导读

　　黄金二十(shí)年之后，当(dāng)下中国地产步入大分化时代而非停滞(zhì)期。

　　要(yào)点

　　过去二十年是中国房地产(chǎn)市场黄金二(èr)十年。2019-2021年(nián)，连(lián)续三(sān)年商品住宅(zhái)销售面积超(chāo)15亿平(píng)，足够4000万家(jiā)庭(tíng)入住。恰逢(féng)近年地(dì)产持续低景(jǐng)气，有关中国地产(chǎn)是(shì)否(fǒu)过剩的讨论日益热烈。

　　拨开(kāi)迷雾，本文试(shì)图厘清(qīng)中国城(chéng)镇存量住宅真(zhēn)实情(qíng)况，据(jù)此判断中国未来地产趋势。

　　有媒体渲染中(zhōng)国地产存量极度过(guò)剩，事实是否如此？

　　住建部披露全(quán)国(guó)有近(jìn)6亿栋房屋建筑(zhù)，第七次(cì)人口普查调(diào)查数(shù)据(jù)显示城镇(zhèn)家庭户人均住宅间(jiān)数为1.06间。市场陷(xiàn)入怀(huái)疑(yí)，中(zhōng)国房(fáng)子是否真的过剩(shèng)？

　　事实上(shàng)住建部披(pī)露的近(jìn)6亿栋城乡房屋(wū)建筑中(zhōng)，城镇建(jiàn)筑占比(bǐ)不到一成，其中还包括大量城镇非住宅建筑，如商业(yè)办公楼、学校等，因此6亿(yì)栋房屋中(zhōng)城镇住宅占比极低(dī)。

　　七(qī)普显示中国(guó)城镇居民人(rén)均住(zhù)宅间数为1.06间，但居住舒适不是人(rén)均(jūn)一间房所能满足，它(tā)与(yǔ)房屋质(zhì)量、居住面积、配套设施等(děng)因(yīn)素密切(qiè)相关(guān)。中国的人均(jūn)住宅(zhái)间数较(jiào)发达(dá)国家还有很(hěn)大(dà)差距。人均住宅间数(shù)大(dà)于1同样不意(yì)味着中(zhōng)国住(zhù)宅市场已经饱和。

　　我(wǒ)们测算发现中国城(chéng)镇(zhèn)居民户均1套(tào)房，其(qí)中(zhōng)每户持有商品住宅(zhái)仅0.64套。

　　目(mù)前(qián)并(bìng)无直接(jiē)公布中国家庭户均(自嘲丁元英是谁写的，卜算子《自嘲》全诗jūn)住宅的数据，我们根据商品(pǐn)住宅套数、商品住宅占比(bǐ)和城镇家庭户数，计算(suàn)出城镇家庭住(zhù)宅套(tào)户比。

　　测算结果显示，目前城镇家庭户均拥有0.86套房，其中0.54套为商(shāng)品住宅。若期(qī)房顺(shùn)利交付，直至2024年，中国每(měi)户(hù)城镇家庭(tíng)才拥有1套住宅，其中商业住宅(zhái)仅(jǐn)0.64套(tào)。

　　户均一套房似乎意味(wèi)着户户有房(fáng)，然(rán)而事实(shí)上中国住(zhù)宅市场供需并不平衡。

　　国际数据(jù)显示，成熟房地产市(shì)场的住宅套(tào)户比(bǐ)会大于1，在1.1左右。

　　之所以说不平衡，是因为户均一套房无法满(mǎn)足流动人口的(de)租(zū)赁和(hé)置业(yè)需求。全(quán)国总人口的近(jìn)三成都是流动(dòng)人口，流动人(rén)口会选择(zé)在大城(chéng)市租房(fáng)挣钱，在(zài)老家买(mǎi)房，从而产生(shēng)了额外的住宅需(xū)求。

　　即(jí)便户均一套房，中(zhōng)国(guó)未来(lái)地产仍有四大新增需求动力。

　　第一，户均人(rén)口(kǒu)规模缩(suō)小(xiǎo)，一人户(hù)、两(liǎng)人户占比不断增加，导(dǎo)致家庭户数增多。小家庭化趋(qū)势将延续(xù)，带(dài)来新(xīn)户购房需(xū)求增长。

　　第(dì)二(èr)，经(jīng)济板块的(de)分化日益(yì)明显(xiǎn)，区域经济资源(yuán)分配(pèi)的(de)再集中吸引(yǐn)着人(rén)口流入，人口净迁入城市(shì)的新(xīn)增住宅需求有望持续(xù)旺盛。

　　第三，30％左(zuǒ)右(yòu)的家庭住在2000年以前(qián)建(jiàn)成(chéng)的(de)住宅中，涉及(jí)超9000万家庭、81亿平(píng)方米的住宅建(jiàn)筑面积。促成“老破小(xiǎo)”住宅的改造势在(zài)必行。

　　第四，中国的人均住宅间数与(yǔ)人均住(zhù)宅(zhái)建(jiàn)筑面(miàn)积均较发达国家(jiā)有着不小(xiǎo)差距，“住上更大房(fáng)子”的改善性需求正在不断增加。

　　黄金(jīn)二十年之后，当下中(zhōng)国地产步入大分化时代(dài)而非停滞期。

　　如果说过去二十年是中国地产黄(huáng)金发展期，地产矛盾更多(duō)体现为住宅供给存在(zài)不足，这是(shì)过去二十年(nián)房价快速上(shàng)涨基石(shí)。那么当下房(fáng)地产大分化时代已至，大分化时代(dài)下地产(chǎn)矛(máo)盾(dùn)则更多体现(xiàn)在住(zhù)宅质(zhì)量供需冲突(tū)。

　　地产大分化必(bì)将体现在(zài)不同能级城市之间，不同(tóng)区域板(bǎn)块之(zhī)间，不同品质住宅之间。

　　目(mù)录

　　正(zhèng)文

　　引言

　　不久前，官方披露全国已有(yǒu)近6亿栋房屋(wū)建筑(zhù)，引发热议。从(cóng)2月以来，各(gè)大城(chéng)市二手房挂牌量突然激增，引发一(yī)阵二手房的“抛售潮”。

　　让市场不禁担心，中(zhōng)国的房子是(shì)否已经过剩？

　　中国城镇(zhèn)住宅到底是供给过剩(shèng)，还是供需平衡，或是仍然存在(zài)不足？可惜由(yóu)于(yú)住宅存量数据并未公布(bù)，我们(men)无(wú)法(fǎ)直接知(zhī)晓具体(tǐ)情况(kuàng)。

　　拨开迷雾，我(wǒ)们测算出中(zhōng)国城(chéng)镇家庭户均拥有住宅套(tào)数，回(huí)答当前的房(fáng)子是否真的过剩了(le)？据此判断未来房(fáng)地(dì)产市(shì)场会如何发(fā)展(zhǎn)。

　　一、如何有效观察(chá)中国户均拥有住宅数量(liàng)

　　（一）中国住宅数(shù)量过剩的直观判断(duàn)站不住脚

　　今(jīn)年2月，在以全国(guó)自(zì)然灾害(hài)综(zōng)合风(fēng)险普查工(gōng)作情况(kuàng)为主题的(de)新闻发布会上，负责人(rén)对(duì)外(wài)披(pī)露：“住宅(zhái)城乡建设行业获取了全(quán)国近6亿栋(dòng)城乡(xiāng)房屋建筑数据以及80多(duō)万处市(shì)政(zhèng)设施数据。”

　　14亿(yì)人住6亿栋房屋建筑，平均每栋建筑住不到3人，住宅市(shì)场看似已经过剩。

　　在(zài)这(zhè)近6亿栋房屋建筑中(zhōng)，农村房屋占9成以上，以栋数计算的(de)城镇房屋实际仅有4700多万栋，还(hái)包(bāo)括了大(dà)量商业楼、写字(zì)楼、学(xué)校、医院(yuàn)等(děng)非住宅(zhái)。总的算下来(lái)，住(zhù)宅占比并不大。

　　第(dì)七次人口普(pǔ)查数据公布(bù)了中(zhōng)国城镇家庭户(hù)人(rén)均住(zhù)宅间数为1.06间，其中城(chéng)市(shì)家庭户(hù)居民人均0.99间，乡镇(zhèn)家庭户居民人均(jūn)1.18间(jiān)。

　　人均住宅(zhái)间数大于(yú)1，看(kàn)似意味着人(rén)人(rén)都有房间居住。

　　居住水平不(bù)仅与房间数量有关，更与房屋质量、居住面(miàn)积(jī)、配套设施(shī)等(děng)因素密切(qiè)相关。单(dān)单从人均(jūn)住宅间(jiān)数不能完全反映出(chū)城镇居(jū)民的(de)居(jū)住水平。

　　中国主要(yào)是以家庭(tíng)为单位(wèi)购买成套(tào)住宅，一套设施齐全的住宅才是城镇居民宜居的选择。

　　（二）中(zhōng)国户均住宅的测算(suàn)思路、数据和方法

　　中国(guó)城镇居民住宅(zhái)主要分(fēn)两(liǎng)大类(lèi)，一类是商品住宅，另一类是保(bǎo)障房、原公有住宅、自(zì)建房(fáng)等非(fēi)商品住宅。

　　目前缺乏统计数据，并没有直接公(gōng)布城镇住(zhù)宅数(shù)量。居民(mín)住(zhù)宅(zhái)相关数据(jù)有两(liǎng)处可(kě)以直(zhí)接(jiē)公布，一是(shì)每年商品住宅销(xiāo)售套数（统(tǒng)计(jì)局(jú)）；二是居民(mín)住宅来源（人口普查数据）。计算中(zhōng)国居民户均住宅数量，我们主(zhǔ)要用到上述(shù)两组(zǔ)数据(jù)。

　　中国(guó)住(zhù)宅改(gǎi)革(gé)始于1998年，1998年之前(qián)商品住(zhù)宅(zhái)数(shù)量极少，可忽略(lüè)不计。估(gū)算(suàn)城(chéng)镇居民户均住宅套数分三步走(zǒu)：

　　第(dì)一步(bù)，将1999年(nián)以(yǐ)来(lái)每(měi)年商品住宅(zhái)销售套数相加，我们就(jiù)能够得到当前商品住(zhù)宅总存量。

　　第二(èr)步，根据城镇居民(mín)拥有的(de)商品住宅和非商品(pǐn)住(zhù)宅比例(lì)，推算得到居民住宅总套数。

　　第(dì)三步，将(jiāng)城镇居民拥有的(de)商品(pǐn)住(zhù)宅总数除以家(jiā)庭户数，我们(men)就能(néng)够得到城镇户均拥有的住(zhù)宅数量。

　　具(jù)体(tǐ)计算公式如下：

　　城镇家庭住(zhù)宅套户比=住(zhù)宅总套数/家(jiā)庭户数

　　=（商品住宅套数(shù)/家(jiā)庭户数）/（商品住宅套数/住宅总套数）

　　=商品住宅套户比/商品住(zhù)宅占比

　　二、城镇家庭户均拥(yōng)有1.02套房

　　（一(yī)）城镇居民(mín)户均拥有商品住宅0.64 套

　　截至2022年，我们(men)计算(suàn)得(dé)到：

　　（一）中国(guó)商品(pǐn)住(zhù)宅累计(jì)销售(shòu)1.97亿套。

　　（二）城(chéng)镇家庭(tíng)户均(jūn)拥有0.64套(tào)商品住(zhù)宅(zhái)（包含现房和期(qī)房）。

　　中国的房地产销售以期房为主(zhǔ)，从2019年开始，新房销售中期房占比近9成(chéng)。本文去除商(shāng)品住宅(zhái)累计销(xiāo)售套数(shù)里的期房(fáng)销售，得到商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅现房套数。

　　以2022年商品住宅现房套数(shù)计算(suàn)为例：

　　2022年商品住宅现(xiàn)房(fáng)套(tào)数(shù)=截止到(dào)2022年商品住宅(zhái)累计(jì)销售套数-过(guò)去三年（2020、2021和2022年）的期房销(xiāo)售额。

　　主流房企竣工(gōng)周期在(zài)2-3年，并考虑到交房后装修的时间，取(qǔ)最大值3年。

　　将商(shāng)品住宅现(xiàn)房套数除以家庭户数(shù)，算出(chū)：

　　（三）目前中国城镇(zhèn)家(jiā)庭户(hù)均(jūn)拥有(yǒu)0.54套商品现房住(zhù)宅。

　　（二）城(chéng)镇(zhèn)居(jū)民户均拥有住(zhù)宅(zhái)1.02套

　　接下来我们(men)需(xū)要进一(yī)步推算中(zhōng)国城镇居民拥有的户均住宅套数。

　　首先(xiān)，七普(pǔ)数据显示中国城镇(zhèn)居民的住宅结构特征如(rú)下：

　　73.8％的(de)城(chéng)镇家庭拥有住宅。其中自建住(zhù)宅(zhái)占比(bǐ)21％，购买商(shāng)品住宅(zhái)占(zhàn)比31.9％、二(èr)手房占比10.1％、经济适用房占比3.8％、原公有(yǒu)住宅占比6.1％，通(tōng)过继承或赠(zèng)与占比0.9％。另有(yǒu)3.4％和17.7％的家(jiā)庭(tíng)租赁廉租房与其(qí)他住(zhù)宅。

　　其次，我们假定(dìng)租赁其他住宅和购买(mǎi)二(èr)手(shǒu)房都是商品(pǐn)住宅，因此将租赁其他住(zhù)宅、购买商品住宅与购买二(èr)手房加总，得(dé)到商品住宅占居民所有住宅的比例为(wèi)62.8％。

　　2020年商品(pǐn)住宅占比为59.2％，粗略假设2021年-2022年期(qī)间商品住宅增幅为(wèi)过去十年变化(huà)幅度的20％，计算2011年-2020年商品住宅的实际变化比例，从而我们估算(suàn)出2022年商品住宅所(suǒ)占比例(lì)，为(wèi)62.8％。

　　最后，截至2022年末(mò)，中国(guó)平均每户城镇家庭拥有0.86 套住宅。但考虑已购(gòu)期房，中国(guó)平(píng)均每(měi)户城镇(zhèn)家庭拥有1.02套住宅(zhái)。

　　如果交房顺利，已购(gòu)期(qī)房会(huì)在2-3年(nián)内陆续交付使用，到2024年，中(zhōng)国平均每户城镇(zhèn)家庭都会拥有一套住宅。

　　三、城镇户(hù)均一套房的三点(diǎn)含义(yì)

　　既然城镇居(jū)民(mín)已(yǐ)经(jīng)达到了户均一套房的程度，“户户(hù)有(yǒu)房”是否意味(wèi)着中国城镇化进(jìn)展终结(jié)，甚(shèn)至(zhì)意(yì)味着中(zhōng)国地产存(cún)量供给绰绰有余(yú)？

　　（一(yī)）户均一套(tào)房并不意味着住宅市场供需平衡

　　需要有多余住宅来满足因人口流(liú)动、居(jū)民(mín)换房等因素产生的住(zhù)宅需求。因此，成熟房(fáng)地产市(shì)场的住宅套户(hù)比会在1.1左右。

　　国际经验来看，美国(guó)、英国和日(rì)本的(de)住宅套户比均高于(yú)1.1，其中，英(yīng)国的(de)住宅套户比(bǐ)最(zuì)高，为1.19，日本为1.16，美(měi)国为(wèi)1.11。德国(guó)和韩国分别为1.02和1.05。

　　如果户均刚好一套房(fáng)，就会(huì)造成人口净流入地的住(zhù)宅(zhái)市(shì)场(chǎng)供不应(yīng)求，造成房(fáng)价(jià)或房租迅速上涨。

　　七普(pǔ)指出中国的流动人口3.76亿，省内流(liú)动人口(kǒu)和省(shěng)际流动人(rén)口分别为2.51亿(yì)人和1.25亿人。

　　流动人(rén)口会(huì)选择在大城市租房挣钱，在老(lǎo)家县城买房。

　　暨南大学2017年(nián)的中国城(chéng)乡人口流动调查数据(jù)显示，在上海、杭州以及南京工作的流动人口在老家拥有住宅(zhái)比例分别为28％、21％和(hé)18％。大(dà)城(chéng)市的高(gāo)工(gōng)资吸引(yǐn)打工人(rén)，但高房价(jià)迫使打工人回乡置业。

　　流动人口实(shí)际(jì)上会占据两套房，在高(gāo)房价的大城(chéng)市租(zū)赁(lìn)一(yī)套(tào)房，在房价较低(dī)的县城购买一套房。所(suǒ)以说户均一套房(fáng)无法满(mǎn)足庞大流动(dòng)人口(kǒu)的租赁与置业(yè)需(xū)求。

　　（二）至少9000万户家庭住宅品质仍需改善(shàn)

　　目前，中国的城(chéng)镇住宅(zhái)中依然有不少老旧(jiù)小区。

　　三成家庭(tíng)，也就是约9000万户城(chéng)镇居民(mín)住(zhù)宅是2000年以前建成，其中(zhōng)又有(yǒu)11.6％住宅年龄至(zhì)少在33岁以上。

　　这批存(cún)在着建筑结构松(sōng)散(sàn)、设施陈旧、安全隐(yǐn)患大(dà)等问(wèn)题，如(rú)电(diàn)线(xiàn)老化(huà)、管道等基础设(shè)施(shī)陈旧，给住户(hù)的生活(huó)带(dài)来(lái)了很(hěn)大(dà)的不便和安(ān)全(quán)隐患，并且居(jū)住体验(yàn)较差(chà)。

　　2000年以(yǐ)前建成的老旧住宅(zhái)面(miàn)积小。占比(bǐ)为31.3％的家庭户数(shù)拥有的住宅面积占(zhàn)比仅为(wèi)27.6％。仍(réng)然存在5％左(zuǒ)右的家(jiā)庭没有独立卫浴和(hé)厨房。这类上世纪修(xiū)建(jiàn)的老旧小区(qū)很(hěn)难满足(zú)现代生(shēng)活(huó)需(xū)求，在(zài)未(wèi)来大都会被拆迁重建。

　　近五(wǔ)成的家庭(tíng)住宅为一居室和(hé)二居室(shì)，户型偏(piān)小。其(qí)中一居室占比为14.9％，二居室占(zhàn)比为33％。对(duì)比镇，城市家庭(tíng)住宅户型更小，当(dāng)然这与城市土地资源紧张有关。

　　（三(sān)）人(rén)均住宅(zhái)面(miàn)积扩张是(shì)未(wèi)来地产的需求驱动力

　　根据七普数据测算，2020年城(chéng)镇家庭户住(zhù)宅存量总面积(jī)为294.6亿平。暂不考虑(lǜ)两年间(jiān)农民(mín)带(dài)房进城和老旧小区拆迁，加上(shàng)2021年和2022年商品住(zhù)宅(zhái)竣工面(miàn)积（7.3亿与6.3亿），得出2022年住(zhù)宅存量总面积(jī)为(wèi)308.16亿平，人(rén)均住宅建筑面积为39.45平方米(mǐ)。

　　超过一半的家(jiā)庭(tíng)人均住宅(zhái)建筑(zhù)面(miàn)积小于均值(zhí)，近4成家庭人均住宅建筑面积(jī)在30平米以下。

　　15％的城镇家(jiā)庭人均(jūn)住宅(zhái)建筑面积不足19平方米，不及(jí)全(quán)国人(rén)均水(shuǐ)平的(de)一半。若去除20％的公摊(tān)，可使用的住宅面积仅为15.2平方米。上海(hǎi)市将(jiāng)人均住宅建(jiàn)筑面积低(dī)于15平方米的家庭界定为住宅存在困难，若按(àn)这个标(biāo)准算的话，中国有(yǒu)11.3％的家庭存在(zài)住(zhù)宅困(kùn)难问题(tí)。

　　若人均可使用住宅面积为40平，即人均(jūn)住宅建筑面积为(wèi)50平，只考虑(lǜ)家庭户人数(shù)，需要住宅(zhái)总量约390.6亿平(píng)，较目前至少新增82亿平。

　　对比发达国家人均住宅面积(jī)，美国为67㎡，瑞士、日本、德国(guó)和英国都高于40㎡，中国的人(rén)均(jūn)住(zhù)宅(zhái)建筑面积为39.45㎡，相(xiāng)差不(bù)大(dà)。但若(ruò)去除公摊(tān)面积后(hòu)，中(zhōng)国(guó)的人(rén)均可使用面积为31.56㎡，这一差(chà)距将变得(dé)明显。

　　若考虑约1.4亿的(de)集体户人(rén)口(kǒu)，所需要的(de)住宅总量会更多。

　　四、户(hù)均已然(rán)1套房，未来地产还会有(yǒu)需求么？

　　我们(men)测算得(dé)到中国城镇家庭户均1套房(fáng)，看似已经户户(hù)有房。即便(biàn)如此，中国人口(kǒu)静态结构和(hé)动态趋势演(yǎn)绎，决定(dìng)了中国未来地产仍有需求释放。户均1套住(zhù)宅现实之下，中国未来(lái)城镇住宅需求(qiú)主要来自于(yú)四个方面。

　　第一，户均人口(kǒu)缩(suō)小，家庭户(hù)数增(zēng)多(duō)，新户购房需求(qiú)扩张。

　　过去20年我国城镇(zhèn)家(jiā)庭户均人口(kǒu)数不断下降，六普显示城镇户均人口规模为2.85人/户，而七普显示城(chéng)镇户均人口规模为2.62人/户，一人(rén)户、二人户(hù)的占比明(míng)显上升，人口小家(jiā)庭化趋(qū)势将继(jì)续(xù)延续，导致(zhì)户数会因(yīn)户均人口规模的缩(suō)小而增多。

　　第二(èr)，人(rén)口迁移导致经济(jì)发展(zhǎn)带来(lái)的(de)新增住宅需求旺盛。

　　中国经(jīng)济板块的分(fēn)化日益明显，资源和生产要素逐(zhú)步向经济带、都市圈中(zhōng)心城(chéng)市流(liú)入，区域经(jīng)济(jì)资源分配的再集中吸(xī)引着人口流入(rù)。人口迁移势必涉(shè)及到买房(fáng)租房，给迁入地住(zhù)宅市场(chǎng)带来新的(de)增(zēng)量。

　　以(yǐ)浙江(jiāng)省为例(lì)，2021年(nián)常住人(rén)口增量为(wèi)72万，而(ér)出生人(rén)口为44.9万人，死亡人口为(wèi)38.4万人，自然(rán)增(zēng)加人口仅为6.5万人(rén)，其人口增长主要受(shòu)益于人口迁移。

　　第三，老旧小区改善性需求依然(rán)庞大。

　　从2011年到2020年，自(zì)建住(zhù)宅和原公有住宅的家庭(tíng)拆迁改建最多。自(zì)建(jiàn)房家庭比(bǐ)例从31.5％到(dào)21％，下降了10.5个百分点；原公有住(zhù)宅家庭比例从(cóng)12.9％到6.1％，降幅为6.8个(gè)百(bǎi)分(fēn)点。二者和（27.1％），再加上其他住(zhù)宅（5％）与家庭住宅建造(zào)时间为2000年以前的比例（31.3％）大(dà)致相吻合。

　　十年间新增8473万家庭户(hù)，自建(jiàn)住宅和(hé)原公有住宅减少(shǎo)了1282万户，住宅净需(xū)求(qiú)增加(jiā)9755万户。49％的(de)家庭购买商(shāng)品住宅，21％的家庭购买二手(shǒu)房。在新增(zēng)住宅需求中(zhōng)，有7成家(jiā)庭购买了商(shāng)品住宅(zhái)。租(zū)房(fáng)、购买经济适用房和(hé)其他分别占比(bǐ)18％，3％和9％。未(wèi)来随着城中村和旧城改造(zào)，商(shāng)品住宅的占(zhàn)比势必(bì)会进一步上升。

　　2000年以前建造的住宅建筑面(miàn)积还有约81亿平，涉(shè)及城镇家庭(tíng)约9000万户(hù)。破(pò)旧的城中村、老(lǎo)公有住宅，建筑面积小、质量低、基础设施配套差、没有或少有物业(yè)管理，居民追(zhuī)求(qiú)美好、宜居生活的环境，背后(hòu)的(de)改善性需求有待释放。

　　第(dì)四，“住上更大(dà)房(fáng)子”的(de)改善性需求还将有所(suǒ)增(zēng)加。

　　刚需购房受限(xiàn)于资金，倾向于中小户型。已有住宅家庭希望提高(gāo)生活品质，以小换(huàn)大、以旧换新(xīn)。2022年底的中(zhōng)央经济工作会议明(míng)确(què)指出支持(chí)住宅改善等消费。

　　OECD国家的人均住宅间数为1.71间，无论(lùn)是否考虑乡村住宅因素，中国的(de)人均(jūn)住宅间数较其他国(guó)家(jiā)依旧(jiù)存在不小差距。

　　住宅舒(shū)适度与经济水平有着密切正向联系(xì)。随着经济发展水平的提高，中国的人均住宅间数与人均住宅建(jiàn)筑面积将随之(zhī)增长。

　　如果说过(guò)去二十年是中国地产黄金发展期，地产矛(máo)盾更多体现(xiàn)为住宅供(gōng)给存在不(bù)足，供(gōng)需(xū)出(chū)现错配，这是过去二(èr)十年(nián)房价(jià)快速上(shàng)涨基石。那(nà)么未来将是住宅质量的(de)供需冲突。房(fáng)地产大分化时代(dài)已至(zhì)，这种(zhǒng)分化不单局限(xiàn)于城市(shì)能级(jí)之间(jiān)差异，优质小(xiǎo)区和(hé)老旧二手房(fáng)之间的差异也将越发扩大。

　　风险(xiǎn)提示(shì)

　　人(rén)口普(pǔ)查数据调查(chá)的是人，并不(bù)是针对住宅，因此可(kě)能存在统计(jì)偏差。商品住宅占(zhàn)比实际(jì)值(zhí)可(kě)能(néng)偏低，其增速(sù)可能超(chāo)预期。

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