饱受争(zhēng)议的二手房交易(yì)中介费问题，正(zhèng)逐渐(jiàn)得到(dào)监管部(bù)门的(de)重视。

　　5月8日(rì)，住建部、市场监管总局联合发布了关于(yú)规范房地产经纪服(fú)务的(de)意见。意见(jiàn)提及，近年来，部分房(fáng)地产经纪机构存在利用房源客源优势收取过高费(fèi)用(yòng)、未明码(mǎ)标价、捆绑收费(fèi)、滥用(yòng)客户个(gè)人(rén)信息(xī)等问题(tí)，加重(zhòng)交易当事人负担、侵害其合(hé)法权益。

　　基于上述背景，两(liǎng)部门从(cóng)加强从业主体管理、明(míng)确(què)经(jīng)纪服务内容、合(hé)理(lǐ)确定经纪服务收费、严格实行明码标(biāo)价等(děng)十方面，提出了意(yì)见。

　　中原地产(chǎn)首席分析师(shī)张(zhāng)大伟称，随(suí)着城(chéng)市发展(zhǎn)，一二线城(chéng)市二(èr)手房交易(yì)占比(bǐ)逐渐增(zēng)加。以(yǐ)北京、上海(hǎi)为例(lì)，二手房占市(shì)场成交比例超(chāo)过80％，大量二手房成交依赖中介居间成(chéng)交，房地产(chǎn)调控重心逐渐从开发(fā)商过渡到中介公(gōng)司(sī)。

　　广东省(shěng)城规院住房政(zhèng)策研究中心首席研究员李宇(yǔ)嘉表(biǎo)示，买房对居(jū)民来说属于金额不低的大宗交易，由于二手(shǒu)房交易成(chéng)本较高、交易周期较长，具有(yǒu)非常强的专业(yè)性，居(jū)民往往(wǎng)通过中(zhōng)介来完成。但很(hěn)多中介(jiè)利用信息(xī)不(bù)对称等问题(tí)，将(jiāng)非加湿器必须加纯净水吗，加湿器用纯净水太贵怎么办水(fēi)必要的收费夹带(dài)其(qí)中(zhōng)，如收取(qǔ)过桥融资、按(àn)揭费、担(dān)保费等，对(duì)居民造成(chéng)额外的负担(dān)，而且这些服务事项并(bìng)未明码标价。

　　对(duì)于二手房(fáng)市(shì)场交(jiāo)易过(guò)程中存在的“乱象”，李宇(yǔ)嘉指出，对(duì)包括(kuò)经(jīng)纪服务在内的相关市场交易(yì)行(xíng)为(wèi)及其主体进行(xíng)规(guī)范和秩(zhì)序整顿，是(shì)房地产市场(chǎng)管理和调控的主题。“当下(xià)，推进这项(xiàng)工作(zuò)的(de)意义更大，也(yě)更急迫。”

　　中介收费问题成监(jiān)管重点(diǎn)

　　二手(shǒu)房市(shì)场中，历来对房(fáng)地(dì)产经纪服务行业关注最多的一(yī)个话题(tí)，便是房地产(chǎn)经(jīng)纪(jì)服务费的问题。

　　张大伟认为，未来相关部门(mén)主要监管的重(zhòng)点，将是对房地产经纪服务收费及中介(jiè)交(jiāo)易进行(xíng)规范。

　　在热点(diǎn)城(chéng)市(shì)，二手房屋交易过程中，部分价值不菲的房屋，往往要缴(jiǎo)纳一笔金额不(bù)低的(de)中介费。以北京某(mǒu)房地产经纪服务机构2.7％的服(fú)务费率计算(suàn)，一套1000万元的房(fáng)屋，中(zhōng)介费约为27万。

　　在合理确(què)定经纪服务收费上，两部门在(zài)此次(cì)意见中提及，房地产经纪机构要合理降(jiàng)低住房买(mǎi)卖和租赁经(jīng)纪服(fú)务(wù)费用。鼓励(lì)按(àn)照成交价格越高加湿器必须加纯净水吗，加湿器用纯净水太贵怎么办水、服务费率越低的(de)原则实行分(fēn)档(dàng)定价。引(yǐn)导由交易(yì)双(shuāng)方共同(tóng)承(chéng)担(dān)经纪服务费用。

　　据张(zhāng)大伟介绍，目前房地产经纪(jì)服(fú)务收费标准的最(zuì)早依据是1995年国家计委建设部下发的《关于(yú)房地产中介(jiè)服务收费的通(tōng)知》（971号文），其中第六条规(guī)定(dìng)：房屋买卖代理收费，按成交价格总(zǒng)额(é)的0.5-2.5％计收。

　　以(yǐ)北京为例，目前北京市执行的2014年更(gèng)新后的收费标准，即根(gēn)据这样(yàng)的(de)规定：“少数特别复(fù)杂(zá)的住宅(zhái)买卖经纪服务，经交易各方协商(shāng)同(tóng)意，可在规(guī)定的收费(fèi)标准基础(chǔ)上适(shì)当上浮(fú)，上浮(fú)幅度最(zuì)高不得(dé)超(chāo)过10％。”这意味着，当前北京二手(shǒu)房中介(jiè)费上限(xiàn)为(wèi)：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟(wěi)表示(shì)，本着“简(jiǎn)政放权(quán)”的精神，北京2015年取消了房地产中介服务等57个政府定价，房地产经纪服务(wù)收费多少(shǎo)由各中介机构自(zì)行决(jué)定。

　　“房产中(zhōng)介(jiè)机构在实际收取费用(yòng)过程中，相关监管部门当前(qián)并未明确具体(tǐ)的(de)中介费率，中介(jiè)机构仅需在服务过程中对收费(fèi)标准(zhǔn)进行明码标价(jià)即(jí)可。而房地产经(jīng)纪服务机构在(zài)具体(tǐ)收取过(guò)程中(zhōng)，会(huì)结合房屋价值及工资标准，综合计算出合适(shì)的中介费率(lǜ)。”张大伟补充道。

　　对于明码(mǎ)标(biāo)价问(wèn)题(tí)，两部门在此次(cì)意见中提及，房地产经纪(jì)机构应当在(zài)经营门店、网站、客户端等场所或渠(qú)道(dào)，公示服务项目(mù)、服务内容(róng)和收(shōu)费(fèi)标准，不得混合标价和捆绑收(shōu)费。房地产经纪机构(gòu)提供(gōng)的(de)基本服务和延伸服务，应当分别(bié)明确服务项(xiàng)目和收费标准(zhǔn)。房地产经纪机构收费(fèi)前应当向(xiàng)交易(yì)当事人出具收费清单(dān)，列明收费标准、收费金额，由(yóu)当事人签字确认。

　　另外，对(duì)收费明显(xiǎn)高(gāo)于市场平均水平的房地产(chǎn)经纪机构，住房和(hé)城乡(xiāng)建设部门将会同(tóng)市场(chǎng)监管等部门采取(qǔ)约谈(tán)等综合措施进(jìn)行重点监(jiān)管(guǎn)。市(shì)场监管部(bù)门会同有关(guān)部门依法查处不按(àn)规定明码标价、操纵经纪服(fú)务收费等违反价格和反垄断法律(lǜ)法规的行为。对房地产(chǎn)经纪机构(gòu)相关违法(fǎ)违规信(xìn)息，市场监管部门要依(yī)法依规纳入国家企业信用信息(xī)公示系统。

　　房(fáng)屋中介费要降了？

　　鼓励按照成交价格越(yuè)高、服务费率越低的(de)原则实行分档定价，是否意(yì)味着，未来(lái)豪宅的中介费(fèi)有望大(dà)幅降低(dī)？

　　中原地产华南区总裁兼(jiān)深圳中原总经理郑叔伦(lún)称，住建部(bù)发文鼓励按(àn)照成交价格越高、服(fú)务费率越低的原则(zé)实行分档定价，合理降低住房买卖和租赁(lìn)经(jīng)纪服(fú)务费用，主(zhǔ)要还是规(guī)范行业(yè)，打击收费(fèi)过高的(de)经纪机构，但对市场影(yǐng)响(xiǎng)有限，“以深圳(zhèn)为例，深圳市(shì)场(chǎng)豪宅和普宅本(běn)来收费就不(bù)同，各家收费普遍(biàn)在合理(lǐ)范围内，加上(shàng)经纪服务费用对市场的影响(xiǎng)不大。”

　　张大伟指出，由于当前两(liǎng)部门(mén)提出的意见仅为鼓励性(xìng)质，即只是(shì)纲领性文件而非规定，未来如何具体(tǐ)认定其(qí)中的细则，还需(xū)要(yào)看各城市落地(dì)执行(xíng)情况。

　　不过，张大伟表示，“从目前市场看，经纪服(fú)务领域(yù)的(de)调整(zhěng)改善、规(guī)范(fàn)化，有利于行(xíng)业(yè)健康发展。同时，由于二手房(fáng)很多房(fáng)源在产(chǎn)权方面有瑕疵，如产权抵押、不同税费等都(dōu)可能对(duì)交易产生影响，这对(duì)房地产经纪服(fú)务行业(yè)的专业性提出(chū)更高的要求(qiú)。”

　　58安居客(kè)研究院研究总监陆骑麟(lín)指出，在(zài)二手房买卖过(guò)程中，原本(běn)应该由上下家各支(zhī)付一半的(de)中介费，但在一些热点城市的二手房交易过(guò)程(chéng)中，往往会有这(zhè)样的情(qíng)形，因部分购房(fáng)者处于弱势地(dì)位，从而(ér)会出(chū)现(xiàn)中介费及税费均由购(gòu)房者来承担。即(jí)使(shǐ)一些(xiē)房(fáng)东愿(yuàn)意承担(dān)中介费，这部分费(fèi)用也可能通过转嫁(jià)的(de)方式，在房价中有所体现。

　　“上家把(bǎ)中介费转嫁给(gěi)下(xià)家，市场(chǎng)这(zhè)种所谓‘约定俗成(chéng)’的(de)情(qíng)况，一些房产中介公(gōng)司将其视为向(xiàng)购房(fáng)者单边(biān)收(shōu)费的(de)行为。部分(fēn)中介公司可能(néng)会利用其支配地(dì)位，在原(yuán)先经纪服务收费的基础上，再(zài)次向房(fáng)东(dōng)收取费(fèi)用，而这(zhè)部分(fēn)费用，房东往往会将其转再次转嫁给购房者，这实际上相当于变(biàn)相推高(gāo)了房(fáng)价。两(liǎng)部门提出严(yán)禁操(cāo)纵(zòng)经纪服务收费，不仅(jǐn)有利于提(tí)高交易中操作(zuò)的(de)透明度，也有利(lì)于房价(jià)的(de)稳定。”陆骑麟称(chēng)。

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