)新度高(gāo)一些，单(dān)价也贵一些，张江光大园单(dān)层以一千平的(de)面(miàn)积(jī)为主(zhǔ)，还有(yǒu)一些独栋形态的物业。租户自身也会有诉求，也会根据自(zì)身需求和预算(suàn)挑(tiāo)选区域(yù)内的不同物业。

　　“如(rú)果扩募完成以后，新老资产的管理(lǐ)人都变(biàn)成了(le)一家，后续我们(men)在资源(yuán)共享和联合营销方面(miàn)能更加(jiā)充分发挥协同效应(yīng)，相信可(kě)以做得(dé)更好(hǎo)。”上述负责人补(bǔ)充说道。

　　最后谈(tán)及对(duì)于(yú)张江REIT的定(dìng)位和展(zhǎn)望，相关负责人表(biǎo)示(shì)，张(zhāng)江集(jí)团和张江高科目前在管资产约五百万方(fāng)，还有一些其他(tā)在开发的(de)储备(bèi)项(xiàng)目，这些都将(jiāng)成(chéng)为张江REIT实现打造(zào)张(zhāng)江园区产业空间资产上市平台目(mù)标(biāo)的(de)坚(jiān)实后盾和(hé)储(chǔ)备资源。“我们非常(cháng)重视张江REIT这个资本平台(tái)和它未来的发展(zhǎn)。”相关负(fù)责(zé)人表(biǎo)示，“这次扩募是(shì)我们实(shí)现基金扩(kuò)容的(de)第一步，也是至关(guān)重要的(de)一(yī)步(bù)，眼下我(wǒ)们可能面(miàn)临了(le)一些突发情况需要解决，但是这和我们在张江科(kē)学城这(zhè)三十年建设(shè)发展(zhǎn)过程中所经历的相比，只能算是一个非(fēi)常小的插曲。我们有信心排除万难，尽一(yī)切可(kě)能化解当前突发事(shì)件的所有负(fù)面影响(xiǎng)，维(wéi)持预期和市场的(de)信(xìn)心。”

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